PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, FUNÇÃO SOCIAL E FINANCIAMENTO URBANO
RECIFE _ JULHO, 2018
CENÁRIO MACROECONÔMICO
Crédito para pessoa física e PIB nacional
Crédito para pessoa física e a variação do IVG-R
Reconhecimento da alteração na política de concessão
de crédito público para habitação (pf)
2002 – 2008: Política pró-cíclica
2009 – 2015: Política anticíclica
A mudança na política de Crédito financiada pelo
Setor Público (Até 2008 é pró – cíclica, e de 2008
em diante é anticíclica) influencia drasticamente o
setor imobiliário.
Reconhecimento do impacto inflacionário no
mercado de imóveis
2002 – 2008: Valorização Moderada
2009 – 2015: Valorização Forçada
-3%
-1%
1%
3%
5%
7%
R$-
R$10
R$20
R$30
R$40
R$50
R$60
R$70
R$80
R$90
R$100
Bilh
õe
s
Crédito F PIB MM3
R$-
R$20
R$40
R$60
R$80
R$100
0
100
200
300
400
500
600
700
Bilh
õe
s
IVG-R Crédito F
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS
LANÇAMENTOS X ESTOQUES
3,3 4,3 3,9
5,9 6,7
8,6
13,6 13,9 14,5
12,2
7,8
4,5 4,5
5,7
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
LANÇAMENTOS VENDAS TOTAIS OFERTAS TOTAIS IVV
Curva de vendas
está intimamente
associada à
disponibilidade de
crédito para acesso à
moradia estimulo
à produção
Fonte: Fiepe/ADEMI/Sinduscon
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS
1710
2290
6148
4898 5350
4858
6290
7606
6643
2790
2008
865
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
TOTAL Recife Região Metropolitana
Em 10 anos a RMR
(incluindo o Recife)
retornou ao patamar
produzido em 2006, e
participação dos
municípios do entorno
ganhou relevância
NÚMERO DE UNIDADES PRODUZIDAS
Fonte: Fiepe/ADEMI/Sinduscon
Recife X RMR (2006 a 2017)
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS
13006
5738
5409
2895
2369
1389
RECIFE - SUL
RECIFE - NOROESTE
RECIFE - OESTE
RECIFE - NORTE
RECIFE - SUDOESTE
RECIFE - CENTRO
O PESO DAS REGIÕES DO RECIFE
0
250
500
750
1000
1250
1500
1750
2000
2250
2500
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
RECIFE - SUL RECIFE - SUDOESTE RECIFE - OESTE
RECIFE - NORTE RECIFE - NOROESTE RECIFE - CENTRO
A região sul, que contém o bairro de Boa
Viagem, abarca cerca de 35% de toda a
produção do Recife
Recife 60% 30.806
RMR 40% 20.650
TOTAL 51.456
Fonte: Fiepe/ADEMI/Sinduscon
0
50
100
150
200
250
300
350
0
300
600
900
1200
1500
1800
ATÉ R$ 2.500 DE R$ 2.500 a R$ 4.000 DE R$ 4.000 a R$ 5.500 DE R$ 5.500 a R$ 7.000 DE R$ 7.000 a R$10.000
ACIMA DE R$ 10.000
un
idad
es
ven
did
as
2015 2016 2017 VENDA VENDA VENDA
0
50
100
150
200
250
300
350
0
300
600
900
1200
1500
1800
ATÉ R$ 2.500 DE R$ 2.500 a R$ 4.000 DE R$ 4.000 a R$ 5.500 DE R$ 5.500 a R$ 7.000 DE R$ 7.000 a R$10.000
ACIMA DE R$ 10.000
un
idad
es
ven
did
as
2015 2016 2017 VENDA VENDA VENDA
Lançamentos residenciais (esquerda) e
número de unidades vendidas (direita)
no Recife por faixas de preço
Lançamentos residenciais (esquerda)
e número de unidades vendidas
(direita) na RMR exclusive Recife por
faixa de preço
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
tam
anh
o d
a U
H
área
pri
vati
va
M2 M2 / TOTAL
TIPOLOGIAS
2,2 1,8 1,7
6,4 5,5
4,7
8,5
15,6
10,4
2,9 3,1 1,6 1,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IMÓVEIS COMERCIAIS (em %) IMÓVEIS RESIDENCIAIS (em %)
Para os imóveis residenciais, a
média do tamanho dos
apartamentos vem se tornando
gradativamente menor – 62m²
atualmente
Velocidade de venda dos imóveis
comerciais apresentou pico de venda fora
do padrão apenas entre os anos de 2010 e
2013 alternativa de investimentos?
