ESTUDO DE MERCADO

Dossiê hotéis e resorts

Fonte: Revista Vida Imobiliária

Após alguns anos de saturação no mercado hoteleiro, com uma oferta maior que a demanda,

desequilibrando as taxas de ocupação e valores das diárias, o setor apresenta uma inversão do cenário da

última década. A oferta está estagnada e a demanda crescendo a uma taxa de 5% ao ano. "O mercado

nunca tem um equilíbrio, está sempre andando para cima ou para baixo. Hoje temos o inverso daquilo que

provocou a super oferta e esse desequilíbrio da indústria é muito favorável aos hoteleiros. Ninguém quer o

equilíbrio agora", comenta Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira, que acredita que os

próximos sete anos serão positivos. "A perspectiva é de crescimento estável e constante, o que é muito

bom para um investimento de longo prazo".

Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, ressalta que não há em curto prazo indicação do

crescimento da oferta, pois em São Paulo e Rio de Janeiro nenhum hotel está sendo construído.

"Presumindo que a economia continue estável, as coisas devem melhorar ainda mais e os próximos três

anos serão bem interessantes".

Essa demanda está relacionada ao crescimento econômico do Brasil e voltada quase que exclusivamente ao

mercado doméstico. Sobre a minoria de hóspedes estrangeiros, José Ernesto Marino Neto, presidente da

BSH International, observa uma mudança na origem deste turista. "Na hotelaria de São Paulo, por exemplo,

hoje temos chineses, o que não havia no passado, e mais hóspedes de Portugal, Grécia e Espanha,

economias que procuram um porto seguro e que estão fazendo negócio com o Brasil. Também verificamos

uma diminuição no número de norte-americanos proporcionalmente”.

Perspectivas otimistas para os próximos anos

Lei da oferta e demanda: tarifas devem dobrar nos próximos anos

O maior impacto do crescimento do mercado é sentido no valor das diárias, que ainda estão abaixo do que

seria adequado, segundo os consultores. "As diárias estão muito baixas e devem pelo menos dobrar em São

Paulo nos próximos quatro anos. Estamos com o nosso câmbio muito defasado. Os hotéis brasileiros são

bem mais baratos que os de Nova York e Madri, sendo que deveria ser mais caro pela nossa taxa de

câmbio, afinal o nosso mercado é essencialmente doméstico. A previsão de ocupação em 2015 para São

Paulo é de 84% e 85% para o Rio de Janeiro. Uma ocupação média anual de 85% significa hotéis lotados o

tempo inteiro e nesse momento temos que aproveitar para subir a tarifa. É a lógica do mercado, lei da

oferta e da procura" avalia Canteras.

Marino concorda e diz que ao longo dos próximos três ou quatro anos observaremos um aumento das

tarifas, pois os hotéis já atingiram um determinado patamar de ocupação e será preciso agora a diária para

selecionar a demanda.

Investir em hotelaria demanda muito conhecimento

José Ernesto Marino diz que qualquer investimento pode ser bom ou ruim, depende de como o negócio é

posicionado. "O investimento hoteleiro tem um retorno pequeno frente ao valor do investimento e se você

errar a mão, gastar mais do que deveria na implantação do projeto, pode comprometer pelo o resto da vida

o retorno do negócio. Investir em hotelaria demanda muito conhecimento e não achar que hotelaria é uma

atividade simples como a grande maioria das pessoas pensa". Ele explica que é preciso analisar qual tipo de

negócio terá determinado retorno dentro da atividade hoteleira. "Não é qualquer tipo de hotel que pode

ser um bom negócio, e não é qualquer preço que pode ser pago por um hotel, não é qualquer companhia

hoteleira que pode administrá-lo. 0 investimento hoteleiro é uma disciplina muito recente, que tem cerca

de três décadas, e por ter só esse tempo, revelou há pouco tempo todos os seus riscos". Para Diogo

Canteras, este é um excelente momento para investimento, mas é preciso entender a lógica de operação

do mercado. "Não faz sentido você comprar hotel enquanto o mercado está caindo, neste momento se

afaste do hotel. Quando o mercado está se recuperando faz sentido comprar um hotel existente e investir

em renovação e reposicionamento. Este é o momento atual. Neste momento o grande negócio é reformar

hotéis existentes".

Um histórico de super oferta

Há cerca de uma década, o Brasil vivenciou a entrada de uma série de novos produtos hoteleiros no

mercado, conseqüência de um ufanismo devido à estabilização econômica com o advento do Plano Real,

em 1994. "A partir de 96, tivemos muitos investimentos em vários produtos imobiliários e dois deles

receberam significativos recursos: os edifícios de escritórios e hotéis; tanto os organizados de forma

tradicional, como foi o caso do Grand Hyatt e Hilton, em São Paulo, com grandes investidores alocando

recursos, como também uma grande massa de pequenos investidores, através de pequenos produtos

imobiliários, mas de renda mensal constante e liquidez, os famosos flats" lembra José Ernesto Marino.

