CAMILA SEIO KATO
MTODO PARA ESTIMAR CUSTOS DIRETOS DA EXECUO DE EDIFCIOS: APLICAO ALVENARIA ESTRUTURAL
So Paulo 2013
CAMILA SEIO KATO
MTODO PARA ESTIMAR CUSTOS DIRETOS DA EXECUO DE EDIFCIOS: APLICAO ALVENARIA ESTRUTURAL
Dissertao apresentada Escola Politcnica da Universidade de So Paulo para obteno do ttulo de Mestre em Engenharia rea de Concentrao: Engenharia de Construo Civil e Urbana Orientador: Prof. Livre-Docente Ubiraci Espinelli Lemes de Souza
So Paulo 2013
Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob
responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.
So Paulo, 07 de janeiro de 2013.
Assinatura do autor ____________________________
Assinatura do orientador _______________________
FICHA CATALOGRFICA
Kato, Camila Seio
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edif - cios: aplicao alvenaria estrutural / C.S. Kato. -- ed.rev. -- So Paulo, 2013.
159 p.
Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1. Edifcios (Custos; Oramentos) 2. Alvenaria estrutural I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de Engenharia de Construo Civil II. t.
DEDICATRIA
A Deus e aos meus pais.
AGRADECIMENTOS
Primeiramente, agradeo a Deus por me criar, guiar e proteger durante toda
trajetria de minha vida.
Aos meus pais, Jos Koki Kato e Cremilda Coelho Mendes Seio Kato, pessoas
mais que amadas, so meus exemplos de vida, educadores, amigos e os meus
maiores incentivadores.
Ao Ubiraci Espinelli Lemes de Souza, meu professor, chefe, orientador, amigo, pai.
Agradeo por me escolher para fazer parte de seu time e por todos os ensinamentos
que tem me transmitido.
Ao meu irmo Jos Rafael Seio Kato, sua esposa, Telma Regina Andrade Kato e
ao meu lindo e querido sobrinho Miguel Andrade Kato.
Ao meu namorado e a todos os meus amigos que tm me dado suporte durante a
elaborao da dissertao, em especial os da graduao: os Poliamigos e os Civis.
Aos amigos do mestrado: Carol, Elaine, Ricardo, Renato, Adriana, Eliane, Fernanda
Belizrio, Paulo, Luciano, Flvia, Tathyana, Cinthia, Claudio, Maria, Jamil e
Fernanda Marchiori.
A todos os Professores do curso de Engenharia Civil da Escola Politcnica, em
especial Professora Mrcia Maria Semensato Bottura de Barros, por me apoiar
durante a graduao e durante o mestrado; ao Professor Luiz Srgio Franco, que
me forneceu uma entrevista sobre alvenaria estrutural e, mais que isso, me
autorizou a publicar indicadores que ele mesmo produziu na empresa Arco.
Aos Professores Silvio Burrattino Melhado e Khaled Ghoubar, por contriburem com
o trabalho atravs de crticas construtivas feitas durante o exame de Qualificao.
A todo time da Produtime: Felipe, Janaina, Dbora, Edlvia, Aline, Matheus,
Guilherme e, em especial, Ellen, que tem me auxiliado nos ltimos detalhes da
dissertao.
contribuio da reviso de ingls feita por amigos da Austrlia: Fernanda Maluly e
Steve Gadzio.
empresa Conx e ao Mestre Fabrcio, por me fornecerem os projetos e oramentos
utilizados na dissertao.
CAPES, pelo apoio financeiro, atravs da concesso de bolsa de estudos.
RESUMO
O trabalho de mestrado prope um mtodo para estimar custos diretos de
edificaes, atravs da anlise de fatores que comparam o edifcio a ter o custo
prognosticado com outro tomado como referncia. Esta ferramenta muito til na
medida em que a anlise de custos durante estgios iniciais do empreendimento
auxilia as empresas de Construo Civil a tomar decises importantes, tais como a
compra do terreno, o lanamento do empreendimento, a escolha da concepo
arquitetnica da edificao, entre outras. O mtodo utilizado para a elaborao desta
ferramenta foi a modelagem, pois utilizou-se de anlises paramtricas para
descrever o funcionamento do prognstico de custos. A simulao da ferramenta
desenvolvida foi feita para o servio de alvenaria estrutural, e envolveu levantamento
bibliogrfico para conhecer e quantificar os aspectos tcnicos e arquitetnicos que
influenciam o custo deste servio. O mtodo proposto, apesar de ter um
desenvolvimento complexo, possui vantagens em relao a outros estudados na
reviso bibliogrfica, tais como: preciso, rapidez na utilizao em alvenaria
estrutural, entendimento de fatores influenciadores, possibilidade de atualizao do
mtodo, utilizao por diferentes empresas, comparao de diferentes projetos
arquitetnicos.
Palavras-chave: Estimativa de custo. Edificaes. Alvenaria estrutural.
ABSTRACT
This thesis proposes a method to forecast direct costs for multi-storey building
construction. The costs are estimated by comparison to another building which costs
were estimated before. The cost estimation this method provides can be very useful
to improve important decisions including: land purchasing, timing to initiate
marketing campaigns, and selecting architectural concepts.
The approach to develop this method was modelling; parametrical analyses were
used to describe the cost prognosis. The conceptual model was tested for structural
masonry direct cost estimate. To do so, bibliographical survey was used in order to
identify and quantify the impact of technical and architectonic parameters on the cost
of this service. The proposed method, although complex, presents many advantages
when compared to existing methods including: its accuracy, speed when used for
structural masonry estimates, the understanding of the trigger parameters, it is easy
to include new information, allows diversity of users, and its ability to compare
different architectural designs.
Keywords: Cost estimates. Building construction. Structural masonry.
LISTA DE ILUSTRAES
Figura 1.1 - Impacto nos custos de mudanas feitas no empreendimento (adaptado
de Flanagan e Tate, 1997) .......................................................................................... 5
Figura 1.2 - Diferentes abordagens de anlise de custos de projetos (LOVE et al.,
2002) ........................................................................................................................... 6
Figura 1.3 - Etapas da Metodologia de Pesquisa (PALIARI, 2008) ............................. 8
Figura 1.4 - Mtodo de Pesquisa .............................................................................. 12
Figura 2.1 - Classificao de gastos (OLIVEIRA; PEREZ JR, 2000) ........................ 18
Figura 2.2 - Planejamento tradicional de custos para edifcios (Adaptado de FERRY;
BRANDON; FERRY, 1999) ....................................................................................... 20
Figura 2.3 - Fases do projeto e do prognstico de custo (MARCHIORI, 2009) ......... 21
Figura 2.4 - Diferentes desdobramentos de servio de contrapiso sobre laje, em se
variando o produto/ processo (MARCHIORI, 2009) .................................................. 26
Figura 2.5 - Proposta para o processo de desenvolvimento(MELHADO,1994) ........ 28
Figura 2.6 - Etapas do processo de anlise de alternativas (ROCHA LIMA, 1985) .. 31
Figura 2.7 - Clculo do Custo Global de Construo, adaptado de ABNT NBR 12721
(2006) ........................................................................................................................ 37
Figura 2.8 - Fluxograma do tratamento dos dados, fonte: Losso, 1995 .................... 39
Figura 2.9 - Aplicao das Redes Neurais para prognstico de estrutura de concreto,
conforme Gnaydm; Dogan, 2004 ............................................................................ 41
Figura 2.10 - Procedimentos de clculos pelo CBR, conforme Kim, An e Kang (2004)
.................................................................................................................................. 43
Figura 2.11 - Diferenas na quantidade de parede em uma mesma rea ................ 44
Figura 3.1 - Desdobramento do produto e dos processos (MARCHIORI, 2009) ....... 53
Figura 3.2 - Custo de um edifcio .............................................................................. 54
Figura 3.3 - Fluxograma para determinao da quantidade de servio .................... 57
Figura 3.4 - Eficincias ligadas transformao do recurso financeiro em fsico e
deste em servio/produto .......................................................................................... 61
Figura 3.5 - Diferentes abordagens quanto mo-de-obra contemplada (SILVA,
2003) ......................................................................................................................... 68
Figura 4.1 - Diferenas na quantidade de parede em uma mesma rea .................. 74
Figura 4.2 - Variao do custo de construo em funo do ndice de compacidade
(Ic) do edifcio (MASCAR, 1998) ............................................................................ 75
Figura 4.3 - Amarrao a) de canto com bloco especial de 35 cm; b) de borda com
blocos especiais de 55 cm de comprimento modular (MAMEDE, CORRA 2006) ... 81
Figura 4.4 - Amarrao indireta: a) com barras de ao; b) com tela de ao (Grama,
2005) ......................................................................................................................... 83
Figura 4.5 - Ajuste na dimenso do vo da porta com blocos complementares
(MAMEDE; CORRA, 2006) ..................................................................................... 87
Figura 4.6 - Uso de pr-moldados para acerto da altura da porta (ABCI, 1990) ...... 87
Figura 4.7 - Representao das medidas a serem utilizadas na Eq. 4.2 (TCPO,
2003) ......................................................................................................................... 88
Figura 4.8 - Furo vertical de bloco estrutural ............................................................. 96
Figura 4.9 - Vazio do bloco canaleta ......................................................................... 96
Figura 4.10 - Variao da quantidade de pontos de graute ...................................... 99
Figura 4.11 - Variao das bitolas de armao vertical por andar .......................... 102
Figura 4.12 - Variao da produtividade para execuo de alvenaria estrutural
(TCPO, 2003) .......................................................................................................... 106
Figura 5.1 - Planta do ED1 (a ter custo prognosticado) .......................................... 109
Figura 5.2 - Planta do ED0 (referncia) ................................................................... 110
Figura 5.3 - Dimenses da seo de vazio da canaleta .......................................... 125
Figura 5.4 - Dimenses de furos verticais dos blocos estruturais ........................... 127
LISTA DE TABELAS
Tabela 4.1 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para
apartamentos com at 70 m..................................................................................... 76
Tabela 4.2 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para
apartamentos com, aproximadamente, 100 m ......................................................... 76
Tabela 4.3 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para
apartamentos com, aproximadamente, 250 m ......................................................... 76
Tabela 4.4 - Anlise do custo de blocos com diferentes comprimentos .................... 89
Tabela 5.1 - Curva ABC de edifcio de alvenaria estrutural ..................................... 108
Tabela 5.2 - Estimativa de quantidade de blocos .................................................... 115
Tabela 5.3 - Custo de blocos estruturais com 4 MPa (ED1 base out/2010) ......... 118
Tabela 5.4 - Custo de blocos estruturais com 6 MPa (ED1 base out/2010) ......... 118
Tabela 5.5 - Custo de blocos estruturais com 8 MPa (ED1 base de out/2010) .... 118
Tabela 5.6 - Custo de blocos estruturais com 10 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119
