São Paulo, 28 de Julho de 2008.
Ao CEMA - Hospital Especializado Ltda. Rua do Oratório, 1.369. Mooca - SP A/C:- Dr. Antonio Aquino Neto Referência:-
Avaliação do Imóvel - Capital Terreno / Capital Benfeitoria
H. Fontes Assessoria, Perícias de Engenharia e de
Contabilidade S/C Ltda., incumbida de proceder à avaliação do
núcleo hospitalar localizado, a Rua do Oratório nºs 1.357, 1.359, 1.365,
1.369, 1.329, 1.331, 1.335, 1.339, 1.341, 1.347, 1.293, 1.305, 1.313, 1.319,
1.325, 1.257, 1.259, 1.295, 1.297 e 1.303, Rua Dr. Francisco Eugênio, nºs
62, 57, 75, 65 e 67, Rua Pascoal Moreira, nº 477, 457, 463, 449, 455 e 473
e Rua Lituânia nºs 210, 218, 138, 140, 146, 200 e 202, no Bairro da Mooca,
Município e Estado de São Paulo, objetivando a apuração do valor de
mercado dos imóveis constituídos de capital “Terreno” e capital
“Benfeitorias”, passando a relatar as conclusões a que chegou através do
seguinte:
L A U D O
T É C N I C O D E
A V A L I A Ç Ã O
O presente Laudo desenvolver-se-á da seguinte maneira:
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SUMÁRIO página
I - Considerações Preliminares.......................................................... 03 II - Critérios e Metodologia ................................................................ 04
II.1 - Terreno.......................................................................................... 04
II.2 - Benfeitoria..................................................................................... 05 III - Vistoria.......................................................................................... 07
III.1 - Situação e Características Gerais ................................................. 07
III.2 - Descrição do Terreno ................................................................... 12
III.3 – Descrição das Benfeitorias .......................................................... 21 IV - Avaliação ...................................................................................... 53
IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno ................................... 54
IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno ................................... 54
IV.2 - Diagnóstico de Mercado ............................................................... 54
IV.3 - Valor Terreno............................................................................... 55
IV.4 - Valor das Benfeitorias ................................................................. 56
V - Valor Total da Avaliação .............................................................. 57
VI- Encerramento ................................................................................ 58 Acompanham o presente Laudo os seguintes anexos: Anexo I - Documentação de suporte Anexo II – ART - Anotações de Responsabilidade Técnicas
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Trata o presente trabalho de apurar o valor real de mercado
para os capitais de terreno e benfeitorias, individualizadamente do núcleo
hospitalar, localizado na quadra formada pelas seguintes vias: Rua do
Oratório, Dr. Francisco Eugênio, Pascoal Moreira e Lituânia, 33º
Subdistrito do Alto da Mooca, Município e Estado de São Paulo, de
propriedade e posse de INAL INTERAUDIOVISÃO, LABORATÓRIO
E EMPREENDIMENTOS LTDA.
Mapa da Região localizando o imóvel avaliando, assim como, as principais vias locais.
Nas vistorias realizadas, foram identificadas as principais
características tanto territoriais como construtivas, assim como confrontado
com levantamento “in-loco”, documentação e plantas fornecida pelo
contratante.
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II – CRITÉRIOS E METODOLOGIA
II. 1 – Avaliação de Terreno e Benfeitorias
Os critérios gerais empregados em ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES, baseiam-se nas Normas Técnicas e Publicações
elaboradas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia - IBAPE, e da Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABR 2001, sob nº 14.653-1, ABNT - NBR sob nº 14.653-
2 e ABNT - NBR sob nº 14.653-3, de 31/06/2006 – Avaliação de
Bens. Procedimentos Gerais
Determinação do Valor do Terreno
Em Engenharia de Avaliações, prega-se pelo bom senso
técnico, havendo o entendimento amplo da aplicação do método
comparativo direto para terrenos, que consiste em uma ampla pesquisa de
valores junto ao mercado imobiliário da região, para a determinação do
unitário médio por metro quadrado. No caso de terrenos urbanos padrões
esta pesquisa é homogeneizada, visando corrigir fatores como, diferentes
grandezas de lotes, topografia, melhoramentos públicos, zona de ocupação,
frentes múltiplas, entre outros.
Ocorre que no presente caso, conforme preconiza o item 7.7.2 da
NBR 14.653-1, foram consideradas as expectativas do avaliador, quanto ao
avaliando, por inexistirem terrenos em oferta ou vendas recentes similares
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ao avaliando, com área de 5.937,15 m² em região não verticalizada, com
ofertas máximas que vão de 500 a 1.000 m², destinando-se principalmente a
pequenos empreendedores, voltados a projetos horizontais com até 03
pavimentos, conforme as restrições físicas e legais ao aproveitamento da
Zona.
Outra característica observada na região figura-se no que é
comumente chamado de “boom” imobiliário, com um fator de crescimento
elevado de empreendimentos de médio a alto padrão, que vão se tornando
viáveis a partir da aquisição de áreas negociadas de 1.000 a 2.000 m², ou
seja, ocupadas por obras horizontais, tornando escassas as ofertas, sob o
prisma de grandeza do avaliando, em detrimento às limitações do
zoneamento e evidente sobre custo de Outorgas de solo criado.
Dessa forma, entende esta Assessoria, não existirem elementos que
proporcionem bases seguras ao Método Comparativo Direto, motivo pelo
qual esta Avaliação adota o Involutivo.
Esse método identifica o valor de um bem alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com
as características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis de execução e comercialização
do produto.