Grandes mercados, como São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre, receberam recursos em produtos

imobiliários de uma forma geral, o que gerou um desequilíbrio. Passamos a ter mais oferta do que

demanda. "Boa parte desses hotéis entraram em operação em 2001, que foi um ano econômico não muito

bom. Além disso, com os atentados de 11 de setembro, também em 2001, uma nova ordem mundial se

estabeleceu, impactando na economia de uma forma geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilíbrio

entre oferta e demanda e por outro um recrudescimento da demanda especificamente", conta Marino.

Durante esses 10 anos, a oferta tendeu a ficar estagnada, pois os investidores não viam capacidade de

geração de bons resultados. Porém, a demanda, a partir de 2003, passou a crescer de forma estável e

madura, pois a economia brasileira entrou em um novo ciclo. Até 2006 os resultados dos hotéis nas

grandes cidades brasileiras foram ruins, porque a oferta era muito maior que a demanda. Os hotéis

passaram a respirar de forma positiva a partir de 2006/2007 e desde então a curva continua crescente, com

a demanda subindo, a ponto de a situação se inverter em algumas cidades, como São Paulo, Porto Alegre e

Belo Horizonte, que, dependendo da época, podem já não ter quartos suficientes.

Processo inverso no segmento de lazer

No segmento de lazer o ciclo foi invertido, segundo Marino. Enquanto a economia estava ruim, o segmento

de lazer estava bom, porque tínhamos um portfólio de produtos relativamente pequeno comparado à

oferta atual. Em 10 anos multiplicamos a oferta em 10 vezes. "Hoje está ainda em desequilíbrio, há menos

demanda do que oferta. Tínhamos uma oferta reduzida, e ainda que a demanda interna estivesse pequena,

havia uma moeda fraca no Brasil e as economias européias estavam fortes, principalmente as ibéricas, com

desejo de se expandir em terras brasileiras". Hoje temos um mercado de lazer, principalmente no nordeste,

em estado de desequilíbrio, pois o Real está forte e a demanda nacional tem um parque de competição

muito maior no exterior. De acordo com o presidente da BSH Internacional, destinos como Orlando e

Miami competem com os hotéis do nordeste. Além disso, a demanda internacional diminuiu com a queda

do poder aquisitivo de muitos países e o Brasil ficou mais caro. Portanto, a oferta ainda é maior do que a

demanda neste segmento de lazer.

A exceção deste cenário é o Rio de Janeiro, que tem apresentado bons resultados, pois está perto dos

grandes mercados consumidores e os eventos corporativos passam a fazer uma grande diferença.

Um nicho de mercado ainda mal explorado, na opinião de Marino, é o turismo ecológico, principalmente na

Amazônia. "Acho que a distância da Amazônia para os grandes centros nacionais acaba gerando uma

espécie de falta de interesse. Demanda existe, observamos um crescimento do turismo de cruzeiros, as

pessoas acabam se sentindo mais seguras no navio. O fato de ter hóspedes com esse tipo de acomodação

alternativa deveria encorajar empreendedores a pensar nessa demanda, que gostaria de ter uma

acomodação melhor e segura juntamente com a experiência que a Amazônia pode oferecer. O que dá valor

a qualquer produto é a unicidade".

Setor sofre com carência de mão-de-obra qualificada

Com os intensos investimentos no mercado hoteleiro e imobiliário em geral na década de 90, houve um

número grande de escolas e universidades com oferta de cursos voltados para o turismo e hotelaria. O

resultado foi um grande número de profissionais disponíveis no mercado, fazendo os valores dos salários

serem pressionados para baixo, levando esses profissionais para outras áreas no período de 2000 a 2005.

O reajuste nos orçamentos dos hotéis fez com que muitas pessoas capacitadas abandonassem a atividade.

O mercado ainda hoje sofre com a falta de profissionais de baixa qualificação. "Muita gente talentosa

abandonou a hotelaria por conta da redução de salários, e nós sentimos, muitas vezes, a carência de

profissionais com nível adequado. Quando os hotéis começarem a ganhar mais dinheiro, tenderá a valorizar

os profissionais, mas isso leva tempo", disse Marino.

Somente São Paulo está preparado para receber a Copa

De acordo com o Placar da Hotelaria (estudo conjunto do FOHB e da HVS), das 12 cidades-sede e sub-sedes,

somente a cidade de São Paulo atende às exigências da Fifa, tanto em relação à quantidade como

qualidade. "São Paulo está pronta para a hotelaria graças àqueles flats. Dos 42 mil quartos de hotéis que

temos hoje, mais de 30 mil são flats, empreendimentos novos, concebidos de forma profissional", diz Caio

Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. Segundo o consultor, somente a capital paulista

tem esse perfil, as demais cidades apresentam problemas. "No Rio de Janeiro, por exemplo, falta

quantidade e, principalmente, qualidade. Por isso, o retrofit é uma solução para a cidade, principalmente

porque boa parte dos hotéis da zona sul está em condições inferiores ao mínimo exigido pelo mercado".

