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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA CO-
MARCA DE COTIA/SP
Ref. : Processo nº 1005411-85.2013.8.26.0152
THALES DO VALLE DUTRA, Engenheiro, devidamente regis-
trado no CREA sob nº 5060194003/D, Jurisperito, louvado e compromis-
sado nos autos do processo em epígrafe, onde tem curso a AÇÃO DE CUM-
PRIMENTO DE SENTENÇA proposta por JOSÉ CARÇÃO DA VEIGA contra
YURIKO SATO SAEKI, tendo procedido a todas as diligências necessárias
ao cumprimento de sua missão, vem, mui respeitosamente, apresentar a
VOSSA EXCELÊNCIA o resultado do seu trabalho, consubstanciado no pre-
sente
L A U D O T É C N I C O
Cotia, 17 de agosto de 2.018.
THALES DO VALLE DUTRA
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C A P Í T U L O - I
PRELIMINARES
Refere-se o presente parecer técnico a AÇÃO DE CUMPRI-
MENTO DE SENTENÇA proposta por JOSÉ CARÇÃO DA VEIGA contra
YURIKO SATO SAEKI.
Conforme R. Despacho de fls. 164, foi determinada a avalia-
ção do seguinte bem imóvel, objeto do Termo de Penhora de fls. 135: Um
terreno designado por Área nº 07, situado no Bairro do Maranhão, no Mu-
nicípio de Cotia, com área de 30.018,01m2, com registro no INCRA nº
638.072.000.825-3 matriculado sob o nº 96.420 no CRI de Cotia.
Nomeado Perito Judicial no feito, assumiu o signatário o
compromisso geral em Cartório, de bem e fielmente, sem dolo nem malí-
cia, apresentar seu laudo de avaliação do referido imóvel, e que ora subme-
te à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:
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C A P Í T U L O - II
VISTORIA
Após estudo acurado da matéria procedeu o signatário a vis-
toria do imóvel, quando então buscou observar sua situação, dimensiona-
mento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes
de interesse a mais completa e perfeita conceituação de seu valor de venda.
II.1 - LOCALIZAÇÃO
O Jurisperito ressalta que, uma vez que a descrição com a lo-
calização do imóvel constante dos documentos encartados nos autos são
imprecisas, diligenciou à Prefeitura de Cotia e obteve através da quadra
fiscal do Bairro do Maranhão a localização do imóvel avaliando designado
como Área no 07, a qual é voltada para a Rua das Granjas, Município e
Comarca de Cotia.
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II.2 - DESCRIÇÃO
II.2.1 - LOCAL
A região do Bairro do Maranhão, em que a área está locali-
zada, não é possuidora de todos os melhoramentos públicos, sendo distan-
te, aproximadamente, 6,00km do Centro de Cotia
O comércio na região é inexistente, sendo extremamente fra-
co o transporte coletivo para a região central da cidade, bairros periféricos
e para o Município de Embu das Artes.
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C A P Í T U L O - III
O IMÓVEL AVALIANDO
III.1 – TERRENO
O terreno situado na Rua das Granjas, s/n, no Bairro do Ma-
ranhão, aparentemente, firme e seco, possui topografia irregular com decli-
ves e aclives e área de 30.018, 01m2.
III.2 – BENFEITORIAS
Sobre o terreno retro descrito não existem benfeitorias, es-
tando o mesmo parcialmente coberto por mata nativa.
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Bairro Maranhão, Município de Cotia.
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FOTO 02: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,
no Bairro Maranhão, Município de Cotia.
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FOTO 03: Outra vista parcial da área avalianda à direita, situada na Rua das
Granjas, no Bairro Maranhão, Município de Cotia.
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FOTO 04: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,
no Bairro Maranhão, Município de Cotia.
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FOTO 05: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,
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FOTO 06: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,
no Bairro Maranhão, Município de Cotia.
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C A P Í T U L O - IV
APURAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
IV.1 - METODOLOGIA
O presente trabalho tem seu desenvolvimento de acordo com
o que rezam as Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2011,
as quais atendem às prescrições do item 8.2.1.4.2 da ABNT – NBR 14653-
2 de 2011.
O Método Evolutivo será utilizado no presente trabalho co-
mo Metodologia, uma vez que o referido método, sempre que houver ele-
mentos semelhantes ao avaliando, conforme as normas vigentes, é o mais
indicado para estimar o valor de mercado de terrenos, de casas padroniza-
das, de lojas, de apartamentos, de escritórios, de armazéns, etc.
