USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

ASPECTOSREGISTRAISMarcelodeRezendeC.M.Couto

12denovembrode2015

1

Ø  ROMA(Leidas12Tábuas)450a.CØ  usucapioØ  2 anos exFnguia a responsabilidade do

transmitente

Ø  PROPRIEDADEQUIRITÁRIAØ  Transferidapelamancipa+o(formalismo)

Ø  5testemunhas+porta-balança+fórmula

Ø  Somentecidadãosromanos

Origem

2

Ø  PROPRIEDADEBONITÁRIAOUPRETORIANAØ  QuasepropriedadeØ  TransmiFdapelatradição(real,ficta,simbólica,

brevimanu,cons+tutopossessorio)Ø  Protegidapela‘açãopubliciana’Ø  USUCAPIÃOEM2ANOS

Ø  SanavaovíciodaausênciadeformalidadeØ  SanavaovíciodavendaanondominoØ  TransformavaapropriedadepretorianaemquiritáriaØ  Exigia-sejustobtuloeboa-fé

Origem

3

Ø  PRAESCRIPTIO(204a.C)Ø  ExceçãofundadanotempoØ  NeutralizadaapretensãoreivindicatóriaØ  Nãoseexigiajusto?tulo(masjustacausadeposse)Ø  Exigia-seboa-fé:neminemlaedere(nãolesaroutrem)Ø  Prazolongo:20anos(presentes)/30anos(ausentes)Ø  Nãogeravabtulodepropriedade(defesaprocessual)

Origem

4

Ø  ImperadorJusFniano(Sec.VId.C.)Ø  TradiçãocomoformadetransmissãoØ  UnificououinsFtutos

Ø  USUCAPIOparabensmóveisØ  PRAESCRIPTIOparabensimóveis

Ø  PRAESCRIPTIOLONGITEMPORISØ  Justobtuloeboa-féØ  20anos(presentes)/30anos(ausentes)

Ø  PRAESCRIPTIOLONGISSIMITEMPORISØ  30anos,semjustobtulo(mascomboa-fé)

Origem

5

Ø  DUPLAFORMALIDADEØ  ESCRITURAPÚBLICA*Ø  REGISTRO*

*SITUAÇÕESDEINFORMALIDADE

Ø  TRANSMISSÃODAPOSSE:Ø  TRADIÇÃO

TRANSMISSÃODAPROPRIEDADE

6

Ø  SITUAÇÕESDEINFORMALIDADEØ  VÍCIODEFORMA

Ø  ContratoparFcular/recibo/procuraçãopúblicaØ  VÍCIODETITULARIDADE

Ø  AlienaçãoanondominoØ  PROBLEMASREGISTRAIS

Ø  ConFnuidade/EspecialidadesubjeFvaØ  EspecialidadeobjeFvaØ  Legalidade...

Ø  AUSÊNCIADEMATRÍCULA(outranscrição)

TRANSMISSÃODAPROPRIEDADE

7

v PROPRIEDADEFORMALv  RELAÇÃOEXTERNACOMACOLETIVIDADEv  DIREITODEREIVINDICARv  OPONIBILIDADEERGAOMNES

v PROPRIEDADESUBSTANCIALOUDOMÍNIOv  RELAÇÃOINTERNACOMACOISAv  FACULDADESDEUSAR,GOZAREDISPORv  EXERCIDAATRAVÉSDAPOSSE

PROPRIEDADEXDOMINIO

8

v  PROPRIEDADEFORMALv  SÓSEADQUIREPELOREGISTROv  EMRAZÃODEUMTÍTULOv  QUE INSTRUMENTALIZA UMA DAS FORMAS DE

AQUISIÇÃO:v  ALIENAÇÃO/HERANÇA/ACESSÃO/USUCAPIÃO/CASAMENTO

v  POSSEv  TRANSMISSÃOPORTRADIÇÃO/HERANÇA

v  POSSECIVILv  AQUISIÇÃOORIGINÁRIA(OCUPAÇÃO–INVASÃO)

v  POSSENATURAL

PROPRIEDADEXPOSSE

9

10

DIREITOREALDEPROPRIEDADE

DOMÍNIO(FACULDADES)

USAR

GOZAR

DISPOR

LOCAÇÃO

USUFRUTO

ALIENAÇÃO

PROPRIEDADEPLENA DIREITOOBRIGACIONAL(efeitosinterpartes)

DIREITOREAL(efeitosergaomnes)