M2 na RMR
IVV na RMR
RESTRIÇOES DA LEI DA ARU – DOZE BAIRROS
RIO CAPIBERIBE
RESTRIÇOES DA LEI DA ARU – DOZE BAIRROS
Bairros nobres e com
predomínio de rendas mais
elevadas
0
5
10
15
20
25
30
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
entre 5 e 20 pav. acima de 20 pav
Lei ARU
Torres residenciais lançadas
Corrida pelo protocolo pré-2001 e posterior
acomodação da atividade imobiliária
seguindo as novas regras quanto ao gabarito
de altura e coeficiente de utilização
RESTRIÇOES DA LEI DA ARU – DOZE BAIRROS
Bairros nobres e com
predomínio de rendas mais
elevadas
UNIDADES RESIDENCIAIS
LANÇADAS
Houve um espraiamento da atividade imobiliária
para o entorno dos Doze Bairros e, recentemente
redução em ambos os territórios
PRODUÇÃO RESIDENCIAL NA RMR 3
0
40
64
64
66
96
14
4
18
0
19
2
20
0
22
8
24
0
25
6
26
9
28
0
28
0
28
8
28
9
33
0
33
8
39
8
43
1
45
8
48
0
60
0
67
9
86
4
1.0
17
1.1
07
1.3
21
1.8
21
1.8
40
2.4
54
3.3
06
Pra
iaC
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ce
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un
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ga
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da
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ara
Pa
ulis
taC
en
tro
Ca
nde
ias
Unidades residenciais na RMR entre 2006 e 2017
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
TOTAL RECIFE TOTAL RM (excluindo Recife)
Participação da RMR e do Recife na produção
imobiliária residencial vertical
A presença da RMR veio ganhando
espaço proporcionalmente às
unidades produzidas ano a ano
• Como evitar que as consequências desses processos de produção urbana sigam em
sentido contrário aos desejos de uma política urbana visando ao equilíbrio das
oportunidades de acesso à cidade e da racionalidade do uso da infraestrutura?
• O aumento dos deslocamentos motorizados e da necessidade prolongamento das redes de
água e esgoto, tendem a elevar o custo da cidade desproporcionalmente à sua
capacidade de arrecadação: Quais instrumentos podem evitar isto?
• Pelo menos 53% da população mora em situação de vulnerabilidade (CIS e ZEIS). Há a
necessidade de se ofertar imóveis para demanda não atendida
atualmente.
• Para evitar expansão urbana disfuncional, stress ao meio ambiente e a elevação do preço
da terra, como fomentar o mercado imobiliário com a calibragem correta de
parâmetros urbanísticos estimulando a transformação territorial
sustentável e compacta?
QUESTOES DISPARADORAS
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE
CONSTRUIR
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE
CONSTRUIR
* PDE 2014 SÃO PAULO/SP
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU
UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS | PEUC
PAGAMENTO: IPTU + 2%*
PAGAMENTO: IPTU + 4%*
PAGAMENTO: IPTU + 15%
PAGAMENTO: IPTU + 15%
LIMITE MÁXIMO 15%
ENQUANTO O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL NÃO SE ADEQUAR ÀS OBRIGAÇÕES PARA QUE SEU IMÓVEL
CUMPRA A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE O SEU IPTU IRÁ AUMENTAR ANUALMENTE:
* VALORES EXEMPLIFICATIVOS PDE 2014 SÃO PAULO/SP
PAGAMENTO: IPTU + 8%*
IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS