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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA CURSO DE ENGENHARIA CIVIL AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA Feira de Santana 2011

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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM

BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO

DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA

Feira de Santana

2011

DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO

ARQUITETÔNICO

Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado ao Departamento de

Tecnologia, como requisito para

obtenção de título de Engenheiro

Civil.

Orientador: Prof º Ms. Juraci Dórea Falcão

Co-orientador: Profº. Ms.Nilo Márcio Andrade Teixeira

Feira de Santana

2011

DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA

AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM

BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO

Monografia apresentada como requisito parcial para a obtenção do título de

Engenheiro Civil da Universidade Estadual de Feira de Santana.

Banca Examinadora

Orientador: ______________________________________________________

Prof º Ms. Juraci Dórea Falcão

Co-orientador: ___________________________________________________

Prof º Ms. Nilo Márcio Andrade Teixeira

Membro: ________________________________________________________

Prof º Ms. Luiz Cláudio Alves Borja

Feira de Santana, 30 de agosto de 2011.

DEDICATÓRIA

À minha família, pela educação, eterno companheirismo e amor

incondicional.

Aos meus amigos: Iuri Larry, Hildete, Elilma, Karine, Josiário, Jackson,

Jamerson, Rosevan e Marcelo, amigos irmãos da grande família universitária.

AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiramente a Deus por guiar os meus passos.

Ao Professor Ms Juraci Dórea, pela orientação e incentivo.

Ao Professor Ms. Nilo Márcio, por propor inovações e vertentes na

fundamentação desta Pesquisa.

Aos Professores: Mônica Leite, Maria do Socorro Costa e José Mario Feitosa,

por me transmitirem paz e segurança durante o meu percurso universitário.

RESUMO

Este Trabalho de Conclusão de Curso tem como tema a avaliação uso pós-

ocupação das unidades residenciais do condomínio Jardim Botânico Vivendas

Residencial, em Feira de Santana. A abordagem permite analisar se há falhas no

Projeto Arquitetônico e a importância da avaliação pós-ocupação no sentido de

potencializar melhorias em projetos arquitetônicos. Também identifica os principais

motivos que levam os moradores à realização de reformas de residências recém

adquiridas.

Palavras- chaves: Projeto arquitetônico, planta flexível, pós-ocupação, satisfação

do cliente, reforma.

ABSTRACT

This present work aims at analyzing the post-occupancy evaluation of homes of

Jardim Botânico Vivendas Residencial in Feira de Santana City. This approach

allows to verify the existence of shortcomings in architectural design and the

importance of post-occupancy evaluation to provide design improvements. Moreover,

this approach identifies why the residents have been made reforms in their newly

acquired homes.

Keywords: architectural design, flexible plant, Post-occupancy evaluation,

customer satisfaction, reform.

SUMÁRIO

LISTA DE FIGURAS E GRÁFICOS............................................................................ ii LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS.................................................................... iii

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................ 1

1.1. Justificativa .............................................................................................................. 1

1.2. Objetivo Geral: ......................................................................................................... 2

1.3. Objetivos Específicos:............................................................................................ 2

1.4. Metodologia .............................................................................................................. 3

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ........................................................................................ 4

2.1. O PROJETO ARQUITETÔNICO E SUAS ETAPAS ........................................... 4

2.1.1 Levantamento de dados ................................................................................. 5

2.1.2. Programa de Necessidades ........................................................................... 5

2.1.3. Estudo da viabilidade ...................................................................................... 7

2.1.4. Partido Arquitetônico ....................................................................................... 7

2.1.5. Estudo Preliminar............................................................................................. 7

2.1.6. Anteprojeto ....................................................................................................... 8

2.1.7. Projeto Executivo............................................................................................. 8

2.1.8. Avaliação Pós-ocupação................................................................................. 8

2.2. PLANTAS FLEXÍVES ........................................................................................... 10

2.5. CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES DE FEIRA DE SANTANA .................................. 16

2.6. CÓDIGO AMBIENTAL DE FEIRA DE SANTANA - LICENÇA AMBIENTAL ... 21

3. ESTUDO DE CASO ..................................................................................................... 23

3.1. DETALHAMENTO DO ESTUDO DE CASO – JARDIM BOTÂNICO

VIVENDAS RESIDENCIAL .......................................................................................... 23

3.2. QUESTIONÁRIO E RESULTADOS OBTIDOS ................................................ 27

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................................ 34

5. REFERÊNCIAS .......................................................................................................... 36

APÊNDICES ...................................................................................................................... 38

ANEXOS ............................................................................................................................ 42

i

LISTA DE FIGURAS E GRÁFICOS

Figura 01. Fluxograma dos Requisitos .................................................................. 06

Figura 02. Esquema da APO ................................................................................ 09

Figura 03. Exemplo de Planta Flexível .................................................................. 11

Figura 04. Mapa Urbano de Feira de Santana ...................................................... 14

Figura 05. Localização do Jardim Botânico Vivendas Residencial ......................... 23

Figura 06. Fachada das Residências .................................................................... 26

Gráfico 01. Análise da fachada residencial ........................................................... 28

Gráfico 02. Análise das cores empregadas .......................................................... 28

Gráfico 03. Grau de satisfação quanto ao revestimento empregado ................... 30

Gráfico 04. Arranjo das louças ............................................................................. 30

Gráfico 05. Iluminação Natural ............................................................................. 31

Gráfico 06. Áreas ampliadas ................................................................................. 33

Gráfico 07. Reformas e Correções ........................................................................ 33

ii

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas

APO – Avaliação Pós-ocupação

CEPRAM – Conselho Estadual de Proteção Ambiental

CIS – Centro Industrial do Subaé

CONDEMA – Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente

EIA – Estudo de Impacto Ambiental

RIMA – Relatório de Impacto Ambiental

SIMMA – Sistema Municipal de Meio Ambiente

iii

1

1. INTRODUÇÃO

O empresariado brasileiro vem mostrando um crescente interesse pela

construção civil e as políticas econômicas do Governo Federal, com programas que

facilitam a aquisição da casa própria através de conjuntos residenciais, têm

contribuído de maneira significativa para o crescimento do setor imobiliário no Brasil.

Em meio a esse mercado cada vez mais competitivo, o lançamento de

projetos arquitetônicos que atendam às expectativas de mercado, com preços

acessíveis e otimização dos espaços internos se tornou um grande desafio.

Os conjuntos residenciais, formados por casas, apartamento ou villages são

projetados atendendo condições específicas para adequar área, custos, riscos,

qualidade, prazo e clientes (de acordo com a classe social). Percebe-se, porém, que

ao receberem o imóvel muitos moradores optam pela reforma do empreendimento.

Numerosas pesquisas apontam que grande parte dos problemas da

construção civil tem sua origem justamente na elaboração de projetos, e que uma

análise pós-ocupação, pode introduzir programas de melhoria em projetos

posteriores.

1.1. JUSTIFICATIVA

O processo de construção começa com o cliente, pois é ele que trata de

responder às necessidades e demandas, identificadas pelo empreendedor. Este, por

sua vez, utiliza os serviços de projetistas, fabricantes e construtores para viabilizar o

empreendimento que, ao ser concluído, é repassado ao cliente, que finaliza o ciclo

da construção.

As exigências do mercado e a competitividade entre empresas, construtoras

e incorporadoras contribuem para a determinação espacial do empreendimento

(área construída, compartimentação interna, sistema de ventilação, etc.) além das

características físicas da edificação (fachada, acabamentos, instalações elétricas,

entre outras).

2

Porém, em empreendimentos residenciais nem sempre há uma relação

direta entre o cliente e os demais agentes (arquiteto/construtora) envolvidos no

projeto arquitetônico, ou seja, o projeto não é específico para ele, é feito para um

cliente anônimo.

