G R AT U Í TO PA R A S Í N D I C O S
D E E D I F Í C I O S
ediç
ão246J A N E I R O
20122 5 . 0 0 0
EXEMPLARES
I n d i s p e n s á v e l
G R AT U Í TO PA R A S Í N D I C O S
D E E D I F Í C I O S
Foto
: AE
Viad
uto
do
Chá
O Síndico deve, com a
colaboração da empresa
administradora e com
base nos gastos do ano
anterior, elaborar o orça-
mento para o novo ano.
Providências do Síndico para o início do ano
Os perigos do verão não estão presentes apenas nas praias. Porém, durante este período do ano, as piscinas, quadras e pátios dos condomínios...
Os cuidados com o sol ultrapassam os limites do litoral
São PauloSão PauloA cidade de todos nós,A cidade de todos nós,
458 anos458 anos
Condomínio: Ação contra construtora
Pág. 04Pág. 07
Pág. 06
Pode o síndico propor ação judi-
cial contra a construtora, com o
fi m de serem reparados os de-
feitos de construção das áreas
comuns e das áreas privativas,
em nome dos condôminos?
ç
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tores, prestadores de serviços em geral.
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I n d i s p e n s á v e l EDITORIAL
www.sindiconews.com.br02 Janeiro / 2012
O uso e abusoADMINISTRATIVO
O artigo 1.335, do atual Código
Civil, em seu inciso I, diz que são
direitos do condômino “usar, fruir e
livremente dispor das suas unida-
des”, sendo que o artigo 1336, do
mesmo Código, completa, no in-
ciso IV que são deveres do condô-
mino “dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edifi cação,
e não as utilizar de maneira pre-
judicial ao sossego, salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos
bons costumes”. É certo que esses
comandos legais se referem às par-
tes das unidades autônomas e das
áreas comuns do condomínio ver-
tical ou horizontal. Assim, o con-
dômino que, dentro ou fora de sua
unidade autônoma, fi zer barulho
em excesso, intermitente ou contí-
nuo; deixar que exalem odores de
animais; fumar na janela e deixar
cair cinzas nos apartamentos in-
feriores; segurar a porta do eleva-
dor; entrar no elevador social com
o corpo molhado da piscina; trans-
portar pacotes gerais ou “pizza” no
elevador social, estacionar o carro
irregularmente, entre outros, não
está fazendo o bom uso de seu di-
reito. Ao contrário, está ABUSANDO
DO SEU DIREITO e ainda mais: ESTÁ
ATINGINDO O BEM-ESTAR DOS OU-
TROS. É ou não é? Coitado do síndi-
co onde isso acontece, pois estará
ouvindo reclamações dos que têm
o direito de viver em sossego, com
o elevador rápido e cheiroso, e em
segurança, sem perigo de incên-
dio no apartamento ou de outros
incômodos. O síndico deve multar
o infrator e os conselheiros e con-
dôminos devem ser solidários nas
assembleias, confi rmando a mul-
ta, por eventual recurso, sob pena
de o abuso do uso se alastrar até o
caos geral no condomínio. O síndi-
co deve aproveitar o espírito geral
de confraternização e elaborar um
comunicado, junto com os conse-
lheiros, para pedir a colaboração de
todos os moradores, no sentido de
não mais cometerem irregularida-
des simples, nem as abusivas, como
têm sido praticadas. O comunicado
deve ser entregue em cada apar-
tamento, mediante comprovante,
e cópias fi xadas na portaria, nos
elevadores, salão de festa, chur-
rasqueira, piscina, salão de jogos,
quadra poliesportiva e na garagem.
Advertir que o infrator será multado
e se houver renovação da falta ou
ser ela de maior gravidade, o mau
morador poderá ser até afastado do
condomínio. REORGANIZE SEU CON-
DOMÍNIO ENQUANTO É TEMPO.
Róberson Chrispim Valle Advogado, especialista
em condomínio [email protected]
É durante as férias que consegui-
mos apreciar, curtir e conhecer
melhor a cidade de São Paulo, que
no dia 25 fará 458 anos. Nos dias
de verão, quando não chove, é uma
delícia andar pela Avenida Paulista,
pelo centro e descansar em seus
belos parques. Atrações não fal-
tam. De cabeça, me vem à mente o
Mercado Municipal, a Catedral da
Sé, o Pátio do Colégio, o Museu do
Ipiranga, o Parque do Ibirapuera...
ainda têm os inúmeros restauran-
tes - ah, São Paulo é pólo gastro-
nômico - os teatros, cinemas, ba-
res, baladas, shows.
Um turista precisa visitar muitas
vezes para conhecer tudo o que
há de bom em São Paulo. Mais fácil
para todos nós, que moramos nessa
imensa metrópole, e nem sempre
aproveitamos o que ela nos ofere-
ce. Em janeiro, o trânsito não é tão
maluco quanto no restante do ano.
É importante tirar uma folguinha
para conhecer a cidade.
Não é só uma questão de lazer. A cida-
de respira cultura em seus espetáculos
e também nas construções que con-
tam sua história. O cidadão com mais
cultura respeita melhor a moradia, a
sociedade e seus conterrâneos. Não
tenha preguiça de ler sobre São Paulo
ou visitar um museu paulistano.
