etetetetetetetetetet Raposo Subtil – OA 2013

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Desjudicialização brutal na acção de despejo via BNA! As lutas corporativas no sector da justiça são conhecidas e, porventura, terá sido essa a razão que justifica a liderança da alteração do regime do arrendamento – agilização das acções de despejo – pela Ministra da Agricultura, que não podendo intervir na alteração da orgânica judiciária criou um BNA, só para a sua reformazinha, que dispensa Tribunais, Juízes e Advogados. Efectivamente, despois de um longo período de debate, tendo em vista resolver o problema das pendências judiciais ao nível das acções de despejo (em special com fundamento na falta de pagamento das rendas), a Ministra da Agricultura apresentou como solução a criação do Balcão Nacional dos Despejos (mais tarde sujeito designado por BN Arrendamento), para assegurar a tramitação extrajudicial das acções de despejo. Num ambiente de reforma do mapa judiciário, com as Autarquias a lutar pelo seu Tribunal, o contentamento foi geral: todos aplaudiram e gritaram "agora sim", com o BNA nacional, vamos ter um mercado de arrendamento forte e a garantia de que os contratos de arrendamento serão cumpridos -. sem juízes e advogados tudo se resolve em 3 meses (cfr. consta da nota justificativa do diploma)! Os representantes dos senhorios e dos arrendatários, assim como os restantes operadores do mercado imobiliário, preocupados com a actualização das rendas (regime transitório) e com os despejos para realização de obras de reabilitação, entenderam que a criação de um organismo administrativo (BNA), dirigido por um funcionário público, poderia constituir uma solução, reproduzindo o lamento: “os Tribunais não funcionam, nem nunca irão funcionar”. Por seu lado, todos os ditos intelectuais e pensadores que tinham defendido que a matéria e conflitualidade do arrendamento era da máxima relevância para o equilíbrio dos direitos constitucionais (direito à habitação versus direito à propriedade) e da estruturação do direito dos contratos tipificados, cujos condicionamentos à autonomia privada tinham sido objecto de profundos estudos doutrinários e fundamentadas decisões judiciais (para sustentar caduco vinculismo dos contratos), ficaram "mudos" ou dedicaram-se a combates de "corpo a corpo" como aconteceu com a Ordem de Advogados. Sem margem para dúvidas, a criação deste BNA, constitui a maior e mais grave desjudicialização (retirar do âmbito da organização judiciária, suprimir o controlo judicial e dispensar a intervenção obrigatória dos advogados) de uma componente das relações sociais com implicações económicas a diversos níveis, nomeadamente: no equilíbrio do funcionamento do mercado do arrendamento e na regulação efectiva de conflitos entre senhorios e arrendatários, com implicações ao nível da gestão dos condomínios (até apresente data, os contratos de arrendamento tinham de ser objecto de resolução via Tribunal). Em suma, o que antes era um acto judicial passa a ser uma decisão do BNA, o que antes era um pedido judicial de despejo passa a ser um requerimento tipo (cujo modelo será aprovado por Portaria) dirigido ao BNA directamente pelo senhorio (a intervenção do advogado não é obrigatória) e, por último, o que antes era uma decisão/sentença do Juiz passa a ser um selo digital aposto no BNA (no artigo 15-E, número 2, consta "o título de desocupação do locado é autenticado com recurso

