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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO
FACULDADE DE ARQUITETURA, ENGENHARIA E TECNOLOGIA
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE EDIFICAÇÕES E
AMBIENTAL
DIAGNÓSTICO DOS PROCEDIMENTOS DE MANUTENÇÃO PREDIAL NAS
EDIFICAÇÕES DO CAMPUS DA UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO
EM CUIABÁ
PASCHOAL GAVAZZA DE ARAUJO NETO
Dissertação apresentada junto ao Programa de
Pós-graduação em Engenharia de Edificações e
Ambiental da Universidade Federal de Mato
Grosso, como requisito para a obtenção do título
de Mestre.
Orientador: Prof. Dr. José Manoel Henriques de Jesus
Co-orientador: Prof. Dr.: Humberto da Silva Metello
Cuiabá, MT
Agosto de 2015
DEDICATÓRIA
Este estudo é dedicado aos meus país e a minha família pela paciência, confiança e
dedicação.
AGRADECIMENTOS
Aos amigos da PROPLAN e da Prefeitura pela confiança e persistência.
Aos professores do Programa de Pós-Graduação em Engenharia Ambiental da
Universidade Federal de Mato Grosso pela amizade e pelos ensinamentos.
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 16
1.1 JUSTIFICATIVA .............................................................................................................. 17
1.2 OBJETIVOS .................................................................................................................... 18
1.2.1 Objetivos Específicos...................................................................................................... 18
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ...................................................................................... 18
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ............................................................................................ 19
2.1 A PERDA DE DESEMPENHO DE MATERIAIS, PRODUTOS E SUBSISTEMAS
COM O DESGASTE COM O TEMPO................................................................................... 19
2.2 CICLO DE VIDA DOS MATERIAIS. ............................................................................. 24
2.3 CICLO DE VIDA DAS EDIFICAÇÕES .......................................................................... 24
2.4 TIPOS DE MANUTENÇÃO E SUA EXECUÇÃO ......................................................... 25
2.5 PLANO DE MANUTENÇÃO. ......................................................................................... 35
2.6 A LEGISLAÇÃO REFERENTE À MANUTENÇÃO PREDIAL .................................... 46
2.6.1 Normas da ABNT – NBR 5674, NBR 14037, NBR 15.575........................................... 48
2.7 A MANUTENÇÃO NAS INSTITUIÇÕES FEDERAIS DE ENSINO. ........................... 53
2.7.1 A Universidade Federal Rural de Pernambuco (UFRPE). .............................................. 53
2.7.2 Universidade federal do Rio de Janeiro (UFRJ). ............................................................ 53
2.7.3 A Universidade Federal de Santa Maria (UFSM). .......................................................... 54
2.7.4 A estrutura da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN)......................... 55
2.7.5 A Universidade Federal de Mato Grosso do Sul (UFMS). ............................................. 56
2.7.6 A Universidade Federal de Goiás (UFG). ....................................................................... 58
2.7.8 A Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFGRS). ............................................. 60
2.7.9 A Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC). ...................................................... 61
2.7.10 A Universidade Federal da Bahia (UFBA). .................................................................. 62
2.7.11 A Universidade Federal do Oeste da Bahia (UFOB). ................................................... 63
2.7.12 A Universidade Federal do Pará (UFPA). .................................................................... 64
2.7.13 A Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) ........................................................ 65
2.8 CONCLUSÃO SOBRE O REFERENCIAL TEÓRICO. .................................................. 69
3. MATERIAIS E MÉTODOS ............................................................................................... 73
3.1 ESTRUTURA DA UFMT PARA O ATENDIMENTO DAS DEMANDAS DE
MANUTENÇÃO. .................................................................................................................... 73
3.2 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO POR SISTEMA POR
ANO E NO PERÍODO. ........................................................................................................... 74
3.3 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SUBSISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÃO POR ANO E NO PERÍODO. ......................................................................... 74
3.4 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SUBSISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÃO POR ANO E NO PERÍODO, CONSIDERANDO-SE A IDADE DE
CONSTRUÇÃO. ..................................................................................................................... 77
3.5 DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE INFLUÊNCIA DA IDADE DE CONSTRUÇÃO
E DA ÁREA CONSTRUÍDA NAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO. ............................ 77
4. RESULTADOS E DISCUSSÕES ...................................................................................... 79
4.1 SISTEMA DE GERENCIAMENTO E GESTÃO DA MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES NA UFMT. .................................................................................................... 79
4.2 DISTRIBUIÇÃO ANUAL DAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO POR SISTEMA. 83
4.3 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR GRUPO DE EDIFICAÇÃO POR
SISTEMA NO PERÍODO ESTUDADO. ................................................................................ 84
4.4 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÕES NO PERÍODO, CONSIDERANDO-SE A IDADE DE CONSTRUÇÃO. .. 90
4.5 DETERMINAÇÃO DAS OCORRÊNCIAS EM FUNÇÃO DA IDADE DE
CONSTRUÇÃO E DA ÁREA CONSTRUÍDA DOS EDIFÍCIOS. ....................................... 93
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS. ............................................................................................. 95
5.1 CONCLUSÕES. ................................................................................................................ 95
5.2 RECOMENDAÇÕES. ....................................................................................................... 97
REFERÊNCIAS ....................................................................................................................... 98
APÊNDICE I ......................................................................................................................... 103
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1 – MODELO ESQUEMÁTICO DE PROCESSOS E PRODUTOS DAS EDIFICAÇÕES ................. 20
FIGURA 2 - VIDA ÚTIL DA EDIFICAÇÃO. .................................................................................... 21
FIGURA 3 - MUDANÇA DO ENFOQUE - MANUTENÇÃO FUNÇÃO ESTRATÉGICA .......................... 38
FIGURA 4 - PATOLOGIA POR PROBLEMAS DE PROJETO ............................................................... 42
FIGURA 5 - CICLO DA QUALIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL. ....................................................... 43
FIGURA 6 - PRECARIEDADE DAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E DETERIORAÇÃO DO
MADEIRAMENTO DA COBERTURA. ......................................................................... 44
FIGURA 7 - DESAGREGAÇÃO DE REVESTIMENTO DE LAJE POR PROVÁVEL FALTA DE
IMPERMEABILIZAÇÃO. ........................................................................................... 45
FIGURA 8 - INFILTRAÇÃO EM LAJE DE CONCRETO ARMADO NA REGIÃO DA TUBULAÇÃO DE
ESGOTO. ................................................................................................................ 45
FIGURA 9 - MODELO DE SOLICITAÇÃO DE SERVIÇOS DA UFBA ................................................ 63
FIGURA 10 - FORMULÁRIO PARA SOLICITAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO UFOB. ........... 64
FIGURA 11 - REQUISIÇÃO DE SERVIÇOS – UFSCAR .................................................................. 68
FIGURA 12 - CICLO DE VIDA DAS EDIFICAÇÕES ......................................................................... 70
FIGURA 13 - MODELO DE SOLICITAÇÃO DE SERVIÇO - UFMT ................................................... 80
FIGURA 14 – REPRESENTAÇÃO DO UNIVERSO ESTUDADO - DEMANDAS DE MANUTENÇÃO NAS
EDIFICAÇÕES NO PERÍODO 2012-2014. ................................................................. 82
FIGURA 15 - PERCENTUAIS DAS DEMANDAS DE SERVIÇOS POR SISTEMA E NO PERÍODO. ............ 84
FIGURA 16 - GRUPO DE EDIFICAÇÕES COM MAIOR NÚMERO DE DEMANDAS. ............................. 89
FIGURA 17 - GRUPO DE EDIFICAÇÕES COM MAIOR NÚMERO DE DEMANDAS SEGUNDO A FAIXA
ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO. .................................................................................... 92
FIGURA 18 – ÍNDICE DE INFLUÊNCIA DA IDADE DE CONSTRUÇÃO CONSIDERANDO-SE OS
GRUPOS DE EDIFICAÇÕES POR FAIXA ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO. ........................... 94
LISTA DE TABELAS
TABELA 1 – DEMANDAS DE MANUTENÇÃO NAS EDIFICAÇÕES NO PERÍODO 2012-2014. ............ 82
TABELA 2 – DISTRIBUIÇÃO ANUAL DAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO POR SISTEMA. ............... 83
TABELA 3 – IDENTIFICAÇÃO DOS GRUPOS DE EDIFICAÇÕES E OS SISTEMAS QUE MAIS
DEMANDARAM NO PERÍODO. .................................................................................. 85
TABELA 4– GRUPO DE EDIFICAÇÕES COM MAIOR NÚMERO DE DEMANDAS. ............................... 89
TABELA 5 – DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SISTEMA POR GRUPO DE EDIFICAÇÕES
CONSIDERANDO-SE A IDADE DE CONSTRUÇÃO. ....................................................... 91
TABELA 6- DEMANDAS POR M² POR IDADE DA CONSTRUÇÃO NO PERÍODO 2012-2014. ............. 92
TABELA 7 – DEMANDAS DE MANUTENÇÃO EM FUNÇÃO DA IDADE DE CONSTRUÇÃO E DA
ÁREA CONSTRUÍDA DOS EDIFÍCIOS. ......................................................................... 93
LISTA DE QUADROS
QUADRO 1- DEFINIÇÃO DOS SISTEMAS DE UMA EDIFICAÇÃO. ................................................... 74
QUADRO 2 - AGRUPAMENTO DAS EDIFICAÇÕES. ....................................................................... 75
QUADRO 3 - GRUPOS POR FAIXA ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO........................................................ 77
QUADRO 4 – IDADE MÉDIA DA CONSTRUÇÃO CONSIDERANDO AS FAIXAS ETÁRIAS DA
CONSTRUÇÃO. ...................................................................................................... 77
QUADRO 5 - ÁREAS CONSTRUTIVAS POR GRUPO DE EDIFICAÇÕES POR FAIXA DE TEMPO DE
CONSTRUÇÃO. ...................................................................................................... 78
QUADRO 6– GRUPO DE EDIFICAÇÕES SEGUNDO A FAIXA ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO. .................. 90
LISTA DE ABREVIATURAS
ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas.
CEF: Caixa Econômica Federal.
CCV: Custo do Ciclo de Vida.
APO: Avaliação Pós-Ocupação.
CASS: Coordenação Assistência Social e Saúde do Servidor.
CEMEQ: Centro de Manutenção de Equipamentos.
CEGEF: Centro de Gestão do Espaço Físico.
COHAB: Companhia de Habitação Popular.
CPD: Centro de Processamento de Dados.
DC: Divisão de Comunicação.
DCF: Departamento de Contabilidade e Finanças.
DMA: Diretoria de Meio Ambiente.
DMP: Departamento de Material e Patrimônio.
DIMACS: Divisão de Manutenção do Complexo de Saúde.
DIMAN: Diretoria de Manutenção e Instalações Físicas.
DPJ Divisão de parques e jardins.
DSMI: Departamento de Serviços de Manutenção e Infraestrutura.
DSU: Divisão de segurança universitária.
DT: Divisão de transportes.
EIT: Escritório de Inovação Tecnológica.
ETE: Estação de tratamento de esgotos.
ETO: Escritório Técnico de Obras.
FAECC: Faculdade de Administração e Ciências Contábeis.
FAMEVZ: Faculdade de Agronomia Medicina Veterinária e Zootecnia.
FAEN: Faculdade de Enfermagem.
FANUT: Faculdade de Nutrição.
FE: Faculdade de Economia.
FENF: Faculdade de Engenharia Florestal.
FM: Faculdade de Medicina.
GDP: Gerência de Desenvolvimento de Pessoas.
IB: Instituto de Biociência.
IBAPE/SP: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Estado de São Paulo.
ICET: Instituto de Ciências Exatas e da Terra.
ICHS: Instituto de Ciências Humanas e Sociais.
INOCOOP: Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais.
IF: Instituto de Física.
IFES: Instituições Federais de Ensino.
IL: Instituto de Linguagens.
IPT: Instituto de Pesquisa Tecnológica.
ISC: Instituto de Saúde Coletiva.
NEMAM - Núcleo de Engenharia, Meio Ambiente e Manutenção.
PROAD: Pró-Reitoria Administrativa.
PROEG: Pró-Reitoria de Ensino de Graduação.
PROPEQ: Pró-Reitoria de Pesquisa.
PROPLAN: Pró-Reitoria de Planejamento.
PROPG: Pró-Reitoria de Ensino de Pós-Graduação.
RU: Restaurante Universitário.
SEAP: Secretaria de Estado da Administração e Patrimônio.
SIGServ: Sistema de solicitação de serviços.
STI: Secretaria de Tecnologia e Informática.
PDI: Plano de Desenvolvimento Institucional.
PPEEU: Planejamento, Projeto, Execução, Entrega e Uso.
TPM: Total Productive Maintenance (manutenção produtiva total).
UAB: Universidade Aberta do Brasil.
UFMT: Universidade Federal de Mato Grosso.
UFRJ: Universidade federal do Rio de Janeiro.
UFRN: Universidade Federal do Rio Grande do Norte.
14
RESUMO
NETO, P. G. A. Diagnóstico dos procedimentos de manutenção predial nas edificações do
campus da Universidade Federal de Mato Grosso em Cuiabá. Cuiabá – MT, 2015. 106f.
Dissertação (Mestrado em Engenharia de Edificações e Ambiental) Faculdade de Arquitetura,
Engenharia e Tecnologia, Universidade Federal de Mato Grosso.
A manutenção de edificações é normalmente relegada pelos gestores a um segundo plano,
quando há ocorrência de intervenções em um momento em que é necessária uma ação corretiva
de custos elevados em comparação com as ações preventivas. A ampliação da vida útil de
materiais e componentes das edificações poderia ser alcançada por meio das ações preventivas
conduzidas sistematicamente com o apoio de um plano de manutenção predial das edificações.
No caso do diagnóstico dos procedimentos de manutenção no Campus da UFMT, em Cuiabá,
o estudo identificou a falta de um plano de manutenção para as edificações. Foram levantadas
as modalidades realizadas nas ações de manutenção promovidas pela UFMT e analisado o
banco de dados referente aos períodos de 2012 a 2014 onde foram registradas as demandas por
manutenção. Este estudo foi conduzido considerando as edificações subdivididas em dez
subsistemas. Como resultados observou-se que os quatro subsistemas mais demandados, foram
os subsistemas de esquadrias, de instalações elétricas, de ar-condicionado e o subsistema
hidrossanitário que, do total das demandas, representaram respectivamente; 38,54%; 27,45%;
20,34% e 12,95%. Calculado o índice de influência da idade da construção por área construída
e demandas de manutenção no período estudado, verificou-se que as edificações mais novas
foram aquelas onde ocorreu proporcionalmente a maior quantidade de intervenções,
diferentemente das edificações antigas, em que onde se esperava um maior número. Esse
resultado sugere que poderiam ter ocorrido deficiências no projeto e/ou materiais de construção
empregados e/ou nos processos construtivos e/ou na deficiência de fiscalização dos serviços
executados.
Palavra-chave: Manutenção; Edificações Públicas; Plano de Manutenção.
15
ABSTRACT
NETO, P. G. A. Diagnostic procedures for building maintenance in buildings of the
campus of the Federal University of Mato Grosso in Cuiabá. Cuiabá – MT, 2015. 106f.
Dissertation (Master's Degree in Environmental and Edification Engineering) Technology,
Engineering and Architecture School, Federal University of Mato Grosso.
Managers usually is put aside by administrators, since interventions occurring at a time when
a corrective action with high costs compared to the preventive action are required. Extending
the useful life of materials and components of buildings could be achieved through preventive
actions systematically conducted with the support of a building maintenance plan of the
Campus buildings on UFMT in Cuiabá. The study identified the lack of a maintenance plan for
the buildings. It collected database from the way maintenance actions carried out, promoted by
UFMT, and analyzed it for the periods 2012-2014, when the demands for maintenance were
recorded. This study was conducted considering the buildings subdivided into ten subsystems.
As a result it was observed that the four subsystems with more demands were the frames
subsystems, electrical installations, air conditioning and sanitary subsystem, with a total
demand accounted of respectively 37,53%; 24,38%; 17,79% and 13,53%. Calculated the rate
of demand for average construction time for building area during the study period, it was found
that the newest buildings were those where there were proportionally the highest number of
interventions unlike the old buildings where it would be expected most indications number of
interventions. This result suggests that could have been deficiencies in the design and / or
construction materials used and / or construction processes.
Key words: Maintenance, Public Buildings, Maintenance Plan.
16
1. INTRODUÇÃO
As edificações públicas são formadas por elementos estruturais, vedações, cobertura,
esquadrias metálicas ou de madeiras, instalações elétricas e hidrossanitárias que visam
condições de segurança, habitabilidade e eficiência energética e adequação climática ao
ambiente construído.
Observa-se que a administração pública brasileira enfrenta, atualmente, um
envelhecimento do seu patrimônio construído, caracterizado por diferentes procedimentos que,
em geral, não apresentam planejamento e rigor técnico na manutenção preditiva e na qualidade
dos materiais empregados.
No Brasil a prática da avaliação de desempenho em edificações tem início no final da
década de 70, por meio do Instituto de Pesquisa Tecnológica – IPT/SP. Esta prática coincide
com o aumento das taxas de crescimento impulsionado por novas obras patrocinadas pelos
programas elaborados por órgãos governamentais financiados por diferentes agentes
financiadores, Caixa Econômica Federal, Companhia de Habitação Popular, Instituto de
Orientação às Cooperativas Habitacionais, Prefeituras e Bancos Hipotecários.
Observa-se que as falhas da gestão pública para manter as condições mínimas de uso e
a economia na manutenção predial, geralmente estabelecem apenas a substituição de alguns
equipamentos ou a repintura de paredes. Isto mostra a desinformação dos gestores públicos
com relação à manutenção predial.
As tecnologias de apoio à gestão da manutenção predial, tais como a aplicação dos
critérios de engenharia e a informática são elementos dos quais o gestor público não pode se
privar. De outra parte, o uso inadequado dos edifícios públicos por parte dos usuários e o não
desenvolvimento de um programa de gestão que dê continuidade à operação de manutenção
podem reduzir o período de vida útil das edificações.
Xavier (1998), afirma que os problemas de qualidade na construção civil brasileira não
são atribuídos apenas à falta de conhecimentos técnicos. Outros fatores como a falta de
investimentos, impunidade, visão distorcida dos empresários, baixa remuneração de
profissionais de projeto e construção, a falta de divulgação de estudos sobre patologias em
edificações e a sobrecarga de funções dos engenheiros são determinantes na qualidade das
construções.
Para melhorar essa qualidade é necessário que os sistemas construtivos adotados não
ofereçam aos usuários qualquer tipo de riscos nos elementos de fundação, estrutura, instalações
17
elétricas, hidráulicas, telefonia e rede lógica, vedações internas e externas, pisos, revestimentos,
esquadrias e cobertura.
Os programas de manutenção visam garantir a conservação, a preservação e valorização
de edificações públicas. Do mesmo modo devem garantir a infraestrutura que compõe uma
edificação como o abastecimento de água, a energia elétrica, a pavimentação, a drenagem de
águas pluviais e o descarte adequado dos resíduos sólidos, de modo a proteger o meio ambiente.
1.1 JUSTIFICATIVA
O prolongamento da vida útil e a recuperação total dos níveis de desempenho dos
sistemas que compõem uma edificação são fatores que justificam o investimento na aplicação
de recursos públicos para a manutenção predial.
O aumento do conforto do usuário aliado a uma correta utilização, poderá promover a
redução de energia e recursos naturais e deteriorações prematuras dos seus elementos. A
redução de custos, com a racionalização da compra dos materiais, contribuirá para a redução
de desperdícios e danos ao meio ambiente.
O custo e a complexidade de novas tecnologias exigem constante aprimoramento das
técnicas especializadas na programação da manutenção predial. Ainda que os novos projetos
de arquitetura utilizem técnicas construtivas que preveem a manutenção predial, o
planejamento de manutenção não evitará o desgaste devido à utilização dos sistemas e
subsistemas prediais.
A durabilidade das edificações está diretamente ligada à rotina de manutenção e custos
impostos pelo modo de utilização do usuário. Observa-se, em geral, que os gestores de
manutenção predial devem conscientizar os administradores da necessidade de aplicar uma
manutenção planejada, fundamentada na funcionalidade e especialização. Os recursos a serem
programados pelos administradores devem, obrigatoriamente, incluir a manutenção preventiva
e também a corretiva de modo a preservar o patrimônio público.
Para Xavier (1998) as atividades de manutenção estão relacionadas com a resolução de
problemas com a alta taxa de retrabalho, equipes não qualificadas, estoques de equipamentos
e peças insuficientes, a não existência de um banco de dados e falta de planejamento prévio.
As atividades da manutenção predial têm a característica da complexidade, os sistemas
e subsistemas que compõem as edificações são estruturas compostas por elementos
construtivos diferenciados, dificuldades para a execução das ações de manutenção ocorrem por
18
motivos diversos, inclusive por motivação cultural e de aceitação por parte dos usuários,
quando não dão importância aos serviços a serem realizados.
1.2 OBJETIVOS
O objetivo principal é realizar o diagnóstico dos procedimentos de manutenção predial
nas edificações da Universidade Federal de Mato Grosso, Campus de Cuiabá, considerando as
intervenções registradas nos últimos três anos.
1.2.1 Objetivos Específicos
1. Caracterizar a estrutura de manutenção predial do Campus da UFMT – Cuiabá.
2. Sistematizar as ocorrências de manutenção predial do período 2012 – 2014
segundo os subsistemas de uma edificação.
3. Identificar os subsistemas em que ocorreram o maior número de intervenções
de manutenção.
4. Identificar as intervenções com maior frequência.
5. Verificar se existe a influência da área construída e da idade das edificações
nas demandas de manutenção.
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO
Esta dissertação está dividida em cinco capítulos. O primeiro reporta a introdução que
apresenta o tema observando as dificuldades enfrentadas com o envelhecimento do patrimônio
público e os objetivos deste estudo. O segundo capítulo trata da revisão bibliográfica que
aborda a perda de desempenho dos materiais, o ciclo de vida dos materiais e das edificações,
os tipos de manutenção, o plano de manutenção, a legislação referente ao tema. Apresenta
também o estudo da manutenção predial nas Instituições Federais de Ensino e informações
sobre o referencial teórico. O terceiro capítulo aborda os materiais e métodos que registram os
meios utilizados na pesquisa para a realização do trabalho. O quarto capítulo trata dos
resultados alcançados por meio da aplicação das estratégias definidas para obtenção dos
objetivos propostos. Por fim, tem-se as conclusões e recomendações para futuros estudos, que
estão descritos no capítulo cinco.
19
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1 A PERDA DE DESEMPENHO DE MATERIAIS, PRODUTOS E SUBSISTEMAS
COM O DESGASTE COM O TEMPO.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas, por meio da norma Coletânea de Normas
Técnicas Edificações Habitacionais - ABNT-NBR 15575 (2013), estabelece e normatiza o
desempenho das edificações. Segundo Gomide, Neto e Gullo, (2011), esta norma constitui uma
dinâmica inovadora no setor de construção civil, por estabelecer, de modo claro, as
responsabilidades impostas para cada área dos sistemas construtivos de uma edificação.
O processo construtivo é composto pelas etapas que, Pujadas (2013) apresenta como;
planejamento, projeto, execução, entrega e utilização. O foco na manutenção predial é a
alternativa para a preservação de edificações públicas e privadas, visto que problemas
construtivos são de responsabilidade dos construtores.
Paiva (2012) afirma que a omissão por parte de gestores e administradores do setor de
manutenção predial, constatada nas edificações com a redução da vida útil dos elementos
construtivos, eleva os custos dos serviços de recuperação e de construção de novas edificações.
O desenvolvimento de novas normas técnicas e procedimentos, tais como a norma de
desempenho, o manual de uso, a norma de manutenção e a prática da inspeção predial em
grandes edificações, revelam a necessidade de ampliar o desenvolvimento da inspeção predial,
de modo a se adequar aos enfoques da sustentabilidade, desempenho, durabilidade e inovações
tecnológicas.
Na figura 1, procura-se apresentar o foco no desenvolvimento de novas tecnologias para
a condução, manutenção e uso das edificações.
20
Figura 1 – Modelo esquemático de processos e produtos das edificações
Fonte: Adaptado de Gomide, Pujadas, Fagundes Neto, 2006.
