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Monografia: Usucapião
UJN
2007
INTRODUÇÃO
O objetivo deste trabalho consiste em comentar a aplicação do instituto do usucapiãoem suas
várias espécies, mediante os institutos legais. Não é nossa vontade exaurir o assunto, mas sim,
que este trabalho sirva para dar início a outras pesquisas sobre o tema, já que o Novo Código
Civil traz substanciais mudanças perante a legislação anterior.
O que ocorre hoje é que o usucapião é um instituto que faz parte da teoria geral do direito,
que tem espécies próprias do direito provado e outras específicas do direito público, como é o
caso do direito urbanístico. O usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada, na
forma da lei, tendo como objetivo acabar com a incerteza da propriedade, assim como
assegurar a paz social pelo reconhecimento da propriedade com relação àquela pessoa que de
longa data é o seu possuidor.
É farta a doutrina que se aprofundam no usucapião de bem imóvel, e aqueles que ao tentaremexaminar os dois, sempre discorrem muito mais sobre os bens imóveis do que os móveis. Os
doutrinadores pesquisados afirmam que os dispositivos legais visam garantir o pleno
ordenamento das funções sociais, além de garantir o bem estar de seus habitantes e regular
todas as espécies de usucapião, inclusive o constitucional.
A metodologia a ser utilizada será a pesquisa bibliográfica onde buscaremos conhecimentos
embasados nas vozes dos doutrinadores.
O presente trabalho está assim dividido: no primeiro capítulo relata-se a origem histórica e o
conceito de usucapião. No segundo capítulo discorreremos sobre o usucapião e suas espécies
no Direito Brasileiro, não obstante nos atermos a quatro espécies e seus requisitos que, a
nosso ver, dará uma visão geral do que a ser o usucapião. Em sequência, no terceiro capítulo
falaremos sobre a prescrição no Direito Civil e no quarto e último capítulo, esclareceremos os
procedimentos jurídicos, ou seja, a Ação e a Sentença.
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Com isso, esperamos contribuir, como dissemos na inicial, para que outros estudos sejam
iniciados sobre o tema e que possamos com o nosso trabalho oferecer a abertura para muitos
outros que, com certeza, virão.
1. USUCAPIÃO
1.1 ORIGEM HISTÓRICA
O usucapião é segundo José Carlos Moreira Alves em seu livro Direito Romano (1999, p. 311-6)
um instituto antiqüíssimo, anterior a Lei das Tábuas (450 A.C que já apontava a posse durante
determinado tempo como requisito indispensável). O direito romano aprimorou a usucapião
(nas fases pré-clássica, clássica e pós-clássica), fundando seus elementos caracterizadores que
vigoram até os dias atuais.
O fator primordial no Direito Romano, para a aquisição do domínio foi o tempo. Nas leis das XII
Tábuas os prazos eram determinados: dois anos para os imóveis e um ano para os móveis.
Mais tarde, segundo Pedro Nunes, Justiano (Rei bárbaro Bizantino em Constantinopla - Ano
534 - d.C), dilatou-se para dez anos para os bens imóveis entre presentes e vinte anos entre
ausentes (regras da ionge temporis praescriptio). (1997, p. 5)
O usucapião em princípio era direito exclusivo dos cidadãos romanos eleitores em Romaexcluindo os peregrinos, porém, a expansão geográfica de Roma nos vastos territórios forada
Itália, em locais povoados pelos peregrinos, o instituto ao usucapião lhes foi estendido
reconhecido em justo título e boa-fé para proteção as suas posses. O imperador Teodósio
introduziu uma nova instituição de caráter extintivo: praescnpno longissimi lempons, a
prescrição como meio extintivo das ações.
Caracteriza-se pelo surgimento de duas instituições jurídicas. Uma de caráter geral para
extinguir as ações e outra de maior aquisição, representada pelo antigo usucapião. Esta visão
monista foi transportada para o Código Civil que regulava a prescrição e usucapião de formaunitária. No entanto prevalece uma fusão entre as duas teorias, sendo o usucapião uma força
criadora e extintiva, visão dualista assim entendida por Clóvis Beviláqua.
Justiano, rei bizantino em 534, de acordo com Aldyr dias Vianna, divulga "As Institutas
(Teodora-Francis Févre) ao usucapião do direito romano estendeu a prescrição de longa
duração, que passou a denominar-se de prescrição aquisitiva", (1983, p. 5-6). Verifica-se a
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identidade vocabular pela qual a praescriptio tanto serviu para a prescrição do direito de ação
pelo decurso de tempo, como para a aquisição da propriedade o que origina a discussão para o
direito moderno pelo surgimento de dois critérios: o monista e o dualista.
O critério monista seria a prescrição extintiva enquanto o critério dualista seria a prescriçãoaquisitiva. A maioria das legislações modernas segue a corrente dualista porque entendem que
o usucapião tem vida própria, com contornos peculiares e é autônomo, apesar de não perder
afinidade com a prescrição. Segundo Vianna, comparando a prescrição extintiva e a prescrição
aquisitiva. Depara-se com uma tríplice diversidade: de objeto, de condições e de efeitos. A
prescrição extintiva tem por objeto as ações estendendo-se a sua aplicação, a todos os setores
tanto no direito civil, como no direito comercial. (1983, p.7-8).