etetetetetetetetetet Raposo Subtil – OA 2013

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a assinatura electrónica"). Em síntese, os guardiões do templo da justiça, que ensinaram e proclamaram o direito à justiça dos Tribunais, certamente preocupados com as lutas corporativas, deixaram demolir um pilar da sua estrutura normativa e cultural, reconhecido por todos como inquestionável nos domínios do acesso ao direito e à justiça (após a promulgação da Lei passará a existir a justiça do BNA!). Para surpresa de muitos, nem mesmo este atrevimento de desjudicialização das Acções de Despejo via BNA será cumprido como foi anunciado, dado que foram introduzidas na Assembleia República alterações à Proposta de Lei nº 38/XII, pelo que, se o arrendatário pedir apoio judiciário não tem de depositar as rendas vencidas e não pagas e, nos restantes casos, deposita uma caução "até ao valor máximo correspondente a 6 rendas" (uma portaria do MJ irá aprovar os critérios, mas o valor máximo da caução já está fixado na Lei). Como por muitos foi alertado, o objectivo estratégico visado com a Proposta de Lei de "agilização do procedimento de despejo" não será alcançado, nem a dinamização do mercado do arrendamento, sendo que a intervenção do BNA, com competência em todo o território nacional, ao nível da tramitação do procedimento extrajudicial de despejo, será totalmente ineficaz, na medida em que, por regra e não existindo entrega livre e voluntária do imóvel pelo arrendatário, o requerimento (de despejo) não será convertido em título de desocupação, por ser imposta a sua remessa para Tribunal (para que não existissem dúvidas, no artigo 15º-T (Disposições finais) da citada Proposta de Lei, foi acrescentado que, também, estão sujeitos à distribuição em Tribunal "os demais actos que careçam de despacho judicial"). São conhecidas as razões das elevadas pendências judiciais que têm por base um pedido de despejo por falta de pagamento de rendas, assim como a forma como podem ser reduzidas sem que os processos sejam retirados dos Tribunais (desjudicialização via BNA), pelo que esta solução apresentada pelo legislador só pode significar que perdeu uma oportunidade de reformar o Código do Processo Civil introduzindo novas regras, como por exemplo: a dispensa de citação prévia e/ou a citação por iniciativa da secretaria judicial (sem que os autos fiquem à espera da douta decisão judicial "cite-se o arrendatário") e a emissão de mandados de despejo por decisão do secretário judicial e/ ou oficial de justiça (sem que os autos aguardem meses pela douta decisão do juiz "cumpra-se o despejo"). O medo de reformar o sistema de justiça, redistribuindo competências e reforçando as exigências sobre a actuação de todos os operadores judiciários, não pode legitimar uma desjudicialização contra os Tribunais, que é prejudicial aos interesses dos cidadãos menos esclarecidos, os quais serão tentados a dispensar o seu Advogado e a depositar a sua pretensão nas mãos de um “funcionário não sujeito a controlo deontológico”, que remeterá o processo para actuação extrajudicial a “um agente de execução e/ou notário” e, surgida a confusão, para distribuição ao Tribunal da Comarca!

António Raposo Subtil

www.rapososubtil-oa2013.pt

Revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

- Procedimento Especial de Despejo/BNA -

António Raposo Subtilwww.rapososubtil-oa2013.pt

Objectivos da Reforma Legislativa

Artigo 1.ºObjeto

A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamentourbano, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maiorliberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos dearrendamento;

b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebradosantes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforçando anegociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para onovo regime, num curto espaço de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado quepermita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.

Lei 31/2012, de 14 de Agosto

A. Raposo Subtil

Objectivos da Reforma Legislativa

Assim,

a reforma legislativa pretendeu:

• A alteração ao regime substantivo, vertido no CC (liberdade contratual)

• A revisão do sistema de transição dos contratos para o NRAU (atualização das rendas)

• A agilização do procedimento de despejo (desjudicialização via BNA)

A. Raposo Subtil

Objectivos da Reforma Legislativa

Exposição dos motivos da Proposta de Lei:

“ […] O mecanismo especial de despejo aplica-se à cessação do contrato porrevogação, à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, àcessação do contrato por oposição à renovação, à cessação do contrato dearrendamento por denúncia livre pelo senhorio, à cessação do contrato dearrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obrasprofundas, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário,bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de rendapor mais de 2 meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obrascoercivas.

O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efectivar acessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando oarrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista porconvenção entre as partes. […] ”

A. Raposo Subtil

Quadro Legal do “Mecanismo de Despejo”

ü Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU)

üLei n.º 31/2012, de 14 de Agosto (Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o CC, o CPC e

a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro)

ü Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro(Procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do BNA e do

procedimento especial de despejo)

ü Portaria n.º 7/2013, de 7 de Janeiro(Determina a composição do mapa de pessoal do balcão nacional do arrendamento)

ü Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro (Regulamenta vários aspetos do procedimento especial de despejo)

ü CPCivil(Aplicação directa e por remissão)

A. Raposo Subtil

Regime processual misto e complexo

Procedimento de Oposição ao requerimento de despejo (Tribunal)

Procedimento extrajudicial/especial de despejo (BNA)

Acção Declarativa de despejo para cessação do contrato (Tribunal)

Acção Executiva de despejo fundada em sentença (Tribunal)

Acção Executiva para pagamento de rendas(BNA /Tribunal)

Procedimentos específicos

A. Raposo Subtil

Regime processual misto e complexo

Requerimento de suspensão da desocupação do locado

Requerimentos avulsos (a reenviar para Tribunal), nomeadamente:

Requerimento de diferimento da desocupação do domicilio Requerimento de

impugnação do título de desocupação

Requerimento para autorização judicial de entrada imediata no domicílio

Procedimentos Autónomos

O art. 10.º do DL 1/2013, refere que são apresentados exclusivamente junto do BNA os referidos requerimentos (que designa como “outras peças processuais)”, que os remete para Tribunal por via eletrónica e de forma automatizada.

