UNIVERSIDADE TECNOLGICA FEDERAL DO PARAN
DEPARTAMENTO ACADMICO DE CONSTRUO CIVIL CURSOS DE ENGENHARIA CIVIL E ARQUITETURA E URBANISMO
Foto: Daniel Castellano/Gazeta do Povo
ENGENHARIA DE
AVALIAES
PROF. DR. ADAUTO JOS MIRANDA DE LIMA
CURITIBA
2013
ENGENHARIA DE AVALIAES Prof. Adauto J. Miranda de Lima
1
SUMRIO
1 INTRODUO ..................................................................................................... 4
1.1 Campo de Aplicao ............................................................................................. 6
1.2 Campo de Trabalho .............................................................................................. 9
1.3 Classes de Bens ................................................................................................... 10
1.4 Conceitos de Avaliao, Valor e Preo ................................................................. 10
1.5 Mercado Imobilirio .............................................................................................. 20
1.6 Procedimentos de Avaliao ................................................................................ 21
1.7 Mtodos de Avaliao .......................................................................................... 28
1.8 O Processo de Avaliao Escolha dos Mtodos ................................................. 34 1.9 Especificaes das Avaliaes ............................................................................. 38
1.10 Normas de Avaliao............................................................................................ 38
2 AVALIAO PELO MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE
MERCADO TRATAMENTO POR FATORES .................................................... 40 2.1 Procedimentos Gerais .......................................................................................... 40
2.2 Critrios de Equivalncia da Amostra ................................................................... 46
2.3 Especificaes das Avaliaes por Fatores ......................................................... 50
2.4 Variveis de Influncia na Avaliao de Terrenos ................................................. 51
2.5 Utilizao de Planilhas de Clculo - Exemplo ....................................................... 75
2.6 Variveis de Influncia na Avaliao de Construes. .......................................... 78
2.7 Utilizao de Planilhas de Clculo - Exemplo ....................................................... 104
2.8 Tratamento dos Dados de Mercado e Identificao do Resultado ......................... 107
2.9 Determinao do Grau de Preciso da Avaliao ................................................. 114
2.10 Avaliao Intervalar .............................................................................................. 114
2.11 Utilizao de Planilhas de Clculo - Exemplo ....................................................... 119
2.12 Apresentao de Laudo de Avaliao ................................................................... 126
3 AVALIAO PELO MTODO EVOLUTIVO ........................................................ 128
3.1 Vistoria ................................................................................................................. 129
3.2 Determinao da rea Equivalente de Construo ............................................... 129
3.3 Mtodos para Identificar o Custo de uma Construo ou Benfeitoria .................... 129
3.4 Avaliao de Construo Inacabada ..................................................................... 140
3.5 Correo do Valor do Terreno por Mau Aproveitamento ....................................... 142
3.6 Fator de Comercializao ..................................................................................... 145
3.7 Graus de Fundamentao para Avaliaes pelo Mtodo Evolutivo ....................... 148
4 AVALIAO PELO MTODO INVOLUTIVO ....................................................... 150
4.1 Avaliao de Terrenos Urbanos pelo Mtodo Involutivo........................................ 150
4.2 Avaliao de Glebas Loteveis ............................................................................. 159
4.3 Modelo Simplificado ............................................................................................. 167
4.4 Especificao das Avaliaes pelo Mtodo Involutivo .......................................... 168
5 AVALIAO PELO MTODO DA RENDA .......................................................... 170
5.1 Determinao das Receitas .................................................................................. 170
5.2 Capitalizao da Renda e Determinao do Valor do Imvel ................................ 177
6 AVALIAO ATRAVS DE INFERNCIA ESTATSTICA ................................... 186
6.1 Conceituao Bsica ............................................................................................ 186
6.2 Relao entre Variveis ........................................................................................ 187
6.3 Ajuste de Curvas .................................................................................................. 188
6.4 Regresses Lineares Simples ............................................................................... 190
6.5 Regresses Mltiplas ............................................................................................ 205
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6.6 Anlise das Condies Complementares .............................................................. 214
6.7 Variveis Mudas (Dummy) .................................................................................... 220
6.8 Especificaes das Avaliaes atravs de Inferncia Estatstica .......................... 221
7 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS ..................................................................... 225
7.1 Composio de Um Imvel Rural ......................................................................... 225
7.2 Vistoria de Propriedade Rural ............................................................................... 226
7.3 Mtodo de Avaliao ............................................................................................ 227
7.4 Especificao das Avaliaes de Imveis Rurais .................................................. 245
8 AVALIAO DE MQUINAS, EQUIPAMENTOS E INSTALAES
INDUSTRIAIS....................................................................................................... 248
8.1 Componentes de um Complexo Industrial Passveis de Avaliao ....................... 248
8.2 Avaliaes Especficas ......................................................................................... 248
8.3 Inspees in loco .................................................................................................. 251
8.4 Mtodos de Avaliao .......................................................................................... 252
8.5 Vida til de Depreciao ...................................................................................... 253
8.6 Valor Residual ...................................................................................................... 256
8.7 Especificaes das Avaliaes de Mquinas, Equipamentos e
Instalaes Industriais........................................................................................... 257
8.8 Avaliao de Fundo de Comrcio ......................................................................... 259
8.9 Avaliao dos Lucros Cessantes........................................................................... 262
8.10 Avaliao do Valor em Marcha ............................................................................. 262
8.11 tabelas de Vida til Econmica de Mquinas, Equipamentos e
Instalaes Industriais........................................................................................... 265
9 AVALIAO DE EMPREENDIMENTOS .............................................................. 272
9.1 Classificao dos Empreendimentos .................................................................... 272
9.2 Atividades Bsicas para Avaliao ....................................................................... 274
9.3 Escolha da Metodologia de Avaliao................................................................... 275
9.4 Tratamento dos Dados.......................................................................................... 277
9.5 Indicadores de Viabilidade Econmica de Empreendimentos ............................... 280
9.6 Especificaes das Avaliaes de Empreendimentos ........................................... 281
9.7 Avaliao de Empreendimentos atravs do Mtodo da Renda ............................. 283
10 AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS ................................. 292
10.1 O Valor Econmico do Meio Ambiente ................................................................. 292
10.2 Mtodos de Avaliao de Recursos Ambientais .................................................... 294
10.3 Indicadores de Viabilidade .................................................................................... 306
10.4 Dano Ambiental .................................................................................................... 307
10.5 Tcnicas de Remediao Ambiental e Custos Mdios Internacionais ................... 311
10.6 Valorao do Dano Ambiental .............................................................................. 321
10.7 Procedimentos Metodolgicos conforme a NBR 14.653-6 (2008) .......................... 322
10.8 Campos de Aplicao ........................................................................................... 323
10.9 Especificaes das Avaliaes de Recursos Naturais e Ambientais ...................... 323
10.10 Apresentao do Laudo de Avaliao ................................................................... 323
11 AVALIAO DE BENS DE PATRIMNIO HISTRICO E ARTSTICO ............... 325
11.1 Classificao e Designao .................................................................................. 326
11.2 Atividades Bsicas................................................................................................ 329
11.3 Campos de Aplicao ........................................................................................... 330
11.4 Procedimentos Metodolgicos .............................................................................. 330
11.5 Outros Mtodos para Valorao dos Bens de Patrimnio Histrico e
Artstico ................................................................................................................ 332
11.6 Avaliao de Bens Integrados............................................................................... 335
11.7 Escolha da Metodologia ........................................................................................ 336
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11.8 Especificao das Avaliaes de Bens do Patrimnio Histrico e
Artstico ................................................................................................................ 336
11.9 Apresentao de Laudos ...................................................................................... 336
12 AVALIAO DE SERVIDES ............................................................................. 338
12.1 Tipos de Servido ................................................................................................. 338
12.2 Mtodos de Avaliao de Servides ..................................................................... 339
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ........................................................................................... 343
ANEXOS ............................................................................................................................. 345
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4
1 INTRODUO
A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de
estimar valores de bens especficos, em que o conhecimento profissional de
engenharia e o bom senso so condies essenciais.
Esta tcnica foi desenvolvida principalmente a partir de 1890, quando
engenheiros, industriais, economistas e os tribunais de justia comearam a encarar
seriamente o trabalho formal de avaliaes.
Essa atividade formal de atribuio de valores aos bens passou
gradativamente do campo do negociante, do contador, do financista para o
engenheiro, medida que surgiu uma intensa expanso industrial.