Suas condições elementares são: a inércia e o tempo. O efeito é de extinguir as ações. O que
não acontece com o usucapião, também chamado de prescrição aquisitiva, que tem por objetoa propriedade, circunscrevendo-se ao direito das coisas, na esfera unicamente do direito civil
sem projeção no direito comercial. Também são condições elementares do usucapião a posse
e o tempo acompanhado úe tusto iituio e boa te (usucapião ordinário). O efeito e a aquisição
do domínio.
Segundo Pedro Nunes, "O usucapião se subordina a uma necessidade de ordem social e
econômica, a um imperativo de caráter público e para o bem público a fim de que algumas
coisas não ficassem por muito tempo em domínio incerto [...]". (1997, p. 6). O usucapião é ao
mesmo tempo força criadora e extintiva
1.2. CONCEITO
A definição clássica adotada pêlos juristas nacionais, segundo Pedro Nunes em sua obra Do
Usucapião (1997, p. 4-5), é de Modestino na definição romana Usucapio est adjectio dominii
per continuationem possessionis temporis lege definit. Significa modo derivado de adquirir o
domínio da coisa pela sua posse continuada durante certo lapso de tempo, com o concurso e
requisitos que a Lei estabelece para esse fim. Portanto, Usucapião (de usu capere - tomar pelo
uso).
Lenine Nequete (1983, p. 5), complementa afirmando que o usucapião não é apenas um modo
de aquisição de um direito de propriedade, mas, também, de outros direitos reais, passives de
serem objeto de posse continuada. O usucapião é uma forma de aquisição da propriedade que
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depende não só da posse qualificada, mas também do decurso de tempo. Por extinção de
direitos observam-se dois institutos: a prescrição e a decadência.
O usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, por conseguinte do
nascimento de uma relação direita entre o sujeito e a coisa. Por ser causa autônoma, por si sópassa a gerar título constitutivo da propriedade.
É segundo Nunes, o domínio da coisa que se apóia principalmente na negligência ou
prolongada inércia do seu proprietário com o não uso delas. "[...] A perda ocorre quando o
dono da coisa manifesta expressa ou tacitamente, a intenção de não mais tê-la como sua; ou
não a ocupa, ou a deixa por incúria ou negligência, inteiramente ao abandono, por longo
espaço de tempo". (1997 p. 14-5).
Caracteriza uma forma de aquisição de natureza originária, pois o adquirente não sucede
juridicamente o proprietário. O usucapião é um modo de aquisição de propriedade assim
como de transferência de propriedade.
Como define também, o civilista português Menezes Cordeiro (1979, p. 467), da Universidade
de Lisboa, a usucapião é "a constituição, facultada ao possuidor, do direito real
correspondente à sua posse, desde que esta, dotada de certas características, se tenha
mantido pelo lapso de tempo determinado na lei". O usucapião é uma forma de aquisição da
propriedade que depende não só da posse qualificada, mas também do decurso de tempo. Porextinção de direitos observam-se dois institutos: a prescrição e a decadência.
Não bastasse, a jurista Maria Helena Diniz, em seu livro Curso de Direito Civil Brasileiro, pelo
usucapião define:
O legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se
alongou por certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situação jurídica,
atribuindo-se assim juridicidade a situações fáticas que amadurecem com o tempo. A posse éfato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito. O fundamento
desse instituto é garantir a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além
do qual não se podem mais levantar dúvidas ou contestações a respeito e sanar a ausência de
título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse mesmo possuidor,
porventura, tiver. (DINIZ, 2002, p. 144)
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Modernamente, têm convergido os autores em destacar mais o cunho social desse instituto.
Através dele, segundo tais doutrinadores, atinge-se o bem comum, pois à coletividade
interessa que se dê à coisa usucapienda o uso mais adequado, seja mediante o seu cultivo, a
sua utilização como morada, a sua conservação, etc. Desta forma todos sairiam contemplados,
cumprindo a propriedade a sua função social, entre nós, constitucionalmente exigida. (CF,
artigo 170, III. 5 XXIII).
Com a usucapião, portanto, a lei procura fazer justiça, na medida em que protege aquele que
faz boa utilização do bem, não protegendo aquele que com sua inércia não utilizou o bem ou
não se opôs a sua utilização por outra pessoa.
Todavia, como se percebe o direito brasileiro não prevê apenas a posse (poder de fato) e o
tempo como requisitos necessários à usucapião. Capacidade do possuidor, qualidades da coisa
a ser usucapida, boa-fé (ignorância dos obstáculos que impedem a regular transmissão dapropriedade) e justo título (título que contenha algum vício ou irregularidade que o impede de
ser instrumento apto para promover a transmissão da propriedade; suanoção está ligada a de
boa-fé) são outros requisitos que tanto o Código Civil de 1916 quanto o de 2002 estabelecem
para esta forma de aquisição da propriedade.
Maria Helena Diniz entende ainda que a Usucapião também fosse um instituo híbrido - de
perda e, ao mesmo tempo, de aquisição da propriedade. Segundo Maria Helena.
Entendemos que a usucapião é, concomitantemente, uma energia criadora e extintiva.
Extintiva porque redunda na perda da propriedade por parte daquele que dela se desobriga
pelo decurso do tempo. Aquisitiva porque ele leva à apropriação da coisa pela posse
prolongada. (DINIZ, 2002, p. 143-144)
2. USUCAPIÃO E SUAS ESPÉCIES NO DIREITO BRASILEIRO
Depois de 26 anos de tramitação no Congresso Nacional, o Novo Código Civil Brasileiro entrouem vigor em 11 de Janeiro de 2003. A nova legislação traz alterações significativas para a visa
dos cidadãos brasileiros. Contando com 2.046 artigos, o novo Código Civil dedica artigos aos
usucapião, com mudanças em prazos para que o ocupante passe a proprietário.
Em nosso ordenamento jurídico, existem quatro espécies de usucapião de bens imóveis:
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a) A usucapião ordinária (artigo 1.242, CC/02), b) A usucapião extraordinária (artigo 1.238 do
CC/02);
c) A usucapião especial rural (artigo 191, CF/88 e artigo 1.239 do CC/02);
d) A usucapião especial urbana (artigo 183, CF/88 e artigo 1.240, CC/02), cujas espécies
passaremos a comentar em seguida.
2.1 USUCAPIÃO ORDINÁRIO
O efeito no usucapião ordinário de acordo com o artigo 1.242 do novo Código Civil é a
aquisição do domínio por tempo mínimo determinado, sem interrupção devidamente
comprovada, sendo ainda utilizada com boa-fé.
A posse de boa-fé, portanto, "requer a ausência de culpa, devendo, pois, o possuidor
empregar todos os meios necessários [...] para certificar-se da legitimidade de sua posse".
(VENOSA, 2003, p. 75).
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Vale dizer que se a posse for exercida mansa e pacificamente, sem qualquer interrupção, como
se dono fosse, não se manifestando por qualquer forma o proprietário, com justo título e boa-
fé, pelo prazo de 10 anos, pode, através de sentença judicial, requer titularidade da prova. O
que aqui se vê de novo é que, se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado,
havendo realização de investimentos de interesse econômico e social, ou tenha-lhe servido de
moradia o prazo diminui para 5 anos. (§ único do artigo 1.242)
2.1.1 Os requisitos do usucapião ordinário
a) Posse: Artigo 1196 a 1237. Ela deve ser contínua e incontestada, exercida com animus
domini (intenção de ter a coisa para si, de exercer sobre ela o direito de propriedade), durante
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o lapso prescricional determinado por lei. Deve ser mansa e pacífica não podendo ser
clandestino, nem violento ou precário. Com isso fica excluída mera detenção de posse. "A
posse deve ser mansa e pacífica, isto é, exercida sem contestação de quem tenha legítimo
interesse, ou melhor, do proprietário contra quem se pretende usucapir." (DINIZ, 2002, p. 151)
b) Decurso de Prazo: o prazo varia de espécie a espécie (artigos 1238 a 1242, CC e 9° e 10 da
Lei 10257/01). É requisito essencial para toda usucapião. "Qualquer que seja o usucapião, é
indispensável que a posse se estenda ininterruptamente por todo o tempo exigido em lei, e
que o prazo se conte por dias e não por horas." (PEREIRA, 2003, p. 141)
O artigo 1.238 do CC exige lapso de tempo por 15 anos desde que a posse ocorra sem
interrupção, nem oposição e possuir como seu o imóvel independentemente de título de boa-
fé e a sentença servirá de título para o Registro de Imóveis. O único do mesmo artigo reduz o
prazo a dez anos se o possuidor reside no imóvel habitualmente ou realizado obras ou serviçosde caráter produtivo. O possuidor pode acrescentar sua posse à do seu antecessor, contando
que ambas sejam contínuas e pacíficas e da combinação de ambos dá-se a accessio
possessiones. (Acesso possessório)
c) Justo Título: de acordo com o artigo 1201, CC, é aquele empregado como "fato gerador do
qual a posse deriva [...]. Configura estado de aparência que permite concluir estar o sujeito
gozando de boa posse". (VENOSA, 2003, p. 78)
Ainda comenta Venosa (2003, p. 197) que "é uma causa jurídica, porém, seria melhor a lei
denomina-la de 'título hábil'".
O artigo 1.260 trata do fato gerador da posse. Nem sempre é um título. Pois, um título
apresentado deverá ter sua eficácia decidida no processo. Justo título é
todo ato ou negócio jurídico que em tese possa transferir a propriedade, e que só não
produziu efeito por estar contaminado por algum vício. São vícios e defeitos
ignorados pelo adquirente. O usucapião ordinário tem a qualidade de sanar o defeito.
d) Boa Fé e Má fé: O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé.
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Aquele que sabe possuir de forma violenta, clandestina ou precária não tem justo título.
Percebe-se, que Justo Título e Boa-fé é um binômio. Ambos estão interligados, são
cumulativos, a falta de um inviabiliza o outro. (VENOSA, 2003, p. 197).
Os artigos 1.216 e 1.217 do Código Civil valorizam e dignificam o usucapiente. É possivelmente
ser o mais importante dos requisitos do usucapião ordinário. Aquele que ignora o vício ou
obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa é possuidor de boa-fé. Por ignorância resulta a
convicção de que a possui legitimamente. A ciência do vício que impede o domínio da
propriedade pelo usucapiente descaracteriza a boa a fé, no entanto a superveniência da má-fé
depois de consumado o lapso aquisitivo não obsta a aquisição do domínio.
