RELATÓRIO FINAL
Volume I
CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À
ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE
VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO
XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2012
RELATÓRIO FINAL
CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À
ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE
VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO
XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
CONTRATOS 22.395/10 e 25.218/11
PROCESSO ITESP Nº 253/2009
GOVERNADORGeraldo Alckmin
SECRETÁRIA DE JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIAEloísa de Sousa Arruda
DIRETORIA EXECUTIVADiretor Executivo
Marco Pilla
DIRETORIA ADJUNTA DE RECURSOS FUNDIÁRIOSDiretor Adjunto
Jonas Villas Bôas
AssessorManoel Martins dos Santos
GERÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO E CADASTROGerente
Antonio Garcia Leal
GERÊNCIA DE ARRECADAÇÃO E PROJETOSGerente
Oziel Pinto
GRUPO TÉCNICO DE CAMPO DE TAUBATÉSupervisor
Thiago Francisco Neves Gobbo
Índice
I. INTRODUÇÃO:............................................................................................................. 5
II. DA LOCALIZAÇÃO...................................................................................................... 6
III. DA CARACTERIZAÇÃO LEGAL DA ÁREA OBJETO DE ESTUDO ...........................7
IV. DOS PERÍMETROS EXISTENTES SOBRE SÃO FRANCISCO XAVIER ................. 10
V. METODOLOGIA DO TRABALHO ............................................................................... 12
VI. RECURSOS UTILIZADOS ..........................................................................................13
VII. PRODUTOS A SEREM ENTREGUES ..................................................................... 14
VIII. DOS TRABALHOS REALIZADOS.............................................................................14
IX. DOS RESULTADOS ................................................................................................... 17
X. DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ............................................................................ 20
XI. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................... 23
ANEXO 01 – ROL DE OCUPANTES E CROQUI DE 1939 DO 3º PERÍMETRO DE S.J.C.
ANEXO 02 – RELATÓRIO CONSOLIDADO DE OCUPAÇÕES
ANEXO 03 – RELATÓRIO CONSOLIDADO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS
ANEXO 04 – PLANTA TEMÁTICA DA SITUAÇÃO DOMINIAL
ANEXO 05 – PLANTA TEMÁTICA DO ZONEAMENTO DA APA ESTADUAL DE S.F.X.
ANEXO 06 – PLANTA TEMÁTICA DO FRACIONAMENTO
ANEXO 07 – ROL E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DOS NÚCLEOS URBANOS
ANEXO 08 – PLANTA GERAL
ANEXO 09 – 24 PLANTAS ARTICULADAS EM ESCALA 1:10.000
ANEXO 10 – 5 PASTAS DE CERTIDÕES DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS
ANEXO 11 – 22 PASTAS DE LIFs E DOCUMENTOS DOS OCUPANTES
PROCESSO ITESP: 253/2009
CONTRATANTE : PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
OBJETO: CADASTRO TÉCNICO RURAL EXPEDITO COM VISTAS À ELABORAÇÃO DE DIAGNÓSTICO FUNDIÁRIO E ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICO-JURÍDICA PARA AÇÕES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO DISTRITO DE SÃO FRANCISCO XAVIER, MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
I. INTRODUÇÃO
Em 25/03/2008 foi firmado Protocolo de Intenções entre a Prefeitura
Municipal de São José dos Campos e a Fundação Itesp tendo por objeto a realização de
estudos para conhecer as características físicas e dominiais do Distrito de São Francisco
Xavier, visando à regularização fundiária.
Depois de desenvolvidas as etapas previstas no referido protocolo, com os
devidos estudos, análises e considerações, concluiu-se pela necessidade de Cadastro
Técnico na modalidade expedita, com aplicação de Laudo de Identificação Fundiária (LIF),
coleta de documentos (pessoais e dos imóveis) e lançamento dos limites físicos dos
imóveis em base cartográfica adequada. Tudo com vistas à elaboração de um diagnóstico
fundiário que aponte possíveis formas de regularização fundiária e subsidie,
concomitantemente, o planejamento e o desenvolvimento de ações do Poder Público na
região.