A sistematizao desses conhecimentos s comeou a ser feita a partir do
sculo XX, nos EUA, onde se procurou corporificar os conhecimentos esparsos,
existentes sobre avaliaes, compondo uma nova cincia, eminentemente de
observao, a qual denominaram de engineering valuation.
Apesar disto, a engenharia de avaliaes praticada nos Estados Unidos por
outros profissionais que no engenheiros/arquitetos e hoje em dia uma profisso
parte, independente de todas as demais, denominada Real Estate Appraisers.
Da mesma forma, a literatura sobre o tema, iniciou-se praticamente em 1900,
e desde ento a Engenharia de Avaliaes tem estado e contnuo processo de
aperfeioamento.
As primeiras normas de avaliao de imveis foram organizadas, em 1952,
pelo Departamento de Engenharia da Caixa Econmica Federal.
O primeiro ante-projeto de norma da ABNT, P-NB-74R, data de 1957.
Sucedem-se outros, de grande importncia, elaborados por institutos que atuam na
rea de engenharia de avaliaes.
A engenharia de avaliaes ganha grande relevncia na poca do grande
surto de desapropriaes da dcada de 60, com estudos feitos por comisses e
profissionais dedicados a percias e avaliaes judiciais. Outros trabalhos foram
desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70.
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Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliao de imveis
urbanos, a NB 502 da ABNT, cuja principal novidade o estabelecimento de nveis
de preciso para as avaliaes.
Posteriormente, por meio de convnio com o extinto BNH (Banco Nacional da
Habitao), foi elaborada a NB 613 (1981) Avaliao de imveis rurais.
Em 1984, em funo das normas anteriores, surgiu a NB 899 (1984)
Avaliao de Glebas Urbanizveis, com apresentao de classificao e critrios de
utilizao de glebas, em consonncia com a Lei n 6,766, adotando o mtodo
involutivo dentro da metodologia bsica aplicvel.
Em 1984, foi editada a norma NB 900 (1984), referente a avaliao de
unidades padronizadas, com a aprovao de pesquisa especfica, sendo o tipo
identificado de acordo com sua caracterstica fsica construtiva e com o texto
normativo encampando os nveis de preciso adotados na NB 899 (1984). Neste
mesmo ano, a ABNT edita a NB 901 (1984), referente a avaliao de mquinas,
equipamentos, instalaes e complexos industriais.
Em 1985 norma NB 613 (1981) reeditada pela ABNT, sob ttulo NBR 8799
(1985) Avaliao de imveis rurais; a norma NB 899 (1984), sob ttulo NBR 8951
(1985) Avaliao de glebas urbanizveis; a norma NB 900 (1984), sob ttulo NBR
8976 (1985) Avaliao de unidades padronizadas; e a norma NB 901 (1984) sob
ttulo NBR 8977 (1985) Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e
complexos industriais.
Em 1990, a NB 502 (1977) passa por uma reviso e reeditada como NBR
5676 (1990), com o ttulo Avaliao de imveis urbanos.
Em 1997, a ABNT edita a NBR 13.820 (1997), que trata especificamente de
avaliao de servides.
A partir de 2001, a ABNT lana a srie de normas NBR 14.653 (2001), sob o
ttulo geral de Avaliao de bens, integrada por sete partes, que substituem as
anteriores. Nessas normas, desaparecem os nveis de rigor e aparecem as
especificaes quanto preciso e quanto a fundamentao da avaliao.
Cita-se, ainda, a NBR 13.752 (1997) Percias de Engenharia na
Construo Civil, a qual de forma muito bem elaborada orienta os profissionais da
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rea de engenharia de avaliaes e percias sobre os procedimentos a serem
adotados na elaborao de Laudos Periciais.
Os engenheiros, arquitetos, contabilistas, economistas, magistrados e
advogados esto continuamente estudando as vrias facetas da arte da avaliao
de bens, enquanto tribunais nacionais e estrangeiros tm contribudo com longa
lista de decises que mostram uma evoluo gradual no sentido do
desenvolvimento de conceitos fundamentais de avaliao, formulados de forma
clara e metdica. As tcnicas e mtodos de avaliaes, para que possam ser
utilizados, exigem do avaliador, conhecimentos bsicos de valor e custo, das vidas
teis, das caractersticas dos materiais de construo utilizados, entre outros
conhecimentos de engenharia.
1.1 Campo de Aplicao
O engenheiro/arquiteto tende a encontrar encargos de avaliao ligados a
inmeros campos de trabalho, como, por exemplo:
Percia Judicial
Neste campo, o engenheiro/arquiteto avaliador constantemente chamado a
trazer seus conhecimentos tcnicos m casos de Desapropriaes, Sub-Rogaes,
Renovaes de Contratos de Locao, Revises de Valores, Aes Indenizatrias,
Medidas Cautelares (Vistorias ad perpetuam rei memoriam), Aes Possessrias,
Reinvidicatrias, Usucapies, Divisrias, Demarcatrias, entre outras.
A legislao que dispes sobre desapropriaes, por exemplo, d margem a
muitos casos de avaliaes de propriedades, quer o poder expropriante seja algum
governo (Municipal, Estadual ou Federal), quer seja alguma empresa
concessionria de servios pblicos; as indenizaes pagas pelos bens
expropriados so baseadas em avaliaes tcnicas e negociadas de forma
amigvel ou litigiosa, perante os tribunais.
A determinao do valor locativo de propriedades interessa a senhorios
(locadores) e a inquilinos (locatrios); nas locaes comerciais, quando no h
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acordo, estabelece-se uma avaliao judicial, gerando da aes de renovao de
contrato e de reviso de aluguel.
No caso de heranas, h vrios interessados em uma avaliao correta: em
primeiro lugar, os herdeiros dos bens, interessados nos valores como base para a
partilha dos bens, e depois, os governos federal e estadual, interessados em
receber os impostos devidos.
Financiamentos e Hipotecas
Nos casos de emprstimos bancrios, garantidos por uma hipoteca, h
interesse em conhecer o real valor do bem, tanto daquele que vai tomar o
emprstimo quanto daquele que vai receber a propriedade em garantia.
Organizaes de Empresas, Fuses, Incorporaes e Privatizaes
Nos casos, de implantao de novas empresas, alguns scios podem entrar
com bens para integralizar o capital social. Em casos de alienaes ou
privatizaes, os compradores em potencial querem saber o valor do patrimnio
arrolado. Nos casos de fuses de duas ou mais empresas, da mesma forma,
indispensvel saber o valor patrimonial de cada uma, afim de que as cotas dos
scios sejam redistribudas, h a necessidade de uma avaliao tcnica criteriosa.
As bolsas de valores esto igualmente interessadas no valor do patrimnio
daquelas empresas para as quais so levantados fundos pela venda ao pblico de
aes ou debntures, com a inteno de assegurar aos compradores o
conhecimento dos fatos relativos s empresas que afetam o valor dos ttulos e
assim prevenir o pblico contra a emisso de ttulos no respaldados por bens de
valor suficiente.
Da mesma forma, igual interesse tm as empresas financeiras que atuam
como subscritoras (repassadoras atravs dos fundos de investimento) dessas
emisses.
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Seguros
H duas aplicaes da engenharia de avaliaes no campo dos seguros:
Antes e Depois do sinistro.
As companhias de seguros e os proprietrios dos bens segurados so
igualmente interessados no conhecimento do valor do bem, pois este valor que vai
servir de base para a determinao tanto do prmio a ser pago seguradora quanto
do valor do dano acometido pelo sinistro.
Taxao
Os governos municipais so interessados na determinao do valor das
propriedades que so sujeitas a lanamento para efeito de taxao do IPTU
(Imposto Predial e Territorial Urbano) e do ITBI (Imposto sobre a Transmisso de
Bens Imveis Intervivos), enquanto os governos Estaduais tributam as
propriedades que passam por processos de doaes e inventrios e o governo
federal no estabelecimento das taxas de depreciao para fins de taxao do
Imposto de Renda, bem como para a taxao do ITR (Imposto Territorial Rural) e do
imposto sobre Lucro Imobilirio.
Tarifas
Grande parte do processo de engenharia de avaliaes tem seu
desenvolvimento ligado ao controle das empresas concessionrias de servios
pblicos, cuja contabilidade depende da correta avaliao de seus bens, para a
elaborao de planilhas e determinao das tarifas a serem cobradas dos usurios,
pelos servios prestados.
Administrao
A avaliao das propriedades de uma empresa fornece informaes teis
importantes para a sua administrao examinar as tendncias dos custos de
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reposio, dos investimentos e das taxas de depreciao; esses elementos, entre
outros, formam a base para que a administrao de uma empresa possa
estabelecer a poltica financeira a seguir com relao a imobilizaes, custos,
preos de venda e capacidade de competio.