2.2. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO
"Não é imprescindível que o usucapiente exerça por si mesmo e por todo o tempo de sua
duração os atos possessórios [...]. Consideram-se [...] legítimos os atos praticados por
intermédio de prepostos, agregados ou empregados". (PEREIRA, 2003, p. 145)
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Segundo Renato Ribeiro (2004, p. 4), em seu artigo Direito das Coisas: principais modificações,
afirma que o prazo que era de 20 anos, passa a ser de 15 anos, sendo que no usucapião
extraordinário não há exigências de título, se há boa-fé ou não, "sendo necessário apenas o
decurso de tempo. Decorrido o tempo, obtém-se a possibilidade de se obter sentença judicial
para usucapir o imóvel". A inovação trazida para esta espécie, segundo Ribeiro, está na
redução do prazo para 10 anos se o possuidor realizou no imóvel obras ou serviços de caráter
produtivo ou o utilizou como moradia habitual.
A diferença, segundo Ribeiro (2004, p. 4), entre o usucapião ordinário e extraordinário é a
exigência do justo título e boa-fé no primeiro e dispensando esses elementos no segundo
acrescentando lapso de tempo maior. Regulado pelo artigo 1.238 do Código Civil, no Código
anterior era o lapso temporal de vinte anos (antigo artigo 50-CC) agora diminuído para 15
(quinze) anos nos seguintes termos:
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2.2.1 Requisitos do Usucapião Extraordinário
a) Posse: Artigos 1196 a 1237. Deve ser exercida com animus domini (vontade de possuir)
durante o prazo legal, ininterruptamente e sem sofrer oposição ou contestação de quem quer
que seja. Basta que alguém possua como seu, um bem, durante certo lapso de tempo, para
que lhe adquira a propriedade.
b) Decurso de Prazo: Segundo Ribeiro (2004, p. 5) a posse contínua por 15 (quinze) anos não
interrompido e sem impugnação. Situação a perdurar pacificamente por 15 anos ininterruptos,
ou por 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo,
c) Sentença: O Juiz reconhecerá a situação jurídica preexistente e vai certificar a existência do
direito do possuidor que se tornou proprietário. Ribeiro (2004, p. 3), o domínio não lhe é
conferido pela decisão judicial, mas sim pela posse sem oposição e pelo decurso de tempo. A
sentença é o título para a transcrição no registro competente. "É um requisito regulador da
situação jurídica do imóvel. Com o registro da sentença a situação do imóvel estará pacificada
com relação a terceiros, surgindo o efeito erga homnes, podendo o imóvel ser alienado ou
hipotecado."
Neste contexto, "antes da sentença o possuidor reúne em mãos todos os pressupostos e
requisitos para adquirir o domínio. Mas, [...] o usucapiente tem apenas uma expectativa de
direito". Silvio Rodrigues entende que esta sentença é constitutiva, "de modo que, no meu
entender, e contrariamente ao que pensa a maioria dos escritores, a sentença [...] tem caráter
constitutivo, e não meramente declaratório". (2003, p. 113)
d) Presunção de título de boa-fé, segundo Ribeiro (p. 3-4) a "expressão excluída do artigo 50
do CC Lei 3.071 de 01.01.1916, no qual, a sentença seria proclamada independente de título
de boa-fé".
O novo Código Civil deixou de observar a questão do justo título valendo-se unicamente da
posse continuada, do decurso de prazo, pela moradia ou cuidados com o imóvel no seu uso e
conservação.
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2.3 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO - USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL
A Constituição Federal de 1988, no artigo 183 abre espaço para o chamado usucapião
constitucional, que entrou para o Novo Código Civil sob os artigos n° 1.239 a 1.241. Na
Constituição Federal prescreve in verbis:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1° O título de domínio e a concessão de uso serão conferidas ao homem ou à mulher,ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2° Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3° Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
No Novo Código Civil prescreve in verbis:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua,
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a
cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
§ 1° O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
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§ 2° O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao Juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião,
a propriedade do imóvel.
§ único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá titulo hábil para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
E, por fim, o Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, também dispondo sobre
usucapião, traz uma nova modalidade, qual seja: usucapião especial de imóvel urbano, em
seus artigos 9° a 14.
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupados por
população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que não sejam proprietários de outro
imóvel urbano ou rural.
Nessa linha de raciocínio, Maria Helena Diniz (2002, p. 178), expõe o seguinte pensamento:
"Trata-se, de uma inovação substancial do Código Civil, fundada na função social dapropriedade, que dá proteção especial à posse-trabalho, isto é, à posse traduzida em trabalho
criado." O artigo 183 da Constituição Federal em vigor e mais recente o Novo Código Civil
disciplinam essa modalidade de usucapião, assemelhando-se muito ao usucapião
extraordinário, porém diferindo-se pelo lapso temporal reduzido a cinco anos.
2.3.1 Requisitos do Usucapião Especial Urbano
a) Posse: animus domini -o usucapiente tem intenção de dono - como se fosse seu dono. Deveser Ininterrupta, incontestável pelo prazo de cinco anos. A posse só será interrompida se uma
ação contestadora for julgada procedente. A cesse deve ser justa sem os vícios da violência,
clandestinidade e precariedade. O usucapiente deve residir na área de forma permanente. Não
pode obter o usucapião se o uso da área estiver destinado para o comércio ou modelos afins,
caso em que, utilizará o usucapião ordinário ou extraordinário dentro dos requisitos
obrigatórios. A posse deve ser pessoal desde o início admitindo-se apenas o sucessor universal.
