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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ Bassam Ismail Hajar Gurlan Martinello Rosset PROCESSOS DE IMPLANTAÇÃO DE UM LOTEAMENTO NO MUNICÍPIO DE FAZENDA RIO GRANDE CURITIBA 2015

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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ

Bassam Ismail Hajar Gurlan Martinello Rosset

PROCESSOS DE IMPLANTAÇÃO DE UM LOTEAMENTO NO MUNICÍ PIO

DE FAZENDA RIO GRANDE

CURITIBA 2015

Bassam Ismail Hajar Gurlan Martinello Rosset

PROCESSOS DE IMPLANTAÇÃO DE UM LOTEAMENTO NO MUNICÍ PIO

DE FAZENDA RIO GRANDE

Trabalho de conclusão de curso apresentado como requisito avaliativo para obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil da Faculdade de Ciências Exatas e de Tecnologia da Universidade Tuiuti do Paraná. Orientador: Professor Marcus Ricardo Veneroso

CURITIBA

2015

AGRADECIMENTOS

Agradecemos imensamente aos Professores da Universidade Tuiuti do Paraná

que nos instruíram nessa jornada e tiveram papel fundamental para a nossa formação.

Aos nossos familiares, Leila Izzat Ali Hajar e Aldérico Domingos Rosset (in memorian),

Elisangela Simioni e Pamela Cima, familiares e grandes amigos que nos deram todo

apoio necessário nessa trajetória árdua do curso de Engenharia Civil.

RESUMO

O presente trabalho apresenta os processos necessários para a implantação de

um loteamento, servindo como um manual para aprovação em órgãos municipais e

estaduais. Mesmo que o referido estudo contemple apenas um município da região

metropolitana de Curitiba e sua legislação, os processos são os mesmos em qualquer

região do território nacional, com algumas alterações localizadas.

No desenvolvimento do trabalho foram levantadas as limitações geográficas, as

possibilidades que tangem as leis ambientais e os projetos necessários, bem como o

investimento para a sua concepção.

Como resultado, o presente trabalho demonstrou a viabilidade desse modelo de

negócio, a alta lucratividade e os desafios enfrentados para se obter sucesso no

empreendimento.

Palavras-chave: loteamento, manual, ambiental, zoneamento, bairros, CONAMA, IAP,

Fazenda Rio Grande, COMEC, construção, pavimentação.

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1 – ILUSTRAÇÃO DA METODOLOGIA DA ANÁLISE DE ÁREAS ....... 12

FIGURA 2 – TERRENO PLANO ................................................................................. 20

FIGURA 3 – TERRENO ACIDENTADO .................................................................... 20

FIGURA 4 – DEPRESSÃO SEM SAÍDA ..................................................................... 20

FIGURA 5 – PROMONTÓRIO .................................................................................... 20

FIGURA 6 – FUNDO DE VALE .................................................................................. 21

FIGURA 7 – ÁREA COM COXILHAS ........................................................................ 21

FIGURA 8 – MALHA URBANA FECHADA ORTOGONAL .................................... 22

FIGURA 9 – MALHA URBANA NÃO-ORTOGONAL .............................................. 22

FIGURA 10 – MALHA URBANA TRINGULAR ....................................................... 23

FIGURA 11 – MALHA ABERTA CONHECIDA COM ESPINHA DE PEIXE .......... 24

FIGURA 12 – MALHA URBANA COM RUAS SEM SAÍDA EM ‘T’ ....................... 24

FIGURA 13 – MALHA ABERTA DE TRAÇADO ABERTO ..................................... 24

FIGURA 14 – MALHA URBANA SEMIABERTA ..................................................... 25

FIGURA 15 – VIA COLETORA SEM ESTACIONAMENTO .................................... 28

FIGURA 16 – VIA COLETORA COM ESTACIONAMENTO PARALELO À

CALÇADA ............................................................................................ 29

FIGURA 17 – VIA LOCAL COM CALÇADA MÍNIMA ............................................ 29

FIGURA 18 – VIA LOCAL COM CALÇADA IDEAL ................................................ 30

FIGURA 19 – RAIO DE CURVATURAS DAS VIAS URBANAS ............................. 30

FIGURA 20 – RAIO DE CURVATURAS DOS ENTRONCAMENTOS DE VIAS .... 31

FIGURA 21 – CAMADAS DA VIA, REDES DE INFRAESTRUTURA E REDES

AÉREA (ENERGIA ELÉTRICA)......................................................... 32

FIGURA 22 – SARJETAS E MEIO-FIO ...................................................................... 34

FIGURA 23 – SARJETÕES .......................................................................................... 35

FIGURA 24 – BOCA-DE-LOBO .................................................................................. 36

FIGURA 25 – CONDUTOS E CAIXAS DE LIGAÇÃO .............................................. 37

FIGURA 26 – POÇOS DE VISITA ............................................................................... 38

FIGURA 27 – GALERIAS ............................................................................................ 39

FIGURA 28 – PRIMEIRO ANTEPROJETO ................................................................ 42

FIGURA 29 – LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO ....................................... 43

FIGURA 30 – ANTEPROJETO FINAL PARA CONSULTA PRÉVIA ...................... 44

FIGURA 31 – ORGANOGRAMA PARA APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO ........ 47

FIGURA 32 – ARAUCÁRIAS ALINHADAS NO TERRENO EM ESTUDO ............ 49

FIGURA 33 – VIA LOCAL DO LOTEAMENTO ........................................................ 49

FIGURA 34 – VIA COLETORA DO LOTEAMENTO ................................................ 50

LISTA DE TABELAS

TABELA 1 – PARÂMETROS: USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – FAZENDA RIO

GRANDE - 2006 ...................................................................................... 17

TABELA 2 – ESCOAMENTO DE ÁGUA EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE ......... 18

TABELA 3 – CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE 18

TABELA 4 – PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE A MALHA FECHADA E A

MALHA ABERTA OU SEMI-ABERTA ............................................... 25

TABELA 5 – DECLIVIDADES LONGITUDINAIS DAS VIAS QUE ASSEGURAM

O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS SEM PRODUZIR EROSÃO NO

PAVIMENTO .......................................................................................... 33

TABELA 6 – CLASSIFICAÇÃO DOS RCC SEGUNDO A RESOLUÇÃO 307/2002 -

CONAMA................................................................................................ 40

TABELA 7 – DIVISÃO DO TERRENO ....................................................................... 41

TABELA 8 – PLANILHA DE CUSTOS ....................................................................... 51

TABELA 9 – ESTIMATIVA DE VENDAS ................................................................. 52

LISTA DE GRÁFICOS

GRÁFICO 1 – RENTABILIDADE...........................................................................53

SIMBOLOGIA

C.B.U.Q - Concreto Asfáltico Usinado a Quente.

i - Taxa de declividade.

ZC - Zona Central.

ZCS - Zona Comercial de Serviços.

ZI - Zona Industrial.

ZIA1 - Zona de Interesse Ambiental 1.

ZIA2 - Zona de Interesse Ambiental 2.

ZIA3 - Zona de Interesse Ambiental 3.

ZIS1 - Zona Industrial e de Serviços 1.

ZIS2 - Zona Industrial e de Serviços 2.

ZR1 - Zona Residencial 1.

ZR2 - Zona Residencial 2.

ZRE - Zona Residencial Especial.

ZT - Zona de Transição.

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................ 11

1.1 APRESENTAÇÃO ............................................................................................. 11

1.2 OBJETIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS ........................................................... 13

1.2.1 Objetivo geral ..................................................................................................... 13

1.2.2 Objetivos específicos .......................................................................................... 13

2. REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................... 14

2.1 RESERVA LEGAL ............................................................................................ 14

2.2 PARCELAMENTO DO SOLO – LEI FEDERAL 6.766 ................................... 15

2.3 PARCELAMENTO DO SOLO – PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE

FAZENDA RIO GRANDE ................................................................................ 16

2.4 DECLIVIDADE ................................................................................................. 17

2.4.1 Declividade e escoamento pluvial ...................................................................... 17

2.4.2 Declividade e aproveitamento dos sítios ............................................................ 18

2.5 TOPOGRAFIA: CURVAS DE NÍVEL .............................................................. 19

2.6 TRAÇADO URBANO ....................................................................................... 21

2.6.1 Malha urbana fechada ......................................................................................... 21

2.6.2 Malha urbana aberta e semiaberta ...................................................................... 23

2.7 VIAS ................................................................................................................... 26

2.7.1 Tipos de vias ....................................................................................................... 27

2.7.2 Curvatura das vias .............................................................................................. 30