Tabela 5.7 - Custo de blocos estruturais com 12 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119
Tabela 5.8 - Custo de blocos estruturais com 14 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119
Tabela 5.9 - Custos de blocos estruturais para ED1 (base de out/2010) ................ 120
Tabela 5.10 - Quantidade de graute por andar ....................................................... 127
Tabela 5.11 Custo de graute do ED1 ................................................................... 128
Tabela 5.12 - Quantidade de ao vertical ................................................................ 130
Tabela 5.13 - Custo de armao do ED1 ................................................................ 131
LISTA DE QUADROS
Quadro 1.1 - Classificao da dissertao ................................................................ 11
Quadro 2.1 - Caracterizao dos Projetos- padro da norma ABNT NBR 12721
(Adaptado de SINDUSCON-MG, 2007) .................................................................... 35
Quadro 2.2 - Anlise das estimativas de custo levantadas - continua ...................... 45
Quadro 3.1 - Servios pertencentes s curvas A e B de uma curva ABC, conforme
Gonalves (2011) ...................................................................................................... 56
Quadro 4.1 - Dimenses usuais de mercado para blocos de concreto M-15 e M-20
(MAMEDE, CORRA 2006) ...................................................................................... 82
Quadro 4.2 - Vos modulares e esquadrias preferidas (LUCINI; 2001) - continua ... 84
Quadro 4.3 - Dimenses nominais do vo de portas (ABNT NBR 15930-2:2011) .... 86
Quadro 4.4 - Indicadores para estimar quantidade de blocos ................................... 89
Quadro 4.5 - Distribuio percentual de componentes de blocos estruturais, sem
considerar as canaletas ............................................................................................ 90
Quadro 4.6 - Faixas de variao de perdas de blocos (SOUZA, 2001) .................... 91
Quadro 4.7 - Pesos associados a outros fatores influenciadores (SOUZA, 2001) .... 92
Quadro 4.8 - Pesos relativos a diferentes realizaes dos fatores influenciadores
(SOUZA; 2001) .......................................................................................................... 94
Quadro 4.9 - Quantidade de juntas (em m/m) em funo do tamanho do
componente de alvenaria (SOUZA; 2001) ................................................................ 95
Quadro 4.10 - perdas associadas a outros fatores (SOUZA; 2001) ....................... 95
Quadro 4.11 - Preenchimento vertical dos furos verticais: blocos (OLIVEIRA
JUNIOR, 1992) .......................................................................................................... 97
Quadro 4.12 - Preenchimento horizontal dos vazios: canaletas (OLIVEIRA JUNIOR,
1992) ......................................................................................................................... 97
Quadro 4.13 - Indicadores de quantidade de graute vertical Q0 ............................... 98
Quadro 4.14 - Valores de RUP totais de referncias .............................................. 107
Quadro 5.1 - Principais caractersticas do ED1 ....................................................... 109
Quadro 5.2 - Principais caractersticas do ED0 ....................................................... 110
Quadro 5.3 - Quantidade de servio (rea lquida de paredes estruturais) do
pavimento tipo para ED1 ......................................................................................... 111
Quadro 5.4 - Custos dos insumos do ED0 (base de out/2010) ............................... 113
Quadro 5.5 - Distribuio percentual de componentes de blocos estruturais, sem
considerar as canaletas .......................................................................................... 114
Quadro 5.6 - Faixas de variao de perdas de blocos (SOUZA, 2001) .................. 116
Quadro 5.7 - Pesos associados a outros fatores influenciadores (SOUZA, 2001) .. 117
Quadro 5.8 - Pesos relativos a diferentes realizaes dos fatores influenciadores
(SOUZA; 2001) ........................................................................................................ 122
Quadro 5.9 - perdas associadas a outros fatores (SOUZA; 2001) ....................... 122
Quadro 5.10 - Indicadores de quantidade de graute vertical Q0 ............................. 125
SUMRIO
1 INTRODUO ................................................................................. 1
1.1 Construo Civil Brasileira: panorama atual, perspectivas e
desafios ......................................................................................................... 1
1.2 A importncia do prognstico de custos nas fases iniciais do
empreendimento .......................................................................................... 3
1.3 Metodologia ........................................................................................ 8
1.3.1 Tema de pesquisa ................................................................................ 8
1.3.2 Formulao do problema de pesquisa .............................................. 9
1.3.3 Hipteses de pesquisa ...................................................................... 10
1.3.4 Objetivos de pesquisa ....................................................................... 10
1.3.5 Classificao da Pesquisa ................................................................ 11
1.4 Mtodo de Pesquisa ......................................................................... 12
1.4.1 Levantamento Bibliogrfico .............................................................. 12
1.4.2 Modelagem ......................................................................................... 13
1.4.3 Aplicao do mtodo ......................................................................... 13
1.5 Estrutura da Dissertao ................................................................. 14
2 O ESTUDO DOS CUSTOS DE EDIFICAES ............................. 16
2.1 Terminologia ..................................................................................... 16
2.2 Consideraes gerais para prognsticos de custo ...................... 18
2.3 Prognstico de custo ao longo do desenvolvimento do
empreendimento ........................................................................................ 20
2.3.1 Estimativa de custos ......................................................................... 23
2.3.2 Oramento .......................................................................................... 24
2.4 A estimativa de custo dentro do Processo de Projeto ................. 27
2.5 Mtodos para estimativa de custo .................................................. 32
2.5.1 CUB ..................................................................................................... 33
2.5.2 Estimativa paramtrica ...................................................................... 37
2.5.3 Redes Neurais .................................................................................... 40
2.5.4 Raciocnio Baseado em Casos (Case-based reasoning - CBR) . 42
2.5.5 Anlise sobre as estimativas de custo ............................................ 44
3 MTODO PROPOSTO .................................................................. 49
3.1 Entendimento e premissas do mtodo proposto.......................... 50
3.2 Desenvolvimento do mtodo .......................................................... 52
3.2.1 Quantidade de servio ...................................................................... 56
3.2.2 Custo unitrio do servio .................................................................. 60
3.2.2.1 SUBFATOR DE CUSTO UNITRIO LIGADO AOS MATERIAIS ......................... 62
3.2.2.2 SUBFATOR DE CUSTO UNITRIO LIGADO MO-DE-OBRA ........................ 66
3.2.3 Correo inflacionria ....................................................................... 70
4 DESENVOLVIMENTO DO MTODO PARA ALVENARIA
ESTRUTURAL ..................................................................................... 73
4.1 Quantidade de alvenaria estrutural (QServ) .................................. 73
4.2 Custo unitrio ligado aos materiais ............................................... 77
4.2.1 Blocos estruturais ............................................................................. 77
4.2.1.1 CONSUMO TERICO ............................................................................ 77
4.2.1.2 PERDAS ............................................................................................. 90
4.2.2 Argamassa.......................................................................................... 93
4.2.3 Graute ................................................................................................. 95
4.2.4 Armao ............................................................................................. 99
4.3 Mo-de-obra .................................................................................... 102
5 APLICAO DO MTODO AO ESTUDO DE ALVENARIA
ESTRUTURAL ................................................................................... 108
5.1 Quantidade de servio ................................................................... 111
5.2 Custo unitrio do servio .............................................................. 112
5.2.1 Subfator de custo unitrio ligado aos materiais ........................... 113
5.2.1.1 BLOCOS ESTRUTURAIS ...................................................................... 113
5.2.1.2 ARGAMASSA ..................................................................................... 120
5.2.1.3 GRAUTE ........................................................................................... 124
5.2.1.4 ARMAO ........................................................................................ 129
5.2.1.5 CLCULO DO SUBFATOR LIGADO AOS MATERIAIS .................................. 131
5.2.2 Subfator de custo unitrio ligado mo-de-obra ......................... 134
5.2.3 Clculo do fator do custo unitrio .................................................. 135
5.3 Custo do servio de alvenaria estrutural ..................................... 136
5.4 Atualizao dos valores para maio de 2012 ................................ 137
6 CONSIDERAES FINAIS ......................................................... 139
6.1 Cumprimento dos objetivos .......................................................... 139
6.2 Avaliao crtica do mtodo proposto ......................................... 140
6.3 Relevncia do mtodo apresentado ............................................. 141
6.4 Sugestes para prximos trabalhos sobre o tema ..................... 142
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................. 143
APNDICE A ENTREVISTA SEMI-ESTRUTURADA COM
PROJETISTA DE ALVENARIA ESTRUTURAL ................................ 154
A.1 Estimativa e indicadores de blocos ............................................. 155
A.2 Quantidade de graute .................................................................... 156
A.3 Quantidade de ao ......................................................................... 158
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 1
1 INTRODUO
O trabalho de mestrado ser apresentado atravs de sua contextualizao,
explicitando a importncia de seu desenvolvimento. Em seguida, mostra-se a
metodologia aplicada em sua elaborao e a estrutura que a dissertao possui.
