EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO 1063618-05.2014.8.26.0100
MARIO DE SOUZA JUNIOR , engenheiro civil, CREA nº
60.339/D, perito judicial nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA
CONDOMINIAL PELO RITO SUMÁRIO requerida por CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO CATHARINA JOÃO RADY contra EDINALVA BARBOSA DE
MIRANDA , tendo procedido aos estudos e diligências necessárias, vem apresentar
a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente
LAUDO JUDICIAL
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SUMÁRIO
CAPÍTULO I:
Objetivo da avaliação ....................................................................................... 3
CAPÍTULO II:
Vistoria ............................................................................................................. 3
CAPÍTULO III:
Avaliação .......................................................................................................... 16
CAPÍTULO IV:
Conclusão ......................................................................................................... 21
CAPÍTULO V:
Encerramento ................................................................................................... 22
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I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda
do apartamento 37 do Edifício Catharina João Rady, situado na Avenida Rio
Branco nº 712, Campos Elíseos.
II - VISTORIA
II.1 - Localização do edifício
Está localizado na Avenida Rio Branco nº 712, na quadra
completada pela Avenida Duque de Caxias, Rua Santa Ifigênia e Rua General
Osório, como indica o mapa abaixo.
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A região tem características mistas, sendo observados os usos
residencial e comercial, com predominância de ocupação vertical.
II.2 - Mapa fiscal
De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o edifício
está situado na Quadra 58 do Setor 8. Segundo a Planta Genérica de Valores de
2014, o valor fiscal da Avenida Rio Branco é igual a 5.104,00.
II.3 - Zoneamento
Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação
do solo (Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona
ZC (Zona Centralidade), assim definida no artigo 9º da Lei nº 16.402/2016:
Lei nº 16.402/2016 - artigo 9º
As Zonas Centralidade (ZC) são porções do território voltadas à promoção de
atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros,
destinadas principalmente aos usos não residenciais, com densidades construtiva e
demográfica médias, à manutenção das atividades comerciais e de serviços
existentes e à promoção da qualificação dos espaços públicos, subdivididas em:
I- Zona Centralidade (ZC): porções do território localizadas na Macrozona de
Estruturação e Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional; ...
Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZC são aqueles
indicados no quadro reproduzido adiante (Quadro 3, integrante da Lei nº
16.402/2016).
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II.4 - Melhoramentos públicos
Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos.
II.5 - Características do edifício
Segundo o estudo divulgado em 2002 pelo IBAPE/SP (“Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos”), o Edifício Catharina João Rady enquadra-se
no padrão simples.
O Edifício Catharina João Rady tem cinquenta e nove anos; não
tem garagem; tem comércio no térreo; é dotado de portaria e salão de festas; e é
composto de dez andares, com sete apartamentos por andar (todos do tipo
kitchenette) e dois elevadores.
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II.6 - Características do apartamento 37
Está localizado no terceiro andar; encerra uma área privativa de
54,83 m2; está em mau estado de conservação (há sinais de umidade em paredes e
teto; e há sinais de cupim no apartamento); e é composto de sala/dormitório,
pequena cozinha, banheiro e lavanderia.
Elegendo-se como base de análise os parâmetros fixados no retro
referido estudo (“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”), o estado do
apartamento enquadra-se na referência “f”: “necessitando de reparos de simples a
importantes”.
As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 22) ilustram o
Edifício Catharina João Rady e o apartamento 37.
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FOTOS 1/2 - Vista do Edifício Catharina João Rady.
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FOTOS 3/4 - Vista da Avenida Rio Branco. A seta amarela indica o Edifício
Catharina João Rady.
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FOTOS 5/6 - A fotografia da esquerda ilustra a entrada do Edifício Catharina João
Rady; e a fotografia da direita ilustra o terceiro andar desse edifício.
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FOTOS 7/8/9 - Sala/dormitório do apartamento 37.
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FOTOS 10/11/12/13 - As fotografias ilustram a cozinha, o banheiro e a lavanderia.
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FOTOS 14/15/16 - Sinais de umidade nas paredes e teto do banheiro.
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FOTOS 17/18 - Sinais de umidade na parede da cozinha.
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FOTOS 19/20 - Sinais de umidade no teto da cozinha.
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FOTOS 21/22 - Sinais de cupim no apartamento.
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III - AVALIAÇÃO
III.1 - Metodologia avaliatória
1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em
setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”).