Para atender à necessidade de moradia da população, de acordo com o

poder aquisitivo de cada classe social, o mercado imobiliário brasileiro oferece

imóveis tanto em condomínios de luxo como em conjuntos habitacionais simples. As

políticas habitacionais como o financiamento de crédito, redução de juros e

alongamento de prazo para pagamento, também facilitam a compra do imóvel. Se

por um lado essas políticas contribuem para aquisição do imóvel, por outro lado, na

tentativa de adequar à sua realidade econômica, o cliente, muitas vezes adquire o

imóvel não se importando, a princípio, se o mesmo é pequeno, se está bem dividido,

se atende às suas aspirações, o que provavelmente levará à reformas pós-

ocupação.

Outros fatores, como falhas na planta, rachaduras, compartimentação

interna inadequada (cômodos pequenos) e problemas acústicos também são

apontados como principais motivos para reformar do imóvel.

“A avaliação pós-ocupação do condomínio Jardim Botânico em Feira de

Santana” avalia o projeto arquitetônico e tenta identificar os principais motivos que

levam as pessoas à realização de reformas ou ampliação do imóvel recém-

adquirido.

1.2. OBJETIVO GERAL:

Analisar o uso pós-ocupação das unidades residenciais do Condomínio

Jardim Botânico, a partir do projeto arquitetônico original.

1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

Identificar o projeto arquitetônico do Condomínio Jardim Botânico;

Conhecer a opinião dos moradores sobre o projeto arquitetônico;

Identificar os principais problemas do projeto arquitetônico;

Analisar a importância da planta flexível.

3

Analisar se o Condomínio foi construído respeitando a legislação vigente,

relacionada a edificações e meio ambiente.

1.4. METODOLOGIA

Inicialmente foram realizadas pesquisas bibliográficas, proporcionado uma

maior familiaridade com o tema em questão.

Na segunda fase do estudo, foi realizada uma pesquisa de campo, através

da aplicação de questionários de avaliação de cada ambiente da habitação aos

moradores, com registros fotográficos de algumas casas, na tentativa de identificar

possíveis alterações no lay-out das residências. Nessa fase também foram

entrevistados os projetistas do empreendimento.

Durante a pesquisa de campo, houve dificuldades para obtenção dos dados.

Percebeu-se uma certa restrição, por parte de alguns moradores, que não

responderam o questionário.

Não foram autorizados registros fotográficos no interior das residências.

Alguns moradores permitiram a visita, mas alegaram que fotos ou filmagens

comprometeriam a privacidade.

A avaliação pós-ocupação obtida a partir resultados dos questionários

aplicados está em forma de gráficos, ilustrando a satisfação dos moradores e,

consequentemente, apontando os pontos deficientes.

4

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1. O PROJETO ARQUITETÔNICO E SUAS ETAPAS

De acordo com Niemeyer (1986) apud SILVA (1998), no passado, projetar e

construir um edifício representava uma única tarefa. Com o passar do tempo, a

evolução da técnica e os novos programas instituídos pela sociedade moderna

tornaram as construções mais complexas, surgindo, então, o arquiteto e o

engenheiro: o primeiro incumbindo-se do projeto dos edifícios, e o segundo, atendo

à maneira de construí-los.

Na construção de condomínios residenciais, além do arquiteto e engenheiro,

têm interesse direto ou indireto, vários outros agentes envolvidos no

empreendimento; tais como o incorporador do terreno, o empreendedor do negócio,

o poder público (agente financeiro), os empreiteiros e, finalmente os usuários ou

clientes do edifício.

Atualmente, para dar conta da crescente complexidade das demandas e das

possibilidades tecnológicas e construtivas dos edifícios, o projeto incorpora inúmeros

consultores, especializados em diferentes subsistemas e processos, que compõem

o empreendimento.

O projeto de Arquitetura pode ser definido como um conjunto de

informações que tem como função obter a melhor solução para a construção. Um

planejamento elaborado, uma atividade criativa e intelectual, baseada em

conhecimentos, mas também em experiências, para atender as necessidades do

cliente e do empreendedor, definindo funcionalidades, materiais, técnicas e

norteando a execução da obra. Caiado (2004, p.106) concebe o projeto arquitetônico como “o definidor de

custos, funcionalidade, tecnologias construtivas, satisfação do cliente final”. Para a

autora, nele deve estar calculado o início do empreendimento, a forma de construir,

os materiais utilizados, os parâmetros para tais definições e o destino do

empreendimento.

A partir desta constatação, e buscando o atendimento das necessidades e

exigências dos clientes e, principalmente, gerando lucros para os envolvidos, os

projetos passam a ser considerados como um caminho para a minimização de

5

problemas e adequação as necessidades, entre elas: produções simples, rápidas,

eficientes, com qualidade e funcionalidade, concluídas dentro do prazo acordado.

Segundo Righetto (2001, p.2), a projeção em arquitetura se dá através de

representações que antecipam uma intenção de transformar um dado ambiente ou

lugar. O projeto e sua expressão também demonstram a postura do arquiteto em

relação à sua época e meios técnicos disponíveis, numa área onde ciência e arte se

relacionam.

Dessa maneira, o projetista assume um papel importantíssimo na gestão da

qualidade da construção, considerando que ele é o primeiro responsável pela

decisão do que vai ser edificado. Assim, uma vez identificadas as necessidades do

cliente, sua tradução em objetos concretos passa ser de inteira responsabilidade do

projetista.

As atividades técnicas de elaboração do projeto de edificações deverão ser

conduzidas em etapas sucessivas, sendo no mínimo as seguintes: Levantamento de

dados; Programa de necessidades; Estudo de viabilidade; Partido Arquitetônico;

Estudo Preliminar; Anteprojeto; Projeto Executivo.

Embora o projeto seja apresentado em uma sequência de etapas, existe

uma interdependência entre elas.

2.1.1 Levantamento de dados

No levantamento de dados, são fornecidas informações relativas ao terreno

onde se pretende implantar a obra, incluindo planejamento urbano, leis, consulta de

necessidade de licenciamento, serviços públicos, vizinhanças e condições

ambientais (impacto ambiental) da área onde será implantada a edificação.

2.1.2. Programa de Necessidades

Determinação do que será instalado na edificação, de sua estrutura

organizacional, de seus usuários, equipamentos e fluxos de funcionamento, e

relação dos espaços necessários para a realização das atividades pertinentes à sua

estrutura organizacional, respectivos dimensionamentos e características,

iluminação e acústica. Isso tudo faz parte do Programa de Necessidades, onde uma

situação problema é decomposta em requisitos e sub-requisitos. Por exemplo, a

6

necessidade habitar decompõe-se em requisitos como repousar, alimentar, higiene.

Por sua vez, através do requisito repousar tem-se os sub-requisitos dormir, ler, ver

televisão. Dessa forma, o Programa de Necessidades pode ser definido como o

enunciado dos requisitos a serem satisfeitos pela obra a ser construída.

Figura 01- Fluxograma dos Requisitos do Programa de Necessidades

Fonte:Decomposição de necessidades(adaptado), página 85, in Uma Introdução do Projeto Arquitetônico. SILVA, 1998.

Contribuem também para o programa de necessidades as exigências do

mercado e a competitividade entre empresas construtoras e incorporadoras. Estes

fatores constituem referenciais de determinação espacial do empreendimento (área

construída, por exemplo), além de induzirem as demais características físicas da

edificação (aparência, acabamento), refletindo a metodologia construtiva da

empresa.

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2.1.3. Estudo da viabilidade

O estudo da viabilidade analisa as possibilidades de que a edificação seja

efetivamente implantada no sítio face à área geral, dimensões do terreno,

topografia. A viabilidade do projeto é confirmada quando as solicitações do

Programa de Necessidades são avaliadas e podem ser satisfeitas. A partir desse

momento é preciso detalhar alguns aspectos definidos nas etapas anteriores.