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b) Área: quanto à área urbana é admitida somente até 250 metros quadrados, entendendo se
que o limite mínimo deverá estar em consonância com a legislação municipal e diretórios do
Registro de Imóveis.
c) Único imóvel: não pode o usucapiente ser proprietário de outro imóvel quer seja urbano ou
rural. Dirimir dúvidas quanto à situação da área se é ou não urbana deve ser observado o
critério da localização que se acha inserido no Capítulo II da Constituição Federal artigo 182 e
segs. Da Política Urbana.
2.4 USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL OU AGRÁRIO
Alencar Mello Proença em sua obra Direito Agrário (1999, p. 101) que, invocando Del Vecchio,
repete a expressão que o verdadeiro embrião do Direito
Agrário está posto "desde as épocas mais remotas".
Expõe Proença, "que no Brasil, o primeiro projeto de Código foi apresentado ao Congresso
Nacional pelo Dr. Joaquim Luís Osório, em 1914, tomando o n° 259, tendo inclusive, tramitado
parcialmente por aquela casa legislativa". (1999, p. 102-5)
Em 1964, surge a Emenda Constitucional n° 10, de 9 de novembro desse ano, e que alterou o
artigo 5°, inciso XV, letra "a" da Constituição Federal, para incluir o direito Agrário como um
dos ramos do Direito de competência privativa da união para legislar. Em 30 de novembro de
1964, houve a promulgação da Lei n° 4.504, o Estatuto da Terra.
O Código Civil Brasileiro de 1916, o manteve nos seus artigos 550 a 553, passando por várias
reformas constitucionais e, com o advento da Lei n° 6969/81 foi recriado o usucapião ruralcom área de 25 hectares, reduzindo o prazo para 5 anos.
Art. 1°. Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5
(cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e
cinco) hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada,
adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao
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juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de
Imóveis.
Parágrafo único. Prevalecerá à área do módulo rural aplicável à espécie, na forma da legislação
especificasse aquele for superior a 25 (vinte e cinco) hectares.
Quanto à abrangência das terras por esta lei há regras específicas sobre terras devolutas como
também áreas de segurança nacional, conforme os artigos 2° e 3° abaixo transcritos:
Art. 2° - A usucapião especial, a que se refere esta Lei, abrange as terras particulares e as terras
devolutas, em geral, sem prejuízo de outros direitos conferidos ao posseiro, pelo Estatuto da
Terra ou pelas leis que dispõem sobre processo discriminatório de terras devolutas.
Art. 3° - A usucapião especial não ocorrerá nas áreas indispensáveis à segurança nacional, nas
terras habitadas por silvícolas, nem nas áreas de interesse ecológico, consideradas como tais
as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, assim
declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes à preferência para
assentamento em outras regiões, pelo órgão competente.
Parágrafo único. O Poder Executivo, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, especificará,
mediante decreto, no prazo de 90 (noventa) dias, contados da publicação desta Lei, as áreasindispensáveis à segurança nacional, insuscetíveis de usucapião.
Vale dizer que a Constituição Federal em vigor elevou o seu tamanho para 50 hectares,
mantendo o prazo quinquenal. Em seu artigo 191 e § único, reza seis condições para limitar
sua interpretação, que são:
1 - O benefício se dirige a não proprietário de imóvel urbano ou rural.
2 - Tem que ser área exclusivamente rural, usando o critério da localização.
3 - Não pode a área ser mais superior a 50 hectares e deve ser contínua, não se aceitando a
soma de áreas.
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4 - Devendo ser área produtiva por seu trabalho ou de sua família por ocasião do pedido de
usucapião.
5 - A residência no local deve ser permanente e o beneficiário deverá estar vinculado
diretamente ao imóvel rural.
6 - Não se pode requerer usucapião rural de imóvel públicos, sejam quais forem.
3. PRESCRIÇÃO NO DIREITO CIVIL BRASILEIRO
O instituto da prescrição, segundo Maria Helena Diniz (2002, p. 245), é uma forma de limitar
no tempo o exercício do direito de ação, estabelecendo um prazo para ser exercido, uma vez
que não interessa ao Direito proteger perpetuamente o titular de uma ação, se este não
demonstra interesse em utilizá-la. É uma maneira, portanto, de proporcionar solidez às
relações jurídicas, as quais não podem ficar, sem limites no tempo, na dependência do
exercício de um determinado direito para se consolidarem. Logo, a prescrição tem como
principal objetivo a satisfação de um interesse social, "penalizando" aqueles que, por
negligência ou falta de interesse, não exercitaram seus direitos dentro do prazo determinado,
extinguindo as ações que os protegem.
Dada à necessidade de se tornar jurídica as situações que se estendem por muito tempo, à
prescrição está diretamente relacionada ao tempo.
Perante o Novo Código Civil Brasileiro - Título IV - Da Prescrição e da Decadência - Capítulo l -
Da Prescrição - Seção l - disciplina o instituto da Prescrição nos artigos 189-206. No Capítulo II -
Da Decadência - dos artigos 207-211. O artigo n° 207, da decadência, prescreve in verbis:
Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que
impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.
Com base em ampla bibliografia Maria Helena Diniz no seu Código Civil Anotado, (2002, p.
1.149), elabora comentário de que a decadência não é confundível com a prescrição. A
decadência significa a perda do direito do exercício naquele prazo fixado, portanto, se
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extingue. A prescrição por sua vez extingue a ação desaparecendo, portanto, "o direito por ela
tutelado que não tinha tempo determinado para ser exercido".
