Embed Size (px)
Citation preview
VI ENCONTRO REGISTRAL IMOBILIÁRIO
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
12 de março de 2016
Hotel Majestic – Florianópolis, SC
(O / A) USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – ASPECTOS PRÁTICOS (ARTIGO 216-A DA
LRP)
Este material é fruto da reunião de opiniões, pareceres e textos emitidos por
profissionais do direito no âmbito de encontros que tiveram por tema a Usucapião
Extrajudicial (XLII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – 19 a 23
de outubro de 2015 / Encontro Estadual do CORI-MG – 12 e 13 de novembro de
2015), bem como é fruto da “reprodução” de trechos extraídos da seguinte obra:
Usucapião Administrativa, da Editora Saraiva, 1ª Edição, 2016, de autoria de
Leonardo Brandelli
1 – OFENSA AO DIREITO DE ACESSO IRRESTRITO À JUSTIÇA
- Não há que se falar em ofensa aos preceitos do artigo 5º, XXXV da Constituição
Federal (direito de acesso irrestrito à justiça), uma vez que não há lesão ou ameaça
de lesão diante da oportunidade de consensualidade pela via extrajudicial, com
dispensa da intervenção do Estado-Juiz. (não há lide instaurada, face aos acordos
expressos ou tácitos entabulados)
- Alguns autores já estão defendendo que ir ao judiciário para propor usucapião sem
esgotar a oportunidade da via extrajudicial implicará em carência de ação.
2 – NÃO INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO
- Artigo 216-A da LRP dispensa atuação do Ministério Público. (curador permanente
dos registros públicos)
- A dispensa do Ministério Público nos feitos de usucapião está prescrita na
recomendação nº 16 de 2010 do Conselho Nacional do Ministério Público.
Artigo 5º - Perfeitamente identificado o objeto da causa e respeitado o
princípio da independência funcional, é desnecessária a intervenção
ministerial nas seguintes demandas e hipóteses:
XI – Ação de usucapião de imóvel regularmente registrado, ou de coisa
móvel, ressalvadas as hipóteses da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
- Face a não reprodução das disposições do artigo 944 do Código de Processo Civil
vigente, restará o debate sobre a obrigatoriedade, ou não, de atuação do Ministério
Público nos feitos extrajudiciais de usucapião.
Para os que defendem a atuação em comento, o embasamento encontra-
se contido nos seguintes dispositivos legais:
Artigo 178, III do NCPC: “o Ministério Público será intimado para, no prazo
de trinta dias, intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses
previstas em lei ou na Constituição Federal e nos processos que
envolvam:
...
III- litígios coletivos pela posse de terra rural ou urbana.
Artigo 176 do NCPC: O Ministério Público atuará na defesa da ordem
jurídica, do regime democrático e dos interesses e direitos sociais e
individuais indisponíveis.
(destaque: os procedimentos extrajudiciais de usucapião têm por objeto
direitos disponíveis – propriedade)
3 – NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
- O procedimento de usucapião extrajudicial é de natureza administrativa, e não
jurisdicional. (revisão jurisdicional sempre possível, desde que antes do prazo
prescricional)
- Os pleitos extrajudiciais de usucapião não induzem litispendência nem tampouco
fazem coisa julgada – qualidades da jurisdição.
4 – MOMENTO DA AQUISIÇÃO PELA USUCAPIÃO NO BRASIL
- Para Leonardo Brandelli, a usucapião é declaratória do direito, e constitutiva do
título e da disponibilidade.
“A natureza jurídica da sentença que reconheça a aquisição é meramente
declaratória do direito adquirido, e não constitutiva. Visa apenas
possibilitar a aquisição de um título para o registro. Neste sentido é
constitutiva do título registrável.”
“A posse é um direito real inter-partes, pois a aquisição pela usucapião
independe de registro.” (por não depender de registro, não se pode
atribuir aos efeitos da sentença de usucapião a condição de erga omnes)
5 – INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA OU DE TRANSCRIÇÃO NA USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência
de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a
documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula
do imóvel usucapido e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de
registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições
apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
- O quê significa sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso?
1 – Se a descrição do imóvel usucapido for diferente da constante da Matrícula ou da
Transcrição abre-se nova Matrícula?
1.1 - imóvel usucapido integralmente: encerra e abre outra matrícula?
1.2 – imóvel usucapido parcialmente: baixa área usucapida por averbação
(fica saldo) e abre matrícula nova para área usucapida?
2 - Mesmo não havendo Matrícula ou Transcrição, a usucapião poderá findar-se pela
via extrajudicial, oportunidade em que será inaugurada a Matrícula?
OPINIÃO:
- Havendo consenso, é cabível a usucapião pela via extrajudicial mesmo nas
hipóteses de ausência de Matrícula ou de Transcrição.
- Se não há oposição oferecida por proprietário (inexistência de Matrícula ou de
Transcrição) após a publicação do Edital destinado a todo e qualquer da sociedade,
o deferimento é cabível.
- Para Lamana Paiva: a usucapião pela via extrajudicial não se destina somente às
hipóteses de imóveis matriculados ou transcritos (é uma das hipóteses, mas não a
única). Não havendo Matrícula ou Transcrição o tabelião deverá instruir a Ata Notarial
com a certidão negativa de existência de Matrícula ou de Transcrição.
- Para Leonardo Brandelli: não havendo Matrícula ou Transcrição não é cabível a
usucapião pela via extrajudicial. Assevera que “apesar de continuar sendo,
certamente, aquisição originária, a necessidade de que seja amigável, isto é, de que
haja a anuência dos titulares de direitos do imóvel usucapido bem como dos
confrontantes, faz com que haja a necessidade de se localizar a matrícula ou
transcrição do imóvel objeto da usucapião bem como dos seus confinantes, sem o
que inviabilizado estará o procedimento de usucapião extrajudicial registral”.
- Destaque-se que o fato de o imóvel não possuir Matrícula ou Transcrição não o
inclui no rol dos bens públicos, uma vez que, a título de exemplo, pode ter sido
recebido por sucessão causa mortis anteriormente a 1916 – sistema em que as
sucessões causa mortis não tinham assento obrigatório no registro de imóveis.
6 – CIÊNCIA DOS INTERESSADOS E FORMA DE CIENTIFICAÇÃO DE CADA UM
DOS INTERESSADOS
- Manifestação de qualquer interessado: 15 dias. (prazos são contínuos e
peremptórios e não podem ser dilatados nem por autoridade judiciária)
- Formas de ofertar ciência: edital e notificação
1 - Edital:
- 1 (uma) publicação em jornal de grande circulação;
- Não havendo jornal de grande circulação na comarca, a publicação será em
comarca vizinha ou em jornal de alcance estadual, o que for mais eficaz;
- Proprietário do imóvel usucapido (não se aplica);
- Proprietários dos imóveis confinantes (não se aplica);
- Detentores de direitos (imóveis usucapido e confinantes) (não se aplica);
- Entes Federados (não se aplica);
- Terceiros eventualmente interessados (aplicação cabível);
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em
jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros
eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze)
dias.
- Terceiros eventualmente interessados (alcance):
- Hipótese 1: Ausência de Matrícula ou de Transcrição? (imóvel usucapido
ou confinante)
- Não há como se exigir anuência de proprietário desconhecido –
tratamento será o de terceiro interessado.
- Solução: pratica-se o ato. O Poder Judiciário também só poderia se valer
do edital. Não foi atribuído ao registrador o poder de dirimir lide, mas não
há lide.
- Hipótese 2: Presença de Matrícula ou de Transcrição com notificado em
local incerto ou não sabido? (imóvel usucapido ou confinante)
- Solução: a remessa para o judiciário só implicará na publicação de edital.
Mesmo assim, não será conveniente o deferimento na via extrajudicial
após valer-se somente do Edital para tentar cientificar as partes
(proprietário do imóvel usucapido, dos imóveis confinantes e dos
detentores de direitos). Será interpretado como contorno à determinação
de que o silêncio do interessado identificado importa em recusa –
vedação posta no §2º.
ALTERNATIVAS PARA AS HIPÓTESE DE INTERESSADO CONHECIDO MAS EM
LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO
A) Proprietário usucapido identificado (mas em local incerto e não sabido):
- Não cabe cientificação por edital; ou
- Até cabe cientificação por edital, mas o silêncio após edital importa em
recusa.
B) Proprietário usucapido não identificado (ausência de matrícula ou de
transcrição):
- Cabe cientificação por edital, e o silêncio após edital importa em
aquiescência.
C) Confinantes identificados (mas em local incerto e não sabido):
- Não cabe cientificação por edital; ou
- Até cabe cientificação por edital, mas o silêncio após edital importa em
recusa.