Por falar em cultura, apresentarei um
pouquinho da história de São Paulo
para atiçar sua curiosidade. Quem
sabe assim, você se interesse mais
pela cidade mais importante do país.
"Em janeiro de 1554, um grupo de
jesuítas, comandado pelos padres
Manuel da Nóbrega, superior da
ordem no Brasil, e José de Anchie-
ta, chega ao planalto, auxiliado por
João Ramalho. Com o objetivo de
catequizar os índios que viviam na
região, os jesuítas erguem um bar-
racão de taipa de pilão, em uma co-
lina alta e plana, localizada entre os
rios Tietê, Anhangabaú e Tamandu-
ateí, com a anuência do cacique Ti-
biriçá, que comandava uma aldeia.
Em 25 de janeiro daquele ano, dia
em que se comemora a conversão
do apóstolo Paulo, o padre Manuel
de Paiva celebra a primeira missa
na colina. A celebração marcou o
início da instalação dos jesuítas no
local, e entrou para a história como
nascimento da cidade de São Paulo.
Dois anos depois, os padres er-
guem uma igreja – a primeira edi-
fi cação duradoura do povoado. Em
seguida, ergueram o colégio e o
pavilhão com os aposentos. Destas
construções originais, resta apenas
uma parede de taipa, onde hoje
encontra-se o Pátio do Colégio."
"A 25 de Janeiro do Ano do Senhor de
1554 celebramos, em paupérrima e
estreitíssima casinha, a primeira mis-
sa, no dia da conversão do Apóstolo
São Paulo e, por isso, a ele dedicamos
nossa casa!" - Padre José de Anchieta
em carta a seus superiores.
É impossível não querer saber mais
sobre a rica história de São Paulo.
A dica é ler bastante e rodar por
essa cidade, que é tão maravilhosa
quanto aquela.
Pensamento do mês: “Jamais haverá ano novo se continuares a copiar os erros dos anos velhos” Luís de Camões
www.sindiconews.com.br 03Janeiro / 2012
A virada de ano é sempre uma boa
oportunidade para uma reavaliação
sobre o curso no qual a vida está
nos levando, dos projetos de vida,
das alternativas futuras, e sobre no-
vos planos que, por falta de tempo,
ou até de força de vontade, continu-
am a ser nada mais do que projetos
ou intenções. O importante é ter
esses projetos na cabeça, objetivos
a serem atingidos, ter sonhos a se-
rem realizados. Afi nal, a vida é um
eterno desafi o, e vencem aqueles
que focam nos objetivos fi xados, e
lutam para conquistá-los.
Se você exerce a função de síndi-
co, talvez tenha metas para o seu
condomínio, e esteja planejando
realizá-las no transcorrer deste ano
de 2012. Alguns síndicos planejam
medidas meramente estéticas, que
visam valorizar o patrimônio, como
reformar o jardim, pintar a fachada
do edifício, trocar as cabines dos
elevadores, colocar piso mais nobre
nos halls de entrada, etc. Outros
síndicos têm problemas mais sérios
e inadiáveis a serem resolvidos, e
sua maior preocupação é arrecadar
os recursos para executá-los.
Independentemente da classifi ca-
ção social que se possa atribuir ao
seu condomínio, parece-nos que
nos dias atuais há um problema
comum a todos, que é a consis-
tente alta da taxa condominial. A
taxa condominial se transformou
num dos principais itens de des-
pesas de uma família, comparável
aos custos com alimentação e com
os da educação dos fi lhos. A taxa
condominial tem sido consistente-
mente reajustada acima dos índi-
ces ofi ciais de infl ação, o que quer
dizer que o seu peso, no orçamento
doméstico, se eleva a cada ano.
Além de se constituir num substan-
cial peso no orçamento familiar, a
taxa condominial é também um
fator determinante na hora de se
tentar vender ou alugar o aparta-
mento. Havendo vários imóveis dis-
poníveis, a escolha do comprador
recai naquele de taxa condominial
mais baixa, pois, afi nal, sabe-se que
essa taxa é para sempre, como se
fosse um aluguel ou o IPTU.
Nestas circunstâncias, talvez fosse
o caso do síndico colocar entre suas
metas para 2012, medidas para
redução dos custos condominiais,
como energia, água e pessoal. E
dentre as medidas que poderão ser
tomadas, considere a terceirização
dos serviços, eliminando a folha
de pagamentos, recolhimento de
encargos, horas extras, 13º salário,
e inúmeras outras despesas como
vale transporte, cesta básica, taxa
sindical, confederativa, etc. Tudo
isso passa a ser responsabilidade da
empresa prestadora dos serviços.
Livrando-se desses problemas com
pessoal, você passará a ter muito
mais tempo para o laser com a fa-
mília e para a realização dos seus
projetos pessoais. A terceirização
está se tornando cada vez mais in-
dispensável para os condomínios,
pois garante substituição imediata
dos empregados faltosos ou inde-
sejáveis, garante supervisão diurna
e noturna, isenta o condomínio de
passivo trabalhista, e elimina quase
uma dezena de contribuições e im-
postos, simplesmente porque não
tem mais empregados.