A iniciativa privada atua de forma consistente na área de manutenção predial, porém o
poder público começa a despertar, recentemente, para os problemas apresentados nos edifícios
públicos. Anomalias construtivas, segundo Siquera at al. (2012), são causadores de lesões
pessoais e danos materiais como, por exemplo, a degradação de bens públicos urbanos que
favorecem o crime e afastam o turismo.
Falhas de construção e manutenção predial inadequadas são causadoras de mortes e
danos materiais. O envelhecimento e, consequentemente, desvalorização das edificações,
causam desabamentos, incêndios, quedas de marquise e fachadas, vazamentos, infiltrações e
outros tipos de manifestação de patologias causadas por falta de manutenção e negligências
que podem ser evitadas com medidas preventivas e planejamento.
Na publicação “ Inspeção Predial-Check-up: Guia da Boa Manutenção - 3ª Edição do
Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias do Estado de São Paulo, IBAPE/SP (2012) são
apontadas as diferenças entre os tipos de deficiências encontradas nas edificações, cujas
anomalias ou falhas podem determinar as orientações técnicas para a manutenção predial: o
plano de reparo e o plano de manutenção.
21
A classificação das falhas e anomalias, a ser feita na inspeção predial por pessoa
qualificada para exercer a tarefa de inspetor predial, exige conhecimentos específicos sobre a
origem das causas e deficiências na execução. Os tipos de anomalias podem ser: endógena,
identificada no projeto, nos materiais e na execução do serviço; exógena com origem em fatores
externos à edificação causados por terceiros; natural, com origem nas intempéries previsíveis
e imprevisíveis e, por fim, funcional que ocorre durante o uso da edificação.
As falhas de planejamento são decorrentes de erros procedimentos e adoção de
especificações inadequadas no plano de manutenção. As falhas de execução resultam de
procedimentos inadequados. As falhas operacionais manifestam-se por meio de procedimentos
inadequados de registros, controles, rotinas e demais atividades desenvolvidas. Por fim tem-se
as falhas gerenciais resultantes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção.
Pujadas, (2013), afirma que o método e os critérios da Inspeção Predial são baseados
na classificação das não conformidades técnicas, de uso, de manutenção e funcionais da
edificação, Baseia-se também na classificação das não conformidades em grau de risco ou
criticidade, considerando aspectos de desempenho segurança e saúde na elaboração da lista de
prioridades técnicas, na elaboração de recomendações e orientações técnicas para a correção e
ajustes das anomalias e falhas constatadas, na classificação da qualidade de manutenção e, por
fim, na classificação do uso e utilização do edifício.
Figura 2 - Vida útil da Edificação.
Fonte: http://www.ebah.com.br/
22
A figura 2 mostra o desempenho requerido pelo período de vida útil sem a intervenção da
manutenção predial e o acréscimo deste período por meio das ações de manutenção
programada.
Autores definem:
“Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo,
para que isso seja concretizado torna-se primordial a prática constante de planos de
manutenção, uma vez que os materiais que a constituem possuem uma vida útil, para
isso é realizada uma inspeção predial que visa conhecer o real estado de conservação
dos edifícios, evitando fatalidade e prejuízos materiais. A inspeção predial auxilia a
preservação patrimonial, contribuindo para a racionalização dos gastos com as
manutenções, garantindo a segurança dos moradores e proporcionando uma melhor
orientação na condução dos negócios imobiliários”, Oliveira, Rodrigues e Falcão
(2013).
A inspeção predial sistemática, segundo esses autores, deve avaliar o grau de
conservação e manutenção, com identificação das deficiências e a produção de laudos que
forneçam registros necessários à elaboração de um plano de manutenção predial. Assim as
condições de desempenho, funcionalidade, conforto e segurança podem contribuir para o
aumento da vida útil dos materiais e dos sistemas construtivos.
A inspeção predial permite avaliações que, segundo conceito adotado por Gomide
(2011), implicam na visão sistêmica mostrada na figura 1. Elas são classificadas como: técnica
para a identificação das anomalias construtivas de materiais, de sistemas e análise do
desempenho; funcionais e de desempenho das condições de ocupação, confiabilidade,
segurança e conforto considerando o meio ambiente, por fim de manutenção; para a
averiguação de falhas, dos materiais utilizados, das vantagens e desvantagens e da análise da
metodologia aplicada na manutenção e aferição dos custos.
Costa (2013) propõe um roteiro para a elaboração de um manual de utilização, operação
e manutenção nas edificações, baseando-se nas normas vigentes da Associação Brasileira de
Normas Técnicas: NBR 14037 (2011), Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação
e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos,
NBR 5674 (2012), Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de
manutenção e NBR 15575 (2013), Coletânea de Normas Técnicas Edificações Habitacionais.
O autor afirma que intervenções periódicas são necessárias para a manutenabilidade, termo
utilizado pelas normas citadas para indicar o grau de facilidade de um sistema, elemento ou
componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual possa voltar a executar suas
23
funções originais, considerando a composição de uma edificação com especificações de cada
tipo de material empregado e sistema construtivo utilizado.
As edificações apresentam, ao longo do tempo, modernizações e alterações do projeto
original no que se refere a equipamentos e a utilização de alguns sistemas construtivos. As
normas citadas preveem alguns tipos de manutenção predial tais como; manutenção rotineira,
que correspondem a limpeza de áreas comuns, jardins e lavagem em geral; manutenção
preventiva, que são serviços programados com antecedência e o objetivo de prolongar a vida
útil dos sistemas construtivos e equipamentos e a manutenção corretiva, que corresponde a
serviços que se apresentam de maneira não programada e demandam ações imediatas para
continuidade do uso do sistema construtivo.
Costa (2013) afirma que para alguns tipos de manutenção é possível manter uma equipe
no local para os serviços rotineiros que não requerem especialização, para a manutenção
corretiva e preventiva é necessário treinamento e capacitação das equipes de atuação. Conclui,
que as normas citadas são referências e diretrizes para a elaboração do manual de utilização
predial e que profissionais especializados podem fazer programações e acompanhamento dos
serviços para reparo e conservação.
Gomide, Neto e Gullo (2011) configuram a engenharia diagnóstica em edificações
como processo construtivo materializado pelas etapas denominadas PPEEU (planejamento,
projeto, execução, entrega e uso). Os autores destacam o uso NBR 5674 (2012) como referência
para a conscientização dos profissionais de setor da construção civil e para a mudança da
cultura centrada apenas na preocupação do construtor com a entrega da edificação. Afirmam
também que as edificações são patrimônio que representam um produto com manutenção
compatível a um automóvel em que participação do usuário na preservação vem a ser
determinante.
Seguindo essa linha a implantação de operações e uso da edificação tem-se orientações
para a preservação física e econômica do patrimônio. Segurança e conforto para a longevidade
da edificação deve ser prevista no projeto por meio de um plano de manutenção.
Freitas (2009) indica que a manutenção predial envolve quatro diferentes aspectos de
classificação: a manutenção de conservação, com atividades rotineiras dos serviços de
manutenção em períodos mensais, semanais e diários que permitam a higienização da
edificação; a manutenção de reparação, que envolve procedimentos de conservação dos
sistemas construtivos integrantes do prédio, ligado aos serviços de manutenção preventivos e
corretivos com o objetivo de prevenir a ocorrência de falhas que atinjam níveis mínimos de
24
desempenho sem atingir o nível inicial do projeto por fim tem-se a manutenção de restauração,
que por meio da manutenção corretiva permite a substituição parcial ou total de sistema ou
componentes e a manutenção de modernização. Ela abrange procedimentos da manutenção
preventiva e corretiva visando a recuperação ao nível inicial do sistema construtivo ou
componente de equipamento avaliado, sendo o usuário o principal indicador da necessidade da
modernização.
A engenharia de diagnóstico, apresentada por Gomide, Neto e Gullo (2011), destaca o
planejamento e a fase de estudos preliminares em que são definidas as diretrizes do projeto
executivo e o padrão de validade da edificação.
A manutenção, o manual de operação, uso e manutenção a inspeção predial de uso e
manutenção são abordados nas normas brasileiras como atividades em que cabe aos projetistas
considerar na elaboração dos projetos e na escolha dos sistemas construtivos da edificação. O
conjunto de atividades a serem realizadas e os respectivos recursos para recuperar a capacidade
funcional da edificação devem atender as necessidades dos usuários
2.2 CICLO DE VIDA DOS MATERIAIS.
A perda da durabilidade de uma edificação está relacionada com a degradação por ação
das intempéries e o desgaste natural de materiais e componentes dos sistemas construtivos. As
manifestações de patologias indicam deterioração dos materiais e componentes em função do
aparecimento de agentes que aceleram o processo de perda de desempenho. O aumento da
complexidade dos projetos das edificações contribui para as dificuldades que se apresentam no
gerenciamento dos procedimentos de manutenção predial. Isso costuma viabilizar o
investimento em práticas de planejamento e controle na gestão eficaz de um plano de
manutenção predial (Castro, 2009).
A degradação das edificações é apontada por Leite (2009) como a redução do
desempenho dos materiais empregados, com alterações na composição e nas propriedades dos
elementos construtivos. O processo de degradação é complexo e conjuga diversos fatores, tais
como: erros de projeto, erros de utilização, agentes externos, agentes internos e causas
acidentais.
2.3 CICLO DE VIDA DAS EDIFICAÇÕES
O ciclo de vida de uma edificação é composto por atividades preliminares de
planejamento, de estudos de viabilidade técnicas e financeira, de projetos, das atividades de
25
construção, montagem e operação e por fim da utilização e manutenção dos edifícios. A
administração pública toma decisões realizada por seus gestores. Essas decisões geram
consequências aos usuários e dificultam o controle do uso dos recursos públicos empregados
na manutenção predial. A administração pública tem atribuição para formar um conjunto de
órgãos de governo com o objetivo de atender as funções necessárias aos serviços públicos do
estado ou por ele assumidos em benefício da coletividade. (Carlino, 2012).
Paiva (2012) afirma que a omissão do gestor de manutenção predial em relação à
necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos
de edificações desocupadas antes de atingir da vida útil projetada. Isso causa transtornos a
sociedade e aumento de custo com serviços de recuperação e/ ou construção de novas
edificações. O autor afirma que no custo global das edificações, a manutenção predial não
poderá ser executada de modo improvisado e casual, devendo ser interpretado como um serviço
técnico, cuja responsabilidade exige capacitação e treinamento de seus operadores. Conceitua
também características da manutenção predial como as relativas a questões do desempenho, da
vida útil, da funcionalidade, da operacionalidade, da disponibilidade e da confiabilidade dos
sistemas e elementos construtivos. Entre essas características da manutenção, destacam-se
aquelas ligadas aos objetivos básicos de recuperação e conservação, de tal sorte que a
manutenção não tem como finalidade principal à execução de reformas e/ou alterações de
sistemas para sanear problemas de concepção ou execução dos empreendimentos. Também não
tem como objetivo a alteração de uso da edificação. Nesse sentido, ainda, a manutenção pode
prever e sugerir aspectos de inovações tecnológicas e/ou funcionais, incorrendo em
modificações e reformas, a fim de garantir o atendimento das necessidades e expectativas de
usuários.
A norma NBR 5674 (2012) estabelece os requisitos para a gestão do sistema de
manutenção que inclui meios para preservar as características originais da edificação e prevenir
a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou
componentes. As edificações existentes antes da vigência dessa norma devem se adequar ou
criar os seus programas de manutenção atendendo aos requisitos apresentados.
2.4 TIPOS DE MANUTENÇÃO E SUA EXECUÇÃO
A gestão do sistema de manutenção deve considerar as principais características das
edificações, tais como: tipologia da edificação; uso efetivo da edificação; tamanho e
complexidade da edificação e seus sistemas; localização e implicações do entorno da
26
edificação. A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que preserve o
desempenho previsto no projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial e
estabelecendo as informações pertinentes ao fluxo da comunicação entre os envolvidos. O
edifício deve ser seguro e se manter em bom estado para evitar riscos desnecessários aos
usuários e também devem ser observados os conceitos apresentados na elaboração de projetos
e planejamento de uma edificação, que são: planejamento, construção, operação e manutenção
predial (Carlino, 2012).
Os sistemas e subsistemas que constituem a edificação são dependentes da correta
interpretação das especificações na aquisição dos materiais e da execução dos serviços com
aplicação de mão de obra especializada com verificação da qualidade. O autor afirma que
projetistas não atendem devidamente aos serviços de manutenção predial na elaboração de seus
projetos. As edificações são bens duráveis que necessitam de intervenções e manutenção
adequada aos diferentes sistemas construtivos que compõem o edifício. A manutenção predial,
ainda segundo Carlino (2012), deve incluir todos os serviços a serem realizados para prevenir
e corrigir a perda de desempenho dos elementos construtivos ligando a capacidade de
atendimento às necessidades dos usuários. Este autor considera que a edificação tenha um
comportamento ao longo do período de uso normal com as ações de manutenção atuando para
o retardamento da deterioração dos sistemas que compõem o prédio. Afirma que a eficácia de
uma edificação está elevada no início da ocupação do prédio, em que os elementos construtivos
e os sistemas e subsistemas integrados por eles não apresentam desgastes. A redução do
desempenho pode ser atendida com o planejamento da manutenção predial que pode garantir
o aumento da vida útil dos componentes da edificação. A NBR 5674 (2012) define alguns
procedimentos para a elaboração de um plano de manutenção predial com o objetivo de
administrar os serviços de manutenção predial.
Autores como Lessa e Souza (2010) apud Carlino (2012) indicam os pontos a serem
alcançados na manutenção predial: o desempenho, a vida útil, a funcionalidade, a
operacionalidade e a durabilidade que são requisitos necessários ao bom funcionamento de
qualquer edificação e atendendo às necessidades dos usuários.
Gomide (2006) aborda a viabilidade dos serviços de manutenção predial como: técnica
para responder pelo sucesso dos procedimentos de manutenção; uso e operacional que viabiliza
a ocupação e administrativa, que responde pela viabilidade financeira da manutenção predial.
O autor considera que falhas e anomalias estão relacionadas a erros de procedimentos
27
decorrentes de problemas de manutenção ou operação e classifica as falhas como de
planejamento, de procedimento ou especificações, de execução durante execução da obra,
operacional por meio de procedimentos inadequados de registro e controle e gerencial,
caracterizada pela falta de controle de qualidade nos serviços.
As anomalias destacadas por Gomide (2006), estão relacionadas a problemas
construtivos ou funcionais. Elas podem ser classificadas como: endógenas (causadas por
problemas de ordem construtivos), exógenas (causadas por terceiros), naturais (causadas por
agentes naturais) e funcionais (causas relacionadas a vida útil da edificação). Gomide, Pujadas
e Neto (2006) indicam que a estratégia para o plano de manutenção predial deve especificar
as atividades a serem implantadas como; conservação (atividades desenvolvidas diariamente
ou em períodos curtos de tempo), reparação (atividade preventiva ou corretiva para garantir o
prolongamento da vida útil da edificação), restauração (atividade corretiva responsável pela
substituição total ou parcial de antigos elementos por componentes novos) e modernização
(atividade preventiva e corretiva com a finalidade de melhorar o nível de qualidade e
desempenho da edificação e seus subsistemas). A periodicidade na implantação de um plano
de manutenção predial é considerada por esses autores como de grande importância para o
funcionamento de todo sistema. Essas atividades podem ser classificadas como de rotina,
periódicas e emergenciais. A classificação dos tipos de manutenção predial é descrita como de:
manutenção preditiva, cujo o objetivo é analisar sistemas e equipamentos durante seu uso,
apontando problemas e direcionando o plano de manutenção preventiva programada;
manutenção preventiva, realizada antes da necessidade de reparação, atividades programadas
com datas preestabelecidas, de manutenção corretiva, efetuando a correção de falhas que
podem ser programadas ou não acarretando em paralisação de um sistema construtivo e pôr
fim a manutenção detectiva ou proativa, que tem o objetivo de detectar as causas dos problemas
e falhas para que possa auxiliar em futuramente os planos de Manutenção.
Pinto e Xavier (2010) elaboraram uma lista de práticas básicas para um plano de
manutenção que são: a manutenção corretiva não planejada, manutenção corretiva planejada,
a manutenção preventiva, a manutenção preditiva, a manutenção detectiva e a engenharia de
manutenção predial.
O crescimento da atividade econômica dos últimos anos trouxe ao setor da construção
civil um impulso, depois de anos de incertezas nos investimentos públicos e privados. Hoje a
sociedade acompanha o aquecimento do mercado imobiliário, devido à demanda reprimida de
28
moradias e projetos do governo que não foram executados por falta de planejamento ou vontade
política.
Diante dessas definições, pode-se afirmar que a manutenção predial é a somatória de
processos desenvolvidos no intuito de manter a edificação em condições mínimas de uso sem
prejuízo de atender às necessidades dos usuários por melhoramentos e/ou reformas.
Como premissas básicas a norma NBR 5674 (2012), Manutenção de edificações,
requisitos para o sistema de gestão de manutenção, admite que: a manutenção visa preservar
ou recuperar as condições ambientais adequadas previstas para o uso das edificações; a
manutenção inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho
decorrente da deterioração dos seus componentes ou de atualizações decorrente das
necessidades de seus usuários; e que a manutenção predial não inclui serviços que venham
alterar o uso das edificações, como exemplo, são alterações de projeto após conclusão da obra.
Os tipos de manutenção corretiva que podem ser consideradas de maneira planejada e
não planejada, segundo Pinto e Xavier (2010), a manutenção é aquela em que um elemento
construtivo ou parte do sistema construtivo apresentam deficiência no desempenho, porém sem
ser caracterizada a emergência. A manutenção não programada corresponde à execução de
ações não previstas ou planejadas. Consiste na reparação de falhas de desempenho, do desgaste
natural do elemento construtivo, de má utilização do usuário ou de falta de manutenção em que
a correção é efetuada de maneira aleatória gerando custos superiores aos que poderiam ocorrer
com o planejamento da manutenção predial. A manutenção corretiva programada, segundo
esses autores permite que decisões de gerenciamento efetuem as correções a partir da
ocorrência das falhas do sistema construtivo ou quando o desempenho é abaixo do esperado.
Geralmente neste caso, o gestor toma conhecimento da ocorrência por meio do usuário.
A manutenção programada é definida por Carlino (2012) como aquela em que o
gerenciamento da manutenção predial antecipa a queda de desempenho ou a ocorrência de falha
do sistema construtivo. A manutenção preventiva é definida pelo autor como o tipo de
manutenção que antecipa a ocorrência de falha ou queda de um sistema construtivo ou
equipamento.
Castro (2007) define a manutenção preventiva como as atividades em que as ações
ocorrem antes da necessidade de reparo com o estabelecimento de programação e período
estabelecidos obedecendo a critérios de fornecedores e fabricantes. Aponta ainda que as
atuações da manutenção preditiva mesmo em períodos determinados podem ocorrer falhas
antes do tempo de programação.
29
Gomide et al (2006) afirmam que custos com manutenção preventiva deverão ser
considerados como investimento patrimonial da edificação e que esses levantamentos de custos
devem ser acompanhados pelos gestores da manutenção predial. Carlino (2012), cita ainda que
esses autores apresentam justificativas para os investimentos na manutenção preventiva tais
como: a redução do desgaste com recuperação da vida útil e desempenho dos sistemas
construtivos, considerando a segurança, conforto e confiabilidade; conter depreciação do
sistema construtivo por falta de apoio financeiro na execução dos serviços de manutenção
predial de forma correta e redução de custos.
A manutenção detectiva, tratada por Carlino (2012) e Pinto e Xavier (2010), tem como
principal objetivo a detecção de falhas ocultas ou não perceptíveis aos agentes operadores do
sistema construtivo. A identificação de falhas em que não são percebíveis é a garantia do bom
funcionamento e da confiança no sistema construtivo. Segundo Lessa e Souza (2010) apud
Carlino (2012) a manutenção predial é o setor que trata do planejamento e gerenciamento de
sistemas construtivos de uma edificação, com foco na tecnologia, economia, estatística e
administração. Xenos (1998), apud Carlino (2012) define a engenharia de manutenção, como
política de prevenção da manutenção predial e tem como princípio básico: a melhoria da
confiabilidade, a manutenabilidade do sistema e equipamentos, devendo ser identificadas as
causas e situações crônicas de mau desempenho.
Pinto e Xavier (2010) afirmam que as atribuições da engenharia de manutenção tem o
objetivo de obter a confiabilidade, a disponibilidade, melhorar a manutenibilidade, a segurança,
eliminar os problemas crônicos, resolver problemas de tecnologia, melhorar a capacitação dos
operários, gerenciar os materiais e sobressalentes, participar de projetos novos, dar suporte
necessários à execução dos serviços de manutenção, fazer análise de falhas e estudos, elaborar
planos de manutenção, inspeção predial e análise crítica, acompanhar os indicadores com
registros e zelar pela documentação técnica e registros das ocorrências.
Segundo Bonin (1988), apud Freitas (2009) as ações envolvem aspectos tais como: a
manutenção de conservação que engloba as atividades rotineiras realizadas diariamente,
semanalmente, mensalmente. São procedimentos diretamente relacionados com a higienização
do prédio criando condições adequadas para seu uso, a manutenção de reparação que abrange
os procedimentos relacionados à conservação do bom estado das partes do prédio e está ligada
as atividades preventivas ou corretivas antes que essas partes alcancem níveis mínimos de
desempenho, a manutenção de restauração que está relaciona a procedimentos ligados a
correção das partes integrantes após o edifício ou, um de seus componentes, atingirem níveis
30
inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação ultrapasse os níveis
iniciais, a manutenção de modernização engloba procedimentos relacionados a atividades
preventivas e corretivas que visam recuperar e superar os níveis de desempenho inicial do
componente onde este tipo de manutenção está relacionada com as necessidades dos usuários
e os tipos de estratégias para a manutenção: a corretiva, a preventiva e a preditiva. Ainda
segundo esses autores as origens das necessidades da manutenção são classificadas como
intervenções por perda de durabilidade que está relacionada com a vida útil dos componentes
que sofrem a ação de fatores de degradação como, chuva, radiação solar, temperatura, poluição,
vento e a presença de patologias que estão ligadas às ações do desgaste natural.
Freitas (2009) afirma que os sistemas de manutenção predial têm aumentado com a
complexidade dos projetos de prédios e com as dificuldades de se gerenciar um conjunto de
edifícios. A abordagem empírica da manutenção não é mais suficiente, sendo necessário um
melhor controle e planejamento das atividades de manutenção. No caso de um conjunto de
edifícios, cria-se a necessidade de um sistema de manutenção que tenha uma estrutura capaz
de realizar o controle dos trabalhos necessários para atender as necessidades dos usuários.
Para Lopes (1993), um sistema de manutenção predial visa o planejamento e análise do
estoque predial, de modo a atender as necessidades de manutenção e aumentar a eficácia no
gerenciamento dos edifícios. John e Bonin (1988) ainda afirmam que um sistema de
manutenção em funcionamento permite não apenas minimizar custos, mas também melhorar a
qualidade dos edifícios a serem construídos por meio da retroalimentação das informações
geradas pelo sistema. Eles afirmam que um sistema de manutenção tem como objetivos a médio
ou longo prazo:
a) diminuição dos custos;
b) melhoramento do conforto e redução dos riscos aos usuários;
c) melhora na qualidade dos imóveis a serem construídos.
O gerenciamento da manutenção como um sistema que trabalha com um grande número
de dados tem no o uso de computadores grande valia para sua implantação. Segundo Lopes
(1993) o uso de sistemas de computadores otimiza tarefas que seriam inviáveis sem a aplicação
de sistemas para armazenar e analisar os dados. O autor descreve vantagens obtidas com o
desenvolvimento de um sistema informatizado de manutenção de estoques prediais, o
acompanhamento do desempenho do sistema com o tempo, o controle das relações com
empresas contratadas, a possibilidade de elaboração de programas complexos de manutenção,
31
fazer previsões orçamentárias e disponibilizar de banco de dados para análise, planejamento e
gerenciamento das atividades.
Leite (2009) aponta que os tipos de manutenção predial podem ser classificados como
corretivas, proativas e integradas. O fluxo das ações é apontado pela autora como fases
principais para atuação dos diagnósticos da estratégia corretiva, que são a verificação do caráter
prioritário ou urgente da intervenção, a definição do método de atuação, a decisão da
intervenção e a execução, controle, registro e atualização do banco de dados. A autora enfoca
a implantação da manutenção corretiva na medida em que são destacadas a gestão da
informação, o critério da intervenção, os recursos disponíveis para as ações de intervenção e o
controle e monitoramento destas ações.
Após o diagnóstico, Leite (2009) indica que as manifestações de patologias identificadas e
definidas nas ações de reparo devem seguir os procedimentos tais como: atuação imediata,
esperar até o surgimento de outras patologias semelhantes e que justifiquem a intervenção,
aguardar a justificativa para uma maior intervenção, aguardar em virtude de haver uma grande
intervenção já programada ou inserir na programação de atividades em data mais apropriada.
A autora considera que a manutenção proativa surgiu após a implantação da estratégia de
manutenção predial corretiva, devido à complexidade a que projetos modernos estão
dificultando os tipos de gestão em edificações gerando ações novas em que é possível
identificar falhas com base em sinais que apontam para situações onde não possam
comprometer o funcionamento e desempenho normal da edificação. A estratégia proativa,
segundo Leite (2009), se baseia no objetivo de intervir antes da ocorrência da falha com a
redução da probabilidade de o elemento construtivo apresentar deterioração que indiquem
desempenho abaixo das exigências estabelecidas. Afirma também que a divisão dos tipos de
manutenção predial em procedimentos diferentes e com critérios distintos podem ser definidos
em: manutenção sistemática ou preventiva, manutenção condicionada ou preditiva e a
manutenção para melhoramento da edificação.
A manutenção preditiva é baseada na execução das atividades após análise das
condições dos elementos construtivos no planejamento das inspeções prediais e nos tipos de
serviços a executar. A manutenção considerada de melhoramento é fundamentada na
melhoria das características iniciais do elemento construtivo por meio das alterações nos
sistemas construtivos. A política empregada na manutenção preventiva se baseia na
recuperação dos níveis iniciais de desempenho definidos em projeto, porém com o avanço da
32
idade do material ou sistema construtivo a perda da capacidade de operação ao longo do
tempo vai se intensificando. (Leite, 2009).
Antonioli (2011) coloca que o planejamento dos serviços de manutenção predial pode
ser dividido em preventivos e corretivos. A primeira reduz custos e a segunda apresenta
melhores condições de aquisição de materiais e serviços por meio de negociações efetuadas
com maior tempo disponível para avaliação e decisão de compra. Contudo Leite (2009) aponta
que por motivos econômicos é vantajoso aprimorar a frequência das intervenções nos
elementos construtivos. O tipo de manutenção preditiva é considerado por Leite (2009) como
a estratégia baseada no planejamento de inspeções aos elementos construtivos com o uso de
rigor na qualificação técnica das informações visando a correta atuação na correção do sistema
avaliado.
A manutenção preditiva mostra que as fases de projeto e a utilização da edificação são
abordados de forma igual a manutenção preventiva, sendo que de uso a avaliação dos elementos
construtivos é realizada durante cada inspeção.
A automação do plano de manutenção pode contribuir para a melhoria dos
procedimentos com capacidade de produzir uma tecnologia para inspeção, relatório de campo,
orçamento e programação da manutenção predial, identificação de fornecedores, execução de
procedimentos de compras, emissão de ordem de serviço, receberem relatórios da fiscalização
e realimentar o ciclo de manutenção.
A manutenção preditiva tem como principal característica do ciclo pela inspeção técnica
e que difere da manutenção corretiva, que inicia após o registro efetuado pelo usuário. A
metodologia para a manutenção preditiva tem conteúdos técnicos que abrangem dados como:
identificação, especificações, consumos e produtividade.
A tecnologia da gestão de manutenção permite a elaboração de planejamento nas ações
de inspeção, possibilitando quantificar, orçar, comprar, contratar, executar e atender as
demandas dos usuários. A técnica de gestão em que a engenharia e a informática se completam
no objetivo de dar o suporte necessário aos profissionais que atuam nesta área oferecem
condições de antecipar o surgimento determinadas anomalias. Com isso a administração é
exercida de forma contínua, considerando custos e demais elementos de controle da execução
e realimentando do ciclo de manutenção predial. (Leite, 2009).
A programação preditiva por meio do levantamento permite a elaboração da base de
dados que define a frequência das inspeções técnicas, vida útil e garantias dos serviços de
manutenção. Segundo Antonioli (2011), a manutenção predial preditiva não impede a
33
necessidade de intervenções corretivas, porem a atuação será menor e com menores impactos
nos custos. A qualidade do processo de planejamento pode ser atingida por meio de um
procedimento citado pelo autor como, “Avaliação de Condições” (Conditioning Assessment),
sistema utilizado pelo mercado para uma auditoria completa da edificação a ser analisada.
Deste modo, o levantamento dos custos das não conformidades encontradas é detalhado e
descrito no diagnóstico das correções a serem executadas e armazenadas em banco de dados.
As informações alimentam o planejamento de manutenção a ser elaborado, apresentando
planos de execução que abrangem previsões de curto, médio e longo prazo.
A gestão, denominada efetiva por Carvalho, Ragazzi e Pini (2011), considera a
manutenção preditiva como a modalidade de maior interesse aos gestores do setor de
manutenção, pois tem como base os resultados das inspeções técnicas realizados em períodos
pré-determinados. Esses autores mostram que os recursos financeiros disponibilizados para
gestão de manutenção são insuficientes para a execução de obras levantadas pelas inspeções
periódicas e com isso propõem um processo de hierarquização das ações de manutenção. Como
método indicam um sistema informatizado que de forma automatizada é capaz de orientar os
procedimentos para geração de ordem de serviços. Ocorrências de caráter emergencial e de
outros tipos são parte integrante do desgaste das edificações, cabendo ao gestor elaborar a
programação das inspeções técnicas, de modo que considere todas as demandas, distribuindo
as ordens de serviço para as equipes de inspeção e execução.
Relatórios a serem submetidos aos gestores devem conter as especificações referentes
aos serviços, os quantitativos e a avaliação da patologia identificada. Devem também indicar o
grau de criticidade observado e, quando necessário, elaborar o projeto e orçamento para dar
suporte técnico à decisão a ser tomada. Aos gestores cabe o desafio de elencar as prioridades
no atendimento das ocorrências, tendo prioridade as situações emergenciais. A utilização do
check-lists é uma importante ferramenta para a inspeção técnica, trazendo a identificação de
anomalias e/ou falhas. Esses afirmam que a inspeção técnica deve dispor de orientação precisa
para: localizar o problema, verificar as condições de segurança da edificação e analisar os riscos
submetidos pela ocorrência da patologia.
Carvalho, Ragazzi e Pini (2011), afirmam que a manutenção preditiva deve atrair cada
vez mais gestores interessados em aplicar em seus planos de trabalho, antecipando-se aos
problemas, implantando inspeções periódicas, preparando orçamentos, selecionando
fornecedores e priorizando ações com o objetivo de obter economias expressivas da ordem de
trinta por cento, segundo os autores. A engenharia de manutenção predial, aliada à informática,
34
à internet aponta para procedimentos de manutenção preditiva a muito desejados pelo setor de
construção. Os autores descrevem que a primeira necessidade de um gestor para início da
estratégia da manutenção predial é o conhecimento do patrimônio de ativos, com informações
específicas de identificação, avaliações da qualificação desempenho dos prédios. Essas
informações deverão conter dados particularizados, com descrição detalhada da localização,
utilização e especificações de projeto confirmadas por documentação atualizada, indicando o
estado de conservação, patologias e necessidades de cada prédio com a realização de inspeções
técnicas com definição dos períodos da manutenção preditiva.
Carvalho, Ragazzi e Pini (2011) também definem as especificações de cada prédio com
destaque para as referências para conformidades, desempenho e durabilidade orientações
fornecem suporte ao planejamento das inspeções prediais.
O conhecimento das manifestações de patologias com as informações fornecidas pelas
especificações simplificará a execução das inspeções técnicas, tornando-as mais ágeis e
econômicas. A identificação das origens das anomalias, com a respectiva caracterização das
falhas, riscos e danos consecutivos. Com a classificação dos tipos de graus de criticidade como
suporte para tomada de decisões com relação às prioridades a serem consideradas no plano de
manutenção predial.
O conhecimento dos tipos de procedimentos relativos às especificações técnicas
determina as outras formas de gestão com tipos de conservação e prevenção que definirão os
serviços.
Os procedimentos de inspeção predial podem orientar os responsáveis pelas atividades
periódicas com destaque para a execução dos serviços que poderão acarretar em novas obras,
obras de manutenção ou de recuperação englobando reformas, restauração, atualização
tecnológica da edificação (retrofit), reforços e recuperação na estrutura do prédio.
Segundo Carvalho, Ragazzi e Pini (2011), a segurança item essencial para a realização
dos trabalhos relativos à manutenção com procedimentos de sinalização segurança dos
usuários. O orçamento e planejamento, fundamenta em fatores de produção, produtividade e
consumos, são característicos de obras de manutenção. A negociação com fornecedores durante
as prevenções corretivas e emergenciais pode implicar em custos não previstos. Gestores
costumam ser obrigados a aceitar imposições devido a criticidade do momento deixando a
prática de preços negociados com o fornecedor. Itens relacionados a seguir são norteadores
para a elaboração da base de dados: recursos técnicos, logísticos e financeiros, aspectos
35
institucionais, normas, políticas de gestão uso e operação, planos de investimentos, agentes
envolvidos com todas as ações e a avaliação do patrimônio imobiliário.
Carvalho, Ragazzi e Pini (2011), afirmam que: a base de dados em que a reunião de
diversas bases de autores considerados no mercado da construção civil, junto às contribuições
conceituais recentes por profissionais que se dedicam ao tema, forma a estratégia da
manutenção preditiva com engenharia embarcada em processos geridos com segurança e
resultados por profissionais sem formação técnica.
Leite (2009) considera que a estratégia de manutenção de melhoramento identifica as
melhorias de desempenho durante as inspeções da edificação com o objetivo de evitar falhas
de funcionalidades nos elementos construtivos. Apresenta o tipo de manutenção integrada em
que, o uso de inovações tecnológicas e rigor técnico são características eficazes para avaliação
das edificações de maior complexidade construtiva e custo de construção. Considera o tipo de
manutenção predial de maior evolução e modernização da atualidade, pois a gestão da
manutenção junta de maneira simultânea ações e informações da manutenção corretiva e
proativa pelo gerenciamento dos sistemas integrados. Aponta também as desvantagens da
aplicação da estratégia da manutenção integrada como; a implantação do sistema informatizado
gera resistência dos trabalhadores do setor na fase de implantação, a total informatização dos
controles de manutenção predial pode resultar na dependência do sistema informatizado onde
a ocorrência de uma falha pode provocar o colapso, portanto o sistema manual deverá ser
mantido, a capacitação dos trabalhadores exigirá treinamento prático com equipes
especializadas e adequadas às demandas dos profissionais.
A redução de custos por meio da informática no processo de manutenção predial
permite a melhoria da gestão, a constituição de um banco de dados com os registros das
manifestações de patologias dos elementos construtivos e sistemas, facilitando a identificação
das ocorrências e avaliação dos custos de manutenção predial. (Leite, 2009).
2.5 PLANO DE MANUTENÇÃO.
Para Leite (2009), o plano de manutenção predial vem a ser o conjunto de
especificações com o sentido de definir e planejar ações de manutenção predial. O tipo das
ações a serem executadas será determinado pelas decisões do gestor da edificação. A autora o
plano de manutenção predial deve ser programado com a integração de cinco procedimentos a
seguir: a inspeção, a limpeza, prevenção, a correção e a substituição de elementos construtivos
danificados.
36
O plano de manutenção predial deve ter os seguintes aspectos: o planejamento deve ser
capaz de determinar a vida útil de cada elemento construtivo e definir níveis de qualidade
patologias relevantes, possíveis causas e mecanismos de degradação, prever sintomas de
patologias, seleção para as operações de manutenção, estabelecer as rotinas para a inspeçãoe
as estratégias para a atuação nos serviços, analisar registros históricos e comparar com registros
de comportamentos de outras experiências, registrar o custo das operações de manutenção,
verificar todas as intervenções e as recomendações técnicas dos produtos utilizados.
As ações da manutenção predial, segundo Leite (2009), constituem a implementação
do plano de manutenção, por meio do conjunto de procedimentos adotados pelos gestores. A
implantação dessas ações é a redução do processo de degradação e por consequência a redução
nos custos da manutenção predial. As ações de inspeção, limpeza, tratamento de manutenção,
reparação e substituição, são preventivas e se enquadram na estratégia do plano de manutenção
predial.
A inspeção predial, segundo Neves e Branco (2009), é uma vistoria para a avaliação
dos estados de conformidades da edificação em estudo, em função de aspectos de desempenho,
exposição ambiental, utilização e operação com ênfase nas observações dos usuários.
Os registros e apontamentos das não conformidades devem diferenciar os tipos de
manifestações de patologias ou anomalias construtivas, provenientes da própria construção. O
termo anomalia funcional é usado para problemas de uso e/ou falha, para não conformidades
decorrentes da manutenção predial são classificadas quanto ao grau de gravidade e urgência,
sistema de vistoria deve atender a técnica, a funcionalidade e a manutenção.
A implantação do plano de manutenção deve ser realizada por ações considerando as
rotinas de inspeção que segundo Leite (2009), representam procedimentos de caráter
preventivos para obter indicadores do comportamento dos elementos construtivos da
edificação. Este procedimento permite que a estratégia para que o plano de manutenção predial
atue no tipo de manutenção preventiva e também na manutenção preditiva, pois permite
observar o desempenho dos elementos construtivos e observar sintomas de patologias, que o
torna fundamental para o desenvolvimento do plano de manutenção.
As ações de limpeza, nem sempre são consideradas de importância, porem são
vantajosas segundo (Leite, 2009) pois reduzem custos em relação às ações de reparação. O
acumulo de sujeiras em fachada resultante de diversos tipos de agentes agressores aos
revestimentos externos prejudicam o desempenho dos elementos construtivos. A correção por
37
meio da limpeza com a melhoria e o retorno às características de origem permitem ganho no
desempenho.
Ações de reparação e substituição apontam para a devolução do elemento construtivo
ou sistema construtivo à situação de origem de projeto, por meio de correções e sem a reparação
total e com procedimentos de reposição por outro elemento com as mesmas características.
Ainda segundo (Leite, 2009) o diagnóstico como o conjunto de procedimentos que visa
identificar as causas das manifestações de patologias obtidas pelas informações e
manifestações apontadas pelos usuários. As intervenções serão efetuadas após o levantamento
da inspeção predial e o diagnóstico das ações a serem realizadas, as intervenções são
consideradas de forma específicas ou globais. Os agentes de manutenção predial devem seguir
cinco fases para o diagnóstico: análise dos resultados, caracterização das patologias,
determinação das causas, selecionar as soluções para eliminar as causas e definir o tipo de
intervenções.
O registro de ocorrências de manutenção é abordado por Leite (2009) como relevante
nas operações da manutenção predial, incluindo o desempenho dos elementos construtivos
após as intervenções de manutenção. A cada ação de manutenção e recuperação do
desempenho, o serviço é seguido do registro da operação para que seja utilizado em consultas
futuras para análise e melhor entendimento da patologia identificada.
Carlino (2012) ressalta que a evolução dos estudos sobre a manutenção predial e de
equipamentos, com recursos na redução do consumo e aumento na produtividade,
mencionando Pinto e Xavier (2010), para os quais na manutenção predial ocorrem alterações
de procedimentos devido a fatores como: incremento da diversidade nos elementos
construtivos, como; equipamentos, instalações e edificações, projetos arquitetônicos mais
complexos, novas técnicas de manutenção predial, novos enfoques sobre a organização da
manutenção predial e suas responsabilidades e a manutenção predial com a visão estratégica
da busca do melhor resultado e maior competição entre os executores dos projetos de
engenharia.
Carlino (2012), apresenta comentários em que profissionais com qualificação na área
de manutenção predial executam os serviços buscando evitar a ocorrência de falhas, em vez de
corrigi-los. A figura 3 indica a mudança do enfoque dos profissionais do setor:
38
Figura 3 - Mudança do Enfoque - Manutenção Função Estratégica
Fonte: Carlino (2012)
Carlino (2012) cita a norma NBR 14037 (2011), “Manual de Operações, Uso e
Manutenção de Edificações, Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação” onde
é abordada a qualidade na execução das edificações como um dos pilares para mudanças na
produção da edificação e entre os agentes envolvidos. O processo de produção de edificações
segundo esse autor deverá encontrar caminhos que facilitem sua a operação e manutenção nos
diversos elementos construtivos. As atividades de manutenção predial nem sempre são
facilitadas e possíveis, pois, segundo Xavier (1998), os problemas resultam da alta taxa de
retrabalho, falta de pessoal qualificado, convivência com problemas crônicos, falta de
sobressalentes no estoque, número elevado de serviços não previstos, baixa produtividade,
histórico de manutenção inexistente, falta de planejamento prévio e abuso de montagens
improvisadas.
A estratégia da manutenção predial deve ser estendida aos órgãos públicos com o intuito
de assegurar aos usuários o perfeito funcionamento de planos ou programas de manutenção
programada com a garantia da conservação e valorização das edificações públicas, incluindo a
39
infraestrutura que serve ao edifício. As dificuldades de gestão da manutenção predial, segundo
o autor, devem evitar a depreciação ao longo do tempo, com um plano de manutenção focado
na melhoria do atendimento, de maneira que as atividades dos operadores do setor de
manutenção e usuários da edificação possam alcançar a qualidade na prestação dos serviços e
na preservação do patrimônio público.
A existência de um plano ou programa de manutenção predial em órgão da
administração direta e indireta do Governo Federal deve ter como base a qualidade da prestação
dos serviços, com a preservação do patrimônio e redução de gastos desnecessários. Segundo
Carlino (2012) o processo de implantação do plano de manutenção com conceitos de
engenharia tem o papel de organizar, planejar e controlar as atividades e ações desenvolvidas
com a previsão de retroalimentação do sistema empregado. Os procedimentos e rotinas de
serviços da conservação e manutenção de edificações referem-se aos processos de vistoria,
limpeza e reparos dos componentes e sistemas e subsistemas da edificação.
A manutenção predial rotineira e preventiva, realizada por meio de inspeções
periódicas, pode ser executada a custos acessíveis. Entretanto, grandes intervenções,
principalmente nas fundações ou estruturas, costumam gerar custos elevados, além de causar
outros prejuízos indiretos, como uma eventual necessidade de desocupação e a desvalorização
do preço de mercado do imóvel.
Bezerra (2000) afirma que a manutenção predial, em geral, é realizada por profissionais
ou empresas contratadas diretamente pelo gestor de manutenção. No entanto, existe situações
em que as atividades mais simples, são exercidas pelo próprio órgão público. Acredita-se que,
excetuando os elevadores que, em geral, têm manutenção preventiva, os demais serviços, na
sua maioria, têm na manutenção corretiva, a principal modalidade. A implantação de conceitos
da manutenção produtiva total (TPM) na manutenção predial segundo o autor, propicia o
comprometimento da alta administração da instituição pública ou privada com a divulgação e
a criação de um comitê para a implantação do programa de manutenção predial. A definição
de metas, agregação das empresas parceiras, detalhamento do plano de manutenção, definição
das áreas e equipamentos, estruturação de equipes de trabalho, implantação por etapas
acompanhada por auditoria, desenvolvimento e capacitação dos funcionários, com ênfase na
polivalência de habilidades, estruturação da gestão e controle de equipamentos e da edificação
e, finalmente, a criação de formas de reconhecimento e premiação são conceitos necessários à
obtenção dos requisitos para a implantação da manutenção produtiva total.
40
A TPM, sendo um sistema de gerenciamento que visa tornar a organização mais
produtiva e eficiente pela redução de custos e pelo envolvimento dos funcionários, pode
proporcionar procedimentos para a melhoria da qualidade e, com o tempo, uma relação
custo/benefício atrativa aos condomínios.
Costa (2013) afirma que a norma NBR 14.037 Diretrizes para elaboração de manuais
de uso, operação e manutenção das edificações pode colaborar para a elaboração de requisitos
e apresentação dos conteúdos, tais como as características técnicas dos elementos construtivos
e os procedimentos para conservação da edificação. O autor conclui que a norma regula o uso,
operação e manutenção de cada sistema construtivo de uma edificação.
O manual de uso, operação e manutenção contempla características técnicas de cada
edificação, compatibilizando os sistemas construtivos com a elaboração dos profissionais
habilitados para prever a influência de determinadas atividade sobre a edificação.
O usuário, para Costa (2013), deve seguir as instruções e determinações descritas no
manual da edificação, em que a segurança e o aumento da vida útil deve ser alcançado pelas
intervenções no período de vida útil projetada.
Oliveira (2011) conceitua a avaliação pós-ocupação (APO) como o processo de
avaliação de edificações concluídas e com ocupações já realizadas considerando os usuários e
as necessidades que se apresentam com manifestações patológicas. Aponta como objetivos a
avaliação do desempenho dos materiais e soluções construtivas, de modo a oferecer
recomendações técnicas de manutenção para conscientizar os profissionais sobre a necessidade
da avaliação periódica da edificação. Busca-se assim, aplicar os dados levantados na avaliação
pós-ocupação para a correção de erros construtivos e sensibilizar os gestores públicos para a
necessidade de se proceder esse tipo de avaliação de forma continuada nas edificações públicas.
O diagnóstico, segundo o autor, deve seguir os procedimentos de redução e correção dos
problemas encontrados na edificação avaliada, por meio da implantação de um plano de
manutenção e conscientização dos usuários e do planejamento dos procedimentos de
retroalimentação do banco de dados.
Ainda segundo esse autor a avaliação pós-ocupação se inicia no planejamento e finaliza
na etapa de uso, operação e manutenção para um fluxo cíclico, sendo a realimentação das etapas
realizadas por meio de dados avaliados. Avaliação pós-ocupação do ambiente construído deve
ser por meio dos conceitos de técnica construtiva, funcional e econômica cujos os diagnósticos
são realizados por levantamento de campo, seguindo os procedimentos de observações visuais,
entrevistas, questionários e levantamentos físicos.
41
Para Santana (2006), a indústria da construção civil possui características próprias e
atribui-se a elas as dificuldades de implantação de novas teorias de qualidade. Essas
características são especificadas como uma indústria que não se fixa em apenas um local. Ela
é apontada como geradora de desperdício, que se utiliza de produtos únicos e que não são
produzidos em série e, por consequência são aplicados produção centralizada. A indústria da
construção se caracteriza por ser tradicionalista e sujeita a poucas alterações. Prazos e custos
são considerados prioritários para engenheiros e gestores de obras. A mão de obra intensiva,
pouco qualificada, executa trabalhos sobre condições extremas, intempéries, utiliza
especificações complexas, e confusas, apresentando responsabilidades dispersas e pouco
definidas em comparação com as outras indústrias.
Oliveira (2011) afirma que a NBR 15.575 (2013), Coletânea de Normas Técnicas
Edificações Habitacionais que estabelece os critérios e métodos para avaliação do desempenho
dos principais sistemas construtivos, tais como: estrutura, pisos, vedações verticais internas e
externas, coberturas e subsistemas hidrossanitários. As incumbências e responsabilidades dos
incorporadores, projetistas, fornecedores, construtores e usuários está definida pelos requisitos
da norma, com a garantia da qualidade e segurança dos sistemas construtivos. O autor indica
como desafio, o desempenho dos sistemas construtivos e as interpretações das necessidades
indicadas pelos usuários por meio de critérios e requisitos que podem ser medidos e avaliados,
considerando as condições de exposição e de utilização. Os tipos de agentes a que as
edificações estão expostas e a forma de atuação são fatores de relevância para obter níveis
satisfatórios de desempenho ao longo do tempo. Os fatores internos apontados pelos usuários
contribuem para a redução da vida útil. Condições adequadas de uso e operação dificultam a
obtenção do desempenho esperado durante a vida útil da edificação.
Para Oliveira (2011), a identificação das necessidades dos usuários e a viabilidade
técnica e econômica são facilitadas pela utilização do planejamento dos processos de
administração de mão de obra, materiais, equipamentos, prazos e custos. O planejamento pode
ser classificado em estratégico, tático e operacional: o planejamento estratégico define as metas
a serem alcançadas. O planejamento tático busca a viabilidade técnica e econômica do plano e
o planejamento operacional busca alternativas para a implantação do sistema construtivo.