2.7.3 Vias e redes de infraestrutura ............................................................................. 31

2.8 DECLIVIDADE DAS RUAS PARA VEÍCULOS ............................................. 33

2.9 SISTEMAS PLUVIAIS ...................................................................................... 33

2.9.1 Meios-fios ........................................................................................................... 34

2.9.2 Sarjetas ................................................................................................................ 34

2.9.3 Sarjetões .............................................................................................................. 35

2.9.4 Bocas-de-lobo ..................................................................................................... 35

2.9.5 Condutos de ligação ............................................................................................ 36

2.9.6 Caixas de ligação ................................................................................................ 37

2.9.7 Poços de visita .................................................................................................... 37

2.9.8 Galerias ............................................................................................................... 39

2.10 PLANO DE GERENCIAMENTO DE RESÍDUOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL

(PGRCC)............................................................................................................. 40

3. MATERIAIS E METODOLOGIA ................................................................. 41

3.1 DADOS PRELIMINARES DO LOTEAMENTO .............................................. 41

3.2 ANTEPROJETO ................................................................................................ 42

3.3 PLANTA TOPOGRÁFICA E PLANIALTIMÉTRICA..................................... 43

3.4 METODOLOGIA ............................................................................................... 45

3.5 ORGANOGRAMA ............................................................................................ 45

3.5.1 Documentação do imóvel ................................................................................... 45

3.5.2 Certidão de Anuência Municipal ........................................................................ 46

3.5.3 Consulta Prévia, Licença Prévia e Licença de Implantação ............................... 46

4. RESULTADOS E DISCUSSÃO ..................................................................... 48

4.1 AMBIENTAL ..................................................................................................... 48

4.2 SISTEMA VIÁRIO ............................................................................................ 49

4.3 RENTABILIDADE ............................................................................................ 50

5. CONCLUSÃO ................................................................................................... 54

6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................... 55

11

1. INTRODUÇÃO

1.1 APRESENTAÇÃO

Até 2012, a população brasileira viu o mercado imobiliário em total expansão,

com diversos imóveis construídos ou em fase de conclusão; residências populares, de

alto padrão e principalmente edifícios. Esse momento de expansão ocorreu em

praticamente todos os estados e cidades, mas com maior intensidade nas capitais e suas

metrópoles, como é o exemplo da região metropolitana de Curitiba. Nesse momento

ocorreu também uma crescente e rápida migração da população rural para as cidades,

que muitas vezes, não estão preparadas e/ou projetadas para absorver esta demanda.

A Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba (COMEC ) foi criada em

1974, pelo governo do Estado do Paraná, para coordenar as ações de interesse público e

planejar soluções conjuntas para as necessidades da Região Metropolitana de Curitiba

(RMC). Esse órgão coordena 29 municípios, mesmo assim, não é difícil encontrarmos

lotes, inclusive já edificado, em situação irregular.

Resultados de uma pesquisa divulgada pelo Instituto de Pesquisa Econômica

Aplicada (IPEA) em 2013, contabiliza 70 mil famílias sem moradia, somente em

Curitiba. Muitas dessas famílias, sem possuir outra escolha, compram lotes em

municípios da região metropolitana, para futuramente construir. O problema é que

grande parte desses lotes não possui o mínimo de infraestrutura como água potável, rede

elétricas, saneamento, coleta de lixo, pavimentação, etc. Nesse contexto, essas futuras

moradias desorganizam as cidades, e prejudicam o desenvolvimento urbano, além de

uma série de medidas emergenciais e sem planejamento que o setor público terá que

tomar para atender à essas família.

No 5° Simpósio Brasileiro de Cartografia Geotécnica e Geoambiental (2004)

ficou definida a “Metodologia para avaliação de áreas para implantação de habitação de

interesse social” que faz parte do livro Cartografia Geotécnica e Geoambiental dos

autores Pejon, O.J. e Zuquete, L.V. Nele, os autores argumentam que “o processo de

seleção de uma área para implementação urbana é por si só complexo, envolvendo

grande multiplicidade de fatores. Para esse processo de escolha, o empreendedor

12

necessita da informação sobre o grau de adequação do próprio local, assim como dos

terrenos vizinhos, o que implica a necessidade de se considerar, de forma agregada, as

informações referentes aos vários fatores ligados ao meio físico, ao interesse ambiental,

aos tipos de uso já implantados, à infraestrutura e serviços disponíveis no entorno. Além

disso, é necessário que essa informação seja apresentada de um modo sintético, fácil de

ser utilizado e, dado o caráter dinâmico da ocupação urbana, fácil de ser atualizado”.

A metodologia para avaliação de áreas fica definida como um conjunto de

fatores, com pesos diferentes, e caso atinja o mínimo exigido é considerado apto, como

apresenta a figura abaixo.

FIGURA 1 – ILUSTRAÇÃO DA METODOLOGIA DA ANÁLISE DE ÁREAS

FONTE: AUTOR ADAPTADO:CARTOGRAFIA GEOTÉCNICA E GEOAMBIENTAL (2004, p.59)

Enquanto ocorre essa urbanização desordenada até o esgotamento de seus

espaços e de sua infraestrutura, observa-se o loteamento como áreas configuradas para

proporcionar conforto a seus moradores, sem distanciá-los de todas as vantagens da vida

urbana. Ali eles têm a chance de aproveitar os espaços comuns e viver em comunidade

de forma tranquila sem nunca perder o contato com as oportunidades econômicas,

sociais e culturais típicas das centralidades urbanas. A urbanização de áreas em forma

de loteamentos regulares gera inúmeros benefícios a toda a sociedade, tais como,

empregos diretos e indiretos com as construções que se sucedem após a implantação dos

Meio

Biótico

Meio

Físico Infraestrutura

Urbana

Saneamento

Carta de Aptidão

Integrada

Subsídios

13

referidos loteamentos, melhorias da qualidade de vida das pessoas com água potável,

energia elétrica, redes de esgoto, asfalto, praças públicas, etc.

A partir de 2012, houve uma queda nas vendas de imóveis e com isso o setor

diminuiu os investimentos para novas construções. Paralelamente, tem crescido o

número de empreendedores que optam por implantar loteamentos, principalmente nas

regiões metropolitanas das grandes capitais, atraídos pelo valor do lote que é

significativamente menor. Como o mercado é crescente e há pouco conteúdo sobre os

processos de implantação, é comum novos profissionais nesse ramo se depararem com

várias situações atípicas das vividas na academia. É objetivando demonstrar à esses

novos profissionais os processos de implantação de um loteamento, que esse trabalho

será realizado. Nele, o novo profissional terá um manual de como implantar um

loteamento, os processos junto aos órgãos regularizadores, os projetos necessários para

a concepção, os custos aproximados e a rentabilidade desse modelo de investimento.

1.2 OBJETIVOS GERAIS E ESPECÍFICOS

1.2.1 Objetivo geral

Apresentar os processos para implantação de um loteamento na região

metropolitana de Curitiba.

1.2.2 Objetivos específicos

- Conceber o Ante-projeto arquitetônico e o levantamento planialtimétrico.

- Elaborar um organograma com o fluxo de processos de aprovação.

- Realizar uma estimativa dos custos e viabilidade.

- Prever a rentabilidade do investimento.

14

2. REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 RESERVA LEGAL

Para o doutor em Engenharia Civil pela Universidade Católica Argentina, Juan

Luís Mascaró (2003), em seu livro Loteamentos Urbanos, “cada sítio tem seu

ecossistema natural que, em maior ou menor grau, é alterado e agredido quando sobre

ele se faz um assentamento urbano.

A lei federal Nº 12.651, de 25 de Maio de 2012, tende a reduzir esse impacto ao

obrigar o proprietário de qualquer imóvel rural a manter 20% (vinte por cento) de reserva

legal. A mesma lei trata a reserva legal como sendo “área localizada no interior de uma

propriedade ou posse rural, com a função de assegurar o uso econômico de modo

sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação

dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o

abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa”. O Art. 14 dessa mesma lei

determina a localização da área de Reserva Legal no imóvel rural, que deverá levar em

consideração os seguintes estudos e critérios:

a) o plano de bacia hidrográfica;

b) o Zoneamento Ecológico-Econômico;

c) a formação de corredores ecológicos com outra Reserva Legal, com Área de

Preservação Permanente, com Unidade de Conservação ou com outra área

legalmente protegida;

d) as áreas de maior importância para a conservação da biodiversidade;

e) as áreas de maior fragilidade ambiental.

O órgão responsável por aprovar a localização da reserva legal, segundo o Art.

29 dessa mesma lei, deverá ser estadual e integrante do Sisnama (Sistema Nacional do

Meio Ambiente), que no Paraná é o Instituto Ambiental do Paraná - IAP. Há outras leis

ambientais específicas que devem ser observadas, como por exemplo a Lei 12.727 que

trata das nascentes, mas que não serão abordadas nesse trabalho devido à ausência de

nascentes no terreno em estudo.