Etore A. [email protected]
TERCEIRIZAÇÃO Decisões para 2012JURISPRUDÊNCIA
AGRAVO REGIMENTAL NO RE-
CURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. OBRI-
GAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO
REGIMENTAL IMPROVIDO.
O acórdão recorrido aplicou regu-
larmente a jurisprudência desta
Corte, no sentido de que a cobran-
ça de cotas condominiais, por se
tratar de obrigação propter rem,
pode ser proposta tanto contra o
promitente vendedor quanto o
promissário comprador. Agravo
regimental improvido.
Acordão
Vistos, relatados e discutidos os
autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros
da Quarta Turma do Superior Tri-
bunal de Justiça, por unanimida-
de, negar provimento ao agravo
regimental, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Mi-
nistros Carlos Fernando Mathias
(Juiz Federal convocado do TRF 1ª
Região), Fernando Gonçalves, Aldir
Passarinho Junior e João Otávio de
Noronha votaram com o Sr. Minis-
tro Relator.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CRÉ-
DITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO
ORIUNDO DE DESPESAS CONDO-
MINIAIS EM ATRASO. EXECUÇÃO.
PREFERÊNCIA. INCIDENTE DE
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRU-
DÊNCIA. NÃO OBRIGATORIEDA-
DE DE INSTAURAÇÃO PELO JUL-
GADOR.
I - O crédito oriundo de despesas
condominiais em atraso, constitui
obrigação proter rem e, por isso,
prefere ao crédito hipotecário no
produto de eventual arrematação.
II - Ao incidente de uniformização
de jurisprudência suscitado pela
parte não está o julgador obrigado
a instaurá-lo. Agravo Regimental
improvido
Acordão
Vistos, relatados e discutidos os
autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribu-
nal de Justiça, por unanimidade,
negar provimento ao agravo regi-
mental, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros
Nancy Andrighi e Massami Uyeda
votaram com o Sr. Ministro Relator.
CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE
QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGI-
TIMIDADE PASSIVA. OBRIGA-
ÇÃO PROPTER REM.
Em regra, aquele inscrito no re-
gistro imobiliário como o proprie-
tário, ao tempo da distribuição
da ação de cobrança e da consti-
tuição do débito, é o responsável
pelo pagamento das quotas con-
dominiais inadimplidas. Isso não
afasta eventual legitimidade pas-
siva do possuidor, em situações já
consolidadas pelo tempo. Juris-
prudência. Na ação de cobrança
de quotas condominiais pode o
credor escolher, entre aqueles
que tenham uma relação jurídica
vinculada ao imóvel (proprietário,
possuidor).
www.sindiconews.com.br04 Janeiro / 2012
Providências do síndico para o início do anoJURÍDICO
Há na lei (Cód. Civil), a obrigatorie-
dade do síndico em convocar as-
sembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, com o fi m de
aprovar o orçamento do novo ano, o
valor da taxa de condomínio (tam-
bém para o novo ano), bem como
para aprovar as contas do ano fi n-
do, eleição de novo síndico (se for o
caso), entre outras providências.
Art. 1.350. Convocará o síndico,
anualmente, reunião da assembleia
dos condôminos, na forma prevista
na convenção, a fi m de aprovar o
orçamento das despesas, as contri-
buições dos condôminos e a pres-
tação de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a as-
sembleia, um quarto dos condômi-
nos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir,
o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.
Na maioria dos condomínios, esta
reunião, que é a assembleia ordiná-
ria, têm em suas convenções a data
que compreende em janeiro e mar-
ço de cada ano para sua realização
(tem sido assim na grande maioria
das convenções que nos chegam
para atualização). Portanto, o sín-
dico deve convocar esta assembleia
neste período para tratar principal-
mente de:
Prestação de contas do ano fi ndo:
Antes de submeter a aprovação das
contas do ano anterior, neste caso,
2011, o síndico deve solicitar ao
Conselho Fiscal o devido parecer,
para que seja submetido aos con-
dôminos para aprovação fi nal.
Aprovação do Orçamento
para o novo ano
O Síndico deve, com a colaboração
da empresa administradora e com
base nos gastos do ano anterior,
elaborar o orçamento para o novo
ano, montando a planilha de custos
além de levantamento das obras
de manutenção e atualização dos
equipamentos. Este procedimento
se chama “Orçamento” e não deve
prever apenas os gastos que irão
compor a taxa de condomínio, mas
também, o refl exo da inadimplên-
cia, afi nal de contas, problemas fi -
nanceiros em condomínios não são
fatos raros de acontecer. O síndico
quebra a cabeça durante todo ano,
tentando deixar em dia as contas e
ainda realizar todas as manutenções
e reformas necessárias. A inadim-
plência é a maior causadora desse
desgaste no caixa dos condomínios.