1.2 Campo de Trabalho
Hoje os conhecimentos sobre engenharia de avaliaes so indispensveis a
muitos engenheiros e arquitetos que tendem a encontrar encargos de avaliao
ligados a inmeros campos de trabalho, como por exemplo:
Executivos da rea de Engenharia Os engenheiros e arquitetos
frequentemente ocupam posies executivas de responsabilidade em
empreendimentos imobilirios ou indstrias, nos quais o conhecimento da
tcnica de avaliaes essencial.
Departamentos de Engenharia Um grande nmero de empresas
concessionrias de servios pblicos, rgo federais, estaduais e
municipais, empresas imobilirias e industriais, bancos e outras entidades
financeiras mantm departamentos de engenharia de avaliaes
organizados, para atender s necessidades de seus servios.
Empresas de Avaliao Existem atualmente vrias empresas
devotadas exclusivamente ao trabalho de avaliaes, pois o mercado
para seus servios especializados cresce permanentemente devido ao
nmero crescente de transaes e s necessidades das empresas e
corrigir seus dados contbeis de valor e depreciao, sem os quais, a
determinao dos custos, dos preos de venda, do lucro real e, a
preparao de balanos corretos impossvel.
Peritos Judiciais e Assistentes Tcnicos Nas aes judiciais em que
uma percia tcnica se impe, os juzes fazem a nomeao de Peritos
Oficiais, enquanto as partes arroladas indicam seus Assistentes Tcnicos,
os quais se defrontam inmeras vezes, com problemas de avaliaes, em
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que, no raro, profundos conhecimentos da tcnica de avaliao,
requerida.
1.3 Classes de Bens
Os bens avaliveis se distinguem em trs classes, as quais tm diferentes
fatores determinantes de valor, ou valor de origem, que so:
Classe dos Bens Tangveis So os bens identificados materialmente,
como por exemplo, mveis, imveis, equipamentos, matrias primas, etc.
Para estes bens o valor de referncia ser sempre obtido inicialmente a
partir do custo de reproduo ou obteno. Exemplos: mquinas,
equipamentos, edificaes, etc.
Classe de Bens Intangveis So os bens no identificveis
materialmente, como por exemplo, fundo de comrcio, marcas, patentes,
direitos, gios, usufrutos, lucros cessantes, know-how, etc. Esta uma
espcie de destaque, e por vezes complexa, onde o valor de referncia
ser obtido em funo da anlise econmica ou custo de obteno, do
elemento gerador da renda.
1.4 Conceitos de Avaliao, Valor e Preo
Se, a engenharia e avaliaes constitui uma rea relativamente nova, o incio
do sentido de valor provm da mais remota antiguidade, provavelmente da idade em
que o ser humano adquiriu a razo. No momento em que o primeiro homem
isoladamente conseguiu identificar em determinadas coisas qualidades que supriam
necessidades, e podia dispor destas coisas, surgiu noo de utilidade e da a
quantificao de maior ou menor utilidade e consequentemente, a condio de
maior ou menor valor.
Valor
A idia de valor est intimamente ligada de utilidade, isto , a princpio s
tem valor quilo que til. Sabemos, tambm, que utilidade a capacidade que
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possuem certos entes para satisfazer uma necessidade; e, mais, para que urna
coisa seja considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies:
existncia de relao entre as qualidades dessa coisa e necessidades
ou desejos;
conhecimento da relao; e finalmente,
possibilidade dela ser utilizada.
Portanto o valor no urna caracterstica inerente propriedade em si, mas
depende dos desejos do homem. Varia de pessoa a pessoa e de poca a poca,
assim como os desejos individuais tambm variam. Um bem (ou uma propriedade)
no pode ter valor algum, a menos que possua utilidade, e esta, emerge do desejo
de possuir e do poder de produzir satisfao.
O valor uma grandeza, e, como tal, suscetvel de ser medido. Por sua vez,
medir comparar, da infere-se que a avaliao a determinao do valor de uma
coisa obtida por comparao com outras semelhantes.
Valor de Mercado e Preo
O valor de um bem uma caracterstica do mercado, resultante da oferta e
procura, cujas curvas representativas se cortam em um nico ponto, relativo ao
momento considerado. A possvel variao entre os resultados oferecidos por
diferentes avaliadores, para uma mesma coisa, salvo erro grosseiro ou m-f
demonstrada, representa apenas a variao do grau de preciso com que o valor
medido, como de fato pode ocorrer na determinao de qualquer medida.
Portanto para determinar o valor de mercado para aquele ponto de equilbrio
faz-se necessrio as seguintes condies bsicas:
existncia de duas partes interessadas em realizar a transao de venda
e compra de uma propriedade, ambas desejosas, mas no obrigadas a
faz-lo;
ambos os interessados, vendedor e comprador, perfeitos conhecedores
das peculiaridades do mercado na regio e naquele preciso momento,
bem como das caractersticas do imvel, de seus usos, de sua finalidade
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e da legislao pertinente, tal conhecimento pode advir, inclusive, de
assessoria especializada e idnea;
concede-se um tempo razovel para que as partes chequem a um acordo
que representaria o ponto de equilbrio desejado, fechando o negcio
mediante o pagamento a vista ou com facilidades compatveis com as
caractersticas vigentes no mercado especfico da regio, poca da
transao.
Com a observncia de tais premissas, evidente que uma negociao
caracterizada pela absoluta necessidade de um comprador adquirir aquele
determinado imvel para a consecuo de seus planos um caso excepcional no
qual, provavelmente, o ponto de equilbrio de mercado no seria alcanado, pois a
posio do vendedor seria mais vantajosa em relao do comprador.
Ao contrrio, se o vendedor fosse premido pela circunstncia de efetuar a
venda rapidamente, dada a sua eventual necessidade de dinheiro, a transao
tambm passaria a ser uma exceo regra, no refletindo o ponto de equilbrio
desejado correspondente ao valor de mercado, pois, nesse caso, o vendedor estaria
sacrificando o preo em benefcio de uma liquidez imediata.
Por outro lado, uma vez conhecido o valor de um bem o preo deste poder
variar, na dependncia de:
do maior ou menor conhecimento das condies de mercado, de uma
parte sobre a outra;
do maior ou menor poder de argumentao ou habilidade, de uma parte
em relao outra, e,
da maior ou menor motivao do vendedor sobre o comprador ou
vice-versa.
Valor Potencial
O valor potencial de um bem representado pela capacidade que o este bem
possui de produzir renda mxima. Este valor pode se situar aqum ou alm do valor
econmico. A avaliao vai mostrar se, em face do valor potencial, um negcio
imobilirio, por exemplo, oferece atrativos para a aplicao de capitais.
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Em complementao, o valor econmico seria obtido quando o capital
investido num imvel propiciasse renda compatvel com aquela conseguida atravs
da aplicao do valor correspondente em um mercado estvel e normal de
investimento de capitais. Evidentemente, na considerao do valor econmico tem
de ser levado em conta o fato das taxas de capitalizao variarem no tempo.
Outras Definies de Valor
A literatura de engenharia de avaliaes abundante em termos que so
usados num sentido tcnico especial e, conseqentemente, exigem uma definio
precisa para sua fixao.
A palavra Valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores e as
definies a seguir mostram os sentidos mais usuais em engenharia de avaliaes.
Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo
de possuir um bem.
Valor de Reposio Refere-se quele valor da propriedade
determinado com base do que ela custaria para ser substituda por outra
igualmente satisfatria.
Valor Rentbil O valor rentbil de uma propriedade o valor atual das
suas receitas liquidas provveis e futuras, segundo prognsticos feitos
com base nas receitas e despesas recentes e nas tendncias dos
negcios e do mercado.
Valor Capitalizado O valor capitalizado de uma receita uniforme e
perptua a quantia cuja renda anual obtida pela mais alta taxa de juros
em vigor igual a essa receita uniforme e perptua.
Valor de Taxao Ou Valor de Lanamento, aquele lanado nos
arquivos dos lanadores oficiais como da propriedade aplicvel (base
imponvel) na determinao dos impostos a serem pagos pelo dono da
propriedade.
Valor Residual Ou Valor de Demolio, a soma lquida, acima do
custo de remoo e venda obtida pela venda dos materiais
remanescentes de uma propriedade que foi retirada de servio.
