Usucapião Imobiliária Urbana Independente de Metragem Mínima

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Usucapião Imobiliária Urbana Independente de Metragem Mínima, de Carlos Edson Rego M. FILHO

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USUCAPIO IMOBILIRIA URBANAINDEPENDENTE DE METRAGEMMNIMA: UMA CONCRETIZAODA FUNO SOCIAL DAPROPRIEDADEAcquisitio o! u"#$ "%$& '"o'%"t( #( '"%sc"i'tio "%)$"*&%ss +ii+u+*i+%sios: $ $'&ic$tio o! t,% soci$& !uctio o! '"o'%"t(C$"&os E*iso *o R-)o Mot%i"o Fi&,o./0Professor adjunto de direito civil da Faculdade de Direito da UERJ erepresentantedalinhadepesquisadedireitocivil noProgramadePs-Gradua!o emDireito da UERJ" Foi coordenador do Programa de Ps-Gradua!o# chefe do Departamento de direito civil e vice-diretor daFaculdadedeDireitodaUERJ" Procurador doEstadodoRiodeJaneiro#assessor-chefe da $ssessoria Jur%dica da &ecretaria de Estado de Preven!o' Depend(ncia )u%mica e da &ecretaria de Estado de Envelhecimento&aud*vel e )ualidade de +ida" Foi diretor jur%dico do Procon-RJ" ,estre emdireito da cidade e doutor em direito civil pela Universidade do Estado doRio de Janeiro"ResumoOpresenteestudopretendecuidar dafunosocial naaquisiopor usucapiodeimvel urbano, enfrentando o problema das dimenses mnimas da propriedadeprevistas nas diretrizes normativas de cada cidade, situando-o, pois, no plano funcionaldo direito de propriedade, luz de renovada teoria da interpretao. Dentre os obetivosdo arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao da atual crise no tratamentourisprudencial da mat"ria, marcada pela contraposio de duas correntes maorit#rias, eprota!onizada pelo $uperior %ribunal de &ustia, em que prevalece a improced'ncia dopedido aquisitivo, e os %ribunais de &ustia estaduais, favor#veis, emre!ra, possibilidade da aquisioindependentedemetra!emmnima (tesedefendida nestearti!o como resultado da funcionalizao das situaes patrimoniais aos valorese)istenciais e da ponderao de interesses em o!o no caso concreto.Palavra-chave*uno social+ ,ropriedade imobili#ria urbana+ -quisio+ .sucapio+ /etra!emmnima+ -cesso moradia+ 0arantia do domnio+ ,onderao de valores.$-stract%1e present article intends to anal2ze t1e social function in t1e acquisition of urban realpropert2 b2 prescription, facin! t1e problems of minimum dimensions predicted in t1ere!ulator2 !uidelines of eac1 cit2, situatin! it on t1e functional plan of propert2 la3,iluminated b2 t1e rene3ed interpretation t1eor2. -mon! t1e !oals of t1is article it is t1eidentificationoft1e actualcrisesin t1eurisprudentialtreatmentoft1e subect,3ell4no3nb2t1econtrast oft1et3omaorit2understandin!sandprota!onizedb2t1e$uperior 5ourt of &ustice, 31ere it prevails t1e improcedence of t1e le!al request andt1e $tate 5ourts, most favorable to t1e acquisition independent of t1e minimumdimensions t1esis. %1is last doctrineis defendedint1is articleas aresult of t1efunctionalization of t1e patrimonial situations to t1e e)istential values and t1e interests3ei!1tin! in t1e concrete cases..e/-0ords$ocial function+ .rban real propert2+ -cquisition+ ,rescription+ /inimum dimensions+-ccess to 1ousin!+ 0arant2 of t1e domain+ 6ei!1tin! of values.&um*rio7. 5ontornos introdutrios do caso em an#lise e o di!ladiar de correntes anta!8nicas ( 9.*uncionalizao: paraqueservemos direitos (;. ,ropriedadefuncionalizada(.5onsideraes finais1" 2ontornosintrodutriosdocasoeman*liseeodigladiardecorrentesantag3nicas?ma!ine-se que determinada pessoa e)era posse mansa e pacfica, contnua eininterrupta, sobre uma #rea devidamente caracterizada de um imvel, por perodo detempolon!oosuficienteaasse!urar-l1eaconversodesuaposseempropriedade.,osto que preenc1idos os requisitos para a aquisio da propriedade imvel porusucapio, 1# na 1iptese, todavia, uma circunst@ncia peculiar consistente no se!uintefator. A que tendo em vista que a posse se e)erce sobre parte da unidade imobili#riaformalmente constituda no re!istro, o possuidor no lo!ra alcanar a metra!em mnimado mdulo propriet#rio urbano, estabelecida na le!islao municipal competente.Bste aspecto, por assim dizer, quantitativo, suscita verdadeiro n de interpretao, nabuscadamel1orsoluodosmCltiploscasosconcretosquedes#!uamno&udici#rioassiduamente, e temenseado duas possibilidades de definio anta!8nicas doproblema: DiE improced'ncia do pedido na ao de usucapio, tendo emvista aimpossibilidade de fracionamento do terreno para criao de lote com #rea abai)o dametra!em mnima municipal+ DiiE proced'ncia do pedido, com a e)pedio de ordemudicial para criao do lote a menor, luz do preenc1imento dos requisitos normativosconstantes do 5di!o 5ivil e da 5onstituio.Opresenteestudopretendecuidar desteassunto, situando-onoplanofuncional dodireitodepropriedade, luzderenovadateoriadainterpretao, comosever#naspr)imas lin1as. Dentre os obetivos do arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao daatual crisenotratamentourisprudencialdamat"ria, marcadapelacontraposiodasduas correntes descritas no par#!rafo anterior, e prota!onizada pelo $uperior %ribunalde &ustia, em que prevalece a improced'ncia do pedido aquisitivo, e os %ribunais de&ustia estaduais, favor#veis maoritariamente tese da aquisio independentemente demetra!em mnima.4" Funcionali5a!o6 para que servem os direitos5onquanto se revele a funcionalizao fen8meno permanente ao lon!o da 1istria doDireito, a aceitao da ideia de que a ordem urdica tem e sempre teve um papel deinstrumento predisposto satisfao de determinado interesse espraiou-se recentemente.Ora e)plcito ora escamoteado, este papel instrumental tem assumido diversos perfis nocurso do tempo, em diferentes sociedades: de manuteno da ordem e da paz socialF9G +de !arantia das situaes estabelecidas Dou do status quoEF;G+ de !arantia da vontadelivremente pactuadaFG+ de promoo de valores sociais, solid#rios e i!ualit#rios FHG+ detutela privile!iada da pessoa 1umana e demais valores e)istenciais que !ravitam ao seuredor FIG+ dentre diversos outros.- noo !eral de funcionalizao, pode-se afirmar, parte da distino, to querida aosfilsofos, entre fins e meios FJG. %udo o que se diz meio para a realizao de al!umacoisa, se diz instrumento e, na esteira, se diz funcionalizado quela noo que representao seu fim. $e assim ", como parece, numa concepo 1ier#rquica, os meios esto abai)odos fins, uma vez que se curvam aos seus ditames, servem quelas finalidades .F7KGLesse panorama, o int"rprete que se v' diante de uma situao urdica qualquer, deveperquirir, para al"mde seus elementos constitutivos Do que ela "E, a sua razoteleolo!icamenteustificadora: paraqueserveMF77GOusea, osinstitutosurdicos,partes inte!rantes da vida de relao, passam a ser estudados no apenas em seus perfisestruturais Dsua constituio e seus elementos essenciaisE, como tamb"m ( eprincipalmente ( em seus perfis funcionais Dsua finalidade, seus