Em muitas cidades não há mais terrenos bem localizados disponíveis e uma alternativa são os

empreendimentos multiuso, com prédios de escritórios, residências, shopping e hotel, implantados em

bairros afastados. "Um empreendimento como esse é virado para dentro, ele é auto-sustentável e não

precisa estar tão bem localizado para ter sucesso, ele é o destino. Alguns terrenos não são tão bem

localizados, às vezes até inesperados, mas na hora que recebe empreendimento desses, o mesmo acaba

sendo a âncora de desenvolvimento urbano daquela região", afirma Calfat. Em algumas capitais como

Recife, Salvador e Rio de Janeiro, que tem tanto turismo de lazer como de negócios, há uma ocupação mais

uniforme durante o ano e estas cidades já precisam hoje de uma renovação do parque hoteleiro em função

da própria economia; não somente pela Copa, que apenas acelera esse processo. "Precisamos ter em

mente que construir hotel só para a Copa é uma loucura, ele precisa ser viável hoje. Alguns destinos não

vão comportar a quantidade de hotéis pedidos para a Copa, Cuiabá é um deles. Natal também, embora

ainda tenha turismo de lazer para ajudar, o número de turistas diminuiu muito por causa da crise na Europa

e pode demorar um tempo para esse hospede voltar", avalia o sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate

Consulting Em Porto Alegre, a taxa de ocupação e diárias são altas e a cidade demanda mais hotéis para

hoje. A cidade é carente de hotéis, principalmente no segmento midscale e superior. Já Curitiba está

saturada e, de acordo com Calfat, o parque hoteleiro da cidade está pronto para a Copa. "Não precisa fazer

muita coisa, apenas renovar alguns hotéis mais antigos. No boom de flats construíram muito lá. São hotéis

novos e bons, de redes internacionais e locais". Brasília está quase pronta para atender às exigências da

FIFA, avalia. Em Manaus, local com potencial turístico forte, haverá novos empreendimentos próximos à

zona franca.

Placar da Hotelaria mede o parque hoteleiro das 12 cidades-sede Desde o anúncio da realização da Copa do

Mundo de 2014 no Brasil, há preocupação em acomodar adequadamente organizadores, atletas e

visitantes. Não há, contudo, números oficiais que determinem a quantidade de apartamentos ou leitos

necessários para o evento. Mesmo assim, comentários sobre a falta de hotéis são tão recorrentes que têm

criado risco de aumento demasiado da oferta hoteleira em algumas cidades brasileiras. É importante

garantir acomodação para os visitantes que participarão da Copa do Mundo, mas não à custa de

investidores incautos. Novos hotéis são bem-vindos se continuarem lucrativos e rentáveis após a realização

do evento. Nesse sentido, o FOHB e a HVS tomaram a iniciativa de realizar este estudo, que nesta edição

conta também com o apoio do Ministério do Turismo e do SENAC-SP. A cada seis meses, até 2014, serão

projetadas as taxas de ocupação dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede, para o ano de 2015. Esse

indicador (que tem foco na pós-Copa) deverá apontar mercados em que há maior risco de desenvolvimento

excessivo da oferta, com objetivo de alertar investidores sobre mercados menos promissores e auxiliar na

identificação dos locais onde não se deve estimular a construção de hotéis. O tamanho da oferta foi

definido com base no Guia 4 Rodas 2010 e na base de dados interna da HVS. De acordo com as

classificações do Guia 4 Rodas 2010, FOHB e HVS, cada hotel foi classificado como pertencente a um dos

seguintes segmentos: Econômico, Midscale ou Upscale. A projeção da oferta consiste no número de

unidades habitacionais a ser inaugurada até 2015, a partir do ano base (2009), para cada segmento. Para

determinar esses números, foram coletados dados junto às 27 operadoras associadas ao FOHB, além de

informações internas da HVS e notícias sobre projetos de redes não associadas ao FOHB.

Boas perspectivas no segmento econômico e de negócios

"O Brasil é um país sensível a preço, então, evidentemente, o foco está na hotelaria econômica, como em

qualquer outro setor. Temos a ascensão da classe média, que agrega mais gente a esse segmento, não só

para os hotéis de negócios, mas também para lazer. Há uma oportunidade fabulosa de hotéis econômicos

para o segmento de lazer, bem montado, com forte atratividade, essa é a cara do Brasil", define Canteras.