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Valor Contbil o mesmo que Custo Histrico, ou seja o valor pelo
qual um bem deu entrada num patrimnio, mantendo-se conservado pelos
fatores de atualizao do mesmo, para fins contbeis.
Valor em Marcha Uma traduo para o Going Value ou Going
Concern Value, encontrado na literatura americana, e um elemento
adicional de valor possudo por uma empresa em operao e avanada
at o estgio de operao bem sucedida, comparada a uma empresa
semelhante, porm ainda no bem sucedida ou ainda inativa.
Valor Acionrio De uma empresa comercial ou industrial a soma de:
Nmero de aes de diferentes emisses multiplicado pelos
correspondentes valores de mercado em R$ (Reais), por ao;
Os valores ao par, em R$ (Reais), das diferentes debntures,
multiplicadas pelas correspondentes relaes do preo de mercado
para os valores ao par.
O valor acionrio uma forma especial de valor de mercado para
empresas que podem ser adquiridas pela compra de suas aes no
mercado financeiro.
Valor Vista o valo decorrente da anlise de reduo de um valor a
prazo.
Valor de Custo de Aquisio o valor oriundo do custo do bem, mais
despesas complementares, como por exemplo, impostos, taxas, despesas
legais, etc.
Valor Depreciado o valor de um bem aps o mesmo sofrer todas os
efeitos decorrentes da depreciao fsica pelo seu uso e seu estado de
obsolncia (obsolescncia).
Valor Econmico o valor decorrente da capacidade que o bem tem
em auferir renda.
Valor de Troca o valor resultante de uma anlise, quando um bem
ser dado em pagamento ou em troca por outro bem.
Valor Histrico o valor registrado historicamente, refletindo o valor
para aquisio naquela data.
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Valor Afetivo ou Sentimental o valor que decorre do apego ou laos
pessoais do proprietrio sobre um determinado bem.
Valor Comercial o valor para uma comercializao regulamentada ou
usual.
Valor de Seguro o valor estudado, pelos agentes seguradores e
proprietrios, afim de restituir o bem, ou parcela deste, no caso de um
sinistro.
Uma vez destacada a informao relativa s formas fundamentais de valores,
podemos ento interpretar o objetivo do nosso estudo, que vem a ser o Valor de
Avaliao, que vem a ser em caso especial de valor derivado final de um bem,
onde os envolvimentos entre as disponibilidades, obteno, anlise, pesquisa de
Valores Bsicos e Derivados Finais, assim como a conjuntura do problema e
objetivos da avaliao, levam a procurar a otimizao da convergncia da forma
monetria que expressa o sentido real da utilidade com a forma monetria que
expressa o sentido real de mercado (preo) de um bem.
Relao Valor e Tempo
A palavra valor, quando aplicada propriedade, traz consigo um sentido de
desejo de posse, domnio ou troca de propriedade, medida em real ou outra unidade
monetria. Tal palavra de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo
relativo pelo qual o desejo de propriedade estabelecido comparando com outra
propriedade ou com dinheiro.
Mas no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao
valor, para que ele tenha uma significao real, pois o tempo, o lugar, a finalidade e
as partes interessadas so elementos que afetam a medida do valor de um bem.
Um edifcio dentro de uma rea a ser inundada por um reservatrio em
construo s tem valor para qualquer um pelos materiais que porventura possam
ser apurados em sua demolio, todavia, o proprietrio pode dar um alto valor ao
edifcio baseado nas rendas futuras que ele poderia obter se no fosse por causa
do reservatrio. Como consequncia, na desapropriao, a indenizao paga
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considerando que o proprietrio poderia continuar operando a propriedade e
recebendo um rendimento razovel, uma vez nas mos do novo proprietrio
(governo), o mesmo edifcio cessa de ter valor, ou, quando no muito, no mais que
seu valor de demolio (residual).
V-se assim que, a menos que se conhea a entidade ou pessoa para quem
o bem ou propriedade tem valor, qualquer declarao de valor desse bem ou
propriedade perde o sentido, da mesma forma, a poca e o lugar so tambm
requisitos indispensveis a uma declarao de valor, como tambm a finalidade da
avaliao.
O valor do lanamento fiscal de uma propriedade tanto um valor dessa
propriedade, quanto o seu valor de mercado ou seu valor de reproduo, todavia,
sabido que qualquer desses valores jamais igual aos outros.
O prprio dinheiro sofre variao no seu poder aquisitivo devido ao fenmeno
da inflao e, assim, mesmo que mantidas inalteradas as demais variveis, o valor
de uma propriedade, quando medida em dinheiro, difere de uma poca para outra.
Por outro lado, supondo-se um sistema em que o dinheiro no sofra variao no seu
poder aquisitivo, o valor de uma propriedade pode sofrer aumento (valorizao) ou
diminuio (desvalorizao) devido a fatores externos, tais como o asfaltamento do
logradouro onde se situa ou a construo de uma via elevada em sua frente.
Os valores futuros sofrem desconto quando so expressos na poca
presente ou em outra antes da sua realizao, assim, uma dada soma em dinheiro
na mo hoje vale mais do que a mesma soma a ser recebida numa data futura.
O valor atual das quantias futuras calculado por frmulas de juros
compostos, adotando-se taxas de juros adequadas e compatveis com as de
investimentos longo prazo.
A base fundamental do valor de qualquer propriedade especfica o valor
atual, para o atual proprietrio ou comprador interessado, dos provveis servios
futuros esperados da propriedade, durante sua provvel vida produtiva futura em
servio.
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Relao Custo e Preo
As palavras Custo e Preo tm significados distintos. Preo a quantia paga
pelo comprador ao vendedor, por um certo bem, enquanto que o Custo o
investimento feito para a realizao de tal bem.
O Custo de Reproduo ou Original de uma propriedade a estimativa
de dispndio necessrio a se criar uma propriedade idntica ao nvel de
preos de seus insumos, em uma data especfica.
O Custo de Reposio ou Substituio de uma propriedade a
estimativa de dispndio necessrio para substituir o servio prestado pela
propriedade existente pelo de outra, de qualquer tipo, mas que possa
prestar o mesmo servio ao nvel de preos de uma data especfica.
Portanto, como se pode ver, o custo de uma propriedade no
necessariamente igual ao seu preo, nem tambm ao seu valor, embora o custo
seja uma prova de valor; por outro lado, na investigao do valor de uma
propriedade usual procurar conhecer tanto o custo original quanto o seu custo de
reposio.
geralmente seguro considerar que o valor de uma propriedade para seu
dono foi igual, pelo menos, ao seu preo no momento em que ele a adquiriu, mas
para qualquer outra pessoa ou outra finalidade, o custo original no tem nenhuma
relao com estes valores.
Conceitos Relacionados ao Valor
As definies de valor que vimos devem ser suplementadas por outros
conceitos tcnicos freqentemente aplicados na engenharia de avaliaes, e que
devem ser do conhecimento do avaliador. Tais conceitos so:
Capitalizao o processo matemtico de obteno do valor atual de
uma ou mais prestaes peridicas futuras.
Depreciao a perda do valor de um bem causada por obsolescncia
fsica, econmica ou funcional.
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Desapropriao o poder que possuem governos ou entidades,
agindo em seu nome e com sua autoridade, de tomar propriedades
privadas, para uso pblico, independentemente de consentimento do
dono, e contrapagamento justo de indenizao compensatria.
Investimento O investimento numa empresa a soma dos custos
originais dos vrios itens de propriedade que constituem a empresa.
Obsolescncia Econmica a perda da utilidade de uma propriedade
resultante de fatores econmicos, tais como mudanas do uso timo, da
legislao sobre posturas municipais ou da relao entre a oferta e
procura.
Obsolescncia Fsica a perda da utilidade de uma propriedade
resultante de fatores fsicos, tais como deteriorao por uso, desgaste,
envelhecimento, oxidao, incrustaes, rachaduras e outros.
Obsolescncia Funcional a perda da utilidade de uma propriedade,
resultante de fatores tais como mudanas na arte de projetar, nas
exigncias legais ou surgimento de novos produtos, projetos ou
concepes que substituam essa perda com vantagem.
Patrimnio Fsico O patrimnio fsico de uma empresa aquela parte
da propriedade que tem existncia fsica, que pode ser observada pelos
sentidos. No caso de uma indstria, tal patrimnio consiste em muitas
unidades fsicas, tais como, terrenos, edificaes, mquinas, postes, fios,
trilhos, estradas, jazidas, poos, pontes, barragens, etc.