ATOOUNEGÓCIOJURÍDICO REGISTRO

ATRIB.DEEFEITOSREAIS

CONST.DIREITOREAL

TRANSF.DAPROPRIEDADE

FORMAL

v PROPRIEDADEFORMALv  ESVAZIADAv  SEMQUALQUERAÇÃOCONTRAOPOSSUIDOROU

TITULARDODOMÍNIO

v PROPRIEDADESUBSTANCIALOUDOMINIALv  FACULDADESDEUSAR,GOZAR,DISPORv  POSSE

PROPRIEDADESEGREGADA

11

v TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DEVE SERVISTACOMOUMPROCESSOv  SÉRIEDEATOSQUESEASSENTAMNOANTERIORv  FINALIDADEÉOREGISTRO

PROCESSODETRANSMISSÃO

12

ATOJURÍDICO TÍTULO REGISTRO

Ø  CONCEITO:Ø  RECONHECIMENTO DA TITULARIDADE

DOMINIALØ  ATRIBUIÇÃODETÍTULOAPTOAMODIFICARA

PROPRIEDADE FORMAL PARAQUEM EXERCE(POSSUI) O DOMÍNIO POR CERTO LAPSOTEMPORAL.

USUCAPIÃO

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Ø  EFEITOSDOTEMPONASRELAÇÕESJURÍDICASØ  SANEARFALHASDOPROCESSODETRANSMISSÃOØ  ESTABILIZAÇÃODASSITUAÇÕESJURÍDICAS

Ø  QUEBRADEPARADIGMASv USUCAPIÃOVISAATITULAÇÃOv ATOSNULOSPODEMSERCONVALIDADOS?

v  (Art.169.Onegóciojurídiconulonãoésuscebveldeconfirmação,nemconvalescepelodecursodotempo.)

v  CANCELAMENTODOSÔNUSEGRAVAMES

USUCAPIÃO

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•  POSSE CIVIL: A posse tem base na propriedade,emcontratoouemoutrodireitoreal,ouseja,emumarelaçãojurídica.

•  EXERCÍCIODODIREITODOMINIAL

•  POSSE NATURAL: A posse não tem por basenenhumarelaçãojurídica.

•  Comausucapiãoconsptui-seodireitodominial•  Possenaturaltambémpodesofrerdesdobramento.

(EstesconceitospodemserencontradosnoResp537.363/RS)

USUCAPIÃO

15

16

INVASÃO

CONTRATO

DIREITOREAL

SUCESSÃO

ORIGINÁRIA

DERIVADA

DERIVADA

CAUSA FORMADEAQUISIÇÃO COMPROVAÇÃO

ATOSEXTERNOS

Instrumentoescrito

Cerpdãoimobiliária

DERIVADACerpdãodeóbito

+outrosdocumentos

POSSENATURAL

POSSECIVIL

TODASASPOSSES

Ø  JusFficaoexercíciodaposseØ  ConformaseuexercícioØ  Instrumentalizaoatojurídico

Ø  POSSEEXERCIDAEMRAZÃODEUMTÍTULOÉPORELELIMITADA

TÍTULO

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Ø  FORMADERIVADADEAQUISIÇÃOØ  POSSE ORIGINOU DE RELAÇÃO JURÍDICA COM O

TITULARREGISTRALØ  “NÃOSETRANSMITEMAISDOQUETEM”

Ø  FORMAORIGINÁRIADEAQUISIÇÃOØ  POSSE SEM VINCULAÇÃO JURÍDICA COMO TITULAR

REGISTRALØ  CONTEÚDODONOVODIREITOPODESEROMESMO

DOANTERIOR

USUCAPIÃO

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É possível a “mesmeidade do conteúdo dodireito semmesmeidade do direito”, de formaque“aaquisiçãopodeseroriginária,adespeitode ser o mesmo o conteúdo do direito quepertenciaaoutro”.

(PONTESDEMIRANDA,tomoV,§512,item2)

USUCAPIÃO

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Ø  Posseemrazãodeumbtuloü Títulovinculaaposse

ü  Ônus e restrições nele constantes serãopreservados

ü  Nãoseadquirecontrao?tuloü  Posseadinterdictaeadusucapionemü  Áreaelimites

ü  Nãoimpedearepficação“intramuros”

USUCAPIÃO

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v PUBLICIDADEIRRADIADAv COGNOSCIBILIDADEv SEGURANÇAJURÍDICAv ACESSOAOCRÉDITOAJUROSBAIXOSv PRESUNÇÃOVERACIDADEv PRINCÍPIODACONCENTRAÇÃO

FUNÇÃOSOCIALREGISTRAL

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Ø USUCAPIÃOCOMOMEIODEFRAUDEØ  ImpostodetransmissãoØ  Penhoras, arrestos, sequestros, distribuição de

açõesØ  HipotecaealienaçãofiduciáriaØ  Boa-féobjepvaedeverdecondutaØ  FunçãosocialregistralØ  Ônus jurídico: ordenamento jurídico impõe ao

sujeito um determinado comportamento, quedeverá ser adotado se não pretender ele arcarcomconsequênciasquelheserãoprejudiciais.

USUCAPIÃO

22

Ø USUCAPIÃOCOMOMEIODEFRAUDEØ  Adquiriusemformalidade:

Ø  CancelatudoØ  Adquiriucomformalidade:

Ø  Recebecomônus

USUCAPIÃO

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PublicidaderegistralxônusegravamesØ Situaçãodasservidões:

Ø  AparenteØ Nãoaparente(existeuso?)

Ø SituaçõespublicizadasØ  EfeitoergaomnesirradiadopeloregistroØ  PrincípiodaconcentraçãoØ  Hipoteca

USUCAPIÃO

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“Aaquisiçãodapropriedadedoprédiohipotecadopelousucapienteésemqualquerrepercussãonessa;aaquisiçãodapropriedadedoprédiohipotecadoporoutremqueousucapientecontémnegaçãododireitodoquehipotecouoprédio,masocredorhipotecáriosomentepodeserapngido se foi parte na ação de usucapião e contra ele há, emconseqüência,aforçadeclarapva(coisa julgadamaterial)dasentença.Tal sentença contém usucapião do prédio livre, ou usucapião doprédio,ressalvadoodireitorealdocredorhipotecário,conformeestá,ounão,prescritaaaçãohipotecária,ou foi,ounão,desconsptuídaahipoteca,paraqueseteriadecumularaaçãoadequada”.

(PONTESDEMIRANDA,TomoXX,§2.516,item7)

“USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL”

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ATOJÁREGISTRADOLRP: Art. 214 - § 5o A nulidade não serádecretada se aFngir terceiro de boa-fé que jáFver preenchido as condições de usucapiãodoimóvel.•  Usucapiãocomodefesa(prescriçãoaquisipva)•  Efeitosaneador•  Formadeaquisiçãoderivada

FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO

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ATONÃOREGISTRADOArt.1.242.Adquiretambémapropriedadedoimóvelaqueleque,conbnuaeincontestadamente,comjustobtuloeboa-fé,opossuirpordezanos.JUSTOTÍTULO•  elementoobjeFvo•  Presumeaconvicçãodedonoeaboa-fé(inverteoônusdaprova)BOA-FÉ•  Existênciadojustobtulodepropriedade(trans.DefiniFvadodomínio)•  Nascedaconfiançaqueobtulogera(boa-féobjeFva)ORIGEMDOTÍTULO•  TítulopodetervinculaçãocomoFtularregistral

FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO

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USUCAPIÃOTABULARArt.1.242.Parágrafoúnico.Serádecincoanosoprazoprevistoneste arpgo se o imóvel houver sido adquirido,onerosamente,combasenoregistroconstantedorespecpvocartório,canceladaposteriormente, desde que os possuidores nele pveremestabelecido a sua moradia, ou realizado invespmentos deinteressesocialeeconômico.(Funçãosocialeeconômica)•  ÉNECESSÁRIOOCANCELAMENTODOREGISTRO?

FUNÇÃOSANEADORADAUSUCAPIÃO

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USUCAPIÃOFAMILIARArt. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anosininterruptamente e sem oposição, posse direta, comexclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²(duzentos e cinquenta metros quadrados) cujapropriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiroque abandonouo lar*, uplizando-opara suamoradia oude sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desdequenãosejaproprietáriodeoutroimóvelurbanoourural.•  NÃOSERIAAQUISIÇÃOORIGINÁRIA

*abandonofamiliar

FUNÇÃOPUNITIVADAUSUCAPIÃO

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NOVOCPC(LEI13.105/15)

v  Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, éadmipdoopedidode reconhecimentoextrajudicialde usucapião, que será processado diretamenteperanteocartóriodoregistrodeimóveisdacomarcaem que espver situado o imóvel usucapiendo, arequerimento do interessado, representado poradvogado,instruídocom(...)

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

30

ü  Nãoénovamodalidadedeusucapiãoü  Como instrumento, pode ser uplizada para

reconhecerqualquermodalidadedeusucapião.ü  Exige justo ?tulo ou qualquer outro documento

demonstrando a origem, conpnuidade, natureza etempodaposse:Nãobastaprovatestemunhal!