1.1 Construo Civil Brasileira: panorama atual, perspectivas e desafios
A crise financeira mundial de 2008 atingiu o setor da construo a partir de agosto
do mesmo ano. Com a crise, os exageros que aconteciam no mercado da
construo foram evidenciados, pois os valores da oferta pblica das aes de
empresas que abriram seus mercados foram pautados por valores muito alm do
razovel deste modo, as aes caram mais do que o mercado (ROCHA LIMA,
2008). De acordo com a consultora da FGV Projetos Ana Maria Castelo (CASTELO,
GALA, 2009), este panorama resultou em um momento de piora nas condies de
crdito para capital de giro, queda nas vendas, reduo do nmero de lanamentos,
reduo do emprego alm da sazonalidade e desacelerao no setor e na cadeia
produtiva.
A fim de minimizar os efeitos desta crise, foram tomadas as seguintes medidas no
Brasil (MONTEIRO FILHA et al., 2011):
desonerao tributria de alguns materiais de construo: esta medida
consistiu na reduo de tributos, tendo como o mais impactante, a reduo do
Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), levando queda dos preos
dos materiais de construo civil;
expanso do crdito para habitao: com a implantao do Programa Minha
Casa, Minha Vida e a expanso da atuao de bancos pblicos o crdito
imobilirio habitacional duplicou em 2009;
aumento do aporte de recursos para investimentos no mbito do PAC.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 2
Tais medidas, mais que atenuar os efeitos da crise, proporcionaram o crescimento
da indstria da Construo Civil no pas. Cabe ressaltar, ainda, que o pas possui
perspectivas futuras bem otimistas, j que sediar grandes eventos: a Copa do
Mundo de futebol, em 2014, e os Jogos Olmpicos, em 2016. Deste modo,
investimentos em diferentes reas da construo esto sendo feitos, como a
construo de estdios e hotis, a ampliao e melhoria da infraestrutura, entre
outros. Alm disso, importante verificar que, a exemplo dos outros pases que
receberam tais eventos, os investimentos que sero realizados provocaro efeitos
diretos e indiretos sobre o crescimento da economia do pas como um todo
(MONTEIRO FILHA et al., 2011).
Porm, entrar neste mercado em expanso no tarefa simples. Atuando na
construo civil brasileira, em 2009, existiam cerca de 64 mil empresas (IBGE,
2009); assim, para sobreviver neste mercado, uma nova empresa deve oferecer
produtos pelos quais os consumidores tenham preferncia em relao a outros
existentes, mantendo-se financeiramente estvel ao longo do tempo (MCT; 2000).
Para Rocha Lima (1993), os atributos de uma habitao se concentram na relao
entre preo/ qualidade, e atravs desta anlise que os consumidores escolhem os
produtos de construo.
Para Neto, Fensterseifer e Formoso (2003), alm do preo e da qualidade, so
desejos dos clientes da construo: condies de pagamento facilitadas; bom
desempenho do produto; possibilidade de alteraes; introduo de inovaes; bom
atendimento ao cliente e disponibilizao de assistncia tcnica eficaz aps a
entrega.
Com relao ao preo de uma habitao, seu valor determinado pela soma do
custo com o lucro. Como, atualmente, a concorrncia tem se tornado cada vez mais
acirrada, o preo de venda um valor definido em mercado, considerado como o
valor mximo que o cliente est disposto a pagar. Assim, para que a margem de
lucro atinja o resultado desejvel para um empreendimento, necessrio que se
reduza os custos (CARDOSO, 2009).
Como a populao de baixa renda o foco dos crditos habitacionais do Governo
Federal, a reduo de custos se torna um fator competitivo ainda mais valorizado.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 3
A fim de minimizar os efeitos da crise de 2008 e diminuir o dficit habitacional do
Brasil (que, segundo a Fundao Pinheiro e o Centro de Estatstica em Informao
(2011), em 2008, era estimado em mais de 5,5 milhes de domiclios), o Governo
Federal lanou o Programa Minha Casa Minha Vida, que promove a construo de
novas unidades habitacionais para as camadas da populao com menor renda,
concebendo expressivos subsdios (Caixa Econmica Federal, 2011).
De acordo com Monteiro Filha et al. (2011) e Faria (2008), como lucro o imobilirio
baixo neste mercado, para poderem ser competitivas, as empresas devem buscar
tecnologias que baixem seus custos de produo.
Obviamente, reduzir custos passa pela capacidade de prev-lo, principalmente para
que as aes visando tal reduo possam ser implementadas. Assim, devido
importncia do prognstico de custo dentro do processo de empreender em
Construo Civil, a sua avaliao deve ser feita em diferentes etapas deste
processo, ou seja, desde a anlise de viabilidade, passando pela definio do
produto at o acompanhamento dos reais custos incorridos em obra, para compor
dados histricos, que sero utilizados em novos oramentos (ASSUMPO;
FUGAZZA, 2000).
1.2 A importncia do prognstico de custos nas fases iniciais do
empreendimento
O custo de uma edificao definido por sua concepo; cada traado projetado
representa um elemento que, por sua vez, ir consumir diferentes tipos de insumos
durante a construo (MASCAR, 1998).
Deste modo, fica claro que os custos de empreendimentos so mais afetados pelas
decises tomadas por projetistas que pelos executores (construtores); ou seja, os
custos so mais determinados pelas decises feitas no incio de sua concepo que
pelas decises feitas em obra (ELHAG; BOUSSABAINE; BALLAL, 2005).
Melhado e Agopyan (1995) verificaram ainda que durante as fases iniciais de um
empreendimento que se podem fazer alteraes de produto para se reduzir custos
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 4
de execuo com os menores gastos em sua elaborao, sem impactar na
qualidade do produto, pois, se tais modificaes forem feitas em fase adiantada de
projeto ou, ainda, durante a execuo da obra, ocorrero retrabalhos dos servios j
realizados. Tal afirmao compartilhada tambm por Flanagan e Tate (1997), os
quais explicam no incio do empreendimento, solues de redues de custos
podem ser facilmente implementadas porque o produto ainda flexvel o bastante
para incorporar mudanas. Uma vez definido o projeto e iniciada a construo, o
potencial para reduo de custos pequeno.
De acordo com Isaac e Navon (2009), mudanas feitas em edificaes, durante a
elaborao de seus projetos finais ou sua execuo, so as maiores causas de
atrasos, excessos de custos e desvios nos requisitos de desempenho. Os autores
constataram que, devido falta de ferramentas para avaliao de mudanas em
projeto, quando estas so implementadas, os projetistas no avaliam, integralmente,
os impactos gerados nos custos, prazos e desempenho da edificao, o que pode
impactar negativamente tanto na qualidade do empreendimento, quanto nas
exigncias do cliente.
A Figura 1.1, apresentada por Flanagan e Tate (1997), ilustra este raciocnio a partir
de duas curvas traadas em relao ao ciclo de vida de um empreendimento: a
primeira mostra o potencial de reduo de custos, enquanto a segunda mostra
quanto se deve desembolsar para fazer mudanas no empreendimento.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 5
Figura 1.1 - Impacto nos custos de mudanas feitas no empreendimento (adaptado de Flanagan e Tate, 1997)
Karshenas (1984) aponta a estimativa de custos como uma anlise importante para
diferentes agentes da construo: para o empreendedor, a estimativa auxilia na
verificao da viabilidade da execuo da obra; para os projetistas, o estudo de
custos pode auxiliar na escolha entre diferentes tipos de produtos; j para os
construtores, importante se fazer uma estimativa de custos de obras para auxili-
los em participaes de licitaes e na elaborao de seus oramentos de contratos.
Acrescenta-se, ainda, a este raciocnio, a importncia da estimativa de custos para
anlise de inovaes tecnolgicas a serem utilizadas em um empreendimento
(CARDOSO; ABIKO, 2000).
A anlise de viabilidade financeira e econmica feita pelo empreendedor para
verificar se o negcio proposto factvel (com relao aos recursos disponveis pela
empresa) e rentvel, ou seja, proporciona uma taxa de retorno atrativa (ROCHA
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 6
LIMA, 1985). Esta anlise envolve, principalmente, o estudo de quatro variveis:
preo de venda, distribuio de vendas, custos de construo e programao da
obra. De acordo com Belchior et al. (2007), os preos de venda e custos
representaram os fatores mais influentes sobre a rentabilidade do negcio; assim,
pode-se concluir que desenvolver um produto com custo previsto neste estudo um
fator crucial para atingir o resultado esperado.
A determinao de um produto feita pelo seu projeto que, por sua vez, determina o
custo do produto. Assim, para Love et al. (2002) h dois modos que um projetista
tem para conceber um empreendimento de construo civil: concepo de um
produto que custe um valor pr-determinado ao empreendedor; ou a concepo de
um produto sem esta limitao pr-estabelecida. No primeiro caso, o projetista deve
ser capaz de analisar o custo de cada trao feito, para que possa atender s
exigncias do empreendedor. J no segundo, apesar de o projetista possuir maior
liberdade na concepo, necessrio estimar o custo do produto desenvolvido, de
modo a analisar a viabilidade do empreendimento.
A Figura 1.2 ilustra as abordagens expostas por estes autores.