Patrimnio Intangvel O patrimnio intangvel de uma empresa
aquela parte da propriedade que no tem existncia fsica, os exemplos
so: a organizao, o financiamento, o fundo de comrcio, as patentes, as
marcas, os contratos, as concesses, etc.
Renda Razovel aquela quantia de renda anual, acima da todas as
despesas de operao, e que representa uma compensao razovel
para os donos, pelo seu investimento na empresa, por assumirem os
riscos e incertezas da operao, e pelas funes de gerncia no
remuneradas.
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Tarifa A tarifa de um servio aquela quantia estabelecida pela
autoridade reguladora como base para a determinao das despesas dos
consumidores e que proporcione uma renda razovel para os donos do
servio.
Taxa de Capitalizao uma taxa de renda estabilizada e esperada de
um investimento, tambm uma taxa qual as rendas futuras so
descontadas e sempre compatveis com os riscos envolvidos no
investimento.
Avaliao
Entende-se por avaliao o conjunto de operaes atravs das quais pode
mos somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de bens imveis,
sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo, ou seja:
a determinao da soma em dinheiro que, em um dado momento, se
pode atribuir, em vista de um escopo prefixado a um determinado imvel;
a apreciao do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte
de um bem;
a tcnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos
imveis e de outros bens;
o trabalho tcnico que compreende um conjunto de raciocnios,
inspees e clculos tendentes a determinar o valor de um bem.
Avaliaes Especiais
Em algumas ocasies podem ser solicitados aos avaliadores elaborao de
trabalhos especiais que visam determinao de certos tipos de valor que no o
valor de mercado. Para tanto o avaliador deve seguir as seguintes premissas
bsicas:
Sempre que a finalidade de uma avaliao exigir o clculo de outro valor
que no o de mercado, tais como: valor histrico, valor de garantia, valor
de seguro, valor tributrio, valor potencial e outros, o avaliador deve
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explicitar a, sua conceituao, de forma clara e precisa, incluindo-a no
laudo;
A determinao do valor de mercado obrigatria, mesmo que o escopo
principal da avaliao seja o clculo especfico de outro tipo de valor;
Sempre que possvel, o avaliador dever indicar a correlao existente
entre o valor de mercado e o outro, que est sendo objeto de apurao
especial.
Credibilidade
consensual que os aspectos mais importantes de uma avaliao so a
idoneidade, a integridade e todas as demais virtudes morais do profissional
avaliador ou do responsvel tcnico das empresas que se dedicam elaborao de
trabalhos avaliatrios.
Outro fator preponderante a atitude independente que deve caracterizar o
profissional, a fim de colocar-se em posio absolutamente imune s presses de
grupos, aos interesses de partes, s sugestes e s insinuaes, sempre que tais
assdios revelarem a inteno de distorcer os resultados finais.
A avaliao no deve ser emprica, mas tcnica e, nesse sentido, impe-se
observar com rigor as recomendaes constantes das normas brasileiras da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
A avaliao deve ser conduzida com objetividade, a partir de dados
coletados no mercado, utilizando-se a metodologia adequada e o instrumental
matemtico e estatstico recomendvel a cada caso. O subjetivismo deve ser
totalmente eliminado ou reduzido a um mnimo indispensvel, sempre devidamente
justificado.
1.5 Mercado Imobilirio
O mercado imobilirio pode ser dividido em segmentos, como mercado de
apartamentos, casas, lojas escritrios, terrenos, glebas (urbanas e rurais),
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armazns, vagas de garagem, etc. Outra diviso a do mercado para compra,
venda ou locao.
O mercado de imveis tem um comportamento distinto de outros mercados,
tais como o mercado de automveis, eletrodomsticos e outros desta natureza. Os
principais fatores que distinguem os imveis de outros bens so a vida til elevada,
a singularidade, a sua localizao e fixao espacial e as interferncias das leis
municipais, estaduais e federais.
A vida til elevada dos bens do mercado imobilirio pode proporcionar
dificuldades de mensurao de seu valor, pois este influenciado pelas suas
caractersticas fsicas, tais como padro de acabamento e estado de conservao.
Imveis com a mesma idade real podero estar em estados de conservao
diferenciados, em virtude da manuteno predial executada ao longo de tempo.
Outro complicador a singularidade dos imveis. Por mais coincidentes que
sejam suas caractersticas, pelo menos a localizao deles ser diferente, o que
refora o conceito de que no existe, no mercado imobilirio, um imvel igual a
outro.
Da mesma forma, o mercado imobilirio um mecanismo dinmico, com
transformaes ao longo do tempo, sendo afetado por diversos fatores, sejam eles
valorizantes ou desvalorizantes.
Neste sentido, a determinao do valor de um imvel no tarefa trivial e
requer a aplicao de conhecimentos cientficos.
1.6 Procedimentos de Avaliao
Na determinao do valor de um imvel, sempre que possvel, o avaliador
no deve se ater a um nico aspecto da questo, convindo considerar
simultaneamente vrios fatores, especialmente a utilidade e o custo, por serem
inseparveis e complementares.
O raciocnio do avaliador, nesse caso, deve ser no sentido de que o objetivo
da avaliao seja o de encontrar a tendncia central ou mdia ponderada, indicada
por importantes dados do mercado e para alcanar isso o avaliador fica
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subordinado aos seguintes procedimentos de trabalho, de acordo com a NBR
14.653 (2001).
Atividades Bsicas
Preliminares
recomendvel que o avaliador ao ser contratado ou designado para fazer
uma avaliao esclarea preliminarmente alguns aspectos essenciais para definir o
mtodo de avaliao e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se
pretende atingir e estabelecer:
Finalidade da avaliao: Locao, aquisio, doao, alienao, dao
em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, contratao de seguro,
arrematao, adjudicao entre outros;
Objetivo da avaliao: Determinao do valor de mercado de compra e
venda ou locao ou outros valores, tais como: valor em risco, valor
patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao, valor de desmonte,
indicadores de viabilidade ou outros;
Prazo limite para apresentao do laudo;
Condies utilizadas no caso de laudos restritos.
Documentao
Requisio da documentao Cabe ao engenheiro de avaliaes
solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao
relativa ao bem, necessria realizao do trabalho;
Conhecimento da documentao recomendvel que, ao iniciar o
procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de
avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel. Na
impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a
documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o
engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar
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a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as
ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem
como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.
Legislao a Consultar
Recomenda-se consultar as legislaes municipais, estaduais e federais,
bem como, examinar outras restries (inclusive decorrentes de passivo ambiental)
ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.
Para realizar avaliaes em Curitiba, essencial o avaliador consultar a Lei
n 9.800 de 03 de janeiro de 2000, que dispe sobre o Zoneamento, Uso e
Ocupao do Solo no Municpio de Curitiba, Leis e Decretos complementares.
Vistoria ou Inspeo do Bem Avaliando
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais,
quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma
situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
A vistoria deve ser efetuada pelo avaliador com o objetivo de conhecer e
caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da
resultando condies para a orientao da coleta de dados.
recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e
outros aspectos relevantes formao do valor (fotos, filmes, gravaes,
levantamentos feitos in loco, entre outros).
O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas que
possam vir a afetar o valor do bem avaliando dever ser explicitado e suas
consequncias apreciadas.
Alm do exposto, fazer observaes quanto:
Caracterizao da regio, no que diz respeito:
- Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e
sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores
atpicos ou estigmas;
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- Aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante de solo
e condies ambientais;
- Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos
principais plos de influncia;
- Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis
de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre s
tendncias de modificao a curto e mdio prazo;
- Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de
resduos slidos, rede de gua potvel, energia eltrica, telefone,
redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e
televiso, rede de esgoto sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;
- Atividades existentes, tais como comrcio, indstria e servios;
- Equipamentos comunitrios, tais como segurana, educao, sade,
cultura e lazer.
Caracterizao do terreno, no que diz respeito a:
- Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites
e confrontaes;
- Utilizao atual e vocao, em confrontao com a legislao em
vigor;
- Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo, etc;
- Infra-estrutura urbana disponvel;
- Restries fsicas e/ou legais quanto ao aproveitamento.
Caracterizao das edificaes e benfeitorias:
- Aspectos construtivos quantitativos, qualitativos e tecnolgicos,
comparados com a documentao disponvel;
- Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive quanto
ao conforto ambiental;
- Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a
regio;
- Condies de ocupao.
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Situaes Especiais
- Vistoria por amostragem: Na avaliao de conjunto de unidades
autnomas padronizadas, a NBR 14.653-2 (2011) permite a vistoria
interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida
previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de unidades de mesma tipologia.
