USUCAPIO IMOBILIRIA URBANAINDEPENDENTE DE METRAGEMMNIMA: UMA CONCRETIZAODA FUNO SOCIAL DAPROPRIEDADEAcquisitio o! u"#$ "%$& '"o'%"t( #( '"%sc"i'tio "%)$"*&%ss +ii+u+*i+%sios: $ $'&ic$tio o! t,% soci$& !uctio o! '"o'%"t(C$"&os E*iso *o R-)o Mot%i"o Fi&,o./0Professor adjunto de direito civil da Faculdade de Direito da UERJ erepresentantedalinhadepesquisadedireitocivil noProgramadePs-Gradua!o emDireito da UERJ" Foi coordenador do Programa de Ps-Gradua!o# chefe do Departamento de direito civil e vice-diretor daFaculdadedeDireitodaUERJ" Procurador doEstadodoRiodeJaneiro#assessor-chefe da $ssessoria Jur%dica da &ecretaria de Estado de Preven!o' Depend(ncia )u%mica e da &ecretaria de Estado de Envelhecimento&aud*vel e )ualidade de +ida" Foi diretor jur%dico do Procon-RJ" ,estre emdireito da cidade e doutor em direito civil pela Universidade do Estado doRio de Janeiro"ResumoOpresenteestudopretendecuidar dafunosocial naaquisiopor usucapiodeimvel urbano, enfrentando o problema das dimenses mnimas da propriedadeprevistas nas diretrizes normativas de cada cidade, situando-o, pois, no plano funcionaldo direito de propriedade, luz de renovada teoria da interpretao. Dentre os obetivosdo arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao da atual crise no tratamentourisprudencial da mat"ria, marcada pela contraposio de duas correntes maorit#rias, eprota!onizada pelo $uperior %ribunal de &ustia, em que prevalece a improced'ncia dopedido aquisitivo, e os %ribunais de &ustia estaduais, favor#veis, emre!ra, possibilidade da aquisioindependentedemetra!emmnima (tesedefendida nestearti!o como resultado da funcionalizao das situaes patrimoniais aos valorese)istenciais e da ponderao de interesses em o!o no caso concreto.Palavra-chave*uno social+ ,ropriedade imobili#ria urbana+ -quisio+ .sucapio+ /etra!emmnima+ -cesso moradia+ 0arantia do domnio+ ,onderao de valores.$-stract%1e present article intends to anal2ze t1e social function in t1e acquisition of urban realpropert2 b2 prescription, facin! t1e problems of minimum dimensions predicted in t1ere!ulator2 !uidelines of eac1 cit2, situatin! it on t1e functional plan of propert2 la3,iluminated b2 t1e rene3ed interpretation t1eor2. -mon! t1e !oals of t1is article it is t1eidentificationoft1e actualcrisesin t1eurisprudentialtreatmentoft1e subect,3ell4no3nb2t1econtrast oft1et3omaorit2understandin!sandprota!onizedb2t1e$uperior 5ourt of &ustice, 31ere it prevails t1e improcedence of t1e le!al request andt1e $tate 5ourts, most favorable to t1e acquisition independent of t1e minimumdimensions t1esis. %1is last doctrineis defendedint1is articleas aresult of t1efunctionalization of t1e patrimonial situations to t1e e)istential values and t1e interests3ei!1tin! in t1e concrete cases..e/-0ords$ocial function+ .rban real propert2+ -cquisition+ ,rescription+ /inimum dimensions+-ccess to 1ousin!+ 0arant2 of t1e domain+ 6ei!1tin! of values.&um*rio7. 5ontornos introdutrios do caso em an#lise e o di!ladiar de correntes anta!8nicas ( 9.*uncionalizao: paraqueservemos direitos (;. ,ropriedadefuncionalizada(.5onsideraes finais1" 2ontornosintrodutriosdocasoeman*liseeodigladiardecorrentesantag3nicas?ma!ine-se que determinada pessoa e)era posse mansa e pacfica, contnua eininterrupta, sobre uma #rea devidamente caracterizada de um imvel, por perodo detempolon!oosuficienteaasse!urar-l1eaconversodesuaposseempropriedade.,osto que preenc1idos os requisitos para a aquisio da propriedade imvel porusucapio, 1# na 1iptese, todavia, uma circunst@ncia peculiar consistente no se!uintefator. A que tendo em vista que a posse se e)erce sobre parte da unidade imobili#riaformalmente constituda no re!istro, o possuidor no lo!ra alcanar a metra!em mnimado mdulo propriet#rio urbano, estabelecida na le!islao municipal competente.Bste aspecto, por assim dizer, quantitativo, suscita verdadeiro n de interpretao, nabuscadamel1orsoluodosmCltiploscasosconcretosquedes#!uamno&udici#rioassiduamente, e temenseado duas