Verificacao Das Conformidades Tecnicas e Funcionais

CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1

CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes & Percias Judiciais

Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220 www.clarelpericias.com.br

Clarel da Cruz Riet, Perito Judicial, Engenheiro

Civil inscrito no CREA-RS sob n. 66.891-D, a pedido de A.S.P. a seguir denominada CONTRATANTE, tendo procedido aos estudos e diligncias que se fizeram necessrios, vem apresentar as concluses a que chegou, consubstanciado no seguinte,

LAUDO DE ENGENHARIA




NDICE

1. OBJETIVO ............................................................................................

03

2. PRELIMINARES ....................................................................................

03

3. SUBSDIOS ESCLARECEDORES .............................................................

05

3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES .............................................

05

3.2. A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL ...............................................

06

4. VISTORIA ............................................................................................

07

5. CARACTERIZAO DA REGIO ..............................................................

07

5.1. IMVEL ...............................................................................................

08

6. METODOLOGIA ....................................................................................

08

7. INSPEO PREDIAL CHECK-LIST ........................................................

08

8. REGISTRO FOTOGRFICO ....................................................................

09

9. CONCLUSO ........................................................................................

20




1. OBJETIVO

Consiste na verificao das conformidades tcnicas e funcionais bem como o exame dos

Projetos e Memorial Descritivo visando a constatao in loco das patologias detectadas e o nexo causal com o Projeto e Construo, do Condomnio Residencial Duque, com 04 (quatro) pavimentos e 02 (dois) apartamentos por andar, localizado na Rua Duque de Caxias n. 359, mais precisamente no Ap. 302, em Rio Grande/RS.

Assim, o presente trabalho consistiu na realizao de vistoria preliminar, em conformidade com a NBR 12.722, visando o registro das condies atuais do imvel da Contratante, com a descrio e diagnstico de anomalias, porventura existentes.

Desta forma, a percia compreendeu o registro fotogrfico comentado das patologias detectadas, acompanhado de relatrio descritivo das constataes, englobando a verificao das condies dos acabamentos, pisos, paredes, forros, telhados, estrutura e estabilidade da edificao.

2. PRELIMINARES A Contratante relata que as razes que a motivaram a comprar o imvel em questo

foram primeiramente pela proximidade da escola do seu filho e por ser na planta, onde o valor era mais acessvel para adquirir o bem. Alm disso, pela propaganda divulgada o imvel seria entregue em 31/10/2012, o que exigiria uma locao temporria para habitar at a entrega do mesmo.

Pela promessa inicial do construtor, o imvel teria acabamento de alto padro, com sacada dotada de churrasqueira, gua individualizada, teto rebaixado com gesso e piso em porcelanato. Estas promessas foram reforadas no encontro com o construtor Pablo Gomes em sua residncia, onde este informou que intencionava executar o prdio com o mesmo padro da reforma executada em seu apartamento, ou seja, de primeira qualidade.

Neste mesmo encontro, segundo a Contratante, o Construtor a induziu a colocar gesso corrido nas paredes, conforme executado em seu apartamento, para que resultasse em um aspecto liso e perfeito, o que acabou concordando, pagando R$ 2.166,00 a mais que o valor do imvel, pelo servio que seria terceirizado. O resultado foi que o servio foi mal executado, ficando as paredes com ondulaes.

Continuando, a Contratante aduz que o Construtor na apresentao de seu apartamento, mostrou o teto rebaixado com gesso, as luminrias que poderiam ser colocadas e o seu piso com porcelanato, ficando encantada com a sofisticao e o bom acabamento da reforma do imvel do construtor e confiante no seu bom gosto e na sua boa f de cumprir com o que se propusera a vender.

A partir da, seguiu com a negociao, efetuando a compra em 25 de julho/2012 com trs fases de pagamento: 1) 50% do valor (R$ 110.000,00 em julho/2012) na assinatura do contrato, 25% (R$ 55.000,00 em agosto/2013) na entrega das chaves e 25% (R$ 55.000,00 em janeiro de 2014) na escritura do imvel.




Relata que o imvel no foi entregue na primeira data acordada e tampouco na segunda,

obrigando a Contratante a ficar habitando com sua famlia em imvel alugado por um ano, pequeno para reduzir custos, submetendo seu filho a dormir em um colcho, ao lado de sua cama.

A partir destes atrasos, a Contratante comeou a acompanhar a obra semanalmente para tentar detectar o porqu do no cumprimento da data de entrega. Constatou por vrias vezes, pedreiros sentados, conversando na frente da obra, muito rodzio de serventes e nunca a presena do construtor, empreiteiro ou o engenheiro da obra no local.

Quando comeou a colocao dos acabamentos (azulejos e pisos), a Contratante informa que ficou preocupada porque percebeu que a qualidade do material era bem inferior e no condizia ao gosto refinado que o construtor apresentou no seu apartamento particular, nem to pouco era um material de mdio padro de qualidade.

Relata que apesar de no possuir conhecimento tcnico em construo civil, no foi difcil observar que havia paredes tortas, azulejos e pisos mal colocados, a instalao de chuveiro no lado oposto do sanitrio e pia (nos dois banheiros), guarnies das portas em madeira pinus, portanto com qualidade de material e mo de obra muito aqum do que foi prometido.

Alerta que outro prejuzo foi o no cumprimento do Memorial Descritivo, principalmente no que se refere a marca dos pisos.

Continuando com as queixas, as pinturas tanto das paredes quanto das portas ficaram muito mal acabadas. Alega que a porta do quarto de seu filho foi pintada com duas tonalidades diferentes de branco, pisos faltando rejuntes em alguns lugares e mal assentados, existncia de trincas nas paredes (dentro e fora do apartamento) e no teto rebaixado com gesso.

O piso da sacada no foi colocado, ficando direto no contrapiso, pois o construtor disse que este servio deveria ser pago a parte, pois no constava no memorial, piso para sacada.

Alm disso, o ralo do WC da sute entope com frequncia e caixa de descarga do sanitrio do banheiro social, por muitas vezes, no enche por causa da sujeira na caixa dgua do prdio. Com freqncia tem que se fechar o registro geral para desentupir o caixa de descarga do sanitrio.

A Contratante reclama que no dia 04/03/2014, ocorreu um vazamento de gua no teto do banheiro (sute) oriundo do apartamento que estava sendo finalizado acima, ocasionando outro transtorno.

Relata que j havia ocorrido a menos de um ms um vazamento de gua encima do gesso acartonado no mesmo banheiro por conta da construo. No dia 11/03 o vazamento voltou a ocorrer de modo muito intenso, sendo registrado com fotos.

A Contratante salienta que pagou o valor devido a incorporadora, porm no faz uso de um banheiro social decente, pois o mesmo est inacabado, da rea de lazer na sacada, pois no existe piso e nem luz para ali ficar, no tem rea de servio e nem salo de festa com churrasqueira como prometido, j que segundo o construtor, as churrasqueiras individuais foram impedidas pela Prefeitura.




3. SUBSDIOS ESCLARECEDORES 3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES As Anomalias construtivas e Falhas (descuidos com a manuteno predial) so causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usurios e proprietrios das edificaes quanto sociedade em geral, devido deteriorao urbana que favorece o crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidados. Os acidentes prediais decorrentes de Anomalias como Vcios Construtivos e/ou das Falhas na manuteno predial vm causando mortes e prejuzos injustificveis, principalmente com o envelhecimento e desvalorizao de nossas edificaes. Desabamentos, incndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltraes e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a edificao poderiam ser evitadas com medidas preventivas simples, de longo prazo, pelo planejamento que se inicia com a inspeo predial para a posterior implantao de um plano de manuteno.

As origens das Anomalias (ou Avarias) construtivas e Falhas das edificaes so originrias de fatores Endgenos, Exgenos, Naturais e Funcionais.