Medidas contra a falta de paga-
mento da taxa condominial nunca
são sufi cientes para derrotar de vez
o problema. Imagine só, o síndico
conseguiu colocar em dia todas as
contas. De repente, acontece um
imprevisto e aparece uma reforma
para fazer. Então, este paciente ad-
ministrador de condomínios verifi ca
o caixa e percebe que está zerado.
Para começar o ano bem, o síndico
precisa fazer um balanço de gastos
de 2011. Assim, ele sabe o quanto
se tem em caixa, se existem con-
tas atrasadas, se os prestadores de
serviço têm dinheiro a receber, etc.
Depois, o síndico precisa ponderar
os custos fi xos, analisando cuidado-
samente os gastos extras do último
exercício, mantendo um fundo de
reserva para despesas emergen-
ciais de grande vulto. Este dinheiro
da reserva não pode fi car parado
numa conta corrente. Ele deve ser
aplicado em poupança ou fundo
de renda fi xa. Essa programação
necessita de um acompanhamento
mensal, analisando criteriosamen-
te cada débito. Os condomínios que
estão terminando o ano no verme-
lho devem se programar melhor em
2012, reduzindo suas despesas.
Os reparos e manutenções preven-
tivas em elevadores, caixas d’água,
encanamentos, portões e equipa-
mentos de segurança evitam gastos
com reformas completas. Anual-
mente, o síndico tem a obrigação
de prestar contas por meio de re-
latório dos gastos, recebimentos,
saldo da reserva e contas bancárias.
A transparência dá credibilidade ao
serviço do administrador e deixa os
condôminos mais tranqüilos.
A Assembleia Ordinária
Modo e Forma de Convocação
Conforme estabelece o CCB, art.
1.350, as convocações devem ser cla-
ras e precisas, anunciando os assun-
tos ou matérias que serão debatidos,
juntamente com o horário e o local
onde será realizada a assembleia, o
qual deverá ser preferencialmente
na sede do condomínio. Deve a con-
vocação ser feita em conformidade
com o que determina a Convenção,
com correspondência devidamente
registrada ou protocolada.
Quanto à forma da convocação, em
especial, salvo entendimento con-
trário, a forma escrita, com compro-
vante de recebimento, é a que mais
condiz com as normas legais que re-
gem o condomínio edilício, a ter-se
em conta a nulidade da assembleia
deliberativa que não contar com a
convocação de todos os condôminos
(art. 1.354, do CC). Dessa forma, tan-
to o modo, quanto a forma de con-
vocação das assembleias deverão ser
objeto de tratativa na convenção do
condomínio, a fi m de evitar-se futu-
ra contrariedade de entendimentos.
Quem participa:
Tem participação na AGO, os condô-
minos ou seus representantes legais
(munidos de procuração), e quanto
aos inquilinos, estes, ao contrário do
que muitos pensam, não têm direito
COMO SE INSTALA:
A instalação da assembleia compe-
te a quem convoca. Normalmente
ao síndico é dada esta missão, por
ser ele o responsável (a princípio)
pelas convocações. Ao presidente
do Conselho Fiscal também pode
ser dada esta atribuição. Desde
que o síndico esteja ausente.
É importante que os trabalhos
sejam abertos rigorosamente no
horário determinado e que não
seja permitida a participação de
estranhos, principalmente com di-
reito a voz.
A assembleia, para funcionar de
acordo com os preceitos legais,
deve seguir alguns requisitos:
1- Os trabalhos devem ser inicia-
dos por quem convoca, devendo
ser feito preferencialmente em li-
vro próprio, o registro da presença
dos condôminos.
2- Para abrir os trabalhos , deve-
-se observar o quorum mínimo de
participantes exigido em conven-
ção, tanto em primeira chamada,
como em segunda e última.
3- Suprido o número exigido seja
em que chamada for , se em pri-
meira ou segunda, da qual de uma
para outra geralmente é dado um
prazo de 30 minutos, os presentes
de participar, isto desde a entrada em
vigor do (novo) Código Civil, o que
ocorreu em 11 de janeiro de 2003.
Antes desta lei, eles tinham este di-
reito, desde que fossem unicamen-
te na AGOa e o assunto que seria
votado, não estivesse diretamente
ligado a obras de benfeitorias e nela
também, não estivesse presente , o
proprietário do imóvel, ou seu pro-
curador.
Roteiro a ser seguido para iniciar e dirigir uma assembleia
elegem o presidente, o qual entre
os participantes, escolhe o secre-
tário.
Algumas convenções proíbem que o
síndico e o administrador presidam
ou secretariem as assembleias.
4- O Presidente, ao dar início aos
trabalhos, faz a leitura da pauta da
ordem do dia, e posteriormente, so-
licita que o secretário leia a ata da
assembleia anterior, que caso não
tenha ainda sido aprovada, deve ser
naquele momento.
5- Ao seguir as pautas, deve o pre-
sidente fi car atento para o quorum
qualifi cado que porventura algum
assunto o exija, devendo proceder
a votação de cada um, em separa-
do, cabendo apenas um voto para
cada unidade representada, sem-
pre de acordo com sua proporção.
6- Após esgotados todos os assun-
tos da pauta, deve ser declarada
encerrada a assembleia, não po-
dendo nela constar votação de te-
mas não constantes da pauta, sob
risco de anulação.