D) Confinantes não identificados (ausência de matrícula ou de transcrição):
- Cabe cientificação por edital, e o silêncio após edital importa em
aquiescência.
E) Detentores de direitos sobre o imóvel usucapido ou sobre quaisquer dos
imóveis confinantes, que são sempre identificados (mas em local incerto e não
sabido):
- Não cabe cientificação por edital; ou
- Até cabe cientificação por edital, mas o silêncio após edital importa em
recusa.
F) Entes Federados (sempre local certo e sabido):
- Não cabe cientificação por edital, e o silêncio após notificação importa
em aquiescência.
G) Terceiros interessados (sempre desconhecidos e sempre em local incerto e não
sabido):
- Cabe cientificação por edital, e o silêncio após edital importa em
aquiescência.
REPISANDO: não cabe notificação por edital de nenhum legitimado passivo
certo, ainda que esteja em local incerto e não sabido. A participação desses
legitimados passivos certos sempre deverá ser voluntária ou após notificação
pessoal (AR ou RTD ou RI). Encontrando-se em local incerto e não sabido, não será
cabível a usucapião pela via extrajudicial. (melhor teria sido admitir a notificação por
edital desses legitimados passivos certos que se encontrassem em local incerto e
não sabido)
2 - Notificação:
- Oficial do RI ou AR (§2º)
- RTD somente Entes Federados? (§3º - falta de técnica do legislador – sempre poderá
ser pelo RI, pelo RTD ou por AR – Lamana Paiva)
- Silêncio importa em recusa (exceção: salvo no caso dos entes públicos, em que o
silêncio implicará em anuência – vide §3º do artigo 216-A)
- Lamana Paiva: nos casos de falta de anuência, uma hipótese será buscar, no
judiciário, somente o suprimento da aquiescência.
- Notificações podem ser praticadas fora de horário? Não, salvo regulação da CGJ,
inobstante o Código de Processo Civil dizer que para o Oficial de Justiça atuar fora
de horário normal é dispensada autorização judicial.
- Sendo a notificada uma empresa, não poderá a notificação ser entregue na recepção
por exemplo, mas deverá ser em mãos do seu legítimo presentante ou representante.
(por “em mãos” entenda-se também correios com AR em mãos próprias)
FORMAS DE CIENTIFICAÇÃO DE CADA UM DOS INTERESSADOS
Proprietário do imóvel usucapido (conhecido)
(notificação pelo RI, RTD, correios com AR ou edital desde que anua
expressamente)
Proprietários dos imóveis confinantes (conhecidos)
(notificação pelo RI, RTD, correios com AR ou edital desde que anua
expressamente)
Detentores de direitos (conhecidos)
(notificação pelo RI, RTD, correios com AR ou edital desde que anua
expressamente)
Entes Federados (conhecidos)
(notificação pelo RI, RTD, correios com AR ou edital e fica dispensada a
anuência expressa, implicando o silêncio em consentimento)
Terceiros interessados (desconhecidos ou legitimados passivos
incertos)
(edital e o silêncio = anuência tácita)
DESTAQUE: Exaurir todos os meios de localização do notificando:
CPC - Art. 256
§ 3o O réu será considerado em local ignorado ou incerto se infrutíferas
as tentativas de sua localização, inclusive mediante requisição pelo juízo
de informações sobre seu endereço nos cadastros de órgãos públicos ou
de concessionárias de serviços públicos.
7- DESTINATÁRIOS DAS CIENTIFICAÇÕES
- Proprietário do imóvel usucapido (marido e mulher – ação real)
Há quem defenda a tese de que se já houver prévia manifestação / concordância do
proprietário usucapido (exemplo: já assinou o contrato de promessa de venda) basta
a notificação, e, em não se manifestando, pratica-se o ato (já que a manifestação de
vontade já estará documentada no procedimento)
- Proprietários dos imóveis confinantes (marido e mulher – ação real)
Há quem defenda a tese de que se o imóvel usucapido já foi objeto de retificação de
registro no âmbito da qual já se coletou a assinatura dos confinantes imediatos, a
manifestação no âmbito do procedimento de usucapião extrajudicial ficará
dispensada.
- Detentores de direitos (imóveis usucapido e confinantes). Que direitos são
esses?
Somente aqueles dotados de densidade material capaz de repercutir na esfera
jurídica de terceiros interessados na aquisição do imóvel.
- Entes Federados (sua notificação dispensa requerimento, uma vez que o artigo
216-A determina que esses sempre deverão ser notificados). A notificação dos
entes federados, por questão de economia processual, somente deverá ser feita
após a ocorrência da qualificação registral POSITIVA, tanto formal quanto
material – economia procedimental. Para os entes públicos o objetivo da
notificação não é o de obter assentimento, mas simplesmente o de dar ciência.
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula
do imóvel usucapido e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será
notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio
com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso
em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (ou
pelo Oficial do RTD ou por carta com AR)
- Terceiros interessados (desconhecidos)
8 - PRAZO PARA MANIFESTAÇÃO DOS INTERESSADOS
- 15 dias
- Por se tratar de procedimento administrativo, não há preclusão das
possibilidades de impugnar ou de assentir, apesar do prazo legal estabelecido. O
prazo não é rígido – até a decisão do registrador o assentimento ou impugnação
poderão ser ofertados.
9 - FORMAS DE MANIFESTAÇÃO DE CADA UM DOS INTERESSADOS
- Regra: silêncio importa em recusa, salvo no caso dos Entes Federados, em que o
silêncio implicará em anuência. Verificada a recusa, deverá ser o procedimento
encaminhado ao Juízo competente para o prosseguimento pelo rito comum (notificar
antes o requerente para verificar sua pretensão de desistir do procedimento ou de
encaminhamento do feito ao Juízo).
§3º O oficial de registro dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito
Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de
registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de
recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o
pedido.
- No caso dos entes federados, solicitar para que eles se manifestem tanto quanto ao
mérito da usucapião quanto aos aspectos tributários (Imposto de Transmissão) e
urbanísticos (eventuais áreas afetadas ao domínio público, acessões).
10 – IMPUGNAÇÃO
Artigo 216-A, § 10 - Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de
direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula
do imóvel usucapido e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum
dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro
de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação
do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-
la ao procedimento comum.
- Qualquer impugnação serve, por mais infundada que seja, uma vez que o silêncio
já basta (não cabe juízo de valor acerca do teor da impugnação ofertada).
- A manifestação expressa, favorável ou contrária à pretensão, poderá ser feita
verbalmente.
- Inobstante o requerimento da usucapião só poder ser formulado por advogado, o
mesmo não ocorre com a manifestação provocada pela notificação (impugnação ou
assentimento). Em registro imobiliário, a regra é a de que o jus postulandi não é
privativo de advogado, de modo que as exceções a esse regramento devem ser feitas
expressamente pela lei (única exceção: deflagração do procedimento).
- Ofertada impugnação por qualquer ente federado, ou por entidade autárquica sua,
ou de empresa pública, por entender haver tentativa de usucapião de imóvel de sua
propriedade, passará qualquer delas a integrar o polo passivo do processo,
deslocando a competência da Justiça Estadual comum para a Justiça Federal comum
da comarca da situação do imóvel.
11 – CONCILIAÇÃO / AUTOCOMPOSIÇÃO
- A depender da natureza da impugnação, devemos tentar a conciliação? Sim. Para
Lamana Paiva, poderemos fazer audiência de investigação ou de conciliação. O
procedimento é do registrador (poderemos solicitar documentos ou até ouvir alguém
caso seja relevante).
- Sinaliza-se com a possibilidade de suspensão da ação judicial para se buscar a
AUTOCOMPOSIÇÃO das partes na via extrajudicial.
12 – ESPÉCIES DE USUCAPIÃO CABÍVEIS PELA VIA EXTRAJUDICIAL
- Para Leonardo Brandelli e Lamana Paiva, à exceção da usucapião do direito de
propriedade decorrente do registro do título de legitimação de posse expedido pelo
Poder Público em processo de regularização fundiária de interesse social, que tem
procedimento específico na Lei Federal nº 11.977, não há limitação no artigo 216-A
da LRP quanto à espécie de usucapião que possa ser reconhecida pela via
extrajudicial. (Usucapião extrajudicial é para qualquer modalidade de usucapião (rito
do 941 a 945 CPC aplicava-se a qualquer modalidade - O artigo 216-A da LRP não
restringiu espécies – aspecto formal não restringiu o material)
13 – REQUISITOS DA USUCAPIÃO
13.1 – REQUISITOS GERAIS
1 – Posse mansa, pacífica, ininterrupta e contínua
2 – Ânimo de titular direito real incidente sobre uma “coisa”, “imóvel” e passível de
ser possuída
3 – Prazo legal
4 – Justo título
5 – Boa-fé
- Leonardo Brandelli faz uma interessante reflexão acerca da importância da reunião
dos elementos acima indicados:
- podem existir o justo título e a crença, sem existir a posse própria, ou
qualquer posse;
- podem existir a posse e o título, sem existir a crença;
- podem existir a crença e a posse, sem existir o título;
- pode existir o título, sem existirem a crença e a posse;
- pode existir a posse, sem existirem o título e a crença;
- pode existir a crença, sem existirem a posse e o título.