15

2.2 PARCELAMENTO DO SOLO – LEI FEDERAL 6.766

A Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, determina que o parcelamento do

solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as

disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. Para tanto,

loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de

novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou

ampliação das vias existentes.

Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões

atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a

zona em que se situe. Já a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos

equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,

esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e

domiciliar e vias de circulação.

Segundo esta mesma lei, os lotes deverão possuir área mínima de 125m² (cento

e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros e as vias de

loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas,

e harmonizar-se com a topografia local.

Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à

Prefeitura Municipal, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do

sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e

comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo,

pelo menos:

a) as divisas da gleba a ser loteada;

b) as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou

municipal;

c) a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

d) a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das

vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e

16

comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas

distâncias da área a ser loteada;

e) o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

f) as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

2.3 PARCELAMENTO DO SOLO – PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE FAZENDA RIO GRANDE

A lei municipal N°6/2006, de 15 de Setembro de 2006 do Município de Fazenda

Rio Grande, dispõe sobre o zoneamento de uso e ocupação do solo urbano. Zoneamento,

à que se refere esta lei, é a divisão da área do Perímetro Urbano do Município em zonas

de usos diversificados, para as quais são definidos os usos e os parâmetros de ocupação

do solo, visando ordenar o crescimento da cidade seguindo critérios urbanísticos e

ambientais. A Ocupação do Solo é a maneira como a edificação ocupa o lote, em função

das normas e índices urbanísticos incidentes sobre aquele, que são:

a) Dimensão do Lote ou Fração Mínima: área mínima do lote individual,

quando do parcelamento de uma gleba, ou fração pela qual a área total da

gleba deve ser dividida, com a finalidade de obter as frações ideais aplicáveis

para a gleba;

b) Taxa de Ocupação: percentual expresso pela relação entre a área de projeção

ortogonal da edificação ou edificações e a área total do lote onde se pretende

edificar;

c) Coeficiente de Aproveitamento: valor que deve ser multiplicado pela área

do terreno para se obter a área máxima a construir;

d) Recuos Frontais, Laterais e de Fundos: distância entre o limite extremo da

edificação e cada uma das divisas do lote; os recuos frontais serão medidos

a partir do alinhamento predial, sendo que os demais a partir de linhas

paralelas às divisas do lote, salvo projeções de saliências em edificações, nos

casos previstos em lei;

17

e) Altura da Edificação: é a dimensão vertical máxima da edificação, expressa

em metros, quando medida de seu ponto mais alto até o nível do terreno, ou

em número de pavimentos a partir do térreo, inclusive;

f) Taxa de Permeabilidade: percentual expresso pela relação entre a área não

ocupada pelas edificações - estacionamentos, acessos, quadras, piscinas -,

ou seja, área não permeabilizada do lote e a área total do lote.

Na tabela 1 são apresentados as zonas e os parâmetros de uso e ocupação do

solo do Município de Fazenda Rio Grande.

TABELA 1 – PARÂMETROS: USO E OCUPAÇÃO DO SOLO – FAZENDA RIO GRANDE - 2006

Zonas Lote

mínimo (m²)

Testada mínima (m)

Coeficiente de

aproveitamento

N° máximo de pavimentos

Recuo frontal

(m)

Taxa de ocupação

(%)

Taxa de permeabilid

ade (%)

ZC 360 12-15 2,5 12 5 75-50 10 ZCS 1000 15-20 1,0 - 7,5 50 25 ZI 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZIS 1 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZIS 2 2000 20-30 1,0 - 10 50 25 ZR 1 360 12-15 1,0 2 5 50 25

ZR 2 360-200 13-15(esquina) 10-15(outros)

1,0 2 5-3 50 25

ZRE 360 12-15 1,0 2 5 50 25 ZIA 1 - - - - - - 100 ZIA 2 5000 50 0,4 - 0,6 2 20 20 75 ZIA 3 1000 20 0,6 - 1,0 2 10 35 50

FONTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE FAZENDA RIO GRANDE - 2015

2.4 DECLIVIDADE

2.4.1 Declividade e escoamento pluvial

O escoamento de águas pluviais fica alterado em função de declividades

diferentes. Para Mascaró (2003), as declividades ideias são as de níveis médios; “as

declividades ideais para a rede de drenagem pluvial situam-se entre 2% e 6%.

Declividades menores geralmente criam problemas de sedimentação por baixa

velocidade nas tubulações; enquanto declividades maiores que 6%, aumentam a

velocidade, ocasionando erosão no interior das mesmas”.

18

TABELA 2 – ESCOAMENTO DE ÁGUA EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE

i < 2% O terreno natural alaga com inclinações abaixo deste nível. Não se pode gramar.

i < 8% O terreno pode ser irrigado por aspersão. A água que eventualmente fica em cima da grama, escorrerá lentamente, sem causar prejuízos.

i > 8% O terreno tem que ser protegido com uma cobertura que pode ser vegetal.

FONTE: MASCARÓ (2003, p.23)

As declividades também pode interferir na circulação de pedestres, como mostra

a tabela 3;

TABELA 3 – CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES EM RELAÇÃO À DECLIVIDADE

i < 7% Os pedestres circulam com muito conforto; os pavimentos podem ser de baixo atrito ou, inclusive pela grama, sem problema nenhum. Os deficientes circulam com suas cadeiras, confortavelmente.

7% < i < 10% Os deficientes ainda podem circular, mas com dificuldade crescente.

7% < i < 13% Os pedestres circulam bem em caminhos rampeados, mas os pavimentos devem apresentar atrito razoável.

13% < i < 20% Os pedestres ainda podem circular, mas os pavimentos devem apresentar atrito muito forte. A circulação não deve ser em rampas muito longas, pois são cansativas e perigosas.

20% < i < 40% Para que pedestres circulem com estas declividades, deve-se recorrer a tramos de escadas intercalados com patamares ou com rampas.

i > 40% Para que os pedestres possam circular com certo conforto, é necessário inclinar escadas ou rampas em relação as curvas de nível, até diminuí-las a uma inclinação nível aceitável (40%).

FONTE: MASCARÓ (2003, p.24)

2.4.2 Declividade e aproveitamento dos sítios

Conhecer a declividade de um terreno que se pretende transformar em

loteamento, é indispensável para evitar grandes prejuízos com cortes e aterros, um dos

serviços com maior custo para engenharia. De modo geral, uma inclinação entre:

a) 2% ou menos: são locais que devem ser evitados, pois terão dificuldades de

drenagem; podem ser utilizados se forem pavimentados pelo menos

parcialmente.

b) 2% a 7%: são ideais para qualquer uso (parecem planos).

19

c) 8% a 15%: são locais que servem, mas com certas restrições; na situação

original podem servir para atividades que não precisem de construções; em

caso contrário, devem ser feitos cortes e aterros para dotá-los de patamares.

d) 16% a 30%: são locais que devem ser evitados; são necessárias obras para

especiais para sua utilização. Deverão ser construídas rampas e escadas para

pedestres. Deve-se pensar ainda que o limite máximo que um veículo

carregado pode subir em condições normais é de 18%. Se forem úmidos,

podem ser estabilizados com vegetação rasteira; a plantação de grama deve

ter uma declividade de 30% ou menos.

e) mais de 30%: são terrenos em princípio, inadequados para construções e

precisam de obras especiais para sua estabilização.

2.5 TOPOGRAFIA: CURVAS DE NÍVEL

As curvas de nível é um dos projetos mais importante para a concepção de um

loteamento e o primeiro a ser solicitado pela maioria dos órgãos reguladores. Ela

determina as cotas do terreno, bem como a declividade, a estratégia para o traçado

urbano, os cursos d’água, bacias, depressão, promontório, vales, coxilhas, etc.

Mascaró (2003) define a curvas de nível como sendo uma abstração geométrica que une todos os pontos que possuem o mesmo nível. Geralmente são traçados de 5 em 5 metros, de 1 em 1 metro, ou em terrenos muito planos, de 0,5 em 0,5 metro.

Em terreno com declividade muito baixas, as linhas aparecerão mais espaçadas,

serão mais ou menos retas e paralelas. Ao contrário, quando o terreno for acidentado, as

curvas aparecerão totalmente irregulares e mais próximas, com fortes variação de

distância e direção. Quando as curvas são fechadas em torno de um ponto, representam

uma depressão ou um promontório (topo). Só é possível distinguir um caso do outro

lendo o valor das cotas. Quando as curvas se apresentam em forma de V ou U,

representam o fundo de um vale ou coxilhas. Como no caso anterior, só é possível

distinguir um fundo de vale de uma coxilha, lendo o valor das cotas.

