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Uma “nOVa” LisBOa nasCe À LUz da reaBiLiTaÇÃO UrBanaDe ponta a ponta da cidade, novos projetos imobiliários estão a nascer e a “dar à luz “uma nova Lisboa, orgulhosa do passado mas virada para o futuro. Na base deste momentum, a reabilitação urbana.

A reabilitação urbana tem sido, sem margem

para dúvidas, um dos setores de atividade

que mais atrai os investidores que decidem

apostar no imobiliário lisboeta. E, os números

confirmam-no: considerando uma amostra de

30 operações de compra, a Cushman & Wa-

kefield estima que o valor transacionado neste

segmento na cidade tenha ultrapassado os 480

milhões de euros em 2016, com um valor médio

de venda próximo dos 1.700 €/m².

E tudo indica que o investimento em imóveis

para reabilitar em lisboa deva continuar a cres-

cer ao longo deste ano, embora alguns espe-

cialistas chamem a atenção para uma eventual

mudança relativamente aquele que é o uso

final destinado a estes imóveis. Na base desta

consideração, está o exponencial crescimento

da oferta residencial de gama alta no centro da

cidade, um mercado que, acreditam os respon-

sáveis da Cushman & Wakefield, poderá estar

perto de entrar em fase de maturidade.

Príncipe Real (créditos: Jll)

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3.878 edifícios devolutos na cidade em 2016

independentemente do uso a que seja destinado o parque

imobiliário carente de reabilitação está longe de escassear

em lisboa. segundo os últimos dados disponibilizados pela

autarquia, existem na cidade 3.878 edifícios totalmente de-

volutos (e em diferentes estados de conservação), a maioria

dos quais localizados nas freguesias mais centrais, isto é,

nos bairros históricos.

Embora este ainda seja um número elevado, os números

mostram que a quantidade de prédios nestas condições tem

vindo a descer de forma consistente de ano para ano, fruto

do esforço de reabilitação que está a ser feito na cidade.

Em 2008 tinham sido contabilizados 4.800 edifícios nestas

condições, e em 2010 o número já era de 4.681.

Reabilitação de escritórios conquista terreno

Em contrapartida, a reabilitação de edifícios para uso de es-

critórios é um segmento de mercado que está a ganhar força,

e não só no núcleo central da cidade… De santa Apolónia a

Alcântara, a frente ribeirinha emerge hoje como a nova zona de

expansão do mercado de escritórios de lisboa, onde a maioria

da nova oferta assenta na reabilitação dos edifícios existentes.

A Fidelidade Property, braço imobiliário da seguradora por-

tuguesa detida pela Fosun, está entre as pioneiras a investir

neste segmento de mercado, tendo já em carteira vários

edifícios na zona ribeirinha para a sua posterior reabilitação e

transformação em escritórios. Entre estes, uma das primeiras

obras a avançar foi a reabilitação do antigo edifício em santa

Apolónia escolhido para ser a nova sede da Abreu Advoga-

dos, dando o pontapé de saída para o investimento noutros

projetos semelhantes na zona de santos, um dos quais tam-

bém está a ser desenvolvido à medida para albergar a nova

sede de outra das maiores sociedades de advogados, a Vda.

O The Edge Group também está entre os pioneiros que estão

a apostar neste segmento de mercado, onde têm já em car-

teira os edifícios Dom luís i e 24 de Julho, em santos. “Quando

uma empresa como a EDP escolhe mudar vários edifícios da

cidade para aquela zona, que não era tradicionalmente um

destino de escritórios, dá que pensar”, comentou à Vi o CEO

da empresa, José luís Pinto Basto. Por isso, e visto que “esta

zona tem falta de oferta qualificada e muitas das empresas

que queiram seguir os passos da EDP não têm a capacidade

de investimento que aquela tem, estivemos ativamente à pro-

cura de edifícios para reabilitar ali”, conta. Confiante no seu

sucesso, o grupo português decidiu avançar com ambos os

projetos “sem qualquer parceria, nem com investidores nem

com inquilinos”, o que revelou ser uma aposta bem sucedida

pois em plena fase de licenciamento já tinha fechado acordo

não só para a ocupação por um inquilino para a totalidade

de um dos edifícios, como para a venda de ambos a um

investidor estrangeiro: a Rockspring. A casa britânica “garantiu

a compra no final da obra, sinalizando o negócio numa fase

inicial e acompanhando a promoção”. Com um yield implícito

de 7%, esta operação de investimento foi fechada por um

valor global de 53 milhões de euros.

A par com os escritórios, a reabilitação residencial para o mer-

cado de arrendamento pela classe média é outra das áreas

onde o The Edge Group pretende investir no futuro em lisboa.

no entanto, realça o CEO, este mercado ainda é “precário, e

requer muito mais desenvolvimento, e isto não pode ser feito

aos preços que se vendem aos estrangeiros. Gostaríamos de

apostar aqui, mas agora não se consegue, pois se comprar a

preços para reabilitação que obrigam a vender a 5.000 €/m² o

rendimento vai ser muitíssimo baixo e não é atrativo”, concluiu.