ü  Atanotarialqualificaaposseü  tempoecircunstância

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

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ü  Cerpdões negapvas dos distribuidores emnomedorequerente(epossuidores?)ü  Forodoimóvelü  Forodedomicílio

ü  Plantaememorial:ü  Serural:devesergeorreferenciado?

ü  Art.225,§3o,Lei6015/73:“nosautosjudiciais...”

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

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Ø  Inpmaçãoouanuêncianecessária:Ø  Titularesdedireitosreaiseoutrosdireitosconstantes

namatrículadopróprioimóvelØ  INTERPRETADOOSILÊNCIOCOMODISCORDÂNCIA

Ø  Tendohavidorelaçãojurídicaanterior:Ø  Com ?tulo, tradição e ausência de ajuizamento de

processo

Ø  Seriapossíveldispensarnovaanuência?Ø  Ex:procuraçãocompoderesparavenda

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

33

Ø  Inpmaçãoouanuêncianecessária:Ø  Titular dos direitos reais e outros direitos

constantesnasmatrículasdosconfinantesØ  Direito deve repercupr na esfera do imóvel

usucapiendoØ  INTERPRETADOOSILÊNCIOCOMODISCORDÂNCIAØ  É possível proceder à prévia inserção de medidas, com

anuência dos confrontantes, e dispensar a anuênciaexpressanausucapião?

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

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Ø  IDENTIDADE ENTRE DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NAMATRÍCULAENOPEDIDODEUSUCAPIÃO.Ø  DispensadeinFmaçãodosconfrontantes

Ø  POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO PRÉVIA DADESCRIÇÃOPERIMETRAL,NAFORMADOARTIGO213,II,LRP:Ø  LRP,art.213,II–“arequerimentodointeressado...”Ø  UsucapientepodeserinteressadoØ  Considera-se o silêncio do confrontante como

anuência.

“USUCAPIÃODEMATRÍCULA”

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Ø  Art. 216-A: II - planta e memorial descripvo assinado [...], epelosptularesdedireitosreaisedeoutrosdireitosregistradosou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e namatrículadosimóveisconfinantes;

Ø  §2o -Se a plantanão conFver a assinaturadequalquer umdosptularesdedireitosreaisedeoutrosdireitosregistradosouaverbadosnamatrículado imóvelusucapiendoenamatrículados imóveisconfinantes, [...] interpretadooseusilênciocomodiscordância.

Ø  §8o-Aofinaldasdiligências,seadocumentaçãonãoesFveremordem,ooficialderegistrodeimóveisrejeitaráopedido.

USUCAPIÃOEXTRAJUDICIAL

36

Ø  USUCAPIÃO EXTRAJUDICIALNÃO CANCELAÔNUS EGRAVAMES.Ø  NaturezaadministrapvadoatoregistralØ  Atosjudiciaispermanecem

Ø  Senãohouveranuênciadoptulardoônuspode serreconhecido o direito de propriedade em razão dausucapião,masserámanpdaainscrição.

Ø  Não se cancelam restrições administrapvas,ambientais,tombamento...

Ø  Secancelamcláusulasrestripvas(inalienabilidade)?

EXTINÇÃODEÔNUSEGRAVAMES

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•  IMÓVELSEMMATRÍCULA/TRANSCRIÇÃO•  Nãoimpedeoreconhecimento•  Prudênciaemreceberimpugnaçãoapósos15dias•  Descriçãoobjepvaconformealei•  Provavelmenteconfrontantestambémnãoterãoregistro.

•  Possibilidade de bloqueio de matrícula (art. 214/

LRP)•  Imóvelpúblico,áreadepreservação,etc.

ASPECTOSREGISTRAIS

38

•  USUCAPIÃOESPECIALURBANA(art.183/CR):•  Preenchidos os requisitos do art. 183 da Consptuição Federal, o

reconhecimentododireitoàusucapiãoespecialurbananãopodeserobstado por legislação infraconsptucional que estabeleça módulosurbanos na respecpva área em que situado o imóvel (dimensão dolote).(Inf.783/STF)

•  FRAÇÃO MÍNIMA DO PARCELAMENTO RURAL (Lei13.001/14)•  Art. 8º, §4º, III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam

enquadradoscomoagricultorfamiliarnostermosdaLeinº11.326,de24dejulhode2006;

ASPECTOSREGISTRAIS

39

•  RESERVALEGALNAUSUCAPIÃO•  Foi condicionado o registro da sentença de usucapião no

Cartório de Registro de Imóveis ao prévio registro da reservalegalnoCAR.(STJ,RESP1.356.207/SP)

ASPECTOSREGISTRAIS

40

•  REGULARIZAÇÃODECONSTRUÇÕES•  COMPETÊNCIADOPODERPÚBLICO•  NECESSIDADECND/INSS

•  USUCAPIÃODEUNIDADEAUTÔNOMA(APARTAMENTO/LOJA)•  APENASDAFRAÇÃOIDEAL•  QUEMSÃOOSCONFRONTANTES?