1 – Posse mansa, pacífica, ininterrupta e contínua
- “A posse é questão fática, que não se confunde com a crença no justo título ou na
causa de adquirir, nem com o próprio justo título” – Posse é fato.
- Não confundir POSSE com MERA DETENÇÃO: o possuidor atua em nome e
interesse próprio, enquanto o detentor atua em nome e interesse alheios.
- Posse ad interdicta x Posse ad usucapionem: a posse ad usucapionem é posse
qualificada pela intenção de dominar, de ter a coisa como sua, de detê-la fundado em
direito real, diferentemente da primeira (posse ad interdicta), que somente assegura
ao possuidor o direito de utilização da coisa e a proteção possessória, mas que não
confere a possibilidade da aquisição pela usucapião.
- Posse justa: que não decorre de violência (física ou moral), ou de esbulho, ou de
clandestinidade (obtido às escondidas, de maneira oculta), ou de precariedade
(obtida com o abuso de confiança ou de direito).
- Posse injusta por violência ou por clandestinidade: podem ser convalidadas, após
a cessação da violência ou da clandestinidade.
- Posse injusta por precariedade: não se convalida nunca.
- Posse mansa e pacífica: a posse deixará de ser pacífica se o titular do direito
requerido apresentar qualquer oposição judicial ou extrajudicial, da qual tenha
decorrido algum efeito, não retirando, pois, o caráter de mansa e pacífica a posse
atacada por qualquer medida judicial ou extrajudicial ineficaz, que não interromperá
qualquer prazo prescricional (para alguns autores somente a oposição judicial é que
detém essa força).
- Posse contínua e ininterrupta: sem solução de continuidade, não sendo possível a
soma de lapsos temporais possessórios para o fim de alcançar o prazo legal. Acaso
interrompida a posse, recomeçará um novo prazo prescricional quando reiniciar-se
a posse.
- Sucessão possessória: é permitida para configurar a continuidade da posse, não
configurando tal sucessão solução de continuidade (mas ambas as posses deverão
ser Ad usucapionem e ambas deverão ser fundadas em justo título e boa-fé (salvo de
extraordinária a usucapião), bem como se faz necessário que a posse do sucedido e
a de quem o sucedeu sejam da mesma natureza, contendo os mesmos elementos
exigidos para a espécie de usucapião pretendida).
- A sucessão possessória pode ser a título singular (Acessio possessionis) ou a título
universal (Sucessio possessionis).
- Apreensão física da coisa é indispensável para caracterizar a posse? Não, à exceção
de algumas modalidades de usucapião que exigem não somente a posse, mas a
apreensão física direta da coisa (exemplo: usucapião familiar). Basta que seja
possível a comprovação de atos possessórios, ainda que diversos do da direta
apreensão física, a exemplo da locação, comodato, etc...
- Ação possessória exitosa interposta dentro de ano e dia pelo possuidor ad
usucapionem esbulhado: “tem o condão de fazer com que não haja interrupção da
posse e com que o período do esbulho seja computado no prazo possessório”.
2 – Ânimo de titular direito real incidente sobre uma “coisa”, “imóvel” e passível de
ser possuída (não se restringe a animus domini)
- O objeto de uma usucapião deve ser uma “coisa imóvel corpórea”, não bastando
ser bem imóvel, exemplo: uma ação real é bem imóvel, mas não é coisa, e por isso
não pode ser usucapida. Também deverá ser essa coisa passível de “posse”, razão,
pela qual, não cabível o usucapião de hipoteca, uma vez que referido direito real de
garantia não dá direito à posse do bem.
- A intenção do possuidor em titular direito real determinado é que caracteriza, de
modo claro e objetivo, a situação de qual direito real se pretende usucapir.
- Verificar qual direito é refletido pela posse (exemplo: a parte requer direito de
propriedade, mas inequivocamente o conjunto probatório indica um direito de
servidão de passagem, razão pela qual o indeferimento se impõe).
3 – Prazo legal
- Lapso temporal: será avaliado no âmbito de cada uma das espécies de usucapião.
- Não é vedado admitir-se que o prazo (lapso temporal) se complete no curso do
procedimento (enunciado 497 da V Jornada de Direito Civil)
497) O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do
processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor.
- Disposição transitória do código civil quanto ao prazo: tendo havido, por ocasião
da entrada em vigor do atual Código Civil, redução de prazo prescricional aquisitivo
em relação ao Código Civil anterior, e tendo transcorrido menos da metade do tempo
estabelecido no Código de 1916, o termo inicial da prescrição aquisitiva será o da
data da entrada em vigor pelo Código de 2002.
- Determina o artigo 1.244 do CC que se aplicam à usucapião as causas que obstam,
interrompem ou suspendem o prazo da prescrição extintiva (artigos 197 a 202 do
Código Civil).
Artigo 1.244: Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor
acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição,
as quais também se aplicam à usucapião.
Artigo 197: Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
Artigo 198: Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Artigo 199: Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Artigo 200: Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no
juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença
definitiva.
Artigo 201: Suspensa a prescrição em favor de um dos credores
solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.
Artigo 202: A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:
I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;
III - por protesto cambial;
IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.
Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.
Impedem: o prazo sequer começa a correr (relação entre ascendentes e
descendentes).
Suspendem: paralisa o prazo que está correndo, e depois continua a
correr de onde parou.
Interrompem: o prazo é paralisado, e se reiniciará do zero.
- Disposições do Código Civil acerca da contagem dos prazos prescricionais:
Artigo 2.028: Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por
este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido
mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Artigo 2.029: Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os
prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo
único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o
tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro
de 1916.
4 – Justo título
- Instrumento hábil para transmitir o domínio ou outro direito real, e que formalmente
está em ordem, ou seja, intrinsicamente o título está hábil a transmitir o direito, mas
padece de vício extrínseco. É o título que, tendo suas condições adimplidas, em tese
tem o poder de transmitir ou de constituir um direito real prescritível. Ele cria a
crença, a fé.
- É o ato ou fato jurídico que, em tese, pode “transmitir a propriedade, mas que, por
lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não
produz tal efeito jurídico”.
- “Ato jurídico hábil, abstratamente considerado, a transferir ou constituir um direito
real passível de usucapião, esteja registrado ou não”.
- “Confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como
se dono do bem pretendido fosse”.
- Será justo o título ainda que se trate de compromisso de compra e venda, desde
que esteja o preço quitado.
- Não pode ser verbal.
- Não pode ser inválido por nulidade ou anulabilidade (exemplo: título maculado por
anulabilidade frente à venda fraudulenta de ascendente para descendente sem o
consentimento dos demais descendentes).
- Deve ser entendido como qualquer documento que demonstre a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse.
- É sempre necessário para o deferimento de usucapião? Não, salvo se a espécie de
usucapião requerida impuser (Exemplo: na usucapião extraordinária a necessidade
de justo título não se impõe).
5 – Boa-fé
- Estamos falando da boa-fé subjetiva, fundada no “estado de ignorância, derivado
de um erro escusável”, perdoável, “em que se encontra o usucapiente a respeito do
vício que lhe impede a aquisição do direito real pretendido”.
- Tem íntima ligação com o título, mas com ele não se confunde, uma vez que a
ignorância a respeito do vício que impede a aquisição do direito geralmente deriva
do justo título.
- “Pode haver justo título sem boa-fé, porque a pessoa não ignora o vício extrínseco
existente no título, assim como pode haver boa-fé sem haver justo título, porque há
um vício de nulidade, por exemplo.”
- Presunção de boa-fé daquele que possui justo título (artigo 1.201, parágrafo único
do Código Civil):
“O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo
prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta
presunção.”
13.2 - REQUISITOS ESPECÍFICOS
(O ARQUIVO DAS TABELAS ABAIXO ESTÁ DISPONIBILIZADO NOS ANEXOS 1 e 2)
14 – OBJETOS DA USUCAPIÃO (LIMITES)
- Rememoremos que o objeto de uma usucapião deve ser uma “COISA IMÓVEL
CORPÓREA”, não bastando ser bem imóvel, exemplo: uma ação real é bem imóvel,
mas não é coisa, e por isso não pode ser usucapida. Também deverá ser essa coisa
passível de “posse”, razão, pela qual, não cabível constitui-se o usucapião de
HIPOTECA, uma vez que referido direito real de garantia não dá direito à posse do
bem.