II. 2 - Benfeitorias
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As benfeitorias serão avaliadas pelo valor de venda, com
base no trabalho intitulado “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos –
2002/2006”, e nas recentes recomendações do IBAPE – Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia, em atendimento a publicação da
NBR 12.721-2006 – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – SP -
Conversão dos Coeficientes H82N para R8N, que classifica os diversos tipos
de construção segundo suas finalidades, fixa as depreciações aplicáveis em
função do padrão construtivo, multiplicando-se o FATOR DE
ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO – FOC.
Este critério é uma adequação do método Ross/Heidecke,
que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem
como o estado de conservação da edificação;
Foc = R + K * (1-R) onde:
Para se obter o coeficiente “K”, foi estabelecido no referido
estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua
avaliação (Ie) e sua vida referencial (Ir), assim como, seu estado de
conservação, adotando-se a recomendação IBAPE de Novembro de 2006 –
Atualizações dos Coeficientes, de H8-2N para R8N, do “SINDUSCON” –
Sindicato das Indústrias de Construção Civil de Grandes Estruturas no
Estado de São Paulo, face seu crescimento em relação ao Índice de Preços
ao Consumidor - “IPC - FIPE”.
Outro ponto a ser abordado quanto às benfeitorias, adiante
amplamente detalhadas, é quanto a utilização do imóvel avaliando,
R = K =
Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1, do referido trabalho. Coeficiente de Ross / Heidecke, encontrado na TABELA 2, do estudo.
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tratando-se de um complexo hospitalar com 74 leitos, centro cirúrgico,
áreas de tratamento intensivo e semi-intensivo, além de ampla estrutura
destinada ao atendimento milhares de pacientes dia, verificando-se que o
complexo, ao fim que se destina, faz uso de benfeitorias atípicas àquelas
relacionadas em norma.
Dessa forma, foram saneadas todas as informações relativas ao
uso do imóvel, a fim de serem determinados os equipamentos civis que
foram necessários ao complexo, assim como sua obsolescência, a hipótese
de desuso ao fim hospitalar, para determinação de um fator matemático de
“over price” relativo aos equipamentos civis não contemplados nas Normas
de Avaliações (item 8.5 e 8.6), mas que devem atender com especificidade
as determinações do Ministério da Saúde, como pode ser observado pela
Portaria nº. 400/MS de 06 de dezembro de 1977, que trata e aprovam as
normas e padrões sobre construções e instalações de serviços de saúde em
complemento a Portaria Ministerial nº. 30, de 11 de fevereiro de 1977 e
Decreto 76.973 de 31/12/1975.
III - VISTORIA
III.1 - Situação e Características Gerais
Em vistoria realizada, identificamos as principais
características da região onde se encontra o imóvel avaliando.
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Vista da Rua do Oratório no trecho onde se encontra o imóvel avaliando.
Rua Dr. Francisco Eugênio para a qual o imóvel também faz frente.
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A Rua do Oratório é uma das principais via da região leste da
Capital de São Paulo, possuindo características mista comercial e
residencial, tendo inúmeros estabelecimentos de variados seguimentos e
serviços, assim como, residências de padrão médio alto.
O imóvel em questão tem características de uso
predominantemente hospitalar.
A região onde está situado o imóvel é dotada dos seguintes
melhoramentos público urbano:-
- Rede de energia elétrica;
- Rede telefônica;
- Vias com pavimentação asfáltica, guias e sarjetas;
- Transportes coletivos na frente do imóvel;
- Energia elétrica c/ iluminação pública;
- Rede de águas e esgoto;
- Entre outros melhoramentos.
A região onde está situado o imóvel é um centro desenvolvido
e é servido pelos seguintes serviços:-
- Comercio varejista;
- Instituições de ensino e cultura;
- Assistência Médica;
- Postos de abastecimento de combustíveis;
- Hospital;
- Redes Bancárias; e
- Repartições Públicas.
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A Lei de Zoneamento que regula o uso e a ocupação do solo
classifica o local como MO - ZM-3a, Zona Mista de alta densidade
demográfica, na qual as características de dimensionamento, ocupação e
aproveitamento do terreno, bem como, as categorias de usos permitidos são
as seguintes:-
Mapa do Zoneamento da Subprefeitura da Mooca.
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Mínimo Básico Máximo
5,00 m (b)
MA
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NA
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c) Ver artigo 186 III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com alturasuperior a 6,00 metrosd) Ver §1º e §2º do artigo 186 da parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviçosde armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas.e) Não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas.f) Respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente.
QUADRO 04 do Livro XXV - Anexo à Lei nº 13.885, de 25/08/2004Plano Regional Estratégico da Subprefeitura MOOCA - PRE - MO
0,150,5 (a) 5,00 m
CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
Características das Zonas de Uso Zona de Uso
Frente Mínima
(m)
Gabarito de Altura
Máxima (m)
Taxa de Ocupação Máxima
Taxa de Permeabilidade
Mínima
Lote Mínimo
(m²)
Coeficiente de Aproveitamento
b) Ver artigo 185 da parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP,ZCL, ZPI e ZEIS.
Zona Mista de Alta Densidade 0,20 2,50
Altura da Edificação Menor ou Igual a 6,00 m
Altura da Edificação Superior a 6,00 m
Recuos Mínimos (m)
(c) (d)
a) Ver artigo 192 da parte III desta lei,quanto á taxa de ocupações na ZM para edificações com até 12metros de altura.
Notas
Fundos e LateraisFrente
Não Exigido (d)
ZM-3a 1,00
Características de Dimensionamento e Ocupação dos Lotes
125,00m² Sem Limite
III.2 - Descrição do Terreno
Através das varias vistorias “in loco”, foram colhidos os
elementos necessários para descrição dos terrenos que, como mencionado
anteriormente, ressaltando-se que está situado em uma via de grande
fomento comercial, próximo à área central da Capital.
