Universidade Federal de Minas GeraisESCOLA de ARQUITETURA Departamento de Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo R.Paraíba,697-s/319- Funcionários- CEP:30.130.140 – BH/MG -Tel.:3269.1823

Universidade Federal de M inas Gerais

Departamento de Tecnologia da Arquitetura e do Urbanismo – Escola de Arquitetura

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS –. ESCOLA de ARQUITETURA Departamento de Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo

R.Paraíba,697-s/319- Funcionários- CEP:30.130.140 – BH/MG -Tel.:3269.1823 e-mail [email protected] e [email protected]

2/14

RELATÓRIO TÉCNICO

Preliminares

Eduardo Cabaleiro Cortizo, Engenheiro Civil, Professor Assistente da Escola de

Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais, mestre em Tratamento da

Informação Espacial, pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais,

doutorando em Engenharia Mecânica pela Universidade Federal de Minas

Gerais, perito e consultor pela Fundação de Desenvolvimento e Pesquisa -

FUNDEP, tendo sido indicado pelo Departamento de Tecnologia da Arquitetura

e do Urbanismo da Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas

Gerais para elaborar e apresentar ,fielmente, o “Relatório Técnico”, para o

empreendimento imobiliário a Rua Cônego Rocha Franco, número 325, bairro

Gutierrez, na cidade de Belo Horizonte. Assim, apresenta o trabalho de vistoria e

Relatório Técnico.

1 - O Interessado

Dr. José Batista de Alvarenga Coelho, brasileiro, cpf.: 208.363.336 / 91, morador

e domiciliado no prédio à Rua Cônego Rocha Franco, número 325, apartamento

502, bairro Gutierrez, na cidade de Belo Horizonte.

02 - Metodologia

Todo o trabalho será desenvolvido dentro das linhas científicas. A elaboração

atenderá as normas técnicas de pesquisa e apresentação.

03 - Princípios

As vistorias foram executadas por mim, Prof. Engenheiro Civil Eduardo

Cabaleiro Cortizo, contando sempre com a presença do interessado.





3/14

O autor deste trabalho declara não ter qualquer interesse no todo ou em parte

pelo empreendimento vistoriado; que o presente atende aos princípios legais,

normativos e éticos que regem as atividades em pauta.

Todas as informações e documentos, em anexos, apresentados pelo

interessado em questão, foram admitidas como de boa fé e julgadas como

verídicas por mim. Podendo os mesmos serem objetos de análise em foros e

época adequados.

04 – Objetivos

O trabalho de vistoria tem por objetivo a identificação e documentação das

irregularidades de implantação e execução física da obra.

O relatório técnico tem como objetivo a apreciação e análise das informações,

dos dados e elaboração de uma conclusão sobre as condições técnicas de

implantação do empreendimento.

05 – Histórico

Pode-se apresentar um breve histórico da implantação do empreendimento com

o seguinte quadro:

DATA EVENTO OBSERVAÇÃO

01 - 03 - 1999 Projeto de arquitetura Alvará de construção no 99-02630

27 -11 - 2000 Alteração do projeto de arquitetura

11 - 12 – 2001 Alteração do projeto de arquitetura (em anexo – prancha 01/05)

� Troca de localização da piscina

20 - 12 – 2002 Alteração do projeto de arquitetura (em anexo – prancha 01/01)

01 - 10 – 2003 Certidão de Baixa e Habite-se





4/14

06 – Apresentação

6.1 O EMPREENDIMENTO

6.1.1 Localização do Empreendimento

O empreendimento está inserido no município de Belo Horizonte, no bairro

Gutierrez, região nobre da cidade, com toda a infra estrutura já consolidada,

redes de água, esgoto, luz, telefonia fixa, coleta de resíduos, comércio local e de

bairro, ainda, conta com equipamentos urbanos e com vista privilegiada de toda

a região urbana.

O empreendimento está localizado no quarteirão de número 46, lotes de

números 1A, 2A, 3A e 6A, 3ª Seção Suburbana e com frentes para as ruas

Cônego Rocha, General Dioniso Cerqueira e Almirante Tamandaré.