Ricardo Mader observa uma demanda cada vez maior de jovens da classe C utilizando serviços hoteleiros,

público que não o costumava fazer em viagens, quando se hospedavam na casa de parentes.

Já os hotéis-convenções são empreendimentos que podem ser amplamente explorados. Esse tipo de

empreendimento tem grandes possibilidades de implantação em locais próximos às grandes cidades, pelo

fato de possuírem terrenos maiores e mais baratos, além de manterem uma ocupação mais uniforme com

as atividades de lazer aos finais de semana. "Os empreendimentos de São Paulo e no Rio de Janeiro tem

apresentado um desempenho muito bom, tanto em eventos como em atividades de lazer. Existe um

espaço muito grande para esse tipo de produto, principalmente em torno das principais capitais, como Belo

Horizonte, Porto Alegre e Brasília", avalia Caio Calfat. O país também apresenta uma necessidade de hotéis

que atendam na categoria midscale, principalmente nas cidades secundárias, que são reféns da economia

brasileira, ou seja, com as grandes cidades crescendo, as secundárias também crescem. As cidades de 100 a

500 mil habitantes estão, em sua maioria, mal servidas de acomodações hoteleiras. "Aproximadamente 40

cidades brasileiras tem necessidade da instalação de hotéis novos, com mais alto nível profissional, e,

infelizmente terão que aposentar o hotel familiar, que ou se enquadra nas novas necessidades do mercado

ou está fadado a desaparecer", conclui sócio-diretor Caio Calfat, da Real Estate Consulting.

Produtos de luxo

Caio Calfat acredita que cidades como São Paulo e Rio de Janeiro apresentam capacidade para a instalação

de mais um ou dois hotéis de luxo ou super luxo. "Estamos num momento em que a cidade absorveria.

Outras cidades pouco a pouco estão começando a desenvolver demanda para o segmento", diz Ricardo

Mader. Na opinião de Diogo Canteras, a quantidade de quartos existentes em São Paulo é muito incipiente.

Ele diz que o mercado paulista está maduro para receber mais unidades. "Quando se compara a estrutura

hoteleira de São Paulo com a de qualquer grande cidade do mundo de tamanho equivalente em termos de

economia, os empreendimentos hoteleiros são infinitamente melhores. Buenos Aires, cuja economia é

talvez 20% da paulista, tem um parque hoteleiro impressionante, com hotéis como Four Seasons, César

Park e Sofitel muito bem localizados e sofisticados". Para José Ernesto Marino Neto, a demanda de hotéis

de luxo é baixa, além de o segmento ser muito suscetível às oscilações econômicas. "Em São Paulo temos

três hotéis que atuam nesse segmento, que juntos somam aproximadamente 200 quartos. Quando teve a

crise econômica, a ocupação desses quartos caiu mais de 30%, o que mostra claramente que esse mercado

é muito pequeno".

Ele complementa que não vê possibilidade da adição de mais 100 quartos nesse segmento, por exemplo, na

capital paulista, pois significaria um incremento de 50% na oferta, sendo que não há demanda suficiente

para absorvê-la. "Esse cliente existe em pouca quantidade, basta olhar a pirâmide social brasileira. E o

brasileiro não tem o costume de gastar muito. O público do mercado do luxo e predominantemente

estrangeiro".

Financiamento hoteleiro ainda é uma questão complicada no Brasil

As condições do Pro Copa Turismo, programa do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e

Social), que irá disponibilizar R$ 1 bilhão de recursos para financiar a hotelaria, têm oferecido condições

muito mais interessantes que anteriormente, na opinião de Calfat. "Através de seus analistas e diretores, o

banco tem prometido uma rapidez que não havia antes na análise dos projetos. O prazo de pagamento

aumentou, mas o prazo de carência, de apenas seis meses após o início de operação do hotel, ainda é um

problema, mas eles prometeram rever cada caso. Nossa reinvidicação é que se o prazo de maturação de

um hotel é de quatro a cinco anos, é um preciso esse prazo para começar a pagar o financiamento, ou de

pelo menos três anos".

Porém, a reinvidicação maior do setor é em relação à garantia. O BNDES exige que a empresa forneça uma

garantia de 130% sobre o valor do empréstimo. No passado era pior, a empresa deveria apresentar um

patrimônio líquido três vezes maior que o valor do empréstimo. "Pedimos que eles considerassem a

garantia evolutiva. Por exemplo, o hotel vai tomar R$ 20 milhões para a construção e deverá dar como

garantia R$ 26 milhões, valor que certamente o terreno não cobre. Nossa reinvidicação foi que aceitassem

o terreno como garantia da primeira parcela e, à medida que o hotel vai sendo construindo, o terreno vai

recebendo a obra e agregando valor, passando a valer mais, até receber a segunda parcela, e assim por

diante. Não está escrita na regra, mas a negociação nos mostrou que eles estão favoráveis a aceitar",

acredita Calfat.