2. A avaliação será norteada pelo método comparativo. Por esse
método, como método direto, o valor do bem decorre dos indicadores de valor do
mercado imobiliário (isto é: decorre do valor de venda de outros apartamentos
localizados na região de interesse).
3. A pesquisa foi realizada no Edifício Catharina João Rady(1).
Portanto, os apartamentos pesquisados são semelhantes ao apartamento avaliando;
e a semelhança é verificada em relação ao porte (área útil) e tipologia. Nessas
condições, os valores pesquisados serão apenas corrigidos pelo fator oferta
(redução de 10%), de modo a ajustar os valores pesquisados às bases de negociação
do mercado imobiliário.
___________________________________________________________________ (1) A amostra pesquisada reúne três elementos comparativos, todos localizados no
Edifício Catharina João Rady. Essa amostra é suficiente para inferir o valor do
apartamento avaliando, porque a quantidade de elementos disponíveis (três
elementos, todos localizados no mesmo edifício do apartamento avaliando)
atende à regra estabelecida no item 9.1.1 das Normas de 2013 (“Normas para
avaliações de imóveis na capital”): “Havendo disponibilidade mínima de 3
(três) elementos comparativos diretos no mesmo edifício da unidade
avalianda, consideram-se atendidas as necessidades básicas para a avaliação
do imóvel”.
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4. Os valores pesquisados serão levados ao modelo avaliatório
sob a forma de valor unitário (valor de venda por metro quadrado de área privativa
de apartamento).
5. O valor unitário final (valor de venda por metro quadrado de
área privativa de apartamento) resultará da média saneada dos valores
compreendidos em um intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos),
intervalo esse calculado a partir da média dos valores pesquisados.
III.2 - Amostra pesquisada
Elemento 1:
Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 91
área útil = 47,14 m2
Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Cláudio (proprietário do apartamento) - 98527.1732
Vu1 = (250.000,00 x 0,90) ÷ 47,14 = R$ 4.773,00/m2
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Elemento 2:
Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 25
área útil = 51,84 m2
Valor: R$ 250.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Helena (proprietária do apartamento) - (44) 99723.6765
Vu2 = (250.000,00 x 0,90) ÷ 51,84 = R$ 4.340,00/m2
Elemento 3:
Apartamento: Edifício Catharina João Rady - apartamento 93
área útil = 45,57 m2
Valor: R$ 210.000,00 (oferta - novembro de 2017)
Informante: Diego (porteiro do edifício) - 95168.1750
Vu3 = (210.000,00 x 0,90) ÷ 45,57 = R$ 4.147,00/m2
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III.3 - Valor unitário de venda
Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são
aqueles anotados na tabela abaixo.
Elemento Valor unitário (R$/m2)
1 4.773,00 2 4.340,00 3 4.147,00
� Média geral da amostra = 13.260,00 ÷ 3 = R$ 4.420,00/m2
� Intervalo de aceitação de resultados:
⇒ limite inferior: 4.420,00 x 0,70 = R$ 3.094,00/m2
⇒ limite superior: 4.420,00 x 1,30 = R$ 5.746,00/m2
Como todos os valores unitários restaram compreendidos no
intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra
coincidem.
� Média saneada da amostra = R$ 4.420,00/m2
Valor unitário de venda = R$ 4.400,00/m2
valor de venda por metro quadrado de área privativa de apartamento
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III.4 - Valor do apartamento 37
O valor de venda do apartamento 37, já considerado o seu estado
de conservação (vide capítulo II, item II.6), resulta igual a:
� Área privativa do apartamento = 54,83 m2
� Valor unitário = R$ 4.400,00/m2
� Depreciação decorrente do estado de conservação = 20%
� Valor do apartamento = 54,83 x 4.400,00 x 0,80 = R$ 193.002,00
Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00
Data-base: novembro de 2017
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IV - CONCLUSÃO
O valor de venda do apartamento 37 do Edifício Catharina João
Rady, situado na Avenida Rio Branco nº 712, Campos Elíseos, resulta igual a:
Valor de venda do apartamento 37 = R$ 193.000,00
(cento e noventa e três mil reais)
Data-base: novembro de 2017
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V - ENCERRAMENTO
Consta o presente laudo de 22 (vinte e duas) páginas, sendo esta
última datada e assinada.
São Paulo, 7 de novembro de 2017
MARIO DE SOUZA JUNIOR
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