Ainda, Maria Helena Diniz (2002, p. 1.145), afirma que conforme os artigos 210 e 211 do CC, "o
prazo decadencial pode ser estabelecido pela lei ou pela vontade unilateral ou bilateral, e oprescricional é fixado por lei para o exercício da ação que protege um direito".
A decadência corre contra todos não admitindo sua suspensão ou interrupção em favor
daqueles contra os quais não corre a prescrição, com exceção por exemplo, do caso do artigo
n° 198, l (CC, art. 208), e do art. 26, § 2°, da Lei n. 8.078/90: a prescrição pode ser suspensa,
interrompida ou impedida pelas causas legais. A decadência decorrente de prazo legal pode
ser considerada e julgada de ofício pelo Juiz, independentemente de argüição do interessado;
a prescrição das ações patrimoniais não pode ser, ex oficio decretada pelo órgão judicante. A
decadência oriunda de prazo prefixado por lei não poderá ser renunciada pelas partes nemantes nem depois de consumada (CC, art. 209); já a prescrição, após sua consumação, poderá
ser renunciada pelo prescribente.
A prescrição é aquisitiva quando uma pessoa pode incorporar ao seu patrimônio determinado
direito do qual desfruta há um longo tempo. Este tipo de prescrição trata-se da usucapião.
Silvio de Salvo Venosa entende que o termo Prescrição Aquisitiva pode ser usado como
sinônimo de Usucapião Por dois motivos: a) etimologicamente, a palavra tem sua origem nolatim. Entendendo-se "usu" como uso e "capio" com sentido de aquisição, captura, tomada.
Destarte, aquisição pelo uso designaria o instituto; b) a contrario sensu, a prescrição
propriamente dita, seria a perda do direito, enquanto que a aquisição pelo uso ou Usucapião a
"aquisição do direito de propriedade". (VENOSA, 2003, p. 191)
Quanto à prescrição extintiva é aquela que, se alguém deixa de reclamar, de postular uma
ação reclamando determinado direito seu durante um longo e certo prazo de tempo, acaba
perdendo a possibilidade de reclamar.
3.1 CAPACIDADE DO ADQUIRENTE
a) Pessoais: Qualidades necessárias atribuídas às pessoas da relação possessória: o possuidor e
o proprietário. A capacidade é adjetivo cobrado do possuidor e não é cobrado em relação ao
que sofre os efeitos do usucapião. Não é permitido alegar usucapião dentre outros casos,
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entre cônjuges, na constância do casamento; entre ascendentes e descendentes durante o
Poder Familiar; entre tutelados e seus tutores, ou curadores, durante a tutela e curatela; aos
que se acharem servindo na Armada, e no Exército nacionais em tempo de guerra.
Assim, segundo Renato Afonso Gonçalves em seu artigo O novo Código Civil e a usucapiãopublicado em 11.01.2003, afirma que o possuidor da coisa tem que ser capaz para os atos da
vida civil, reunindo qualidade para usucapir, significando então que deverá ter a mesma
capacidade para ser proprietário.
Prescreve o artigo 1.244 do novo Código Civil que aplicam-se ao usucapião as mesmas causas
impeditivas, suspensivas e interruptivas da prescrição aplicáveis
ao devedor na relação jurídica obrigacional, e previstas nos artigos 197 a 202 do novo CódigoCivil.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que
obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Ainda, Renato Afonso Gonçalves, esclarece que:
Tal mandamento se deve ao fato de que a usucapião é caracterizada pela prescrição aquisitiva,
que para alguns doutrinadores é sinônimo do instituto em exame. Assim, a guisa de
exemplificação, o marido não pode querer usucapir bemda esposa enquanto perdurar a
sociedade conjugal, ou o filho querer usucapir o bem do pai enquanto vigorar o poder familiar,
ou ainda alguém querer usucapir bem de quem está servindo às Forças Armadas em tempo de
guerra. Também não poderá ser usucapido bem de propriedade de pessoa com idade inferior
a 16 anos. (2003, p. 1)
Portanto, há a necessidade da coisa poder ser usucapida, o que não se pode falar em usucapiro ar, mar, ou seja, coisas do bem comum que são da natureza, como também os bens públicos
não podem ser objeto de usucapião.
b) Reais: Segundo Pereira (1999, p. 02-3) "No direito real existe um sujeito ativo, titular do
direito, e há uma relação jurídica, que não se estabelece com a coisa, pois que esta é o objeto
do direito, mas tem a faculdade de opô-la erga omnes", (para todos), aqui o que ocorre é um
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estabelecimento de uma relação jurídica entre o sujeito ativo e o sujeito passivo, o que explica
Pereira "uma relação jurídica em que é sujeito ativo o titular do direito real, e sujeito passivo a
generalidade anônima dos indivíduos [...]".
Não se pode usucapir as coisas legalmente consideradas inalienáveis, previstas no Código CivilBrasileiro, assim são os bens de família; imóveis dotais; bens de menores sob Poder Familiar ou
tutela; bens sujeitos à curatela, imóveis gravados com cláusula de inalienabilidade, cláusula de
eficácia real pelo registro com efeito erga onmes. Só poderão ser adquiridos por usucapião
aqueles que forem direitos reais e que recaiam sobre bens prescritíveis.
Nessa visão, segundo Cordeiro (1979, p. 225-7), os direitos reais se caracterizam pela
existência de apenas dois elementos: o titular e a coisa. Para que aquele possa desfrutar desta
não há necessidade de qualquer intervenção ou intermediação por parte de terceiros, ao
contrário do que ocorre nos direitos pessoais, em que, ademais, existem três elementos: osujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação.
c) Formais: Os elementos necessários são a posse; o lapso temporal e a sentença judicial,
provando os atos possessórios e sua prática, sem desleixo, ou abandono da coisa possuída
indicando posse contínua ou ininterrupta. Deve provar que a posse foi exercida sem
interrupção do proprietário ou legitimo interessado demonstrando que além de continua
também foi mansa e pacífica.
Para que se tenha uma posse ad usucapionem (requisito formal), é necessário que a exerça
com animus domini, com vontade de possuir como se fosse dono, ainda que de má-fé, não
bastando a posse ad interdicta. A posse deverá ser justa, isto quer dizer sem vícios da
violência, clandestinidade ou precariedade, nos termos dos artigos 1.200 e 1.242 do Código
Civil de 2002.
4. PROCEDIMENTOS JURÍDICOS
4.1 DA AÇÃO DE USUCAPIÃO
A ação de usucapião é de natureza declaratória de direito preexistente, a aquisição de um
domínio ou de um direito real pelo usucapião. É a razão do artigo 941 do CPC que a ação
compete ao possuidor que se declare, nos termos da Lei, o domínio do imóvel ou servidão
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predial. Da simples leitura do artigo 941 já se verifica que a natureza jurídica da tutela
jurisdicional pleiteada na ação de usucapião é declaratória. In verbis:
Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se declare, nos termos da lei, o
domínio do imóvel ou a servidão predial.
Caio Mário da Silva Pereira, também assevera que "a sentença proferida na ação de usucapião
tem natureza declaratória". (2002, p. 146)
A ação de usucapião, segundo Pinto (1991, p. 144) não tem como finalidade "constituir um
direito" para o autor. Na verdade, adquire-se o domínio do bem pela usucapião, uma vez
preenchido os requisitos legais ligados à posse e transcorrido o lapso temporal exigido pela lei.
A sentença proferida na ação de usucapião apenas reconhece, com força de coisa julgada, odomínio preexistente do autor sobre o bem objeto da prescrição aquisitiva.
A transcrição da sentença de usucapião no registro de imóveis, portanto, segundo Pinto (1991,
p. 144-5), não transfere a propriedade ao usucapiente, como ocorre na transcrição de título
decorrente de negócio jurídico intervivos, ela apenas dá "publicidade ao ato judicial
declaratório".
O usucapião pode ser interpretado como defesa, porém não servirá de Título para transcrição
no Registro de Imóveis, o que só é possível conseguido o usucapião por ação própria. Só a
sentença conseguida no processo de usucapião tem eficácia "erga omnes" (contra todos),
declaração do domínio ou direito real.
O artigo 942 do CPC trás os requisitos da petição inicial da ação de usucapião de terras
particulares com a redação conferida pela Lei 8.951 de
31/12/1994:
Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do
imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo,
bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais
interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232.
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Poderá usufruir a prerrogativa conferida pelo artigo 95 por competente o foro da situação da
coisa, e que trata do domicílio do réu. A qualificação completa do usucapindo obedece ao
disposto no artigo 282 inciso II, do CPC:
Art. 282. Os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu.
O autor tem que reunir os requisitos do CC, artigo 1.238, e o réu aquele cujo nome esteja
transcrito o imóvel usucapiendo. Ainda o inciso III do artigo 282 do CPC determina que a
petição inicial deva indicar "o fato e os fundamentos jurídicos do pedido". Já o artigo 942 do
CPC refere-se apenas ao "fundamento do pedido". Os fatos no usucapião são a posse e as
circunstâncias que a acompanham, sua origem, caracteres, o tempo que exerce e o tipo de
usucapião que pretende. No pedido e suas especificações deverá o autor indicar o objeto
usucapido, que é o pedido mediato sendo o pedido imediato a tutela jurisdicional pretendida
que, que no caso do usucapião é declaratória.
Quanto ao Valor da Causa (artigo 282, V, do CPC) deve ser o valor de mercado do objeto
usucapiendo.
Deverá a petição inicial trazer as provas que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos
alegados (artigo 282, VI) indicação meramente genérica.
De suma importância é o requerimento de citação do réu (artigo 282, VII). São réus certos na
Ação de Usucapião aqueles em cujos nomes estiver registrado o imóvel a se usucapir, os
confinantes do imóvel e o possuidor atual, se este último não for o autor.
Pelo artigo 241, incisos l ao V do Código de Processo Civil começa a correr o prazo:
I - Quando a citação ou intimação for pelo Correio, da data de juntada aos autos do aviso de
recebimento;
II - Quando a citação ou intimação for por Oficial de Justiça, da data de juntada aos autos do
mandato cumprido;
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III - Quando houver vários réus, da data de juntada aos autos do último viso de recebimento
ou mandado citatório cumprido.
IV - Quando o ato se realizar em cumprimento de carta de ordem, precatória ou rogatória, da
data de sua juntada aos autos devidamente cumprida;
V - Quando a citação for por Edital, finda a dilação assinada pelo Juiz.