Inaldo Dantas - AdvogadoAdministrador de Condomínio - Presidente do Secovi - PB
e-mail: [email protected]
www.sindiconews.com.br 05Janeiro / 2012
Salário Contribuição (R$) ............................................AlíquotaAté R$ 1.107,52............................................................................. 8 %De R$ 1.107,53 até R$ 1.845,87 .................................................. 9 %De R$ 1.845,88 até R$ 3.691,74................................................11 %20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verifi car de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
Zeladores .........................................................................R$ 878,70Porteiro, Vigia, Garagista, e Manobristas................................R$ 841,73Cabineiro ou Ascensorista ...............................................R$ 841,73 Faxineiro e demais ...........................................................R$ 804,75Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ....................................................................R$ 130,00
Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.566,61 ............................................ isento De R$ 1.566,62 até R$ 2.347,85.................... 7,5% ......... R$117,49De R$ 2.347,86 até R$ 3.130,51.................. 15,0% ......... R$293,58De R$ 3.130,52 até R$ 3.911,63 .................. 22,5% ......... R$528,37Acima de R$ 3.911,63 ................................ 27,5% .......... R$723,95Abatimento por dependente: .............................................. R$157,47 Salário Família à partir de 01/01/2011
Até R$ 573,58 = R$ 29,41 por cotaAcima de R$ 573,59 Até R$ 862,11 = R$ 20,73 por cotaA cota do salário familia é paga para cada fi lho menor de 14 anos
- - - - - -
Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados. Reajuste de 8,75% com vigência a partir de 1o de outubro/11 até 30/09/12.
INDICADOR ECONÔMICO
PISO SALARIAL
INSS
OBRIGAÇÕES
MESES SALÁRIO INFLAÇÃO TR POUPANÇA Janeiro/11 R$540,00 0,79% 0,0715%Fevereiro R$540,00 1,00% 0,0524%Março R$545,00 0,62% 0,1212%Abril R$545,00 0,45% 0,0369%Maio R$545,00 0,43% 0,1570%Junho R$545,00 -0,18% 0,1114%Julho R$545,00 -0,12% 0,1229%Agosto R$545,00 0,44% 0,2076%Setembro R$545,00 0,65% 0,1003%Outubro R$545,00 0,53% 0,0620%Novembro R$545,00 0,50% 0,0645%Dezembro R$545,00 -0,12% 0,0937%
0,5719% 0,5527% 0,6218% 0,5371% 0,6578% 0,6120% 0,6235% 0,7086% 0,6008% 0,5623% 0,5648% 0,5942%
* Índice de infl ação IGP-M da FGV **Salário Mínimo - Janeiro/12 - R$622,00
IMPOSTO DE RENDA EM 2011
www.sindiconews.com.br06 Janeiro / 2012
JURÍDICO
Pode até ser considerado normal,
após a entrega do condomínio, o
aparecimento de vícios, falhas ou
defeitos de construção, nas áreas
comuns ou privativas.
O síndico ou o proprietário da unidade
deve entrar em contato com a admi-
nistradora, solicitando uma vistoria e
os reparos necessários. A construtora
efetua os reparos com presteza.
Esse, o quadro ideal. Mas nem sem-
pre isso ocorre.
Há construtoras que não tomam
conhecimento ou alegam que o pro-
blema é de falta de manutenção e
se recusam a efetuar os reparos.
Nesses casos, o condômino ou o
condomínio, dependendo se o pro-
blema é nas áreas comuns ou na
área privativa, deve inicialmente
notifi car a construtora e, no caso de
não atendimento, propor a medida
judicial melhor aplicável ao caso,
que pode ser: Produção Antecipada
de Provas, Ação de Indenização por
Vícios de Construção, ou Ação de
Obrigação de Fazer.
Pode o síndico propor ação judicial
contra a construtora, com o fi m de
serem reparados os defeitos de cons-
trução das áreas comuns e das áreas
privativas, em nome dos condôminos?
A jurisprudência se inclina forte-
mente no sentido de que pode.
Eis alguns julgados:
O condomínio tem legitimidade ati-
va para pleitear direitos referentes às
áreas comuns e também às unidades
autônomas (Apelação 9294352-
32.2008.8.26.0000 – TJSP – 14ª Câm.).
“Obrigação de fazer – Condomínio
– defeito em construção que atinge
áreas comuns e unidades autônomas
– Ação proposta pelo condomínio
contra a construtora – Autorização
contida em assembleia condominial
– Legitimidade ativa “ad causam” do
condomínio reconhecida, inclusive
quanto às unidades autônomas, por
afetarem todos os condôminos – Re-
curso improvido” (Agravo de Instru-
Condomínio: Ação contra construtora
mento 9040416-76.2008.8.26.0000
– TJSP – 4ª Cam.).
“Processo. Legitimidade “ad causam”.
Ação de indenização por danos morais
e materiais ajuizada por condomínio
contra a construtora do edifício con-
dominial, por expressa autorização
da assembleia geral dos condôminos
e em prol dos titulares das unidades
autônomas...” (Agravo de Instrumento
0017994-03.2007.8.26.0000 – TJSP –
2ª Câm.).