possibilidades de definio anta!8nicas doproblema: DiE improced'ncia do pedido na ao de usucapio, tendo emvista aimpossibilidade de fracionamento do terreno para criao de lote com #rea abai)o dametra!em mnima municipal+ DiiE proced'ncia do pedido, com a e)pedio de ordemudicial para criao do lote a menor, luz do preenc1imento dos requisitos normativosconstantes do 5di!o 5ivil e da 5onstituio.Opresenteestudopretendecuidar desteassunto, situando-onoplanofuncional dodireitodepropriedade, luzderenovadateoriadainterpretao, comosever#naspr)imas lin1as. Dentre os obetivos do arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao daatual crisenotratamentourisprudencialdamat"ria, marcadapelacontraposiodasduas correntes descritas no par#!rafo anterior, e prota!onizada pelo $uperior %ribunalde &ustia, em que prevalece a improced'ncia do pedido aquisitivo, e os %ribunais de&ustia estaduais, favor#veis maoritariamente tese da aquisio independentemente demetra!em mnima.4" Funcionali5a!o6 para que servem os direitos5onquanto se revele a funcionalizao fen8meno permanente ao lon!o da 1istria doDireito, a aceitao da ideia de que a ordem urdica tem e sempre teve um papel deinstrumento predisposto satisfao de determinado interesse espraiou-se recentemente.Ora e)plcito ora escamoteado, este papel instrumental tem assumido diversos perfis nocurso do tempo, em diferentes sociedades: de manuteno da ordem e da paz socialF9G +de !arantia das situaes estabelecidas Dou do status quoEF;G+ de !arantia da vontadelivremente pactuadaFG+ de promoo de valores sociais, solid#rios e i!ualit#rios FHG+ detutela privile!iada da pessoa 1umana e demais valores e)istenciais que !ravitam ao seuredor FIG+ dentre diversos outros.- noo !eral de funcionalizao, pode-se afirmar, parte da distino, to querida aosfilsofos, entre fins e meios FJG. %udo o que se diz meio para a realizao de al!umacoisa, se diz instrumento e, na esteira, se diz funcionalizado quela noo que representao seu fim. $e assim ", como parece, numa concepo 1ier#rquica, os meios esto abai)odos fins, uma vez que se curvam aos seus ditames, servem quelas finalidades .F7KGLesse panorama, o int"rprete que se v' diante de uma situao urdica qualquer, deveperquirir, para al"mde seus elementos constitutivos Do que ela "E, a sua razoteleolo!icamenteustificadora: paraqueserveMF77GOusea, osinstitutosurdicos,partes inte!rantes da vida de relao, passam a ser estudados no apenas em seus perfisestruturais Dsua constituio e seus elementos essenciaisE, como tamb"m ( eprincipalmente ( em seus perfis funcionais Dsua finalidade, seus obetivosE. ,erlin!ierie)emplifica em tema do direito de propriedade: Na propriedade, de dois pontos de vistadistintos, " situao subetiva e " relaoO. B o aspecto funcional prevalece quando secompreende a propriedade como relao urdica .F79GO presente trabal1o encontra na funo social da propriedade a um s tempo o seu focoe ponto de partida, tendo em vista as mCltiplas acepes que 1oe assume o fen8menoda funcionalizao. Lo presente estudo, em particular, cuidar-se-# da funo social naaquisiopor usucapiodeimvel urbano, enfrentandooproblemadas dimensesmnimas da propriedade previstas nas diretrizes normativas de cada cidade.7" Propriedade funcionali5ada-tribui-sea PeonDu!uit, comosesabe, nas primeiras d"cadas dos"culoQQ, odesenvolvimento da tarefa de incorporar ao direito de propriedade um conceito urdicode funo social. Du!uit acreditava que a propriedade, tal como os direitos em !eral,devia se adequar evoluo da sociedade e evoluir no ritmo das necessidadesecon8micas. - partir do momento em que tais necessidades econ8micas setransformassem de individuais em sociais, a propriedade individual se transformaria emfunosocial.