2.1.4. Partido Arquitetônico

O Partido Arquitetônico é o desenho que reúne todas as informações das

etapas anteriores, como topografia do terreno, verba disponível, delineamento geral

da planta, espaços, a orientação artística do arquiteto entre outras.

De acordo com SILVA (1998, p.88) partido, na arquitetura,

[...] é o nome que se dá à consequência formal de uma série de

determinantes, tais como programa do edifício, a conformação topográfica

do terreno, a orientação, o sistema estrutural adotado, as condições locais,

a verba disponível, as condições das posturas que regulamentam as

construções e, principalmente, a intenção plástica do arquiteto.

2.1.5. Estudo Preliminar

O estudo preliminar consiste na definição gráfica da implantação e do

partido arquitetônico através de plantas, cortes, fachadas, compreendendo a

implantação da edificação ou conjunto de edificações, o número de pavimentos e os

esquemas de infra-estrutura de serviços. É na verdade, o desenvolvimento do

partido arquitetônico.

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2.1.6. Anteprojeto

O Anteprojeto representará a concepção básica da estrutura, das

instalações em geral, uma representação da solução apresentada no estudo

preliminar. Nesse momento começam a ser pré-definidos os elementos que

compõem o edifício: a concepção estrutural, as instalações (hidráulicas, sanitárias,

telefônicas, entre outros). Os desenhos tornam-se mais detalhados.

2.1.7. Projeto Executivo

A representação completa do projeto de arquitetura, contendo de forma clara

e precisa, todos os detalhes construtivos e indicações necessárias para

interpretação e execução da obra compõe a etapa final é denominada de Projeto

Executivo. Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o projeto

executivo é o conjunto dos elementos necessários e suficientes à execução

completa da obra, de acordo com as normas pertinentes à própria instituição.

Nessa etapa, são sinalizadas as áreas de corte e aterro, representação do

terreno, com as características planialtimétricas; localização de elementos externos,

como acessos, pátios, canteiros, planejamento dos espaços; plantas de todos os

pavimentos internos, espessura da parede, materiais, tipos de acabamentos,

escoamento das águas, posição das calhas, tipo de vidros, fechaduras, etc. É na

verdade, a solução definitiva do anteprojeto. A documentação técnica do projeto que

consta de memorial descritivo e justificativo, e as especificações técnicas detalhadas

dos materiais a serem empregados também são evidenciadas no Projeto executivo.

2.1.8. Avaliação Pós-ocupação

Uma nova etapa pode ainda ser incorporada ao Projeto: é a avaliação pós-

ocupação (APO). A APO consiste em um processo de avaliação de edifícios, após

algum tempo de sua construção e ocupação, visando a redução dos erros de

trajetória do processo.

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A performance acústica, a iluminação natural e artificial, ventilação,

acabamento e fachadas fazem parte das informações coletadas através de

equipamentos e entrevistas com os moradores. Deve-se considerar também a

opinião dos projetistas. Tais informações servem de parâmetros para novos

empreendimentos residenciais, evitando, dessa forma, possíveis falhas no projeto. A

avaliação pelo próprio usuário de uma edificação é importante, no levantamento da

complexidade de uso e da satisfação do ambiente construído.

Os principais objetivos da APO são promover ações que favoreçam

melhorias na qualidade de vida dos moradores, fazendo com que as informações

resultantes desse processo sejam armazenadas para projetos posteriores. Através

da APO, também é possível que falhas detectadas possam ser corrigidas ou

minimizadas, por meio de conscientização dos moradores, quanto à necessidade de

mudança de hábitos, que promovam um melhor uso do ambiente em questão.

Figura 02: Esquema da APO

Fonte: Coleção Habitare - Avaliação Pós-Ocupação - Métodos e Técnicas Aplicados à Habitação Social.

ROMERO E ORNSTEIN, 2003.

Segundo Preiser (1989) apud Schrader (2010), são propostos 03 (três) níveis

de APO, os quais diferenciam pela profundidade da pesquisa, pelos prazos e

recursos disponíveis:

10

APO - Indicativa de curto prazo: indica através de visitas rápidas ao

ambiente em questão e entrevistas com usuários, os principais

aspectos positivos e negativos do objeto de estudo.

APO – Investigativa ou de médio prazo: trata-se da APO anteriormente

citada, adicionando informações quanto aos critérios referenciais de

desempenho dos ambientes, como conforto ambiental,

segurança,acústica, funcionalidade etc.

APO – Diagnóstico ou de longo prazo: nesse tipo de APO existe um

detalhamento dos critérios de desempenho desses ambientes,

utilizando a correlação entre as medidas físicas com as respostas dos

usuários, focando na estrutura organizacional do ambiente,

consequentemente exigindo mais recursos que nos níveis anteriores.

A APO se diferencia das outras avaliações de desempenho desenvolvidas

em institutos de pesquisa pelo fato de considerar importante o atendimento das

necessidades dos usuários. Com a APO é possível fazer diagnósticos e

recomendações a partir dos objetos in loco.

Os aspectos positivos encontrados em uma APO devem ser registrados para

futuros projetos. Para os pontos negativos, podem ser feitas ações que minimizem

ou corrijam os problemas detectados no ambiente, através de medidas de

manutenção física e de conscientização dos usuários quanto à utilização do

ambiente objetivando a conservação do mesmo.

2.2. PLANTAS FLEXÍVES

São plantas que permitem ao morador realizar modificações na disposição

interna das construções, podendo, por exemplo, acrescentar mais um quarto ou

transformar um quarto em sala, ou ainda deixar um cômodo com mais espaço.

São características de ambientes criados com plantas flexíveis, a ausência

de colunas internas, a presença de divisórias internas removíveis e grandes vãos.

Tais características permitem a adaptação das casas e apartamentos.

11

Como estas plantas visam facilitar as futuras reformas dos ambientes, as

instalações elétricas e hidráulicas, que antes ficavam embutidas na alvenaria, na

planta flexível, geralmente são encontradas no forro das construções. A localização

das portas e das janelas possibilita a mudança de posição sem comprometer as

funções das paredes.

Figura 03: Exemplo de Planta Flexível

Fonte:http://cidadesaopaulo.olx.com.br/residencial-cube-campo-belo-ultimas-unidades-iid-177796731. Agosto 2011.

Na figura 3 podemos verificar a presença de algumas paredes sem função

estrutural, representadas pela cor verde, as quais facilitam a possível reforma.

A estrutura convencional das edificações, ou seja, aquela onde a laje se

apóia na tríade laje-viga-pilar, é substituída por lajes livres, que são armadas com

vigas externas. Consequentemente as lajes se apóiam diretamente sobre os pilares,

tendo como característica a ausência de vigas internas.

Outras vantagens arquitetônicas das plantas flexíveis são:

Pé direito (altura da parede): pode-se reduzi-lo, quando necessário,

como em obras que exigem a instalação de ar condicionado embutido,

rede de incêndio e que apresentem restrições de altura na aprovação

na Prefeitura.

12

Uso de paredes de gesso acartonado: liberdade na disposição,

possibilitando alterações menos complexas no lay-out das unidades,

com paredes alteradas ou suprimidas.

A passagem das instalações elétricas e hidráulicas ocorre sem a

interferência das vigas, que pressupõe furos passantes e desvios.

Outra maneira de flexibilizar o uso do ambiente é propiciado por algumas

construtoras que oferecem até cinco plantas diferentes para o mesmo

empreendimento. Ao ofertar diferentes plantas, uma maior gama de clientes é

atingida. Essas plantas possibilitam personalizar o imóvel, antes mesmo que as

chaves sejam entregues. Também criam maior proximidade entre o cliente e a

construtora/empresa.

2.3. O PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA

Como o objeto de estudo é um condomínio, deve-se entender como esse

equipamento urbano tornou-se importante no cenário da cidade e do mercado

imobiliário nos dias atuais. Para tanto é vital compreender o processo de

urbanização de Feira de Santana.