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Constitui-se esta avaliação, de apurar o valor do terreno, como
um todo, ou seja, unificando-se as matriculas, cujas descrições e
confrontações estão assim caracterizadas:-
Matricula “114.578” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO E TERRENOS situados na Rua do Oratório n.ºS 1357, 1359, 1365, 1369,
com frente também para a Rua Francisco Eugênio nºs 27, 65, 67, 75 e 75 fundos, no 33º
SUBDISTRITO ALTO DA MOÖCA, sendo o terreno assim descrito: 1-2-3-4-5-6-1. Tem
início no ponto 1, situado no alinhamento da Rua Oratório, distante 26,34m, do
alinhamento predial da rua Oratório até o ponto 2; daí deflete à direita e segue
47,82m, com Azimute de 46º44’54”, confrontando com o antigo prédio nº 1347 da rua
oratório até o ponto 3, daí deflete à direita e segue 44,85m, com azimute de
136º34’49”, confrontando com os prédios nºs 232, 240, 246, 256, 260 e 270 da rua
Lituânia ato o ponto 4; daí deflete à direita e segue 30,01m, com Azimute de
226º41’02”, pelo alinhamento predial da rua Francisco Eugênio até o ponto 5; daí
deflete à direita e segue 23,99m, com Azimute de 316º26’39”, confrontando com os
prédios nºs 1395, 1393,/1391, 1383/1387 e 1377/1379 da rua Oratório até o ponto 6,
daí deflete à esquerda e segue 27,13m., com Azimute de 226º 26’23” confrontado com o
prédio nº 1377 da rua o Oratório até encontrar o ponto 1 inicial; encerrando a área de
1.817.15m²”
Matricula “15.471” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situada à Rua do Oratório nºs 1329 e 1331
fundos, no 33º SUBDISTRITO-ALTO DA MOÓCA, cujo terreno mede 6,5 5metros de
frente para a referida Rua Oratório, por 37,00 metros de um lado; 39,70 metros da
frente aos fundos, de outro lado, formando uma área de 230,10m², confrontando
atualmente, do lado direito de quem da rua olha pra o imóvel com a casa nº 1325, do
lado esquerdo com a casa nº 1335, e nos fundos, com a casa nº 210, da rua
Lituânia,tendo como antiga confrontação de um lado com Herculano de Faria, e de
outro lado com propriedade do Dr. Antonio Evaristo Bacelar, e na linha dos fundos
com quem de direito.”
Matricula “12.474” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital
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“UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, sitos à Rua do Oratório, nºs 1335 e 1339, no
33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 6,55 metros de frente para a
referida rua, em linha inclinada, por 39,70 metros da frente aos fundos, de um lado;
42,40 metros do outro lado, tendo nos fundos a largura de 6,00 metros, encerrando a
área de 246,42m².,confrontado de um lado com terreno comprometido a Belakovacs, de
outro com terreno comprometido a João Telpiz e pelos fundos com os prédios nºs 210 e
218 da Rua Lituânia, antes com quem de direito.”
Matricula “34.444” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo TERRENO, situados à Rua do Oratório, nº 1341, no 16º
SUBDISTRITO-MOÓCA, sendo que o terreno corresponde ao lote nº 8 dos terrenos do
“Alto da Mooca”, medindo 6,50 metros de frente, por 42,15 metros. do outro lado,
encerrando a área de 262,80m², confrontando de um lado com Atanásio Telpisov, de
outro lado e nos fundos com quem de direito; atualmente dito móvel confronta: do lado
direito de quem da as costas para o mesmo, com Antonio Serrador, do lado esquerdo
com Guimas Goulart Siqueira, e nos fundos com Vicente Labaroni.”
Matricula “40.661” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1347, no 33º
SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 5,00 metros de frente para a
referida rua, por 46,00 metros da frente aos fundos, confrontando de um lado com o
prédio nº 1339, de outro com o prédio nº 1355, e, pelos fundos com o prédio nº 230, da
rua Lituânia”. (área 230,00m²)
Matricula “12.422” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “DOIS PRÉDIOS e seu respectivo terreno, situado à Rua Oratório nº 1239, e Rua
Pascoal Moreira, nº 485, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo esse
terreno 12,00 metros de frente para a Rua Oratório, em linha obliqua; 22,80 metros do
lado em que confina com a Rua Pascoal Moreira, a qual faz esquina, tendo do outro
lado, 17,70 metros onde confina com o prédio nº 1295, da Rua Oratório, e nos fundos
mede 10,40 metros, e confronta com o prédio nº 477 da referida Rua Pascoal Moreira,
encerrando a área de 208,52m², mais ou menos....”
Matricula “19.910” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital
15
“UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nºs. 1313 a 1319, no
33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 8,70 metros de frente para a referida
Rua Oratório, por 30,20 metros de um lado; 34,30 metros de outro, tendo nos fundos a
largura de 8,00 metros; confrontando de um lado com Domingos Vozzo, de outro com
Antonio Evaristo Bacelar, e nos fundos com Maria Vozzo Peres e outros.” (área
269,00m²)
Matricula “19.911” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1305, no 33º
Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 7,60 metros por 27,50 metros de um lado e
30,20 metros de outro; de frente para a referida Rua do Oratório, por 30,20 metros de
um lado; 34,30 metros de outro, confrontando de um lado com Miguel Aman e de outro
com Domingos Vozzo, e nos fundos com 7,60 metros, confrontando com o mesmo
Domingos Vozzo, encerrando uma área de 201,95m²”.
Matricula “19.912” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do
qual é destacado, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, a começar de 30,00 metros
do alinhamento da Rua, medindo 7,00 metros de largura da parte mais próxima do
alinhamento da referida rua, onde confronta com o restante do prédio nº 473; na outra
extremidade mede 7,00 metros de largura, onde confronta com quem de direito, e nos
outros dois lados, no sentido da frente aos fundos, mede 10,00 metros, onde confronta
com terrenos de José de Souza Pinto, e de outro com João Slavatichin, encerrando a
área de 70,00m²”.