Figura 1.2 - Diferentes abordagens de anlise de custos de projetos (LOVE et al., 2002)
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 7
Outro fato que exige anlise de custos a seleo da tecnologia a ser adotada na
construo. De acordo com Barros (1996), Cardoso e Abiko (2000) e Souza e
Sabbatini (2004), a fim de melhorar a competitividade, as empresas tm buscado
novas tecnologias que, principalmente, aumentem a qualidade e produtividade de
suas obras. A adoo de uma inovao passa por uma anlise das alternativas
tecnolgicas, que envolve a verificao do benefcio econmico-financeiro que
traro, frente ao investimento necessrio, desde que estas atendam o desempenho
necessrio e esperado. Portanto, para a seleo de uma nova tecnologia, entre
outros critrios, o empreendedor deve avaliar os custos de sua execuo, sendo
necessrio, para isto, que esta avaliao consiga comparar solues diferentes, com
variaes de produtividade e consumo de materiais.
De acordo com o que foi exposto acima, verifica-se a grande importncia da
avaliao de custos nas fases iniciais de um empreendimento. Porm, durante este
momento, poucas so as informaes disponveis acerca do produto a ser
desenvolvido, j que os projetos ainda no foram totalmente definidos; assim,
estimativas simplistas que apenas correlacionem o valor de um empreendimento a
outro, sem entender os fatores influenciadores, podem gerar valores imprecisos de
custos (STOY; SCHALCHER, 2007).
No entanto, mesmo em etapas iniciais do empreendimento, importante que a
definio dos custos tenha valores confiveis; erros na sua definio podem
acarretar em reduo do lucro da empresa, na reduo do padro de acabamento
da construo (que pode minimizar a qualidade do produto, insatisfazendo o usurio
final), ou, ainda, em obra inacabada por falta de recursos (CARDOSO, 2009;
GONALVES; 2011).
Portanto, um prognstico preciso de custos, com base em informaes preliminares
do empreendimento, que consiga comparar diferentes concepes, avaliando,
inclusive, a produtividade e consumo de materiais, pode ser uma ferramenta muito
poderosa para diferentes tomadas de decises garantindo rentabilidade a baixo
custo, tornando o empreendedor mais competitivo frente ao mercado da Construo
Civil.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 8
Dentro deste contexto, esta dissertao vai apresentar um mtodo que prognostique
custos com base em indicadores (relacionados no apenas rea de construo),
na utilizao de uma edificao de referncia e na anlise de parmetros tcnicos e
arquitetnicos, tendo por inspirao o Modelo dos Fatores (THOMAS et al., 1990),
que associa resultados s suas causas.
1.3 Metodologia
Gil (2008) definiu pesquisa como um procedimento racional e sistemtico com
objetivo de elaborar respostas aos problemas que so propostos. O autor considera
que a pesquisa deve ser desenvolvida em diferentes etapas, que envolvem desde a
formulao do problema at a apresentao dos resultados, utilizando, para isto,
mtodos, tcnicas e outros procedimentos cientficos.
De acordo com Paliari (2008), a Figura 1.3 representa o fluxograma que envolve as
diferentes etapas de uma pesquisa.
Figura 1.3 - Etapas da Metodologia de Pesquisa (PALIARI, 2008)
1.3.1 Tema de pesquisa
Marconi e Lakatos (2008) definem o tema de pesquisa como o assunto que se
deseja estudar e pesquisar, o qual dever ser preciso, bem determinado e
especfico.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 9
O tema adotado neste trabalho :
Elaborao de um mtodo para estimar o custo de empreendimentos da
Construo Civil.
De acordo com Marconi e Lakatos (2008), delimitar a pesquisa estabelecer limites
para a investigao em relao ao assunto, extenso ou uma srie de fatores. No
caso da pesquisa desenvolvida no presente trabalho, foi dada uma delimitao em
relao ao assunto; assim, a estimativa se refere a custos diretos de construo com
enfoque em edificaes. Alm disso, a aplicao numrica do mtodo de estimativa
ser feita apenas para alvenaria estrutural dos andares tipo, sem considerar a
transio no trreo.
Deste modo, o tema delimitado :
Elaborao de um mtodo para estimar o custo direto de edificaes, com
aplicao alvenaria estutural, desconsiderando a transio estrutural no
trreo.
1.3.2 Formulao do problema de pesquisa
Gil (2008) define o problema de pesquisa como a questo no resolvida, objeto de
discusso, em qualquer domnio do conhecimento. Para Marconi e Lakatos (2008), o
problema a dificuldade terica ou prtica no conhecimento de algo, para que se
deva encontrar uma soluo.
Marconi e Lakatos (2008) indicam, ainda, que a formulao do problema deve ser
em forma interrogativa, clara, concisa e objetiva. Alm disso, os autores consideram
que a formulao de um problema valorizada a partir de sua anlise em relao
viabilidade, relevncia, novidade, exeqibilidade e oportunidade em atender a
interesses particulares e gerais.
Com base nestas definies, o problema a ser estudado no presente trabalho :
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 10
Como estimar o custo direto de uma edificao com informaes de estudo
preliminar e quais so os parmetros deste mtodo no caso de sua aplicao
alvenaria estrutural?
1.3.3 Hipteses de pesquisa
De acordo com Gil (2008), a hiptese uma proposio para solucionar o problema
de pesquisa, podendo ser declarada verdadeira ou falsa, de acordo com o teste a
ser realizado pelo estudo. Sua elaborao envolve a criatividade do pesquisador,
que pode utilizar sua experincia na rea.
A hiptese do presente trabalho :
A estimativa do custo direto de um empreendimento pode ser feita atravs do
estudo do custo de cada servio que o compe que, por sua vez, pode ser
prognosticado atravs da anlise dos fatores que influenciam as variaes
nos custos de seus recursos, tais como: quantidade de servio, materiais e
mo-de-obra.
1.3.4 Objetivos de pesquisa
De acordo com Marconi e Lakatos (2008), o objetivo de uma pesquisa tem a funo
de informar o que se procura e o que ser alcanado, explicitando o problema a ser
estudado.
O objetivo principal do presente trabalho :
Elaborao de um mtodo para prognstico de custos diretos de construo,
com base no estudo preliminar de arquitetura, para dar apoio s tomadas de
decises visando atender o valor previsto no estudo de viabilidade de
edificaes.
Para a elaborao deste mtodo, h a necessidade de desenvolver estudos que
constituem os seguintes objetivos especficos:
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 11
reviso crtica quanto s metodologias empregadas em estimativas de custo;
desenvolvimento do mtodo proposto para estudo do servio de alvenaria
estrutural, verificando as variaes tcnicas e arquitetnicas que podem
implicar no custo deste servio e levantando os indicadores disponveis na
bibliografia que auxiliam a estimativa de quantidades de servio e de custo
unitrios;
aplicao do mtodo proposto ao servio de alvenaria estrutural, a fim de
mostrar a utilizao do mtodo e os clculos envolvidos para este servio.
1.3.5 Classificao da Pesquisa
De acordo com as fontes pesquisadas (PALIARI, 2008; MARCONI e LAKATOS,
2008; GIL, 2008; BERTO e NAKANO, 1999), a pesquisa pode ter diferentes
classificaes.
Com base na tese de Paliari (2008), foi elaborado o Quadro 1.1, que mostra as
classificaes dadas presente dissertao.
Quadro 1.1 - Classificao da dissertao
Tipo Classificao Caractersticas
De acordo com a natureza
Aplicada Resultados possuem interesses prticos e podem ser utilizados em problemas reais
Forma de abordagem do problema
Quantitativa As informaes podem ser traduzidas em nmeros
Carter sob o ponto de vista dos objetivos a serem alcanados
Exploratrio Identifica os fatores que determinam ou contribuem para ocorrncia de fenmenos
Segundo as fontes de informao
Bibliogrfica e entrevista
Utiliza pesquisa em documentos e foi feita uma entrevista.
Mtodo de Pesquisa Modelagem Uso de tcnicas matemticas para descrever o funcionamento de um sistema ou de parte dele.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 12
1.4 Mtodo de Pesquisa
O estudo desenvolvido neste trabalho foi realizado em trs fases principais:
levantamento bibliogrfico, modelagem do prognstico de custos e sua aplicao
(Figura 1.4).
Figura 1.4 - Mtodo de Pesquisa
1.4.1 Levantamento Bibliogrfico
Apesar de acompanhar as fases posteriores da pesquisa, o levantamento
bibliogrfico foi o primeiro passo no entendimento e delimitao do tema proposto.
Inicialmente, foram levantadas informaes a respeito de custos e seu estudo
durante o ciclo de um empreendimento. A partir destas informaes, buscaram-se
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 13
na bibliografia os mtodos de prognstico de custo atuais, e se analisaram os pontos
fortes e fracos de tais estimativas.
Como o objetivo deste trabalho apresentar um mtodo de estimativa, buscaram-se
na bibliografia quais seriam as informaes disponveis para o prognstico e quais
seriam os dados de custo necessrios para o gestor avaliar a concepo
arquitetnica de modo a garantir a viabilidade de um empreendimento.
1.4.2 Modelagem
O mtodo de estimativa proposto foi desenvolvido atravs da decomposio do
custo direto de um empreendimento em produtos menores que, por sua vez, foram
analisados atravs de sua quantidade e dos insumos que os compem, quais sejam:
materiais e mo-de-obra.
Atravs de levantamento bibliogrfico, principalmente em trabalhos realizados pelo
grupo de pesquisa ao qual este trabalho pertence, foram verificados os fatores que
influenciam cada parcela do custo e o modo de mensurao para se obter o custo
prognosticado.
Tal mensurao leva em conta um empreendimento tomado como referncia, que
ter o custo por rea construda comparado com o empreendimento a ser estudado
atravs dos fatores influenciadores, os quais determinaro pesos que qualificam as
diferenas no custo dos dois empreendimentos. Com o valor destes pesos,
possvel estimar o custo direto do empreendimento em estudo.