A figura 4 mostra as manifestações patológicas registradas durante o período de vida
útil que são originadas em parte na concepção de projetos e nas fases de execução, conforme
dados fornecidos por Oliveira (2011).
42
Figura 4 - Patologia por problemas de projeto
Fonte: Adaptado de Oliveira (2011)
A fase de projetos interfere sobremaneira na qualidade da edificação. Este autor define
as principais intervenções para a produção de um projeto, como sendo a compatibilização dos
projetos complementares e a definição das especificações de materiais que influenciam no
desempenho e na durabilidade da edificação. O detalhamento completo do projeto, o
atendimento às normas vigentes e a coordenação entre os tipos de projetos contribuem para a
melhoria do desempenho e da qualidade. Ainda segundo o autor, a influência dos projetos de
arquitetura e complementares, na vida útil, no custo dos procedimentos de manutenção e
utilização, fazem parte dos requisitos para as estratégias do plano de manutenção. Este deve
ser retroalimentado com registros das manifestações patológicas decorrentes da ocupação
tendo como objetivo evitar a repetição de manifestações e contribuir para a melhoria da
qualidade nos projetos de arquitetura e complementares.
Para este autor o uso das edificações abrange operações e atividades de manutenção que
são realizadas durante o período de vida útil. Essas atividades são repetitivas e periódicas,
fazendo com que a implantação de um plano de manutenção predial possa aperfeiçoar a redução
dos custos e manter a qualidade dos sistemas construtivos que integram a edificação.
Os procedimentos recomendados para implantação de um plano de manutenção predial
segundo Oliveira (2011), são considerados procedimentos gerais para todos tipos de
edificações. As especificações de um programa de manutenção preventiva de componentes,
instalações e equipamentos visa garantir a segurança e a salubridade da edificação. Martins
43
(2011) afirma que a manutenção predial é um segmento do setor da construção civil em que se
observa a crescente conscientização dos usuários.
As manifestações patológicas mais comuns, tais como infiltrações, descolamentos de
cerâmicas e eflorescências podem ser identificadas por meio de inspeções periódicas previstas
no plano de manutenção predial. O conhecimento e a participação ativa dos usuários são
necessários para atingir metas de ampliação da vida útil da edificação.
Santos (2003) afirma que a qualidade na indústria da construção deve atingir todas as
etapas de produção. A figura 5 apresenta o diagrama do ciclo da qualidade no setor da
construção civil.
Figura 5 - Ciclo da qualidade na construção civil.
Fonte: Adaptado de Santos (2003).
Indica também que as etapas de uso, operação e manutenção como fundamental no ciclo
da construção civil, pois abrange contato direto do usuário com a edificação. As informações
das formas de utilização são necessárias para um melhor desempenho dos sistemas
construtivos. O plano de manutenção predial conjuntamente com o manual das edificações são
elementos do processo de produção do prédio, que são alimentadas por informações registradas
durante todas as etapas de projeto, execução e pós-ocupação.
Para Jordy et al., (2010), a perda de desempenho nas edificações tem como uma de suas
causas principais, as ações ambientais associadas ao mau uso do sistema, provocando
intervenções periódicas com objetivo de recuperar o desempenho inicial do sistema danificado.
As intervenções para a recuperação do sistema estrutural, das instalações prediais, da
44
impermeabilização, da substituição de revestimentos danificados e dos madeiramentos
buscando assegurar maior durabilidade das edificações.
A manutenção predial deve seguir o processo de monitoramento por meio de registros
levantados nas inspeções prediais com o histórico de patologias e observações das ações de
recuperação do desempenho inicial incluindo projetos e especificações. Segundo os autores, a
implantação de planos de manutenção predial e inspeções periódicas mensais, semestrais ou
anuais devem ser obrigatórias, pois a avaliação de desempenho dos sistemas construtivos,
quando não satisfatórias, pode existir grandes intervenções de reparação e recuperação do
desempenho da edificação. Problemas de desempenho podem ocorrer por diferentes fatores
tais como, o desgaste oriundo do uso do equipamento ou material, as intempéries e as
degradações do sistema construtivo.
Assim, a implantação de um plano de manutenção predial é a solução para a redução
da degradação predial. As informações a respeito da edificação podem indicar a melhor
estratégia para a manutenção predial.
As figuras 6, 7 e 8 são exemplos de manifestações patológicas oriundas da falta de
manutenção periódica e preventiva.
Figura 6 - Precariedade das instalações elétricas e deterioração do madeiramento da
cobertura.
Fonte: Jordy et al., (2010).
45
Figura 7 - Desagregação de revestimento de laje por provável falta de impermeabilização.
Fonte: Jordy et al., (2010).
Figura 8 - Infiltração em laje de concreto armado na região da tubulação de esgoto.
Fonte: Jordy et al., (2010).
Os autores indicam que o planejamento da manutenção corretiva com registros das
manifestações patológicas identificadas e o detalhamento das causas podem apontar para
procedimentos de restauração por meio do plano de manutenção. Concluem que grande parte
das patologias identificadas nas edificações, de modo geral, são decorrentes da negligência de
gestores e falta de programas apropriados para a gestão da engenharia de manutenção predial.
Paes (2008) afirma que o ciclo de vida do edifício depende da seleção dos materiais de
construção e do conhecimento do desempenho e dos impactos por eles causados. A seleção dos
materiais a serem utilizados na edificação são determinantes na execução. A facilidade de
reposição, manutenção, limpeza e segurança podem servir para a escolha e padronização dos
produtos.
46
O conceito de durabilidade é referenciado por Paes (2008) como a capacidade da
edificação e dos sistemas construtivos em manter o desempenho ao longo do tempo de vida
útil quando exposta ao uso e condições normais de utilização. O grau de satisfação do usuário
confere adequação às funções para os quais foram projetados. A durabilidade não decorre
apenas do tipo de material utilizado e sim é resultante da interação das características do
material com o ambiente em que estará inserido. O uso adequado às características do material
empregado no sistema construtivo e a manutenção preventiva são fatores decisivos para esta
interação. Projetos de arquitetura que proporcionam detalhamentos dos componentes
integrados aos sistemas construtivos costumam apresentar maior proteção às intempéries e
contribuem para o aumento da vida útil. Ainda segundo o autor, após a conclusão da
edificação, procedimentos de manutenção predial devem ser considerados para garantir
durabilidade da edificação.
2.6 A LEGISLAÇÃO REFERENTE À MANUTENÇÃO PREDIAL
O poder executivo por meio da publicação do Manual de Obras Públicas – Edificações,
Práticas SEAP, Secretaria de Estado da Administração e Patrimônio, órgão da administração
direta do poder executivo, divulga em portal eletrônico o manual Práticas de Manutenção e
Prática Geral de Manutenção Predial, em que o objetivo é de estabelecer diretrizes gerais para
execução de serviços de conservação e manutenção de uma edificação ou um conjunto de
edificações públicas.
Este manual estabelece condições gerais para a subcontratação, definindo regulamentos
que apontam para a observância das leis, decretos, regulamentos, portarias e normas federais
aplicáveis ao objeto do contrato, determinando responsabilidades da contratada e suas
subcontratadas. Estabelece também as diretrizes da manutenção predial e as responsabilidades
da área de manutenção e conservação das edificações públicas. A implantação de um sistema
de manutenção tem o objetivo segundo este manual a preservação do desempenho, da
segurança e a confiabilidade dos sistemas construtivos proporcionando o prolongando da vida
útil de seus componentes e a redução dos custos da manutenção. O sistema a ser aplicado deve
ser configurado de acordo com as diretrizes de organização das áreas de manutenção, arquivo
técnico e cadastro dos componentes e subsistemas e o plano de manutenção da edificação.
Ainda segundo o manual a organização para a realização dos serviços de manutenção
predial deve ser compatível com o tipo do edifício e a complexidade dos sistemas construtivos.
Os gestores são responsáveis pelas contratações de serviços terceirizados, abrangendo as
47
funções de suprimento, almoxarifado, oficina e os serviços de manutenção e também pela
implantação e execução dos subsistemas de manutenção com as informações dos arquivos
técnicos, cadastro dos componentes, elementos construtivos e plano de manutenção predial.
O arquivo técnico deverá ser constituído por documentação específica de edificações
tais como: projetos, memoriais descritivos, memórias de cálculos, especificações técnicas e
com informações sobre os equipamentos, manuais de manutenção e operação, instruções de
montagem, termos de garantia fornecidos pelos fabricantes, fornecedores e sistemas da
edificação, segundo as diretrizes do manual.
O cadastro deve conter registro de todos componentes e sistemas que abrangem o plano
de manutenção, identificando, descrevendo e localizando as peças e documentos fornecidos
pelos fabricantes e fornecedores. O arquivo, o cadastro e o plano de manutenção devem estar
permanentemente atualizados refletindo fielmente as modificações, adequações, ampliações e
complementações ocorridas ao longo da vida útil da edificação, considerando todas as
alterações efetuadas.
Ao gestor de manutenção predial este manual indica que cabe definir a caracterização
e quantificação dos materiais, componentes e serviços de manutenção que serão contratados e
fiscalizados pela administração. Por meio de registros durante a vida útil da edificação, será
facilitada a aquisição de equipamentos e serviços de manutenção predial, pois poderá ser
programada a disponibilidade de recursos necessários para a orientação dos quantitativos e
estoque do almoxarifado referente aos serviços de manutenção.
Ainda segundo o manual publicado pela SEAP, o plano de manutenção predial é obtido
por meio de rotinas e procedimentos de manutenções preventivas recomendadas pelo projeto
executivo, pelo Manual de Construção e Manutenção de Edifícios Públicos Federais, pelos
manuais de manutenção dos fabricantes e fornecedores e pela experiência do agente
contratante.
O almoxarifado responde pela guarda, controle do estoque e dos materiais pertencentes
às práticas de manutenção predial. O setor de suprimento responde pela aquisição dos materiais
e componentes da manutenção predial e pela contratação de serviços terceirizados. O setor de
oficina responderá pelos serviços executados pela própria administração e também pela
fiscalização e acompanhamento dos serviços contratados para atender a programação do plano
de manutenção predial. A gestão do plano de manutenção deve ter o apoio de programas de
informática para o gerenciamento dos arquivos e das informações referentes às atividades de
manutenção predial.
48
O uso da contratação de serviços terceirizados deve considerar a complexidades dos
tipos de serviços de manutenção e a especialização das empresas a serem contratadas, do
pessoal e dos recursos disponíveis considerando às diretrizes da administração. Os
procedimentos e rotinas do plano de manutenção preventiva devem ser continuamente
avaliados pela contratante de modo a permanecer atualizado ao longo da evolução das novas
tecnologias considerando a experiência adquirida na gestão do plano de manutenção predial
implantado. Portanto, segundo essas diretrizes definidas no manual da SEAP, a manutenção
predial deve concentrar esforços na elaboração do caderno de encargos, da garantia de
qualidade, dos procedimentos e rotinas de conservação e manutenção, da fiscalização, e da
medição e recebimento dos serviços executados.
2.6.1 Normas da ABNT – NBR 5674, NBR 14037, NBR 15.575
A norma NBR 5674 (2012), Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de
gestão de manutenção, tem o objetivo de orientar os procedimentos para realização e
organização de um sistema de manutenção de edificações, em outras palavras, um plano de
manutenção predial.
A referência normativa é baseada na norma NBR 14037 (1998), Manual de operação,
uso e manutenção das edificações, conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação,
as definições e nomenclaturas estão reproduzidas no apêndice 1 com os elementos que
auxiliaram nos procedimentos de organização do plano de manutenção.
A norma NBR 5674 identifica que as edificações devem ser administradas para a
preservação com a recuperação das condições ambientais adequadas ao uso previsto em
projeto. A manutenção inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de
desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes por meio do uso ou depredação,
promovendo a atualizações indispensáveis às necessidades dos seus usuários. A manutenção
de edificações não inclui serviços realizados para alterar o tipo de utilização da edificação. A
norma ainda define as responsabilidades do proprietário da edificação estabelecendo que
manuais normas técnicas, de uso e operação deverão ter observação constante por parte dos
administradores. O sistema de manutenção predial deve ser caracterizado pelos tipos de
elementos construtivos integrantes da edificação, como; o tipo de uso, o tamanho e
complexidade funcional, número e dispersão geográfica e relações especiais de vizinhança e
implicações no entorno.
49
O sistema de manutenção predial deve ser orientado por diretrizes com os padrões de
operação que assegurem a preservação do desempenho e do valor das edificações ao longo do
tempo e o fluxo de informações entre os diversos intervenientes do sistema. Inclui também
instrumentos para comunicação com o proprietário e os usuários e atribui responsabilidades e
autonomia de decisão dos intervenientes.
Para a organização de um plano de manutenção predial, cabe aos gestores prever a
estrutura material, financeira e de recursos humanos, com previsão de capacidade de
atendimentos aos diferentes tipos de manutenção necessários a uma edificação. O plano de
manutenção predial deve ter uma gestão em que a coordenação dos diferentes tipos de
manutenção das edificações irá minimizar a ocorrência de serviços não planejados, os
executores desses tipos de serviços deveram receber treinamentos específicos, pois a exigência
do conhecimento será diferenciada dos serviços normais da construção civil.
Seguindo as especificações adotadas na norma, a documentação básica na elaboração
de um sistema de manutenção, que é a reunião do conjunto de procedimentos organizados para
gerenciar os serviços de manutenção predial, deve elaborar detalhadamente os métodos de
trabalhos, ferramentas e equipamentos necessários. A estrutura dos registros e documentos
deve conter informações como, o manual de operação, uso e manutenção das edificações,
incluindo desenhos arquitetônicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurança e
proteção das edificações, memoriais de cálculo, memoriais descritivos, especificações e suas
atualizações. Deve conter os registros de serviços de manutenção realizados, classificados pela
natureza ou componente da edificação, contendo a documentação da tomada de preços,
propostas técnicas e relatórios de fiscalização da execução. Ainda deve apresentar custos e
tempo de execução de cada serviço, os registros das reclamações e solicitações dos usuários,
os relatórios das inspeções realizadas, o acervo de normas e procedimentos padronizados para
serviços de manutenção e os programas de manutenção para as edificações e seus
equipamentos, com destaque para os aspectos relativos à higiene, saúde e segurança dos
usuários.
As informações para o sistema de manutenção deveram vir das solicitações e
reclamações dos usuários e das inspeções técnicas efetuadas pelos gestores de manutenção
predial. A NBR 14037 (2010), prevê a verificação, definida pelas diretrizes para a elaboração
de manuais de uso, operação e manutenção das edificações, em que constam os requisitos para
a elaboração e apresentação dos conteúdos.
50
As inspeções prediais devem considerar as condições de uso e exposição ambiental
relevantes ao desempenho da edificação, para se poder estimar o comportamento futuro da
mesma e de seus componentes.
As inspeções devem ser orientadas por listas de conferência padronizadas (check-lists),
que consideram os roteiros de inspeção, componentes e equipamentos da edificação, as formas
de manifestação esperadas pela degradação da edificação e as solicitações e reclamações dos
usuários.
Os relatórios das inspeções devem seguir modelo estabelecido em norma, para facilitar
o registro, documentação e recuperação de informações. Esses relatórios das inspeções devem
descrever a deterioração de cada componente da edificação e avaliar a perda do seu
desempenho, classificando os serviços de manutenção conforme o grau de urgência
classificando por serviços de urgência para ações imediatas e serviços a serem incluídos em
um programa de manutenção. Os relatórios de inspeção devem orientar a gestão da manutenção
das edificações para minimizar a necessidade de serviços de manutenção não planejada. A
manutenção predial segundo a norma deve seguir planos de manutenção de curto, médio e
longo prazo com a finalidade da coordenação os serviços para redução da necessidade de
sucessivas intervenções, minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da
edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços e aperfeiçoar o
aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
A norma prevê a elaboração projetos e programação para serviços de manutenção
predial, devendo estar incluso os seguintes itens:
a) especificações detalhadas dos materiais e procedimentos de execução;
b) desenhos e plantas, incluindo detalhes;
c) programação de atividades, incluindo, quando necessário, a previsão de estágios
intermediários para o controle da qualidade dos serviços realizados;
d) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
e) instruções para procedimento em caso de imprevistos;
f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam
realizados inspeções e serviços de manutenção.
Os serviços de manutenção predial deveram ser projetados de modo a minimizar a
intervenção na fase de utilização do prédio pelo usuário. Também prevê o mínimo possível de
intervenção por parte do usuário.
51
A programação para serviços de manutenção predial deve constar de procedimentos
que promovam a durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condições ambientais
a que estão submetidos. Os relatórios das inspeções, as solicitações e reclamações dos usuários,
os registros disponíveis, as restrições climáticas e ambientais, os padrões de manutenção
predial estão entre os serviços a serem executados, de acordo com a disponibilidade financeira.
Significa que a contratação por parte de serviços terceirizados preveem orçamentos de serviços
de manutenção, devendo ser discriminados de acordo com a estrutura apresentada na
documentação e nos registros utilizados para facilitar a apropriação dos custos.
O controle da execução dos serviços de manutenção exige responsabilidade técnica de
empresa e profissional com habilidade e respeito às normas em vigor. É responsabilidade do
executor dos serviços de manutenção predial providenciar dispositivos especiais que garantam
condições necessárias à realização com segurança dos serviços de manutenção, de acordo com
as normas, dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou
prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção e delimitações, informações e
sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.
A norma sugere que toda documentação referente aos serviços de manutenção seja
guardada junto ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. Quando houver
alteração das características da edificação, deverá ser providenciada a atualização de todas as
informações referentes à edificação como: projetos, manuais de operação e utilização.
O plano de manutenção deve facilitar a gestão da qualidade com as determinações bem
definidas para a elaboração dos procedimentos para o sistema de manutenção. Inclui
documentação técnica para a execução dos serviços de manutenção, supervisionar a qualidade
das atividades desenvolvidas no sistema de manutenção. Inclui também as etapas de
documentação e registro, coleta de informações, previsão orçamentária, planejamento, projeto
e programação, orçamentação, contratação de serviços de terceiros e controle da execução de
modo a avaliar continuamente a eficiência do sistema de manutenção. Considera também
aspectos como: tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de
emergência; relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; Taxa de sucesso
das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; satisfação dos usuários da
edificação, medida por meio de pesquisas de opinião; desempenho econômico do sistema e
acompanhar a variação do valor da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado
do sistema de manutenção.
52
A norma NBR 5674 (2012), estabelece requisitos para o gerenciamento de um plano
de manutenção predial para conservar as características iniciais da edificação e a recuperação
gradativa do desempenho dos elementos construtivos. Em contraponto a norma NBR 15575
(2013) que não se aplica a obras em construção, edificações existentes e outros, prevê que
edificações antes da vigência se adequem e elaborem seus planos de manutenção predial.
A norma NBR 15575 (2013), Coletânea de Normas Técnicas Edificações
Habitacionais, é dividida em seis partes que comtemplam requisitos de sistemas gerais,
estruturais, de pisos, de vedações internas e externas, de coberturas e subsistemas
hidrossanitários. Outros elementos construtivos podem ser considerados em situações tais
como: insolação, ambientes agressivos, impactos de corpo mole e corpo duro, batidas de porta,
atuação de peças suspensas, resistência ao desgaste pelo uso repetitivo e outros.
A norma procura determinar a durabilidade dos elementos construtivos com busca na
habitabilidade como, desempenho térmico e acústico com o estabelecimento dos níveis de
desempenho como exemplo: mínimo, intermediário e superior.
A elaboração do projeto arquitetônico, com considerações elencadas na norma NBR
15575 (2013) ressalta a necessidade de mudanças na postura dos incorporadores e usuários das
edificações públicas ou particulares, com alterações no comportamento inclusive dos
promotores e financiadores do setor da construção civil.
As orientações do Guia Orientativo para atendimento à norma NBR 15575 (2013) da
Câmara Brasileira da Indústria da Construção, CBIC, Brasília 2013, apontam como os atores
de maior importância na cadeia construtiva de uma edificação os autores do projeto. O
detalhamento dos materiais a serem empregados e a durabilidade de cada elemento construtivo
facilita as manutenções preventivas e corretivas ao longo da vida útil. Compete aos gestores e
administradores o cumprimento dos programas de limpeza e manutenção, conforme definem
normas para o setor.
A norma NBR 14037 (2010), Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações, requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos, define
as subdivisões dos sistemas construtivos em: subsistemas hidrossanitários, eletroeletrônicos,
de proteção contra descargas atmosféricas, de ar-condicionado, ventilação e calafetação, de
automação, de comunicação, de incêndio, de fundações e estruturas, de vedações, de
revestimentos internos e externos, de pisos, de coberturas, de jardins, paisagismo e áreas de
lazer, de esquadrias e vidros e pedidos de ligações públicas.
53
2.7 A MANUTENÇÃO NAS INSTITUIÇÕES FEDERAIS DE ENSINO.
A durabilidade das edificações públicas está ligada diretamente a rotina de manutenção
e custos decorrentes da forma de utilização. As edificações devem ter como funções
predominantes normas de conduta dos usuários, equipe especializada para lidar com as
dificuldades, treinamento visando a reciclagem de aprendizado, inventários, controles de
equipamentos, rotina de manutenção preventiva e corretiva e rotina de segurança. A avaliação
constante dos custos e orçamentos com troca de informações e análises possibilitando a
melhoria das condições de manutenção.
As atividades da administração pública têm características e regras as quais o
administrador está submetido pois, de forma legítima, estes agentes tomam decisões que
utilizam recursos públicos.
2.7.1 A Universidade Federal Rural de Pernambuco (UFRPE).
O sítio oficial da Universidade monstra o organograma da instituição que aponta que a
manutenção predial está subordinada à Pró-Reitoria de Administração – PROAD, em que o
Departamento de Serviços de Manutenção e Infraestrutura - DSMI, coordena e gerencia os
setores responsáveis pelas áreas relacionadas como a Divisão de serviços de manutenção –
DSM, Divisão de segurança universitária – DSU, Divisão de transportes – DT e a Divisão de
parques e jardins – DPJ.
Os serviços de manutenção predial são geridos pela Divisão de serviços de manutenção
- DSM por meio das seções de conservação predial e seção de operações, subsistemas elétricos,
hidráulicos e telefônicos – SOSEHT. Por meio de uma alteração no organograma registrada
em nova visita ao site da Universidade na data de 23-04-2015 às 8:00 hs foi possível verificar
a criação do Núcleo de Engenharia, Meio Ambiente e Manutenção (NEMAM), que segundo
publicado surgiu da necessidade de dar maior celeridade aos procedimentos de manutenção
predial e para atingir o objetivo a então Pró – Reitoria de Planejamento deixou de gerir serviços
de engenharia e passou a dedicar-se ao planejamento de toda instituição.
A manutenção das edificações passou a ser gerenciada pelo NEMAM com atribuições
que envolvem edificações, planejamento de manutenção predial e controle de resíduos das
obras na Universidade.
2.7.2 Universidade federal do Rio de Janeiro (UFRJ).
A Prefeitura da Cidade Universitária da UFRJ tem como missão gerenciar o ambiente
e áreas físicas comuns. A Prefeitura atua em quatro áreas distintas, são elas: gestão do
54
ambiente; engenharia urbana; mobilidade urbana e segurança. A estrutura administrativa da
gestão do ambiente controla a ocupação do espaço físico por meio de políticas de
sustentabilidade, do controle da coleta e tratamento dos resíduos sólidos e conservação de áreas
verdes e da ambientação urbana dos Campi. A estruturação administrativa do setor de
engenharia urbana tem como ponto principal o planejamento, execução, manutenção de
edificações e áreas urbanas das redes de abastecimento e captação e mobiliário urbano. O setor
de mobilidade urbana produz por meio de políticas de mobilidade sustentável a gestão e
fiscalização dos serviços de transporte integrado seguindo orientações para o transito e
transporte público na área dos Campi. O setor de segurança tem a atribuição de manter a
vigilância e monitoramento dos campi com auxílio de meios tecnológicos para o cumprimento
das diretrizes estabelecidas para o setor. O manual de manutenção predial não é mencionado
em na página oficial da Instituição, nem procedimentos na ocorrência de sinistros ou patologias
nas edificações. A UFRJ não relaciona nas publicações de orçamento dos anos de 2011 a 2014,
informações referentes a limpeza e conservação de edificações. Em função disso, não foi
possível verificar a evolução dos gastos referentes a aplicação de recursos na manutenção
predial.