O artigo 944 do CPC torna obrigatória a intervenção do Ministério Público. Intervindo como
fiscal da lei, terá vista dos autos depois das partes, sendo intimado em todos os atos
processuais. Poderá junta documentos e certidões, produzir prova em audiência, (artigo 83
CPC)
Quanto à intervenção do Ministério Público, o artigo 84 do CPC reza:
Art. 84. Quando a lei considerar obrigatória a intervenção do Ministério Público, a parte
promover-lhe-á intimação sob pena de nulidade do processo.
Estabelece o artigo 499 do CPC que o Ministério Público tem legitimidade para recorrer assim
no processo que é parte, como naqueles que oficiou como fiscal da Lei. Atuando como parte
poderá interpor ação rescisória em qualquer dos casos do artigo 485 do CPC.
4.2 DA SENTENÇA
É necessário, segundo os doutrinadores que exista uma sentença para levar o imóvel, objeto
de Usucapião, a registro no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com o que consta no
artigo 1.238 do Código Civil, além dos requisitos temporalidade, boa fé, justo título, posse
mansa e pacífica:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
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Nesse contexto, Rodrigues, (2003, p. 113) assim se manifesta: "antes da sentença o possuidor
reúne em mãos todos os pressupostos e requisitos para adquirir o domínio. Mas, [...] o
usucapiente tem apenas uma expectativa de direito". E também assevera Rodrigues, que a
sentença tem "caráter constitutivo e não meramente declaratório".
Também nesse sentido se manifesta Caio Mário da Silva Pereira (2002, p. 146), que assevera
ser a sentença proferida na ação de usucapião de natureza declaratória. O usucapiente
requererá ao juiz que declare situação jurídica preexistente, sendo necessária apenas para
certificar a existência do direito do possuidor que se tornou proprietário. A decisão judicial não
lhe confere o domino porque este resulta da posse sem oposição e do decurso do tempo, isto
é, da
convergência dos elementos que conduzem ao usucapião.
A sentença serve de título para a transcrição no registro competente, que também é mero
requisito regularizador da situação jurídica do imóvel:
Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no
registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.
Com o registro da sentença, terá o titular a situação do imóvel pacificada com relação a
terceiros. É o título de transcrição no Registro de Imóveis por força do artigo 1.238, do Código
Civil já citado acima e artigo 945 do CPC.
5. CONCLUSÃO
O objetivo deste trabalho não foi esgotar a análise do Instituto do Usucapião de Imóveis, masapenas traçar algumas linhas que possam influenciar na sua compreensão a partir de um
estudo bibliográfico. Podemos sintetizar que o usucapião é instrumento notadamente social,
visando a atender a um reclamo social pela gestão democrática do espaço urbano. É um
instrumentalizador do exercício da democracia participativa. O Instituto tem por intenção
eliminar do meio urbano o falso domínio que não é cumprimento de função social.
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Entendemos que o usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Há também
outros direitos reais previstos na lei geral civil no artigo
1.225 do CC, sendo todos passíveis de apropriação material sempre em observação aos
dispositivos legais.
Quanto à posse do imóvel, deve ser sempre pacífica e contínua, obedecendo ao lapso
temporal sem que ache oposição de terceiros quer seja ou não com título legal. Há também
que se configurar a necessidade para a moradia singular ou familiar que não deverá ter
qualquer outra propriedade. Os bens públicos ficam fora por serem insusceptíveis do
usucapião.
O Usucapião, numa visão genérica dos estudiosos é um dos mais importantes Institutos jurídicos de proteção ao direito à propriedade. Uma propriedade que realmente cumpre sua
função social, porque além de fixar o homem, mantém a terra produtiva, seja no sentido de
morada da família ou mesmo no cultivo diversificado de bens alimentares e industriais. Da
morada da família, vem a estabilidade do núcleo social, a contribuição com impostos para
melhoria geral, e o cuidado com a terra agrária, mais alimentos e matéria prima tão
necessários a toda sociedade.
Não temos dúvida em afirmar que a propriedade atenderá a sua função social (artigo 5° XXIII
da Constituição). E essa função será atendida na medida em que for a propriedade utilizadaracionalmente, sendo, por isso mesmo, censurado o abandono. A transferência da
propriedade do verdadeiro e relapso proprietário para o proprietário aparente e diligente
configura uma espécie de expropriação forçada. Quem é dono tem o dever de zelar do que é
seu.
O crescimento populacional esparrama por toda parte a insuficiência de espaço/terra e o
usucapião cumpre sua função social, ainda com mais repercussão nos últimos tempos, quando
os sem terra levantam suas bandeiras, de forma violenta buscam equilibrar uma utópica
igualdade social, dependente de votos e atos políticos e interesseiros, já o usucapião, basta
apenas a declaração judicial que um sem terra acaba sendo premiado por seu trabalho e
merecimento.
Com o estudo realizado, entendemos que o usucapião é um Instituto que incentiva a utilização
da propriedade por aquele que realmente está cuidando dela. O usucapião transfere uma
situação de fato para uma situação de direito. Dá estabilidade e segurança à propriedade.
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Também, a conclusão que deve ser feita é no sentido de que as figuras de usucapião previstas
nos diplomas legais foram alguns dos instrumentos jurídicos escolhidos pelo legislador para
promover a efetivação de valores constitucionais, entre eles, a dignidade da pessoa humana.
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