A urbanização é um conceito geográfico que representa o desenvolvimento

das cidades com a construção de casas, prédios, redes de esgoto, ruas e avenidas,

entre outros. A urbanização também pode ser definida como transferência de

pessoas da zona rural (campo) para a sede das cidades.

A partir da década de 1950, o processo de urbanização tornou-se cada vez

mais acelerado. Segundo Magnolli (2005, p.90), no Brasil, os processos de

urbanização e industrialização estão intimamente ligados e isso se deve, sobretudo,

à “política desenvolvimentista” do Governo Juscelino Kubitschek, pois as unidades

fabris eram instaladas em locais onde existiam infra-estrutura, oferta de mão-de-

obra e mercado consumidor.

Consta que a cidade de Feira de Santana surgiu de um povoado que se

formou em torno de uma feira livre. No final do século XVIII, o casal de portugueses

Domingos Barbosa de Araújo e Ana Brandão vieram morar no povoado, na fazenda

“Sant’Ana dos Olhos D’Água”. Como eram católicos, construíram, em sua

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propriedade, uma capela em louvor aos Santos de sua devoção Santa Ana e São

Domingos.

Sua localização geográfica, entre o Sertão e o litoral, possibilitava aos

vaqueiros que por ela passavam o abastecimento de suas tropas no comércio local.

Como resultado dessa posição geográfica privilegiada, o povoado começou a atrair

um grande número de pessoas para a feira livre, o que favoreceu o seu

desenvolvimento econômico.

Ao mesmo tempo, outras pessoas foram construindo casas, tanto

residenciais como comerciais. Eram construções de adobe e barro, denominadas

de pau-a-pique ou casa de taipa. Mais tarde surgiram as construções de alvenaria.

A partir de junho de 1873, o povoado teve sua emancipação política e

administrativa decretada, transformando-se em cidade. A população continuou a

crescer e a ocupar outras áreas, em torno do centro da cidade.

A partir de 1940, com criação de rodovias federais, Feira de Santana tornou-

se um dos maiores entroncamentos rodoviários do Nordeste, dinamizando ainda

mais o comércio local, pois muitas pessoas por aqui passavam: uns compravam,

alguns vinham vender seus produtos, outros fixavam moradia na cidade.

Com a implantação do Centro Industrial do Subaé (CIS), em 1970, o

governo municipal incentivou diversos loteamentos, abrindo vias de tráfego e

proporcionando a ocupação de áreas até então mais distantes, através da criação

de conjuntos habitacionais como, por exemplo, Cidade Nova, Jomafa e Feira IV.

Mais recentemente, essa urbanização tem levado o crescimento da cidade

para áreas cada vez mais afastadas, localizadas fora do Anel de Contorno que junta

as três rodovias federais que cortam a cidade (ver figura 04), principalmente com a

construção de condomínios fechados.

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Figura 04 - Mapa urbano de Feira de Santana

Fonte:www.feiranews.com.br/mapa.htm. 13 dez.2010.

De acordo com a Lei complementar nº. 018 de 18 de julho de 2004, que

define o perímetro urbano e delimita os bairros, Feira de Santana conta com 44

(quarenta e quatro) bairros e 62 (sessenta e dois) sub-bairros, além de 08 (oito)

distritos.

É importante salientar que Feira de Santana é a maior e mais importante

cidade do interior baiano. Segundo dados do Censo, realizado em 2010, o município

conta com 542.476 habitantes. A feira livre, que era realizada no centro da cidade,

foi transferida para um outro local, denominado Centro de Abastecimento de Feira

de Santana.

15

A partir da década de 1980 foram construídos os primeiros prédios de

grande porte na cidade de Feira de Santana. Com o decorrer do tempo surgiram

vários prédios comercias e residenciais, mas de forma vagarosa.

Porém, nos últimos anos, houve um aumento considerável de construções e

financiamentos de imóveis em Feira de Santana, o que provocou uma expansão

física da cidade. São conjuntos habitacionais, casas, apartamentos e villages em

condomínios fechados.

A cidade conta com inúmeras Construtoras e Incorporadoras, com

destaque para a L. Marquezzo, Donelisa, OMR Construtora, CSO Engenharia e

FCK Construtora.

O crescimento populacional, e principalmente, a política de financiamento do

governo federal, que vem incentivando o desenvolvimento do setor imobiliário em

todo país, também favorece o aumento das vendas em Feira de Santana. Além

disso, a concorrência entre as construtoras e a variedade no mercado, de certo

modo, facilita o acordo com o consumidor, promove preços mais acessíveis, maior

prazo para pagamentos, o que facilita a aquisição da casa própria.

De acordo com Azevedo (2011), a região de Feira de Santana, em 2011,

apresenta 16 empreendimentos residenciais, totalizando 4.478 unidades residenciais

lançadas, das quais 3.447 já foram vendidas.

Atualmente, as Construtoras focam não somente o centro da cidade ou

áreas mais próximas, elas estão investindo em bairros mais distantes. E para atrair

os clientes, oferecem unidades residenciais repletas de lazer, segurança e conforto.

Um grande exemplo de inovação é o Atmosfera, um empreendimento de múltiplo

uso, resultante da associação das Construtoras L. Marquezzo e Donelisa, que

apresenta 182 unidades construídas, distribuídas entre residencial, comercial e

empresarial.

Dos bairros mais comercializados destacam-se Santa Mônica, SIM e

Conceição, além dos empreendimentos localizados próximo a Avenida Fraga Maia.

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2.4. ORDENAMENTO E OCUPAÇÃO DO SOLO EM FEIRA DE SANTANA

A Lei que dispõe sobre o ordenamento do uso e ocupação do solo do

município de Feira de Santana, norteando o processo de construção de casas,

edifícios e indústrias, nesta cidade, é a Lei nº.1615/92.

Esta Lei identifica o solo quanto ao uso: residencial, comercial e de serviços,

industrial, institucional ou uso misto, etc. Também delimita e estabelece os critérios a

serem obedecidos no exame e aprovação de projetos e empreendimentos, assim

como a restrição ao uso do solo. Como resultado, minimiza o risco de investimentos

imobiliários que gerem prejuízos aos setores públicos e privados e gerencia o

crescimento da estrutura urbana do município.

O Artigo 20º. da referida Lei diz:

Todos os projetos de empreendimentos que configuram o uso e ocupação

do solo a se localizar na Zona Urbana do município serão obrigatoriamente

submetidos à apreciação do setor competente da Administração Municipal.

Uma vez aprovado o projeto, a execução da obra deverá obedecer às

especificações constantes no projeto, e se o mesmo for alterado, depois de admitido

pela Prefeitura, deverá ser submetida à nova apreciação do órgão municipal.

2.5. CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES DE FEIRA DE SANTANA

As construções, demolições, reformas ou acréscimo de edificações na

cidade de Feira de Santana devem obedecer à Lei nº. 632, de 09 de agosto de

1969, que institui o Código de Edificações do Município de Feira de Santana.

Esta Lei enumera os requisitos necessários para obtenção do alvará de

licença para a construção, expedido pela Prefeitura Municipal de Feira de Santana.

De acordo com o Código, o proprietário ou representante legal deverá enviar um

requerimento ao Prefeito, solicitando licença para a construção e apresentar o

Projeto com detalhes técnicos (para aprovação pelo órgão competente), com

memorial descritivo do destino da obra e dos materiais empregados, além de

comprovar a quitação de impostos municipais.

17

Dos requisitos e detalhes técnicos enumerados no Código de Edificações

para obtenção de Licença, destacam-se os seguintes:

planta de situação de edificação, com orientação magnética e escala,

incluindo dessa forma: limites do terreno; delimitação da construção;

indicação da existência de edificações vizinhas

planta baixa de cada pavimento;

planta de elevação das fachadas principais;

corte longitudinais e transversais em escala 1:50;

Especificações sobre materiais a aplicar na edificação.