- Impossibilidade de vistoria: Quando no for possvel o acesso do
avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo
de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a
vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir
com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo
contratante, tais como:
- descrio interna;
- no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos
habitacioanais, a vistoria externa das reas comuns, a vistoria de
outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva
administrao;
- no caso de unidades isoladas, a vistoria externa;
- Planta de valores: Nas avaliaes em massa, a partir de dados
cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de
aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.
Pesquisa de Valores
Como j visto, avaliar comparar valores e, para tanto, o profissional deve-se
valer de fontes de informao, dentre as quais se destacam as transaes
efetivadas e os anncios de ofertas.
Informaes sobre transaes imobilirias efetivadas podem ser obtidas nos
cartrios de registros de imveis, em tabelionatos, em corretoras de imveis, em
imobilirias e em rgo pblicos, tais como departamentos de rendas e tributos. Em
todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto veracidade das
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informaes obtidas, pois compromissos de compra e venda particulares podem
refletir melhor as condies provveis de preos reais de transaes imobilirias do
que as escrituras definitivas, isto porque, nos compromissos, comprador e vendedor
se cercam de cuidados para evitar inadimplncias contratuais, j nas escrituras
definitivas, pode ser conveniente, para ambos, por razes tributrias, que o imvel
fique registrado por preo superior ou inferior ao efetivo.
Os elementos oriundos de anncios e ofertas podem ser obtidos em jornais,
corretores, organizaes imobilirias, publicaes especializadas, Internet, etc.
Estes nem sempre trazem todos os dados necessrios pesquisa e devem sempre
ser comprovados com uma visita at o local da oferta.
Da pesquisa de elementos, transaes e ofertas, devero constar os
seguintes dados:
Data da transao, do compromisso, do anncio ou da oferta;
Fonte da informao;
- Se transao ou compromisso de compra e venda: identificao do
tabelionato, cartrio ou registro de imveis, nmero da transcrio,
inscrio ou registro, nmero do livro e folhas, natureza do documento
pesquisado, etc.
- Se for anncio: Nome do jornal ou da publicao, pgina, nome do
informante, endereo e telefone;
- Se oferta ou informao: nome, endereo e telefone do informante;
- Se elemento coletado pela Internet: home-page, endereo, telefone e
contato;
Caractersticas dos elementos de comparao:
- Localizao: endereo do imvel pesquisado (rua, nmero, quadra
entre ruas, lote), distncia da esquina mais prxima ou via pblica
mais conhecida, bairro, setor e quadra da planta genrica de valores
da Prefeitura do Municpio, no caso de imveis rurais devem ser
fornecidos mais elementos que possibilitem a sua localizao;
- Dimenses: testada, profundidades, rea, forma, mais de uma frente;
- Topografia: plano, declive (leve ou acentuado), aclive (leve ou
acentuado);
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- Caractersticas do solo: seco, alagadio, etc;
- Infra-estrutura urbana: pavimentao, drenagem, transporte, energia
eltrica, rede de gua e esgoto, equipamentos comunitrios, etc.
- Caractersticas do entorno: fatos relevantes para valorizao ou
desvalorizao extrnsecas, tais como a proximidade a parques ou
locais que permitam vista panormica ou, ocupaes irregulares,
fbricas, pontes, viadutos, etc.
- Natureza da atividade: residncias, comercial, religioso, educao,
etc.
- Restries quanto ao uso ou ocupao;
- Caractersticas das construes e benfeitorias: rea, tipo da
construo, padro construtivo, idade (aparente), estado de uso e
conservao, etc.
- Preo e condies de venda;
- Croqui elucidativo: posio do imvel na quadra ou bairro, forma
aproximada, implantao das construes e benfeitorias, norte
magntico, etc.
- Relatrio fotogrfico: fotos externas e internas.
Os elementos de comparao, normalmente, no so idnticos na forma,
dimenses, topografia, localizao, poca de oferta ou transao, etc., tornando
impraticvel uma comparao direta, cumpre, pois, homogeneiz-los para
possibilitar a comparao. A homogeneizao consiste em aplicar fatores de
correo, visando transformar os preos dos elementos de comparao em preos
de terrenos que tivessem dimenses ideais, como se a transao ou oferta fosse
atual, de forma a permitir a inferncia de tais valores para o imvel avaliando.
Recomendaes quanto pesquisa:
- recomendvel buscar a maior quantidade possvel de elementos
comparativos de mercado, com atributos comparveis (mais
semelhantes possveis) ao bem avaliando.
- Recomenda-se, tambm, diversificar as fontes de informao, sendo
que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com o
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.
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- Procurar dados de mercado contemporneos com a data de referncia
da avaliao;
- Buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no
caso de transaes efetivadas, verificar a forma de pagamento
praticada e a data que as mesmas ocorreram.
A partir da pesquisa dos elementos de comparao Pesquisar a tendncia
central ou mdia ponderada dos resultados obtidos para se chegar finalmente ao
Valor Mais Provvel do bem sob avaliao.
Para facilitar a coleta das informaes o avaliador pode utilizar de fichas
padronizadas para pesquisa de terrenos e/ou construes, como as apresentadas
no Anexo 1.
1.7 Mtodos de Avaliao
A metodologia aplicvel funo, basicamente, da natureza do bem
avaliado, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido na NBR 14.653 (2001), bem como nas demais partes que compem a
referida norma brasileira, com o objetivo de retratar o comportamento de mercado
por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento de valor, em
situaes normais e tpicas de mercado.
Em situaes atpicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias recomendadas pela norma brasileira facultado ao avaliador o
emprego de outros procedimentos, desde que devidamente justificados.
Os procedimentos avaliatrios usuais, com a finalidade de identificar o valor
de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para
determinar indicadores de viabilidade, de acordo com a NBR-14.653 (2001), so:
Mtodos Clssicos (Anlise Determinstica)
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Tratamento por
Fatores: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento
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tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra.
Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento
compatvel com as caractersticas do bem e com as condies de
mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.
Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem a partir da determinao do
custo das parcelas componentes do mesmo. O custo, por sua vez, pode
ser determinado atravs de tcnicas comparativas diretas de mercado ou
atravs de tcnicas de quantificao (oramentos sintticos ou analticos).
Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser
considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por
comparao no mercado.
Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base
na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se
cenrios viveis.
Mtodos Cientficos (Anlise Probabilstica)
Inferncia Estatstica por Regresses Mltiplas: Identifica o valor do
bem com base em uma amostra representativa do segmento de mercado
em anlise, utilizando as tcnicas tradicionais da econometria e com o
clculo dos coeficientes atravs do mtodo dos Mnimos Quadrados
Ordinrios (MQO), conforme o algoritmo genrico:
nn XXXXY .....332211
Onde: Y = valor da varivel dependente
= parmetro indicativo de intercepto
n = parmetros indicativos dos coeficientes de regresso das
variveis Xn (regressores)
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Regresso Espacial: Identifica o valor do bem utilizando a Inferncia
Espacial e pela formao de uma superfcie de distribuio espacial de
valores formada pelo gradiente de linhas de iso-valores. Este mtodo
mais utilizado para avaliao em massa e para a elaborao de plantas
genricas de valores e planos diretores. Existem duas formas de se
diagnosticar a presena de autocorrelao espacial em dados
imobilirios: pela anlise grfica do semivariograma ou utilizando-se
testes estatsticos especficos, como os testes de Moran I e os testes LM
(Multiplicador de Lagrange). No primeiro caso, a inferncia espacial
realizada pelo processo KRI (Krigeagem Residual Interativo), que tem por
fundamento a Teoria da Varivel Regionalizada, pela outra metodologia,
estes efeitos so diagnosticados pela construo de matrizes de
vizinhana (CAN, 1990; CASE et al., 1991; DANTAS et al., 2002; GARCIA
et al., 2002 e DANTAS, 2003).
Redes Neurais Artificiais: As RNAs foram desenvolvidas a partir de uma
tentativa de reproduzir em computador um modelo que simule a estrutura
e funcionamento do crebro humano e que possuem a capacidade de
aprender atravs da apresentao de exemplos. As RNAs do tipo
multicamadas permite obter respostas com modelos lineares e no
lineares e melhorar seu desempenho gradativamente, na medida em que
interagem com o meio externo, quando se deseja estudar o
comportamento de uma ou mais variveis independentes em relao
outra varivel dependente. Com base em uma amostra de mercado, os
parmetros populacionais so estimados por aprendizado e posterior
generalizao, para tanto, as RNAs so compostas por camadas de
neurnios interconectados (Fig. ).