- Podem ser usucapidos quaisquer direitos incidentes sobre imóvel, e não somente
o direito de propriedade, a exemplo da nua propriedade, a propriedade superficiária,
o usufruto, as servidões aparentes, o uso, o domínio direto, a habitação e o domínio
útil. Parece mais correto falar-se em ânimo de titular do direito usucapido – animo
suo.
- É correta a expressão “animus domini” como requisito das usucapiões? Nem
sempre, vez que em algumas situações a intenção de usucapir não pretende ver
reconhecido o direito de propriedade, mas por exemplo o de usufruto ou o de
superfície.
- Não podem, diversamente, serem usucapidas:
- coisas fora do comércio (bens de família, clausulados de inalienabilidade legal,
penhorados em favor da UNIÃO – FAZENDA NACIONAL ou das suas AUTARQUIAS
OU FUNDAÇÕES);
- bens públicos, ainda que dominicais ou ainda que devolutos não podem ser
usucapidos, a exemplo das áreas indispensáveis à segurança nacional, terras
tradicionalmente habitadas por silvícolas ou demarcadas como reservas indígenas
ou terras de interesse ecológico, consideradas como tais as declaradas reservas
biológicas ou florestais e os parques ou unidades de conservação nacionais,
estaduais e municipais, assim como as terras particulares possuidoras de tal
destinação perante o poder público; (Artigos 183, §3º e 191 da CF e 102 do CC)
- imóvel na faixa de fronteira pode ser usucapido? Sim, uma vez que não se
constituem por bens públicos, mas por bens privados sobre os quais incidem
políticas de controle em caso de transmissão, políticas essas que deverão ser
observadas;
- imóvel clausulado de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade
podem ser usucapidos? Sim, pois se tratam de limitações convencionais, e não
legais, e que não atendem a qualquer interesse público;
- imóvel com matrícula bloqueada pode ser usucapido? Sim, pois implicará no
assento de ato-fato, e não de ato ou negócio jurídico voluntariamente contratados
pelo proprietário;
- o domínio útil em aforamento de um imóvel público pode ser usucapido? Sim, na
medida em que a situação de pública do bem não se altera, havendo apenas uma
substituição do enfiteuta;
- bens pertencentes a sociedades de economia mista podem ser usucapidos? Sim,
não podendo somente os pertencentes às autarquias e empresas públicas;
- pode ser usucapida uma coisa acessória sem que seja usucapida também a coisa
principal? Não, salvo se a coisa acessória encontrar-se dotada de autonomia fática,
hipótese em que se tratará de usucapião de bem móvel, ou salvo ainda “se o direito
espelhado pela posse for o de uma propriedade superficiária, caso em que a acessão
passará a ser a coisa principal deste direito, e não mais a coisa acessória”;
- imóvel com área inferior às frações mínimas de parcelamento rural ou urbano
também podem ser usucapidas? Sim, uma vez que não houve voluntariedade do
requerente da usucapião para que se promovesse fracionamento abaixo do mínimo
legal, não incidindo, na hipótese de imóvel rural, as disposições do artigo 65 da Lei
Federal nº 4.504/64;
- podem ser usucapidas unidades componentes de parcelamento clandestino do solo
ou unidade autônoma de um condomínio edilício juridicamente inexistente?
Leonardo Brandelli assevera que sim, sendo que, enquanto o lote inexistente será
usucapido e possuirá matrícula própria, não como um lote, mas como uma porção
de solo, a unidade autônoma não poderá ser dotada de existência jurídica própria
sem a respectiva instituição de condomínio, “pois cada unidade autônoma só pode
existir como tal quando coexistente com as demais, cada qual com sua fração ideal
no solo e nas coisas de uso comum”, razão, pela qual, será possível o
reconhecimento judicial da aquisição, mas não o seu registro enquanto não houver
o registro da instituição do condomínio edilício, o que implica, pois, na
impossibilidade de seu reconhecimento pela via extrajudicial, impondo-se o
indeferimento. Para Francisco Rezende, não há óbice de tal ordem para deferir-se a
usucapião de unidade autônoma de condomínio edilício não regularizado, ainda que
pela via extrajudicial, e destaca que a usucapião incide sobre a unidade autônoma, e
não somente sobre a fração ideal. Assevera, ainda, que se houver benfeitoria no solo
usucapido ela será incluída (busca-se o reconhecimento do domínio sobre parcela
de solo e acessões).
15 – PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
PONTUAÇÕES SOBRE O PROCEDIMENTO E SOBRE OS DOCUMENTOS QUE O
COMPORÃO
- Deverá o interessado:
- requerer a instauração do procedimento administrativo (Peça inicial
deverá ser acompanhada de ATA NOTARIAL atestando o tempo de posse
do usucapiente ou de seus antecessores, caso haja acessio ou sucessio
possessionis);
- requerer o registro da usucapião ao final (Em regra, os requerimentos ao
RI podem ser expressos ou tácitos. Já os requerimentos para usucapião
extrajudicial devem ser expressos e especiais);
- Legitimidade ativa:
- é do possuidor que afirma ter adquirido os requisitos materiais
para tanto, ainda que já não tenha posse no momento da
propositura da ação. Não há necessidade de que tenha a posse do
bem no momento da sua propositura, haja vista que a sentença é
meramente declaratória de uma aquisição que já se implementou.
- poderá ser também intentada por algum terceiro que detenha
interesse jurídico no reconhecimento da aquisição da propriedade
pela usucapião, sendo este terceiro o autor, e o possuidor + o
proprietário + os confrontantes e eventuais interessados citados
por edital os réus, em litisconsórcio. (O artigo 216-A não fala em
possuidor, mas em interessado – exemplo: credor do possuidor)
- havendo composse, todos os copossuidores deverão ser autores
da ação. Há quem entenda que poderia ser proposta por apenas um
dos copossuidores, sem necessidade de litisconsórcio processual
ativo diante do regramento do novo CPC. (Guilherme Marinoni)
- o cônjuge ou companheiro é litisconsorte necessário na ação,
salvo se casados pelo regime da separação obrigatória de bens, e
serão legitimados passivos no procedimento.
- Legitimidade passiva:
- considerando que o oficial de registro de imóveis somente lida
com pretensões não afrontadas ou resistidas, não há que se falar
em autor e réu. Legitimidade passiva não significa contraponto ao
pedido do autor, mas significa somente a qualidade das pessoas
que devem participar do procedimento, dando seu assentimento,
voluntariamente ou após intimação.
- indicar a espécie de usucapião aplicável ao caso (a falta de indicação da
espécie de usucapião não sobrestará a análise, pois o Oficial poderá
deferir o pedido se tiver condições de depreender tal elemento da
documentação apresentada);
- estar representado por advogado, salvo se o requerente, advogado, agir
em causa própria (instrumento de procuração poderá ser público ou
particular, com poderes especiais e expressos – se particular, necessita
de firma reconhecida);
- há necessidade de alvará judicial para que pessoas desprovidas
de capacidade, ainda que momentânea, possam se manifestar na
condição de proponente ou na condição de usucapido? Há quem
entenda que não, alegando que a usucapião implementa-se no
direito brasileiro ipso iure com a reunião dos requisitos materiais,
sendo o seu reconhecimento posterior apenas declaratório,
constituindo-se o ato de tal natureza por de mera administração,
requerendo ou anuindo no procedimento. No mesmo sentido,
Leonardo Brandelli, quanto à capacidade do possuidor para
adquirir, já pontuava sua dispensabilidade, uma vez que não se
trata de negócio jurídico entabulado para adquirir-se, mas mero ato-
fato, decorrente de posse por certo lapso de tempo, da qual não
decorre qualificação de vontade, adquirindo o possuidor frente ao
simples preenchimento dos requisitos, tenha ou não capacidade
aquisitiva negocial.
Já para quem pensa de modo diverso, ou seja, de que
não se trataria de ato de mera administração, impõe-se a
necessidade de alvará judicial, bem como remessa do
procedimento ao Ministério Público, não pela natureza do pleito
(usucapião), mas por envolver interesse de incapaz.
- asseverar qual o suporte fático de norma jurídica que foi concretizado;
- asseverar como se deu a concretização do suporte fático indicado;
- relatar minuciosamente o preenchimento dos requisitos materiais para
a aquisição pela usucapião, detalhando se há, ou não:
– posse mansa, pacífica, ininterrupta e contínua;
– ânimo de titular direito real incidente sobre uma “coisa”, “imóvel”
e passível de ser possuída;
– prazo legal;
– justo título;
– boa-fé.