2.7.3 A Universidade Federal de Santa Maria (UFSM).
A estrutura administrativa da Pró-Reitoria de Infraestrutura da UFSM, que entre outras
funções, trata da coordenação de projetos, especificações, orçamentos e execução de novas
obras e também orçamentos e execução de manutenção e reformas de prédios e infraestrutura
viária. A fiscalização abrange áreas de baixa e alta tensão, orçamentos e concorrências
públicas, fiscalização de redes, manutenção preventiva e corretiva, reformas em geral e
coordenação e execução de rede de abastecimento de água e saneamento básico como também
coordenar os serviços de urbanização, jardinagem e paisagismo e produção do viveiro florestal,
por fim coordenar contratos de manutenção predial e os sistemas que o alimentam.
A Pró-Reitoria de Infraestrutura da Universidade Federal de Santa Maria possui três
coordenações que representam a estratégia para enfrentar os problemas relativos à manutenção
predial, a Coordenação de Serviços Gerais; que abriga o setor administrativo, o setor de oficina,
setor de transporte e setor de vigilância, a Coordenação de Manutenção; que é composta pelo
setor de construção civil, setor de eletromecânico, setor de hidráulica e saneamento, setor de
telefonia e setor de urbanismo e paisagismo e a Coordenadoria de obras e planejamento
ambiental e urbano; que possui um setor administrativo, setor de cadastro, setor de
55
planejamento ambiental e setor de planejamento urbano. Essa estrutura foi obtida da página
oficial da Instituição, os dados referentes aos procedimentos de manutenção predial e dos
mecanismos aplicados nos campi não foi repassado após contato telefônico e por meio de e-
mail, porém observa-se no organograma da Pró-Reitoria de Infraestrutura a preocupação da
administração superior com os problemas de manutenção predial, pois criou a Coordenação de
Manutenção.
A Pró-Reitoria da UFSM por meio do Conselho Universitário cria o Departamento de
Planejamento e Obras em 1962, o órgão estava subordinado diretamente ao reitor com a missão
de planejar e elaborar um plano diretor para a instituição. Em 1972 ele foi transformado em
Prefeitura do Campus Universitário, tendo função de coordenar, fiscalizar e executar obras em
conjunto com outro órgão planejador, o Escritório Técnico de Obras- ETO.
Em 1990, a estrutura modificou mais uma vez e criou-se a Coordenação de
Planejamento Físico / PROPLAN que junto com a Diretoria de Obras da Prefeitura tem
atribuições de executar projetos e estudos de viabilidade para a manutenção das instalações nas
edificações e manutenção do sistema viário.
A Coordenação de Planejamento Físico que estava em duplicidade de funções com a
Prefeitura do Campus Universitário, fica com as atividades de planejamento, projeto,
acompanhamento e fiscalização da execução de obras e serviços de engenharia.
A Prefeitura da Cidade Universitária atua na Diretoria de Divisão de Obras os serviços
especializados de manutenção, conservação de edificações suas instalações elétricas,
hidráulicas, esgoto e demais sistemas e subsistemas integrados aos prédios. As informações
obtidas não identificam a forma de atuação no planejamento da manutenção predial, a forma
de atendimento das demandas geradas pelos usuários.
2.7.4 A estrutura da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN).
O portal eletrônico da UFRN informa que a Superintendência de Infraestrutura abriga
a Diretoria de Projetos e Obras-DPO, responsáveis pela coordenação do planejamento, da
execução e avaliação das atividades inerentes a diretoria como: elaboração de projetos de
arquitetura e engenharia, especificações técnicas, custos de obras e serviços, orçamentos,
pareceres técnicos e fiscalização de obras e serviços. A Superintendência de Infraestrutura
abrange também a Divisão de Manutenção do Complexo de Saúde- DIMACS, que coordena o
planejamento das atividades de manutenção das instalações físicas e prediais do complexo
56
saúde o que engloba o recebimento de obras e serviços de engenharias realizadas pela Diretoria
de Projetos e obras.
Também tem função de gerenciar os sistemas de abastecimento de água; de energia
elétrica; de telefonia e lógica; de drenagem e esgoto sanitário e o gerenciamento da manutenção
das edificações existentes executado por empresas terceirizadas e proceder a levantamentos
necessários a manutenção das instalações físicas. A estrutura também apresenta a Diretoria de
Meio Ambiente - DMA que aponta o planejamento e execução da política de urbanismo e meio
ambiente de acordo com a política ambiental da UFRN.
O gerenciamento do sistema de coleta e destinação final de resíduos sólidos inservíveis
é parte das atividades da diretoria em que ocorre o gerenciamento desenvolvido na estação de
tratamento de esgotos-ETE e a unidade de armazenamento temporário-UATR e por fim o Horto
Florestal.
Essas atribuições exigem manutenção constante e periódica que garantem também a
habitabilidade de áreas comuns, passeios públicos, sistemas de cobertura vegetal e
ajardinamento. A Diretoria de Manutenção e Instalações Físicas-DIMAN é responsável pelo
planejamento, a execução e a avaliação das atividades de manutenção sua principal função isto
é: executar a política de manutenção predial em consonância com as determinações elencadas
pela Superintendência no tocante às instalações hidráulicas, sanitárias e de águas pluviais;
instalações elétricas; telefônicas e lógicas; esquadrias; coberturas; supervisionar, acompanhar
os serviços terceirizados e os levantamentos necessários à manutenção das instalações físicas.
A estrutura física apresentada pela UFRN está em conformidade com as necessidades
de um Campus Universitário na área de manutenção predial. A grande dificuldade do gestor é
a cultura enraizada até nos profissionais que são atuantes da área e nos usuários das edificações,
a implantação das propostas descritas acima não pode ser verificada por não haver respostas
aos contatos telefônicos e por e-mail das áreas envolvidas.
2.7.5 A Universidade Federal de Mato Grosso do Sul (UFMS).
A Pró-Reitoria de Infraestrutura da UFMS é composta por três coordenadorias que
apresentam características diferentes na atuação da gestão administrativa, a Coordenadoria de
Operações e Atendimento à Comunidade - COA, que tem atribuições como: proteção
patrimonial, transporte e logística sustentável, conservação urbanismo e meio ambiente,
protocolo e apoio a serviços e espaço físico. A Coordenadoria de Apoio Logístico ao Campus
é responsável pelo apoio operacional no Campus Universitário e a Coordenadoria de
57
Manutenções é subdividida em áreas distintas: a Divisão de Manutenção Elétrica que
desenvolve atividades relacionadas à manutenção de rede e equipamentos elétricos; a Divisão
de Revitalizações e Adequações dos Espaços Físicos responsáveis pelas reformas e
revitalizações e a Divisão de Serviços Gerais e Manutenção Predial que executa serviços de
manutenção emergencial e reparos em instalações prediais.
A manutenção emergencial é baseada no atendimento às instalações elétricas e
equipamentos de refrigeração, condicionadores de ar e manutenção de equipamentos. Os
serviços gerais e manutenção predial englobam telefonia, hidráulica, sonorização, vidraçaria,
marcenaria, alvenaria, serralheria fechaduras, divisórias, persianas, limpezas prediais internas
e externas entre outros.
A Coordenadoria de Manutenções por meio da Divisão de revitalizações e adequações
do espaço físico procurou definir os conceitos para obras de reforma simples com foco na
manutenção predial planejada e não caracterizada como de emergência tem como objetivo é o
atendimento aos usuários sob demanda dos demais subsistemas prediais com a garantia de
conforto, higiene e segurança, reformas que exijam projetos de arquitetura, elétrico,
hidrossanitário, estrutural e ampliações dos espaços físicos outros não serão atendidos como
reforma.
As diferentes fases para atendimento das demandas provenientes das Faculdades são
delimitadas pelas fases de planejamento, execução, acompanhamento e encerramento.
O planejamento permite a organização desde a origem da demanda da unidade geradora, 1ª
etapa: a unidade realiza o levantamento de necessidades, na 2ª etapa : a direção encaminha as
necessidades para inclusão no Plano de Desenvolvimento Institucional – PDI, na 3ª etapa : a
Pró-Reitoria de Planejamento defini com a unidade a ordem de prioridade para execução da
demanda gerada, na 4ª etapa : a Pró- Reitoria de Planejamento viabiliza os recursos necessários
para execução da obra, na 5ª etapa : a Pró Reitoria de Infraestrutura define as ações
preparatórias que são : ordem de serviço; checagem das demandas aprovadas X demandas reais
e adequações resultantes da verificação no local.
A fase de execução é subdividida nas seguintes etapas: primeiramente a unidade
encaminha memorial descritivo detalhado do serviço, na segunda a elaboração do orçamento,
na terceira a definição do cronograma de execução com a empresa e unidade geradora da
demanda, na quarta a autorização da unidade solicitante, na quinta a expedição da ordem de
serviço pela Pró Reitoria de Infraestrutura e na sexta etapa, será dado o início da obra em até
58
quinze dias após a emissão da ordem de serviço, no qual assinam o gestor da ata, o fiscal da
ata, o fiscal técnico, o diretor da unidade e o Pró- Reitor de Infraestrutura .
A fase de acompanhamento é considerada uma etapa contínua e periódica com visitas
técnicas quinzenais do fiscal do contrato para supervisão dos serviços verificando a qualidade
e o cronograma da reforma. As medições são elaboradas por meio do relatório do fiscal do
contrato e assinadas pela chefia da Divisão de Revitalizações e Adequações dos espaços físicos,
pelo gestor do contrato e pelo fiscal do contrato. A fase de encerramento inclui duas etapas, a
elaboração do termo de conclusão e entrega da revitalização ou adequação executada e o
levantamento dos registros fotográficos, relatórios e inclusão das informações relevantes no
Relatório de Gestão Anual da Unidade.
A Pró-Reitoria de Infraestrutura por meio de atas de registros de preços e contratos
efetua a contratação de empresas terceirizadas com o objetivo de agilizar o atendimento das
demandas nos setores de maior complexidade na execução dessas tarefas.
2.7.6 A Universidade Federal de Goiás (UFG).
A Pró-Reitoria de Administração e Finanças que apresenta como um dos objetivos: dar
o suporte ao ensino, pesquisa e extensão e supervisionar e coordenar as atividades relativas ao
planejamento e à administração orçamentário-financeira, de material, de comunicação, de
telecomunicação, de transporte, de manutenção de equipamentos, de estrutura física e outros
serviços gerais. Entre outras atribuições a Pró-Reitoria é responsável por coordenar os recursos
destinados a investimentos, o CEMEQ (Centro de Manutenção de Equipamentos) - É o órgão
que realiza a manutenção de equipamentos de óptica, eletrônica, eletromecânica e apoio de
serviços de mecânica e de telefonia. Tais serviços podem ser solicitados por telefone ou ofício,
de forma que seja informado a marca, o modelo e o número de tombamento que requer
manutenção,
O Centro de Gestão do Espaço Físico - CEGEF órgão responsável pelos serviços de
manutenção e adaptação do espaço físico da universidade, realiza planejamento de obras,
reformas e serviços de manutenção, recuperação, mudança, supervisão de limpeza e vigilância,
retiradas de objetos e outras adaptações de espaço físico, do Campus do centro da cidade e o
Campus Samambaia tem aplicação da manutenção corretiva por meio de demandas enviadas
ao Centro de Gestão do Espaço Físico que elencará as prioridades e organizará o atendimento
ao usuário.
59
O Departamento de Contabilidade e Finanças - DCF - responsável por proceder as
solicitações de diárias, em caso de viagens de servidores, a serviço da UFG, fora do município
de Goiânia e dos municípios que integram a grande Goiânia, após aprovação da autoridade
competente.
O Departamento de Material e Patrimônio - DPM- órgão para o qual são feitas as
solicitações para aquisição de material, serviços de terceiros, material de consumo de uso
regular e movimentação de bens patrimoniais, a (Divisão de Comunicação - DC – é designada
para os serviços de desarquivamento de documentos, e de comunicação/protocolo e
encaminhamento de correspondências.
A Divisão de Telecomunicações - DTEL executa os serviços de telecomunicações, tais
como instalação, recuperação e manutenção de linhas telefônicas ou aparelhos ligados a
manutenção predial e por disponibilizar informações sobre os serviços de telefonia da UFG.
E a Divisão de Transportes - DT- recebe e encaminha os pedidos de veículos e ônibus, da
Universidade Federal de Goiás, para viagens.
2.7.7 A Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).
A Pró – Reitoria de Administração é o setor de gerenciamento da manutenção predial
segundo publicação na página do site oficial da UFMG, em que suas atribuições tem o objetivo
de assegurar condições adequadas de funcionamento e apoio logístico para os serviços de
manutenção predial, limpeza, segurança, transporte, compras e comunicação.
As Instituições Federais de Ensino entre outras atribuições têm a finalidade de
gerenciamento do patrimônio em consenso com os princípios de uso racional das edificações e
conservação do patrimônio público, seguindo a descrição relatada na página da Universidade.
Em boletim informativo nº1827 – Ano – 39 publicado na revista eletrônica do dia 1º de
julho de 2013, comunica a criação da Superintendência de Infraestrutura e Manutenção (SIM)
que assume as atribuições da gestão de manutenção predial em resposta ao processo de
expansão de vagas para alunos e ao crescimento das atividades de pesquisa e extensão.
Informa que o novo organograma apresenta a Superintendência vinculada à Reitoria
com status de Pró – Reitoria em que a responsabilidade do planejamento, execução da
manutenção predial e infraestrutura dos Campi exerceram o cumprimento de 30 mil ordens de
serviço em 2012 e aproximadamente 40 mil em 2013, indicando acerto na decisão de
concentrar as ações de manutenção predial com um bom nível de atendimento com o
acompanhamento dos serviços por meio de relatórios mensais e embasados de forma estatística.
60
Não foi possível localizar no site da instituição a identificação de como são feitas as
ordens de serviços, mas por meio das indicações e do volume apresentado deduzimos que as
mesmas são preenchidas por meio eletrônico semelhante ao utilizado na UFMT o sistema de
gestão de serviços em que o usuário cadastrado comunica as demandas de serviços relativos a
edificação.
2.7.8 A Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFGRS).
O sitio oficial da UFGRS mostra a estrutura da Superintendência de Infraestrutura –
SUINFRA, criada em substituição a Pró – Reitoria de Infraestrutura tendo a finalidade de zelar
pela infraestrutura da instituição construindo e conservando o patrimônio oferecendo serviços
com qualidade na procura de superar as expectativas dos usuários, estas informações encontram
– se disponíveis na página <http://www.ufrgs.br/suinfra/?page=gerais&id=4 consulta realizada
em 01- 05 ´-2015 às 8:30hs, que define as atribuições do órgão para assessorar, planejar,
projetar e administrar obras e serviços de manutenção do espaço físico da Universidade,
planejar o uso do espaço físico e desenvolvimento da infraestrutura em todas as áreas da
Universidade, projetar, executar e administrar obras da Universidade, manter o controle e
registro de documentos referentes ao espaço físico da Universidade, zelar pelos bens
patrimoniais e instalações gerais, receber, classificar, armazenar, distribuir e controlar os
estoques de materiais adquiridos pela SUINFRA, manter as redes, centrais e equipamentos de
telefonia e informática, supervisionar, controlar e fiscalizar reformas e adaptações em todos os
componentes da infraestrutura da Universidade, manter acessos, logradouros, parques e jardins
da Universidade e desenvolver atividades de projeto e manutenção das redes de energia
elétrica.
A equipe é composta pela Superintendência e duas vices – superintendências, a de obras
e de manutenção predial que coordenam as prefeituras dos Campi do Centro, Campus da Saúde
e olímpico, Campus do Vale e Campus do Litoral. As Prefeituras executam serviços de
manutenção predial que consiste em ações de manutenção hidráulica e elétrica, pintura
carpintaria, vidraçaria, persianas, recuperações de alvenaria, pequenas obras, manutenção e
fiscalização de elevadores e caldeiras dos restaurantes universitários e serviços de conservação
e limpeza. Essas atribuições estão em conjunto com a autonomia de decisões visando
celeridade no processo de atendimento às solicitações de serviços expelidos pelas unidades
acadêmicas e administrativas da UFRGS, por meio do sistema de cadastro físico de acesso às
61
solicitações de serviços relativos a manutenção predial pela via do Portal do Servidor/ Gestão
que consiste em conservação das edificações e pequenas obras.
As unidades fazem a indicação de dois servidores que após a autorização da
Superintendência de Infraestrutura obterão acesso ao sistema de cadastro em que o primeiro
servidor terá acesso a cadastrar e alterar o espaço físico das edificações e o segundo a apenas
fazer solicitações referentes a manutenção predial. Serviços de marcenaria e serralheria
considerados no que definem como Oficinas de Produção são administradas por meio da
padronização para a produção de mobiliário, quadros, armários, estantes, balcões definidos em
catálogo para os serviços de marcenaria e para serviços de serralheria em que é definida a
produção de grades, cercas, e suporte para ar-condicionado. Serviços que exigem produção
para manutenção de mobiliários e intervenções de serviços de serralheria, a unidade interessada
fará a solicitação pelo sistema eletrônico e a Oficina de Produção verificará o quantitativo dos
materiais a serem utilizados no atendimento e retornará a unidade para providenciar a aquisição
dos materiais necessários a confecção das peças. A execução do serviço e o prazo para entrega
será definido após análise das demandas de serviços da Oficina de Produção.
2.7.9 A Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC).
Em consulta realizada em 01/05/2015 na página oficial da instituição observa-se as
atribuições da Prefeitura do Campus seguindo as funções relacionadas como a coordenação da
manutenção e conservação do patrimônio da UFSC, a execução da manutenção de bens, de
pequenos serviços de engenharia, bem como encarregar-se de reformas das instalações
pertencentes à UFSC ou por ela administradas, implantar, conservar e manter as áreas verdes
e jardins, bem como produzir mudas para o paisagismo do Campus Universitário, atendimento
aos diretores, bem como pessoas de instituições que se relacionem com a UFSC, despachar
com os diretores de divisão, elencar por prioridade as atividades da PU, coordenar e despachar
com os chefes de serviços administrativos e convocar reuniões e orientar seus subordinados
quanto as metas a serem perseguidas pela UFSC.
A estrutura existente para a gestão da manutenção predial é constituinte por duas
Coordenadorias: a de manutenção predial e a de manutenção urbana e de infraestrutura.
O Departamento de Manutenção Predial e de Infraestrutura tem a finalidade de dar
suporte à Prefeitura Universitária com a implantação da centralização das ações relativas à
manutenção predial visando o atendimento da comunidade acadêmica referente a sobreposição
de atividades de manutenção predial executadas anteriormente. A concentração dos serviços
62
de manutenção predial e da infraestrutura em um único setor deu celeridade às soluções para
contratações necessárias ao atendimento dos serviços solicitados. A responsabilidade de
contratar, supervisionar, fiscalizar, controlar e gerir os serviços de manutenção nos Campi com
acompanhamento da manutenção dos espaços físicos com objetivos de proporcionar bem-estar
aos usuários é a missão do Departamento de Manutenção Predial e de Infraestrutura. A
Coordenação de Manutenção Predial da UFSC é formada pela coordenação, cinco engenheiros
e dois técnicos em edificações que definem as ações para planejamento, organização, direção
e controle dos serviços da manutenção preventiva e corretiva dos prédios e instalações. A
Coordenação de Manutenção Urbana e Infraestrutura apresenta uma equipe formada pelo
coordenador, um engenheiro civil, um engenheiro mecânico, um engenheiro sanitarista e um
engenheiro eletricista que tem definidas as ações de manutenção preventiva e corretiva das
instalações elétricas prediais das subestações da UFSC, das instalações hidráulicas, dos
subsistemas de ar – condicionados, manutenção de calçadas, estacionamentos e sistemas de
escoamento das aguas pluviais.
O Departamento de Manutenção Predial e de Infraestrutura tem atribuições de gerenciar
Atas de Registros’ de Preços para a contratação de serviços de recuperação estrutural,
tratamento de rachaduras em paredes de alvenaria e impermeabilizações nas edificações, e
serviços de manutenção predial (conservação, reparação e restauração) nas coberturas das
edificações da UFSC.
2.7.10 A Universidade Federal da Bahia (UFBA).
A Prefeitura do Campus Universitário da UFBA é o órgão responsável pela manutenção
e conservação de uma área construída de aproximadamente 285.483,00 m² nos três Campi. A
estrutura organizacional da Prefeitura do Campus Universitário que está ligada a Pró – Reitoria
de Administração, apresenta o modelo em que as solicitações de serviços são feitas via meio
eletrônico conforme figura 9:
63
Figura 9 - Modelo de solicitação de serviços da UFBA
Fonte: UFBA
2.7.11 A Universidade Federal do Oeste da Bahia (UFOB).
A estrutura para administração da UFOB é coordenada pela Pró – Reitoria de
Administração e Infraestrutura em que apresenta dois setores para a gestão de manutenção
predial na Universidade que são o Núcleo de Gestão de Contratos de Obras e Manutenção e
Núcleo de Serviços de Manutenção, onde serviços de manutenção predial são realizados após
análise das solicitações por via eletrônica conforme formulário apresentado na figura 10.
64
Figura 10 - Formulário para solicitação de serviços de manutenção UFOB.
Fonte: UFOB.
A UFOB é uma das mais novas universidades em exercício no país, criada em 2013,
apresenta a estrutura física do Campus constituída por prédios, laboratórios, salas de aula e
auditório: A universidade utiliza o antigo colégio Padre Vieira doado pela Prefeitura da cidade
de Barreiras antigo Campus da Universidade Federal da Bahia.
2.7.12 A Universidade Federal do Pará (UFPA).
A Universidade Federal do Pará tem na Prefeitura do Campus a unidade onde são
atribuídas responsabilidades como planejamento, operação e controle da infraestrutura e do
espaço físico, a consulta ao site oficial da Universidade foi realizada no dia 25/02/2015 às
65
14h10min < www.ufpa.br/prefeitura/> que apresenta o organograma a seguir como a estrutura
administrativa da instituição para o setor de manutenção predial:
A Diretoria de Espaço Físico – DIESF é o órgão com a finalidade de planejar,
coordenar, executar e avaliar ações relativas a planos diretores, projetos de arquitetura e
engenharia, obras e serviços de engenharia, como; orçamentos, perícias e avaliações, elaborar
projetos básicos de terceirização de serviços relacionados ao espaço físico, manter atualizados
arquivos de projetos das edificações da instituição.
A DIESF é dividida coordenadorias que são a Coordenadoria de Projetos e Obras e a
Coordenadoria de Manutenção Predial.
A Coordenadoria de Manutenção Predial tem como objetivo a elaboração de planos de
manutenção predial preventiva a ser implantado nas unidades com a finalidade de controle dos
serviços de inspeção e vistoria da manutenção preventiva, orientar as unidades sobre as
intervenções necessárias à manutenção das edificações, gerenciar contratos terceirizados de
manutenção de instalações de manutenção predial e exercer outras atribuições compatíveis com
as atividades de manutenção predial.
A Universidade tem na unidade Diretoria de Infraestrutura – DINFRA a função de
coordenação dos sistemas relativos à infraestrutura viária do Campus como: urbanística,
paisagística, de captação e distribuição de água tratada, esgoto, drenagem, telefonia, logística,
limpeza, conservação e gestão de resíduos sólidos.
A Coordenação de Serviços Urbanos é responsável pela manutenção do sistema viário,
calçamento e passarelas, elabora projetos de sinalização horizontal e vertical executa e realiza
a manutenção do sistema de trânsito, promove a conservação dos equipamentos e projetos de
paisagismo.
2.7.13 A Universidade Federal de São Carlos (UFSCar)
A Prefeitura Universitária da UFSCar é o órgão ligado à Reitoria responsável pelos
serviços de manutenção da infraestrutura física do Campus, com a finalidade de garantir as
condições adequadas às necessidades das atividades fim da Instituição.
As ações prioritárias definidas no documento publicado na Universidade, abrange tipos
de serviços que entre outros estão relacionados como obras novas, ampliações e reformas de
edificações, infraestrutura urbana, envolvendo redes de água, esgoto, drenagem, calçadas,
iluminação pública, sistema viário e estacionamentos; restabelecer as condições necessárias de
uso nas edificações por meio dos serviços de manutenção e reforma; acompanhamento de obras
66
e reformas; a contratação de serviços de manutenção predial e reformas e ampliações do espaço
físico; o gerenciamento dos serviços de limpeza e o gerenciamento dos serviços de
urbanização.