"O BNDES está demonstrando vontade de financiar, até porque a Copa está chegando e daqui a pouco não

dá mais tempo de construir, se for fazer hotel para Copa tem que começar agora, daqui a seis meses já vai

ser tarde", alerta. "Apesar de existir a má fama, o pessoal do BNDES está com muita boa vontade, digamos

que influenciado por certa pressão do Ministério do Turismo, que quer que os empreendimentos hoteleiros

se adéqüem para a Copa e Olimpíadas. O BNDES continua fazendo as exigências que sempre fez e que não

é novidade. As empresas precisam estar absolutamente regulares, em dia com suas obrigações fiscais, e

muitas não estão. Esse acaba sendo, muitas vezes, o grande obstáculo para pegar financiamento", justifica

Diogo Canteras. Já José Ernesto Marino não está tão otimista quanto ao assunto. "É difícil acreditar nas

modalidades de financiamento que existem hoje no Brasil. Temos trabalhado, nos projetos que temos

desenvolvidos, com 100% de capital próprio, porque, lamentavelmente, não há financiamento adequado e

disponível para a expansão da hotelaria no Brasil".

Na Europa, Estados Unidos e Japão, segundo Marino, o sistema de financiamento imobiliário é quem move

a hotelaria. "Qualquer banco negocia, com os mesmos prazos e juros de um imóvel residencial, e talvez

com um prêmio adicional, porque tem um risco associado a esse tipo de imóvel. “Essa deveria ser a

condição no Brasil, só que temos a maior taxa de juro do planeta, que custa mais caro que o retorno do

negócio”.

Ricardo Mader diz que a questão do financiamento é um problema eterno no Brasil. "O BNDES melhorou as

condições, mas as vigências e prazos, que atrasam demais o processo, ainda são difíceis, não vejo muita

expectativa. Vejo a morosidade do velho BNDES de sempre".

Quanto ao crédito através dos bancos privados, apesar das taxas ainda serem altas, o executivo acredita

que, pouco a pouco, essas instituições caminharão para condições atrativas e praticáveis. "Os bancos mais

agressivos vão ser um pouco arrojados e começar a puxar a fila. Espero que os bancos privados entrem na

jogada, pois do jeito que está não é atrativo". Até o momento poucos financiamentos foram liberados pelo

BNDES, entre eles projetos da Accor e do empresário Eike Batista. Porém, Canteras diz que não é uma

questão de tamanho, mas de regularidade jurídica e fiscal. Já o financiamento através de bancos privados é

inexistente para Canteras, pois as taxas de juros e prazos são incompatíveis com a indústria hoteleira.

BNDES disponibiliza R$ 1 bi para financiar a hotelaria através do PROCOPA

Turismo

As condições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1

bilhão, mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após o

esgotamento do programa.

O BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) irá disponibilizar R$ 1 bilhão através do

programa intitulado ProCopa Turismo. O Banco estima que até dezembro de 2011 seja liberada

aproximadamente metade do valor destinado ao programa, que é válido para projetos apresentados até

dezembro de 2012.

O ProCopa Turismo é a principal linha de apoio aos empreendimentos hoteleiros na modalidade direta e

indireta, não automático para financiamentos com valores mínimos de R$ 10 milhões. No caso das capitais

que sediarem jogos o valor mínimo é de R$ 3 milhões.

Micro e pequenas empresas também serão favorecidos por créditos através do Cartão do BNDES para a

aquisição de produtos, tais como, equipamentos de cozinha, enxoval e aparelhos de refrigeração, etc.

Setor hoteleiro terá prazos diferenciados

De acordo com a equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES, até o

momento três operações já foram aprovadas, uma delas já contratada, além de diversos projetos que se

encontram em estágio de avaliação.

O processo de aprovação do financiamento é realizado por detalhadas análises realizadas por técnicos do

BNDES, como o risco de crédito, a capacidade de gestão dos proponentes, os aspectos econômico-

financeiros do projeto, o mercado e as garantias da operação. Após a formalização contratual os recursos

começam a ser liberados e sua utilização é acompanhada por técnicos da instituição. O prazo para

aprovação, estimado em seis meses, está, de acordo com a instituição, em concordância com o porte dos

projetos apoiados pelo BNDES e com o rigor da análise realizada proposta pela instituição.

Apesar de a hotelaria ser conhecida por seu histórico de inadimplência, o BNDES diz que índices de

inadimplência em projetos do setor hoteleiro são iguais às médias apresentadas em outros tipos de

financiamento.