Com isso, a Fundação Itesp foi contratada em 12/05/2010, por meio do
Contrato nº 22395/2010, para prestação de serviços especializados de Cadastro Técnico
Rural Expedito com vistas à elaboração de Diagnóstico Fundiário e Estudos de viabilidade
técnico-jurídica para regularização fundiária no distrito de São Francisco Xavier.
II. DA LOCALIZAÇÃO
São Francisco Xavier, distrito de São José dos Campos, situa-se ao norte
deste município, a aproximadamente 59 km do centro. Encontra-se na região da Serra da
Mantiqueira, próximo aos municípios paulistas de Monteiro Lobato e Joanópolis, no limite
entre os Estados de São Paulo e Minas Gerais.
Seu acesso se dá inicialmente através do Bairro de Santana de São José
dos Campos, seguindo pela Avenida Princesa Izabel até o Bairro Alto da Ponte, deste
segue pela SP-50 por aproximadamente 39 km, até a cidade de Monteiro Lobato, deste
município segue pela Estrada Municipal Pedro David por 20 km, até o distrito.
Suas confrontações são:
NORTE: Distrito de Monte Verde, Município de Camanducaia e Município de
Sapucaí Mirim, Estado de Minas Gerais
SUL: Zona Rural do Município de São José dos Campos, Estado de
São Paulo
LESTE: Município de Monteiro Lobato, Estado de São Paulo
OESTE: Município de Joanópolis, Estado de São Paulo
III. DA CARACTERIZAÇÃO LEGAL DA ÁREA OBJETO DE ESTUDO
Em análise a estudos já realizados sobre o distrito, observa-se que São
Francisco Xavier teve sua origem na passagem e paragem de tropeiros vindos do Sul de
Minas Gerais, especialmente no final do século XIX, que se utilizavam da trilha da Serra de
Santa Bárbara, passando pelo Roncador e Água Soca, para se dirigir ao Bairro de
Santana, então núcleo comercial do município de São José dos Campos.
O vilarejo, chamado de bairro de São José dos Campos, foi oficialmente
elevado a distrito de paz pela Lei Estadual nº 59 de 16 de agosto de 1892, cujo art. 2º
assim dispunha sobre suas divisas:
“Partindo da pedra do Sellado, na serra da Mantiqueira, seguindo por esta
até o ponto em que della parte o espigão, que divide o municipio de S. José dos Campos
com o municipio de Buquira, e por este abaixo, abrangendo todas as vertentes do Rio do
Peixe, até tocar em um espigão grande, no sitio do Lourencinho, e subindo o espigão até
ao alto, e partindo deste ponto, dividido aguas do Roncador com as vertentes do Cafundó
e Rio do Peixe, até ao alto da cachoeira do mesmo Roncador, e por este a cahir no Rio do
Peixe; e por este abaixo até frontear o espigão que vem do Serrote, que divisa as aguas
do Fartura e Lavras, e por este acima até ao alto da serra, e por esta acima a procurar a
pedra do Sellado, de fórma a abranger todas as vertentes das cachoeiras do Rio do
Peixe.”
Posteriormente, a Lei Estadual 8.092/1964, que dispõe sobre a divisão
administrativa e judiciária do Estado, estipulou como divisa interdistrital de São Francisco
Xavier com o município São José dos Campos:
“Começa no espigão que deixa, à direita, as águas do rio do Peixe, e, à
esquerda, as do rio Turvo, no ponto em que ele é cortado pela estrada de rodagem que
vem da ponte do Basílio; segue pelo espigão, passando pelo morro do Jacu, até a foz do
ribeirão da Fartura, no rio do Peixe; sobe por aquele e pelo ribeirão Alegre, até sua
cabeceira; alcança a cabeceira do galho oriental do rio das Cobras, que fica na contra
vertente; desce pelo rio das Cobras até a foz do seu galho setentrional.”
Esta descrição do distrito abarca cerca de 30 mil hectares (29% da área total
do município de São José dos Campos) banhados por inúmeros mananciais de águas
limpas (Rios Cobra, Fartura, Guirra, Manso, Peixe e Santa Bárbara, além de inúmeros
córregos, riachos, ribeirões e cachoeiras) que nascem em remanescentes de mata
atlântica com rica biodiversidade. Não é sem razão, portanto, que este distrito está inserido
em três Áreas de Preservação Ambiental (APAs)1.