1.4.3 Aplicao do mtodo
No se pretende nesta dissertao apresentar todas as equaes e clculos
utilizados para estimar o custo de um empreendimento inteiro, pois, como j foi
apresentado no objetivo, pretende-se, com este estudo, apresentar o raciocnio para
elaborar um mtodo de prognstico de custos diretos que possa ser aplicado a
diferentes tipos de edificaes.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 14
Deste modo, foi feita a aplicao do mtodo s paredes de alvenaria estrutural.
Primeiramente, foram desenvolvidos os clculos e levantados indicadores que
estimam cada parcela do mtodo proposto atravs da pesquisa bibliogrfica sobre
alvenaria estrutural. Para se obterem informaes mais especficas e para
complementar os dados pesquisados, foi feita, durante esta etapa, uma entrevista
com um especialista em alvenaria estrutural do tipo no estruturada focalizada, ou
seja, apesar de o entrevistado ter liberdade para desenvolver o assunto, havia um
roteiro de tpicos a ser seguido durante a entrevista (MARCONI; LAKATOS, 2008).
Tais clculos foram utilizados, posteriormente, na aplicao a um caso real a fim de
verificar a aplicabilidade do mtodo.
1.5 Estrutura da Dissertao
A dissertao est dividida em seis Captulos:
Captulo 1: mostra a importncia de se prognosticarem custos no incio da
vida de um empreendimento; alm disso, explica a metodologia utilizada no
desenvolvimento da dissertao;
Captulo 2: faz a reviso bibliogrfica sobre as definies de custo, a anlise
de custo em funo do estgio de desenvolvimento de um empreendimento,
mostra quais so as informaes requeridas e disponveis em um estudo
preliminar, e finalizado com a descrio dos mtodos de estimativa de
custos utilizados atualmente no Brasil e no mundo;
Captulo 3: apresenta o mtodo elaborado para o prognstico de custos
diretos, definindo os vrios influenciadores, os quais so calculados a partir
de um empreendimento tomado como referncia;
Captulo 4: a partir da apresentao geral do mtodo proposto no Captulo 3,
foi feito o seu desenvolvimento para contemplar o servio de alvenaria
estrutural, atravs de uma pesquisa bibliogrfica que identificou os fatores
tcnicos e arquitetnicos que influenciam tanto a quantidade de servio,
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 15
quanto o seu custo unitrio; alm disso, buscaram-se, na literatura e atravs
de entrevista com especialista em alvenaria estrutural, quais os indicadores
de referncia utilizados para este servio;
Captulo 5: feita a aplicao do mtodo proposto no Captulo 3, utilizando
as informaes coletadas no Captulo 4; pretende-se mostrar ao usurio do
mtodo como se calcula cada fator no prognstico de custo, utilizando, para
isto, um empreendimento de referncia;
Captulo 6: avalia-se o mtodo proposto para estimativa de custo, verificando
se o mesmo atende aos objetivos listados no Captulo 1 e sugerindo
caminhos para seu aprimoramento.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 16
2 O ESTUDO DOS CUSTOS DE EDIFICAES
A elaborao de um mtodo exige, primeiramente, o conhecimento dos conceitos
envolvidos, das limitaes existentes e do processo no qual se insere.
Alm disso, pretende-se, neste captulo, situar o momento em que a estimativa de
custo realizada e verificar quais so os mtodos existentes, a fim de verificar os
pontos fortes e fracos de cada um, e obter subsdios para a elaborao de um novo
mtodo.
2.1 Terminologia
De acordo com Cabral (1988), a palavra custos tem sido conceituada de formas
divergentes na rea da Construo Civil, sendo muitas vezes utilizada para se referir
a gastos, despesas, desembolsos etc.
Para uniformizar a nomenclatura adotada nesta dissertao, foi feito um
levantamento conceitual dos gastos que podem ocorrer em empreendimentos da
Construo Civil, a partir da publicao de Oliveira e Perez Jr (2000).
Estes autores definiram gasto como um consumo genrico de bens e servios por
meio de desembolso passado, presente ou futuro. Para estes autores, os custos e
despesas so tipos de gastos e podem ser definidos como:
custo o valor dos bens e servios que so consumidos na produo de
outros bens e servios, e que pode ser relacionado a eles; como exemplos,
tm-se o custo de materiais utilizados em uma obra e salrios da gerncia da
fbrica;
despesa o valor dos bens e servios consumidos no processo de gerao
de receitas e manuteno dos negcios da empresa, ou seja, so gastos
ocorridos fora da fbrica, nas reas administrativas, financeiras e comerciais;
como exemplos, tm-se os impostos e aluguis de prdios da administrao.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 17
De acordo com as variaes no volume das atividades produtivas e das vendas,
para Oliveira e Perez Jr (2000), os gastos podem ser fixos ou variveis. Deste modo,
os conceitos relacionados a esta classificao so:
custos fixos: custos que permanecem constantes dentro de determinada
capacidade instalada, independentemente do volume de produo; assim,
uma alterao no volume de produo no altera o valor dos custos fixos
(exemplos: salrios das chefias de departamentos e setores produtivos,
aluguel de mquinas produtivas etc.);
custos variveis: custos que mantm uma relao direta com o volume de
produo ou servio (exemplos: matria-prima, mo-de-obra direta etc.);
despesas fixas: despesas constantes dentro de determinada faixa de
atividades geradores de receitas, independentemente do volume de vendas
ou de prestao de servios (exemplos: salrios dos funcionrios
administrativos, despesas financeiras etc.);
despesas variveis: despesas que variam proporcionalmente s variaes no
volume de receitas (exemplos: impostos incidentes sobre o faturamento,
comisses de vendedores sobre vendas etc.).
Quanto forma de identificao e apropriao, os autores classificaram os custos e
despesas em diretos ou indiretos, conforme as seguintes definies:
custos diretos: custos que podem ser quantificados e identificados aos
produtos e servios (exemplos: materiais, mo-de-obra direta etc);
custos indiretos: custos que no podem ser apropriados de forma direta com
os produtos ou servios, necessitando de critrio de rateio para sua alocao
(exemplos: equipamentos de uso geral, alimentao e transporte da mo-de-
obra, salrios da equipe de planejamento e controle da produo etc.);
despesas diretas: despesas que podem ser quantificadas e correlacionadas
em relao s receitas de vendas e de prestao de servios;
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 18
despesas indiretas: despesas que no podem ser identificadas com preciso
com as receitas geradas (exemplo: despesas administrativas, despesas com
imposto de renda etc).
A Figura 2.1 ilustra a classificao adotada por Oliveira e Perez Jr (2000).
Figura 2.1 - Classificao de gastos (OLIVEIRA; PEREZ JR, 2000)
Com base na sua importncia para os gastos com edificaes e sua correlao com
o projeto do produto, o presente trabalho se restringir ao prognstico de custos
diretos de construo (materiais e mo-de-obra).
2.2 Consideraes gerais para prognsticos de custo
Um prognstico de custo no e nem tem pretenso de ser o valor exato do
desembolso que o construtor ter no decorrer da obra. De acordo com Mattos
(2007), o clculo de um custo envolve incertezas pelo simples fato de ele ser feito
em tempo anterior realizao da obra. Assim, diversas so as premissas adotadas
e que devem ser acompanhadas em todo o processo.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 19
Este autor relacionou os atributos que o prognstico de custo tem, e que devem ser
adotados nas premissas: a aproximao, a especificidade e a temporalidade.
Por se tratar de uma previso,o prognstico de custo deve ser preciso enquanto
tcnica de gerar um valor de referncia; mas aproximado na medida em que os
parmetros usados para sua definio podem variar. Esta aproximao feita em
diversos itens, tais como: mo-de-obra (so adotados valores de produtividade
prevista e percentuais de encargos que podem divergir do real praticado); material
(os impostos e preos podem ser reajustados durante a obra); perda de materiais
(pode variar mais do que foi previsto em oramento); entre outros (MATTOS, 2007).
Com relao especificidade, Mattos (2007) defende a idia de que o valor de uma
obra varia de acordo com a empresa (o oramento contm custos ligados
administrao da empresa, ao padro de canteiro, ao nmero adotado para cargos
de superviso da obra etc.); e de acordo com as condies locais, j que o clima,
relevo, vegetao, tipo de solo, oferta de mo-de-obra e equipamentos, legislao
local, entre outros fatores, influenciam a determinao do custo de um
empreendimento.
Como o oramento feito antes da execuo da obra, seus valores no sero
vlidos na data de desembolso, se ele no for reajustado. Este reajuste deve ser
feito devido a fatores como a flutuao no custo dos insumos ao longo do tempo;
criao ou alterao de impostos e encargos sociais e trabalhistas; evoluo dos
mtodos construtivos (que pode ser alterado em relao quele que tinha sido
adotado); ocorrncia de diferentes cenrios financeiros e gerenciais (MATTOS,
2007).
Diante do exposto, verifica-se que um prognstico de custo tem limitaes e
especificidades que devem ser levadas em conta durante sua elaborao e durante
a sua atualizao ao longo do desenvolvimento do empreendimento.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 20
2.3 Prognstico de custo ao longo do desenvolvimento do
empreendimento
O prognstico de custos demanda informaes sobre o produto a ser executado.
Para Assumpo e Fugazza (2000), a qualidade da informao para especificar o
oramento melhora na medida em que o empreendimento avana e detalham-se os
projetos, fornecendo quantidades que possam ser mensuradas com melhor
qualidade, e os custos so tambm melhor apropriados.
A fim de verificar o planejamento de custos praticado na Inglaterra, Ferry, Brandon e
Ferry (1999) elaboraram o esquema da Figura 2.2, que retrata a influncia da
concepo do produto na anlise de seu custo.