Matricula “29.104” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO situado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do
qual é destacado, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 7,00 metros no
ponto mais próximo do alinhamento da Rua Paschoal Moreira, e 25,00 metros do
mesmo alinhamento, confrontando com o restante do terreno da referida casa, de
propriedade de Torquato Giannico e Sua Mulher; 7,00 metros no lado oposto,
confrontando com propriedade de José de Souza Pinto, por 5,00 metros no sentido da
16
frente aos fundos em ambos os lados, confrontando com José de Souza Pinto e do outro
lado com quem de direito, encerrando a área de 35,00m²”.
Matricula “70.723” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 477, da Rua Paschoal Moreira, no
33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, a medindo 7,00 metros onde divide com os
fundos do prédio nº 477 a Rua Paschoal Moreira, de propriedade de Esteve Demioglo e
7,00 metros onde divide com Antonio A da Silva, por 15,50 metros onde divide com
Afonso Marmanjo e 15,50 metros onde divide 3,50 metros com Domingos Vozzo, 4,00
metros com Luiz Galhardo e 8,00 metros com José de Souza Pinto”.
Matricula “121.273” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO (com a área construída de 75,50m²), e TERRENO situados na Rua do
Oratório nº 1325, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, com as seguintes limites
e confrontações obedecendo ao sentido horário, a presente descrição tem início e
fechamento no ponto 1, localizado no alinhamento predial da Rua do Oratório, distante
39,35 metros do alinhamento predial da Rua Paschoal Moreira, deste ponto segue pelo
alinhamento da divisa projetada com o prédio nºs 1313 a 1319 da Rua do Oratório,
com Azimute de 46º44’24” por uma distância de 34,26 metros até encontrar o ponto 2,
deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento da divisa projetada
com o terreno localizado nos fundos do prédio nº 477 da Rua Paschoal Moreira, e com
o prédio nº 210 da rua Lituânia, com Azimute de 136º30’40” por uma distancia de 6,63
metros até encontrar o ponto 3, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo
alinhamento de divisa projetada com o prédio nºs 1329 e 1331 fundos da Rua do
Oratório, com Azimute de 226º44’54” por uma distancia de 37,36 metros até encontrar
o ponto 4, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento predial da
Rua do Oratório com Azimute de 341º34’09”, por uma distancia de 7,31 metros até
encontrar o ponto 1, que deu inicio a esta descrição, encerrando a área de 237,59m².”
Matricula “35.763” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Paschoal Moreira, nº 477, antiga
Rua Leme da Silva, no 33º Subdistrito – Alto da Moóca, medindo o terreno 7,00 metros
17
de frente para a referida Rua Paschoal Moreira; 7,00 metros nos fundos, onde
confronta com a propriedade de José de Souza Pinto; em ambos os lados, mede 24,50
metros confrontando de um lado com Antonio A. da Silva, de outro lado com Raul de
Salles Pinto e sua mulher Regina Pinto Alves de Salles Pinto, perfazendo a área de
171,50m².”
Matricula “59.305” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 210, antiga Rua
Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o seu referido terreno
em sua integridade 10,00 metros de frente; da frente aos fundos, de ambos os lados,
tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área total de 400,00m²,
confinando de um lado com José Gomes da Motta, Raul Sales Pinto e Octávio Salles
Pinto, de outro lado com quem de direito, e pelos fundos com diversos. Atualmente
confronta: do lado direito de quem da Rua Lituânia olha para o imóvel, o prédio nº
202, e parte com os prédios nºs 1319 e 1305, que fazem frente para a Rua do Oratório;
do lado esquerdo com o prédio nº 218 da Rua Lituânia; e nos fundos com parte do
prédio nº 1331-fundos, prédio nº 1329, e parte do prédio nº 1325, todos com frente para
a Rua do Oratório.”
Matricula “117.210” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 218, antiga Rua
Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno que dista
50,00 metros da esquina da Rua Paschoal Moreira, 7,00 metros de frente, igual largura
nos fundos, por 40,00 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 280,00m²,
confinando de um lado com o imóvel pertencente ao Dr. Octaviano de Sales Pinto, do
outro lado e nos fundo com quem de direito. Atualmente confronta: do lado direito de
quem da Rua Lituânia olha para o imóvel” do lado direto com o prédio nº 210; do lado
esquerdo com o prédio nºs 226/230, e nos fundos com parte dos fundos dos prédios nº
1335/1339/1341, que fazem frente para a Rua do Oratório”.
Matricula “29.590” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “IMÓVEL composto de um PRÉDIO e seu respectivo terreno, situados na Rua
Paschoal Moreira, nº 457, antiga Rua Leme da Silva, lote nº 4, no 16º Subdistrito –
18
MOOCA, medindo o terreno 6,00 metros de frente para a referida Rua, por 40,00
metros da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma metragem
da frente, encerrando a área de 240,00m², confrontando pelo lado esquerdo com
Francisco Bernardo Rodrigues, prédio 455; pelo lado direito com João Olavatch,
prédio 463 e nos fundos, com o prédio nº 210 da Rua Lituânia”.
Matricula “12.533” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira nº 463, no 33º
Subdistrito - ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 7,00 metros de frente, por 40,00
metros da frente aos fundos, com área de 280,00m², confrontando de ambos os lados
com o Dr. Otávio de Salles Pinto Junior ou sucessores e igualmente nos fundos”.