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Chegou a hora de olhar para novas zonas na gama alta

Em todo o caso, por enquanto o foco principal

dos investidores continua no centro histórico

para o desenvolvimento de projetos prime,

sendo que os valores de transação dos edifícios

e projetos também tem vindo a acompanhar

o crescimento dos valores de produto final de

habitação, nota a Jll. nesta sua análise, a Jll

chama ainda a atenção ainda o aparecimento

de muitos investidores sem track record de

promoção imobiliária, que são atraídos pelo

baixo risco destas operações e perspetiva de

melhores taxas de rendibilidade, quando com-

parada com outras classes de ativos.

Até agora, o eixo da avenida da liberdade tem

sido o principal destino do investimento em

projetos de reabilitação residencial de luxo,

embora nos últimos tempos se assista a uma

movimentação dos promotores para localiza-

ções nas imediações, como a zona da Duque de

loulé, na direção do rio, com especial destaque

para a Baixa e para a zona de santos. mas agora,

e seguindo a rota de crescimento e as poten-

cialidades do mercado da reabilitação urbana,

alguns consultores consideram que chegou a

altura de começar a olhar para novas zonas de

desenvolvimento deste tipo de produto, como

a Ajuda, Alcântara, mouraria, Colina de santana

ou a Almirante Reis, e toda a frente Ribeirinha

Oriental até ao Parque das nações.

Os últimos dados avançados pela Jll davam conta

da existência de 720 apartamentos de gama alta

para venda no centro de lisboa em 2016, traduzin-

do um crescimento de 18% face às cerca de 600

unidades contabilizadas em 2015 e de mais de 40%

face às cerca de 500 casas registadas em 2014.

Já a CBRE no último lisbon Residential Brick

index dava conta que só no primeiro semestre

de 2016 tinham sido remodelados 27 edifícios

de habitação na cidade, a maioria dos quais

localizados no centro histórico e com a zona

do Chiado, Bairro Alto e são Paulo a concentrar

44% dos imóveis intervencionados.

Terreiro do Paço

mudam-se os tempos, mudam-se os edifícios

Sede Abreu Advogados – Em santa Apoló-

nia, no edifício onde outrora funcionaram os

Arquivos Gerais da Administração do Porto

de lisboa, abre-se agora a nova casa da

Abreu Advogados. integrado na zona onde

está a ser construído o futuro terminal de

cruzeiros de lisboa, e que está a ser alvo

de um profundo processo de regeneração,

o imóvel é detido pela Fidelidade Proper-

ties, que investiu 13 milhões de euros num

projeto de reabilitação à medida de uma

das maiores sociedades de advogados

portuguesas. Com uma área bruta de cons-

trução de 7.400 m², a nova sede da Abreu

distribui-se em dois pisos e conta com 30

janelas só na fachada com frente rio.

Cinema Quarteto - o edifício da rua

Flores de lima onde durante mais de

30 anos, até 2007, funcionou o cinema

Quarteto será totalmente reabilitado e

reconvertido para uso de escritórios. O

projeto é da Eternoriente, que adquiriu o

imóvel em 2015, e que já teve luz verde

para avançar com as obras em outubro

de 2016, prevendo-se que a empreitada

fique concluída no final deste ano.

edifício dn – no início do ano passado, o

emblemático edifício sede do Diário de

notícias no topo da avenida da liberdade

foi comprado à Globalmedia pela nickel

Real Estate por cerca de 20 milhões de

euros. mantendo a sua fachada original,

o imóvel com 8.600 m² vai agora ser rea-

bilitado para dar lugar a um condomínio

residencial de luxo com cerca de 30 apar-

tamentos, que serão vendidos a preços

entre os 8.000 e os 10.000 €/m², e um

espaço comercial no piso térreo

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Nem só de luxo se faz a reabilitação para habitação

Os últimos dados disponíveis revelam que até novembro de 2016, a

Câmara municipal de lisboa investiu cerca de 66 milhões de euros

na reabilitação do património habitacional municipal. mas, o objetivo

é continuar a reforçar nesta área, tendo já sido aprovado um plano de

investimento até 2020 no valor global de 75 milhões de euros e que

serão aplicados em 26 dos bairros municipais.

Uma fatia de 25 milhões desta verba será alocada diretamente ao

projeto “Aqui há mais bairro”, que prevê intervenções em 21 dos bairros

municipais geridos pela GEBElis. Além disso, a par com a aposta na

reabilitação, este orçamento contempla uma verba que será aplicada

na construção de novos fogos, com vista a alargar o leque de oferta de

arredamento municipal.

Procurando atrair a iniciativa privada para o negócio do arrendamento de

longa duração em lisboa e, desta forma, alargar a oferta a preços aces-

síveis para a classe média, a autarquia tem ainda em marcha o programa

RE9. lançado em 2014, este programa reúne uma série de incentivos

ao investimento privado na reabilitação do património, que vão desde

a isenção da cobrança de imT e de taxas municipais, à redução do iVA

na mão de obra e materiais e à isenção de imi, havendo ainda outros

benefícios fiscais em termos de IRS, IRC e redução sobre as mais valias.