Figura 2.2 - Planejamento tradicional de custos para edifcios (Adaptado de FERRY; BRANDON; FERRY, 1999)
De acordo com estes autores, a partir das necessidades do cliente so definidas as
diretrizes iniciais do produto, as quais devem ser base para a investigao preliminar
do custo, a fim de analisar a viabilidade em se fazer o empreendimento. Para
Kamara, Anumba e Evbuomwan (2001), as informaes desta etapa devem ser
claras o bastante para convencer o cliente de que o empreendimento um bom
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 21
negcio a se investir; assim, usual a elaborao de esboos da edificao a ser
construda nesta etapa.
Como as diretrizes iniciais so informaes muito preliminares, tal estimativa deve
ser revisada durante a concepo, para verificar se o produto atende aos custos pr-
determinados. Deste modo, importante que o desenvolvimento dos projetos seja
feito com certo controle, por parte dos projetistas, para que sigam as diretrizes
adotadas na elaborao das estimativas e no extrapolem os recursos previstos
para sua execuo. Logicamente, durante o detalhamento do produto, modificaes
podem ser sugeridas, mas, para serem incorporadas, as alteraes de custo
tambm devem ser investigadas para que se obtenha um real aprimoramento do
produto (FERRY; BRANDON; FERRY, 1999).
Aps a elaborao dos projetos, possvel realizar o oramento detalhado da obra,
indicando os quantitativos e os custos de todos os servios que a compem. Tais
quantidades sero verificadas durante a obra, gerando informaes que
retroalimentem o planejamento de custos de um novo empreendimento (FERRY;
BRANDON; FERRY, 1999).
A exemplo do esquema de planejamento de custos apresentados na Figura 2.2, a
fim de melhor verificar a integrao entre as fases de projeto e prognstico de custo,
Marchiori (2009) props a evoluo do processo de oramento, conforme mostra a
Figura 2.3.
Figura 2.3 - Fases do projeto e do prognstico de custo (MARCHIORI, 2009)
Oramento com
projeto legal
Retroalimentao:
Banco de dados
empresa e obras
futuras
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 22
De acordo com Ubiraci E. L. Souza, em entrevista Revista Construo Mercado,
(CARVALHO, 2003), quanto mais especificado um oramento, mais til ele se
torna enquanto referncia para a execuo. Porm, conforme Assumpo e
Fugazza (2000), no mercado de incorporaes comum definir o produto e
comercializ-lo sem ainda terem-se desenvolvido os projetos executivos. Deste
modo, durante seu estudo de viabilidade e no incio da definio do produto, so
realizadas estimativas com base em planta do terreno, seu levantamento
planialtimtrico ou aerofotogramtrico, estudo de massa e quadro de reas do
edifcio (Lyrio Filho e Amorim; 2005).
Definido o produto, pode-se elaborar um oramento com base no projeto de
prefeitura, que permite o levantamento inicial de quantitativos, alm de possuir
definies sobre os padres de qualidade do empreendimento e de suas
necessidades funcionais (MARCHIORI, 2009). De acordo com Goldman e Amorim
(2007), este prognstico de custo chamado de oramento preliminar e se baseia
no projeto legal, memorial de especificaes tcnicas, de acabamentos e de
equipamentos, nas informaes bsicas do projeto estrutural, instalaes prediais e
projetos especiais.
Conforme Marchiori (2009), a elaborao do oramento executivo feita na fase de
pr-obra, onde os projetos possuem detalhamento completo das especificaes.
Deste modo, este oramento ser mais especfico, contendo quantitativos
completos, informaes sobre o cronograma de execuo e os critrios de medio
dos servios, auxiliando, essencialmente, a execuo da obra. Como este tipo de
prognstico feito com base nos projetos executivos, Goldmam e Amorin (2007) o
chamam de oramento executivo ou detalhado.
A ltima etapa do processo de entendimento dos custos em um empreendimento
acontece durante o desenvolvimento da obra, na qual so levantados e medidos os
custos ocorridos para retroalimentar o sistema de custos da empresa, possibilitar
ajustes no oramento e alimentar o banco de dados de custos para processos
oramentrios de nova obra (MARCHIORI, 2009).
Com base no processo de oramentao descrito, pode-se verificar que,
dependendo da quantidade de informao disponvel a respeito de um
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 23
empreendimento, podem-se elaborar dois tipos de prognstico de custo: a estimativa
e o oramento.
2.3.1 Estimativa de custos
De acordo com Losso (1995), a estimativa de custo uma previso para a
implantao, ou no, de um determinado projeto.
Mais que um auxlio aos empreendedores para verificao da viabilidade
econmico-financeira, a estimativa de custo pode, ainda, apoiar outras tomadas de
decises acerca do produto a ser desenvolvido, tais como: a definio da tecnologia
a ser empregada e a concepo arquitetnica a ser projetada (KARSHENAS, 1984;
CARDOSO; ABIKO, 2000).
Como este prognstico feito em uma etapa onde se possuem poucas informaes
acerca do empreendimento, conforme Marchiori (2009), para se elaborar estas
estimativas, necessrio utilizar parmetros vindos de projetos similares feitos
anteriormente.
De acordo com Kim, An e Kang (2004), os atributos de uma estimativa de custo so:
preciso;
facilidade e rapidez na elaborao da ferramenta de prognstico;
oferecer o valor de custo rapidamente;
poder se entender o processo utilizado, para verificar quais fatores podem
variar e quais suas influncias no custo prognosticado;
poder atualizar facilmente os dados que basearam a elaborao do mtodo.
O mtodo mais tradicional para se estimar custo a correlao direta entre o custo
por m de um empreendimento, feito anteriormente, com a rea do novo
empreendimento. Porm, sabido que tal correlao muito fraca, e pode fornecer
um valor impreciso de custo (GUNADYN; DOGAN, 2004; STOY; POLLALIS,
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 24
SCHALCHER, 2008; MARCHIORI, 2009; GONALVES 2011). Assim, a busca por
novos mtodos que resultem em valores mais acurados, e possuam os atributos
listados anteriormente, tem sido tema de muitos trabalhos na rea de custos em
todo o mundo.
Por ser objeto de pesquisa da presente dissertao, tal prognstico de custo ser
melhor detalhado no item 2.4 (que verifica o momento durante o Processo de Projeto
onde se elabora tal tipo de prognstico) e no item 2.5 (que relaciona os mtodos de
estimativas mais adotados na atualidade).
2.3.2 Oramento
De acordo com o PMBOK (2002), o oramento engloba o custo da obra estimado
alocado aos itens individuais de trabalho, a fim de estabelecer parmetros de custo
que possam medir o desempenho do empreendimento.
Para Cardoso (2009), a elaborao de um oramento completo feita seguindo-se o
pressuposto de que, para se prognosticar o custo de um empreendimento de forma
mais precisa, pode-se fracionar a obra em partes, desde que estas possam ter seus
custos facilmente avaliados.
Deste modo, tendo-se projetos que permitam a diviso da obra em partes menores,
ou seja, em servios, possvel fazer o levantamento mais preciso dos recursos
necessrios execuo destes servios (CARDOSO, 2009).
Assim, o valor global dos custos diretos de uma construo, gerado a partir de um
oramento, dado pela somatria dos custos de todos os servios da obra.
Para se prognosticar o custo de um dado servio, o TCPO 2003 informa que so
dados de entrada: os coeficientes de produtividade de mo-de-obra, de consumo de
materiais e de consumo horrio de equipamentos; os valores de preo unitrio de
cada insumo; e a quantidade de servio.
De acordo com Marchiori (2009), a multiplicao do quantitativo de um servio pelo
seu custo unitrio, resulta no custo deste servio. O custo unitrio, por sua vez,
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 25
dado pelo produto entre o indicador de consumo unitrio (ou produtividade), de cada
insumo que compe o servio, pelos correspondentes preos unitrios. A Eq 2.1
mostra este clculo.
j
jjii PUCUQSCusto (2.1)
onde:
iCusto = custo do servio i;
iQS = quantidade do servio i;
jCU = consumo unitrio ou produtividade do insumo j correspondente
ao servio i;
jPU = preo unitrio do insumo j correspondente ao servio i.
Marchiori (2009) informa, ainda, que durante o clculo de custos dos servios,
importante se saber o produto a ser realizado e o processo empregado, pois,
dependendo da tecnologia utilizada em sua execuo, podem-se ter diferentes
consumos de mo-de-obra, equipamentos e materiais. Considerando o servio de
contrapiso sobre laje, por exemplo, o custo deste servio, poder variar, quando se
consideram os diferentes processos utilizados: aderido x no-aderido; utilizao de
argamassa industrializada x feita em obra que, por sua vez, pode utilizar diferentes
dosagens (Figura 2.4).
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 26
Figura 2.4 - Diferentes desdobramentos de servio de contrapiso sobre laje, em se variando o produto/ processo (MARCHIORI, 2009)
Para Mattos (2007), mais que retratar o custo de uma obra, como um todo, o
oramento tambm possui as seguintes aplicaes:
informa os quantitativos de materiais e servios, auxiliando o setor de
suprimentos a planejar as compras, identificar fornecedores, estudar formas
de pagamento e analisar metodologias executivas;
fornece ndices (produtividade da mo-de-obra, de equipamentos e consumo
de material), que auxiliam tanto no acompanhamento dos custos durante a
execuo quanto na definio de metas de desempenho das equipes de
campo;
auxilia no dimensionamento das equipes, ao fornecer os indicadores de
produtividade;
pode ter os valores e ndices revisados, a fim de se recalcular o custo da obra
no caso de mudanas;
permite a simulao de diferentes cenrios, com utilizao de outras
tecnologias e materiais;
fornece informaes para a gerao de cronogramas fsicos e financeiros da
obra;
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 27
fornece informaes para analisar a situao da obra ao longo dos meses.