Matricula “51.598” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO com loja, nos baixos, e moradia nos altos, situado à Rua Paschoal
Moreira, nºs 449 a loja, e 455 a residência, antiga Rua Leme da Silva, esquina da Rua
Lituânia no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, e o respectivo terreno, que mede
12,50 metros de frente para a citada Rua Paschoal Moreira, antiga Rua Leme da Silva,
igual metragem na linha dos fundos, por 6,70 metros da frente aos fundos, de ambos os
lados, confrontando na frente com a Rua Paschoal Moreira, do lado direito com a Rua
Lituânia, do lado esquerdo com Otávio Sales Pinto Junior, e nos fundos com o prédio
nº 174 da Rua Lituânia, de propriedade de David Ferreira Lima”.
Matricula “60.689” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira, nº 473,
antiga Rua Leme da Silva, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o
terreno 7,00 metros de frente; por 25,00 metros da frente aos fundos de ambos os lados,
tendo nos fundos a medida igual a da frente, ou seja, 7,00 metros, encerrando a área
de 175,00m², confrontando, de quem do imóvel olha para a Rua Paschoal Moreira, do
lado direito com o prédio nº 463, e do lado esquerdo com o prédio nº 477, ambos da
mesma Rua, e nos fundos com o prédio nº 1.319 da Rua do Oratório”.
Matricula “60.689” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 170, antiga Rua
Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,15 metros de
19
frente, por 13,50 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 64,37m²
aproximadamente, confrontando de ambos os lados com Francisco Bernardo
Rodrigues, e pelos fundos com Otávio de Salles Pinto”.
Matricula “146.651” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO E TERRENO, situados na Rua Lituânia, nº 202, antiga Rua Coxipó, nº 172,
33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,08 metros de frente para
a referida Rua, por 12,50 metros da frente aos fundos, tendo nos fundos a mesma
largura da frente, confrontando pela esquerda de quem da Rua olha para o imóvel, com
propriedade de Otávio Salles Pinto; pela direita com propriedade de Francisco
Bernardo Rodrigues e pelos fundos confronta com propriedade do mesmo Otávio Salles
Pinto, encerrando uma área de 63,50m²”.
Cessão de Direito Francisco Amann – Inal Interaudiovisão, Laboratório,
Empreendimentos e Participações S/A. “UM LOTE DE TERRENO, situado na Rua do Oratório, nº 179 e 179-A, lote sob nº 02,
no SUBDISTRITO DA MOOCA, medindo 11,00 metros de frente por 27,50 metros da
frente aos fundos, com área de 249,50m², confrontando de um lado com terreno
compromissado a Antonio Egri, de outro com terreno, também, compromissado a
Donato Raphael Flores e pelos fundos com terrenos pertencentes a terceiros, existindo
no terreno duas casinhas sob nº 179 e 179-A”.
Conforme cópias das Certidões de Dados Cadastrais dos
Imóveis - IPTUs, da Prefeitura Municipal de São Paulo, juntadas em anexo,
à somatória das áreas anteriormente descritas, encerram um total de
5.860,00m², como a seguir demonstrado:-
20
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Rua
do
Ora
tório
, nº 1
.329
, 1.3
05, 1
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3.
581,
00
21
III.3 - Descrição das Benfeitorias
Nos terrenos anteriormente descritos encontram-se edificadas
benfeitorias as quais passaram por algumas reformas e adaptações para
adequar-se ao ramo de atividade desenvolvido, assim como, seguindo o que
estabelece o Ministério da Saúde, e de acordo com o estudo “Valores de
Edificações de Imóveis – 2.002/2006”, anteriormente mencionado no
capítulo II deste Laudo, foram classificadas e descritas assim:- - Classe - Tipo - Padrão
- Estado de Conservação - Idade aparente
- Área Construida
CARACTERISTICAS GERAIS
1 - :-
2 - :-
3 -
:-
:-
:-:-
:-
:-
:-
7 - :-
5 -
4 -
9 -
8 - Instalações hidráulicas
Portas6 -
Interfonia e telefonia som e rede de informática (com váriospontos),heliponto, grupo gerador, sistema de segurança, arcondicionado central ou com self-contained. Eventualmentepiso elevado
Instalações elétricas Sistema felxível de distribuição de pontos e distribuiçãoprincipal através de shaft Componentes de ótima qualidade
Com componentes e metais de excelente qualidade edistribuição principal através de Shaft Componentes de ótimaqualidade
:-
:-Instalações Especiais
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa de gesso
Madeira bem estruturada,com ferragens de padrão superior. Naentrada principal vidro temperado
Áreas molhadasRevestimento de forros nas áreas privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre gesso e forro termo acústico
Cerâmica, granito ou mármore
Áreas molhadas Azulejo e revestimento cerâmico ou melaminico
Revestimento de pisos nas áreas privativasÁreas secas Granilite, cerâmica e laminado plástico
Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida ou gesso. Podendo existirpainéis decorativos
Revestimento de paredes nas áreas privativas
Fachadas tratadas com omaterial de grande impacto visual,com uso de materiais como aço inoxidável ou escovado, vidroduplos, reflexivos, granito ou concreto aparente, integrando-separa se constituir as denominadas "cortinas de vidro".
Fachada
Área comum
Piso em mármore, granito ou ainda outro revestimentodomesmo nível. Paredes com pintura em látex ou massatexturizada e forro em gesso, metálico ou madeira. Térreo comsaguão decorado.
2 - Comercial 2.1 - Escritório 2.1.5 - Fino
Entre Nova e Regular 05 Anos
10.931,62m²
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico diferenciado, especialmente concebido em lajes degrandes proporções, geralmente livres de alvenarias internas e com módulos de banheiros e copasem posições estratégicas e que permitem versatilidade no aproveitamento dos pavimentos, integralou subdividido. Hall de entrada amplo, geralmente com pé direito duplo e dotados derevestimentos especiais. àreas externas tratadas com projeto paisagístico especial. Elevadores demarca reputada, projetados com acabamentos de qualidade e especial capacidade de atendimento àcirculação de pessoas.