Os fatores Endgenos ou internos so intrnsecos ao prprio sistema edificante periciado e podem ser provenientes de erro de projeto, desacerto na execuo ou execuo descuidada assim como emprego de material diverso ao especificado pelo projetista ou de pouca qualidade, ou ainda, da combinao dessas etapas, assim, infiltraes, trincas, portas e janelas empenadas e outros problemas aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase inicial para evitar agravamentos posteriores. Os fatores Exgenos ou externos so decorrentes da ao de terceiros na edificao, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veculos em partes da edificao, vandalismo etc., e podem ameaar seriamente o prdio, sugerindo-se a imediata correo desses. Os fatores Naturais decorrentes principalmente das condies climticas, previsveis ou no, onde o calor e sol intensos, o frio excessivo, as chuvas torrenciais, o granizo, as ventanias e demais aes imprevisveis da natureza, tais como, as excessivas descargas atmosfricas, as enchentes, os tremores de terra e outras, podem causar avarias ou alterar as condies de funcionamento dos sistemas projetados, colocando em risco as edificaes. J os fatores Funcionais, que tambm podem colocar em risco as edificaes e poderiam ser evitados, provocam danos decorrentes do desgaste do material ou da sua degradao, aps significativo tempo de vida em uso repetitivo e contnuo ou de uso inadequado e de falta de manuteno, tais como as sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustaes e corroses das tubulaes hidrulicas, os ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltraes das jardineiras e outras.




3.2. A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL

A inspeo predial pode ser definida como a avaliao isolada ou embutida das condies

tcnicas, de uso e de manuteno de uma edificao. Um aspecto tcnico importante nas inspees prediais a diferena entre as deficincias constatadas, que devem ser classificadas em Anomalias ou Falhas, sendo essas que determinam as orientaes tcnicas que so divididas em Plano de Reparo e Plano de Manuteno. As Anomalias construtivas so aquelas que prejudicam o desempenho e a vida til prevista e esto relacionadas s deficincias de ordem construtiva ou funcional.

As Falhas so as no conformidades decorrentes de aes de manuteno e portanto possuem origem em atividades de manuteno, uso e operao inadequada ou inexistente. Assim, em um breve resumo poderamos classificar as Anomalias e Falhas em funo das causas e origens das deficincias, conforme as tabelas 1 e 2, a seguir; Tabela 1- Anomalias

ANOMALIAS

ENDGENA Originria da prpria edificao (projeto, materiais e execuo). EXGENA Originria de fatores externos edificao, provocados por terceiros. NATURAL Originria de fenmenos da natureza (previsveis imprevisveis) FUNCIONAL Originria do uso e trmino de vida til de elementos e sistemas.

Tabela 2- Falhas

FALHAS

DE PLANEJAMENTO

Decorrentes de falhas de procedimento e especificaes inadequadas do plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de uso, de operao, de exposio ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de manuteno.

DE EXECUO Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela execuo inadequada de procedimentos e atividades do plano de manuteno, incluindo o uso inadequado dos materiais.

OPERACIONAIS Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.

GERENCIAIS Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de manuteno, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.




As Anomalias e Falhas devem tambm ser classificadas quanto ao seu Grau de Risco. A

anlise do risco consiste na classificao das Anomalias e Falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificao, quanto ao seu grau de urgncia, relacionado com fatores de conservao, depreciao, sade, segurana, funcionalidade, comprometimento de vida til e perda de desempenho, conforme a Tabela 3, a seguir; Tabela 3- Definies dos Graus de Risco

CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO GRAU DE URGNCIA (Criticidade)

CRTICO Impacto irrecupervel, relativo ao risco contra a sade, segurana do usurio e

do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho, recomendando interveno imediata.

REGULAR Impacto parcialmente recupervel relativo ao risco quanto perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programao e interveno a curto prazo.

MNIMO Impacto recupervel relativo a pequenos prejuzos, sem incidncia ou a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, recomendando programao e interveno a mdio prazo.