20

FIGURA 2 – TERRENO PLANO

FIGURA 3 – TERRENO ACIDENTADO

FONTE: MASCARÓ (2003, p.26)

FIGURA 4 – DEPRESSÃO SEM SAÍDA

FIGURA 5 – PROMONTÓRIO

FONTE: MASCARÓ (2003, p.27)

21

FIGURA 6 – FUNDO DE VALE

FIGURA 7 – ÁREA COM COXILHAS

FONTE: MASCARÓ (2003, p.27)

Segundo Mascaró (2003); “no caso dos traçados urbanos, para avaliar as

possíveis alternativas, é importante se colocar perante uma planta com curvas de nível.

Dependendo da escala do traçado, trabalha-se desde as grandes escalas com curvas mais

distanciadas, até as relativamente pequenas, como por exemplo, de 1:1000, com curvas

próximas de metro a metro, para ajustar as ruas”.

2.6 TRAÇADO URBANO

O traçado urbano começa pela definição de avenidas, ruas e caminhos para

pedestres, necessários para tornar acessíveis as diferentes partes do espaço a serem

organizadas. Segundo Mascaró (2003); “essas avenidas, ruas ou caminhos assumem

traçados e desenhos muito diferentes, conforme topografia do local, as características

do usuário e o motivo pelo qual transita nessas vias”.

2.6.1 Malha urbana fechada

22

Do ponto de vista econômico, pode se dizer que todos os traçados não

ortogonais tem custos maiores que os ortogonais e apresentam taxas de aproveitamento

menores, porque formam glebas irregulares, significando assim uma dupla perda

financeira. Seus custos são ainda superiores, porque os quilômetros de vias necessárias

para servir a uma mesma área urbana são maiores, e o perímetro dos quarteirões aumenta

na medida em que nos afastamos do quadrado. Os cruzamentos, por serem atípicos,

também terão maior superfície a ser pavimentada.

Para Mascaró (2003), quando se abandona o modelo da quadrícula ortogonal, a

quantidade de metros de vias e redes em geral, por lote servido, tem-se um custo entre

20% e 50% maior do que com malhas ortogonais.

FIGURA 8 – MALHA URBANA FECHADA ORTOGONAL

FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)

FIGURA 9 – MALHA URBANA NÃO-ORTOGONAL

FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)

23

FIGURA 10 – MALHA URBANA TRINGULAR

FONTE: MASCARÓ (2003, p.37)

2.6.2 Malha urbana aberta e semiaberta

Nessas malhas, em relação à fechada e em áreas urbanas iguais, são necessários

menos quilômetros de vias e mais lotes servidos. Em geral, a quantidade média de lotes

por hectare tem um crescimento de 17% em relação às malhas fechadas;

simultaneamente, a quantidade de área ocupada pelo sistema viário se reduz algo em

torno de 11%. No conjunto, o custo de implantação de cada lote diminui entre 20% a

25%, só por se adotar o critério de rede de malha aberta em lugar da malha fechada

convencional. As principais críticas ao sistema de malha aberta são:

a) Vias altamente vulneráveis a interrupções no serviço, para manutenção ou

por acidente;

b) Aumento dos custos de transporte para unir os diferentes pontos resultantes

de percursos maiores;

c) Dificuldade de coleta de lixo, distribuição de gás, correspondência, etc.

24

FIGURA 11 – MALHA ABERTA CONHECIDA COM ESPINHA DE PEIXE

FONTE: MASCARÓ (2003, p.38)

FIGURA 12 – MALHA URBANA COM RUAS SEM SAÍDA EM ‘T’

FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)

FIGURA 13 – MALHA ABERTA DE TRAÇADO ABERTO

FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)

25

FIGURA 14 – MALHA URBANA SEMIABERTA

FONTE: MASCARÓ (2003, p.39)

A Tabela 4 apresenta as principais diferenças entre os dois modelos:

TABELA 4 – PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE A MALHA FECHADA E A MALHA ABERTA OU SEMI-ABERTA

Aspecto considerado Traçados em quadras

quadradas ou retangulares, sem vias de penetração

Traçados com vias sem saída (espinha de peixe) ou com vias de circulação interna

(em alça ou bucle)

Custos de infraestrutura urbana

No caso de quadras quadradas o traçado é altamente anti-econômico e aumenta com o tamanho do grão. No caso de quadras retangulares ocorre o inverso.

São traçados altamente econômicos, desde que as vias sejam perfeitamente hierarquizadas e o grão a empregar seja o maior possível.

Fluência no trânsito de veículos

As distâncias são menores em traçados ortogonais. A interrupção de ruas para manutenção cria problemas fáceis de superar. A existência de grande quantidade de cruzamentos diminui a velocidade dos automóveis.

As distâncias a percorrer normalmente são maiores, porém, se produz em maior velocidade, pela existência de menor quantidades de cruzamentos. A interrupção de vias para manutenção cria problemas difíceis de solucionar

Segurança para pedestres, bicicletas e outros veículos menores e até automobilistas

O não oferece muita segurança para veículos menores e é potencialmente perigoso, já que há grande quantidade de cruzamentos sem hierarquia clara.

Apresentam um alto grau de segurança ao pedestre e especialmente às crianças, que podem brincar quase livremente nas ruas interiores.

Clareza do traçado para visitantes

O traçado em quadras é facilmente codificável, com sistemas mais rápidos ou menos evoluídos, mas de rápida e fácil compreensão.

O traçado cria sérias dificuldades para sua codificação: dificilmente fica claro, e para um visitante, pouco informado, pode tornar-se um verdadeiro labirinto.

26

Serviços: correios, entregadores a domicílio e coleta de lixo

O traçado em quadras facilita que entregadores e carteiros encontrem rapidamente os endereços. Os caminhões de coleta de lixo podem programar circuitos sem passar duas vezes no mesmo lugar.

Os serviço de correios e entregas tem dificuldade em localizar os endereços e os caminhões de lixo tem seus custos de operação incrementados, porque frequentemente são obrigados a marchar em ré.

Tipo de forma de vida que propicia

Como as ruas são predominadas por veículos, às vezes em velocidade, não criam lugares acolhedores, os vizinho não se sentem inclinados a sair ao espaço público, e o relacionamento é muito mais distante.

As ruas interiores, em especial às sem saída, fazem com que o trânsito seja bem menor, criando verdadeiros lugares, desenvolvendo uma vida comunitária muito mais intensa.

Paisagem urbana

Justamente a clara organização geométrica que facilita os correios, as coleta de lixo, leva frequentemente à espaços urbanos monótonos e pouco atrativos.

As ruas interiores, tomadas e frequentemente arborizadas a gosto dos vizinhos e a forte hierarquia das vias fazem os espaços urbanos muito mais rico, atraente e de personalidade muito mais definida.

FONTE: MASCARÓ (2003, p.44)

2.7 VIAS

Segundo dados do DENATRAN de 2014, o Brasil possui 82.060.911 veículos

motorizados. A presença maciça de veículos, na realidade atual do país, faz com que

hoje seja difícil conceber um sistema viário sem pensar nos transportes, particularmente

nos automóveis. Por outro lado, esses veículos não estão uniformemente distribuídos no

estados brasileiros; a quantidade é diretamente proporcional ao poder econômico da

população e da infraestrutura concebida.

Para Mascaró (2003); “a situação econômica de cada região impõe o uso

racional dos poucos recursos disponíveis. Se não se adequa o projeto e execução das

ruas às verdadeiras necessidades de seus usuários, se está desperdiçando os escassos

recursos ao oferecer um produto de que a população não precisa. É o caso da construção

de ruas cuja largura, perfil, declive, resistência, etc., correspondem a uma situação de

tráfego intenso quando, na realidade, sua localização será de um bairro pobre na periferia

urbana”.

27

Porém, para a realidade atual, não é possível afirmar o que Mascaró (2003)

apontou em seu livro. É necessário observar o elevado crescimento no número de

automóveis entre as famílias de baixa renda, é o que aponta um estudo do IPEA (Instituto

de Pesquisa Econômica Aplicada). De acordo com o Ipea, o cenário é de maior acesso

da população, inclusive os segmentos de menor renda, aos automóveis. “No estrato de

renda de até ¼ do salário mínimo per capita, 28% das famílias possuem carro ou moto,

sendo que nessa população há maior ocorrência de posse de motocicleta”, diz o IPEA.

De 2008 a 2012, a posse de veículos privados na camada mais pobre subiu 10

pontos percentuais. 35% das famílias abaixo da linha da pobreza (até meio salário

mínimo per capita) já usufruem de veículos privados, 12 pontos percentuais acima do

índice de 2008. Conclui-se, que seja um loteamento no meio urbano ou rural, região com

maior ou menor poder de compra, deve-se considerar o mínimo de infraestrutura para o

tráfego desses veículos, em principal automóveis e motocicletas.