Requerimento de desistência do pedido

Outro requerimento ou acto processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr junto do BNA

Nota:

A. Raposo Subtil

Natureza do Procedimento Especial de Despejo

Artigo 15.º do NRAUProcedimento especial de despejo

1 – O procedimento especial de despejo é o meio processual que se destina aefetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que sedestina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ouna data fixada por convenção entre as partes”.

2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejoindependentemente do fim a que se destina o arrendamento: (…)

Redacção da Lei 31/2012, que alterou a Lei 6/2006 (NRAU)

A. Raposo Subtil

Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo

FASE EXTRAJUDICIAL: Procedimento especial de despejo (desocupaçãodo locado), a tramitar junto do BNA, resultante da apresentação dorequerimento de despejo pelo senhorio (artigo 15.º do NRAU).

FASE JUDICIAL: Autos a distribuir em Tribunal pelo BNA, resultante dainiciativa/oposição do arrendatário à pretensão de despejo (art.15.º-F, H e I)e a acção de despejo regulada no artigo 14.º do NRAU.

Com a revisão do regime jurídico do arrendamento urbano procedeu-se à criação deum “mecanismo especial de despejo” que, quanto à sua tramitação, tem asseguintes fases/especificidades:

PROCEDIMENTOS AUTÓNOMOS: A tramitar em Tribunal segundo regrasespecíficas.

A. Raposo Subtil

Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo

Quando:§ O contrato de arrendamento cessou nassituações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU(títulos do procedimento no BNA), e§ O arrendatário não desocupe o locado nadata prevista na lei ou na data fixada porconvenção das partes

Mecanismo Especial de Despejo

A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial)especial de despejo constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição dosenhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta depagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente.

[vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]

A. Raposo Subtil

Âmbito da Fase Extrajudicial do Procedimento

O procedimento especial extrajudicial de despejo é o meio processualque se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quandoo arrendatário não desocupe o locado,

Só podem servir de base ao procedimento via BNA os “títulos”mencionados no n.º 2 do art. 15.º do NRAU (que deixam de serdesignados por “títulos executivos”).

MAS:

Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais osenhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administraçãofiscal e cumprido todas as obrigações tributárias relativas ao mesmo.

Novidade

A. Raposo Subtil

[Art. 15.º, n.º4 do NRAU]

Títulos de suporte do procedimento via BNA

A Lei n.º 31/2012 altera a natureza dos títulos, passando a designá-los comodocumentos que “… podem servir de base ao procedimento…”, e que são os seguintes:

a) Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto non.º 2 do art. 1082.º CC;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável, ocontrato escrito donde conste a fixação desse prazo;

c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamentoacompanhado do comprovativo da comunicação prevista no art. 1097.º ou no n.º1 do art.1098.º CC;

d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado docomprovativo da comunicação prevista na alínea c) do art. 1101.º ou no n.º 1 do art.1103.º CC;

e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado docomprovativo da comunicação prevista no n.º2 do art. 1084.º CC, bem como, quandoaplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realizaçãoda obra;

f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos nrs. 3 e 4 do art. 1098.º CC, doart. 34º ou do art. 53.º do NRAU, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorioe o documento de resposta do arrendatário.

A. Raposo Subtil

Títulos de suporte do procedimento via BNA

Os títulos enunciados no n.º 2 do art. 15.º do NRAU:

* Por exemplo: o accionamento dos fiadores terá deocorrer em Tribunal, como esclareceu o art. 7.º do DL1/2013 (o qual vem dispor que: “o pedido depagamento de rendas, encargos ou despesas ematraso só pode ser deduzido contra os arrendatáriose, tendo o arrendamento por objeto casa de moradade família, deve ser também deduzido contra osrespetivos cônjuges.”)

Valor reduzido dos títulos enunciados no artigo 15.º do NRAU

Deixam de ser passíveis de execução imediata(quer via BNA quer em Tribunal)*

Deixam de ter a natureza de título executivo

A. Raposo Subtil

Pretensão/pedido do requerente (cumulação de pedidos)

Pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas

Pedido de desocupação do locado

No âmbito do procedimento especial extrajudicial de despejo:

Podem ser cumulados

O artigo 12.º do DL 1/2013 (execução para pagamento de rendas,encargos e despesas), estabelece a tramitação específica daexecução para pagamento de quantia certa, que corre os seustermos em Tribunal – o conjunto dos documentos remetidos peloBNA valem como requerimento idóneo para iniciar a execução.