2.4 A estimativa de custo dentro do Processo de Projeto
Conforme discutido anteriormente, as informaes utilizadas para se prognosticarem
os custos diretos provm dos parmetros que se possui a respeito da concepo do
produto, ou seja, as informaes dos projetos.
Para se saber quais so as informaes disponveis para se elaborar uma estimativa
de custo, deve-se analisar o processo de projeto e identificar em qual fase tal estudo
feito. Assim, os produtos da fase identificada sero aqueles que podero ser
utilizados como dados de entrada deste prognstico.
De acordo com o RIBA, Royal Institute of British Architects, (2008), os processos
envolvidos no gerenciamento e desenvolvimento de projetos de edifcios so:
fase de preparao: nesta fase ocorre a identificao das necessidades do
cliente, preparao do estudo de viabilidade e desenvolvimento de um esboo
do projeto que contemple os requisitos chave do cliente (design brief);
fase de elaborao de projetos: esta fase inicia com a finalizao da
concepo do produto, incluindo propostas preliminares de estrutura e
sistemas prediais, e definio do custo; com a concepo elaborada, passa-
se para a elaborao final dos projetos executivos;
fase pr-obra: nesta fase feita a preparao de toda a documentao do
empreendimento e pedidos das aprovaes legais;
fase de construo: emisso de informaes adicionais ao contratante,
reviso de projetos, auxlio no gerenciamento do contrato para a concluso
prtica da obra (Practical Completion);
fase de uso: aps a concluso prtica da obra (Practical Completion), auxliar
as inspees finais, dar assistncia ao usurio durante a ocupao e fazer
possveis revises de projeto durante o uso.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 28
Semelhantemente ao praticado na Inglaterra, Melhado (1994) apresentou o
fluxograma da Figura 2.5, que mostra as etapas do processo de projeto, desde a
idealizao do empreendimento at sua entrega ao usurio.
Figura 2.5 - Proposta para o processo de desenvolvimento(MELHADO,1994)
Conforme o autor, o processo de projeto passa por etapas conceitualmente
progressivas, nas quais a liberdade de deciso entre as alternativas vai sendo
gradativamente substituda pelo detalhamento das solues adotadas. Assim, as
etapas definidas por ele, no processo de projeto, so:
idealizao do produto: consiste na formulao inicial do produto, que deve
atender a uma srie de necessidades e restries iniciais exigidas;
anlise de viabilidade: avaliao da soluo segundo critrios estabelecidos
previamente, contemplando aspectos de custo, tecnologia, adequao ao
usurio e s restries legais correspondentes; o processo iterativo at que
se encontre uma soluo definitiva que ser traduzida em um estudo
preliminar;
formalizao: soluo adotada resulta em anteprojeto;
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 29
detalhamento: elaborao, conjunta e iterativamente, do detalhamento final
do produto (Projeto Executivo) e da anlise de necessidades vinculadas aos
processos de execuo (Projeto para Produo);
planejamento e execuo: a partir do Projeto para Produo, faz-se o
planejamento das etapas de execuo da obra, a qual passa a ser conduzida
dentro dos procedimentos da empresa e com assistncia da equipe de projeto
ao longo da mesma;
entrega: o produto passado s mos do usurio, que ter a assistncia
tcnica da construtora na fase inicial de uso, operao e manuteno, onde
sero coletadas informaes para a retroalimentao necessria melhoria
contnua do processo.
A Asbea (Associao Brasileira de Escritrios de Arquitetura), com a participao
das entidades setoriais representativas dos contratantes de projetos do setor
imobilirio e da construo, Secovi-SP, Sindinstalao e Sinduscon-SP,
desenvolveu o Manual de Escopo de Projetos e Servios de Arquitetura (2010). Este
Manual estabelece parmetros do que se espera dos projetistas, contribuindo para a
elaborao e organizao de seus servios, desde a fase de proposta at o
acompanhamento ps-entrega da obra, sendo a referncia que mais se aproxima
com o praticado no Brasil na atualidade. Assim, as fases definidas neste Manual so
(ASBEA, 2010):
fase A: concepo do produto - levantamento de informaes sobre restries
e possibilidades que regem e limitam o produto imobilirio pretendido, para
que se possa caracterizar o partido arquitetnico e urbanstico, e as possveis
solues das edificaes e de implantao; esta fase subdividida em
Levantamento de Dados, Programa de Necessidades e Estudo de
Viabilidade;
fase B: definio do produto - desenvolvimento do partido arquitetnico e dos
demais elementos do empreendimento, definindo e consolidando todas
informaes necessrias a fim de verificar sua viabilidade fsica, legal e
econmica, bem como possibilitar a elaborao dos Projetos Legais; esta
fase subdividida em Estudo Preliminar, Anteprojeto e Projeto Legal;
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 30
fase C: identificao e soluo de interfaces - consolidao de todos
ambientes, suas articulaes e demais elementos do empreendimento, com
as definies necessrias para o intercmbio entre todos envolvidos no
processo; o projeto resultante (Projeto Bsico) deve ter todas as suas
interfaces resolvidas, possibilitando uma avaliao preliminar dos custos,
mtodos construtivos e prazos de execuo;
fase D: projeto de detalhamento de especialidades detalhamento de todos
os elementos do empreendimento, de modo a gerar um conjunto de
informaes suficientes para a perfeita caracterizao das obras/servios a
serem executadas, bem como a avaliao dos custos, mtodos construtivos e
prazos de execuo; o produto gerado nesta fase ser o Projeto Executivo;
fase E: ps-entrega do projeto dever garantir a plena compreenso e
utilizao das informaes de projeto, bem como sua aplicao correta nos
trabalhos de campo;
fase F: ps-entrega da obra - anlise e avaliao do comportamento da
edificao em uso para verificar e reafirmar se os condicionantes e
pressupostos de projeto foram adequados e se eventuais alteraes,
realizadas em obra, esto compatveis com as expectativas do empreendedor
e de ocupao dos usurios.
De um modo geral, pode-se verificar que o ciclo de vida de empreendimento inicia
por um estudo de viabilidade que definir um custo a ser seguido e atingido durante
a definio do produto.
De acordo com Rocha Lima (1985), o estudo de viabilidade passa, normalmente,
pelas etapas mostradas na Figura 2.6.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 31
Figura 2.6 - Etapas do processo de anlise de alternativas (ROCHA LIMA, 1985)
Primeiramente, o empreendedor busca alternativas para o empreendimento que se
deseja executar; tal busca orientada por informaes de carter financeiro
(recursos disponveis) e de carter econmico, estabelecendo balizas operacionais
(ROCHA LIMA, 1985).
A avaliao das alternativas feita a partir da simulao de cada uma, a fim de
analisar os provveis resultados. Tal simulao inclui a construo de cenrios que
representem as expectativas quanto aos custos, ao programa de obras e aos preos
e desempenho de vendas. Estes cenrios so analisados atravs da avaliao da
viabilidade financeira, ou seja, verificando se os recursos exigidos so compatveis
com os disponveis e com a capacidade de endividamento da empresa; e atravs da
avaliao da viabilidade econmica, na qual o empreendedor verifica se a taxa de
retorno maior que a taxa de atratividade. Alm disso, importante analisar o grau
de risco de cada cenrio, que ser tanto maior quanto mais sensvel for o
comportamento da alternativa, em funo de mudanas no cenrio mais provvel de
cada alternativa (ROCHA LIMA, 1985).
Deste modo, a escolha da alternativa mais favorvel ser feita atravs da verificao
da rentabilidade (escolha pelas maiores taxas de retorno) e do risco (escolha pelo
menor risco). Porm, como normalmente as alternativas de maior rentabilidade
envolvem os maiores riscos, necessrio que o empreendedor hierarquize suas
alternativas e escolha aquela que alcance um resultado esperado, aceitando a
condio de risco envolvida (ROCHA LIMA, 1985).
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 32
Com base nas etapas propostas por Rocha Lima (1985), verifica-se que o produto a
ser desenvolvido deve atender ao custo determinado na anlise de viabilidade a fim
de que se obtenha o resultado pretendido.
Deste modo, importante que durante a definio do empreendimento se controle
os custos para que o produto esteja dentro do valor previsto, ou seja, importante
que a elaborao dos projetos seja acompanhada de suas avaliaes por meio de
estimativas de custos para que se atendam os valores definidos na Anlise de
Viabilidade.
Dentro deste contexto, o mtodo de prognstico de custo a ser definido no presente
trabalho pretende auxiliar planejadores e oramentistas a verificarem as solues de
projeto de modo a se analisar os custos envolvidos. Este mtodo pode ser utilizado
nas etapas iniciais (antes da elaborao de projetos executivos), utilizando apenas
esboos de arquiteturas nos quais se possam levantar quantidades
simplificadamente.
Outro agente que pode utilizar o mtodo proposto o projetista, a fim de ele mesmo
avaliar o custo de suas decises durante a definio do produto.