Também recentemente o instituto da Habitação e Reabilitação Urbana

(IHRU) celebrou um contrato de financiamento no valor de 2,1 milhões

de euros ao abrigo do programa Reabilitar para Arrendar para dispo-

nibilizar 23 casas com rendas condicionadas na Rua do Ouro. Quando

estiveram concluídas, as casas estarão disponíveis para arrendamento

com valores 20 a 30% abaixo dos níveis de mercado praticados nesta

zona em pleno coração da Baixa lisboeta.

Alojamento para estudantes na mira dos investidores

O potencial de atratividade do investimento em reabilitação urbana não

se esgota na habitação de luxo, no turismo ou nos escritórios. E, tam-

bém as residências universitárias estão a atrair a atenção e a despertar

a procura, quer da parte de quem pretende investir em novos projetos

quer de quem pretende utilizá-las.

A Temprano Capital é um dos investidores internacionais que já está

a apostar neste mercado, numa joint-venture com a Carey European

student Housing Fund i, lP, um veículo de investimento da W.P. Carey

inc. Juntas, em meados do ano passado adquiriram o Conde Redondo

79, um edifício dos anos 60 com 10.900 m² e anteriormente ocupado

pelos CTT, para o reabilitar e reconverter numa residência universitária

com capacidade para mais de 330 camas.

O alojamento para estudantes é hoje também a aposta da KKR imO, que

através da sua marca smart studios inaugurou recentemente uma nova

unidade em lisboa, fruto da reabilitação do antigo Palácio da Estrada

das laranjeiras. Como explicou à Vi, Ricardo Kendall, administrador da

marca, a aceitação deste projeto tem sido francamente positiva, sendo

a tipologia mais procurada o TO, logo seguida dos estúdios duplos.

Tendo como objetivo chegar aos 1.000 alojamentos em funcionamento

nos próximos anos, lisboa é a grande aposta da smart studios, onde às

três unidades de student housing já em funcionamento – laranjeiras,

Campolide e Ajuda – poderá juntar-se a breve um quarto projeto, es-

tando neste momento a ser concluída a aquisição de um outro terreno

na cidade para construir 100 unidades T0.

90% dos edifícios licenciados em Lisboa em 2015 eram projetos de reabilitação

fonte: AICCOPn

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Transformação da cidade passa pela aposta no em-preendedorismo

Um dos melhores destinos para a instalação de start-ups na Europa,

ocupando a 26ª posição no ranking do Understanding European Te-

chnology da CBRE, lisboa é também um terreno fértil para a criação

de novos espaços destinados ao empreendedorismo. Boa parte dos

quais fruto de projetos de reabilitação, contribuindo ativamente para a

regeneração das zonas envolventes.

É o caso, por exemplo, novo Hub Criativo e Empreendedor de lisboa,

que vai nascer na Ala sul da manutenção militar em lisboa graças a um

protocolo de cedência daquele espaço de 30.000 m² na zona do Beato

pelo Estado ao município de lisboa por um prazo de 50 anos. Como

explicou o presidente da Câmara de lisboa, Fernando medina, aquando

da assinatura do protocolo, “não se trata de um projeto isolado, insere-se

na estratégia de reabilitação desta zona da cidade, que se estende até ao

vale de Chelas”. Até porque, “o processo de transformação de Lisboa faz-se

apostando nas indústrias do século XXI”, nomeadamente a criatividade,

o digital e o conhecimento, “preservando a memoria da indústria” antiga

que se fazia no espaço.

Gerido pela startup lisboa e com capacidade para acolher até 3.000

postos de trabalho, “este espaço será um pólo de criação de emprego

e artes que a cidade ainda não tem, e será um dos maiores da Europa.

Vai crescer de forma orgânica”, referiu medina. Presente na cerimónia,

o primeiro-ministro António Costa disse que este é um projeto que vai

“assegurar a coesão social e territorial, alavancando a regeneração ur-

bana”, lembrando ainda que “desde 1998 que se espera a requalificação

desta zona, ligado a Expo ao centro da cidade”.

Para outubro deste ano, está também prevista a abertura do lisbon Art

Center & studios (lACs), um novo polo dedicado às indústrias criativas

e ao empreendedorismo que irá nascer no Cais da Rocha de Conde

de Óbidos, num edifício de 5.000 m² propriedade da Administração do

Porto de lisboa. Dinamizado pelo Rock in Rio, este projeto irá implicar

um investimento de três milhões de euros na reabilitação daquele imóvel

com cinco pisos e com vista sobre o Tejo, onde serão também criados

vários espaços um restaurante, uma cafetaria e bookstore, um live music

bar, studios com capacidade para acolher mais de 500 empreendedores,

uma galeria de arte e design, um rooftop lounge e, ainda, uma escola.

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