“Vícios de construção. Indenização.
Inépcia da inicial – opção do condo-
mínio promover ação de obrigação
de fazer ou indenizatória. Ausência
de exigência legal de que proceda à
reparação antes de pleitear o valor ne-
cessário para solucionar os problemas
encontrados. Legitimidade e interesse
do condomínio – possibilidade dos
condôminos serem representados pelo
síndico para pleitear a reparação tanto
das áreas comuns, quanto das uni-
dades autônomas. Aplicabilidade do
art. 618 do Código Civil...” (Apelação
9121196-13.2002.8.26.0000 – TJSP
– 6ª Câm.).
“Legitimidade ativa – Condomínio
e Condôminos representados pela
síndica – O condomínio tem legi-
timidade para propor demanda de
reparação de danos decorrentes de
vícios na construção que resultem
em danos nas partes comuns e nas
unidades autônomas – Os condômi-
nos são titulares de direitos tutelados
coletivamente – Há nexo entre os
sujeitos ativos ligados pelo mesmo
contrato, ou seja, o origem é comum
para todos os titulares de interesses
ditos violados – Interesse comum –
Exegese da Lei 4.591/64, art. 22, §
1º - Autorização dada à síndica em
Assembléia Condominial...” (Apela-
ção 970967007 – TJSP – 35ª Câm.).
Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é
autor do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”
Sistema integrado de segurança em condomínios - SISSEGURANÇA
Com a chegada do ano de 2012
renovam-se as esperanças de uma
melhoria na qualidade de vida da
população. Espera-se que haja uma
conscientização de todos, no que
diz respeito a um aumento dos ní-
veis de proteção da comunidade,
atingindo as camadas sociais em
sua totalidade e, principalmente,
que a violência baixe a patamares
aceitáveis dentro de nossa socieda-
de, tudo isto para que se alcance a
tão sonhada segurança e tranqui-
lidade. No entanto, para que esta
aspiração deixe de ser um sonho e
se torne realidade, faz-se necessá-
rio o comprometimento e empenho
de todas as pessoas, muitas vezes,
dando uma parcela a mais de sacri-
fício, no intuito de se chegar ao tão
almejado objetivo.
Não se pode acusar ou, melhor ainda,
responsabilizar exclusivamente as au-
toridades governamentais como sen-
do os únicos “culpados” pela situação
caótica pelo qual a sociedade atual
está enfrentando, mas é bom lem-
brar que, em vários casos, a omissão
e até mesmo a falta de informações
parte da própria população que
acaba se tornando vítima de muitos
delitos e atos inseguros.
Para que esta situação seja mini-
mizada é imprescindível a atitude
preventiva de todos os indivíduos, e
isto diz respeito aos seus atos mais
básicos, tais como exercer seus di-
reitos como cidadão, e a partir daí
exercer as garantias defi nidas pela
Constituição e pelas Leis.
Os condomínios, nos últimos anos,
têm-se proliferado bastante devido
ao excessivo aumento demográfi co
das metrópoles, causando a escas-
sez de espaço, porém, os princi-
pais motivos para que as pessoas
optem por residir nestes conjuntos
residenciais estão relacionados ao
conforto, tranquilidade e seguran-
ça, sendo esta última a causa mais
citada pelos condôminos, tendo em
vista os altos índices de criminalida-
de urbana.
Para que os condomínios possam
oferecer o nível de proteção ade-
quado aos seus moradores e, por-
tanto, auxiliar na garantia de um
dos direitos básicos, que é o da
moradia com segurança, vale lem-
brar que o mais importante é que
o sistema de segurança funcione
de forma integrada. Isso signifi ca
dizer que o Sistema Integrado de
Segurança - SIS é composto por três
componentes principais conforme
segue:
MEIOS TÉCNICOS E TECNOLÓGI-COS: São os equipamentos eletro-
-eletrônicos de segurança instala-
dos além da sua proteção física;
MEIOS ORGANIZACIONAIS: São
os planos de segurança, normas
e procedimentos para orientar as
pessoas que o executam;
MEIOS HUMANOS: Dizem respeito
às pessoas que, direta ou indireta-
mente, estão ligadas às atividades
de segurança do condomínio, es-
tando aí envolvidos os síndicos,
moradores, funcionários e adminis-
tradores.
Não podemos nos esquecer de citar
a importância dos órgãos de Segu-
rança Pública que devem, também,
estar aliados ao Sistema Integrado
de Segurança - SIS para que, nesta
união, possa chegar a um nível de
proteção satisfatório para os condo-
mínios.
Quando se fala em racionalizar os
meios existentes, deve-se atentar
para que haja perfeito entrosamen-
to no binômio homem-equipa-
mento: num sistema adequado de
segurança, onde um complementa
o outro e cada qual não pode sub-
sistir isoladamente.
Só com essa integração é que tere-
mos a efi ciência e a efi cácia na pro-
teção dos condomínios.