No entanto,

A. Raposo Subtil

[Art. 15.º, n.º5 do NRAU]

Formas de apresentação do Requerimento de Despejo

Via Citius:Quando o requerente esteja representado por mandatário, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Portaria 114/2008

Formas de apresentação do

requerimento Entrega em papel:Devidamente preenchido e assinado é entregue numa das secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situação é a secretaria judicial que preenche o formulário constante da página do BNA)

Via electrónica:Através do preenchimento do formulário disponível na página informática do BNA, com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão, quando apresentado directamente pelo requerente

A. Raposo Subtil

[Portaria 9/2013 – artigos 2.º a 8.º]

Requisitos do Requerimento/Formulário

Artigo 15.º-C do NRAURecusa do requerimento

1- O requerimento só pode ser recusado se:a) Não estiver endereçado ao BNA;b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos

documentos previstos no n.º 2 do art. 15.º;c) Não estiver indicado o valor da renda;d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou

concedida, bem como se não estiver junto o documento comprovativo dopedido ou da concessão do beneficio do apoio judiciário;

e) Omitir a identificação das partes, o domicilio do requerente, os númerosde identificação civil ou o lugar da notificação do requerido;

f) Não estiver assinado;g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior;h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.

Redacção dada pela Lei 31/2012

A. Raposo Subtil

Requisitos do Requerimento/Formulário

Havendo recusa do requerimento:

O requerente pode apresentar outro requerimento no prazo de 10 diassubsequentes à notificação da recusa, considerando-se oprocedimento iniciado na data em que teve lugar o pagamento da taxadevida pela apresentação do primeiro requerimento

Art. 8.º do DL 1/2013Objeto do procedimento especial de despejo e recusa do requerimento

1 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, em cada procedimento especial dedespejo apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel.2 – Pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis se estes seencontrarem no mesmo concelho, se existir uma dependência funcional entre eles,designadamente quando se trate de imóvel para habitação e de garagem ou arrecadaçãodescritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais forem as mesmas.(…)

A. Raposo Subtil

[Art. 15.º-C, n.º 2 do NRAU]

Notificação aos requeridos via BNA

1. Desocupar o locado e, simultaneamente,proceder ao pagamento das quantiaspeticionadas pelo requerente;

2. Deduzir oposição à pretensão formuladapelo requerente e, simultaneamente, requerero diferimento da desocupação do locado,caso se trate de imóvel arrendado parahabitação;

Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite,

O BNA expede imediatamentenotificação para o requerido,por carta registada com aviso derecepção, para, em 15 dias,este:

[art. 15.º- D, n.º 1 do NRAU]

3. Requerer apenas o diferimento dadesocupação do locado, nos termos dodisposto nos artigos 15.º-N e 15.º-O doNRAU, no caso de se tratar de umarrendamento para fins habitacionais.

A. Raposo Subtil

[Art. 15.º- B do NRAU – apresentação, forma e conteúdo do requerimento de despejo]

Elementos da notificação do BNA

Artigo 15.º-D do NRAUFinalidade, conteúdo e efeito da notificação

4- O ato de notificação deve conter:a) Os elementos referidos nas alíneas a) a h) do n.º 2 do artigo 15.º-B e, se for

caso disso, no n.º 3 do mesmo artigo;b) A indicação do prazo para a oposição e a respetiva forma de contagem;c) A indicação de que, na falta de desocupação do locado, de oposição dentro do

prazo legal ou do pagamento ou depósito das rendas que se venceram napendência do procedimento especial de despejo, será constituído título paradesocupação do locado com a faculdade de o requerente a efetivarimediatamente;

d) Nos casos de pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas ematraso, a indicação de que, na falta de pagamento da quantia pedida e da taxaliquidada pelo requerente, são ainda devidos juros de mora desde a data daapresentação do requerimento;

e) A indicação de que a dedução de oposição cuja falta de fundamento orequerido não deva ignorar o responsabiliza pelos danos que causar aorequerente e determina a condenação em multa de valor não inferior a 10vezes a taxa devida.

A. Raposo Subtil

Elementos da notificação do BNA

Previstos no n.º 4 do art. 15.º- D do NRAU

ü A não desocupação do locado;ü O não pagamento ou depósito das

rendas que se venceram na pendênciado procedimento especial de despejo;

ü A não dedução de oposição dentro doprazo legal.

As advertências previstas nas alíneas c) e d),

nomeadamente:

Sendo de salientar:

Constituem título para a desocupação do imóvel

Quando são peticionadas quantias em dívida, casonão ocorra a sua liquidação, são ainda devidosjuros de mora desde a data da apresentação dorequerimento

+

A. Raposo Subtil

A notificação interrompe aprescrição, nos termos doartigo 323.º do Código Civil

[Art. 15.º-D, n.º 5 do NRAU]

Forma da notificação do BNA

“A notificação é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 236.º, nos nº. 3 a 5 do artigo 237º-A e

no n.º2 do artigo 238.º do Código de Processo Civil, não havendo lugar à advertência prevista no artigo 241.º do mesmo Código” [ art. 15.ºD, n.º3 NRAU]

§ Caso o destinatário recuse a assinatura do aviso de recepção ou o recebimento dacarta, o distribuidor postal lavra nota do incidente antes de a devolver e a notificaçãoconsidera-se efectuada face à certificação da ocorrência.