Os prazos oferecidos vão de 10 a 18 anos para a construção de novos hotéis, dependendo da certificação

ambiental obtida. Para projetos que incluem reformas, modernizações e ampliações os prazos vão de 8 a

12 anos. Ambos os prazos incluem carência, utilização e amortização. As taxas de juros variam entre 8,5% e

10,5% ao ano, número que também depende da certificação obtida e da análise de risco de crédito.

Possibilidade de aumento dos recursos

A equipe técnica do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo do BNDES ressaltou que as

condições do Programa BNDES ProCopa Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1 bilhão,

mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais projetos hoteleiros após o

esgotamento do programa.

O objetivo atual é convergir às necessidades do setor com os investimentos possíveis, sejam em condições

normais de financiamento ou dentro das facilidades do ProCopa. A Olimpíada também será um desafio,

que poderá ser objeto de novos estudos do BNDES.

Taxas e prazos diferenciados para projetos responsáveis

Um dos quesitos do BNDES para a viabilidade de projetos é a verificação das licenças ambientais exigidas

pela legislação e certidões negativas de débitos relativas às questões tributárias e trabalhistas.

A Instituição também estimula a adesão de práticas responsáveis, oferecendo taxas e prazos diferenciados,

como por exemplo, em edificações que apresentarem bons níveis de eficiência energética através do

Programa Procel Edifica ou certificação nos termos da NBR 15401 que normatiza a sustentabilidade da

gestão de meios de hospedagem.

Bancos privados pode ser opção para o crédito

Para Paulo Brito Bezerra de Mello Jr., sócio da Aktro do Brasil, o país vive um momento favorável, gerando

diversos interesses, e a hotelaria é um setor que merece atenção especial. "O BNDES é uma alternativa boa

e viável, mas, por ser um banco público, diversas empresas de menor porte não conseguem se enquadrar

nas exigências."

Devido ao investimento hoteleiro ser de alto risco, os bancos exigem como garantia um valor alto de

faturamento e patrimonial. "As instituições públicas têm dificuldade em atender aos valores solicitados,

além da burocracia em todo o processo. Em contrapartida, os bancos privados são mais ágeis e utiliza

embasamento do mercado através dos demonstrativos financeiros como segurança e garantia aos riscos

inerentes aos financiamentos do setor hoteleiro", justifica.

O segmento apresentou melhoras no que de respeito a investimentos em financiamento nos últimos

quatro anos, oferecendo prazos mais longos. Há pouco tempo, somente o BNDES liberava recursos para

projetos hoteleiros, e a taxas muito altas, o que prejudica a expansão do setor ou reformas. "A vantagem

do banco privado é que ele busca um relacionamento e não quer que outro banco atue junto, por isso, se

tornaram agressivos em termos de prazo e taxas competitivos", avalia o executivo.

A Aktro do Brasil é uma consultoria que faz estruturação de funding para projetos que buscam

financiamento. "As empresas se encontram desassistidas e precisam desse meio de campo para conseguir

um financiamento diferenciado. Buscamos a fonte de recursos adequada para cada tipo de projeto

hoteleiro, negócio que não se paga em curto prazo", diz Bezerra.

Em situação normal, numa estrutura de operação com taxas satisfatórias e custos razoavelmente ajustados,

o investimento hoteleiro tem retorno em aproximadamente 8 anos.

Maior facilidade para retrofit hoteleiro

Uma das características apresentadas por Bezerra é a alta demanda pelo retrofit em relação aos projetos

novos. O Rio de Janeiro é um exemplo importante, onde os novos hotéis são de grandes redes

internacionais, e a expansão hoteleira na cidade desde os anos 70 não teve nenhum grande surto de

crescimento, com exceção dos poucos novos hotéis instalados na Barra da Tijuca.

O hoteleiro explica que a dificuldade de terrenos, em especial os localizados na zona sul, fizeram o retrofit

surgir como uma alternativa importante para a questão dos hotéis. Outra vantagem e que atende com mais

facilidade as garantias e os prazos de pagamentos, pelo fato do empreendimento já existir.

Os prazos de carências no caso do retrofit são em geral de um ano e meio a dois anos, tempo considerado

adequado, levando-se em conta a execução e reposicionamento do hotel.

Hotelaria econômica: a coqueluche do mercado

Com o desenvolvimento brasileiro e o crescimento da classe média, a hotelaria econômica tem sido a mais

atrativa para as redes hoteleiras. A Accor prepara mais de 50 empreendimentos íbis e Formule 1 para os

próximos anos e a Allia Hotels planeja quase 3 mil unidades nas categorias econômico e super-econômico.

Empreendimentos para a classe média, assim como em outros segmentos, é a aposta da hotelaria. O

crescimento econômico, que resultou em forte movimentação dos negócios e elevação da renda, propiciou

o aumento da classe C, população predominante no Brasil. O cenário favorece a utilização de hotéis por um

público que não o costumava fazer com freqüência, ficando geralmente em casa de amigos e parentes

durantes as viagens. Pequenas e médias empresas representam grande parte dessa demanda, pois vêem

nesse segmento uma boa opção de hospedagem para seus colaboradores em deslocamentos de trabalho.