Figura 01: Imagem aérea da área da região antes da execução do empreendimento -

fonte: www.belohorizonte.com.br

Tem-se ,a seguir, o quadro com as fotos da obra entregue:

Foto 02 – Vista fachada rua Cônego Rocha Franco Foto 03 – Vista fachada rua Cônego Rocha Franco

Foto 04 – Vista fachada rua Gal Dionísio Cerqueira Foto 05 – Vista fachada rua Cônego Rocha Franco





5/14

6.1.2 Documentação do Empreendimento

A parte documental apresentada pelo interessado está em anexo e constitui-se

de:

1. Projeto de arquitetura – processo de número 016-080/9964, de

11/12/2001, composto de 05 (cinco) pranchas formato AO, numeradas

(01/05, 02/05, 03/05, 04/05, 05/05);

2. Projeto de arquitetura – processo de número 016-080/9964, de

20/12/2002, composto de 01 (uma) prancha formato AO, numerada

(01/01);

3. Certidão de Baixa e Habite-se, número 00843/2003 de 01/12/2003

4. Registro do imóvel – 01 OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS 16/05/2001,

25/03/2002 e 02/07/2003;

5. Convenção de Condomínio do “Edifício CAP FERRAT”, de 04/12/2000

6. Re-Ratificação da Convenção de Condomínio do “Edifício CAP FERRAT”,

de 17/01/2002

7. 2ªRe-Ratificação da Convenção de Condomínio do “Edifício CAP

FERRAT”, de 14/02/2003

07 – Apresentação do Problema

7.1 DESCRIÇÃO DAS IRREGULARIDADES

Projeto de Arquitetura e Obra executada:

Todo o serviço de levantamento seguiu um caráter ético rigoroso, meticuloso e

bem minucioso. Pelas próprias características do trabalho, baseia-se em

documentos oficiais, disponibilizados pelos órgãos públicos responsáveis.

A confrontação entre o projeto aprovado , suas atualizações (documentadas no

item 05 deste relatório) e a obra executada apresenta discrepâncias, listadas a

seguir:





6/14

1. No projeto aprovado, a posição original do depósito de gás coincide,

exatamente, com o local, onde ,hoje, está localizada a Casa de Bombas e

o equipamento de aquecimento da piscina foi transferido para o deck;

2. O depósito de gás foi transferido para o afastamento frontal da edificação,

afastamento da rua Cônego Rocha Franco;

3. O filtro e a casa de bombas da piscina foram colocados no local previsto

para o deposito de gás e os aquecedores na área do deck da piscina (no

dia 29/06/2004 em visita ao imóvel, foi constatado que a construtora está

mudando os aquecedores para área próxima ao chuveiro da piscina –

Figura 22).

Para uma análise das discrepâncias, temos que confrontar a prancha 01/05 do

projeto de arquitetura aprovado 11/12/01(em anexo e também na homepage da

Construtora Patrimar – www.patrimar.com.br Figura 07 e 08) com a obra

acabada, Figura 06 .

Figura 06 - Foto da obra acabada – vista desde a cobertura

PASSEIO

AFASTAMENTO FRONTAL

Casa de Bombas

Rua Cônego Rocha Franco

Equ

ipam

ento

de

aque

cim

ento

DE

PÓ

SIT

O D

E

GÁ

S PISCINA





7/14

Figura 07 - Planta extraída da homepage www.patrimar.com.br (30/06/2004)

Figura 08 - Detalhe do pilotis do empreendimento. Fonte:homepage www.patrimar.com.br (30/06/2004)





8/14

Assim, ao confortamos o projeto aprovado com a obra executada, constata-se

uma alteração na localização do depósito de gás – atualmente no afastamento

frontal da rua Cônego Rocha Franco – e uma alteração na utilização da área

original do depósito de gás, passando essa a ser utilizada para a colocação da

Casa de Bombas da piscina, conforme o quadro abaixo:

PROJETO APROVADO OBRA EXECUTADA

Figura 09 - Projeto aprovado- homepage da Construtora Patrimar Figura 10: Croqui da obra executada

Figura 11 - Detalhe do projeto aprovado Figura 12 - Fotos da obra executada – vista da cobertura