José Elias de Godoy
Especialista de Segurança em
Condomínios e autor dos livros
“Manual de Segurança em
Condomínios’’ e “Técnicas de
Segurança em Condomínios”.
www.sindiconews.com.br 07Janeiro / 2012
VERÃO Os cuidados com o sol ultrapassam os limites do litoral
Os perigos do verão não estão pre-
sentes apenas nas praias. Claro, se
você vai viajar ao litoral, todas as
dicas a seguir também são aplica-
das. Porém, durante este período
do ano, as piscinas, quadras e pá-
tios dos condomínios fi cam mais
cheios e, por consequência, a ex-
posição ao sol é bem maior. Vale a
pena informar os condôminos, que
aproveitam as férias para descansar
em casa mesmo, sobre métodos
que previnem aquela incômoda
ardência nas costas e até doenças
mais graves.
Verão nas grandes cidades Cidades são locais com muita ins-
tabilidade de tempo por causa do
desmatamento e da poluição con-
centrada. Porém, com ou sem varia-
ção climática, a verdade é que nesta
época do ano qualquer aparição do
sol será convertida imediatamente
numa invasão das áreas comuns do
edifício por condôminos e seus de-
pendentes, com muita vontade de
socializar e aproveitar o sol. E justa-
mente este sol, cuja luz é improtan-
te para a absorção de diversas vita-
minas, que pode causar problemas.
Especialmente em momentos nos
quais as pessoas tendem a não se
proteger, se expõem ao sol em ho-
rários inadequados. Algumas vezes,
por engano, pois não levam em
conta o horário de verão, quando o
alerta deve ser propagado.
A exposição prolongada e desprote-
gida ao sol pode causar queimadu-
ras leves, que podem ser tratadas
facilmente, até facilitar o apareci-
mento de câncer de pele, que é um
dos tipos mais comuns no Brasil.
Por isso, é importante que todos os
condôminos sejam conscientizados
desta ameaça.
O bronzeamento é uma defesa da
pele contra as radiações solares
nocivas. O pigmento chamado me-
lanina é o responsável por esta pro-
teção, que apesar de efi ciente, não
é perfeita.
Normalmente, em exposições des-
controladas ao sol, o primeiro pro-
blema é a queimadura. Sensação
de ardor e o inchaço são os sintomas
mais comuns. Na sequência pode vir
a insolação, que se caracteriza pela
perda excessiva de água (desidrata-
ção), levando a mal estar e tontura.
Porém, pode ser bem pior. Caso o
indivíduo tome muito sol sem pro-
teção, durante muito tempo, corre o
risco de adquirir câncer de pele.
AutoexameUma das formas mais importantes
para detectarmos alterações na
pele que podem indicar uma doen-
ça, seja ela câncer ou apenas uma
micose, é o autoexame. Deve-se
analisar a pele do corpo inteiro, em
busca de alterações.
O mais normal são descamações
geradas por fungos, localizados,
geralmente, entre os dedos dos
pés, das mãos ou na unha. Este é
um importante problema de saú-
de pública, pois o fungo pode ser
transmitido facilmente e, por isso,
deve-se exigir exames médicos
para quem frequenta a piscina do
condomínio.
Já as neoplasias de pele podem ser
identifi cadas por características claras:
• Manchas que coçam, sangram ou
descamam;
• Pintas irregulares que mudam de
cor, forma ou tamanho;
• Feridas que não cicatrizam em
quatro semanas.
Caso você identifi que uma lesão
com estas características, agende o
mais rápido possivel uma visita com
o médico, para que ele avalie da me-
lhor forma possível e realize o pro-
cedimento curativo mais adequado.
Como protegerMuito melhor do que tratar, é evi-
tar que tenhamos uma doença. O
melhor é que os cuidados mínimos
previnem contra diversas doenças.
O primeiro cuidado fundamental é
evitar os horários de sol muito for-
te (das 11 às 17 horas), lembrando
que estamos no horário de verão.
Independente da hora, deve-se
utilizar sempre o protetor solar em
quantidade adequada. Bebês não
devem ser expostos diretamente
ao sol . Pessoas de todas as idades
devem se hidratar constantemente
para evitar desidratação.
Protetor solarProtetor solar não é uma armadura.
Ele deve ser utilizado de forma ade-
quada para que proteja. Para isso, é
preciso aplicar a quantidade deter-
minada. Não adianta passar uma
gotinha e espalhar pelo corpo inteiro
e passar todo o dia. É necessário pas-
sar novamente após a piscina, já que
a água retira boa parte da proteção.
O mais importante é saber que
além do famoso fator FPS (que é a
proteção contra os raios ultraviole-
tas tipo B), existe a proteção PPD
(contra os raios ultravioletas tipo A,
que também são maléfi cos).
Fiz tudo errado! Como tratar as
queimaduras?
O primeiro passo para tratar quei-
maduras solares é utilizar um creme
hidratante para que ela se recupere
rapidamente. Compressas com água
fria ajudam, bem como pomadas es-
pecifi cas, que podem ser adquiridas
em farmácias. Não volte para o sol,
nem com roupa, pois ela deixa par-
te dos raios passar, o machucado irá
piorar e poderá ocorrer a formação
de manchas na pele após a cicatriza-
ção. Também evite permanecer mui-
tas horas dentro da água fria.