A Divisão de Manutenção – DiMan é o setor que tem a função de manter as edificações
em condições ideais de funcionamento, como manter as instalações prediais em condições
normais de uso; executar medidas de conservação predial; executar serviços de manutenção
preventiva; executar serviços de manutenção corretiva; executar inspeções prediais; prestar
serviços de apoio a eventos e movimentação de mobiliário e a elaboração de projetos visando
a melhoria das instalações prediais. O relatório citado aponta para as dificuldades de gestão
da manutenção predial com foco na redução do quadro de pessoal em função do
envelhecimento e impossibilidade de reposição, em contrapartida a expansão das áreas
edificadas é a realidade e o consequente comprometimento no atendimento ao usuário. Esses
fatos segundo o relatório da UFSCar contribuíram para a decisão da contratação de empresas
terceirizadas como solução para a estruturação do setor de manutenção predial.
Visando facilitar e tornar mais ágil a aquisição de bens e serviços por toda a comunidade
universitária, a Pró-Reitoria de Administração (ProAd) da UFSCar atua promovendo a
capacitação de sua equipe para intensificar a utilização de uma modalidade especial de
licitação, o sistema de registro de preços, que, além de facilitar os processos de compra, pode
também resultar em economia significativa de recursos para todas as unidades da Universidade.
O sistema de registro de preços é destinado à aquisição parcelada de bens e serviços
que são contratados frequentemente pela Universidade. Nessa modalidade, após a identificação
da demanda da Instituição e o detalhamento das especificações dos itens a serem adquiridos, é
realizado um único processo licitatório, a partir do qual os fornecedores selecionados assumem,
por um determinado período, o compromisso com valores registrados na chamada “ata de
registro de preços”. No entanto, a aquisição efetiva só é feita quando e se há necessidade.
Antes dos esforços voltados à intensificação do uso das atas, a UFSCar já utilizava o
sistema para aquisição de gêneros alimentícios, materiais de escritório distribuídos por meio
do Departamento de Almoxarifado e materiais de limpeza, dentre alguns outros itens
destinados à manutenção do funcionamento dos Campi.
Em 2014, as licitações passaram a ser realizadas por meio de Termo de Referência para
aquisição de computadores e outros equipamentos de informática, mobiliário e produtos para
uso em laboratórios (como reagentes e vidraria) por meio do sistema de registro de preços. Em
67
2015, foram firmadas atas para aquisição de produtos para construção civil, aparelhos de ar
condicionado, veículos e bebedouros industriais, bem como para contratação de serviços de
editoração de periódicos.
Também estão em andamento processos para a concretização da aquisição de outros
materiais e serviços por meio do registro de preços, como, por exemplo, água mineral,
camisetas para eventos, materiais para manutenção de edificações e infraestrutura dos campi
(elétrica, hidráulica e reparos, dentre outros), componentes eletrônicos, capas de dissertações e
teses e serviço de coffee - break. Além dos ganhos em termos de agilidade, por concentrarmos
compras que antes eram realizadas de forma fragmentada em um único processo, temos
também vantagens em termos de economia de recursos, devido à escala das compras, que passa
a ser muito maior. Com isso conseguimos, por exemplo, atrair fornecedores mais confiáveis,
com produtos de melhor qualidade, que poderiam não se interessar por processos de compra
em menor quantidade.
O Departamento de Compras da Pro-Reitoria Administrativa adotou o sistema de
registro de preços também previne o desabastecimento; facilita o planejamento orçamentário
das diferentes unidades, já que é possível saber de antemão o volume de recursos a serem gastos
com determinada contratação: A padronização progressiva adotada pelo departamento pode
reduzir os gastos com peças de reposição e procedimentos de manutenção, novamente devido
à economia de escala.
O modelo da planilha para requisições de serviços de manutenção predial representado
na figura 11, em que o usuário irá aprovar ou reprovar o serviço executado pela divisão de
manutenção.
68
Figura 11 - Requisição de serviços – UFSCar
Fonte: www.ufscar.gov.br
69
2.8 CONCLUSÃO SOBRE O REFERENCIAL TEÓRICO.
Com a revisão bibliográfica realizada pode-se compreender o significado da expressão
“manutenção predial” seguindo a linha, onde a avaliação a ser feita pelos responsáveis da
gestão deve observar procedimentos como a perda de desempenho dos materiais, produtos, e
sistemas construtivos, o ciclo de vida útil dos materiais da construção civil, os tipos de
manutenção predial, o plano de manutenção predial, a legislação referente à manutenção
predial, o órgão de manutenção predial nas IFES e os instrumentos de controle e registros.
A manutenção preventiva por meio de ações rotineiras e sistemáticas reduz retrabalhos
e interferências das equipes de manutenção na vida cotidiana de um prédio público. O
planejamento por meio da implantação do plano de manutenção pode viabilizar as ações de
inspeção, limpeza, tratamento de manutenção, reparação e substituição de componentes que,
são procedimentos que conduzirão a redução do processo de degradação e custos resultantes
da utilização dos prédios públicos.
A norma NBR 15.575 (2013), considera responsabilidade construtiva em todas as áreas
dos sistemas e subsistemas de uma edificação, tecnologias recentes e a prática de inspeções
prediais, visando a sustentabilidade, o desempenho e a durabilidade nas edificações.
Segundo o Guia orientativo para atendimento à Norma ABNT NBR 15575/2013,
publicação da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, CBIC, é responsabilidade dos
usuários ações de manutenção predial para assegurar a garantia e vida útil das edificações
determinando as observações das normas específicas do setor (NBR 5674 e NBR 14037).
Ainda segundo o guia, a norma NBR 5674 (2012), está voltada para os proprietários e síndicos,
que dispõem de requisitos para a gestão da manutenção predial, inclusive meios para a
preservação original das características do prédio e a prevenção para reduzir a perda de
desempenho dos sistemas e subsistemas construtivos.
A NBR 14037 (2010) ainda segundo o Guia Orientativo está focada nos construtores e
incorporadores, pois apresenta os requisitos mínimos para a elaboração dos conteúdos a serem
utilizados no manual de uso, operação e manutenção em edificações, que como produto final
serão entregues aos usuários do prédio.
A contrapartida é que a sociedade toma conhecimento pela imprensa de casos em que
a omissão dos gestores, fica evidente com os exemplos de degradação e redução da vida útil
dos prédios públicos.
A consulta às normas citadas e a publicação INSPEÇÃO PREDIAL – Check-up
Predial: Guia da boa manutenção – 3ª Edição, conduziram a pesquisa para a definição dos
70
principais subsistemas que envolvem a edificação como; estrutural, de vedação, de
revestimentos, de pinturas, de esquadrias, de instalações elétricas, de instalações
hidrossanitárias, de impermeabilização, de ar-condicionado e de cobertura.
Esta dissertação concorda com a visão sistêmica tridimensional proposta por Gomide
(2011) pois, sugere a mais adequada forma de visualizar os caminhos por onde a manutenção
predial está inserida, na execução de uma edificação, que são: a construção, a manutenção e a
utilização após a ocupação.
A inspeção predial é o mecanismo de melhor eficácia para a identificação das anomalias
e falhas de um prédio, a experiência e técnica do inspetor que fará a avaliação e classificação
das não conformidades encontradas determinará as condições da edificação conforme
orientações da técnica, uso e manutenção.
Autores como Carlino (2012) e outros indicam no capítulo 2 o ciclo de vida dos
materiais de construção considerando três etapas: atividades preliminares; atividades de
construção e montagem; operação, uso e manutenção.
As edificações têm o ciclo de vida representado na figura 12 onde está considerada a
cadeia total do sistema construtivo, desde o processo de extração da matéria prima, a
fabricação, a construção, o uso e manutenção, a demolição, a reciclagem e deposição do
material utilizado.
Figura 12 - Ciclo de vida das edificações
Fonte: Tavares (2006)
71
Paiva (2012) apresenta conceito em que a manutenção predial é o conjunto de atividades
e recursos necessários objetivando a conservação e recuperação dos sistemas e elementos
construtivos tendo como referência o projeto arquitetônico e demais projetos complementares
e as especificações definidas no Memorial Descritivo. Ainda seguindo conceitos do autor, a
gestão de manutenção predial deve considerar na avaliação das edificações características
como: a tipologia da edificação, o uso, a área, a complexidade, os sistemas construtivos, a
localização e complicações do entorno.
O gestor de manutenção predial deve ter como objetivo a preservação do desempenho
determinado em projeto com redução da depreciação por meio de ações efetivas de
gerenciamento, como o estabelecimento de responsabilidades e autonomia de decisão dos
agentes envolvidos nos procedimentos de manutenção predial.
A definição e identificação das dificuldades a serem enfrentadas no gerenciamento da
manutenção predial observadas na referência bibliográfica, indica os tipos de procedimentos
para a viabilidade técnica dos serviços de manutenção. O plano de manutenção predial é
indicado pelo referencial teórico como a somatória de procedimentos sucessivos adotados por
gestores em ações de inspeção, limpeza, tratamento, reparação e substituição de elementos
construtiva de forma antecipada a ocorrência de anomalias ou falhas de execução ou de projeto.
A inspeção predial na norma NBR 15.575 (2013), é indicada como a ferramenta de
verificação das condições de conservação e análise dos procedimentos de manutenção por gerar
a base para as informações de orientação de um plano ou programa de manutenção predial.
A legislação voltada para edificações públicas que trata das ações de manutenção
predial é escassa, foi possível a identificação por meio eletrônico do “ Manual de Obras
Públicas-Edificações” da Secretaria de Estado da Administração e Patrimônio, onde foram
estabelecidas as diretrizes gerais para a execução de serviços de conservação e manutenção em
edificações públicas. Não foi identificado na literatura pesquisada uma norma que
regulamentasse a implantação de planos de manutenção em edificações públicas.
As Instituições Federais de Ensino consultadas para esta dissertação de mestrado
publicam em páginas eletrônicas e/ou organogramas em que a área de manutenção predial pode
estar subordinada tanto a Prefeitura do Campus, como da Pró-Reitoria de Infraestrutura ou
ainda a Superintendência de Infraestrutura, todas ligadas de forma direta à Reitoria da
Instituição.
As universidades observadas têm características comuns que são as solicitações ou
ordem de serviços por meio eletrônico, feitas à administração superior pelas unidades da
72
instituição, acadêmica ou administrativa para providências quanto à reparação, restauração,
substituição de equipamentos danificados e inclusive a modernização de sistemas e subsistemas
construtivos das edificações.
As instituições ao longo do tempo foram aprimorando o tipo de organização, ações e
procedimentos como na Universidade Federal de Santa Maria onde constatou- se a duplicidade
de funções com o organograma inicial provocando a reorganização da estrutura e definições
das atribuições da Prefeitura do Campus com a Coordenação de Planejamento Físico órgão da
Pró-Reitoria de Planejamento.
Como destaque, as estruturas organizacionais apresentadas pelas instituições
Universidade Federal de São Carlos e Universidade Federal de Mato Grosso do Sul
apresentaram características que levantadas no referencial teórico são de importância para a
celeridade do controle dos procedimentos de manutenção predial.
É preciso registrar que as instituições pesquisadas apresentam o sistema de contratação
de mão de obra de serviços continuados do tipo; manutenção de edificações e auxiliar de
manutenção e limpeza por contratação do Regime de Pregão Eletrônico, onde são definidas as
formas de prestação de serviços através do Termo de Referência em que são discriminadas as
tarefas básicas relativas aos serviços de manutenção predial e limpeza e conservação de
prédios.
Vale ressaltar, que o procedimento da contratação de serviços terceirizados se deve ao
envelhecimento dos funcionários das instituições e com a atuação do governo na não
substituição das vagas a medida que foram acontecendo as aposentadorias desses servidores.
73
3. MATERIAIS E MÉTODOS
3.1 ESTRUTURA DA UFMT PARA O ATENDIMENTO DAS DEMANDAS DE
MANUTENÇÃO.
A Universidade Federal de Mato Grosso criada em 1970, é considerada a mais
importante e abrangente instituição de ensino superior no estado, composta por 27 institutos e
faculdades com aproximadamente 21 mil alunos em 101 cursos de graduação e 56 de pós-
graduação, distribuídos em trinta conjuntos de edificações que serão analisadas com os
levantamentos das demandas de manutenção predial.
A engenharia de manutenção permite organizar, planejar e controlar as atividades
desenvolvidas prevendo a retroalimentação e a atualização contínua do sistema. Nessa
abordagem busca-se verificar os procedimentos e analisar os processos de gestão adotados
pelos órgãos responsáveis pelo setor. A atividade de manutenção predial em órgão público
requer uma gestão de planejamento no lugar do improviso e rigor técnico com análise
permanente do desempenho, uma vez que existem edificações construídas ao longo do tempo
com diferentes tipologias no campus da Universidade Federal de Mato Grosso.
Os procedimentos e ações de manutenção predial realizadas pela equipe da Prefeitura
do Campus da UFMT em Cuiabá, foram obtidos por meio de entrevistas com os gestores:
Prefeito do Campus, Coordenador de Manutenção Predial, Engenheiro Eletricista da Prefeitura,
Gerentes de Manutenção e Gerência Técnica Predial e a Secretaria da Prefeitura que
responderam as questões de que como é feita e quem são os responsáveis pela manutenção
predial; como são os registros e controles da manutenção; se a manutenção é feita de forma
preventiva e por fim se existe um plano de manutenção para as edificações do Campus da
UFMT.
74
3.2 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO POR SISTEMA POR
ANO E NO PERÍODO.
As demandas de manutenção prediais referentes aos atendimentos verificados de 2012
a 2014, foram agrupadas em dez subsistemas de uma edificação, definidos pelo autor e
inspirados nas normas brasileiras NBR 5674 (2012), NBR 15575 (2013) e na publicação;
Inspeção Predial – IBAPE/SP (2012), conforme Quadro 1:
Quadro 1- Definição dos subsistemas de uma edificação.
SUBSISTEMAS TIPOS DE SERVIÇOS
Subsistema estrutural Serviços de pedreiros
Subsistema de vedação Serviços de pedreiros
Subsistema de revestimentos Serviços de pedreiros
Subsistema de pintura Serviços de pintura
Subsistema de esquadrias Serviços de serralheria, chaveiros,
vidraçaria e marcenaria.
Subsistema hidrossanitário Serviços hidráulicos e esgoto
Subsistema de impermeabilização Serviços de pedreiros
Subsistema de cobertura Serviços de pedreiros e carpintaria
Subsistema de instalações elétricas Serviços elétricos
Subsistema de ar condicionado Serviços de refrigeração, manutenção de
câmaras frias e bebedouros
Fonte: O autor.
Após o agrupamento das demandas nos dez subsistemas definidos, aplicou-se um filtro
em uma planilha eletrônica contendo os dados com as demandas solicitadas no período, com a
finalidade agrupar e determinar quais os subsistemas que apresentaram maior demanda por ano
e no período.
3.3 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SUBSISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÃO POR ANO E NO PERÍODO.
O Campus da UFMT é formado por 73 edificações onde funcionam unidades
acadêmicas que abrigam laboratórios, salas de aula e administração acadêmica e, em alguns
75
casos atividades referentes a administração central. Em algumas edificações, por conta dessa
mistura de atividades, a identificação das demandas fica dificultada, uma vez que várias dessas
unidades coabitam o mesmo prédio. Por isso foi necessário o agrupamento das 73 edificações
em 30 grupos de edificações conforme Quadro 2:
Quadro 2 - Agrupamento das edificações.
EDIFICAÇÕES UNIDADES SITUADAS NA EDIFICAÇÃO
CASARÃO Pró-Reitoria Administrativa-PROAD, Pró-Reitoria de Ensino de
Graduação-PROEG, Pró-Reitoria de Pesquisa-PROPEQ, Pró-
Reitoria de Ensino de Pós-Graduação-PROPG, Pró-Reitoria de
Planejamento-PROPLAN- Protocolo Geral
ICHS/FAECC/FE Instituto de Ciências Humanas e Sociais- Faculdade de
Administração e Ciências Contábeis-Faculdade de Economia
FAMEVZ/FENF Faculdade de Agronomia Medicina Veterinária e Zootecnia -
Faculdade de Engenharia Florestal
CASS Coordenação Assistência Social e Saúde do Servidor
GDP/EIT Escritório de Inovação Tecnológica - Gerência de
Desenvolvimento de Pessoas
FM/FAEN/ISC/IB Faculdade de Medicina-Faculdade de Enfermagem-Instituto de
Saúde Coletiva-Instituto de Biociência
IB/HERBÁRIO Instituto de Biociência-Herbário
FM/FANUT/FAEN Faculdade de Medicina-Faculdade de Nutrição
FAET/ICET/IF Faculdade de Arquitetura, Engenharia e Tecnologia-Instituto de
Ciências Exatas e da Terra-Instituto de Física
GINÁSIO Ginásio de Esportes
IL-bl.2 A Instituto de Linguagens
IL-bl.2D Instituto de Linguagens
BIBLIOTECA /REIT. Biblioteca Central-Reitoria
COORD. FINAN. Coordenação Financeira-
GRÁF. /UNISEL. Gráfica-Fundação Uniselva
FAMEVZ/HOVET bl. 3
e 4
Faculdade de Agronomia Medicina Veterinária e Zootecnia -
Faculdade de Engenharia Florestal
Continua...
76
Quadro 2 - Agrupamento das edificações (continuação).
EDIFICAÇÕES UNIDADES SITUADAS NA EDIFICAÇÃO
FAET/ICET/IF-BL.F Faculdade de Arquitetura, Engenharia e Tecnologia-
Instituto de Ciências Exatas e da Terra-Instituto de Física
FAET/ICET/IF-BL.E Faculdade de Arquitetura, Engenharia e Tecnologia-
Instituto de Ciências Exatas e da Terra-Instituto de Física
RU Restaurante Universitário
COORD. DE SEG. Coordenação de Segurança
I E-bl. 2B Instituto de Educação
C. CULTURAL-bl 1A Centro Cultural
EDUFMT bl.3 Editora Universitária
F. D. Faculdade de Direito
I. C.- bl 8-8 A-8B Instituto de Computação
I.F-PÓS-GRAD. Instituto de Física Pós-Graduação
FAEN-bl.6 Faculdade de Enfermagem
BIOTÉRIO
CENTRAL-bl-8
Biotério Central
F. E. Faculdade de Economia
UAB/CPD Universidade Aberta do Brasil-Centro de Processamento
de Dados
Fonte: o autor
Em seguida, por meio de filtro aplicado a uma planilha eletrônica contendo os dados do
período, as demandas por sistema, por ano e no período foram distribuídas nos grupos de
edificações definidos obtendo-se como resultado os grupos de edificações em que ocorreram o
maior número de demandas.
77
3.4 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SUBSISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÃO POR ANO E NO PERÍODO, CONSIDERANDO-SE A IDADE DE
CONSTRUÇÃO.
Para se determinar as demandas por subsistemas, por ano e no período, considerando-
se a idade de construção das edificações, foram definidos cinco grupos de construção, indicados
no Quadro 3:
Quadro 3 - Grupos por faixa etária de construção.
GRUPOS IDADE DE CONSTRUÇÃO (ANOS)
I ANTES DE 1970-1979
II 1980-1989
III 1990-1999
IV 2000-2009
V 2010-2014
Fonte: o autor
Em seguida, por meio de filtro aplicado a uma planilha eletrônica, contendo os dados
do período, as demandas por subsistema, por ano e no período, considerando-se o tempo de
construção, foram distribuídas nos grupos definidos por faixa etária de construção, obtendo-se
como resultado aqueles onde ocorreram o maior número de demandas.
3.5 DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE INFLUÊNCIA DA IDADE DE CONSTRUÇÃO
E DA ÁREA CONSTRUÍDA NAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO.
Para se determinar a influência da idade construção e da área construída no número de
demandas realizadas nos grupos de edificações, foi definido um índice que levasse em
consideração o impacto dessas variáveis no número de intervenções realizadas. Foi definido,
assim, a idade média da construção dos grupos de edificações, quadro 4.
Quadro 4 – Idade média da construção considerando as faixas etárias da construção.
GRUPOS IDADE MÉDIA DE CONSTRUÇÃO (ANOS)
1 39
2 29
3 19
4 9
5 2
Fonte: o autor
A relação das áreas por grupo de edificações encontra-se no Quadro 5:
78
Quadro 5 - Áreas construtivas por grupo de edificações por faixa de tempo de construção.
N° PRÉDIO ÁREA (m²)
1 CASARÃO 1918,54
2 ICHS/FAECC/FE 8818,85
3 FAMEVZ/FENF 10186,80
4 CASS 582,50
5 GDP/EIT 1044,00
6 FM/FAEN/ISC/IB 3287,00
7 IB/HERBÁRIO 5155,00
8 FM/FANUT/FAEN 6216,00
9 FAET/ ICET 5936,76
10 GINÁSIO 6945,00
11 IL- bl,2A 6076,01
12 BIBLIOT, / REITORIA 5294,00
13 COORD, FINANC, bl, 2 1500,00
14 GRÁFICA/UNISELVA 1106,00
15 BLOCO F-FAETE/ICET/IF 7554,74
16 BLOCO E – FAET/ICET 2296,34
17 R. U. 3035,00
18 CCORD, SEGURANÇA 135,80
19 IE – bl, 2B 2475,39
20 IL- bl, 2D 1144,55
21 CENTRO CULTURAL bl, 1A 3328,12
22 FAMEV/HOVET-bl, 3 e 4 5187,87
23 EDITORA bl,3 452,52
24 FACULD, DIREITO 2135,00
25 INST, COMP, bl, 8-8A-8B 3239,69
26 IF - PÓS GRADUAÇÃO 528,25
27 FAEN – bl, 6 1123,42
28 BIOTÉRIO CENTRAL bl,8 564,00
29 FACULD, ECONOMIA 2457,67
30 UAB/CPD 3639,53
TOTAL 103364,35
Fonte: Proplan
Para a determinação deste índice o número total de demandas realizadas por grupos de
edificações foi dividido pela idade média da construção e em seguida pela área das edificações
de cada grupo. Os resultados são apresentados na forma de tabelas e gráficos para melhor
entendimento dos resultados.
79
4. RESULTADOS E DISCUSSÕES
A seguir por meio das respostas aos questionamentos mencionados anteriormente,
trata-se da manutenção especificamente em edificações, conforme os subitens:
4.1 SISTEMA DE GERENCIAMENTO E GESTÃO DA MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES NA UFMT.
A Prefeitura do Campus, órgão subordinado à Pró-Reitoria Administrativa é o setor
responsável pelo planejamento, coordenação e execução dos serviços relacionados à
manutenção de todo o Campus da UFMT. A estrutura administrativa para o atendimento da
manutenção em edificações, é formada pela Coordenação de Manutenção Predial e Serviços
Gerais, que por meio do apoio de duas gerências que fazem a distribuição e o acompanhamento
dos serviços, após análise e verificação das condições de atendimento pela Coordenação. A
Secretaria da Prefeitura do Campus registra e imprime as solicitações de serviços (figura 13)
originadas pelos usuários, para classifica-las por tipo de serviço, e encaminha-las a
Coordenação avaliações, averiguações e indicação da urgência e prioridade para o atendimento.
O sistema de gestão de serviços teve início na metade do ano de 2011, segundo
informações obtidas na secretaria da Prefeitura, que processa as informações registrando-as no
sistema eletrônico das solicitações que foram atendidas e as que foram indeferidas pela
Coordenação, descrevendo a motivação para tal procedimento. Às solicitações de serviços
selecionadas ao atendimento são separadas por setor (serviços de pedreiros, serralheria, pintura,
instalações elétricas, hidrossanitárias e outros) e agrupadas conforme as prioridades
determinadas e a urgência do serviço a ser executado. As demandas de solicitações de serviços
são recebidas por via eletrônica, por processos administrativos e pelas identificações de
patologias por parte da equipe de técnicos da área de manutenção, desta forma o banco de
dados formado pelo sistema de gestão de serviços é alimentado pelo setor. Observa-se que as
informações do modelo de solicitação de serviços são insuficientes para o correto
acompanhamento dos tipos de serviços, a falta de prazo para conclusão e o aceite de que o
serviço foi realizado por parte do usuário, não demonstra se houve a aplicação de técnicas de
engenharia no atendimento efetuado, pois não há registro de recebimento do serviço por parte
da equipe responsável pela manutenção predial da Prefeitura do Campus. A prerrogativa de ser
a única unidade administrativa com atribuições para a elaboração solicitações de serviços para
intervenções em unidades, permite celeridade nas soluções que se apresentam, porém dificulta
a identificação dentro do sistema e a correta localização da edificação onde será realizado o
tipo de serviço.