22
Edificação hospitalar composta por um conjunto de edifícios
tendo o Prédio principal 07 pavimentos, sendo 01 subsolo, 01 térreo e 05
pavimentos superiores, além de um nível destinado a sala de máquinas dos
elevadores, e ainda prédios auxiliares, destacando-se alguns como, óptica,
laboratórios e depósitos, todos erigidos com fundações e estruturas em
concreto com quadro de laje rígido ou pré fabricado, fechamentos em
alvenaria, acabamentos externos em blocos de concreto aparente, alguns
argamassados, com destaques de colunas e vigas de concreto aparentes,
com pintura em látex acrílico. O conjunto hospital é servido por 04
elevadores sendo 02 de 06 paradas, 01 de 0 paradas e 01 de 03 paradas,
conta ainda com um edifico garagem em 03 pavimentos erigido com os
mesmos detalhes construtivos já mencionados como podemos observar nas
ilustrações fotográficas a seguir apresentadas:-
Subsolo Pavimento TérreoRefeitório; Recepção;Cozinha; Laboratório Crya;Departamento de Compras / Depósito; Lanchonete;Farmácia; Sala de Video;Almoxarifado; e Pequenas Cirurgias;Caixa D'Água. Ótica;
Pronto Atendimento;Sanitários;22 Consultórios; eSalas de Espera.
23
1º Pavimento 2º PavimetoRecepções; Recepções;Salas de Espera; Salas de Esera;CPD; Tratamento Estético;Escritórios; Administração;Vestiários; Vestiários;Sala de Exames; Rouparia;Banheiros Refeitório;Laboratórios; Banheiros;Salas de Coletas; Contas Médicas;34 Consultórios Copa;Depósitos 15 Quartos;
Depósitos;Sala de Repouso; e3 Consultórios.
3º Pavimento 4º PavimetoRecepção; Recepção; Sala de Espera; Sala de Espera;Depósitos; Depósitos;Rouparia; Rouparia;Banheiros; e Cirurgia;15 Quartos. Sala dos Medicos;
Expurgo;Esterelização;Vestiários;Secretaria;Recuperação; e 7 Quartos.
5º Pavimento 6º PavimetoAdministração Casa de Máquinas
26
O acabamento interno da unidade hospitalar é padronizado,
acompanhando o projeto arquitetônico esmerado para todos os pavimentos,
assim temos:-
Fotos 6,50 - 2
1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos deferro com vido laminado incolor, portas de madeira e vidro tipo blindex,forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadasfluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasFarmácia - (Antigo Almoxarifado)
Amoxarifado
Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso decerâmica, portas de madeira, forro de laje com pintura látex e iluminaçãocom lâmpadas fluorescentes.
27
Fotos 6,50 - 2
Administração
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, caixilho de alumínio e vidros lisos, portas de ferro e madeira,forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadasfluorescentes.
Nutrição
1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, portas de ferro e madeira, forro de laje com pintura à látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasDepartamento de Compras - (Arquivo Morto)
28
Fotos 6,50 - 2
1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos dealumínio envidraçados, portas de madeira, ferro e vidro, forro de gessocom pintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasLavagem de Louça / Preparo e Distribuição / Cocção
Preparo de Cereais / Desjejum / Despensas
Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos dealumínio envidraçados, portas de ferro e madeira, forro de gesso compintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes.
29
Fotos 6,50 - 2
Banheiros
Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, portas deferro, forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadasfluorescentes, aparelhos sanitários de louça branca com caixa acoplada elavatório com coluna.
1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex e testura, pisode cerâmica, portas de madeira, forro de gesso com pintura à látex eiluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasRefeitório
30
Fotos 6,50 - 2
1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes com pintura à látex, piso cimentado, portas dealumínio, forro de laje e iluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasCaixa D'Água
Circulação e Rampa de Acesso
Paredes com pintura à látex, piso de cerâmica e borracha anti-derapante, forro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescentes.
31
Sala de Video / Palestras
Paredes revestidas com tecido, piso vinilico homogêneo emmanta, portas de madeira e corta-fogo, forro de gesso pintado à látex eiluminação com lâmpadas incandescentes.
PAVIMENTO TÉRREO ORFANATONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex e detalhes emgranito e tijolos de vidro, piso de granito, caixilhos de alvenaria com vidrotemperado tipo blindex, portas de vidro tipo blindex, forro de gessorebaixado, detalhes com sancas e molduras, pintado à látex, balcão deatendimento em avenaria com tampo em granito e iluminação comlâmpadas halógena.
Descrição das BenfeitoriasInformações / Atendimento / Corredores
32
Fotos 6,50 - 2
PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, caixilho de ferro e vidro liso, portas de aluminio e vidro, forrode gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasPequenas Cirurgias / Sala de Espera
Lanchonete / Banheiros
Paredes revestidas com pastilhas cerâmicas nalanchonete e nos banheiros argamassadas finas com pintura látex, pisos decerâmicas, caixilhos de alvenaria com vidros temperados tipo blindex,portas de aluminio envidraçadas de correr e aluminio nos banheiros, forrode gesso com pintura látex, balcão em alvenaria com tampo de granito eiluminação com lâmpadas halógenas.
33
Farmácia / Salas - (Desativadas)
Paredes argamassadas finas com pintura látex, pisode granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex,portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.
PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura látex, pisode granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex,portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasÓtica
34
Crya
PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Estacionamento em três niveis, com piso cimentado elaje, muretas em alvenaria de blocos de concreto, nterlugando a Rua doOratório com a Rua Lituânia.
Descrição das BenfeitoriasEstacionamentos
Recepção
Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso degranilite, caixilhos de alumínio e vidros liso, porta de vidro temperado tipoblindex e madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunação comlâmpadas fluorescentes.