§ Nos casos em que o expediente seja devolvido por o destinatário não ter procedido,no prazo legal, ao levantamento da carta no estabelecimento postal ou ter sidorecusada a assinatura do aviso de recepção, ou, ainda, tendo ocorrido orecebimento da carta por pessoa diversa do notificando, é repetida a notificação,enviando-se nova carta registada com aviso de recepção ao citando.

Ou seja:

A. Raposo Subtil

Decisão do BNA

Quando o arrendatário,depois de notificado, nãodeduza oposição norespectivo prazo e/oupedido de diferimento dadesocupação

O BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado (não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel):

[al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU, conjugada com o art. 11.º do

DL 1/2013]

Quando deduza oposição masnão preste caução no valor dasrendas, encargos ou despesasem atraso, até ao valormáximo correspondente a seisrendas.

Na pendência do procedimentoespecial de despejo, orequerido não proceder aopagamento ou depósito dasrendas que se forem vencendo

[al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU][al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

A. Raposo Subtil

O título de desocupação do locado é autenticado com recurso a assinaturaelectrónica. Constituído o título de desocupação, o BNA disponibiliza o requerimento dedespejo no qual ao requerente e ao agente de execução, notário ou oficial de justiçadesignado. [n.ºs 2 e 3 do art. 15.º-E do NRAU]

Nota:

Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

“O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresentarequerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo decinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio”

Quando:

• Tenha sido emitido o título de desocupação

• O arrendatário não desocupe o domicilio voluntariamente, ou

• O arrendatário não cumpre o prazo previsto no acordo celebrado com osenhorio para a sua saída (previsto no artigo 15.º-J do NRAU)

Art. 15.º-L, n.º1 do NRAU

O requerimento assume carácter de urgência e deve ser acompanhado com:§ O título para a desocupação do locado;§ O documento comprovativo da taxa de justiça devida.

A. Raposo Subtil

Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

Quando se verifiquem, pelo menos, duas das seguintescircunstâncias:1. O fornecimento de água ou electricidade encontrar-se

interrompido há mais de dois meses;2. O receptáculo postal encontrar-se cheio;3. O imóvel encontrar-se devoluto, sendo tal situação

confirmada por pessoa residente na área do locado e comconhecimento directo.

O regime previsto pela Lei 31/2012 (artigo 15-L) foi modificado pelo DL 1/2013(artigo 14.º) e regulamentado pela Portaria 9/2013 (artigos 12.º a 14.º), que:

Art. 14, n.º4 do DL 1/2013

• Clarifica que o requerente deverá efectuar previamente o pagamento dataxa de justiça devida;• Estabelece que, nos casos em que o agente de execução/notárioverifique que “existem indícios suficientes de que o mesmo se encontraabandonado, a entrada no imóvel não carece de previa autorização”

A. Raposo Subtil

Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

• Não tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este não estejadevidamente preenchido;

• Não seja anexado ao mesmo o título emitido pelo BNA para a desocupação do locado; ou

• Se demonstre que não foi liquidada a taxa de justiça devida;

• As comunicações e notificações dirigidas aos ocupantes não tenham sido efectuadas emconformidade com o disposto nos artigos 9.º, 10.º e 15.ºD do NRAU.

O Juiz só pode recusar o referido requerimento de autorização para entradano domicílio quando:

Os autos são igualmente apresentados à distribuição sempre que se suscitequestão sujeita a decisão judicial. [Art. 15.º-S, n.º 6 do NRAU]

Notas:

A. Raposo Subtil

[art. 15-L, n.º 4 do NRAU]

Sempre que os autos sejam distribuídos, o juíz deve pronunciar-se sobre todasas questões suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre aautorização de entrada no domicílio. [Art. 15.º, n.º 7do NRAU]

Recurso da Decisão

Artigo 15.º-Q do NRAURecurso da decisão judicial para a desocupação do locado

Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial paradesocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Códigode Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo.

É de realçar que não se procede à alteração do art. 678.º do CPC, oqual prevê as decisões que admitem recurso, de forma a contemplar aadmissibilidade de recurso da decisão judicial para desocupaçãoindependentemente do valor da causa e da sucumbência.