- ima!em deumdireito subetivoabsoluto,e!oc'ntrico,"substitudapelafi!uradaNpropriedade-funoO(umasituaofuncionalizadaarazes deserespecficas, que atendessem aos interesses no s individuais, mas sobretudo de toda acoletividade .F7;GDada sua relev@ncia 1istrica e de seu papel cambi#vel no tempo, o direito depropriedade constituiu o terreno f"rtil em que os influ)os funcionalistas deitaram suasprimeirassementes. Defato, apropriedade#cumpriuamissoparado)al deservirdesde fundamento de re!ime escravocrata, at" servir de do!ma associado liberdade doser 1umano. Bm outro @n!ulo, por e)emplo, a propriedade # foi apontada at" mesmocomo fundamento do c1amado Npacto socialOF7G . - questo ora estudada representa uma face desta tem#tica maior.Lo plano normativo p#trio, enquanto o caput do arti!o 7.99I do 5di!o 5ivil trata dosaspectos estruturais ou est#ticos da propriedade, seus par#!rafos, mais precisamente oprimeiro, quarto e quinto cuidam de seu aspecto din@mico, correspondente sua funosocialF7HG .O conteCdo estrutural do direito de propriedade abran!e os aspectos internoDecon8micoEee)ternoDurdicoEdodireitosubetivo. Oaspectointerno, i!ualmentecon1ecido como sen1oria, constitui-se de todas as esp"cies de aproveitamentoecon8mico do obeto por parte de seu titular, que se traduzem nas c1amadas faculdadesde usar, fruir e dispor ( tamb"m con1ecidas como poderes do titular do domnio.oaspectoe)ternoouurdicoF7IGdisciplinaomomentopatol!icodasituaopropriet#ria, com as aes de defesa da propriedade, bem como o direito de reaver acoisapara si, quandootitular sofre os efeitos dalesoDouameaade lesoE dedireitoF7JG .O ponto de vista funcional pe em o!o o controle de le!itimidade da propriedade, austificativafinalsticadospoderesdotitularemrazodase)i!'nciassuscitadasporoutroscentrosdeinteresseanta!8nicos(taiscomovizin1os, entespCblicos, enfim,terceiros propriet#rios ou no propriet#rios. Desta compatibilidade entre interessespropriet#rios e e)trapropriet#rios resulta o conceito da funo social, que atua sobre asen1oriadapropriedadeeremodela, emsuaess'ncia, os poderes dotitular. -ssimsendo, diversosinteressesdi!nosdetutelapassamacomporonCcleododireitodepropriedade, permeando seu aspecto interno. $o e)emplos disso os interessesambientais, trabal1istas, culturais, dentre outros, que se tonam relevantes e oponveis aopropriet#rio.5om efeito, a funo social parece e)ercer papel de controle de merecimento de tutela,!arantindoepromovendoosvalorescardeaisdoelencoa)iol!icodoordenamento.$e!undo ,erlin!ieri:NBmumsistemainspiradonasolidariedadepoltica, econ8micaesocial eaoplenodesenvolvimentodapessoa, oconteCdodafunosocial assumeumpapel dotipopromocional, nosentidodequeadisciplinadas formas depropriedadeeas suasinterpretaes deveriam ser atuadas para !arantir e para promover os valores sobre osquais se funda o ordenamentoOF9KG.De mais a mais, tecnicamente a propriedade dei)a de ser estudada como mero direitosubetivo, tendencialmentepleno, arespeitarapenas certoslimites e)ternos,de feitione!ativo, tornando-se, isso sim, situao urdica subetiva comple)a, a abran!ertamb"m deveres DpositivosE ao titular, al"m de 8nus, sueies etc.F97GLo deve, i!ualmente, ser referida como !'nero, formal e abstrato. 5abe aqui o alertafundamental de$alvatore ,u!liatti,no sentido denomaisser dese#vel sereferirpropriedade no sin!ular, mas sim no plural, 1aa vista a enorme diferenciao entre osdiversos estatutos propriet#rios e)istentes nas distintas situaes subetivas que serevelem em concretoF99G .Bmtermos constitucionais, a funo social da propriedade no Srasil passou porprocesso de evoluo e amadurecimento. - 5onstituio *ederal de 7J, em seu arti!o7.FHGVale destacar a liode 0ustavo%epedino sobre a superao de uma l!icameramente patrimonialista em benefcio de outra, qualitativamente diversa, depreced'ncia dos valores e)istenciais: NWevisitou-se, pouco a pouco, a partir de ento, ametodolo!ia do direito privado, mediante a reconstruo de seus conceitosfundamentais, eprocurou-sefazer docompromissoparacomapessoa1umanaeaustia social a fonte de inspirao para a produo intelectual, preocupao esta que serefletiria inevitavelmente na urisprud'ncia. O direito civil, ento, procurou superar aperspectiva patrimonialista que o distin!uia, e voltou-se para