35
PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
CRYA
Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunaçãocom lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasUltra / Sala Laudo / Radiologia
36
PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
CRYA
Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunaçãocom lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasTomografia / Medição
37
1º E 2º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
CRYA
Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira e vidro, forro de gesso com pintura látex,divisórias em eucaplac e ilumunação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasConsultórios / Coleta / Telefonia / Escritório / Vestiário / Copa
38
1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranito, caixilhos de aluminio, portas de madeira, forros de placas depolietileno e gesso, balcão em alvenaria com tampo de granito e madeira eiluminação fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasRecepções
39
NÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex ouazulejadas até o teto, piso de granilite polido, caixilhos de aluminioenvidraçados, portas de madeira, forros de placas de polietileno e gesso eiluminação fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasConsultórios
1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIO
40
1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite polido, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de vidrotemperado tipo blindex e madeira nos consultórios, forros de gesso, balcãode atendimento de madeira e iluminação fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasRecepção / Consultórios de Estética
Contas Médicas / Vestiários
Paredes argamassadas finas pintadas à látex e azulejosaté o teto no vestiário, piso de granilite no departamento e cerâmica novestiário, caixilhos de aluminio envidraçados, forro de gesso com pinturalátex e iluminação com lâmpadas fluorescentes nos dois ambientes.
41
2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros
Paredes argamassadas finas com pitura látex edetalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forrocom placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadasfluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação
42
2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas demadeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasQuartos
Banheiros
Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex,aparelhos sanitários de louça e iluminação fria.
43
Limpeza
Paredes azulejadas até o teto com parte com tijolos devidros, piso de cerâmica, caixilho de aluminio envidraçado, porta demadeira, forro de gesso com pintura látex, pia de granilite com cuba de açoinox, iluminação com lâmpadas fluorescentes.
2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, porta de madeira, forro com placas de poliestireno eiluminação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasSala de Espera
44
NÚCLEO HOSPITALAR
Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros
Paredes argamassadas finas com pitura látex edetalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forrocom placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadasfluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação / Hall dos Elevadores
4º PAVIMENTO ORATÓRIO
45
Banheiros
Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex,aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, pia de granilite com cuba delouça e iluminação com lâmpadas fluorescente.
4º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas demadeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação com lâmpadasfluorescente.
Descrição das BenfeitoriasQuartos
46
4º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso e iluminação comlâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasMonitoramento
Banheiros
Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, piade granilite com cuba de louça e iluminação com lâmpadas fluorescente.
47
Depósito
Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso comlaminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso com pintura látex eiluminação com lâmpadas fluorescentes.
4º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, porta de madeira, divisoria com a limpeza com tijolos de vidro,forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasUtilidades
48
5º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Diretoria
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro degesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação
Diretoria / Sala de Reunião
Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso degranilite polido, caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira,forrro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadasfluorescentes.
49
Banheiros
Paredes azulejadas até o teto, piso de cerâmica,caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso compintura látex, aparelhos sanitários de louça marca Incepa e iluminação comlâmpadas fluorescentes.
5º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Diretoria
Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro degesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasSecretária / Escritórios
50
5º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes com pintura à látex, piso de concretodesempenado, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira,forrro de laje com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasCasa de Máquinas
Caixa D'Água
Duas caixas d'água com capacidade para 5.000 litros.
51
PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de alumínio, forro degesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes.
Descrição das BenfeitoriasDepartamento Pessoal
52
Vestiários Masculino / Feminino - 1º e 2º Pavimento
Paredes argamassadas finas com pintura à látex eazulejadas até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminioenvidraçados, porta de alumínio, forrro de gesso com pintura látex, pia emgranilite e cuba de louça, aparelhos sanitários de louça branca "DECA" eiluminação com lâmpadas fluorescente.
PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIONÚCLEO HOSPITALAR
Paredes revestidas com isolamento acustico, piso deconcreto desempenado, caixilhos de aluminio, porta de ferro, forrro delaje e iluminação com lâmpadas fluorescente.
Descrição das BenfeitoriasCasa de Máquinas
53
IV – AVALIAÇÃO
IV.1 – Análise da Apuração do Valor Terreno
Em breve resumo e consoante ao item 8.5 das Normas de
Avaliação, o método aqui adotado, o Involutivo pode ser assim definido:
A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada
em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo
aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade
e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser
investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da
construção, levando em conta as utilizações permitidas pelos planos
diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na região. Este método
é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis
semelhantes.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um
estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para
produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o
lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de
mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis
semelhantes) e este total de despesas.
54
IV.2 – Diagnóstico de Mercado
Esta Assessoria procedeu a análises, quanto ao mercado
imobiliário para terrenos da região, visando determinar a expectativa de
comercialização e definição da liquidez do avaliando, que, como dito
anteriormente mostra-se atípico a todas as ofertas encontradas, inserido em
região com forte propensão a verticalização, e ascendência de valores e que
podemos resumir da seguinte forma:
a)Liquidez – Baixa Liquidez, Liquidez Normal, ou Alta Liquidez.
Constatou-se que em hipotética oferta do terreno, a sua liquidez pode ser
considerada ALTA.
b)Desempenho de Mercado – Recessivo, Normal ou Aquecido.
O mercado mostra-se aquecido aos empreendimentos residenciais de médio
a alto padrão.
c)Número de Ofertas- Baixo, Médio ou Alto.
O número de ofertas é baixo (inexistente) em relação, devendo ser
associados os fatores de grandeza, ocupações horizontais e limitações de
uso do zoneamento.
d)Absorção pelo Mercado- Sem perspectiva, Difícil, Demorada ou
Rápida;
Em hipotética oferta, e projeção de empreendimento pelo Método
Involutivo pode-se estimar rápida absorção pelo Mercado.
e) Público Alvo para Absorção do Bem;
Classes B e C, para um empreendimento hipotético de 03 torres com 54
unidades.
f) Facilitadores para negociação do bem.