Caso o Projeto seja aprovado, o proprietário efetuará o pagamento das taxas

e a Prefeitura fornecerá o alvará de licença, informando o prazo para início da

construção. É importante salientar que este alvará poderá ser revalidado, prorrogado

ou cancelado.

Em relação à construção em condomínio, o Artigo 8º da lei determina o

seguinte: Nas licenças para a construção em condomínio ou sob regime de

incorporação, o alvará será extraído em nome do condomínio ou do

incorporador, que o requer, obrigando-se o requerente no prazo de

180(cento e oitenta) dias, contados a partir do deferimento do pedido, a

declarar documentadamente os nomes dos condomínios e respectivos

apartamentos.

O alvará obrigatoriamente deverá permanecer no local da obra, juntamente

com o Projeto aprovado, e será mostrado aos agentes de fiscalização municipal

sempre que necessário.

A habilitação profissional também é abordada no Código, esclarecendo que, [...] somente poderão ser responsáveis técnicos por projetos ou

construções, na área do município de Feira de Santana, profissionais

legalmente habilitados para estes fins, de acordo com a legislação federal

em vigor[...] e em dia com a Fazenda Municipal.

As instalações hidráulicas (água e esgoto), elétrica e telefônica serão

projetadas e executadas por técnicos legalmente habilitados e obedecerão às

especificações da ABNT e das concessionárias desses serviços na região.

18

O Código traz ainda orientações quanto a questões relativas à iluminação,

ventilação e insolação. Além disso, comenta sobre a estética das construções,

podendo não licenciar fachadas que “sejam visivelmente contrárias ao consenso

estético comum”.

Outra determinação quanto às fachadas diz:

Nas edificações que tenham fachadas com ou sem marquises, no

alinhamento do muro ou gradil, os condutores de águas pluviais, serão,

obrigatoriamente, embutidos nos mesmos de maneira a desembocar

diretamente nas sarjetas dos logradouros.

O gradil é uma armação de ferro em forma de grades para proteção ou

vedação de uma abertura.

Quanto ao escoamento das águas pluviais, determina que todo terreno,

edificado ou não, deverá ser convenientemente preparado para dar fácil escoamento

às águas pluviais, por meio de canalização adequada, para as sarjetas ou valetas do

logradouro. São proibidos os serviços de aterro, desvios de valas ou qualquer obra

que impeça o livre escoamento de águas pluviais.

Ainda sobre escoamentos, a Lei determina que “é terminantemente proibido

escoar para as galerias de águas pluviais ou valetas dos logradouros qualquer água

servida ou de esgoto”.

A Secretaria de Serviços Urbanos, quando julgar conveniente, poderá exigir

dos proprietários o capeamento das valas no terreno.

Com relação a pisos, paredes e coberturas, a referida Lei recomenda que os

pisos das edificações de mais de dois pavimentos sejam incombustíveis. Determina

também que as edificações sem estrutura de concreto armado ou metálica não

poderão ter mais de 10(dez) metros de altura.

De acordo com o Artigo 132, as habitações coletivas que contem com mais

de 08(oito) unidades residenciais ou apartamentos deverão ter um hall de entrada,

funcionando como portaria. Além disso, o hall de entrada não poderá ter dimensão

mínima inferior a 2,0m (dois metros), para edificações de até 3 (três) pavimentos.

Para edificações de mais de 03 (três) pavimentos, a dimensão mínima será de

2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros).

19

As habitações construídas deverão ter, no mínimo, três compartimentos:

sala-quarto, cozinha e banheiro. Se não tiver rede pública de esgoto, será

necessária a instalação de fossa séptica no local.

Para cada tipo de edificações a ser construída, existe um conjunto de

normas a ser seguido. Veja o que dizem os Artigos 149 e 150, do referido Código,

sobre a construção de edifícios para a habitação popular e edifícios comerciais

respectivamente:

Da Habitação Popular (Artigo 149): “Nas habitações populares, não pode

ser empregado concreto armado (lajes, vigas, pilares, etc.) sob pena de a

construção ser interditada, até que o proprietário regularize a situação, perante a

municipalidade”.

Dos Edifícios Comerciais(Artigo 150):

Nas edificações coletivas para fins utilitários (lojas, consultórios, escritórios

para fins diversos, etc.), excetuando-se as salas que disponham de

instalações sanitárias privativas, em cada pavimento deverá existir

obrigatoriamente um vaso sanitário, para cada sala, e um lavatório e um

mictório, por grupo de cinco (5) salas, podendo constituir um só conjunto,

com separação conveniente para cada sexo, e observando o isolamento

individual quanto aos vasos sanitários.

As edificações de mais de (03) três pavimentos, serão dotadas de instalação

contra incêndios executadas de acordo com as normas técnicas da ABNT.

A Prefeitura através de seus agentes fiscalizará esses empreendimentos

para que eles sejam executados de acordo com os projetos aprovados e com as

normas exigidas no Código de Edificações, e assim será concedido o Habite-se, que

é o certificado que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou

edificações destinadas à habitação.

Não será concedido o Habite-se nas zonas servidas de redes elétricas e de

abastecimento de água, se as instalações não cumpriram as especificações da

ABNT. Sendo obrigatória a instalação de extintores de incêndio, em local de fácil

acesso e visibilidade.

20

Quando as normas estabelecidas não forem cumpridas, serão aplicadas, de

acordo com a infração cometida, as seguintes penalidades:

a) notificação/intimação

b) auto de infração

c) multas

d) embargo

e) interdição

f) demolição

Verificada a infração de qualquer dispositivo do Código de Edificações, o

responsável pela obra será notificado. O mesmo apresentará justificativa a Prefeitura

em até 72 (setenta e duas) horas.

Caso não justifique, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, será lavrado o

auto de infração. O auto é um documento expedido pela autoridade competente,

certificando a existência de uma infração ao Código de Edificações. Esse documento

deverá conter, entre outras informações, dados do infrator e do local, o artigo

infringido, além da assinatura de duas testemunhas.

Será embargada a edificação que estiver sendo construída sem projeto ou

que esteja em desacordo com projeto apresentado no licenciamento da edificação.

Uma vez paralisada, a obra só será reiniciada quando estiver regularizada a sua

situação.

Se apesar de embargada uma edificação, os responsáveis prosseguirem

com a obra, ela será interditada. Também serão interditadas as obras que ponham

em risco a segurança pública ou do pessoal da obra. E se necessário for, haverá

demolição da edificação.

Quanto à penalidade multa, o Código afirma que: ”A pena de multa poderá

ser imposta cumulativamente com qualquer das outras (penalidades) previstas neste

artigo”.

É importante ressaltar que as penalidades impostas por infração a qualquer

dispositivo deste Código serão incorporadas ao histórico do profissional infrator. E as

obras embargadas deverão ser imediatamente paralisadas.

21

2.6. CÓDIGO AMBIENTAL DE FEIRA DE SANTANA - LICENÇA AMBIENTAL

O licenciamento ambiental pode ser definido como uma obrigação legal

prévia à instalação de qualquer empreendimento ou atividade potencialmente

poluidora ou degradadora do meio ambiente, e possui como uma de suas mais

expressivas características a participação social na tomada de decisão.

Em Feira de Santana, a administração de qualidade do meio ambiente em

conjunto com o desenvolvimento socioeconômico, é executada através do Sistema

Municipal de Meio Ambiente (SIMMA), que é regido pela Lei Complementar

nº.1612/92.

O Sistema Municipal de Meio Ambiente tem como principio: ”A proteção dos

ecossistemas e seus componentes representativos, mediante planejamento,

zoneamento e controle das atividades potencial ou efetivamente degradadoras”.

O SIMMA é composto pelos seguintes órgãos: Central, Executor e os

Setoriais.