2.5 Mtodos para estimativa de custo
De acordo com o PMBOK (2002), as ferramentas e tcnicas de estimativas de custo
podem ser:
Estimativas por analogias: so uma forma de avaliao especializada
(necessita de conhecimento de grupo ou indivduo especializado), pouco
dispendiosas e, freqentemente, menos precisas, que utilizam custos reais de
projetos anteriores similares para basear o custo do empreendimento a ser
estudado, sendo aplicada, principalmente, em prognsticos de custo totais de
empreendimentos que realmente so semelhantes queles que serviram de
base de estudo; apesar da menor preciso (o resultado muito dependente
da experincia do gestor e do banco de projetos para analisar a semelhana
com o novo empreendimento) so, atualmente, o tipo de estimativa mais
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 33
utilizada (KARSHENAS, 1984; STOY; SCHALCHER, 2007; STOY; POLLAIS;
SCHALCHER, 2006)
Modelagem paramtrica: utilizao de modelos matemticos que utilizam
parmetros de projetos para estimar custos, com base em informaes
histricas (este tipo de estimativa ser melhor definido no item 2.4.2);
Estimativas de baixo para cima: estimam-se, primeiramente, os custos de
atividades individuais de pacotes de trabalho para, posteriormente, sumariz-
los ou agreg-los estimativa total do projeto;
Ferramentas computadorizadas: so ferramentas que simplificam o uso
daquelas descritas anteriormente, agilizando a anlise entre vrias
alternativas de custo (estes tipos de ferramentas sero discutidos em 2.4.3 e
2.4.4);
Outros mtodos de estimativa de custos: por exemplo, o CUB, que ser
melhor explicado em 2.4.1.
Os mtodos de estimativas mais amplamente disseminados na literatura nacional
so o CUB e a estimativa paramtrica. Em outros pases, tm sido desenvolvidas
novas ferramentas utilizando inteligncia artificial, atravs de ferramentas
computadorizadas e clculos numricos.
2.5.1 CUB
Atravs do CUB (Custo Unitrio Bsico) pode-se calcular o custo global de uma
construo a partir das reas equivalentes em rea de custo padro e da
semelhana do empreendimento com um projeto-padro definido pela norma.
De acordo com a cartilha desenvolvida pelo Sindicato da Indstria da Construo
Civil no Estado de Minas Gerais em 2007, o CUB teve origem atravs da Lei Federal
no 4.591 de 16 de dezembro de 1964. O principal objetivo do CUB/m2, conforme esta
publicao, ...disciplinar o mercado de incorporao imobiliria, servindo como
parmetro na determinao dos custos dos imveis; porm, devido credibilidade
alcanada, ... a evoluo relativa do CUB/m2 tambm tem sido utilizada como
indicador macroeconmico dos custos do setor da construo civil.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 34
A cartilha do SINDUSCON-MG afirma, ainda, que a norma que foi definida a partir
desta Lei foi a ABNT NB 140:1965 Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de
Oramento de Construo para Incorporao de Edifcios em Condomnios, sendo
que sua ltima reviso ocorreu em 2006, com a introduo de novos projetos-padro
e novo lote bsico.
A norma ABNT NBR 12721 (2006) estabelece o clculo do custo de construo
atravs do CUB, indicando os seguintes passos:
seleo do projeto padro que mais se assemelha ao do empreendimento;
utilizao do valor do custo unitrio bsico (CUB), para o projeto padro
selecionado, que divulgado no Sindicato da Construo na regio em que o
empreendimento ser construdo;
soma dos seguintes valores:
o CUB reas equivalentes rea de custo padro
o Valor de todas as demais despesas no includas no clculo do custo
unitrio bsico, com a incluso, no mnimo, dos seguintes itens:
fundaes especiais, elevadores, equipamentos e instalaes,
playground, obras e servios complementares e outros servios.
Os projetos-padro so aqueles selecionados para representar os diferentes tipos
de edificaes, variando o nmero de pavimentos, nmero de dependncias por
unidade, reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades
autnomas, padro de acabamento da construo e o nmero total de unidades.
(ABNT NBR 12721, 2006). O Quadro 2.1 mostra os projetos-padro utilizados no
clculo do CUB/m.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 35
Quadro 2.1 - Caracterizao dos Projetos- padro da norma ABNT NBR 12721 (Adaptado de SINDUSCON-MG, 2007)
RESIDENCIAIS Padro Sigla Pavimentos N
apart./tipo Dormitrios
Residncia unifamiliar
Baixo R1-B 1 1 2
Normal R1-N 1 1 3
Alto R1-A 1 1 4
Residncia Popular RP1Q 1 1 1
Projeto de Interesse Social PIS Trreo + 4 4 2
Prdio Popular Baixo PP-B Trreo + 3 4 2
Normal PP-N Pilotis + 4 4 3
Residncia Multifamiliar (R8)
Baixo R8-B Trreo+7 4 2
Normal R8-N Garagem + Pilotis + 8 4 3
Alto R8-A Garagem + Pilotis + 8 2 4
Residncia Multifamiliar (R16)
Normal R16-
N Garagem + Pilotis +
16 4 3
Alto R16-
A Garagem + Pilotis +
16 2 4
COMERCIAIS Padro Sigla Pavimentos salas/tipo
Comercial: salas e lojas (CSL-8)
Normal CSL-
8 Garagem + Pilotis + 8 8 salas/
tipo
Alto CSL-
8 Garagem + Pilotis + 8 8 salas/
tipo
Comercial: salas e lojas (CSL-16)
Normal CSL-
16 Garagem + Pilotis +
16 8 salas/
tipo
Alto CSL-
16 Garagem + Pilotis +
16 8 salas/
tipo
Comercial: andares livres
Normal CAL-
8 Garagem + Pilotis + 8 Andar livre
Alto CAL-
8 Garagem + Pilotis + 8 Andar livre
Galpo Industrial GI 1 -
As reas equivalentes rea de custo padro so a soma das reas cobertas-
padro e reas equivalentes (ABNT NBR 12721, 2006).
As reas cobertas-padro so medidas de superfcie de dependncias cobertas,
(incluindo as superfcies das projees de paredes, de pilares e demais elementos
construtivos), que possuem reas de padro de acabamento semelhantes s
respectivas reas de projetos-padro (ABNT NBR 12721, 2006).
J as reas equivalentes so reas virtuais cujo custo da construo equivalente
ao custo da respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo
unitrio bsico da construo adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso,
maior ou menor que a rea real correspondente, utilizando, para a transformao,
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 36
um coeficiente multiplicado pela rea do ambiente, que no possua mesmo valor
que a rea coberta-padro (ABNT NBR 12721, 2006).
Apesar de a norma recomendar que os coeficientes sejam calculados pelas
empresas, com base em seus prprios projetos, ela indica, como referncia, os
seguintes coeficientes mdios para o clculo da equivalncia (ABNT NBR 12721,
2006):
garagem (subsolo)= 0,50 a 0,75;
rea privativa (unidade autnoma padro)= 1,00;
rea privativa salas com acabamento= 1,00;
rea privativa salas sem acabamento= 0,75 a 0,90;
rea de loja sem acabamento= 0,40 a 0,60;
varandas= 0,75 a 1,00;
terraos ou reas descobertas sobre lajes= 0,30 a 0,60;
estacionamento sobre terreno= 0,05 a 0,10;
rea de projeo do terreno sem benfeitoria= 0,00;
rea de servio residncia unifamiliar padro baixo (aberta)= 0,50;
barrilete= 0,50 a 0,75;
caixa dgua= 0,50 a 0,75;
casa de mquinas= 0,50 a 0,75; e
piscinas, quintais etc.= 0,50 a 0,75.
A Figura 2.7 ilustra a sequencia do clculo do Custo Global de construo.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 37
Figura 2.7 - Clculo do Custo Global de Construo, adaptado de ABNT NBR 12721 (2006)
2.5.2 Estimativa paramtrica
Apesar de a maioria das estimativas de custo levar em conta apenas a rea
construda (rea edificada1) do empreendimento, muitas outras variveis interferem
diretamente no custo. A fim de melhor avaliar estes demais fatores, so feitas
anlises paramtricas, envolvendo elaborao de equaes com base em dados de
projetos anteriores para refinar o prognstico de custo (STOY; POLLALIS;
SCHALCHER, 2008).
O mtodo de estimativa paramtrica uma tcnica que usada por contratantes a
fim de acelerar o processo de estimativa, no caso em que outra tcnica exigisse
maior tempo e recurso, sendo que os resultados entre elas seriam semelhantes
(UNITED STATES OF AMERICA, 1995).
1 rea edificada: de acordo com a Lei 11.228, de 25 de junho de 1992 do Municpio de So Paulo,
definida como a rea total coberta de uma edificao. Sero excludas da rea edificada a rea de
poos e vazios em geral, e das salincias (detalhes de fachada).
Seleo do Projeto
padro mais semelhante
N de dependncias por unidade
N de pavimentos
Padro de acabamento da construo
N total de unidades
Valor do custo unitrio
bsico (CUB)
SindusconRegio
CUB x reas equivalentes
rea de custo padro
reas equivalentes rea de custo
padro
Custo Global de
construo
Custo de: fundaes especiais, elevadores, equipamentos e
instalaes, playground, obras e servios complementares e outros
servios
reas cobertas-padro
reas equivalentes
Exemplos de coeficientesGaragem (SS)= 0,50 a 0,75;rea privativa = 1,00;Varandas= 0,75 a 1,00;Terraos = 0,30 a 0,60;Barrilete = 0,50 a 0,75.
Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 38
Para Gonalves (2011), parametrizar correlacionar por aproximao, servios e
preos dos principais itens da construo, com as poucas informaes disponveis.
Na rea da construo, a aplicao deste mtodo pode ocorrer relacionando o
espao do edifcio com seu custo, excluindo o custo do terreno. Esta relao pode
ser criada com base em uma regresso linear entre uma varivel dependente, cujo
valor se deseja obter, e outra independente, cujo valor conhecido. A anlise para
verificar a confiabilidade da equao utiliza o valor de sua correlao (R2), sendo
que os valores desejveis de correlao so aqueles maiores ou iguais a 0,80; alm
disso, deve-se tomar cuidado com valores iguais a 1,00, pois pode indicar uma
identidade entre as variveis e levar a resultados redundantes. A partir das
regresses lineares, novas variveis dependentes podem ser includas (UNITED
STATES OF AMERICA, 1995). Emb
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