PRIMEIRA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
- Verificação dos requisitos de admissibilidade:
- legitimidade ativa e passiva;
- requerimento acompanhado dos documentos obrigatórios;
- prova dos requisitos da espécie de usucapião.
- Requisitos formais registrais:
- requerimento adequado e fundamentado;
- requerimento indicando pedido e causa de pedir;
- representação por advogado;
- ata notarial;
- planta e memorial descritivo:
- planta e memorial descritivo contendo a descrição do imóvel
usucapido, segundo os requisitos dos artigos 176 e 225 da LRP.
- planta e memorial deverão estar assinados por profissional
legalmente habilitado pelo CREA ou pelo CAU, acompanhados da
ART respectiva.
- a planta e o memorial descritivo deverão indicar ou conter:
- o imóvel usucapido;
- os confrontantes do imóvel usucapido;
- os números de matrícula ou de transcrição dos imóveis
confrontantes;
- os titulares de direitos sobre tais imóveis (usucapido e
confrontantes), com sua caracterização mínima, como nome e CPF
ou RG;
- a assinatura do profissional habilitado, o requerente e o
possuidor (se diversos), os titulares de direitos do imóvel
usucapido bem como dos imóveis confrontantes;
- ART ou RRT quitadas;
- especificação das matrículas do imóvel usucapido e dos imóveis
confrontantes;
- identificação dos titulares dos direitos inscritos;
- assinatura dos titulares dos direitos inscritos ou requerimento para suas
notificações, quando então deverão ser indicados os endereços das
partes a serem notificadas, em observância do princípio da instância.
Deverão acompanhar a notificação os documentos que permitam ao
notificando conhecer o pedido, como no mínimo cópia do requerimento
inicial, cópia da planta e do memorial descritivo;
- assinaturas com firma reconhecida;
- certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel + do
domicílio do requerente e do requerido (certidões em nome de ambos);
- justo título se for o caso;
- demais documentos que ajudem a comprovar os requisitos da espécie
de usucapião invocada.
SEGUNDA E ÚLTIMA QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
- verificar se é caso de acatamento do pedido e de necessidade, ou não, de
notificação dos legitimados passivos certos, para a posterior realização do registro
da usucapião (na hipótese de prática do ato, justificar de maneira sucinta, salvo se
compreender que alguns aspectos materiais ou formais devam ser destacados).
- verificar se é caso de negativa do pedido por falta de requisitos formais e materiais
e de realização de nota devolutiva (justificar sucintamente a recusa, assegurando ao
requerente o conhecimento das razões do indeferimento), da qual caberá suscitação
de dúvida.
- verificar se é caso de remessa dos autos ao MM. Juízo competente.
OBSERVAÇÃO: ainda que ocorridas qualificações positivas nas etapas anteriores do
procedimento, nada obsta que o oficial, a qualquer tempo, reveja sua decisão de
forma fundamentada, uma vez que não há preclusão ou coisa julgada das decisões
administrativas tomadas no curso do procedimento, as quais podem ser revistas, de
ofício, até a decisão final, bem como, diversamente, poderá uma decisão denegatória
ser revista a qualquer tempo, deferindo-se o pleito.
Autoria do Fluxograma acima: Dr. Lamana Paiva (XLII Encontro dos Oficiais de
Registro de Imóveis do Brasil)
16 – FEITOS AJUIZADOS
Art. 216-A, III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da
situação do imóvel e do domicílio do requerente (em nome do requerente
e do requerido)
- As certidões de feitos ajuizados em nome do requerente da usucapião e em nome
do requerido (proprietário do imóvel usucapido) poderão:
- evitar propositura, na via extrajudicial, de usucapião já requerida em
juízo;
- evitar que não se observe decisão em usucapião com trânsito em
julgado;
- verificar se existe ação reivindicatória que tenha por objeto o imóvel
usucapido;
- ajudar a comprovar que a posse não é mansa e pacífica (reintegração de
posse);
- verificar se há causa impeditiva, exemplo: requerente é curador do
requerido;
- Inobstante o artigo referir-se a certidões negativas, há que se ressaltar que somente
no caso em que a ocorrência representar um empecilho ao reconhecimento da
usucapião é que a positividade impedirá o prosseguimento do feito.
- Deverão ser expedidas certidões da comarca da situação do imóvel e do domicílio
do requerente (do domicílio do requerido não interessam, uma vez que só interessam
feitos judiciais propostos em seu desfavor que tenham por objeto pretensão acerca
do imóvel, o que, segundo regra processual civil, é de competência exclusiva do foro
da localização do imóvel).
- As certidões devem se referir a todos os distribuidores judiciais (estadual comum,
federal comum e especial, cíveis e criminais). Essas certidões serão suficientes para
detectar fatos que impeçam o deferimento do pleito de usucapião, a exemplo de:
- ação possessória tabular contra o possuidor requerente, cujo citação
teve o escopo de interromper o prazo prescricional aquisitivo;
- ação reivindicatória da União contra o requerente da usucapião, por se
tratar de imóvel público.
- As certidões deverão ser as dos distribuidores judiciais, e não somente as dos
registros de imóveis, uma vez que a lei proclama “certidões dos distribuidores”, e
não “certidão de feitos ajuizados”? Para alguns sim, pois há situações em que dada
a natureza da ação proposta não há que se falar em aplicabilidade da Lei Federal nº
13.097/15, que trata das hipóteses em que das forças da ação puderem restar
resultados ou responsabilidades patrimoniais que reduzam o requerido à insolvência
(exemplo: reivindicatória ou reintegração de posse propostas contra o requerente da
usucapião não se encaixam nas hipóteses da Lei Federal nº 13.097)
Já Leonardo Brandelli pontua que uma vez vigentes as normas dos
artigos 54, 55 e 56 da Lei Federal nº 13.097/15, que determinou que as ações devam
estar publicizadas na matrícula do imóvel para que possam produzir efeito contra
todos, suficiente será a certidão de ações reais / pessoais reipersecutórias. (vigência
em 18/2/2017)
- Verificar feitos em geral ou somente feitos de usucapião? (geral – exemplo:
reintegração de posse contra o requerente)
- Por que certidão do domicílio do requerente se a ação de usucapião
obrigatoriamente deve ser proposta no foro de localização do bem usucapido?
(verificar se já não foi contemplado em outra usucapião)
- Caso alguma certidão dê notícia de já haver uma ação judicial de usucapião, do
mesmo imóvel, proposta pelo mesmo autor, contra os mesmos réus, haverá
litispendência?
- Leonardo Brandelli pontua que somente haverá litispendência se já tiver sido
decidida, de forma procedente ou improcedente, e tenha feito coisa julgada, não
podendo a questão voltar a ser discutida registralmente, para o que deverá o oficial
qualificar negativamente o pedido.
Havendo ação mas não tendo sido proferida decisão com trânsito em
julgado, parece não haver litispendência entre a jurisdição judicial e a jurisdição
registral, hipótese em que o Oficial poderá receber e analisar o pleito.
Assim, e estando o pleito em andamento tanto na via judicial como na via
extrajudicial, inúmeras são as possibilidades, vejamos:
- o registrador decidir antes do Juiz, de modo que a decisão jurisdicional,
posterior, poderá modificar ou não a do registrador;
- o registrador pode negar o pedido e o juiz deferir, e mandar registrar a
usucapião;
- o registrador pode deferir o pedido, e o Juiz pode indeferi-lo, e mandar
cancelar o registro de usucapião;
- o registrador pode deferir o pedido, e o autor desistir do processo
judicial nas situações em que for possível;
- o registrador pode deferir o pedido, e registrar a usucapião, e o Juiz pode
também deferir o pedido, o que possibilitará um novo registro da mesma
usucapião, agora judicial e dotada de coisa julgada material, efeito esse
não ofertado pelo nosso deferimento na via extrajudicial (não seria caso
de mera averbação para publicizar a coisa julgada material?)
- o juiz pode decidir antes do registrador, o que definirá a questão tão logo
transitada em julgado a decisão, devendo ser encerrado o processo de
usucapião extrajudicial, uma vez que não mais poderá decidir o
registrador de forma diversa, ou, ainda que decida, nenhuma eficácia
ofertará.
17 – PRÁTICA REGISTRAL
- Ato de registro (167, I, 28)
- A – B – C – D – E (cadeia de sucessão possessória): as partes B – C – D não figurarão
no ato de registro da usucapião, uma vez constituírem-se por meros possuidores
anteriores, sem que qualquer deles requeresse o reconhecimento do direito de
propriedade em seu benefício.