a promoo dos valoresconstitucionais, especialmente no que concerne di!nidade da pessoa 1umana, solidariedade social, i!ualdade substancial e ao valor social da livre iniciativa D...E.O0ustavo %epedino. & direito civil'constitucional e suas perspectivas atuais. ?n %emas deDireito 5ivil ( %omo ???. Wio de &aneiro: Wenovar, 9KKJ, p. 99.FIG/aria 5elina Sodin de /oraes pontua o advento da tutela da di!nidade da pessoa1umana como o cerne do Direito: NOs obetivos constitucionais de construo de umasociedade livre usta e solid#ria e de erradicao da pobreza colocaram a pessoa 1umana( isto ", os valores e)istenciais ( no v"rtice do ordenamento urdico, de modo que "este o valor que conforma todos os ramos do direitoO. /aria 5elina Sodin de /oraes. !camin(o de um direito civil'constitucional. n )a medida da pessoa (umana: estudosde direito civil'constitucional. Wio de &aneiro: Wenovar, 9K7K, p. 77.FJGLaliode-ristteles: NDi!amos queasabedoriafilosficaeodiscernimentodevem serdi!nos deescol1a porqueso ae)cel'nciadas duas partes respectivasdaalma, ainda que nen1uma delas produza qualquer efeito. -demais, elas produzem al!umefeito, no como a arte da medicina produz a saCde, mas como as condies saud#veisso a causa da saCde+ " assim que a sabedoria filosfica produz a felicidade, pois, sendouma parte da e)cel'ncia como um todo, por ser possuda, ou mel1or, por ser usada asabedoria filosfica faz o 1omem feliz. -l"m disso, a funo de uma pessoa se realizasomente de acordocomodiscernimento e coma e)cel'ncia moral, porquantoae)cel'ncia moral nos faz perse!uir o obetivo certo e o discernimento nos leva a recorreraos meios certos.O -ristteles. Atica a Lic8maco. %raduo de /#rio da 0ama [ur2. ;TBd. Sraslia: Bditora .niversidade de Sraslia, 7JI=, 7JJ9, p. 79=.F7KG ,ara -ristteles, os fins so obetivos que possam ser apreciados por si mesmos (*tica a )ic+maco, cit., p. 9K.F77G,ietro ,erlin!ieri.Perfis do Direito Civil , ntroduo ao Direito CivilConstitucional+ traduo de /aria 5ristina De 5icco. 9Y Bd. ( Wio de &aneiro: Wenovar,9KK9, p. J,respectivamente.F9KG,ietro,erlin!ieri.&direitocivil nalegalidadeconstitucional. %raduo: /aria5ristina De 5icco. Wio de &aneiro: Wenovar, 9KKI, p. Jm9. Ora, casose admitisse ousucapiode tal #rea, estar-se-iaviabilizando, deformadireta, ore!istrode#reainferior quelapermitidapelaleidaquelemunicpio. R#, portanto, vcionaprpriarelaourdicaquesepretendemodificar com a aquisio definitiva do imvel. 9 - Destarte, incensur#vel o v. acrdorecorridoDfls. 7>JE quandoafirmouquehoentendimentodopedidoimplicariaemofensa a norma municipal relativa ao parcelamento do solo urbano, pela via refle)a dousucapio. $eria, com isso, le!alizado o que a Pei no permite. -notou, a propsito, oDD. ,romotor de &ustia que, na 5omarca de $ocorro, isso vem ocorrendo hcomo meiode buscar a le!itimao de parcelamento de imveis realizados irre!ularmente eclandestinamente.h ;- Wecursonocon1ecidoD$%&, .79.9K7;, deciso em que se menciona ae)pectativa da definio do assunto pelo ,len#rio da $uprema 5orte.F=;G Do ponto de vista da estrutura, supondo-se o c1oque entre os princpios e valoresno caso, se o resultado da ponderao indicasse a preval'ncia do mdulo mnimo nausucapio, restariam aniquilados os interesses do possuidor, que teria ne!ado seu direitoconstitucional deacessopropriedade, mesmotendoreunidotodosospressupostosaquisitivos cabveis. %al aniquilamento no se mostra dese#vel. - ponderao, ao rev"s,permite a compatibilizao, em certa medida, dos valores em confronto, em detrimentodo sacrifcio total de um polo.F=H-$,, /in. Wel.5esar -sfor Woc1a, ul!. 7I.77.9KKJE. Leste ul!ado, o /inistro Welator fundamentouseu voto no ar!umento de que Ncabe administrao pCblica tomar as medidas ur!entescabveis para evitar criao de favelas, invases e o aumento do nCmero de famlia semresid'ncia prpriaO.Usuc$'i1o i+o#i&i2"i$ u"#$$ i*%'%*%t% *% +%t"$)%+ +3i+$: u+$coc"%ti4$51o *$ !u51o soci$& *$ '"o'"i%*$*% 6 Carlos Edison do Rgo MonteiroFilho.A"ti)o R%c%#i*oem K9XKJX9K7