Figura 13 - Fotos da entrada de serviço para os equipamento Figura 14 - Fotos da porta de entrada dos equipamento – rua Cônego Rocha Franco

Figura 15 - Fotos da passagem do corredor para rua Cônego

Rocha Franco – vista interior Figura 16 - Fotos da passagem do corredor para rua

Cônego Rocha Franco – vista exterior





9/14

7.2 DISCUSSÃO DOS PROBLEMAS

Tal irregularidade - mudança na área de depósito de gás e inclusão da Casa de

Bombas para piscina – configura-se como problema ao interessado, uma vez

que alterou sua expectativa inicial da compra, além de acarretar inúmeros

problemas, listados a seguir:

1. O imóvel apresenta-se hoje irregular – construção clandestina (o

depósito de gás, alem da localizado irregularmente, encontra-se

construído no afastamento frontal);

2. A inserção de equipamento, “Casa de Bombas”, eletro-motriz

próximo ao depósito de gás (risco de incêndio);

3. Elevado nível de ruído, com a utilização dos equipamentos de

aquecimento da água da piscina e da Casa de Bombas da piscina ,

próximos ao apartamento do interessado.

Assim sendo, a construção apresenta-se irregular, uma vez que na Certidão de

Baixa e Habite-se (em anexo) não faz referência alguma à mudança de

localização do depósito de gás e sua inserção em uma nova área, além da

inserção da “Casa de Bombas” e equipamento para aquecimento da água da

piscina, não previstos no projeto de arquitetura aprovado, tampouco há

referência no registro da Convenção de Condomínio (Convenção, Re-

Ratificação e na 2ª Re-Ratificação),

No registro de imóveis (1º Ofício de Registro de Imóveis – Cartório Francisco

Casimiro Martins Ferraz) da 2ª Re-Ratificação em seu Quadro V, não se

menciona alteração de projeto, que contemple a regularização das mudanças

executadas e ,também, não se menciona equipamento de aquecimento para

piscina e casa de bombas.

A existência da Certidão de Baixa e Habite-se, emitida pela Prefeitura Municipal

de Belo Horizonte, conforme documento em anexo, garante a existência de um





10/14

laudo do corpo de bombeiros, pois esse é um documento obrigatório para e

emissão da Certidão de Baixa e Habite-se da Prefeitura Municipal de Belo

Horizonte, como se pode verificar no documento: COMUNICAÇÃO DE

TÉRMINO DE CONSTRUÇÃO, item 08 do mesmo, em anexo.

Portanto, torna-se necessária uma vistoria do corpo de bombeiros para a

verificação do risco de incêndio, uma vez que a Casa de Bombas e

equipamentos de aquecimento estão instalados próximos ao depósito de gás e

esses não existiam no projeto aprovado. Como são equipamentos eletro-

motrizes, a necessidade de verificação de compatibilidade entre equipamentos

(aquecimento, filtragem e bombeamento) e o depósito de gás torna-se

preponderante.

É de máxima urgência a verificação da instalação elétrica da Casa de Bombas e

equipamento para aquecimento da piscina (aterramento, proteção contra curto,

fuga de energia e etc.), uma vez que o risco de vazamento de gás é uma

possibilidade concreta – quer por problemas no armazenamento, quer pelo

manuseio do equipamento – fato esse comprovado pelo aviso da empresa

fornecedora, Shell Gás, ao seu funcionário, motorista, alertando para o

problema, figuras 20 e 21.

Assim, tornar-se indispensável uma avaliação do novo cenário, no intuito de

evitar um grave acidente, no empreendimento e ,também, em toda a região

limítrofe ao mesmo.

O elevado nível de ruído sonoro, comprovado pelo trabalho do professor e

mestre Victor M. Valadares da Universidade Federal de Minas Gerais,

embasado nos levantamentos de campo (medições) e cálculos, produzido pelos

equipamentos de aquecimento da piscina, filtros e bombas, provoca impacto

ambiental negativo e nocivo as pessoas.





11/14

A desvalorização patrimonial do empreendimento é uma possibilidade concreta

a permanecer o quadro atual, devido ao risco de um acidente, incêndio ou

explosão, como, também, dos apartamento próximos aos equipamentos da

piscina, devido ao ruído sonoro produzido pelos mesmos.

Há de se ressaltar que o equipamento de aquecimento, bombeamento e

filtragem tem um tempo de trabalho ininterrupto, para manter constante

aquecida a água da piscina. Logo, o ruído torna-se maior no período noturno,

trazendo maior desconforto e, portanto, maior desvalorização dos apartamentos

próximos.

Para que a desvalorização não ocorra, será necessário que os agentes de

desvalorização (equipamento de aquecimento e a casa de bombas) sejam

removidos ou suprimidos.

Figura 18 – Foto do equipamentos de gás e bombeamento

Figura 19 – Foto do corredor que separa os equipamentos

Figura 20 – Foto do aviso de perigo de incêndio

Equipamento de filtro e bombeamento

Equipamento de Gás

ventilação

Aviso para aterramento

Distância entre gás e equipamento de bombeamento





12/14

Figura 21 – Foto - Detalhe do aviso de perigo de incêndio





13/14

08 - Conclusão

Após as observações e levantamentos de campo, podemos concluir, salvo

melhor juízo, que as irregularidades presentes no empreendimento em análise

podem conduzir às seguintes conclusões:

1. vistoria de imediato do corpo de bombeiro, para avaliação do risco

de incêndio;

2. regularização do imóvel, retorno às condições anteriores, ou seja, a

conformidade entre o projeto aprovado, Certidão de Baixa e Habite-

se e a obra concluída;

3. verificação da apólice de seguro atual, averiguando se as irregularidade

afetariam suas cláusulas e termos, convenção de condomínio – capítulo

VII – Do Seguro, cláusula vigésima sétima;

Sugere-se ,ainda, a seguinte medida:

1. Uma vez que a construtora já está providenciando a recolocação dos

aquecedores, figura 22, que a mesma conduta seja adotada em relação a

Casa de Bombas, aproveitando-se, assim, algumas fases da referida

intervenção, diminuindo o custo de abertura de valas, passagens de

tubulações e etc.;

Figura 22 – Foto - Detalhe da intervenção executada pela Construtora Patrimar,

para recolocação dos aquecedores da piscina. Foto do dia 29 de junho de 2004





14/14

09 - Encerramento

Fazem parte deste relatório os seguintes documentos:

• Uma capa

• 13 (treze) folhas digitadas e numeradas,

• Folha de anexo

• Documentos

I. Projeto de Arquitetura de 11/12/2001 com cinco pranchas 01/05,

02/05,03/05, 04/05, 05/05;

II. Projeto de Arquitetura 20/12/2002, com uma prancha 01/01;

III. Certidão de Baixa e Habite-se de 01/10/2003;

IV. Convenção de Condomínio do Ed. Cap Ferrat de 04/12/2000;

V. Re-Ratificação da Convenção de Condomínio do Ed. Cap Ferrat de

17/01/2002;

VI. 2ª Re-Ratificação da Convenção de Condomínio do Ed. Cap Ferrat de

14/02/2003;

VII. Registro de Imóvel – Cartório Francisco Casimiro Martins Ferraz;

VIII. Formulário de Comunicação de Término de Construção;

IX. Registro dos novos Quadros I a VII da NBR 12.721 do Ed. Cap Ferrat no

registro de imóveis Registro de Incorporação no R-1-89.756 de

19/03/2001, em 25/05/2001;

X. Manual de instruções bomba de calor – Sauna Life e Filtro Mark.

Esta última folha é datada e assinada e as demais são apenas rubricadas, pelo

autor deste trabalho o Prof. e Eng. Civil Eduardo Cabaleiro Cortizo.

Belo Horizonte, 30 de junho de 2004

_____________________________________________

Professor Eng. Civil Eduardo Cabaleiro Cortizo, MsC. Departamento de Tecnologia da Arquitetura e do Urbanismo – EA.UFMG

Documents

Universidade Federal de Minas GeraisESCOLA de ARQUITETURA Departamento de Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo R.Paraíba,697-s/319- Funcionários- CEP:30.130.140 – BH/MG -Tel.:3269.1823