Outro ponto importante é que nas pequenas cidades ou nos bairros periféricos

de uma grande cidade, as ruas não podem ser projetadas como simples canais de trânsito,

mas como uma complexa rede de espaços conectadas por vias pequenas. A largura das

ruas é determinada de acordo com sua função, com sua taxa de ocupação e do perfil

escolhido.

2.7.1 Tipos de vias

Mascaró (2003) afirma que os tipos de vias recomendadas para veículos

automotores dependem: do volume de tráfego que por elas circula; do sentido do fluxo

(unidirecional ou bidimensional); das interferências que pode trazer o tráfego

(cruzamentos, estacionamentos, garagens, etc.); da velocidade de circulação.

Segundo as Normas do DNIT – Departamento Nacional de Infraestrutura de

Transportes (2005, p.41), a rede viária urbana é dividida em três sistema específicos:

- Sistema Arterial

28

- Sistema de Vias Coletoras

- Sistema Viário Local

Para fim desse estudo, serão abordadas somente o Sistema de Vias Coletoras e

Sistema Viário Local. O Sistema Arterial, normalmente, não faz parte de um loteamento,

pela função, por não ser uma via local e sim via rápida para grandes centros urbanos.

O Sistema de Vias Coletoras tem a função de coletar o tráfego das ruas locais e

canalizá-los às vias arteriais. A coletora proporciona acesso às propriedades adjacentes,

de modo que é desejável reduzir ao mínimo o volume de tráfego direto. Este sistema

acomoda fluxos de tráfego local dentro das áreas residenciais, comerciais e industriais e

atende trechos coletores/distribuidores de alguns itinerários de ônibus. Apresenta um

tráfego de baixa velocidade, com estacionamento permitido em um ou ambos os lados

da via e, frequentemente, cruzamentos por sinais ou placas de parada obrigatória.

FIGURA 15 – VIA COLETORA SEM ESTACIONAMENTO

FONTE: MASCARÓ (2003, p.74)

29

FIGURA 16 – VIA COLETORA COM ESTACIONAMENTO PARALELO À CALÇADA

FONTE: MASCARÓ (2003, p.74)

O Sistema Viário Local é composto por vias cuja principal finalidade é dar

acesso às propriedades particulares.

FIGURA 17 – VIA LOCAL COM CALÇADA MÍNIMA

FONTE: MASCARÓ (2003, p.72)

30

FIGURA 18 – VIA LOCAL COM CALÇADA IDEAL

FONTE: MASCARÓ (2003, p.72)

2.7.2 Curvatura das vias

As vias podem ser curvadas por condicionantes paisagísticos ou topográficos,

mas os raios de curvatura devem atender a duas limitações:

a) Hierarquia da via: quanto mais importante, maior deverá ser o raio de

curvatura.

b) Implantação da infraestrutura que sempre segue em tramos retos.

FIGURA 19 – RAIO DE CURVATURAS DAS VIAS URBANAS

FONTE: MASCARÓ (2003, p.80)

31

FIGURA 20 – RAIO DE CURVATURAS DOS ENTRONCAMENTOS DE VIAS

FONTE: MASCARÓ (2003, p.79)

2.7.3 Vias e redes de infraestrutura

Além de servir como traçado para pedestres, ciclistas, automóveis e outros

meios de transporte, a via tem papel fundamental de receber e promover a continuidade

dos serviços de infraestrutura. Segundo Mascaró (2003); “atualmente, tem-se

32

consciência de que, para o bom funcionamento da rua, é necessária a organização do

trânsito, ditando normas, a instalação de sinalizações e a educação dos usuários. No

subsolo ocorre a mesma coisa, ali também há necessidade de regramento para que cada

sistema cumpra função com eficiência; caso contrário, o caos se instala e os acidentes

tenderão a se multiplicar”.

Nos dias de hoje as ruas devem comportar uma série de redes subterrâneas onde

são indispensáveis os poços de inspeção, câmaras de operação, bocas-de-lobo e outros

elementos necessários para colocar em comunicação direta esse plano com a superfície.

Essas comunicações que terminam em tampas de ferro ou de concreto, em grades de

tamanhos e larguras variáveis multiplicam-se dia-a-dia, aumentado os pontos de fácil

deterioração dos pavimentos, obstruindo umas às outras, criando um engarrafamento do

subsolo urbano.

FIGURA 21 – CAMADAS DA VIA, REDES DE INFRAESTRUTURA E REDES AÉREA (ENERGIA ELÉTRICA)

FONTE: TAMBORÉ BAURU, disponível em: http://www.tamborebauru.com.br/

33

2.8 DECLIVIDADE DAS RUAS PARA VEÍCULOS

O perfil longitudinal de uma via deve procurar acompanhar, dentro do possível,

a topografia local. O movimento de terra, com seus cortes e aterros, é um dos itens mais

caros das pavimentações. Quando há certo volume de terra a ser trabalhado, além de

caro, a via ficará desnivelada em relação às residências construídas nos lotes laterais, o

que tornará incômoda e onerosa sua construção. Cortes e aterros em vias urbanas

deverão ser um recurso utilizado só em casos onde não exista outra alternativa.

Como toda via urbana deve permitir o escoamento das águas da chuva de forma

superficial, ela deve possuir uma declividade mínima. Por outro lado, declividade

exageradas produzem erosão. Ainda, as que ficam acima de 5% dificultam o tráfego de

veículos, por isso que declives acentuados só são admissíveis em vias secundárias.

Na Tabela 5, retirada do livro Loteamentos Urbanos de Juan Luís Mascaró

(2003), o autor faz as recomendações das declividades máxima e mínimas.

TABELA 5 – DECLIVIDADES LONGITUDINAIS DAS VIAS QUE ASSEGURAM O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS SEM PRODUZIR EROSÃO NO PAVIMENTO

Tipo de pavimento Mínima Máxima Concreto de cimento moldado “in loco” e acabado com cuidado

0,3% a 0,4% 10% a 20%

Asfalto com guias e sarjetas pré-moldadas 0,4% a 0,5% 10% a 20% Blocos articulados de concreto ou paralelepípedos regulares

0,5% a 0,6% 8% a 12%

Pedra irregular acomodada à mão 0,6% a 0,8% 8% a 12% Pedrisco sem penetrar 0,6%¨a 0,8% 6% a 8%

FONTE: MASCARÓ (2003, p.105)

2.9 SISTEMAS PLUVIAIS

O sistema de drenagem de águas pluviais constitui-se basicamente de duas

partes:

34

a) Vias pavimentadas, incluindo as guias e sarjetas; as ruas pavimentadas tem

capacidade de vazão que permite a condução das águas e que deve ser

aproveitada.

b) Rede de tubulações e seus sistemas de captação.

Os elementos das vias que participam da drenagem de águas pluviais são: o

meio fio, as sarjetas e os sarjetões (entre o leito carroçável e o passeio).

2.9.1 Meios-fios

Os meios-fios são elementos utilizados entre o passeio e o leito carroçável. São

dispostos paralelamente ao eixo da rua e construídos geralmente de pedra ou concreto

pré-moldado, formando um conjunto com as sarjetas. Recomenda-se a altura do meio

fio de aproximadamente 15 cm em relação ao nível superior da sarjeta.

2.9.2 Sarjetas

As sarjetas são faixas do leito das vias, situadas junto ao meio-fio, executadas

geralmente em concreto moldado “in loco” ou pré-moldadas. Formam, com o meio-fio,

canais triangulares cuja finalidade é receber e dirigir as águas pluviais para o sistema de

captação.

FIGURA 22 – SARJETAS E MEIO-FIO

FONTE: PINI, disponível em: http://simob.pini.com.br/EstimadorPreview.aspx?pac=4&opcao=60

35

2.9.3 Sarjetões

Os sarjetões são calhas geralmente construídas do mesmo material das sarjetas

e em forma de “V”. Situam-se nos cruzamentos das vias e tem a função de dirigir o fluxo

de águas no cruzamento.

FIGURA 23 – SARJETÕES

FONTE: REVISTA PINI (Edição 6 - 08/2011), disponível em: http://infraestruturaurbana.pini.com.br/

solucoes-tecnicas/6/1-sarjetoes-de-concreto-armado-227269-1.aspx

2.9.4 Bocas-de-lobo

As bocas-de-lobo são caixas de captação das águas, colocadas ao longo das

sarjetas. Tem a função de captar as águas pluviais de escoamento superficial e conduzi-

las ao interior das galerias. Normalmente, são localizadas perto dos cruzamentos das

vias a montante das faixas de pedestres, ou em pontos intermediários quando a

capacidade do conjunto meio-fio-sarjeta está esgotado.