O órgão Central é o Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente

(CONDEMA). Tem a função de deliberar sobre normas e padrões de qualidade

ambiental para o município, estabelecendo diretrizes, normas e medidas

necessárias à conservação, defesa e melhoria do meio ambiente.

Também orienta a educação ambiental, promovendo seminários, palestras e

estudos.

A Secretaria de Planejamento Urbanismo é o órgão executor, é ela quem

coordena ações e executa planos, programas e atividades de proteção ambiental.

Os órgãos setoriais do SIMMA, segundo o Artigo 11 da Lei nº. 1612/92:

”correspondem aos órgãos centralizados e descentralizados da Administração

Municipal, cujas atividades estejam, total ou parcialmente, vinculadas as de

conservação, proteção e melhoria do Meio Ambiente”.

O zoneamento ambiental executado pelo SIMMA define as áreas de maior

ou menor restrição ao uso e ocupação do solo.

A necessidade do licenciamento está explicita no Artigo 20 da Lei quando

diz:

22

Os empreendimentos e atividades considerados com potencial de impacto

no meio ambiente, nos casos em que se determina a execução do Estudo

de Impacto Ambiental – EIA e Relatório de Impacto Ambiental – RIMA pelo

Conselho Estadual de Proteção Ambiental – CEPRAM, estes deverão

submeter-se à apreciação da Secretaria de Planejamento, Urbanismo e

Meio Ambiente e do CONDEMA.

Nenhuma licença para edificações destinadas a indústria será concedida

sem o prévio estudo de sua localização e a atividade que será executada pelo

estabelecimento a ser implantado.

No caso das edificações ficam sujeitas à concessão de licença prévia os

sistemas de tratamento e, ou disposição final de resíduos ou materiais sólidos,

líquidos ou gasosos utilizados nas construções. Assim como a construção em áreas

em áreas que possam ser consideradas restritas ou que possam causar danos ao

meio ambiente.

23

3. ESTUDO DE CASO

3.1. DETALHAMENTO DO ESTUDO DE CASO – JARDIM BOTÂNICO VIVENDAS RESIDENCIAL

O estudo de caso foi desenvolvido no Jardim Botânico Vivendas Residencial,

um condomínio com trinta e cinco unidades residenciais, distribuídas em três

quadras, separadas por vias de acesso.

Trata-se de um condomínio fechado, situado à Rua Arivaldo de Carvalho, no

Bairro Sobradinho, na cidade de Feira de Santana, Bahia, conforme figura abaixo.

Figura 05 – Localização do Jardim Botânico Vivendas Residencial

Fonte: http://www.apontador.com.br/local/ba/feira_de_santana. Acesso em agosto 2011.

A obra iniciada em julho de 2005, foi executada pela Donelisa Construções e

Incorporações, tendo como responsáveis técnicos o Engenheiro Luís Alberto Moura

e o Arquiteto Flávio Monteiro.

O condomínio foi direcionado para um público classe média alta e apresentou

o conceito de flexibilidade como marketing de vendas do empreendimento. A planta

flexível, através de algumas paredes sem função estrutural, facilitava a posterior

ampliação de salas ou quartos.

Segundo os construtores, não houve necessidade de realizar o levantamento

de dados, assim como não foi preciso seguir todas as etapas do Projeto

Arquitetônico. É mais comum utilizar esse procedimento em uma unidade

residencial. Como se tratava de um condomínio, a própria Construtora, no caso a

Donelisa, determinou previamente o tipo de Projeto a ser desenvolvido.

24

Também o perfil dos prováveis clientes foi definido pela Construtora. Quanto à

escolha do Partido Arquitetônico, o tamanho do lote foi fator determinante,

conduzindo para a verticalização das unidades residenciais, adequando os

ambientes às dimensões necessárias.

Ocupando uma área de 9.415 m2, o Jardim Botânico conta com 132 m2 cada

casa construída. São trinta e cinco casas, com dois pavimentos cada. No primeiro

pavimento: cozinha; lavabo; sala com espaço para ampliação; área de serviço e

garagem com vaga para dois automóveis. O segundo pavimento é composto por:

banheiro, 03 (três) quartos, sendo um deles suíte master com closet e varanda.

Pode-se exemplificar, a seguir, duas opções de lay-out que a flexibilidade do

projeto permitia:

Planta Pavimento Térreo (Opção 01)

25

Planta Pavimento Térreo (Opção 02)

Planta Pavimento Superior

Apresenta ótima localização em relação ao centro da cidade. A rua de acesso

tem pavimentação asfáltica e o bairro oferece uma rede de serviços que inclui

escolas, supermercados e pequeno comércio. Antes de ser transformado em um

condomínio fechado, existia uma chácara no terreno, e por isso, durante o processo

26

de execução da obra, os construtores já encontraram com infra-estrutura básica:

telefonia, energia, água e saneamento.

A existência de árvores no terreno, mangueiras, cajueiros e palmeiras

influenciaram na escolha do nome do empreendimento. O pergolado, que define a

cobertura da garagem, foi projetado para receber determinados tipos de vegetação,

criando uma proteção natural, o que revelando a preocupação ecológica dos

construtores.

As casas em sua maioria, obedecem à mesma orientação em relação ao

norte magnético. Assim, as fachadas principais obedecem à mesma organização,

todas viradas para o norte. Apenas quatro casas ficaram recuadas.

A área em que está situado o empreendimento não precisou de grande

movimentação de terra, pois era quase plana.

As casas foram construídas em alvenaria de blocos de concreto. Segundo o

Arquiteto Flávio Monteiro, para quebrar a monotonia, as fachadas externas foram

revestidas com textura e reboco sarrafeado de maneira rústica e apresentando cada

unidade residencial cores diferentes. A cobertura inclui estrutura de madeira, telhas

cerâmicas de cor branca, e calhas para coleta de águas pluviais.

As unidades residenciais foram entregues aos moradores em 2008, algumas

com revestimento de piso, outras não, dependendo do tipo de contrato acordado

com a Construtora. Foram utilizadas esquadrias metálicas com vidro temperado,

portas internas de madeira e a porta de entrada de vidro.

Figura 06: Fachada das Residências

27

3.2. QUESTIONÁRIO E RESULTADOS OBTIDOS:

O questionário divide-se em sete etapas, nas quais os moradores analisaram

os seguintes aspectos:

Funcionais – tamanho e disposição dos cômodos, instalações

hidráulicas e elétricas;

De conforto ambiental – iluminação natural, insolação, ventilação e

acústica;

Construtivos – fachada, cor, material utilizado, arquitetura e

flexibilidade.

Na primeira etapa busca-se uma análise geral do empreendimento. As etapas

seguintes estão relacionadas aos cômodos.

Por se tratar de um empreendimento em que o marketing comercial apostava

na planta flexível, a última etapa do questionário refere-se a reformas no imóvel e as

possíveis motivações que levaram os moradores a reformar tal ambiente.

A seguir a descrição do questionário e a síntese das respostas apresentadas.

Geral 1. Os espaços reservados para os cômodos foram suficientes? O que

deveria ser maior?

2. A fachada da residência agradou?

3. A cor e o tipo de pintura são adequados?

4. Há focos de umidade no ambiente?

5. O material e largura da porta de entrada são adequados?

6. Existem problemas quanto a ruídos externos (barulho)?

Com relação ao espaço reservado para a construção da casa, 60% dos

entrevistados estão satisfeitos com o tamanho da casa, entretanto a área destinada

para a garagem foi considerada pequena. De acordo com os moradores, apesar de

ter sido projetada para abrigar dois automóveis, ela é pequena, impossibilitando o

uso das duas vagas.