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(A)
(B)
FIGURA REPRESENTAO DE: A- UM NEURNIO ARTIFICIAL, B- CAMADAS DE NEURNIOS
INTERCONECTADOS (PELLI, 2006)
Uma rede composta de um neurnio na camada de sada e de uma nica
camada intermediria (Fig. A) , geralmente, suficiente para modelar o
mercado imobilirio e gera, numa nica sada, uma funo linear do tipo:
m
i
s
n
j
ijijii bbxwfwfskY1 1
)(
Onde:
Y(k) = valor estimado para o imvel avaliando k;
bs = termo de polarizao de neurnio da camada de sada;
bi = termo de polarizao do neurnio da camada intermediria;
wi = representa os pesos da sada da cada neurnio da camada
intermediria;
wij = representa os pesos da entrada j, conectado na sada do i-simo
neurnio da camada intermediria;
xj = representa os valores das variveis independentes para o imvel
avaliando;
fs = a funo de ativao da camada de sada;
fi = a funo de ativao da camada intermediria;
n = nmero de entradas (variveis independentes);
m = nmero de neurnios da camada intermediria.
Como os estudos com RNAs so relativamente novos, muitas pesquisas
vm sendo realizadas e ainda no existe literatura que trate de sua
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32
utilizao especfica em engenharia de avaliaes, porm a norma ABNT
NBR 14.653-2 (2011) permite sua aplicao.
Anlise de Envoltria de Dados sob Dupla tica (EDO/DEA): A
EDO/DEA surgiu como um instrumento para avaliar a eficincia de um
conjunto de unidades de produo, diferindo do enfoque estatstico
tradicional na medida em que no se prope a relacionar uma
determinada unidade com a mdia ou mediana dos resultados das
unidades comparveis, mas sim com a unidade mais eficiente
(benchmarking). Ao invs de ser um mtodo com enfoque nas medidas de
tendncia central, a inteno se situar nas unidades extremas que
compem a Fronteira da Envoltria dos Dados (valores) sob as ticas do
vendedor (Modelo Produto-Orientado) e do comprador (Modelo Insumo-
Orientado), conforme exemplo apresentado na Figura 1.
FIGURA 1 DEFINIO DE FRONTEIRAS PARA DETERMINAO DE VALOR COM ANLISE DE DUPLA TICA
A estimativa pontual do valor do imvel (Y), que corresponde ao resultado
da avaliao, calculada com a utilizao da curva de tendncia central
(CTC/EDO), pela minimizao dos erros, conforme a expresso:
YcYcYvZY )(
Onde:
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obs
obsobs
Yhchv
hcYYZ
1
Z = constante resultante da minimizao dos erros;
Y = estimativa pontual do valor do imvel,
Yobs = preo observado do dado de mercado j;
Yv = valor do imvel projetado na envoltria do vendedor para o dado de
mercado j;
Yc = valor do imvel projetado na envoltria do comprador para o dado de
mercado j;
hc = distncia normalizada do dado de mercado j at a envoltria do
comprador;
hv = distncia normalizada do dado de mercado j at a envoltria do
vendedor.
A utilizao desta tcnica para avaliao imobiliria foi proposta pela
primeira vez em 2002. Da mesma forma que as RNAs, a norma 14.653-2
(2011) permite sua aplicao.
Sistemas Nebulosos Redes Neuro-Fuzzy: A estrutura das redes
Neuro-Fuzzy est baseada na teoria dos Sistemas Nebulosos. Para cada
elemento no Universo que est contido em um Conjunto Nebuloso, a
transio deste elemento de um conjunto para outro se processa de forma
gradual, em contraste com os conjuntos clssicos. Como consequncia,
um elemento pertencer ou no a um Conjunto Nebuloso envolve a
definio de um grau de relacionamento, definido como Funes de
Pertinncia. Esta estrutura permite representar, atravs de variveis
lingusticas, o conhecimento humano, utilizando Regras Nebulosas do tipo
SE ENTO, que se compem de uma expresso natural de nossa
linguagem. Desta forma, no mercado imobilirio as regras nebulosas so
expressas como por exemplo: SE o padro de acabamento X, ENTO o
valor do imvel Y. A utilizao deste mtodo impe a utilizao de
Sistemas de Inferncia Nebulosos ou ANFIS (Adaptative Neuro-Fuzzy
Inference Systems).
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34
1.8 O Processo de Avaliao Escolha dos Mtodos
O processo de avaliao uma tcnica metdica, com estgios definidos, a
qual pode ser empregada, s vezes com algumas variaes, nas aes de qualquer
tipo de propriedade.
Esse processo comea com a identificao do problema, a qual abrange dois
aspectos fundamentais: o referente propriedade a avaliar e o referente
finalidade da avaliao.
Na identificao da propriedade temos a destacar inicialmente a sua
identidade, isto , a sua localizao, sua indicao fiscal ou sua inscrio imobiliria
e descrio to minuciosa quanto necessria, o que pode ser obtido em Curitiba,
atravs de uma consulta ao Cadastro Tcnico da Prefeitura Municipal de Curitiba
(Guia Amarela) e, em seguida destacar quais so os interesses a avaliar: se o
terreno, as benfeitorias, as servides, as jazidas minerais, etc.
No que se refere finalidade da avaliao, devemos destacar que espcie de
valor procurado: se valor venal, se o custo de reproduo, a renda, etc.., e
tambm se a avaliao se destina a fins de desapropriao, para a taxao de
impostos, para renovao de contratos de locao, para hipotecas ou garantias
fiducirias ou outro fim, bem como a que data dever se referir essa avaliao.
Uma vez assim identificado o problema, o processo de avaliao continua
com um levantamento preliminar, o qual servir para indicar qual a base mais
aconselhvel para se efetuar a avaliao: se pelo Mtodo Comparativo de Dados de
Mercado (Tratamento por Fatores), pelo Mtodo da Renda, pelo Mtodo Evolutivo
pelo Mtodo Involutivo, ou atravs de Mtodos Cientficos, como atravs de
Inferncia Estatstica ou outros, e assim fazer uma escolha do melhor plano de
trabalho.
Exemplificando, suponhamos que voc venha a se defrontar com o problema
de avaliar uma igreja localizada na regio central de uma cidade, que dever ser
desapropriada para atender a implantao de uma obra pblica, portanto, como em
toda avaliao o Valor do Imvel (Vi) determinado pela soma do Valor do Terreno
(Vt) e da Construo e demais benfeitorias que existam sobre o terreno (Vc), de
acordo com a expresso:
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Vi = Vt + Vc
Onde:
Vt = rea do terreno (m2) x Valor Unitrio do Terreno (R$/m
2)
Vc = rea Equivalente de Construo (m2) x Valor Unitrio da Construo (R$/m
2)
O avaliador deve estar de posse da documentao relativa ao terreno, de
onde, dentre outras informaes, verificar a sua dominialidade, suas dimenses e
rea e seus confrontantes, de forma a se certificar que se trata do imvel correto a
ser avaliado.
Quanto construo, se houver averbao na matrcula do imvel, o
avaliador j obter sua rea construda e sua idade aproximada, em funo da data
da averbao. Caso no haja a averbao da construo, o avaliador dever
proceder determinao da rea construda mediante medio in loco. Da mesma
forma, o avaliador dever fazer um levantamento do tipo e padro da edificao e
determinar sua idade aparente.
De posse destas informaes bsicas, o avaliador pode partir para a escolha
do mtodo de avaliao que julgar mais indicado.
Como se pode deduzir, uma igreja no produz renda, portanto, pode o
avaliador de incio descartar o Mtodo da Renda para determinar a valor do imvel.
O Valor do Terreno (Vt), se houver uma amostra representativa de lotes
vagos na mesma regio onde se localiza o objeto da avaliao, pode ser
determinado pelo Mtodo Comparativo (Fatores) ou atravs de Inferncia
Estatstica. Caso no haja uma amostra de terrenos vagos, pode-se optar por
avali-lo atravs do Mtodo Involutivo, a no ser que este esteja localizado em
Zoneamento Especial, que no permita uma utilizao tradicional, como a
construo de edifcios comerciais e/ou residenciais.
Para a determinao do Valor da Construo (Vc), descarta-se de imediato o
Mtodo Comparativo e a determinao atravs de Inferncia Estatstica, pois
dificilmente se encontraria uma amostra composta de igrejas venda no mercado.
Portanto para a determinao do Vc, neste caso, seria recomendado o avaliador
utilizar o Mtodo Evolutivo.