A Allia Hotel, reunião das operadoras Bristol, Plaza Inn e Solare, formada recentemente, focou no segmento

e tem a perspectivas de abrir 1.300 unidades na categoria econômica e 1.400 na super-econômica.

A Accor, cujas marcas Íbis (econômico) e Formule 1 (super-econômico) são foco de investimento, assinou

contratos para a implantação de mais 45 unidades íbis e 7 com a bandeira Formule 1. A estratégia da rede é

estruturar primeiro o mercado econômico, para posteriormente apostar no super-econômico.

De acordo com Steven Daines, diretor do Íbis e Formule 1 na América Latina, o desafio para o íbis é

aproveitar o momento de boa notoriedade. Já para o Formule 1, consiste em ampliar a rede hoteleira para

que ela seja rapidamente desenvolvida. 'Fazemos pesquisa de satisfação e há um índice muito alto de

clientes Íbis pedindo a abertura de unidades em cidades que ainda não possuem a marca', conta Daines.

Para o executivo, é necessária experiência para operar neste nicho de mercado.

Expansão da Allia Hotels deve atrair R$ 1 bilhão de investimentos

A Allia Hotels, resultado da união de três grandes grupos hoteleiros nacionais - a rede mineira Bristol

Hotels, a paulista Plaza Inn e a maranhense Grupo Solare inicia operações com um plano ousado de

expansão.

Com 40 hotéis em operação hoje e mais de 3.000 unidades habitacionais, a Allia Hotels prevê a captação de

cerca de R$ 1 bilhão até 2015 para abertura de 60 novos empreendimentos e modernização dos atuais,

totalizando 100 empreendimentos administrados.

Desse total, R$ 450 milhões já estão contratados junto a parceiros estratégicos, como investidores e

incorporadores, e destinam-se à construção de 30 hotéis até 2014, alcançando 32 destinos turísticos em

nove Estados, entre os quais Rio de Janeiro, Ceará e Alagoas.

Com isso, a marca Allia passará a contar com 70 hotéis sob sua administração, dos quais 29 serão da

bandeira Bristol (hoje são 16); 24 da Solare (atualmente são 12) e 17 da Plaza Inn (hoje com 12 hotéis).

Serão abertas mais 4.511, unidades habitacionais, o que ampliará o número de unidades das atuais 3.038

para 7.549 unidades habitacionais no pool até o final de 2014. A maior parte destes empreendimentos será

na categoria econômica, que contará com cerca de 1.300 unidades, e na super econômica, 1.400 previstas.

O plano de expansão da Allia, contudo, vai mais além. "Nossa previsão é captar mais R$ 450 milhões até

2015, junto a investidores e incorporadores, instituições financeiras e mercado de capitais, para abertura

de outros 30 empreendimentos", conta André Monegaglia, presidente da Allia Hotels e vice-presidente

administrativo-financeiro do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil).

O executivo ressalta que a conceituação é determinante para o sucesso de um hotel. "0 projeto deve casar

com o mercado onde será inserido. Por isso, é importante a assessoria técnica da administradora ou de

outra empresa do mercado, para que o novo empreendimento seja bem concebido".

Também está previsto investimento R$ 100 milhões nos próximos cinco anos para modernização dos hotéis

já em operação. Com a realização desses investimentos a Allia Hotels projeta alcançar R$ 2 bilhões em

patrimônio administrado, que hoje está avaliado em cerca de R$ 800 milhões.

O número de hóspedes, que atualmente soma aproximadamente um milhão de turistas atendidos ao ano,

com 700 mil diárias comercializadas, deverá ser ampliado para 2,7 milhões em 2014, atingindo 1,8 milhões

de diárias vendidas.

Opção econômica para o turismo de negócios.

A maior parte dos negócios da Allia Hotels está concentrada no turismo de negócios, com foco em

empresas que estão ampliando suas atividades e vendas em todo o País e buscam uma opção econômica e

de qualidade para hospedar os colaboradores do nível gerencial e operacional e prestadores de serviços.

Nos finais de semana, em contrapartida, o movimento maior é o turismo de lazer, com foco nos públicos

das classes B e C, que também buscam tarifas competitivas, boa localização e qualidade de hospedagem.

"O Brasil está com um crescimento sustentável do PIB e da economia, e estes estão relacionados com a

demanda de negócios. A demanda interna e internacional em função dos eventos mundiais deve colocar o

Brasil no mapa do turismo", comenta Monegaglia.