O modelo arquitetônico agradou à maioria dos proprietários. Os gráficos

abaixo revelam o grau de satisfação dos proprietários:

28

ARQUITETURA/FACHADA

73%

27%

GOSTARAMNÃO GOSTARAM

Gráfico 01. Análise da fachada residencial

DISPOSIÇÃO DAS CORES

63%

25%

12%

HARMÔNICASDIFERENTENÃO GOSTARAM

Gráfico 02: Análise das cores empregadas

A pesquisa revelou que, não há interferência de barulhos ou ruídos no

conforto ambiental da casa, nem mesmo das áreas consideradas como fonte

externas de ruídos (estacionamento e área de lazer).

Sala 1. A iluminação natural é satisfatória?

2. A disposição da porta e janelas potencializam o uso da iluminação

natural?

3. A iluminação natural (claridade) compromete o uso do aparelho de

televisão?

4. A área destinada para sala foi suficiente? Possibilita a disposição

dos móveis?

5. O local é bem ventilado? A temperatura incomoda?

29

Medindo 13,60 m2, o espaço destinado à sala agradou a grande parte dos

condôminos, assim como a disposição das portas e janelas. Quanto à ventilação e

temperatura a resposta foi unânime, o local é bem ventilado, principalmente, pelo

fato do arranjo das portas e janelas que facilitam a entrada de ar. Além disso, a

iluminação natural não interfere na utilização de aparelhos eletrônicos.

Banheiro

1. O piso (revestimento) escolhido é de boa qualidade? A distância

entre as louças sanitárias ( vaso e lavatório) é a ideal? Afastadas ou

próximas demais? E o Box?

2. Área reservada para o chuveiro é satisfatória?

3. Existe iluminação natural no local?

4. Há algum tipo de dificuldade para higienização da área?

5. A localização do banheiro em relação aos outros cômodos é

satisfatória?

Com relação à disposição do banheiro, verificou-se uma aceitação de 63%

dos moradores quanto ao revestimento utilizado. Pode-se dizer o mesmo tanto para

a área reservada para o chuveiro quanto à iluminação natural no ambiente. Alguns

moradores alegaram que a ausência do ralo fora do box, dificulta a higienização do

banheiro.

Aproximadamente 54% dos moradores mostraram-se favoráveis ao arranjo

das louças, enquanto 45% acharam ruim, recorrendo a reformas para corrigir o que

consideraram inadequado. Observou-se que ocorreu um equilíbrio nas respostas

apresentadas.

30

REVESTIMENTO

30%

7%63%

NÃO AGRADOUINDIFERENTEAGRADOU

Gráfico 3: Grau de satisfação quanto ao revestimento empregado

ARRANJO DAS LOUÇAS

45%

36%

19%

RUIMBOMÓTIMO

Gráfico 04: Arranjo das louças

Quartos

1. A iluminação natural e a temperatura influenciam no “bem-estar” do

morador? Dificultam o sono?

2. As dimensões do quarto dificultam a utilização de alguns móveis

(lay-out)?

3. A iluminação natural interfere na imagem da televisão?

31

Os resultados obtidos para este cômodo expressam uma insatisfação para a

maioria dos condôminos. A iluminação natural foi identificada como fator

responsável por dificultar o sono, sendo relatada por 64% dos moradores como

prejudicial.

Gráfico 05: Iluminação Natural

A variação de temperatura, ou seja, o ambiente mais quente durante a noite e

frio durante o dia, foi outra queixa apresentada por 18% dos moradores. Os demais

moradores entrevistados disseram não encontrar interferência capaz de influenciar

na qualidade do sono. Porém em relação às dimensões quanto a utilização do

espaço para arranjo dos móveis (lay-out), houve 90% de aprovação.

Cozinha

1. O local está bem ventilado?

2. A temperatura incomoda, é agravado pelo calor que é próprio

desse ambiente (fogão/fornos)?

3. O arranjo das instalações elétricas e hidráulicas facilitaram a

disposição dos utensílios domésticos?

4. As dimensões da cozinha agradaram os ocupantes da casa?

ILUMINAÇÃO NATURAL

PREJUDICIAL; 64%

EFICIENTE; 20%

INDIFERENTE; 16%

32

De acordo com as respostas ao questionário, todos os moradores se

mostraram satisfeitos com este ambiente. Para eles o local é amplo, bem ventilado.

A respeito das instalações hidráulicas e elétricas, elas permitiram a disposição dos

utensílios domésticos sem provocar danos as paredes ou piso.

Área de serviços

1. A água escoa com facilidade?

2. O sol incide no local, facilitando a secagem da roupa?

3. É bem ventilado?

Quanto à área de serviço, verificou-se que ocorreu um equilíbrio nas

respostas apresentadas, cerca de 50% dos moradores afirmaram ter dificuldades

quanto ao escoamento da água, devido a desnível do piso e posição do ralo.

Enquanto os demais não relataram dificuldade alguma.

Para 81% dos moradores o local é bem ventilado e há iluminação natural, o

que facilita a secagem das roupas.

Reformas no imóvel

Pode-se concluir que 81% dos moradores que responderam ao questionário

afirmaram ter realizado alguma reforma nos seus imóveis. As áreas que mais

sofreram modificações foram sala e cozinha. A troca de piso foi a primeira reforma

mencionada na pesquisa, pois grande parte reclamou da qualidade do revestimento

empregado pela Construtora. Outro tipo de reforma citada foi o redimensionamento

dos cômodos para melhor utilização do espaço, principalmente sala e quartos.

33

AMPLIAÇÃO DOS CÔMODOS

48%

29%

3%

20%SALACOZINHABANHEIROQUARTOS

Gráfico 06: Áreas ampliadas

OUTRAS ALTERAÇÕES REALIZADAS

48%

46%

6% SUBSTITUIÇÃO DOREVESTIMENTOSUBSTITUIÇÃO DOESQUADRIAS CORREÇÕES NAÁREA DE SERVIÇO

Gráfico 7: Reformas e Correções

34

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os resultados obtidos, após aplicação do questionário pós-ocupação, nos

permitem as seguintes observações:

A) Aspectos funcionais: o tamanho da garagem foi a principal queixa

apresentada pelos moradores. Com as dimensões de 4,25m x 5,00m, a área

destinada a garagem não comporta os 02 (dois) automóveis. Muito criticada por não

ser uma área coberta (por laje ou telhado), nota-se que os moradores não

entenderam a proposta dos construtores do empreendimento, que ao projetar a

garagem, ao invés de cobertura convencional de telhas cerâmicas, fizeram uso de

pergolado de concreto, sobre o qual os moradores deveriam criar cobertura com

espécies vegetais, formando uma cobertura natural.

B) Conforto Ambiental – a opinião dos moradores com relação aos ruídos

existentes demonstra que conversas internas/externas, assim como movimentação

de pedestres e carros não são suficientes para causar estresse ou irritabilidade aos

condôminos.

A iluminação natural em excesso interfere de maneira prejudicial no

desenvolvimento das atividades diárias dos moradores. Mas o uso de persianas

pode minimizar esse problema.

C) Construtivos: o revestimento cerâmico e as esquadrias metálicas utilizados

não corresponderam às expectativas dos moradores. Na tentativa de equacionar

custo e qualidade do produto, a escolha feita pela Construtora não agradou aos

clientes.

A flexibilidade do ambiente se fez presente ao permitir que algumas paredes

pudessem ser removidas sem causar abalos estruturais, possibilitando que a sala

seja reversível para quarto ou vice-versa.

Pode-se inferir que, o empreendimento Residencial Jardim Botânico foi

construído em conformidade com os pré-requisitos estabelecidos pelo Código de

Edificações do Município de Feira de Santana, respeitando também as normas do

Código de Legislação Ambiental de Feira de Santana.

A exemplo disso, citam-se as instalações elétricas e hidráulica (água e

esgoto) que foram executadas por técnicos legalmente habilitados da Coelba e

35

Embasa, respectivamente. As dimensões dos cômodos obedecem às especificações

mínimas exigidas pelo Código de Edificações

Por fim, percebe-se a importância da planta flexível, que possibilita atender

clientes cada vez mais exigentes e com gostos variados para seu futuro lar. Uma

planta flexível permite soluções criativas para transformação do ambiente a partir do

projeto arquitetônico inicial.