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36
Para tentar facilitar a tomada de deciso sobre quais mtodos adotar diante
de um trabalho de avaliao, apresenta-se, na prxima pgina, um fluxo que tenta
descrever o processo de avaliao desde os primeiros passos at a escolha do
mtodo mais indicado para cada caso.
Convm aqui, desde logo, observar que nenhum mtodo de avaliao
exato, sendo uns mais trabalhosos do que os outros e alguns mais fundamentados
do que outros, disso resultando, que o mximo que um avaliador sincero e leal pode
aspirar encontrar um valor provvel, que muito se aproxime do valor de mercado,
sendo esse valor de mercado o efeito de diversas variveis, a maior parte dos quais
de origem psicolgica e, portanto, no suscetveis de serem medidos e comparados.
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37
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1.9 Especificao das Avaliaes
A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, dos
recursos dispendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da
natureza do tratamento a ser empregado.
As avaliaes podem ser classificadas quanto fundamentao e preciso.
Grau de Fundamentao
A fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio,
com o envolvimento da seleo da metodologia em razo da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis.
Grau de Preciso
A preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e
o nvel de erro tolervel numa avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia
alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e
dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentao e de preciso nas avaliaes sero definidos
em decorrncia do tipo de bem a ser avaliado, conforme NBR 14.653 (2001),
guardado o critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e crescente, onde o
Grau I o menor e Grau III, o maior.
1.10 Normas de Avaliao
No Brasil, a ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum
Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de
responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de
Normalizao Setorial (ABNT/NOS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE),
formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte:
produtores, consumidores e neutros (Universidades, laboratrios e outros).
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A srie de normas, ABNT NBR 14.653, sob o ttulo geral Avaliao de Bens,
desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais, consolidar
conceitos, mtodos e diretrizes para os servios tcnicos de avaliao de bens, e
constituda pelas seguintes partes:
Parte 1 Procedimentos gerais, vigente desde 30/05/2001;
Parte 2 Imveis urbanos, vigente desde 30/06/2004 e revisada em
03/03/2011;
Parte 3 Imveis rurais, vigente desde 30/06/2004;
Parte 4 Empreendimentos, vigente desde 30/01/2003;
Parte 5 Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em
geral, vigente desde 05/07/2006;
Parte 6 Recursos naturais e ambientais, vigente desde 30/06/2008 e
revisada em 13/03/2009;
Parte 7 Patrimnios histricos, vigente desde 26/03/2009.
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2 AVALIAO PELO MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
TRATAMENTO POR FATORES
2.1 Procedimentos Gerais
Atravs deste mtodo o valor do bem ou de suas partes constitutivas obtido
atravs da comparao a dados de mercado, relativos a outros de caratersticas
similares.
O mtodo comparativo mediante o tratamento por Fatores de utilizao
geral e, considerado como diretriz bsica da engenharia de avaliaes, sendo
adotado para resolver valores de bens imveis (terrenos, lojas, apartamento, etc.)
bem como para bens mveis, tais como: mquinas, objetos, veculos, etc., desde
que apresentem populao e respectivo mercado.
Para uso do mtodo apresentado e suas tcnicas, cumpre verificar os
seguintes pontos:
Vistoria minuciosa do bem avaliando;
Formao da amostra Pesquisa;
Estudo das variveis de influncia nos elementos da amostra (Fatores de
Equivalncia e Coeficientes de Equivalncia);
Tratamento estatstico da amostra;
Determinao dos valores mais provveis do bem avaliando.
Vistoria dos Imveis Avaliandos
Terreno
A partir da vistoria so coletadas todas as caractersticas prprias ao imvel,
sejam elas: topografia, configurao, tipo de solo, formato, posio, etc, bem como
uma caracterizao das regies onde se encontram inseridos, no tocante a
relacionar aspectos ligados a predominncia de ocupao, economia, infra-estrutura
urbana, geografia, equipamentos urbanos comunitrios, etc.
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41
Construes
As reas construdas devem ser levantadas mediante medio in loco, e
confrontadas com as descritas nos documentos dominiais, devendo aquelas
prevalecerem, para efeito de avaliao, em caso de discordncia.
As construes devem ser classificadas em tipos, de acordo com o padro
construtivo aparente e em funo dos materiais de construo empregados.
A determinao dos Fatores de Depreciao Fsica - obsolncia pela idade,
aspectos funcionais e de estado de uso e conservao das edificaes, devem ser
baseados em vistorias no local. Estes ndices erosivos contemplam o desgaste
fsico pelo uso, pela idade e pelo estado geral das construes.
Muitas vezes o avaliador pode se deparar com a avaliao de uma
construo inacabada. Nestes casos, se determina o valor normal para a construo
acabada e faz-se incidir sobre este, percentuais que representem a fase em que a
construo realmente se encontra (estado ftico).
Formao da Amostra de Referncia Pesquisa
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de
uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas,
tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda evidncia
disponvel.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so
relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas s supostas relaes
entre si e com a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s
tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e
abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise
(qualitativa ou quantitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos de coleta
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). No final deste
Captulo so apresentados modelos de fichas para coleta de dados para formao
de amostra para construes, terrenos e apartamentos.
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Identificao das variveis do modelo
Varivel Dependente
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma
investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos
preos (preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida. A varivel dependente
poder ser especificada com base no valor total ou no valor unitrio, usualmente em
unidades monetrias medidas por m2 de rea.
Variveis Independentes
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (rea, frente,
etc), de localizao (bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros)
e econmicas (oferta ou transao, poca e condio do negcio, se vista ou a
prazo). A escolha das variveis independentes est diretamente ligada
diversidade de caractersticas tanto intrnsecas quanto extrnsecas, aos dados
pesquisados e ao comportamento do mercado imobilirio de cada regio.
As variveis independentes podem ser divididas basicamente em trs grupos,
sendo:
Variveis quantitativas;
Variveis qualitativas;
Variveis dummy ou mudas, que por sua vez podem ser:
o Variveis Proxy: variveis utilizadas para substituir outra de difcil
mensurao e que se presume guardar com ela relao de
pertinncia (por exemplo, utilizao dos valores do CUB para
descrever o padro construtivo da edificao);
o Cdigos alocados: escala de valores que guardem gradao em
relao aos atributos formadores de valor, tais como estado de
conservao (por exemplo, valor 10 para novo, decerescendo at
valor 2, para sem valor);
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o Variveis dicitmicas: descrio sumria (sim e no) quanto a
existncia de atributos formadores de valor (por exemplo, quanto a
existncia de elevadores ou vagas de garagem em um edifcio).
A NBR 14.653-2 9 (2011) recomenda a adoo de variveis quantitativas,
sempre que possvel.
Caractersticas de Comparabilidade dos Elementos que Formaro a Amostra
O avaliador dever prestar toda a ateno na escolha dos elementos que
utilizar como referncia, procurando sempre similaridade ou condio de viabilizar
a similaridade, tendo em vista: qualidade, estado de conservao, forma, idade,
caractersticas especiais, tipo de construo ou fabricao, localizao, fatores
depreciativos, fatores valorizantes, regio, zoneamento, etc.
Uma vez detectada a condio de se fazer uma correo de um elemento da
amostra, torn-lo ento compatvel com os demais elementos pesquisados,
aplicando os adequados coeficientes de equivalncia, procurando otimizar a
homogeneizao da amostra com o bem avaliando ou paradigma adotado.
Levantamento de Dados de Mercado
O levantamento de dados de mercado tem como objetivo a obteno de uma
amostragem representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o
imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta
etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes
confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas,
contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais
caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de
identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. A NBR
14.653-2 (2011) impe a obrigatoriedade da identificao das fontes no caso de
avaliaes judiciais.
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Os dados de oferta so indicadores importantes do valor de mercado,
entretanto, devem ser considerados superestimados. A NBR 14.653-2 (2011)
recomenda quantificar esta diferena pelo confronto com dados de transaes
efetivadas.
Na amostragem no se deve considerar informaes que impliquem opinies
subjetivas. Nestes casos a NBR 14.653-2 (2011) recomenda:
Visitar cada imvel tomado como referncia, com intuito de verificar, tanto
quanto possvel, todas as informaes de interesse;
Atentar para aspectos quantitativos e qualitativos;
Confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir
maior confiabilidade aos dados coletados.
Tratamento por Fatores
A NBR 14.653-2 (2011) indica que os fatores a serem utilizados neste tipo de
tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais
reconhecidas e revisados em perodo