80
As gerências de Manutenção e Técnica Predial transferem para os encarregados dos
setores as determinações e após a conclusão de serviço é solicitado ao usuário sua assinatura
no modelo de solicitação para o reconhecimento de que o serviço foi atendido conforme o
pedido realizado, após este procedimento o encarregado do setor, devolve à Secretaria da
Prefeitura para a baixa no sistema eletrônico. Os subsistemas de instalações elétricas,
hidráulicos e o de ar condicionado são avaliados como prioridade para o atendimento pois
apresentam maior grau urgência na resolução dos problemas apresentados. A Coordenação tem
o suporte para o acompanhamento dos tipos de serviços, uma outra equipe formada por um
engenheiro eletricista, um engenheiro civil, um técnico em edificações e dois estagiários, um
do Departamento de Engenharia Civil e um do Departamento de Engenharia Elétrica.
Na figura 13 representa-se o modelo utilizado para os registros das demandas por
manutenção predial:
Figura 13 - Modelo de solicitação de serviço - UFMT
Fonte: UFMT
A periodicidade dos atendimentos realizados pela Prefeitura do Campus da UFMT, está
sujeita a fatores que podem influenciar na execução, como por exemplo: a disponibilidade de
81
mão de obra e de material a ser utilizado no tipo de serviço da demanda e no custo do serviço
a ser executado.
A falta de um plano de manutenção que tenha inspeção rotineira nas edificações e um
banco de dados atualizado, contribui para o aumento dos custos.
A terceirização das equipes que executam os serviços é fator que pode contribuir para
a falta de comprometimento do funcionário com a instituição, pois a legislação permite o alto
grau de rotatividade, que é característico do setor de construção civil, essa característica pode
contribuir para o baixo nível de acabamento nos serviços realizados seguido da deficiência no
acompanhamento da execução dos serviços.
A exemplo da falta de planejamento das ações pode-se citar as intervenções na
substituição de luminárias para lâmpadas fluorescentes tubular de embutir e de sobrepor por
luminárias para lâmpadas tipo compactas de fácil manutenção, baixo consumo, maior
durabilidade. Para este tipo de trabalho não foi considerado a vida útil das lâmpadas tubulares
existentes, deve-se salientar que a substituição deste tipo de componente é significativa, o que
motivou tal providência por parte da administração.
O serviço foi realizado em forro tipo PVC que para a instalação das antigas luminárias
efetuaram-se rasgos de diferentes tamanhos, o que conduziu a substituição da folha de forro
por nova, causando o retrabalho na equipe de limpeza e conservação por falta de melhor
interlocução entre os responsáveis.
As equipes de retirada e colocação de luminárias e a equipe que substitui a folha do
forro não trabalham em sequência, o que provoca a limpeza do local por duas vezes no mesmo
tipo de serviço, o que caracteriza a falta de um adequado planejamento.
A tabela 1 mostra a totalização das demandas de manutenção no Campus da UFMT em
Cuiabá no período avaliado.
82
Tabela 1 – Demandas de manutenção nas edificações no período 2012-2014.
Solicitações descartadas período 2012-2014
Ano
Solicitações Solicitações descartadas
Total
Total
%
Demandas fora das
edificações
Demandas em
edificações não
identificas
2012 4475 18,01 552 140 3783
2013 10735 43,21 1392 2198 7145
2014 9631 38,77 979 1661 6991
Total 24841 100,00 2923 3999 17919
Fonte: o autor
Foram desconsideradas as demandas que ocorreram fora das edificações, uma vez que
só interessam a este estudo as demandas ocorridas nas edificações e também aquelas
edificações que não puderam ser identificadas, resultando em um total de 17919 demandas no
período considerado. Nos resultados apresentados na tabela 1, pode-se verificar que em 2012
as demandas atingem 3.783 solicitações, que representam 21,11% do total de demandas
consideradas (17919). Em 2013, o registro foi de 7.145 solicitações de serviços, que
correspondem à 39,87% das demandas armazenadas no período. Em 2014, as demandas
alcançaram 6.991 intervenções efetuadas nas edificações do Campus, que representa 39,02%
do total dos registros. A figura 14 representa o universo estudado.
Figura 14 – Demandas de manutenção nas edificações no período 2012-2014.
Fonte: o autor.
3783
7145
6991 Total 17919
2012
2013
2014
83
4.2 DISTRIBUIÇÃO ANUAL DAS DEMANDAS DE MANUTENÇÃO POR
SISTEMA.
O agrupamento das ocorrências com a identificação dos subsistemas e o quantitativo
das intervenções nas unidades administrativas e acadêmicas da UFMT estão representados na
Tabela 2. Adotando a classificação por sistema por meio da aplicação de filtro na planilha
eletrônica foi possível identificar o subsistema em que ocorreu a maior incidência. Os maiores
números de demandas foram no subsistema de esquadrias com 6.433 solicitações de serviços,
o sistema de instalações elétricas com 4.578 registros, o subsistema de ar-condicionado 3.462
registros seguido do sistema hidrossanitário com 2241 solicitações.
Tabela 2 – Distribuição anual das demandas de manutenção por subsistema.
Subsistemas 2012 % 2013 % 2014 % Total %
Estrutural 16 0,42 2 0,03 5 0,07 23 0,13
Vedação 6 0,16 1 0,01 12 0,17 19 0,11
Revestimento 48 1,27 52 0,73 160 2,29 260 1,44
Pintura 102 2,70 292 4,09 315 4,51 709 3,95
Esquadrias 1458 38,54 2453 34,33 2522 36,07 6433 35,90
Hidrossanitário 490 12,95 886 12,40 865 12,37 2241 12,51
Impermeabilização 41 1,08 40 0,56 67 0,96 148 0,83
Cobertura 13 0,34 5 0,07 28 0,40 46 0,26
Instalações Elétricas 901 23,82 1961 27,45 1716 24,55 4578 25,55
Ar Condicionado 708 18,72 1453 20,34 1301 18,61 3462 19,32
Total 3783 100,00 7145 100,00 6991 100,00 17919 100,00 Fonte: o autor
Os dados da tabela 2 sinalizam que o subsistema de esquadrias como o de maior número
de demandas no período de três anos. Este resultado pode ser explicado pela grande quantidade
de serviços de serralheria, marcenaria, vidraçaria e chaveiros que em conjunto elevam este tipo
de ocorrências.
Na figura 15 pode-se observar um padrão regular de comportamento nas demandas no
período avaliado. O subsistema de esquadrias teve o maior percentual de demandas no ano de
2012 com 38,54% dos registros daquele ano, com porcentagens semelhantes nos anos
seguintes. O sistema hidrossanitário teve sua maior demanda em 2012 com 12,95% das
ocorrências, que foram semelhantes nos anos seguintes. O subsistema de instalações elétricas
registrou a maior demanda no ano de 2013 com 27,45% e o de ar condicionado, também no
mesmo ano, com 20,34%. Os resultados encontrados para as intervenções nos subsistemas de
instalação elétrica, de ar condicionado e hidrossanitário, podem indicar possíveis alterações
84
das funções dos espaços físicos e/ou adaptações destes a novas instalações de equipamentos,
características da dinâmica estes espaços estão sujeitos.
Figura 15 - Percentuais das demandas de serviços por sistema e no período.
Fonte: o autor
4.3 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR GRUPO DE EDIFICAÇÃO POR
SISTEMA NO PERÍODO ESTUDADO.
A distribuição das demandas por manutenção predial pelas unidades da UFMT,
permitiu constatar no levantamento realizado que não seria possível a verificação dos
quantitativos das intervenções por subsistemas, considerando o formato apresentado pelos
registros do banco de dados elaborado pela Secretaria de Tecnologia da Informação (STI). O
agrupamento das unidades por conjunto de edificações foi necessário para a identificação das
unidades acadêmicas (laboratórios, salas de aula e administração acadêmica) e unidades
administrativas gerais. Em alguns casos essas unidades estão na mesma edificação ou conjunto
de edificações. A identificação dos subsistemas foi concretizada com a investigação de cada
solicitação de serviço registrada. Após esse levantamento, foi feita a classificação dos
subsistemas, agrupando-os por edificações ou conjunto de edificações, conforme pode ser
observado na Tabela 3.
38,54
12,95
23,82
18,72
34,33
12,4
27,45
20,34
36,07
12,37
24,55
18,61
37,05
13,36
24,06
17,57
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Esquadrias Hidrossanitario Instalações Eletricas Ar Condicionado
Dem
and
as (
%)
2012 2013 2014 TOTAL 2012-2014
85
Tabela 3 – Identificação dos grupos de edificações e os subsistemas que mais demandaram no período.
SISTEMA/GRUPOS DE
EDIFICAÇÕES
ÁREA
(m² )
SISTEMA 1 SISTEMA 2 SISTEMA 3
Estrutural Vedação Revestimento
2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 %
ICHS/FAECC/FE 8818,85 1 0,08 0 0 0 0 1 0,08 0 0,00 0 0,00 4 0,32 0 0,00 15 1,21
FACULD. ECONOMIA 2457,67 1 0,25 0 0,00 0 0,00 1 0,25 0 0,00 0 0,00 4 0,99 0 0,00 1 0,25
IL- bl.2A 6076,01 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 12 1,89 1 0,16 1 0,16
IL- bl. 2D 1144,55 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 1,67 0 0,00
IE – bl. 2B 2475,39 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,15 0 0,00 0 0,00 11 1,62 CENTRO CULTURAL bl. 1A 3328,12 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,24 6 1,46 4 0,97
FAMEVZ/FENF 10186,80 2 0,08 0 0,00 0 0,00 1 0,04 1 0,04 1 0,04 1 0,04 3 0,12 33 1,35
FAMEV/HOVET-bl. 3 e 4 5187,87 4 0,37 0 0,00 2 0,19 1 0,09 0 0,00 1 0,09 0 0,00 0 0,00 16 1,49
BIBLIOT. / REITORIA 5294,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,09 0 0,00 1 0,09
UAB/CPD 3639,53 0 0,00 0 0,00 1 0,21 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 0,41
EDITORA bl.3 452,52 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
CASS 582,50 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
CASARÃO 1918,54 1 0,12 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 0,24 3 0,36 5 0,61
COORD. FINANC. bl. 2 1500,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,25 1 0,25 7 1,76
GDP/EIT 1044,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,99
GRÁFICA/UNISELVA 1106,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 1,15
FM/FANUT/FAEN 6216,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 0,15 0 0,00 1 0,07 1 0,07 8 0,60 19 1,42
IB/HERBÁRIO 5155,00 2 0,15 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 0,15 0 0,00 8 0,61 10 0,77
FM/FAEN/ISC/IB 3287,00 1 0,45 2 0,89 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,45 0 0,00
FAEN – bl. 6 1123,42 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 1,21 0 0,00
FACULD. DIREITO 2135,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 4 1,54 0 0,00 3 1,16
INST. COMP. bl. 8-8A-8B 3239,69 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,39 0 0,00 0 0,00 0 0,00
IF - PÓS GRADUAÇÃO 528,25 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,89
FAET/ ICET 5936,76 1 0,45 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 3 0,20 0 0,00 9 0,59 14 0,91
BLOCO F-FAETE/ICET/IF 7554,74 1 0,08 0 0,00 1 0,08 0 0,00 0 0,00 0 0,00 8 0,63 3 0,24 10 0,79
BLOCO E – FAET/ICET 2296,34 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,23 4 0,93 0 0,00 1 0,23 BIOTÉRIO CENTRAL bl.8 564,00 0 0,00 0 0,00 1 0,62 0 0,00 0 0,00 0 0,00 3 1,85 0 0,00 0 0,00
CCORD. SEGURANÇA 135,80 1 0,30 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,30 0 0,00 2 0,60 2 0,60
GINÁSIO 6945,00 1 0,46 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 2 0,92 3 1,38 0 0,00
R.U 3035,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,79 2 1,59
SUBTOTAL 16 0,09 2 0,01 5 0,03 6 0,03 1 0,01 12 0,07 48 0,27 52 0,29 160 0,89
86
Tabela 3 – Identificação dos grupos de edificações e os subsistemas que mais demandaram no período (continuação).
SISTEMA/GRUPOS DE
EDIFICAÇÕES
ÁREA
(m² )
SISTEMA 4 SISTEMA 5 SISTEMA 6
Pintura Esquadrias Hidrossanitários
2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 %
ICHS/FAECC/FE 8818,85 4 0,32 29 2,34 16 1,29 214 17,26 187 15,08 131 10,56 17 1,37 65 5,24 17 1,37
FACULD. ECONOMIA 2457,67 4 0,99 12 2,98 1 0,25 63 15,63 56 13,90 28 6,95 11 2,73 25 6,20 12 2,98
IL- bl.2A 6076,01 0 0,00 6 0,94 6 0,94 128 20,13 50 7,86 83 13,05 24 3,77 26 4,09 26 4,09
IL- bl. 2D 1144,55 0 0,00 2 3,33 0 0,00 5 8,33 8 13,33 3 5,00 2 3,33 4 6,67 5 8,33
IE – bl. 2B 2475,39 4 0,59 12 1,77 7 1,03 59 8,70 57 8,41 117 17,26 10 1,47 25 3,69 66 9,73
CENTRO CULTURAL bl. 1A 3328,12 0 0,00 8 1,95 10 2,43 66 16,06 43 10,46 45 10,95 30 7,30 15 3,65 14 3,41
FAMEVZ/FENF 10186,80 37 1,52 67 2,75 66 2,70 56 2,30 309 12,66 451 18,48 59 2,42 123 5,04 116 4,75
FAMEV/HOVET-bl. 3 e 4 5187,87 17 1,58 2 0,19 12 1,12 90 8,36 103 9,57 124 11,52 46 4,28 74 6,88 75 6,97
BIBLIOT. / REITORIA 5294,00 4 0,37 9 0,84 39 3,65 57 5,34 154 14,42 95 8,90 34 3,18 102 9,55 55 5,15
UAB/CPD 3639,53 3 0,62 1 0,21 6 1,23 26 5,34 62 12,73 126 25,87 8 1,64 17 3,49 23 4,72
EDITORA bl.3 452,52 0 0,00 0 0,00 3 3,30 6 6,59 15 16,48 4 4,40 7 7,69 12 13,19 6 6,59
CASS 582,50 0 0,00 1 0,53 5 2,65 11 5,82 23 12,17 27 14,29 0 0,00 12 6,35 7 3,70
CASARÃO 1918,54 1 0,12 6 0,73 13 1,58 59 7,17 100 12,15 159 19,32 29 3,52 25 3,04 49 5,95
COORD. FINANC. bl. 2 1500,00 0 0,00 2 0,50 8 2,01 18 4,52 39 9,80 55 13,82 7 1,76 17 4,27 16 4,02
GDP/EIT 1044,00 0 0,00 0 0,00 2 1,98 0 0,00 24 23,76 17 16,83 4 3,96 2 1,98 2 1,98
GRÁFICA/UNISELVA 1106,00 0 0,00 3 3,45 0 0,00 0 0,00 1 1,15 9 10,34 4 4,60 7 8,05 11 12,64
FM/FANUT/FAEN 6216,00 11 0,82 7 0,52 31 2,31 106 7,90 182 13,56 147 10,95 49 3,65 32 2,38 80 5,96
IB/HERBÁRIO 5155,00 6 0,46 20 1,53 25 1,92 98 7,52 216 16,58 203 15,58 18 1,38 60 4,60 55 4,22
FM/FAEN/ISC/IB 3287,00 0 0,00 4 1,79 0 0,00 8 3,57 50 22,32 27 12,05 1 0,45 3 1,34 4 1,79
FAEN – bl. 6 1123,42 0 0,00 4 2,42 0 0,00 17 10,30 36 21,82 13 7,88 6 3,64 11 6,67 3 1,82
FACULD. DIREITO 2135,00 0 0,00 8 3,09 5 1,93 13 5,02 36 13,90 20 7,72 5 1,93 19 7,34 6 2,32
INST. COMP. bl. 8-8A-8B 3239,69 0 0,00 0 0,00 1 0,39 38 14,84 73 28,52 1 0,39 12 4,69 32 12,50 1 0,39
IF - PÓS GRADUAÇÃO 528,25 0 0,00 0 0,00 1 0,89 3 2,68 3 2,68 4 3,57 3 2,68 13 11,61 10 8,93
FAET/ ICET 5936,76 10 0,65 23 1,50 31 2,02 112 7,31 298 19,44 311 20,29 13 0,85 26 1,70 53 3,46
BLOCO F-FAETE/ICET/IF 7554,74 0 0,00 38 2,99 18 1,42 89 7,00 100 7,87 166 13,06 48 3,78 72 5,66 71 5,59
BLOCO E – FAET/ICET 2296,34 1 0,23 9 2,10 6 1,40 33 7,69 75 17,48 81 18,88 4 0,93 12 2,80 26 6,06
BIOTÉRIO CENTRAL bl.8 564,00 0 0,00 1 0,62 3 1,85 29 17,90 10 6,17 11 6,79 12 7,41 14 8,64 3 1,85
CCORD. SEGURANÇA 135,80 0 0,00 2 0,60 0 0,00 24 7,23 39 11,75 35 10,54 10 3,01 37 11,14 25 7,53
GINÁSIO 6945,00 0 0,00 16 7,37 0 0,00 30 13,82 86 39,63 0 0,00 17 7,83 3 1,38 0 0,00
R.U 3035,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 18 14,29 29 23,02 0 0,00 1 0,79 28 22,22
SUBTOTAL 102 0,57 292 1,63 315 1,76 1458 8,14 2453 13,69 2522 14,07 490 2,73 886 4,94 865 4,83
87
Tabela 3 – Identificação dos grupos de edificações e os subsistemas que mais demandaram no período (continuação).
SISTEMA/GRUPOS DE
EDIFICAÇÕES ÁREA
(m² )
SISTEMA 7 SISTEMA 8 SISTEMA 9
Impermeabilização Cobertura Inst. Elétricas
2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 % 2012 % 2013 % 2014 %
ICHS/FAECC/FE 8818,85 1 0,08 0 0,00 4 0,32 1 0,08 0 0,00 1 0,08 35 2,82 146 11,77 112 9,03
FACULD. ECONOMIA 2457,67 1 0,25 0 0,00 0 0,00 1 0,25 0 0,00 0 0,00 31 7,69 47 11,66 15 3,72
IL- bl.2A 6076,01 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 60 9,43 52 8,18 36 5,66
IL- bl. 2D 1144,55 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 1,67 8 13,33 6 10,00
IE – bl. 2B 2475,39 0 0,00 0 0,00 2 0,29 0 0,00 0 0,00 3 0,44 22 3,24 47 6,93 72 10,62
CENTRO CULTURAL bl. 1A 3328,12 1 0,24 4 0,97 1 0,24 4 0,97 0 0,00 0 0,00 32 7,79 1 0,24 42 10,22
FAMEVZ/FENF 10186,80 15 0,61 6 0,25 12 0,49 1 0,04 1 0,04 2 0,08 141 5,78 310 12,70 265 10,86
FAMEV/HOVET-bl. 3 e 4 5187,87 2 0,19 0 0,00 6 0,56 1 0,09 0 0,00 5 0,46 55 5,11 122 11,34 108 10,04
BIBLIOT. / REITORIA 5294,00 1 0,09 1 0,09 2 0,19 0 0,00 2 0,19 1 0,09 47 4,40 182 17,04 89 8,33
UAB/CPD 3639,53 0 0,00 0 0,00 3 0,62 0 0,00 0 0,00 0 0,00 20 4,11 45 9,24 35 7,19
EDITORA bl.3 452,52 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 6 6,59 7 7,69 7 7,69
CASS 582,50 0 0,00 0 0,00 2 1,06 0 0,00 0 0,00 1 0,53 13 6,88 24 12,70 22 11,64
CASARÃO 1918,54 1 0,12 1 0,12 2 0,24 0 0,00 0 0,00 0 0,00 36 4,37 86 10,45 95 11,54
COORD. FINANC. bl. 2 1500,00 0 0,00 3 0,75 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,25 17 4,27 47 11,81 67 16,83
GDP/EIT 1044,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 4 3,96 18 17,82 7 6,93
GRÁFICA/UNISELVA 1106,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 1,15 4 4,60 4 4,60 17 19,54
FM/FANUT/FAEN 6216,00 7 0,52 3 0,22 9 0,67 0 0,00 0 0,00 1 0,07 84 6,26 154 11,48 125 9,31
IB/HERBÁRIO 5155,00 4 0,31 4 0,31 1 0,08 0 0,00 0 0,00 2 0,15 49 3,76 146 11,20 127 9,75
FM/FAEN/ISC/IB 3287,00 0 0,00 1 0,45 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 4 1,79 29 12,95 18 8,04
FAEN – bl. 6 1123,42 0 0,00 3 1,82 2 1,21 0 0,00 0 0,00 0 0,00 5 3,03 16 9,70 7 4,24
FACULD. DIREITO 2135,00 1 0,39 1 0,39 5 1,93 0 0,00 0 0,00 0 0,00 6 2,32 45 17,37 13 5,02
INST. COMP. bl. 8-8A-8B 3239,69 1 0,39 0 0,00 1 0,39 0 0,00 0 0,00 0 0,00 17 6,64 26 10,16 0 0,00
IF - PÓS GRADUAÇÃO 528,25 1 0,89 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 19 16,96 19 16,96 10 8,93
FAET/ ICET 5936,76 3 0,20 7 0,46 6 0,39 3 0,20 1 0,07 5 0,33 35 2,28 130 8,48 187 12,20
BLOCO F-FAETE/ICET/IF 7554,74 1 0,08 2 0,16 1 0,08 2 0,16 1 0,08 4 0,31 78 6,14 150 11,80 143 11,25
BLOCO E – FAET/ICET 2296,34 0 0,00 1 0,23 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 22 5,13 36 8,39 36 8,39
BIOTÉRIO CENTRAL bl.8 564,00 0 0,00 0 0,00 1 0,62 0 0,00 0 0,00 0 0,00 12 7,41 17 10,49 7 4,32
CCORD. SEGURANÇA 135,80 1 0,30 2 0,60 7 2,11 0 0,00 0 0,00 1 0,30 15 4,52 43 12,95 36 10,84
GINÁSIO 6945,00 0 0,00 1 0,46 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 26 11,98 4 1,84 0 0,00
R.U 3035,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 5 3,97 0 0,00 12 9,52
SUBTOTAL 41 0,23 40 0,22 67 0,37 13 0,07 5 0,03 28 0,16 901 5,03 1961 10,94 1716 9,58
88
Tabela 3 – Identificação dos grupos de edificações e os subsistemas que mais demandaram no período (continuação).