4. VISTORIA A vistoria ocorreu no dia 18/03/2014, as 14:00 horas, contando alm deste perito com a presena da Contratante e seu marido. 5. CARACTERIZAO DA REGIO Trata-se de regio urbana litornea com predominncia de habitaes residenciais unifamiliares, clima ameno, superfcie plana, padro scio econmico cultural mdio, topografia em nvel e solo predominantemente arenoso permevel da classe das areias quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas constitudas de relativa parcela de argila de Atividade Alta1. A Infra-estrutura da regio possui servios de coleta de lixo, redes de telefonia, energia eltrica, viria e gua potvel.

Os servios comunitrios disponveis compreendem escolas, segurana, posto de sade, hospitais e clubes de recreao e as atividades existentes incluem redes bancrias, comrcio e atividades de profissionais liberais, sendo o mercado de trabalho mdio. 1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)




5.1. IMVEL Trata-se de um condomnio de quatro pavimentos com dois apartamentos por andar, construdo sobre um terreno com 206,46m2 de rea superficial e 576,40m2 de rea total construda. A tipologia do imvel residencial e o apartamento em questo constitudo por uma sute com sacada, um dormitrio, banheiro, sala e cozinha, isento de complexidade de sistema construtivo, totalizando aproximadamente 70m2 de rea construda privativa. 6. METODOLOGIA A presente percia atendeu todos os requisitos necessrios e exigidos pela NBR 13752/96 (norma que fixa os critrios e procedimentos relativos s percias de engenharia na construo civil), em seu item 4.3.2 Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto abrangncia das investigaes, confiabilidade e adequao das informaes obtidas quanto qualidade das anlises tcnicas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo perito, sendo a inspeo predial realizada enquadrada no Nvel 1, onde "Nvel 1- Identificao das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado", de acordo com a norma de Inspeo Predial de 2007, do IBAPE/SP. O critrio utilizado para a elaborao do Laudo foi embasado na Anlise do Risco associado ao uso e exposio ambiental. 7. INSPEO PREDIAL CHECK-LIST A determinao das origens das Anomalias construtivas foi orientada por uma seqncia lgica de vistorias, exames, anlises e interpretaes, cuja ordem foi a seguinte; 1) Minuciosa inspeo do imvel para a apurao completa das anomalias existentes (construtivas e funcionais), bem como o levantamento preliminar de suas caractersticas tcnicas, visando o fornecimento de subsdios para a posterior determinao das origens; 2) Verificao das condies naturais e meio ambiente local para a apurao dos eventos que pudessem ter ocasionado anomalias de origem natural (por ao da natureza) nos imveis da regio; 3) Verificao das atividades de conservao e manuteno, bem como a anlise da documentao tcnica correspondente, para a identificao das anomalias funcionais. 4) Exame das edificaes vizinhas ao imvel em questo, para a determinao de suas caractersticas e condies fsicas, bem como de outras particularidades que pudessem indicar alguma correlao de ambas no tocante ocorrncia de anomalias exgenas. 5) Interpretao de todos os dados tcnicos apurados, para ento se expender a concluso indicativa das origens das anomalias em geral.

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9. CONCLUSO

Todas as dependncias dos imveis foram minuciosamente inspecionadas sendo detectadas visualmente diversas Anomalias Endgenas (Relacionadas a deficincias de ordem construtiva Vcios construtivos). As patologias manifestadas encontram-se descritas no item 8. REGISTRO FOTOGRFICO, do Laudo, acompanhadas de breve comentrio. Outro fato importante de registrar que, em diligncia Prefeitura no encontramos o Memorial Descritivo das reas externas, alm do no cumprimento de implementao de entrada individualizada de gua, conforme previsto no Memorial Descritivo da unidade. Outro item que chama a ateno que apesar da existncia de uma luminria na sacada, no foi previsto um interruptor para acion-la. Observa-se que estas patologias interferem tanto no desempenho e Vida til dos componentes construtivos como na sade, segurana e habitabilidade do imvel, portanto, necessria e urgente a implementao das medidas corretivas e reparos necessrios.

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.- Vai o presente Laudo, desenvolvido em 20 (Vinte) folhas impressas em um s lado, todas

rubricadas, sendo a ltima datada e assinada.

Rio Grande, 14 de abril de 2014.

------------------------------------ Clarel da Cruz Riet Eng. Civil CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99

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