O espaçamento entre pares de bocas-de-lobo, uma em cada lado da via, depende

das condições locais: declividade da via e intensidade da chuva. Geralmente um par de

bocas-de-lobo atende de 300m² a 800m² de via, o que, para dimensões usuais de quadras,

36

representa um espaçamento de 40 a 100 metros entre duas bocas-de-lobo consecutivas

que devem se repetir no outro lado da via.

Na medida em que as bocas de captação são colocadas mais espaçadas, o

alagamento na via, em dias de chuva, dificultando assim o deslocamento de pedestres e

veículos. No seu livro, Mascaró (2003) recomenda a colocação de um par de bocas-de-

lobo antes da faixa de pedestres para evitar esses alagamentos.

FIGURA 24 – BOCA-DE-LOBO

FONTE: AM PRÉ MOLDADOS, disponível em : http://www.ampremoldados.com.br/site/boca.swf

2.9.5 Condutos de ligação

Condutos de ligação são dutos que captam as águas em uma boca-de-lobo e as

conduzem a uma caixa de ligação, a um poço de visita, ou ainda a outra boca-de-lobo.

37

2.9.6 Caixas de ligação

As caixas de ligação tem por função unir os condutos de ligação às galerias ou

ainda, conectar os próprios condutos de ligação para reuni-los em um único, não tendo

entrada para limpeza.

FIGURA 25 – CONDUTOS E CAIXAS DE LIGAÇÃO

FONTE: PREFEITURA DE ITU, disponível em: http://www.itu.sp.gov.br/empresas/?id=942&area=5

2.9.7 Poços de visita

Os poços de visita são elementos do sistema de drenagem que possibilitam o

acesso aos condutos para limpeza e inspeção. São necessários quando há mudança de

direção ou declividade na galeria, nas junções de galerias, nas extremidade de montante.

Segundo a NBR 9649/1986 no item 5.2.5, o Poço de visita (PV) deve ser

obrigatoriamente usado nos seguintes casos:

a) na reunião de mais de dois trechos ao coletor;

38

b) na reunião que exige colocação de tubo de queda;

c) nas extremidades de sifões invertidos e passagens forçadas;

d) em outros casos quando a profundidade for maior ou igual a 3,00 m.

As paredes são executas geralmente em tijolo ou concreto, e o fundo em

concreto. Os tampões dos poços (aqueles visíveis no pavimento) podem ser de ferro

fundido ou concreto, sendo este último indicado apenas quando o tráfego é menos

intenso. Para grandes profundidades, os poços de visita devem ter chaminé. A sua altura

mínima é de 2,00m e seu diâmetro geralmente é de 0,60m. O espaçamento entre dois

poços de visita consecutivos não deve exceder 100m. Quando a tubulação tiver um

diâmetro que impossibilite visitá-la ou a velocidade da água for reduzida, a distância é,

então, definida pelas dimensões da hastes de limpeza da mesma.

FIGURA 26 – POÇOS DE VISITA

FONTE: PREFEITURA DE MOGI DAS CRUZES, disponível em: http://www.mogidascruzes.sp.gov.

br/comunicacao/noticia.php?id=3492

39

2.9.8 Galerias

As galerias são canalizações destinadas a receber as águas pluviais captadas na

superfície e encaminhá-las ao seu destino final. Normalmente são localizadas na rua, no

eixo ou a um terço da largura da rua. Estas tubulações devem ter um recobrimento

mínimo de 1,00m não sendo necessário seu dimensionamento estrutural para tal

profundidade. As galerias mais utilizadas são de concreto pré-fabricado com seção

circular e seus diâmetros variam entre 400mm e 1500mm, sendo o mínimo admissível

de 400mm, que corresponde a maioria das tubulações das cidades. As galerias são

dimensionadas considerando escoamento livre (sem pressão), e sua capacidade é

estabelecida para que a seção plena, em regime de escoamento, não ocupe mais do que

90% da seção do tubo.

Mascaró (2003) aponta que as tubulações não representam em geral, a maior

parcela do custo total de implantação da rede. Para o autor, os tubos de 400mm de

diâmetro tem um custo inferior a 40% do custo total do tubo colocado, crescendo

progressivamente essa participação com o aumento do diâmetro, podendo chegar a cerca

de 73% do custo total para tubulações com diâmetro de 1500mm.

FIGURA 27 – GALERIAS

FONTE: REVISTA PINI (Edição 19 - 10/2012), disponível em: http://infraestruturaurbana.pini.

com.br/solucoes-tecnicas/19/artigo267611-3.aspx

40

2.10 PLANO DE GERENCIAMENTO DE RESÍDUOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL (PGRCC)

O Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil (PGRCC) é de

fundamental importância ambiental e financeira no sentido de que os referidos resíduos

retornem para a obra em substituição a novas matérias-primas que seriam extraídas do

meio ambiente. Trata-se de uma atividade que deve ser prioritariamente realizada no

próprio canteiro, mas que pode também se executar fora do mesmo.

No âmbito federal, esse plano é regido pela Resolução N°307 do CONAMA

(Conselho Nacional do Meio Ambiente), que estabelece e determina a execução de um

PLANO INTEGRADO DE GERENCIAMENTO DE RCC, cabendo aos Municípios e

Distrito Federal, buscar soluções para o gerenciamento dos pequenos volumes de

resíduos, bem como com o disciplinamento da ação dos agentes envolvidos com os

grandes volumes. Este plano deve contemplar o PROGRAMA MUNICIPAL DE

GERENCIAMENTO DE RCC – PMG/RCC e os PROJETOS DE GERENCIAMENTO

DE RCC – PG/RCC. O CONAMA também estabelece uma classificação específica para

esses RCC que estão organizados na tabela 6.

TABELA 6 – CLASSIFICAÇÃO DOS RCC SEGUNDO A RESOLUÇÃO 307/2002 - CONAMA Tipos de

RCC Definição Exemplos Destinações

Classe A Resíduos reutilizáveis ou recicláveis como agregados

Resíduos de pavimentação, solo, materiais cerâmicos, revestimentos, pré-moldados, etc.

Reutilização ou reciclagem

Classe B Resíduos recicláveis para outras destinações

Plástico, papel, metal, vidros, madeiras e outros.

Reutilização ou reciclagem

Classe C

Resíduos para o quais não foram há tecnologias ou aplicações economicamente viáveis que permitam a sua reciclagem/ recuperação

Produtos oriundos do gesso

Armazenamento, transporte e destinação final conforme normas técnicas específicas.

Classe D São os resíduos perigosos oriundos do processo de construção

tintas, solventes, óleos, reformas e reparos de clínicas radiológicas, instalações industriais e outros

Armazenamento, transporte e destinação final conforme normas técnicas específicas.

FONTE: RESOLUÇÃO 307/2002 – CONAMA – Disponível em: http://www.mma.gov.br/

41

3. MATERIAIS E METODOLOGIA

3.1 DADOS PRELIMINARES DO LOTEAMENTO

O objeto em estudo é um loteamento residencial e comercial localizado no

município de Fazenda Rio Grande, com 130 lotes de no mínimo 450 m², que equivalem

a 363 frações (desmembramento) com dimensões de 6,0 m X 25 m, em Fazenda Rio

Grande, seguindo o plano diretor do município. Esse loteamento está dentro da zona

ZR-2, apresentado na Tabela 1, Zona Residencial 2 (construção de até dois pavimentos).

O loteamento será projetado com uma Via Coletora com largura de 20 m e as

demais como Via Local com largura de 14 m. Será destinada uma área de 22.600,00 m²

para Reserva Legal que equivale a 20,13 % da área total do terreno que é de 112.260,43

m², dentro do mínimo exigido na lei descrita no ítem 2.1.

Outra área importante a se considerar é a destinada ao município. O parágrafo

1° do artigo 8° da Lei Complementar 8/2006 de 15 de Setembro de 2006 do munícipio

de Fazenda Rio Grande, prevê o equivalente a 10% da área líquida do loteamento, ou

seja, da área dos lotes que deverá ser destinada ao poder municipal para futuras

implantações e prestação de serviços públicos à comunidade. Há também, um mínimo

de 35 % da área total do loteamento que deverá ser a soma das áreas de infraestrutura

urbana e da área destinada ao município. Abaixo é apresentado uma tabela com as

divisões.