Rede Accor planeja chegar em 300 hotéis no Brasil

O plano global da Accor até o ano de 2015 é chegar a quase 300 hotéis no País. Grande parte dos

empreendimentos está no segmento econômico. A rede possui 53 hotéis íbis e mais 45 contratos assinados

com projetos adiantados, alguns em construção, previstos para serem concluídos até 2014, totalizando

quase 100 hotéis com a bandeira íbis.

Com a bandeira Formule 1 são 11 hotéis e mais 7 previstos, já com contratos assinados. As unidades do

Fórmule 1 possuem 12 m2 e diárias de R$ 100. A taxa média de ocupação é 81 %.

Além dessas, há negociação para implantação de novos empreendimentos em locais estratégicos do Brasil.

O Formule 1 foi implantado apenas nas capitais brasileiras. Já o íbis está presente também em cidades

secundárias. A taxa de ocupação média do íbis é 79%. Os quartos possuem 18m2eR$ 125 de diária.

Nas unidades econômicas as diárias incluem apenas a hospedagem, as refeições e estacionamento, por

exemplo, são pagos à parte. Outros serviços, como bebidas no quarto e auxílio com a bagagem, não são

oferecidos, o que explica a redução dos valores.

A empresa trabalha com parceiros, através do sistema de franquias. O custo de cada apartamento íbis é de

aproximadamente R$ 90 mil, sem considerar o custo do terreno, que depende da localização e dimensão.

Aliás, a localização figura como um dos pontos mais importantes, tendo relação direta com a velocidade do

retorno de investimento, em média após de sete anos de operação do hotel.

Demanda brasileira nos países sul-americanos

No exterior, a rede irá se instalar no Chile, Peru, Colômbia e Uruguai. Em Buenos Aires existem dois

estabelecimentos íbis, nos quais 80% dos hóspedes são brasileiros. "Os brasileiros estão contentes com

essa opção de hospedem no exterior", diz Steven Daines. Já nos hotéis instalados no Brasil os estrangeiros

representam apenas 10%.

No Brasil, a rede opera com as marcas Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, íbis e Formule 1, nos estados de

Alagoas, Amazonas, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Maranhão. Mato Grosso, Mato

Grosso do Sul, Minas Gerais, Pará, Paraíba, Parada Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro,

Santa Catarina, Sergipe e São Paulo.

Hilton pretende trazer para o Brasil marcas de padrão 3 e 4 estrelas

A atuação no território brasileiro ainda está estrita ao atendimento para o segmento de alto padrão, mas a

meta é atuar no mercado de três e quatro estrelas em cidades como Rio de Janeiro e Brasília, pois, de

acordo com Cristiano Gonçalves, vice-presidente de desenvolvimento da Hilton Worldwide na América do

Sul, há um grande potencial de desenvolvimento no mercado econômico. "Há oportunidades de

investimentos menores para os segmentos econômicos, pois é onde se encontram as maiores demandas".

A estratégia faz parte de um novo plano de desenvolvimento traçado após a venda da empresa para o

fundo de investimento Blackstone Group. No momento existem dois hotéis com a marca Hilton no Brasil,

localizados nas cidades de São Paulo e Belém.

O planejamento da empresa é trazer para o país a bandeira Hampton by Hilton para operar no segmento

econômico, que pretende através de franquias trabalharem com grupos locais de capacidade financeira

para investimento em várias unidades. Além disso, no segmento midscale, pretendem introduzir a marca

DoubleTree by Hilton, que atuará nos segmentos corporativos e lazer e a Hilton Garden Inn, que dará

preferência ao atendimento corporativo em cidades primárias e secundárias.

Tradição em hospedagem de luxo

A rede americana Hilton iniciou suas atividades em 1919, quando adquiriu seu primeiro hotel chamado

"The Mobley", em Cisco, Texas (EUA). Em 1925 o primeiro hotel carregando a bandeira Hilton, o "The

Hilton", é inaugurado em Dallas, no Texas. Desde então se tornou um símbolo mundial em hospedagem de

luxo. "O mercado de luxo no Brasil é um nicho de mercado em que ainda há o que ser explorado, mas por

enquanto está no controle de pequenas e micro cadeias nacionais, como o Hotel Emiliano e Hotel Unique,

na cidade de São Paulo e o resort como o Txai, em Itacaré, na Bahia. As marcas internacionais ainda não

estão explorando este segmento", explica o executivo, destacando que o mercado a que se refere está

acima do padrão 5 estrelas.

Atualmente a Hilton está presente em mais de 80 países com 3.600 estabelecimentos sendo 536 com a

marca Hilton. A Hilton Worldwide, opera com 10 marcas em todo o mundo (Waldorf Astoria Hotels &

Resorts, Conrad Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts, DoubleTree, Embassy Suítes Hotels, Hilton

Garden Inn, Hampton Hotels, Homewood Suítes by Hilton, Home 2 Suítes by Hilton, Hilton Grand

Vacations).