A. Raposo Subtil

Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

CONFERIDA A AUTORIZAÇÃO JUDICIAL

O agente de execução, o notário ou ooficial de justiça:

§ desloca-se imediatamente ao locadopara tomar a posse do imóvel;

§ Pode solicitar directamente o auxiliodas autoridades policiais sempre queseja necessário o arrombamento daporta e a substituição da fechadurapara efectivar a posse do imóvel,aplicando-se, com as necessáriasadaptações, o disposto no nr.º 5 do art.840.º do CPC.

[art. 15.º-L, n.º 5 e 15.º-J,nº 2 e ss do NRAU]

Auxilio das autoridades policiais

A. Raposo Subtil

Desocupação/destino dos bens

Tomada a posse do locado:

§O agente de execução, o notário ou ooficial de justiça procede aoarrolamento dos bens encontradosno locado.

§O arrendatário deve, no prazo de 30dias após a tomada da posse do imóvel,remover todos os seus bens móveis,sob pena de estes seremconsiderados abandonados.

[art. 15.º-K do NRAU]

A. Raposo Subtil

O regime da entrega do imóvel e remoção dos bens foiregulamentado pelos artigos 15.º e 16.º do DL 1/2013.

Extinção do procedimento especial de despejo

Pela desocupação do locado

O Procedimento Especial de Despejo extingue-se: [Art. 15.º-G do NRAU]

Por desistência (podendo acontecer até à dedução da

oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de

oposição)

Por morte do requerente ou do requerido

Em qualquer caso, o BNA devolve a pedido do requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto se este já tiver sido notificado

do requerimento de despejo.

A. Raposo Subtil

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal)

Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica em Tribunal)

IMPUGNAÇÃO do título de desocupação

(tramitação específica em Tribunal)

Alternativas/Vicissitudes

Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica em Tribunal)

4 2

1

3

A. Raposo Subtil

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal)

Alternativas/Vicissitudes

1

A. Raposo Subtil

“O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação”

[Art. 15.º-F, n.º1 NRAU]

PROCEDIMENTO DA OPOSIÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO

Há lugar à intervenção de um juiz, num processo judicial especial e urgente,mas:

§ tem de ser prestada uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas ematraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas ;

§ Tem de ser paga a taxa de justiça;§ Tem de ser efectuado o depósito das rendas vincendas.

• A prestação da referida caução e o pagamento da taxa de justiça foi regulado pela Portaria 9/2013;

• Nos termos do artigo 9.º do DL 1/2013, “compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o BNA remete o processo após a apresentação da oposição, a análise dos requisitos da oposição, nomeadamente os previstos no artigo 15.º-F do NRAU”.

A. Raposo Subtil

TRAMITAÇÃO DA OPOSIÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO

§ Deduzida oposição, o BNA apresenta os autos àdistribuição (Tribunal do locado) e remete ao requerentecópia da oposição;

§ Recebidos os autos o juiz pode convidar as partes para,no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais,ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado;

§ Não julgando logo procedente alguma excepção dilatóriaou nulidade ou não decidindo logo do mérito da causa, ojuiz ordena a notificação das partes da data da audiênciade julgamento;

§ Havendo lugar a audiência de julgamento, esta realiza-seno prazo de 20 dias, a contar da distribuição;

§ Findo o julgamento, a sentença, sucintamentefundamentada, é logo ditada para a acta.

O procedimento, na fasejudicial, desenvolve-se doseguinte modo:

[Art. 15º-H do NRAU]

Prevê-se uma tramitação semelhante à actualmente prevista para o julgamento da oposição à execução, prevista nos artigos 818.º e 820.º do CPC, embora com prazos mais reduzidos.

A. Raposo Subtil

Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica em Tribunal)

Alternativas/Vicissitudes

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A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DE SUSPENSÃO DO DESPEJO

Quando exiba título de arrendamento ou de outro gozolegítimo do prédio, emanado do senhorio, ou título desubarrendamento ou de cessão da posição contratual,emanado do arrendatário.Há suspensão

das diligências executórias :

[Art. 15.º-M do NRAU] Quando, tratando-se de arrendamento para habitação, semostre, por atestado médico que indiquefundamentadamente o prazo durante o qual se devesuspender a execução, que a diligência põe em risco de vidaa pessoa que se encontra no local, por razões de doençaaguda.

A. Raposo Subtil

TRAMITAÇÃO DA SUSPENSÃO DO DESPEJO

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça devem:§ Lavrar certidão das ocorrências anexando à mesma os documentos

exibidos e§ advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no

prazo de 10 dias, requerer ao juiz a confirmação da suspensão, sob penade prosseguirem as respectivas diligências para a desocupação do locado

Regime igual ao actualmente previsto no art. 930.º-B do CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto do BNA, através das formas previstas no art. 9.º da Portaria 9/2013 e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuição.