- Obediência à continuidade subjetiva e objetiva: Leonardo Brandelli preleciona que
na via judicial, não há necessidade de suas observâncias, bastando que haja
requisitos suficientes para a abertura da matrícula, nem há necessidade de que o
titular do direito e sua qualificação constantes do registro imobiliário coincidam com
o réu do procedimento de usucapião e com a sua qualificação. Já na via extrajudicial,
a continuidade objetiva, da mesma forma que na via judicial, poderá ser mitigada.
Nesse caso, deverá ser aberta matrícula para o imóvel usucapido previamente ao ato
de registro da usucapião, quando então deverão estar presentes, pelo menos, os
requisitos necessários ao seu descerramento. Havendo o respeito à especialidade
objetiva, bastará o ato de registro stricto sensu.
Já quanto à continuidade subjetiva, a sorte é outra na usucapião
extrajudicial: é que nesta, dada a necessidade de que seja amigável, e de que os
titulares de direitos inscritos (sobre o imóvel usucapido bem como sobre os imóveis
confrontantes) estejam de acordo, há não somente a necessidade de se identificar
tais titulares, como também a necessidade de coincidência entre tais titulares e os
legitimados passivos certos que participaram do procedimento
- A prenotação do pedido de usucapião extrajudicial gera prioridade? Sim, pois, ao
contrário do que acontece na retificação de registro, onde não há a criação,
transmissão ou extinção de algum direito registrado, mas apenas a alteração de
elementos objetivos ou subjetivos do registro, na usucapião extrajudicial, se
deferida, haverá a criação e concomitante extinção de direito registrado.
- Prenotação: ficará prorrogada até que:
- haja a análise do pedido, acolhendo-o ou rejeitando-o;
- até que haja a qualificação jurídica do pedido, registrando-o ou
devolvendo-o com exigência fundamentada;
- até que se encaminhe o processo ao juízo competente, em caso de
impugnação do pedido.
- Protocolado o pedido, fará o registrador a autuação do processo, tornando-os uma
única peça documental, com termo de abertura, numeração e rubrica das folhas.
- Não há regras procedimentais estanques, uma vez tratar-se de procedimento
administrativo, sendo cabível alguma alteração procedimental justificável
juridicamente.
- O artigo 15 do novo NCPC determina que na constatação de alguma lacuna
normativa na condução do processo extrajudicial de usucapião as disposições do
NCPC deverão ser aplicadas subsidiariamente.
Artigo 15: Na ausência de normas que regulem processos eleitorais,
trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão
aplicadas supletiva e subsidiariamente.
18 – USUCAPIÃO LIBERTATIS NO BRASIL? (USUCAPIÃO LIBERTADORA)
- É adquirir certo direito real livre de quaisquer outros direitos ou encargos
preexistentes (efeito de eliminar direitos preexistentes). (Ao mesmo tempo
possibilitaria a aquisição de direitos, como o de propriedade, como a extinção de
direitos, ônus ou gravames, como o de hipoteca).
- Estariam os direitos constituídos anteriormente ao reconhecimento da usucapião
fadados ao desaparecimento? Para Leonardo Brandelli,
“esse efeito libertador nada tem a ver com a aquisição originária ou
derivada. A aquisição pode ser originária, por não estabelecer qualquer
relação jurídica de continuidade com o titular anterior do direito, mas não
extinguir os demais direitos que porventura existam.”
E prossegue:
“Ser a aquisição originária significa que o direito adquirido não se apóia
em um direito antecessor, não decorrendo daí conclusão necessária de
que haja a extinção de qualquer outro direito existente sobre o bem
adquirido originariamente, mas apenas daqueles que não couberem no
mesmo espaço jurídico do direito adquirido.” (exemplo: usucapir imóvel
alienado fiduciariamente – a propriedade plena reconhecida extingue a
propriedade resolúvel anterior, constituída a título de garantia)
- O direito de propriedade adquirido por usucapião pode conviver com uma hipoteca?
Sim. Então não há que se falar em extinção desta última.
- Usucapir é tão somente substituir um direito anterior por um direito posterior, de
igual conteúdo.
- Usucapião libertatis no direito Português: o direito real maior usucapido acaba por
aniquilar o direito real menor, como por exemplo na hipótese em que o
reconhecimento do direito de propriedade implicará na extinção do direito real de
servidão constituído sobre o mesmo imóvel. Mas, mesmo lá, não há que se falar na
extinção de qualquer direito real “que não pressupõe um domínio de fato”, como por
exemplo a hipoteca.
- Usucapião libertatis no direito Italiano: não há que se falar em usucapião libertadora,
quando então “a usucapião tem eficácia somente aquisitiva, e não extintiva, salvo em
relação ao próprio direito real usucapido” (propriedade x propriedade).
USUCAPIÃO LIBERTATIS NO DIREITO BRASILEIRO
- Há quem entenda não haver no direito brasileiro a usucapião libertadora, enquanto
outros entendem existir a mesma.
Para Leonardo Brandelli, a usucapião pode ser, ou não, libertadora, a
depender dos seguintes elementos:
- da posse (o direito refletido pela posse é incompatível com o direito
preexistente que se pretende libertar pela usucapião?)
- do justo título
- da publicidade registral
- Quanto à posse e quanto ao direito que se pretende libertar pela usucapião: o direito
refletido pela posse é incompatível com o direito preexistente? Analisando-se os
elementos acima poderemos verificar a compatibilidade, ou não, de coexistência dos
direitos envolvidos. Exemplo: se a usucapião for de um direito real de servidão de
passagem ou de usufruto, não há que se falar em extinção do direito de propriedade
preexistente. Já se o direito usucapido for de servidão e o direito preexistente
também for um direito de servidão sobre a mesma parcela de solo, aí sim há que se
falar em aniquilação dos efeitos da servidão preexistente.
- Quanto ao justo título: especificamente, se este denunciar, por exemplo, no ensejo
de uma compra e venda, a preexistência de uma hipoteca registrada, tal usucapião
teria o condão de aniquilar os efeitos do direito de garantia então constituído?
Parece-nos que não.
- Especificamente quanto à hipoteca, bem como quanto a qualquer outro direito real
que não implique direito à posse, Luciano de Camargo Penteado assevera que “se
não é possível haver prescrição aquisitiva (pela falta de apreensão da posse),
também não o é extingui-los pela prescrição aquisitiva”.
- Quanto à publicidade registral: é dever publicizar junto ao registro de imóveis a
pretensão de usucapir, por meio de uma das seguintes providências abaixo, sob
pena de, em havendo transmissão do direito inscrito previamente (exemplo:
hipoteca) não será a este oponível a aquisição pela usucapião:
- registro da citação da ação de usucapião;
- averbação da existência da ação;
- averbação de alguma medida acautelatória.
- A publicidade judicial não tem o mesmo alcance da publicidade registral, ao menos
quando o assunto envolve imóveis (exemplo: na penhora, os efeitos são inter partis
desde a penhora nos autos - já os efeitos erga omnes somente se dão com o registro
da penhora - vide súmula 375 do STJ)
- Pontes de Miranda assevera que “os direitos reais, por desmembramento do
domínio, ou em garantia, não se extinguem com a transferência ou com a aquisição
a título originário”.
- Para Cesar Fiúza, Professor de Direito Civil da UFMG, não há que se falar em
usucapião libertadora, pelas seguintes razões:
- o credor não foi inerte, tanto que publicizou seu direito no Registro de
Imóveis;
- seria admitir a utilização da usucapião extrajudicial como oportunidade
para fraudar credores;
- seria negar os direitos já assentados.
Invoca Pontes de Miranda, que aduz que nem toda usucapião implica em
aquisição originária, mas o domínio decorre de aquisição derivada, inclusive com
justo título, razão, pela qual, carregará consigo os ônus.
Haveria lógica em alguém adquirir um imóvel derivadamente e não
formalizar a escritura para posteriormente propor usucapião e receber o imóvel livre
de qualquer ônus?
Somente a autoridade judiciária é quem poderá determinar o
cancelamento de eventuais ônus e gravames.
Nossa atuação é circunscrita ao reconhecimento do domínio, e não
poderá se estender à análise de justiça da manutenção ou não dos gravames já
incidentes sobre o bem usucapido.
Diversamente, Francisco Rezende, Presidente do Irib, defende a
aniquilação dos efeitos dos ônus existentes, aduzindo que não iremos promover o
cancelamento dos ônus, mas que os mesmos somente deixarão de ter eficácia, uma
vez que não serão transportados para a nova matrícula decorrente do deferimento da
usucapião extrajudicial.
Para ele, eventual lesado poderá se valer do Poder Judiciário para
assegurar seus direitos.