SISTEMA/GRUPOS DE
EDIFICAÇÕES
ÁREA (m² )
SISTEMA 10
TOTAL
% Ar Condicionado
2012 % 2013 % 2014 %
ICHS/FAECC/FE 8818,85 41 3,31 122 9,84 76 6,13 1240 6,92
FACULD. ECONOMIA 2457,67 35 8,68 43 10,67 11 2,73 403 2,25
IL- bl.2A 6076,01 33 5,19 43 6,76 49 7,70 636 3,55
IL- bl. 2D 1144,55 2 3,33 6 10,00 7 11,67 60 0,33
IE – bl. 2B 2475,39 29 4,28 43 6,34 91 13,42 678 3,78
CENTRO CULTURAL bl. 1A 3328,12 28 6,81 38 9,25 18 4,38 411 2,29
FAMEVZ/FENF 10186,80 70 2,87 154 6,31 137 5,61 2440 13,62
FAMEV/HOVET-bl. 3 e 4 5187,87 35 3,25 80 7,43 95 8,83 1076 6,00
BIBLIOT. / REITORIA 5294,00 34 3,18 87 8,15 71 6,65 1068 5,96
UAB/CPD 3639,53 7 1,44 48 9,86 54 11,09 487 2,72
EDITORA bl.3 452,52 1 1,10 7 7,69 10 10,99 91 0,51
CASS 582,50 7 3,70 18 9,52 16 8,47 189 1,05
CASARÃO 1918,54 47 5,71 40 4,86 63 7,65 823 4,59
COORD. FINANC. bl. 2 1500,00 11 2,76 43 10,80 38 9,55 398 2,22
GDP/EIT 1044,00 4 3,96 9 8,91 7 6,93 101 0,56
GRÁFICA/UNISELVA 1106,00 7 8,05 7 8,05 11 12,64 87 0,49
FM/FANUT/FAEN 6216,00 75 5,59 107 7,97 101 7,53 1342 7,49
IB/HERBÁRIO 5155,00 55 4,22 104 7,98 88 6,75 1303 7,27
FM/FAEN/ISC/IB 3287,00 14 6,25 33 14,73 24 10,71 224 1,25
FAEN – bl. 6 1123,42 11 6,67 21 12,73 8 4,85 165 0,92
FACULD. DIREITO 2135,00 6 2,32 50 19,31 13 5,02 259 1,45
INST. COMP. bl. 8-8A-8B 3239,69 19 7,42 31 12,11 2 0,78 256 1,43
IF - PÓS GRADUAÇÃO 528,25 4 3,57 16 14,29 5 4,46 112 0,63
FAET/ ICET 5936,76 32 2,09 99 6,46 121 7,89 1533 8,56
BLOCO F-FAETE/ICET/IF 7554,74 58 4,56 107 8,42 99 7,79 1271 7,09
BLOCO E – FAET/ICET 2296,34 9 2,10 23 5,36 49 11,42 429 2,39
BIOTÉRIO CENTRAL bl.8 564,00 9 5,56 19 11,73 10 6,17 162 0,90
CCORD. SEGURANÇA 135,80 12 3,61 21 6,33 16 4,82 332 1,85
GINÁSIO 6945,00 7 3,23 21 9,68 0 0,00 217 1,21
R.U 3035,00 6 4,76 13 10,32 11 8,73 126 0,70
SUBTOTAL 708 3,95 1453 8,11 1301 7,26 17919 100,00
89
A identificação dos grupos edificações e respectivas faixas etárias de construção
considerando-se o total de demandas no período 2012-2014 estão representadas na tabela 4.
Tabela 4– Grupo de edificações com maior número de demandas.
Grupo de edificações
Total de
demandas no
período
Faixa etária de construção
FAMEVZ/FENF 2440 Antes de 1970-1979
FAET/ICET 1533 Antes de 1970-1979
FM/FANUT/FAEN 1342 Antes de 1970-1979
IB/HERBARIO 1303 Antes de 1970-1979
FAETEC/ICET/IF- BL. F 1271 1980-1989
ICHS/FAECC/FE 1240 Antes de 1970-1979
Fonte: o autor
Observa-se que os números de maiores demandas estão nas edificações com a idade de
construção acima de quarenta anos para cinco grupos e um com trinta anos de construção.
A figura 16 permite uma melhor visualização dos grupos de edificações que obtiveram
as maiores demandas.
Figura 16 - Grupo de edificações com maior número de demandas.
Fonte: o autor.
2440
1533
1342
1303
1271
1240
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
FAMEVZ/FENF - Antes de 1970-1979
FAET/ICET - Antes de 1970-1979
FM/FANUT/FAEN - Antes de 1970-1979
IB/HERBARIO - Antes de 1970-1979
FAETEC/ICET/IF- BL. F - 1980-1989
ICHS/FAECC/FE - Antes de 1970-1979
Gru
po
de
ed
ific
açõ
es
Demandas
90
4.4 DISTRIBUIÇÃO DAS DEMANDAS POR SISTEMA POR GRUPO DE
EDIFICAÇÕES NO PERÍODO, CONSIDERANDO-SE A IDADE DE CONSTRUÇÃO.
O quadro 6 apresenta a faixa etária de construção dos grupos de edificações para
facilitar a identificação das demandas de manutenção predial por faixa etária. Os grupos de
edificações foram reunidos por faixa etária de construção.
Quadro 6– Grupo de edificações segundo a faixa etária de construção.
Nº GRUPO DE EDIFICAÇÕES FAIXA ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO
1 CASARÃO
ANTES DE 1970-79
2 ICHS/FAECC/FE
3 FAMEV/FENF
4 CASS
5 GDP/EIT
6 FM/FAEN/ISC/IB
7 IB/HERBÁRIO
8 FM/FANUT/FAEN
9 FAET/ ICET
10 GINÁSIO
11 IL- bl,2A
1980-1989
12 BIBLIOT, / REITORIA
13 COORD, FINANC, bl, 2
14 GRÁFICA/UNISELVA
15 BLOCO F-FAETE/ICET/IF
16 BLOCO E – FAET/ICET
17 R.U
18 CCORD, SEGURANÇA
19 IE – bl, 2B
1990-1999 20 IL- bl, 2D
21 CENTRO CULTURAL bl, 1A
22 FAMEV/HOVET-bl, 3 e 4
23 EDITORA bl,3
2000-2009
24 FACULD, DIREITO
25 INST, COMP, bl, 8-8A-8B
26 IF - PÓS GRADUAÇÃO
27 FAEN – bl, 6
28 BIOTÉRIO CENTRAL bl,8
29 FACULD, ECONOMIA 2010-2014
30 UAB/CPD
Fonte: o autor
A tabela 5 apresenta um resumo das demandas totais por ano e por período e por faixa
etária de construção, onde conclui-se que a faixa etária onde ocorreram as maiores demandas
foi a de antes de 1970 a 1979. Verifica-se no período estudado que o sistema de esquadrias
obteve o percentual de 35,90% do total de demandas atendidas nos grupos de edificações
formados. Observa-se também que o sistema de instalações elétricas tem 25,55% das
ocorrências e que apresenta 19,32%. Em seguida tem-se o sistema hidrossanitário com 12,51%
das demandas do levantamento efetuado no período.
91
Tabela 5 – Distribuição das demandas por subsistema por grupo de edificações considerando-se a idade de construção.
Subsistemas
Grupos de edificações/ faixa etária de construção
Total
% Antes1970- 1979 1980- 1989 1990- 1999 2000-2009 2010-2014
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
Estrutural 9 2 0 2 0 1 4 0 2 0 0 1 1 0 1 23 0,13
Vedação 4 1 7 0 0 2 1 0 2 0 a0 1 1 0 0 19 0,11
Revestimento 10 35 97 26 8 25 1 7 31 7 2 4 4 0 3 260 1,45
Pintura 69 173 189 5 69 77 21 24 29 0 13 13 7 13 7 709 3,96
Esquadrias 694 1475 1473 349 476 553 220 211 289 106 173 53 89 118 154 6433 35,90
Hidrossanitário 207 351 383 131 274 258 88 118 160 45 101 29 19 42 35 2241 12,51
Impermeabilização 31 23 36 3 9 10 3 4 9 3 4 9 1 0 3 148 0,83
Cobertura 5 2 12 2 3 8 5 0 8 0 0 0 1 0 0 46 0,26
Instalações Elétricas 427 1047 958 248 514 436 110 178 228 65 130 44 51 92 50 4578 25,55
Ar Condicionado 352 707 633 170 344 344 94 167 211 50 144 48 42 91 65 3462 19,32
Total 1808 3816 3788 936 1697 1714 547 709 969 276 567 202 216 356 318 17919 100
Fonte: o autor
92
A tabela 6 apresenta as demandas de manutenção agrupadas por tempo de
construção e com as ocorrências apresentadas nos subsistemas onde fica evidenciado que
no período de “antes de 1970-1979”, foi aquele onde foram registrados os maiores
números de intervenções com 9412 ocorrências, enquanto as demandas para as demais
faixas de tempo de construção foram reduzindo-se até o menor registro que ocorreu no
período 2010-2014 com 890 intervenções nas edificações. Também se observou uma
regularidade nos resultados em que os prédios mais antigos foram aqueles que registraram
Tabela 6 – Demandas por m² por idade da construção no período 2012-2014.
Faixa etária de
construção
Área (m²)
Ano
Total
2012 % 2013 % 2014 %
Antes de 1970-1979 50090,45 1808 19,21 3816 40,54 3788 40,25 9412
1980-1989 26997,89 936 21,53 1697 39,04 1714 39,43 4347
1990-1999 12135,93 547 24,58 709 31,87 969 43,55 2225
2000-2009 8042,88 276 26,41 567 54,26 202 19,33 1045
2010-2014 6097,20 216 24,27 356 40,00 318 35,73 890
ÁREA TOTAL 103364,35 3783 21,11 7145 39,87 6991 39,01 17919
Fonte: o autor
as maiores demandas. Esses resultados são limitados pois não permitem uma visão mais
abrangente das demandas nos grupos de edificações por não considerarem o tempo
decorrido de construção e a área das edificações. A figura 17 apresenta as demandas de
manutenção considerando os grupos de edificações segundo a faixa etária de construção.
Figura 17 - Grupo de edificações com maior número de demandas segundo a
faixa etária de construção.
Fonte: o autor.
1808936
547276
216
3816
1697
709567
356
37881714
969202 318
9412
4347
2225
1045 890
0
2000
4000
6000
8000
10000
antes de 70-79 1980-1989 1990-1999 2000-2009 2010-2014
N°
de
dem
and
as
Faixa etária de construção2012 2013 2014 Total 2012-2014
93
4.5 DETERMINAÇÃO DAS OCORRÊNCIAS EM FUNÇÃO DA IDADE DE
CONSTRUÇÃO E DA ÁREA CONSTRUÍDA DOS EDIFÍCIOS.
Para se verificar quais os grupos de edificações por faixa etária de construção que
mais demandaram os serviços de manutenção, foi necessário para uma melhor análise
criar o índice de influência da idade da construção por área construída. Este índice foi
calculado considerando-se o número de demandas de manutenção pela área construída
das edificações, por faixa etária de construção e por sua respectiva idade média de
construção. Os resultados são apresentados na tabela 7.
Tabela 7 – Demandas de manutenção em função da idade de construção e da área
construída dos edifícios.
Faixa etária
de
construção.
N° de
demandas.
Área (m²).
Idade
média
(anos).
Demanda
média anual.
Demanda
média
anual por
m².
Índice de influência da
idade da construção por
área construída e
demandas /m2 /ano.
Antes de
1970-1979
9412
50090,45
39
241,33
0,188
0,0048
1980-1989 4347 26997,89 29 149,90 0,161 0,0055
1990-1999 2225 12135,93 19 117,11 0,183 0,0096
2000-2009 1045 8042,88 9 116,11 0,130 0,0144
2010-2014 890 6097,20 2 445,00 0,146 0,0730
Fonte: o autor
Os maiores índices calculados foram aqueles pertencentes ao grupo de edificações
com idade média de construção de dois anos, com índice de 0,0730, seguido do grupo de
edificações com idade média de nove anos, com índice de 0,0144. Observa-se a redução
deste índice com o aumento do tempo médio de construção os grupos de edificações.
Esperava-se que ocorresse o contrário, pois os grupos de edificações com maior idade de
construção, apresentaram um maior número de intervenções por m². Esses resultados
podem sugerir a ocorrência de problemas referentes a diminuição da qualidade do projeto
e/ou uso de materiais de construção empregados de baixa qualidade e/ou falhas na
execução das construções. O gráfico da figura 18 apresenta a evolução do índice de
influência da idade da construção por área construída.
94
Figura 18 – Índice de influência da idade de construção considerando-se os grupos de
edificações por faixa etária de construção.
Fonte: o autor
0,00480,0055
0,00960,0144
0,073
0
0,01
0,02
0,03
0,04
0,05
0,06
0,07
0,08
Antes de 1970-1979
1980 - 1989 1990-1999 2000-2009 2010-2014
Índ
ice
de
infl
uêc
ia (
dem
and
a/m
²/an
o)
FAIXA ETÁRIA DE CONSTRUÇÃO
95
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.
5.1 CONCLUSÕES.
A estrutura para o atendimento das demandas de manutenção predial no Campus
de Cuiabá da UFMT pode ser aperfeiçoada as informações do banco de dados são
insuficientes para o planejamento das ações de manutenção. A falta de controle na
qualidade dos serviços executados e a constatação de que a manutenção é feita de forma
corretiva e sem organização permite observar que a falta de cadastros e registros dos
espaços físicos e a deficiência das informações no modelo de solicitação de serviços. Em
alguns casos essas solicitações são preenchidas de forma que impede a localização correta
de onde será executado os serviços demandados por uma unidade acadêmica e/ou
administrativa.
A falta de cadastramento dos espaços físicos em que o registro de materiais e
componentes poderia facilitar ações de manutenção preventiva na realidade prejudica o
desenvolvimento dessas ações por falta de conhecimento dos componentes existentes nas
salas de aula, laboratórios e áreas destinadas à administração acadêmica e geral. Foi
possível verificar, que não há previsão de intervenções em função da vida útil nos tipos
de subsistemas aqui estudados e a falta de critérios técnicos para o controle da qualidade
dos serviços realizados em função das demandas registradas.
A implantação de um plano de manutenção para as edificações do Campus da
UFMT de Cuiabá precisa fazer parte da realidade da instituição, por meio de medidas
como a elaboração do inventário de cada edificação ou conjunto de edificações com o
cadastramento dos tipos de materiais e componentes empregados. A integração dos
órgãos envolvidos no tratamento da manutenção de um prédio pode atingir metas de
redução de custos e padronização de forma organizada dos tipos de componentes e
especificações das edificações.
O plano de manutenção predial para o Campus pode promover ações rotineiras de
inspeção, manutenção, reparação e substituição de componentes, considerando um banco
de dados de procedimentos por meio do cadastro das edificações, plantas as built e
registros de programação preventiva, com a verificação das frequências das inspeções
prediais e durabilidade prevista de cada item especificado em projeto.
96
As informações com a caracterização da estrutura de manutenção predial o
agrupamento das demandas no período analisado, a identificação dos subsistemas de o
maior número de intervenções nas unidades acadêmicas e administrativas da UFMT, a
verificação das demandas de maior frequência considerando o tempo de construção dos
grupos de edificações analisados foram procedimentos que levaram a verificação de
possíveis influências dos tipos de construção e/ou materiais empregados e/ou projetos nas
demandas de manutenção predial.
A pesquisa identificou, por meio dos levantamentos no banco de dados, o sistema
de esquadrias como o de maior número de demandas registradas nas unidades do Campus,
seguido pelos subsistemas de instalações elétricas, de ar-condicionado e sistema
hidrossanitário. A repetição dessas demandas nos anos subsequentes pode indicar
comportamento de mesmo padrão em virtude da dinâmica dos espaços físicos de um
ambiente universitário, em que as áreas acadêmicas são, com frequência alteradas em
função de aquisições de novos equipamentos e alterações no layout das edificações.
As edificações que demandaram o maior número de intervenções, considerando
os seis resultados mais significativos, mostrados na tabela 3 foram as unidades das
Faculdades de Agronomia, Medicina Veterinária e Zootecnia e Faculdade de Engenharia
Florestal que apresentou o maior percentual com 13,62% do total das demandas geradas
pelas unidades acadêmicas e/ou administrativas. Em seguida com 8,56% o grupo de
edificações da Faculdade de Arquitetura Engenharia e Tecnologia, seguido do grupo de
edificações das Faculdades de Medicina, de Nutrição e de Enfermagem com 7,49%. As
demandas o grupo de edificações do Instituto de Biociências e o Herbário da UFMT
apresentaram 7,27% das demandas no período de antes de 1970-1979. Em posição muito
semelhantes estão os grupos de edificações da FAET/ICET/IF e os ICHS/FAECC/FE,
que tem idade de construção diferentes, um pertencente ao tempo de construção anterior
e o outro de 1980-1989 (bloco F).
Nas demandas por faixa etária de construção por grupo de edificações pode-se
observar que este número de ocorrência é maior a medida em que aumenta a faixa idade
de construção em que estão os grupos de edificações estudados. Entretanto nas demandas
por idade de construção por área construída, pode-se observar que as edificações mais
recentes registraram os maiores índices em relação as edificações com tempo de
97
construção superior a 39 anos, o que indica que edificações e/ou conjunto de edificações
com menos de dez anos de uso estão proporcionalmente mais degradadas edificações
mais antigas. Estes resultados indicam que os responsáveis por esses problemas são
decorrentes de projetos contemporâneos deficientes, com pouco detalhamento
arquitetônicos e/ou especificação inadequada de materiais empregados e/ou execução
malfeita e com fiscalização pouco eficaz.
O estudo permite concluir que a estrutura para o tratamento da manutenção predial
na UFMT poderá ser melhorada com criação de um mecanismo onde as ações de
elaboração e execução de projetos de engenharia, manutenção dos prédios após ocupação.
A aquisição de materiais e equipamentos para edificações podem ser usadas de forma
integrada e harmônica visando a padronização das ações e permitindo a redução de custos
sem a perda de qualidade.
5.2 RECOMENDAÇÕES.
Como sugestão para trabalhos futuros, recomendamos:
a) Estudos que considerem o cadastramento de todos os espaços
físicos do Campus Universitário com o detalhamento das
especificações das edificações, relacionando os tipos de materiais
e equipamentos existentes, de forma que houvesse constante
atualização do banco de dados por meio de plantas as built.
b) Estudos visando o levantamento das condições estruturais para a
implantação de um plano de manutenção predial para as
edificações da UFMT em Cuiabá.
98
REFERÊNCIAS
ALENCASTRO, João Paulo Ulrich de. Diagnóstico das Práticas de Coordenação e
Compatibilização de Projetos no Mercado de Construção civil de Florianópolis-
SC.2006.153 f. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Universidade
Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2006
ANTONIOLI, Paulo Eduardo. Planejamento de Manutenção. In. PINI, Mario Sergio at
al. Manutenção Predial. 1.ed. São Paulo: PINI, 2011. P.53-61.
ARAÚJO, Viviane Miranda. Práticas Recomendadas para Gestão mais Sustentável
de Canteiro de Obras.2009.204 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia) – Escola
Politécnica da Universidade São Paulo, São Paulo, 2009.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – NBR 5674: Manutenção de
Edificações - Procedimento. Rio de Janeiro: 2012 (ago.)
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – NBR 14037: Diretrizes
para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos
para elaboração e apresentação de conteúdo. Rio de Janeiro: 2011 (mai.)
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – NBR 15575: Coletânea de
normas técnicas edificações habitacionais – desempenho. Rio de Janeiro: 2013 (jul.)
AZEREDO, Hélio Alves. O Edifício e seu Acabamento. 7. ed. Edgard Blücher, São
Paulo, 2004.
BEZERRA, José Emídio Alexandrino. Estudo da Manutenção Predial na Gestão
Terceirizada dos Condomínios com base na TPM. 2000.111 f. Dissertação (Mestrado
em Engenharia) – Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2000.
CASTRO, Ulisses Resende. Importância da Manutenção Predial Preventiva e as
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103
APÊNDICE I
Conceitos e definições que estabelecem as terminologias adotadas por
profissionais da área de manutenção predial, segundo as normas da ABNT:
Contratante: órgão setorial que contrata a execução dos serviços de um
componente ou sistema construtivo da edificação.
Contratada: empresa ou profissional contratado para a execução dos serviços de
manutenção deum componente ou sistema construtivo da edificação.
Cadernos de encargos: parte do edital de licitação, que tem o objetivo de definir
o objeto da licitação e do sucessivo contrato, e estabelecer requisitos e condições técnicas
e administrativas para a execução dos serviços.
Fiscalização: atividade exercida de modo sistemático pelo contratante e seus
prepostos com o objetivo de verificar o cumprimento das disposições do contrato em
todos os aspectos.
Componentes: composição, associação, fixação ou aplicação de materiais e
equipamentos na edificação.
Solicitações de uso: formas e condições de utilização dos componentes e sistemas
construtivos da edificação.
Desempenho técnico: comportamento de um sistema construtivo ou componente
devido a utilização a que é submetido ao longo do tempo.
Conservação: atividades técnicas e administrativas destinadas a preservação das
características de desempenho técnico dos sistemas e componentes da edificação.
Manutenção: atividade técnica e administrativa destinada a preservação das
características de desempenho dos sistemas construtivos e componentes da edificação.
Manutenções corretivas: atividade de manutenção executada após a ocorrência
da falha ou desempenho insuficiente do sistema construtivo ou componente.
Manutenções preventivas: atividade de manutenção executada antes da
ocorrência da falha ou do desempenho do sistema construtivo ou componente.
Planos de manutenção predial: conjunto de inspeções destinadas a evitar a
ocorrência de falha ou desempenho insuficiente dos sistemas construtivos, definidas em
função das características dos componentes da edificação e orientação técnica de
fabricantes e fornecedores.
104
Manutenção programada: a manutenção preventiva a ser realizada seguindo as
determinações do plano de manutenção predial.
Desempenho: a capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da
edificação.
Edificação: o produto constituído pelo conjunto de elementos definidos e
integrados em conformidade com os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura
para, ao integrar a urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados.
Inspeção: a avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes,
realizada para orientar as atividades de manutenção.
Manual de operação, uso e manutenção: o documento que reúne
apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de
operação, uso e manutenção da edificação.
Manutenção: como o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar
ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender
as necessidades e segurança dos seus usuários.
Necessidades dos usuários: como as exigências de segurança, saúde, conforto,
adequação ao uso e economia cujo atendimento é condição para realização das atividades
previstas no projeto.
Planejamento (dos serviços de manutenção): a elaboração de uma previsão
detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições
especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção.
Previsão orçamentária: que é a estimativa do custo para a realização de um
programa de manutenção.
Programação (dos serviços de manutenção): que é a elaboração de um
cronograma para a realização dos serviços de manutenção.
Projeto: descrito como a descrição gráfica e escrita das características de um
serviço ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos técnicos,
econômicos, financeiros e legais.
105
Proprietário: como a pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da
edificação.
Serviço de manutenção: como a intervenção realizada sobre a edificação e suas
partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional.
Sistema de manutenção: como o conjunto de procedimentos organizado para
gerenciar os serviços de manutenção.
Usuário: como a pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não
permanente da edificação.
Vida útil: como o intervalo de tempo ao longo do qual a edificação e suas partes
constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas,
obedecidos aos planos de operação, uso e manutenção previstos.
O planejamento da Divisão de Revitalizações e Adequações, DIRE indica os
agentes que representaram a administração da Universidade nas diferentes fases para
atendimento das demandas planejadas que são:
Gestor do Contrato: com a função de promover o equilíbrio econômico-
financeiro, dos incidentes relativos a pagamentos, de questões ligadas à documentação,
ao controle de prazos de vencimento, de prorrogação etc. É um serviço administrativo
propriamente dito, que pode ser exercido por uma pessoa ou por um setor.
Fiscal do Contrato: com a função de exercer o acompanhamento e a fiscalização
do cumprimento contratual, devendo informar a Administração sobre eventuais vícios,
irregularidades ou baixa qualidade dos serviços prestados pela contratada, propor as
soluções e as sanções que entender cabíveis para a regularização das faltas e defeitos
observados. Exercer a fiscalização de execução da reforma/adequação com provimento
informacional de medições periódicas que deve conter: registro de levantamentos, os
cálculos, registros fotográficos, e gráficos necessários aos detalhamentos e a
determinação da quantidade de serviços efetivamente executados.
Interlocutor Setorial: com o objetivo de auxiliar no levantamento das
necessidades da reforma, conversar com os responsáveis solicitantes, reunir-se para
106
alterações ou necessidades de aditivos, realizar reclamações sobre a qualidade e execução
do cronograma. Não pode interferir na execução.
Diretor da Unidade: com a função de articular setorialmente na priorização das
revitalizações/adequações, representar a unidade nas definições do Plano de
Desenvolvimento Institucional - PDI junto à Pró-Reitoria de Planejamento – PROPLAN.
![A ANIMAÇÃO 3D DIGITAL E A BUSCA PELO DOMÍNIO DO … · Animação 3D digital e a busca pelo domínio do movimento [manuscrito]/Virgilio Carlo de Menezes Vasconcelos.–2013. 106f.:](https://img.document.onl/doc/110x75/5f38b789133be15c316eb6d5/a-animafo-3d-digital-e-a-busca-pelo-domnio-do-animao-3d-digital-e-a-busca.jpg)