A hidratação do corpo é impres-
cindível. Tome bastante água, pelo
menos os dois litros recomendados
pela Organização Mundial da Saú-
de. Evite coçar. A tentação pode ser
grande, mas a lesão pode ser maior!
É fundamental saber quando o mé-
dico deve ser consultado. Caso a dor
seja intensa, você possua bolhas
pela pele, febre ou vômitos, vá di-
reto para um consultório ou pronto-
-socorro.
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Separe, recicle e contribua com a preservação do meio ambienteRECICLAGEM
Todos os dias vejo lixo sendo joga-
do na rua pelos transeuntes, atira-
do pelas janelas dos carros, des-
cartado em terrenos impróprios,
largado na areia da praia e por aí
vai. Costumo refl etir, na mesma
proporção em que me deparo com
estas tristes situações, sobre o
descaso humano com o meio am-
biente. As desculpas são sempre as
mesmas: "Todo mundo joga", "não
é um papelzinho que vai poluir a
Materiais recicláveis mais comuns
cidade" e até "sem lixo na rua, os
garis não teriam emprego".
Não podemos nos conformar com
a falta de educação que banaliza
o absurdo, deixando em um plano
secundário as primordiais obri-
gações do homem com a nature-
za. Materiais de todos os tipos e
procedências são descartados em
imensas quantidades todas as ho-
ras. Vocês querem números? Então,
preparem-se! São mais de 200 mil
toneladas de resíduos descartados
todos os dias no Brasil. Os aterros
estão saturados, o sistema de coleta
já não funciona como antigamente
em todo o país e, se nada for feito,
viveremos dentro de uma enorme
lata lixo.
Felizmente, algumas pessoas cons-
cientes tentam evitar este futuro
apocalíptico dos fi lmes de fi cção
cientifi ca. Se cada um de nós pro-
duz, em média, 600g de lixo por
dia, a ação de cada indivíduo é mui-
to importante. Não adianta esperar
todo mundo fazer o correto para
começar. O início depende de cada
um de nós. O primeiro movimento
é reduzir a quantidade de lixo que
você produz.
Lembre-se que nem toda emba-
lagem é lixo e muitas delas são
recicláveis. Entretanto, é necessário
conhecer a coleta seletiva para dar
o destino certo para cada material.
Assim vocês poderão implementar
o sistema em seus condomínios e
ajudar na educação da sociedade.
Plástico• Garrafas, embalagens de produ-
tos de limpeza
• Potes de cremes, xampus etc.
• Tubos e canos
• Brinquedos
• Sacos, sacolas e saquinhos de leite
• Isopor
Alumínio• Latinhas de cerveja e refrigerante
• Esquadrias e molduras de quadros
Metais ferrosos• Molas e latas
• Tampas
• Ferragem
Papel e papelão• Jornais, revistas, impressos em geral
• Papel de fax
• Embalagens longa vida
• Formulários
• Caixas
• Cartolina
• Fotocópias
Vidro• Frascos, garrafas etc.
• Vidros de conserva
• Copos
• Cacos
• Potes
Materiais não recicláveis• Cerâmicas
• Vidros pirex e similares
• Acrílico
• Lâmpadas fl uorescentes
• Papéis plastifi cados, metaliza-
dos ou parafi nados (embalagens
de biscoito, por exemplo)
• Papéis carbono, sanitários, mo-
lhados ou sujos de gordura
• Fotografi as
• Espelhos
• Fitas e etiquetas adesivas.
• Pilhas e baterias de celular (estes
devem ser devolvidos ao fabrican-
te). Existem também postos de
coletas em mercados e farmácias.
Pequenos passos fazem a diferença.
A Prefeitura de São Paulo tem um sis-
tema efi ciente de coleta seletiva. Você
só precisa levar a sério, informando os
condôminos da importância de uma
grande adesão. Atualmente, 1.871
condomínios residenciais da capital
paulista participam do programa.
Dicas da prefeitura para separar o
lixo corretamente:
• Plásticos: lave-os bem para que
não fi quem restos do produto, prin-
cipalmente no caso de detergentes e
xampus, que podem difi cultar a tria-
gem e o aproveitamento do material
• Vidros: lave-os bem e retire as
tampas.
• Metais: latinhas de refrigerantes,
cervejas e enlatados devem ser
amassados ou prensados para faci-
litar o armazenamento.
• Papéis: podem ser guardados di-
retamente em sacos plásticos
Vale lembrar que não é necessária a
separação do material reciclável por
tipo. Só é preciso separar o material
seco do úmido.
Para mais informações sobre cen-
trais de triagem, postos de coleta,
locais atendidos pela coleta porta a
porta ou de como participar do pro-
grama de coleta seletiva, ligue para
o 156 (Central de Atendimento do
Departamento de Limpeza Urbana),
(11) 3397-1723/24 (Alô Limpeza)
ou acesse http://www.prefeitura.
sp.gov.br
e
a
“ L e m b r e - se que nem toda em-balagem é lixo e muitas delas são recicláveis
“