Depois de ouvir o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 5 dias:

§ Decide manter suspensas as diligências, ou§ Ordena o levantamento da suspensão e a imediata prossecução das

diligências.

A. Raposo Subtil

Alternativas/Vicissitudes

Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica em Tribunal)

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A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

“.. O arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, …” [Art. 15º-N do NRAU]

O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juíz ter em consideração:

§ As exigências da boa-fé;§ A circunstância de o arrendatário não dispor

imediatamente de outra habitação;§ O número de pessoas que habitam com o

arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas.

de d

A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

üQuando o arrendatário seja portador de deficiência com grau de incapacidadesuperior a 60%, e/ou

üTratando-se de resolução por não pagamento de rendas, o arrendatário sejabeneficiário do subsídio de desemprego, auferindo um valor igual ou inferior àretribuição mínima mensal garantida ou de rendimento de reinserção social (nesteúltimo caso, as rendas correspondentes ao período de deferimento são pagas peloFundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social).

Só podendo ser concedido: p

A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

Termos do diferimento da Termos do diferimdesocupação: p ç

[Art. 15.º-O do NRAU]

üO requerimento assume carácter de urgência e éindeferido liminarmente quando:

a) Tiver sido apresentado fora de prazo;b) Os fundamentos não estiverem em

conformidade;c) For manifestamente improcedente.

üSe o requerimento for recebido, o senhorio énotificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias,devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicaras testemunhas a apresentar, até ao limite de três;

üO juiz deve decidir o pedido de diferimento dadesocupação por razões sociais no prazo de 20 dias acontar da sua apresentação;

üO diferimento não pode exceder o prazo de cincomeses a contar da data do trânsito em julgado dadecisão.

A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

Procedimento de diferimento da desocupação:

Apresenta um regime igual ao actualmente previsto no art. 930.º-Cdo CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto doBNA, através das formas previstas no artigo 9.º da Portaria 9/2013 eremetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuição.

A contestação do pedido de deferimento da desocupação deve serapresentada no Tribunal onde corra o respectivo processo,aplicando-se o disposto no CPC e na respectiva legislaçãocomplementar quanto à apresentação das peças processuais (n.º 3do art. 11.º da Portaria 9/2013).

A. Raposo Subtil

IMPUGNAÇÃO do título de desocupação

(tramitação específica em Tribunal)

Alternativas/Vicissitudes

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A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DE IMPUGNAÇÃO DO TÍTULO

O BNA emitiu o título de desocupação do locado

Não existiu oposição ao requerimento de despejo por parte do arrendatário

O arrendatário impugna o título para a desocupação com fundamento na violação do disposto nos artigos 9.º, 10.º e 15.º-D do NRAU

A impugnação deverá ser apresentada por meios electrónicos no tribunal judicial dasituação do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente deexecução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação ou do momento em queteve conhecimento da concretização da referida diligência, podendo seracompanhada de cópia do título para desocupação do locado.

[Art. 15.º-P do NRAU]

A. Raposo Subtil

PROCEDIMENTO DE IMPUGNAÇÃO DO TÍTULO

A impugnação do títuloobserva as seguintesregras:

[Art. 15º-P do NRAU]

a) A prova é oferecida com o requerimento;

b) A parte requerida é notificada para, em 10 dias, seopor à impugnação e oferecer prova;

c) A impugnação tem sempre efeito meramentedevolutivo, seguindo, com as necessáriasadaptações, a tramitação do recurso de apelação,nos termos do Código de Processo Civil

Prevê-se um regime semelhante ao da oposição à penhora no âmbito da acçãoexecutiva, contudo, a impugnação e o recurso têm efeito meramente devolutivo.

Artigo 15.º-S, n.º 4 do NRAU: “As partes têm de se fazer representar por advogado nosatos processuais subsequentes à distribuição no procedimento especial de despejo”.

Notas:

A. Raposo Subtil

Artigo 11.º, n.º 3 da Portaria 9/2013: À oposição à impugnação do título e àcontestação do pedido de diferimento da desocupação, bem como às demais peçasprocessuais que devem ser apresentadas no tribunal onde corra o respectivo processo,aplica-se o disposto no CPC quanto à apresentação das peças processuais.

USO INDEVIDO OU ABUSIVO DO PROCEDIMENTO

Aquele que fizer uso indevido do procedimento incorre emresponsabilidade, nos termos da lei.

Se o senhorio ou o arrendatário usarem meios cuja falta defundamento não devessem ignorar ou fizerem usomanifestamente reprovável do procedimento especial dedespejo, respondem pelos danos que culposamente causarem àoutra parte e incorrem em multa de valor não inferior a 10 vezesa taxa de justiça devida.