TABELA 7 – DIVISÃO DO TERRENO

ÁREA EQUIVALÊNCIA FIM TOTAL MÍNIMO

22.600,00 m² 112.206,43 m² Reserva Legal 20,13 % 20 %

54.450,00 m² 112.206,43 m² Lotes líquidos 44,45 % 0 < %lotes < 45

6.262,27 m² 54.450,00 m² Área do município 11,50 % 10 %

28.894,16 m² 112.206,43 m² Infraestrutura 25,75 % -

35.156,43 m² 89.606,43 m² Infraestrutura + área do município

39,23 % 35 %

6,0 x 25,0 m 450,00 m² Fração do lote 150,00 m² 144,00 m² FONTE: AUTOR

42

3.2 ANTEPROJETO

Como o loteamento em estudo encontra-se em fase inicial de implantação e seu

objetivo é justamente definir a viabilidade, grande parte dos projetos ainda estão em

andamento, sendo um desses, o projeto arquitetônico, onde há somente um anteprojeto

contendo a divisão dos lotes e suas frações dentro da área prevista. Nesse anteprojeto já

estão estabelecidos as áreas dos lotes, das frações, das vias e de reserva legal.

FIGURA 28 – PRIMEIRO ANTEPROJETO

FONTE: AUTOR

43

3.3 PLANTA TOPOGRÁFICA E PLANIALTIMÉTRICA

Obter a planta topográfica e planialtimétrica é o primeiro passo para a

regularização do loteamento e obtenção da Certidão de Anuência Municipal, através de

requerimento protocolado na prefeitura do município, dirigido ao órgão competente na

área de uso e ocupação do solo, geralmente a Secretaria de Planejamento.

FIGURA 29 – LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO

FONTE: AUTOR

44

O futuro empreendedor deve considerar um estudo planialtimétrico junto com

o topográfico, evitando assim o retrabalho na definição desses projetos. Este

levantamento é acompanhado pela ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e

deverá observar principalmente a locação da infraestrutura no entorno quanto as galerias

de águas pluviais. Servirá também para obter o perfil do terreno quanto as cotas de

níveis, fundamental para a definição das declividades nas vias, para cálculos e projetos

da futura implantação das redes de água, esgoto, galerias pluviais e pavimentações.

FIGURA 30 – ANTEPROJETO FINAL PARA CONSULTA PRÉVIA

FONTE: AUTOR

45

3.4 METODOLOGIA

A metodologia desse trabalho consistirá em:

a) analisar os processos necessários para liberação do loteamento junto aos

órgão competentes;

b) buscar em bibliografias processos gerais, e nas leis federais, estaduais e

municipais, os processos da região em estudo;

c) determinar a viabilidade técnica e econômica;

d) prever a rentabilidade em 36 meses, tempo previsto para conclusão e

vendas.

3.5 ORGANOGRAMA

O organograma apresentado neste trabalho referem-se aos processos

necessários para aprovação nos órgão competentes (Prefeitura, COMEC, IAP, etc).

Conhecer previamente o caminho para o registro do imóvel é um passo importante para

engenheiros, arquitetos e empreendedores, uma vez que existem diversas legislações no

âmbito municipal, metropolitano, estadual e federal.

3.5.1 Documentação do imóvel

Através de uma cópia atualizada da matrícula do terreno retirada no Cartório de

Registro de Imóveis da Comarca do Município, comprova-se a legitimidade do atual

proprietário, bem como se existe alguma negativa que impeça o imóvel de ser loteado

e/ou subdividido. É necessário também, verificar a situação dela e do seu atual

proprietário quanto à débitos na Receita Federal, Estadual e Municipal, relativos ao CPF

do proprietário e a matrícula do Imóvel, para não iniciar de forma que não possa

concluir.

46

3.5.2 Certidão de Anuência Municipal

Com a documentação do imóvel pronto, faz-se um requerimento protocolado na

Prefeitura Municipal, dirigido ao órgão competente na área de uso e ocupação do solo,

geralmente a Secretaria de Planejamento que dá o seu parecer através de uma Certidão

de Anuência Municipal, deferindo ou indeferindo quanto às leis de uso e ocupação do

solo, pertinentes a área em questão.

3.5.3 Consulta Prévia, Licença Prévia e Licença de Implantação

Para municípios da região metropolitana de Curitiba, a Consulta Prévia é um

processo em que a prefeitura envia a Certidão de Anuência Municipal, croqui (ante-

projeto) e a matrícula do imóvel à COMEC (Coordenação da Região Metropolitana de

Curitiba), que devolve à prefeitura em caso de alguma inobservância, ou em caso de um

parecer favorável, emite uma Certidão de Consulta Prévia.

A partir do momento em que a prefeitura recebe a Consulta Prévia e o projeto

arquitetônico finalizado, ela envia esses documentos ao órgão fiscalizador ambiental,

que no estado do Paraná é o IAP (Instituto Ambiental do Paraná) que emite a Licença

Prévia. Nessa licença estão todas as exigências do IAP sobre a escolha da área de

Reserva Técnica, cursos d’água e vegetação nativa. Quando todas exigências estiverem

atendidas, o IAP emite a Licença de Implantação, ou seja, do ponto de vista ambiental

o loteamento está aprovado.

Após a Licença de Implantação, os documentos retornam a COMEC, que emite

a Certidão de Anuência Prévia e a prefeitura emite o Termo de Aprovação, ou seja, a

partir desse ponto o loteamento está devidamente aprovado e pronto para o Registro do

Imóvel, dentro das leis municipais e estaduais. A figura 31 apresenta um organograma

dos processos aqui descritos:

47

FIGURA 31 – ORGANOGRAMA PARA APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO

FONTE: AUTOR

48

4. RESULTADOS E DISCUSSÃO

4.1 AMBIENTAL

A escolha da área de Reserva Técnica Legal, foi baseado em critérios técnicos.

Por essa razão, foi escolhido a área de maior depressão do loteamento. Essa área úmida

(banhado) é estratégica em tempos de grande precipitação, pois caso a drenagem da

infraestrutura não seja suficiente, a água seguirá o caminho mais próximo por gravidade,

sendo absorvida pelo banhado que irá conduzir o volume excedente até o rio Iguaçu,

distante aproximadamente 1650 metros do terreno.

Na terraplanagem não haverá “bota fora” nem “empréstimo” de terra, ou seja, o

volume dos cortes serão utilizados como aterro para nivelar o terreno. Assim o Plano de

Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil, ficará somente por conta dos resíduos

de infraestrutura. Serão três classe:

• Classe A (concreto, quebras de manilhas e meio-fios, etc.);

• Classe B (restos de madeiras de caixarias, vigotas e saibros (etc.);

• Classe D (Concreto Asfáltico Usinado a Quente).

Outro ponto importante observado, são as Araucárias (Araucária Angustifólia)

mais conhecida como “Pinheiro-do-Paraná”. Essas árvores são nativas e de preservação

permanente, portanto proibido o seu corte. O IAP é órgão responsável por fiscalizar a

exploração dessa árvore e o procedimento de corte está regulamentado pela Portaria IAP

N° 63/2006, que estabelece no Art. 2°; “Somente poderá ser emitida Informação de

Corte, para o corte de Araucária angustifólia (Pinheiro do Paraná) quando as árvores

apresentarem alinhamentos (espaçamentos) definidos”, ou seja, não faz parte de uma

vegetação nativa e sim reflorestamento. No terreno em estudo há 9 árvores do tipo

Araucária Angustifólia, mas todas alinhadas e espaçadas 3 metros uma da outra. Isso

quer dizer que mesmo se tratando de uma vegetação nativa, seria permitido o seu corte

por estar dentro do exigido pelo IAP. A figura 32 apresenta uma imagem do plantio.

49

FIGURA 32 – ARAUCÁRIAS ALINHADAS NO TERRENO EM ESTUDO

FONTE: AUTOR

4.2 SISTEMA VIÁRIO

FIGURA 33 – VIA LOCAL DO LOTEAMENTO

3,50 m 3,50 m 3,50 m 3,50 m

50

O loteamento ficará com seis vias locais, medindo 14 metros de largura e uma

via coletora com 20 metros de largura que segue o meio físico, ou seja, a infraestrutura

que já havia no local.

FIGURA 34 – VIA COLETORA DO LOTEAMENTO

FONTE: AUTOR

4.3 RENTABILIDADE

A previsão de retorno é chave fundamental para qualquer tomada de decisão no

que tange à investimentos dessa grandeza. Por isso, é papel do engenheiro e também do

empreendedor, prever todos os custos que um loteamento pode gerar, desde a aquisição

do terreno, custos de projetos e tramitações, infraestrutura, manutenção e venda.