36

5. REFERÊNCIAS

1. Associação de Normas Técnica Brasileira (ABNT) NBR 6492/ 1994 –

Representação de Projetos de Arquitetura

2. AZEVEDO, José - Mercado Imobiliário Feirense - disponível em:

<http://www.textoecia.com.br/mercado-imobiliario-feirense/> Acesso em 16

ago.2011.

3. CAIADO, Valeria Nunes Santos – A contratação dos serviços de arquitetura e sua influencia na qualidade do projeto: estudo de caso em construtoras do Rio de Janeiro. RJ, 2004. Dissertação(Mestrado em

Arquitetura) – PROARQ – FAUUFRJ.

4. CARMO, René B. A. – A Urbanização e os assentamentos subnormais de

Feira de Santana. São Paulo, 2009. Dissertação (Doutorado em Ciências

Sociais) – PUC – SP.

5. CATANESE, Anthony e SNYDER, Jamies C. – Introdução à arquitetura –

Editora Campus – Rio de Janeiro,1984.

6. COSTI, Marilice - Avaliação Pós-Ocupação e Sustentabilidade em Residência Unifamiliar - PORTO ALEGRE – RS Docente da PUCRS -,

Arquiteta e Urbanista, Mestre em Arquitetura. 2004

7. Dados do Censo 2010 publicados no Diário Oficial da União do dia

04/11/2010em:http:www.censo2010.ibge.gov.br/dados_divulgados/index.php?uf=29

Acesso em 13 dez.2010.

8. Feira de Santana, Lei do Ordenamento do Uso e da ocupação do Solo Prefeitura Municipal de Feira de Santana (Lei nº. 1.615/92, 11 de novembro

de 1992).

9. Feira de Santana, Código de Edificações de Feira de Santana (Lei

Complementar nº.632, de 09 de agosto de 1969).

10. Feira de Santana, Código do Meio Ambiente Prefeitura Municipal de Feira de

Santana (Lei Complementar nº. 1.612, de 12 de dezembro de 1992).

11. KOWALTOWSKI Doris Catharine C.K. e CELANI Maria Gabriela Caffarena - Reflexão sobre metodologias de projeto arquitetônico –

em:http:seer.ufrgs.br/index.php/ambienteconstruido/article/viewFile/3683/2049

>. Acesso em: 12 nov. 2010.

37

12. MAGNOLLI, Demetrio – Geografia: a construção do mundo - 1ª edição,

São Paulo, Editora Moderna, 2005.

13. MOISINHO FILHO, Elso de Freitas - Avaliação Pós Ocupação com Ênfase em Conforto Ambiental em Edifício Residencial projetado pelo Arq. Niemeyer: o Caso do edifício Montreal em São Paulo – SP. Arquiteto e

Urbanista ,Especialista em Conforto Ambiental e Conservação de Energia

(FUPAM/FAUUSP)

14. RIGHETTO,Adriana V., Metodologias Projetuais em Arquitetura – em

<http:www.degraf.ufpr.br/artigos_graphica/METODOLOGIAS.pdf. 08> Acesso

em: 15 out.2010.

15. ROMERO, Marcelo de A. & ORNSTEIN, Sheila W., - Avaliação Pós-

Ocupação – modelos e técnicas aplicados à habitação social. Coleção

Habitare, ANTAC, Porto Alegre, 2003.

16. SCHRADER, Fernanda T. – Avaliação pós-ocupação em edifício escolar com

enfoque nas instalações de segurança contra incêndio e pânico. UFMT, Mato

Grosso. Agosto, 2010.

17. SILVA, ELVAN – Uma Introdução ao Projeto Arquitetônico – 2ª Edição,

Porto Alegre, Editora da Universidade Federal do Rio Grande do Sul

(UFRGS), 1998.

18. VIANNA, Nelson S. e ROMÉRO, Marcelo A. – Procedimentos metodológicos para avaliação pós-ocupação em conjuntos habitacionais de baixa renda com ênfase em conforto ambiental –

disponível:<http://seer.ufrgs.br/index.php/ambienteconstruido/article/viewFile/3

427/1844>.Acesso em: 12 out. 2010.

38

APÊNDICES

39

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO AVALIAÇÂO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO EM FEIRA DE

SANTANA, CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO. Aplicação do questionário - Moradores

Geral

01. Os espaços reservados para os cômodos foram suficientes?

( ) Sim ( ) Não

O que deveria ser maior?__________________________________

02. A fachada da residência agradou?

( ) Sim ( ) Não

03. A cor e o tipo de pintura são adequados?

( ) Sim ( ) Não

04. Há focos de umidade no ambiente?

( ) Sim ( ) Não

05. O material e largura da porta de entrada são adequados?

( ) Sim ( ) Não

06. Existem problemas quanto a ruídos externos (barulho)?

( ) Sim ( ) Não

Sala

01. A iluminação natural é satisfatória?

( ) Sim ( ) Não

02. A disposição da porta e janelas potencializam o uso da iluminação natural?

( ) Sim ( ) Não

03. A iluminação natural(claridade) compromete o uso do aparelho de televisão?

( ) Sim ( ) Não

04. A área destinada para sala foi suficiente? Possibilita a disposição dos

móveis?

( ) Sim ( ) Não

Folha 1/3

40

05. O local é bem ventilado? A temperatura incomoda?

( ) Sim ( ) Não

( ) Outros_______________________________________________

Banheiro

01. O piso (revestimento) escolhido é de boa qualidade?

( ) Sim ( ) Não

02. A distância entre as louças sanitárias ( vaso e lavatório) é a ideal? Afastadas

ou próximas demais?E o Box?

_____________________________________________________________

_____________________________________________________________

03. Área reservada para o chuveiro é satisfatória?

( ) Sim ( ) Não

04. Existe iluminação natural no local?

( ) Sim ( ) Não

05. Há algum tipo de dificuldade para higienização da

area?_________________________________________________________

_____________________________________________________

06. A localização do banheiro em relação aos outros cômodos é satisfatória?

( ) Sim ( ) Não

Cozinha

01. O local está bem ventilado?

( ) Sim ( ) Não

02. A temperatura incomoda, é agravado pelo calor que é próprio desse

ambiente(fogão/fornos)?

( ) Sim ( ) Não

03. O arranjo das instalações elétricas e hidráulicas facilitaram a disposição dos

utensílios domésticos?

( ) Sim ( ) Não

04. As dimensões da cozinha agradaram os ocupantes da casa?

( ) Sim ( ) Não

Folha 2/3

41

Quartos

01. A iluminação natural e a temperatura influenciam no “bem-estar” do

morador? Dificultam o sono?

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

02. As dimensões do quarto dificultam a utilização de alguns móveis?

( ) Sim ( ) Não

03. A iluminação natural interfere na imagem da televisão?

( ) Sim ( ) Não

Área de serviços

01. A água escoa com facilidade?

( ) Sim ( ) Não

02. O Sol incide no local, facilitando a secagem da roupa?

( ) Sim ( ) Não

03. É bem ventilado?

( ) Sim ( ) Não

Reformas no imóvel

01. Foi realizada alguma reforma no imóvel?

( ) Sim ( ) Não

02. Caso tenha realizado algum tipo de reforma no ambiente, informe o local

reformado.

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

03. Quais as causas para que o ambiente necessitasse de reforma?

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Morador _______________________________( Pode ser apenas o primeiro nome, apelido

ou pseudônimo se preferir).

Folha 3/3

42

ANEXOS

43

Presença de Arbustos, mostrando preocupação ecológica do arquiteto.

Fachada da residência, com ênfase para área destinada à garagem.