REFLEXÃO: não podemos assegurar todos os resultados ofertados pelo judiciário,
uma vez que são disponibilizados ao Juiz poderes que não são, igualmente,
atribuídos aos registradores, dada a vasta oportunidade de dilação probatória e de
contraditório disponibilizados pela jurisdição, além de, é certo, o acobertamento da
coisa julgada.
19 - LIMITES PARA UTILIZAÇÃO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
- Cabe ponderação entre deferimento por reunião dos requisitos da usucapião x
indeferimento por utilização do instituto para se eximir de exigências legais para
formalização de transmissão derivada? (imposto de transmissão, CND Previdência,
penhora impeditiva de transmissão, regularização de condomínios, etc... (seria
avaliação de requisito intrínseco – análise da intenção?)
- Se a irregularidade pode ser sanada por outro meio cabe indeferimento do pedido
na via extrajudicial?
- Se o pedido fosse feito na via judicial seria caso potencial de extinção da ação por
falta de interesse de agir?
- Exemplos:
- alteração de divisas (§9º do artigo 213 da LRP) (incide ITBI);
- parcelamento irregular do solo para fins urbanos ou para fins rurais;
- desobediência à fração mínima de parcelamento urbana e rural.
20 – ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E CADASTRAIS
- ITBI (verificar CT Municipal)
- CCIR e ITR: justifica-se a necessidade de cadastro e de recolhimento do imposto
pela simples posse, pelo gozo ou pela propriedade. O CCIR é requisito, também, para
a abertura de matrícula.
Lei Federal nº 5.868
Art. 1º - É instituído o Sistema Nacional de Cadastro Rural, que
compreenderá:
I - Cadastro de Imóveis Rurais;
II - Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais;
Art. 2º - Ficam obrigados a prestar declaração de cadastro, nos prazos e
para os fins a que se refere o artigo anterior, todos os proprietários,
titulares de domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóveis rurais
que sejam ou possam ser destinados à exploração agrícola, pecuária,
extrativa vegetal ou agroindustrial, como definido no item I do Art. 4º do
Estatuto da Terra.
Lei Federal nº 9393
Art. 1º O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, de apuração
anual, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana do município, em 1º
de janeiro de cada ano.
- CAR: o STJ, recentemente, indicou a necessidade de apresentação do CAR para
assento de USUCAPIÃO (judicial ou extrajudicial), oportunidade em que o relator
entendeu que a nova legislação florestal é aplicável ao caso, sendo necessário,
portanto, condicionar o registro da sentença de usucapião ao prévio registro da
reserva legal no CAR. (REsp 1356207 – 22/05/2015)
- Exigir certificação emitida pelo INCRA somente nas hipóteses de imóvel rural com
área total acima de 250ha. A regra do artigo 10 do Decreto Federal nº 4.449 não se
aplica aos procedimentos administrativos de usucapião extrajudicial, mas tão
somente aos feitos judiciais cujo pedido ou causa de pedir relacione-se com a
determinação de extremas do imóvel. Já a apresentação de levantamento contendo
a indicação das coordenadas georreferenciadas se impõe sempre, uma vez que visa
atender às orientações do princípio registral da especialidade objetiva.
- Quanto a outras espécies de tributo, se compreendermos que o fisco está sendo
prejudicado, como por exemplo pela falta de pagamento dos encargos
previdenciários devidos pela regularização de acessão, promoveremos o assento e
notificaremos o fisco.
(Fraude não se presume, mas se comprova, não se justificando o
indeferimento por receio de fraude – Desembargador Marcelo Rodrigues
do TJMG)
21 – ATA NOTARIAL
Artigo 216-A da LRP - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo
de posse do requerente e seus antecessores (espécie de usucapião),
conforme o caso e suas circunstâncias;
Código de Processo Civil e a ata notarial:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser
atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata
lavrada por tabelião.
- “A ata notarial decorre do poder geral de autenticação de que é dotado o notário,
pelo qual lhe é atribuído o poder de narrar fatos com autenticidade” (artigo 6º, III da
Lei Federal nº 8.935/94).
- Ata notarial: tabelião certifica o que vê, ouve ou percebe. Não atesta a posse e nem
certifica fato jurídico, mas só colhe os fatos ofertados e aduzidos e os oferece para
análise.
- O tabelião deverá apenas narrar, sem juízo de valor, e sem se deixar influenciar pelo
interessado.
- A ata notarial tem por objeto a “mera apreensão de um fato jurídico e a sua
transladação”.
- A ata notarial tem por objeto o que se denomina ato-fato-jurídico, que, segundo
Pontes de Miranda, ocorre quando o ato é recebido pelo direito como fato do homem,
não importando assim a vontade eventualmente presente. No ato-fato-jurídico “o ato
humano é da substancia do fato jurídico, mas não importa para a norma se houve, ou
não, vontade em praticá-lo”.
- Leonardo Brandelli preleciona que dizer que o conteúdo da ata notarial é um fato
jurídico quer significar que não pode haver nesta a narração de vontade humana ou,
em havendo vontade humana manifestada, esta não pode estar endereçada ao
Tabelião, quando então o notário será mero observador das vontades manifestadas,
não as recepcionando (exemplo: lavrar ata notarial de uma assembléia de pessoa
jurídica ou de uma celebração de contrato verbal, hipóteses em que há,
inequivocamente, manifestações de vontade, não estando estas, contudo,
endereçadas ao notário, que tão somente narrará os fatos por ele presenciados.
- O objeto da ata notarial é “um fato jurídico captado pelo Notário, por intermédio de
seus sentidos, e transcrito no documento apropriado; é mera narração de fato
verificado, não podendo haver por parte do Notário qualquer alteração, interpretação
ou adaptação do fato, ou juízo de valor”.
- O objeto da ata notarial é obtido por exclusão, ou seja, para ser objeto de ata notarial
não pode ser objeto de escritura pública, uma vez que na escritura há declaração de
vontade, enquanto na ata esta é ausente. Na ata há a narração de “um fato” que se
caracteriza pela ausência de manifestação de vontade.
- Escritura declaratória: poderá ser utilizada, por exemplo, quando a testemunha vai
ao tabelião declarar que sabe que a posse do requerente é mansa e pacífica “há tanto
tempo”.
- Ata notarial conterá: transcrição dos testemunhos e das próprias constatações do
tabelião, especificação do justo título e de todo documento que ajudar a comprovar
a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse (declaração de imposto de
renda, contratos particulares, carnês de IPTU, contas de água e de luz,
correspondências, certidão do município informando em nome de quem o imóvel
está cadastrado para fins de IPTU nos últimos 5 anos, etc...).
- Ata notarial conterá ainda: declaração das partes e do advogado de ciência dos
prazos e dos requisitos da modalidade de usucapião pretendida, das leis incidentes,
dos prazos, das citações, dos editais, das responsabilidades dos declarantes acerca
das suas falas e dos documentos apresentados.
- Quanto à usucapião, o notário poderá narrar os elementos que puder coletar acerca
da titularidade, do seu tempo e de sua qualidade de posse exercida (exemplo: poderá
descrever, valendo-se de seus sentidos, a situação possessória que captou e colher
declarações de pessoas que tenham algo a dizer sobre o tema, como vizinhos. Suas
capitulações indicarão:
- quem exerce a posse do imóvel usucapido;
- o tempo da posse;
- a qualidade da posse;
- as características do justo título apresentado.
- Se o próprio confinante já compareceu na ata notarial e declarou conhecimento da
posse do requerente, sua assinatura na planta fica dispensada? Não é aconselhável,
uma vez que a ata notarial poderá não estar dotada da completa especialização
objetiva do imóvel, hipótese em que a assinatura do confinante na planta afastaria
qualquer dúvida acerca da sua aquiescência aos limites estabelecidos para a parcela
de solo usucapida.
- A ata não precisa conter precisão na descrição do imóvel, dado que o Tabelião
poderá não dispor de elementos técnicos para tanto, bastando que a caracterização
da ata notarial não conflite com o conteúdo da planta e do memorial descritivo.
- Pode ser tabelião de qualquer lugar, salvo se houver necessidade de fazer
diligências in locu para lavrar a ata. Leonardo Brandelli, contudo, assevera que “as
atas notariais que sejam lavradas na localização do imóvel somente poderão ser
feitas pelo Notário que tenha atribuição territorial para a localidade, por força do
artigo 9º da Lei Federal 8.935/94”. (mas desde que para a lavratura da ata não se faça
necessária diligência no imóvel usucapido penso que esta orientação não se impõe)
- Havendo necessidade de confecção de mais de uma ata notarial, estas não precisam
ser produzidas pelo mesmo notário, podendo, inclusive, ser feitas por notários de
localidades diversas.
22 - CUIDADOS
- Verificar a capacidade e a legitimidade dos requerentes e dos demais manifestantes.