Para aquisição do terreno, foram feitas consultas imobiliárias na vizinhança

chegando a um valor de aproximadamente R$ 50,00 m². Outro custo a ser previsto é o

de projetos. Antes mesmo de iniciar o planejamento é necessário um projeto topográfico,

seguido do arquitetônico, saneamento, drenagem, iluminação, etc. Após a finalização

dos serviços e até o prazo previsto para o término das vendas, existe o custos de

operação, como por exemplo, sala de vendas, luz, água, internet, telefone, IPTU,

funcionários para manter o loteamento com visibilidade, etc. Há também o custo da

4,00 m 6,00 m 6,00 m 4,00 m

51

venda, como por exemplo, impostos e comissão do corretor. A tabela 8 apresenta uma

previsão de custos.

TABELA 8 – PLANILHA DE CUSTOS

VALOR DO IMÓVEL

ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$

Terreno 50,00 m² 112206,43 5.610.321,50

INFRAESTRUTURA

ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$

Topografia 5.000,00 1 5.000,00 Projeto Arquitetônico + trâmites legais (aprovação junto aos órgãos)

104.300,00 1 104.300,00

Iluminação 800,00 lote 363 209.400,00

Terraplanagem – Limpeza da área 0,90 m² 66.800 60.120,00

Terraplanagem – Escavação 8,60 m³ 29.500 253.700,00

Terraplanagem – Compactação 2,80 m³ 22.692 63.537,60

Drenagem – Escavação de valas 9,80 m³ 2.610 25.578,00

Drenagem – Tubulações φ 40 59,18 m 1.433 84.804,94

Drenagem – Tubulações φ 60 96,00 m 444 42.624,00

Drenagem – Tubulações φ 120 380,00 m 212 80.560,00

Drenagem – Caixa de ligação φ 40 290 un. 25 7.250,00

Drenagem – Caixa de ligação φ 60 360 un. 15 5.400,00

Drenagem – Caixa de ligação φ 100 550 un. 4 2.200,00

Drenagem – Caixa de ligação φ 120 650 un. 4 2.600,00

Drenagem – Caixa de captação φ 40 416 un. 110 45.760,00

Drenagem – Caixa poço de visita 650 un. 6 3.900,00

Drenagem – Reaterro dos tubos 6,20 m³ 1.567 9.715,40 Pavimentação – Regularização e compactação do sub-leito

3,20 m² 15.992 51.174,40

Pavimentação – Reforço do sub-leito com saibro

62,80 m³ 4.478 281.218,40

Pavimentação – Sub-base com brita 4A

84,00 m³ 2.772 232.848,00

Pavimentação – Base com brita graduada

92,50 m³ 2.047 189.347,50

Pavimentação – Pintura de ligação 3,50 m² 14.216 49.756,00

Pavimentação – C.B.U.Q 31,50 m² 14.216 447.804,00

Pavimentação – Meio fio 42,50 m 3.650 155.125,00 Rede para abastecimento de água tratada

41,00 m 3.240 132.840,00

Rede para coleta de esgoto 98,00 m 3.300 323.400,00

Serviços topográficos 1 1 23.500,00

Mobilização e desmobilização 1 1 25.700,00

52

Plano de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos da Construção Civil (PGRCC)

1 1 1.500,00

MANUTENÇÃO

ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$

Aluguel Container (sala de vendas) 1.200,00 mês 36 43.200,00

Funcionário (salário + encargos) 2.500,00 mês 36 90.000,00

Luz, água, internet, limpeza 750,00 mês 36 27.000,00

IPTU 1° Ano (100% dos lotes) 150,00 lote 363 54.450,00

IPTU 2° Ano (70% dos lotes) 150,00 lote 254 38.100,00

IPTU 3° Ano (30% dos lotes) 150,00 lote 109 16.350,00

CUSTO DE VENDAS

ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$

Imposto 1° Ano (5,93% da venda) 4.050,00 lote 109 441.450,00

Imposto 2° Ano (5,93% da venda) 4.500,00 lote 145 652.500,00

Imposto 3° Ano (5,93% da venda) 4.950,00 lote 109 539.550,00 Corretor Imobiliário 1° Ano (4% da venda)

2.700,00 lote 109 294.300,00

Corretor Imobiliário 2° Ano (4% da venda)

3.000,00 lote 145 435.000,00

Corretor Imobiliário 3° Ano (4% da venda)

3.300,00 lote 109 359.700,00

TOTAL 11.522.584,74 FONTE: AUTOR

A previsão de venda dos lotes prontos é de 30% no primeiro ano que

correspondem a 109 lotes no valor de R$ 450,00 o metro quadrado. No segundo ano

tem-se uma previsão de venda de 40% dos lotes, que representam 145 lotes no valor de

R$ 500,00 o metro quadrado. No último ano a previsão é de 30% das vendas com valor

de R$ 550,00 o metro quadrado.

TABELA 9 – ESTIMATIVA DE VENDAS

VALOR DE VENDA

ÍTEM UNITÁRIO R$ QUANTIDADE SUBTOTAL R$

30% dos lotes (R$ 450,00 m²) 67.500,00 lote 109 7.357.500,00

40% dos lotes (R$ 500,00 m²) 75.000,00 lote 145 10.875.000,00

30% dos lotes (R$ 550,00 m²) 82.500,00 lote 109 8.992.500,00

TOTAL 27.225.000,00 FONTE: AUTOR

53

FONTE: AUTOR

R$ 5.610.321,50

R$ 134.300,00

R$ 2.462.963,24

R$ 269.100,00

R$ 1.633.500,00

R$ 1.089.000,00

R$ 15.702.415,26

GRÁFICO 1 - RENTABILIDADE

Terreno Projetos Infrestrutura Manutenção Impostos Corretor Lucro

54

5. CONCLUSÃO

Qualquer ideia de investimento deve possuir como ponto inicial, um tripé de

sustentabilidade que engloba três grandes eixos: econômico, ambiental e social. Partindo

desse modelo, e atendendo aos três requisitos simultaneamente, é possível identificar a

viabilidade de um projeto.

Para o eixo ambiental, esse estudo demonstrou-se viável, uma vez que o terreno

não possui cursos d’água, houve uma disponibilidade de Reserva Técnica Legal

objetivando manter o mínimo de preservação da vegetação nativa, e as árvores que são

de preservação permanente, como os Pinheiros-do-Paraná, ficou demonstrado ser fruto

de reflorestamento. É importante ressaltar, que não é suficiente seguir as normas

ambientais para ser sustentável, assim faz-se por imposição e não por um modelo

sustentável. Portanto, seria oportuno estudar possibilidades urbanísticas que

preservassem essas árvores no loteamento.

A implantação de loteamentos em qualquer região, contribui significativamente

para o desenvolvimento urbano de uma cidade. Sendo assim, para o requisito social, o

projeto por si só atende de maneira satisfatória, uma vez que está contribuindo para a

diminuição do déficit habitacional. Além disso, haverá uma grande demanda de mão de

obra, geração de empregos diretos e indiretos, que serão absorvidos pela própria região.

Não é possível pensar em sustentabilidade sem retorno econômico, a rigor, esse

é o primeiro requisito a ponderar. A partir dos resultados apresentados, percebe-se uma

rentabilidade considerável num curto espaço de tempo, aproximadamente 136% de

lucro. Esses resultados preliminares mostram o quão promissor e rentável é esse campo

de atuação. Em obras de edifícios, por exemplo, o empreendedor trabalha com margem

de lucro variando entre 20% e 30%.

O objetivo desse trabalho foi de apresentar os processos para implantação de

um loteamento, procurando oferecer subsídios para os profissionais envolvidos no

assunto, facilitando desta forma, através de um manual simplificado, todo o processo

envolvendo a aprovação de loteamentos urbanos.

55

6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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de esgoto sanitário, NBR 9649/1986.

DENATRAN/2014. Frota de veículos, por tipo e com placa, segundo as Grandes

Regiões e Unidades da Federação - JAN/2014. Disponível em:

<http://www.denatran.gov.br/frota2014.htm>. Acesso em: 01 Set. 2015.

DNIT/2005. Manual de Conservação Rodoviária -IPR710/2005. Disponível em:

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Acesso em: 1 Set. 2015.

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56

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Setembro de 2006. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/plano-de-

zoneamento-uso-e-ocupacao-do-solo-fazenda-rio-grande-pr>. Acesso em: 26

Ago. 2015.

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dispoe-sobre-o-parcelamento-do-solo-para-fins-urbanos-no-municipio-de-

fazenda-rio-grande-e-da-outras-providencias>. Acesso em: 30 Set. 2015.

MASCARÓ, Juan Luis. Loteamentos Urbanos – 1° Edição. Porto Alegre, 2003.

PEJON, O. J.; ZUQUETTE, L. V. Cartografia Geotécnica e Geoambiental – 1°

Edição. São Carlos, 2004.

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Resolução CONAMA N° 307, de 5 de Julho de 2002. Disponível em:

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