obetivosE. ,erlin!ierie)emplifica em tema do direito de propriedade: Na propriedade, de dois pontos de vistadistintos, " situao subetiva e " relaoO. B o aspecto funcional prevalece quando secompreende a propriedade como relao urdica .F79GO presente trabal1o encontra na funo social da propriedade a um s tempo o seu focoe ponto de partida, tendo em vista as mCltiplas acepes que 1oe assume o fen8menoda funcionalizao. Lo presente estudo, em particular, cuidar-se-# da funo social naaquisiopor usucapiodeimvel urbano, enfrentandooproblemadas dimensesmnimas da propriedade previstas nas diretrizes normativas de cada cidade.7" Propriedade funcionali5ada-tribui-sea PeonDu!uit, comosesabe, nas primeiras d"cadas dos"culoQQ, odesenvolvimento da tarefa de incorporar ao direito de propriedade um conceito urdicode funo social. Du!uit acreditava que a propriedade, tal como os direitos em !eral,devia se adequar evoluo da sociedade e evoluir no ritmo das necessidadesecon8micas. - partir do momento em que tais necessidades econ8micas setransformassem de individuais em sociais, a propriedade individual se transformaria emfunosocial.- ima!em deumdireito subetivoabsoluto,e!oc'ntrico,"substitudapelafi!uradaNpropriedade-funoO(umasituaofuncionalizadaarazes deserespecficas, que atendessem aos interesses no s individuais, mas sobretudo de toda acoletividade .F7;GDada sua relev@ncia 1istrica e de seu papel cambi#vel no tempo, o direito depropriedade constituiu o terreno f"rtil em que os influ)os funcionalistas deitaram suasprimeirassementes. Defato, apropriedade#cumpriuamissoparado)al deservirdesde fundamento de re!ime escravocrata, at" servir de do!ma associado liberdade doser 1umano. Bm outro @n!ulo, por e)emplo, a propriedade # foi apontada at" mesmocomo fundamento do c1amado Npacto socialOF7G . - questo ora estudada representa uma face desta tem#tica maior.Lo plano normativo p#trio, enquanto o caput do arti!o 7.99I do 5di!o 5ivil trata dosaspectos estruturais ou est#ticos da propriedade, seus par#!rafos, mais precisamente oprimeiro, quarto e quinto cuidam de seu aspecto din@mico, correspondente sua funosocialF7HG .O conteCdo estrutural do direito de propriedade abran!e os aspectos internoDecon8micoEee)ternoDurdicoEdodireitosubetivo. Oaspectointerno, i!ualmentecon1ecido como sen1oria, constitui-se de todas as esp"cies de aproveitamentoecon8mico do obeto por parte de seu titular, que se traduzem nas c1amadas faculdadesde usar, fruir e dispor ( tamb"m con1ecidas como poderes do titular do domnio.oaspectoe)ternoouurdicoF7IGdisciplinaomomentopatol!icodasituaopropriet#ria, com as aes de defesa da propriedade, bem como o direito de reaver acoisapara si, quandootitular sofre os efeitos dalesoDouameaade lesoE dedireitoF7JG .O ponto de vista funcional pe em o!o o controle de le!itimidade da propriedade, austificativafinalsticadospoderesdotitularemrazodase)i!'nciassuscitadasporoutroscentrosdeinteresseanta!8nicos(taiscomovizin1os, entespCblicos, enfim,terceiros propriet#rios ou no propriet#rios. Desta compatibilidade entre interessespropriet#rios e e)trapropriet#rios resulta o conceito da funo social, que atua sobre asen1oriadapropriedadeeremodela, emsuaess'ncia, os poderes dotitular. -ssimsendo, diversosinteressesdi!nosdetutelapassamacomporonCcleododireitodepropriedade, permeando seu aspecto interno. $o e)emplos disso os interessesambientais, trabal1istas, culturais, dentre outros