O Método Evolutivo consiste em se determinar o valor de
mercado do imóvel através da composição do valor do terreno com o valor
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de sua construção com os custos diretos e indiretos e o fator de comerciali-
zação, sendo que a fórmula para a utilização deste método é a que segue:
VI = (VT + VB) x Fc,
onde:
VI = valor do imóvel avaliando;
VT = valor do terreno;
VB = valor da benfeitorias
Fc = fator de comercialização
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IV.1 - VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
Devido ao fato da zona de expansão urbana, em que se situa
o imóvel avaliando, no Bairro do Maranhão, possuir grandes áreas sem
ocupações, muitas delas cercadas, algumas muradas, outras de uso agríco-
la, outras com pequenas construções e outras de uso para lazer, apesar de
pesquisar ao longo de praticamente todas as vias vicinais e estradas princi-
pais sem asfalto que cortam a região do referido bairro, o Jurisperito cons-
tatou a existência de 03 (três) elementos em oferta de venda assemelhados
ao avaliando, para o levantamento do metro quadrado de terreno negociado
na região.
Todos os elementos, sofreram a homogeneização com a apli-
cação de tratamento por fatores preconizada pelas Normas/11, com o fito
de se apurar:
FATOR FONTE : nos casos de ofertas que não refletem com absoluta exa-
tidão o valor de mercado pois admitem uma elasticidade de negociação ou
escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%,
compensando-se desta forma a sua superestimativa natural;
ATUALIZAÇÃO : Todos os valores referem-se ao mês de julho/2.018;
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20
CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção, sofreram a
dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações
fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária
para que o valor unitário final represente valor de terreno-nu;
Elemento 01: Estrada da Represinha, s/nº, terreno com topografia irregular
com área de 10.000,00m2, valor de R$ 2.900.000,00, G3i Imóveis, Sr. Go-
mes Cel. 99708.0820.
Fator Fonte = 0,90
Fator Topografia = 0,80
q1 = [(R$ 2.900.000,00 x 0,90) x 0,80] / 10.000,00m2 = R$ 208,80/m2
Elemento 02: Rua Amazonas, nº 10, terreno com topografia em aclive para
os fundos com área de 1115,00m2, valor de R$ 300.000,00, Proinvest Imó-
veis, Tel. 4612-2599.
Fator Fonte = 0,90
Fator Topografia = 0,80
q2 = [(R$ 300.000,00 x 0,90) x 0,80] / 1.115,00m2 = R$ 193,72/m2
Elemento 03: Estrada da Represinha, s/nº, terreno com topografia irregular,
com área de 24.000,00m2, valor de R$ 4.100.000,00, ZAP Imóveis.
Fator Fonte = 0,90
Fator Topografia = 0,90
q3 = [(R$ 4.100.000,00 x 0,90) x 0,80] / 24.000,00m2 = R$ 123,32/m2
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À vista das cotações conclusas das análises dos comparados ar-
rolados, a saber em retrospecto:
ELEMENTO VALOR CONCLUSO (R$/ m2)
01 208,80
02 193,72
04 123,32
SOMA : R$ 528,51
O signatário calcula :
A) MÉDIA GERAL : R$ 528,51/03 = R$ 176,17/m2.
B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral:
mínimo : R$ 176,17/m2 x 0,70 = R$ 123,32/m2
máximo : R$ 176,17/m2 x 1,30 = R$ 229,02/m2
C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra.
não há
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COMPARATIVO CONCLUSO : Cognominado aquele resultante da análise
do comparado arrolado.
Tem-se então como valor unitário básico de lote na regi-
ão enfocada, a saber:
q = R$ 176,17/m2
CENTO E SETENTA E SEIS REAIS
E DEZESSETE CENTAVOS
POR METRO QUADRADO
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IV.2 - VALOR DO TERRENO
O valor correspondente ao terreno, será firmado consideran-
do-se que o mesmo possui 30.018,01m2, situado na Rua das Granjas, s/n,
Bairro do Maranhão, Município de Cotia.
A avaliação será conduzida pela seguinte expressão:
VT = S x q x Ftop
onde:
VT = Valor do terreno
S = Área do terreno = 30.018.01m2
q = Valor unitário definido por pesquisa retro apresentada
= R$ 176,17/m2
Ftop = Fator topografia, declives e aclives acima de 20% = 0,70
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logo :
VT = 176,17m2 x R$ 30.018,01/m2 x 0,70
VT = R$ 3.701.790,97
Em números redondos:
VT = R$ 3.700.000,00
TRÊS MILHÕES E SETECENTOS MIL REAIS
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IV.3 - VALOR DAS BENFEITORIAS
Conforme exposto anteriormente, sobre a área avalianda não
existem benfeitorias.
IV.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total do imóvel corresponderá à parcela referente
ao valor do terreno, a saber:
VI = VT
VI = R$ 3.700.000,00
TRÊS MILHÕES E SETECENTOS MIL REAIS
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E N C E R R A M E N T O
Dada por encerrada a missão, apresentando o Laudo de
Avaliação em 26 (vinte e seis) páginas, e de 03 ANEXOS, enumeradas, to-
das rubricadas, com exceção da primeira e desta última que também vão
assinadas e datadas.
Cotia, 17 de agosto de 2.018
THALES DO VALLE DUTRA
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A N E X O 01
NORMAS DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS URBANOS - 2011
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A N E X O 02
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS – 2.017
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A N E X O 03
BOLETIM ECONÔMICO
SINDUSCON/SP
MAIO/18
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