A grandeza do avaliando na região em que está, garantia ao hipotético
empreendedor, menores custos relacionados ao “solo criado”.
55
IV.3 – Valor Terreno Empreendimento Hipotético
Área do Terreno 5.937,15
Índice de Aproveitamento 2,50 Área Computável 14.842,88
Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma)
50%
Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma)
2.968,58
Índice de Aproveitamento 2,50
Área Computável 7.421,44
Torres 3 2.473,81 7.421,44 Pavimentos 10 247,38 7.421,44
Pav. Tipo com 2 Aptos 9 210,27 5.677,40 Apartamentos 18 105,14 5.677,40
Térreo 1 247,38 742,14
Sub-solo 2 Vagas/Apto 1 6.000,00 6.000,00
Área Comum Pav. Tipo 18 37,11 2.003,79
Empreendimento T 7.421,44
Valor Realizável
ÁreaValor médio m² construído a venda
na região ( Apto Paradigma)Valor Realizável
m² - Vr. Venda 7.421,44 3.800,00 28.201.462,50 m² - Vr. Venda 6.000,00 3.800,00 22.800.000,00
51.001.462,50 Custo de Produção do Projeto Hipotético
Custo DiretoÁrea R8N Valor
m² 7.421,44 1.324,66 9.830.881,40 m² 6.000,00 1.324,66 7.947.960,00
17.778.841,40 Imprevistos 17.778.841,40 3% 533.365,24
Administração 17.778.841,40 10% 1.777.884,14 CTDC 20.090.090,78
Custo Indireto (BDI)Custo Direto Percentual Valor
Taxa de Lucro da Construtora 20.090.090,78 10% 2.009.009,08
taxa de Administração 20.090.090,78 6% 1.205.405,45
Taxa Financeira (36 meses) 5% a.a
20.090.090,78 15% 3.013.513,62
CTIC 6.227.928,14
CTDC + CTIC 26.318.018,92
Valor Realizável Percentual Valor
Despesas c/ Comercialização 51.001.462,50 6% 3.060.087,75
Lucro do Empreendedor 51.001.462,50 15% 7.650.219,38 10.710.307,13
CTDC +CTIC +LC+DC 37.028.326,05
VALOR REALIZÁVEL 51.001.462,50 SOMA DOS CUSTOS (37.028.326,05) VALOR TERRENO (VT) 13.973.136,45
VALOR TERRENO (VT) M² 2.353,51
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IV. 4 – Valor das Benfeitorias
Assim teremos:-
COMERCIALESCRITÓRIOFINO
Conservação:- B
Fator ConservaçãoIdade Aparente - Ie :-Vida Referencial - Ir :- Ie/Ir*100 =
Depreciação pelo Obsoltetismo e Estado de Conservação
Formula :- Foc = R + K (1 - R)Onde:-R = Coeficiente residual correspondente ao padrão;K =
AplicaçãoR =K =Foc = 0,2 + 0,942 *(1 - 0,2) =
VB = x x x
VB =
Arrendondando
R$ 28.845.439,16
R$ 789,21 /m2
0,32
Conforme mencionado anteriormente, as benfeitorias foramavaliadas pelo valor de venda, com base na NBR 12.721-2006 eRecomendação IBAPE - “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEISURBANOS – 2.002/2006”.
10%50 Anos
0,9536
Foc
Valor das Benfeitorias
27
0
(Vinte e oito milhões, oitocentos e quarenta e cincomil, quatrocentos e trinta e nove reais e dezesseiscentavos).
0,95360,9420
Nivel :-Faixa de Valor :-
R8-NÁrea
20%
Ordem :-Classe :-
Coeficiente correspondente ao estado deconservação – (Ross/Heidecke)
5 Anos
Máximo
Entre nova e regular
3
Tipo :-Padrão :-Elevador :-
3,60000 x R8 - N
3,6000
Faixa
10.646,72 m2
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Considerando que a edificação passou por reformas e
adaptações para adequar-se ao ramo de atividade hospitalar, tendo seu
projeto arquitetônico aprimorado, como determinado pelo Ministério da
Saúde, iremos adotar uma sobretaxa “over price” de 15% (quinze por
cento), assim teremos:-
Vb = R$ 28.845.439,16 x 15% =
Vb = R$ 33.172.255,03
(Trinta e três milhões, cento e setenta e dois mil, duzentos e
cinqüenta e cinco reais e três centavos).
V - VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO
Será dado pela soma das parcelas advindas do terreno e das
benfeitorias, ou seja:-
Vt = R$ 13.973.136,45
Vb = R$ 33.172.255,03
Vi = R$ 47.145.391,48
(Quarenta e sete milhões, cento e quarenta e cinco mil,
trezentos e noventa e um reais e quarenta e oito centavos).
Ou em números redondos:-
Vi = R$ 47.000.000,00
(Quarenta e sete milhões de reais).
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VI - ENCERRAMENTO
Nada mais havendo no momento a acrescentar, damos pôr
encerrado o presente Laudo Técnico de Avaliação, que vai editado em
59 (cinqüenta e nove) folhas impressas no anverso, seguindo esta última
datada e assinada para todos os fins de Direito, acompanhando ainda como
anexa documentação de suporte e Plantas do imóvel.
São Paulo, 28 de Julho de 2.008.
H. FONTES ASSESSORIA, PERÍCIAS DE ENGENHARIA E DE CONTABILIDADE S/C LTDA.
CREA No 000023.981/7 CRC/SP No 2SP 012473/0-2
Responsável Técnico:
HAMILTON JOSÉ PINTO FONTES
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