Incorre na prática do crime de desobediência qualificada queminfrinja a decisão judicial de desocupação do locado.

Uso indevido ou abusivo do procedimento: [Artigo 15.º - R do NRAU]

A. Raposo Subtil

DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

§ Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso aodireito e aos tribunais (com adaptações e especificidades);

§ É obrigatória a constituição de advogado para a dedução de oposiçãoao requerimento de despejo;

§ Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as regrasprevistas no CPC, não havendo lugar à sua suspensão durante as fériasjudiciais nem a qualquer dilação;

§ O tribunal competente para todas as questões suscitadas no âmbito doprocedimento especial de despejo é o da situação do locado;

§ Os actos a praticar pelo juiz no âmbito do procedimento assumemcarácter urgente;

§ Os autos são apresentados à distribuição sempre que se suscitequestão sujeita a decisão judicial, correndo, no entanto, nos própriosautos e perante o mesmo juiz as questões sujeitas a decisão judicialrelativas a procedimento especial de despejo anteriormente distribuído(Art. 11.º, n.º 4 da Portaria 9/2013).

Disposiçõesespeciais

[Art. 15.º-S do NRAU]

A. Raposo Subtil

ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

Artigo 14.º-A do NRAUTítulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas

O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo decomunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para aexecução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aosencargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.

Artigo 15-J, n.º 5 do NRAUDesocupação do locado e pagamento das rendas em atraso

“5 - O título para desocupação do locado, quando tenha sido efetuado o pedido depagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso e a decisão judicial quecondene o requerido no pagamento daqueles, constituem título executivo parapagamento de quantia certa, aplicando-se, com as necessárias adaptações, ostermos previstos no CPC para a execução para pagamento de quantia certabaseada em injunção” .

A. Raposo Subtil

ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

Tendo o requerente, no requerimento de despejo, formulado pedido depagamento de rendas, encargos ou despesas, o BNA, feita a conversão dorequerimento de despejo em título para desocupação do locado ou proferidadecisão judicial para desocupação do locado, deve:

§ Disponibilizar o título ou a decisão judicial;

§ Notificar o requerente para em 10 dias:

ü Juntar ao processo o comprovativo de pagamento da taxa de justiçarespeitante à execução para pagamento de quantia certa;

üIndicar, caso ainda não o tenha feito e o pretenda fazer, ou caso omandatário ainda não se tenha associado ao processo através doCITIUS, mandatário que o represente na execução para pagamento dequantia certa, juntando a respectiva procuração.

A. Raposo Subtil

[Artigo 12.º do DL 1/2013]

ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

o BNA remete ,por via electrónica, o requerimento de despejo para otribunal nele indicado, juntamente com o título ou a decisão judicialpara desocupação do locado, o documento comprovativo dopagamento da taxa de justiça e a procuração (valendo estesdocumentos como requerimento executivo idóneo a iniciar aexecução para pagamento de quantia certa)

Recebidos estes elementos,

O BNA remete ao requerente o comprovativo do envio, juntamentecom as referências necessárias para efectuar o pagamento doshonorários devidos ao agente de execução designado (art. 13.º do DL1/2013).

A. Raposo Subtil

ACÇÃO (DECLARATIVA) DE DESPEJO

“A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamentosempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação esegue a forma de processo comum declarativo”

Nas situações não abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhoriodeve socorrer-se da acção de despejo (art. 33.º a 36.º da Portaria 9/2013).

Da interpretação do artigo 1048.º do CC parece resultar que o procedimentoextrajudicial de despejo e a acção de despejo são os meios alternativos ao dispor dosenhorio, mas, exclusivamente, na situação de resolução por falta de pagamentode rendas.

A. Raposo Subtil

[Artigo 14.º do NRAU]

ACÇÃO (DECLARATIVA) DE DESPEJO

Forma:

A Acção de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos461.º e 462.º do CPC, sendo as decisões objecto de execução para entrega de coisa certa(arrendada).

Situações especiais da tramitação da acção de despejo:

Na pendência da acção de despejo as rendas vencidas devemser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um períodoigual ou superior a dois meses não forem pagos ou depositados,o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seupagamento ou depósito e ainda da importância da indemnizaçãodevida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenadonas custas do incidente e nas despesas de levantamento dodepósito, que são contadas a final.

Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto noparágrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato,aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com asnecessárias adaptações, o disposto no n.º6 do artigo 15º eartigos 15º-J, 15º-L, e 15º-N a 15.º-P do NRAU.

A. Raposo Subtil

[Artigo 14.º do NRAU]