- Verificar se a usucapião não é extramuros (exemplo: o justo título em que se funda
uma usucapião ordinária tem por objeto 500m², mas o pleito pretende o
reconhecimento do direito de propriedade sobre 700,00m² - não pode, salvo se
pleitear, pela usucapião ordinária, 500m², e os restantes 200m² pela usucapião
extraordinária).
- Verificar se o objeto da usucapião constitui-se por áreas indispensáveis à
segurança nacional, terras tradicionalmente habitadas por silvícolas ou demarcadas
como reservas indígenas ou terras de interesse ecológico, consideradas como tais
as declaradas reservas biológicas ou florestais e os parques ou unidades de
conservação nacionais, estaduais e municipais, assim como as terras particulares
possuidoras de tal destinação perante o poder público (além de tratarem-se de
hipóteses que podem impedir o reconhecimento da usucapião, face à destinação
pública de tais bens, podem implicar ainda na necessidade de providências formais
extras, como comunicações aos órgãos públicos respectivos).
- CENTRAL NACIONAL DE INDISPONIBILIDADE
- Usucapião para furtar-se aos seus efeitos?
- É cabível o assento da usucapião de imóvel indisponível? Não, salvo se,
informado o Juízo que determinou a indisponibilidade, esse não se
opuser.
- TABELIÃO IMPEDIDO OU SUSPEITO?
- Se tabelião ou registrador forem parentes do requerente ou do advogado poderão
praticar os atos? Teremos que analisar as regras de impedimento e de suspeição do
CPC ou praticaremos o ato com observância das disposições do artigo 27 da Lei
Federal nº 8.935/94?
Art. 27. No serviço de que é titular o notário e o registrador não poderão
praticar, pessoalmente, qualquer ato de seu interesse, ou de interesse de
seu cônjuge ou de parentes, na linha reta, ou na colateral, consanguíneos
ou afins, até o terceiro grau.
OPINIÃO: estamos submetidos tão somente ao regramento do artigo 27 supra.
- O imóvel usucapido possui coordenadas geodésicas de localização sobrepostas às
de outro imóvel usucapido ou objeto de retificação de registro?
23 – CURIOSIDADES
- USU – USO
- CAPIO – CAPTURAR
- USUCAPIO – CAPTURAR PELO USO
- Domínio = Propriedade substancial
- Propriedade = Propriedade formal
- Usucapião: reconhece a propriedade material (domínio) com vistas a alcançar a
propriedade formal (propriedade) = Concentrar as qualidades de proprietário material
e de proprietário formal em uma única pessoa.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL x USUCAPIÃO ADMINISTRATIVO
- Usucapião administrativo – Lei Federal nº 11.977 (objeto restringe-se ao direito de
propriedade e sua aplicação restringe-se ao âmbito das regularizações fundiárias).
- Na usucapião extrajudicial registral comum a cognição é profunda, indo além dos
elementos formais, e ingressando nos aspectos materiais, os quais não são, muitas
vezes, verificáveis objetivamente, e requerem uma análise subjetiva atenta
(verdadeiro juízo registral).
- Necessidade de indicação do valor do imóvel (base de cálculo para incidências de
ordem tributária e fiscal - FRJ, Emolumentos e Imposto de Transmissão quando
previsto legalmente).
- Não ocorreu nenhuma regulamentação do instituto pelo CNJ até o momento.
- Expectativa:
- corresponder aos preceitos de celeridade, simplicidade, razoável
duração do processo e segurança jurídica;
- contribuir com a efetivação da função social da propriedade e do direito
social à moradia;
- contribuir com a composição de interesses antes submetidos à
jurisdição voluntária no âmbito do judiciário;
- que não deixemos de aplicar os institutos e ferramentas de regularização
fundiária, cuja repercussão e benefícios são para toda a sociedade,
enquanto que na usucapião extrajudicial o interesse é particular.
Devemos continuar atacando o problema no atacado, e não no varejo.
- Há quem proclame que todos os procedimentos administrativos até hoje atribuídos
ao extrajudicial ou detinham mera análise formal ou no máximo análise material
objetiva (aspectos pré-determinados). Agora, na usucapião administrativa, haverá
análise material subjetiva (Leonardo Brandelli). Com todo o respeito à compreensão
supra, importante destacar que nos procedimentos administrativos de retificação de
registro já temos análise material subjetiva, quando buscamos identificar má
utilização do instituto para regularizar áreas de posse ou para encobertar
transmissões ou aquisições derivadas a confinantes imediatos.
- Caraterísticas da usucapião extrajudicial:
- ausência de litígio;
- administração pública de interesses privados;
- ausência de interesse de incapaz;
- dispensa homologação judicial;
- início de atuação: 18 de março de 2016;
- instrumento de regularização fundiária.
- Prescrição reivindicatória (matéria de defesa): é possível sua invocação com 10
anos, ou seja, se por exemplo o possuidor só conta com 12 anos e ainda não pode
reclamar usucapião extraordinária (15 anos), ao menos poderá impedir a retomada
da posse diante de pedido fundado em direito de propriedade.
- Em caso de Alienação Fiduciária, o usucapido será o proprietário resolúvel, e não o
devedor fiduciante (esse último será notificado como detentor de direitos (créditos
fiduciários).
- Tabeliães já podem lavrar atas notariais para comprovar posse? Sim. (legitimidade
para autenticar fatos - Artigo 6º, III da Lei Federal nº 8.935/94)
- Rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação judicial de
usucapião (§9º).
- Na via judicial a usucapião passará a ser conduzida por procedimento comum, e
não mais por procedimento especial de jurisdição contenciosa.
- Na via extrajudicial a usucapião se constituirá por procedimento misto:
administrativo / contestação / judicial (§10º)
- Elucidação de dúvidas: oficial de registro ou tabelião poderão promover diligências
(§5º), das quais deverá ser lançado termo.
- Exemplos de diligências: solicitar a apresentação de novos documentos, pedir para
ouvir uma testemunha ainda não ouvida ou pedir para ouvir novamente parte que já
se manifestou, tudo com o fito de esclarecer os fatos a contento. O oficial poderá
praticar as diligências complementares que entender necessárias ou poderá solicitar
ao interessado que as promova.
- As regras do procedimento administrativo não são estanques, ficando assegurado
ao oficial requerer ou promover novas diligências, pessoalmente ou por terceiros,
como por exemplo solicitar a apresentação de novos documentos, a oitiva de novas
testemunhas, e, se for o caso, promover a tentativa de conciliação entre os
requerentes e eventuais impugnantes, tudo exercido é certo nos limites que
assegurem o pleno contraditório.
- Qualquer meio de prova admitido em direito poderá ser solicitado pelo Oficial, a
exemplo de oitiva de testemunha, vistoria da coisa, elaboração de trabalho técnico,
etc... A cognição é ampla, cabendo ao oficial solicitar a produção de novas provas a
qualquer momento, não podendo, contudo, exigir sua produção compulsoriamente,
por não ter poder de polícia, a teor do que tem o Juiz – é de boa prática que o oficial,
toda vez que pretender promover diligência, notifique as partes interessadas,
fazendo consignar no procedimento, para que, pretendendo, acompanhem os
trabalhos.
- Não há prazo assinalado na lei para a produção de provas solicitadas pelo
registrador, devendo o oficial fixar prazo razoável, e podendo o requerente,
justificadamente, solicitar a ampliação do prazo concedido.
- Suscitação de dúvida aplicável (§7º)
- Para alguns, também não se incluiria dentre as espécies de usucapião admissíveis
pela via extrajudicial a “usucapião urbana coletiva (artigo 10, §2º da Lei Federal nº
11.977), que assevera que tal modalidade será declarada pelo Juiz, por sentença, e
bem assevera que tal ação sobrestará, durante seu curso, qualquer outra ação,
petitória ou possessória, a respeito do imóvel usucapido.
- Deveremos sempre observar o regramento e os princípios dos processos
administrativos (artigo 93, X da CF e artigo 2º, parágrafo único, VII da Lei Federal nº
9.784 – necessidade de fundamentação dos processos administrativos / artigo 5º, LIV
e 37 da CF – devido processo legal), o que implica na necessidade de indicação dos
pressupostos de fato e de direito que determinaram a decisão – via estreita do
princípio da legalidade. Só podemos fazer o que a lei permite. Os fundamentos
motivados de fato e de direito deverão ser explicitados, uma vez que compõem a
cláusula constitucional do devido processo legal.
- Serão considerados confrontantes na usucapião (moldes do § 10 do Artigo 213 da
LRP)
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos
imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o
condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código
Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio
edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de
Representantes.
24 – DEBATES
(Anote aqui os seus tópicos para o nosso debate)