•  USUCAPIÃOPARAMORADIAXHABITE-SE•  NÃOÉNECESSÁRIOOHABITE-SE•  MASNÃOREGULARIZAACONSTRUÇÃO

ASPECTOSREGISTRAIS

41

•  CONDOMÍNIODECHÁCARAS•  OBSERVARFRAÇÃOMÍNIMADEPARCELAMENTO

•  PARCELAMENTOIRREGULAR•  REGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIACOMOMEIOPREFERÍVEL•  NÃO PERMITE MATRÍCULA INFERIOR AO MÍNIMO, SALVO HIPÓTESE

CONSTITUCIONAL

•  ESTREMAÇÃO•  USUCAPIÃO PELO CONDÔMINO DE ÁREA DETERMINADA NO TODO

MAIOR

ASPECTOSREGISTRAIS

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•  SUPERAÇÃODEPRINCÍPIOSREGISTRAIS•  CONTINUIDADE

•  NAOSEREGISTRAOSATOSINTERMEDIÁRIOS

•  ESPECIALIDADESUBJETIVA•  SUPREASFALHAS

•  ESPECIALIDADEOBJETIVA•  DEVETERDESCRIÇÃOCONFORMEAMATRÍCULAOUCONTEROS

DADOS NECESSÁRIOS PARA SUA ABERTURA OU INSERÇÃO DEMEDIDAS

•  DISPONIBILIDADE•  VERCONFORMEOCASO(ORIGINÁRIAOUDERIVADA)

ASPECTOSREGISTRAIS

43

•  RETIFICAÇÃO“EXTRAMUROS”•  NÃOTERÁTÍTULOPARAAÁREA“EXTRATÍTULO”

•  EXCESSOSNAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL•  INSEGURANÇADOREGISTRADORGERAINSEGURANÇAPARAOSISTEMA•  AUMENTODAINFORMALIDADE

ASPECTOSREGISTRAIS

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•  EXCESSOSNAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL•  EXIGÊNCIASDEREPETIÇÕESDECLÁUSULASDESNECESSÁRIAS

•  REPENSARNOSSAATIVIDADE•  CIÊNCIADACONVENÇÃODECONDOMÍNIO/REG.CONSTRUÇÃO-IPTU

•  CINDIBILIDADEDOTÍTULO(TERRENOEBENFEITORIA)•  ESCRITURA COMO DOCUMENTO OFICIAL PARA COMPLETAR

QUALIFICAÇÃOPESSOAL

ESCRITURACOMÓBICE+ATANOTARIAL=ACESSOAOREGISTRO??

ASPECTOSREGISTRAIS

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•  PRESUNÇÃOABSOLUTADEPROPRIEDADE?•  LRP, art. 214, § 5o - A nulidade não será decretada se

apngir terceiro de boa-fé que já pver preenchido ascondiçõesdeusucapiãodoimóvel.

Boa-févemdaconfiançageradapeloregistro+

Possepacíficaeininterrupta

ASPECTOSREGISTRAIS

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“A ‘era dos direitos’ não pode ser confundidacoma‘eradasleis’.O Direito é um fenômeno muito maisabrangentedoquea literalidade.Sua funçãoédestrinchar situações de embaraço, desanuviaras relações, desfazer ressenFmentos, restauraraordemferida.”

JoséRenatoNalinih~p://www.conjur.com.br/2014-set-03/renato-nalini-excesso-normas-nao-faz-brasil-pais-justo

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USUCAPIÃOPODESETORNAROPRINCIPALINSTRUMENTO PARA CONSOLIDAR APROPRIEDADE DOMINIAL E FORMAL,R E C E P C I O N A R S I T U A Ç Õ E S D EINFORMAL IDADE ESTAB I L I ZADAS ,TORNANDO O SISTEMA REGISTRAL MAISCONFIÁVEL.

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FUNÇÃOSOCIALEECONÔMICADOREGISTRADOR:

VIABILIZAROACESSODOSTÍTULOSAOREGISTRO

OBRIGADO!

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