O Decreto Federal nº 87.561, de 13/09/1982, criou a APA Federal da Bacia
Hidrográfica do Rio Paraíba do Sul, também englobou a região de São Francisco Xavier, e
suas peculiaridades, ex vi art. 6º, e proibiu pelo §1º deste “a implantação de indústrias
potencialmente poluidoras, capazes de afetar mananciais de água; a realização de obras
de terraplanagem e a abertura de canais quando essas iniciativas importarem em sensível
alteração das condições ecológicas locais; o exercício de atividades capazes de provocar
acelerada erosão das terras ou acentuado assoreamento das coleções hídricas; e o
exercício de atividades que ameacem extinguir as espécies raras da biota regional.”
A Lei Municipal nº 4.212 de 24/06/1992, com finalidade de assegurar o
bem-estar das populações humanas e conservar ou melhorar as condições ecológicas
locais, criou a Área de Proteção Ambiental (APA) da Mantiqueira sobre o distrito, proibindo
ou restringindo na região, pelo art. 3º, as mesmas hipóteses do Decreto Federal. Sobre a
mesma área foi estabelecida APA Estadual de São Francisco Xavier pela Lei Estadual nº
11.262 de 08/11/2002, excluindo-se o perímetro urbano2.
O atual Macrozoneamento de São José dos Campos (Lei Complementar
Municipal nº 306, de 17/11/2006, alterada pela Lei Complementar Municipal nº 428, de
09/08/2010), traz sobre o distrito também a APA do Rio do Peixe (APA II).
A APA Municipal I, sobreposta à APA Estadual, é caracterizada pelo
Macrozoneamento Territorial, Seção I do Plano Diretor, pela presença de declividades
acentuadas da ordem de 60% e com alto potencial de riscos geológicos, inúmeras
cabeceiras de drenagem integrantes da Bacia Hidrográfica do Rio do Peixe, sendo
inadequada ao desenvolvimento urbano. Necessita de normas disciplinadoras com objetivo
precípuo da proteção ambiental, visando assegurar a conservação e melhoria das
condições ecológicas locais.
Nesta APA são permitidos os usos destinados ao ecoturismo e atividades
1 Segundo a Resolução CONAMA nº 010/1988 (anexo 6), as Áreas de Proteção Ambiental – APA´s são unidades de conservação destinadas a proteger e conservar a qualidade ambiental e os sistemas naturais ali existentes, visando a melhoria da qualidade de vida da população local e também objetivando a proteção dos ecossistemas regionais. Para tanto, deverão ter um zoneamento ecológico-econômico, o qual estabelecerá normas de uso, de acordo com as condições locais bióticas, geológicas, urbanísticas, agro-pastoris, extrativistas, culturais e outras.2 A Lei Complementar Municipal nº 306, de 17/11/2006, foi alterada pela Lei Complementar Municipal nº 428, de 09/08/2010, que redefiniu as descrições das regiões geográficas do município, em especial o limite da área urbana do distrito de São Francisco Xavier (art.124).
florestais com espécies nativas, admitindo-se as atividades agrícola e pecuária mediante a
adoção de métodos e técnicas conservacionistas do solo e das águas, serviços de
hospedagem e o uso agroindustrial (§ 1º do art. 134 da Lei de Zoneamento nº 165/97).
O Plano de Manejo da APA Estadual foi instituído pela Resolução SMA 64
de 11/09/2008.
Insta salientar que sobre esta APA está sendo realizado estudo pelo Instituto
Chico Mendes - ICMBio, do Ministério do Meio Ambiente, visando à criação de Unidade de
Conservação Federal de Proteção Integral na Serra dos Poncianos, que poderá englobar
terras ao norte de São Francisco Xavier.
Já a APA II caracteriza-se pela porção do território que apresenta alto
potencial de risco geológico e forte erodibilidade, tornando estes terrenos altamente
inadequados a qualquer instalação urbana, incluindo as estruturas viárias, constatando-se, ainda, a presença de significativas áreas de recarga dos aqüíferos subterrâneos e de vasta
rede hidrográfica, sendo necessária à preservação destes recursos hídricos, em volume e
qualidade não só para o equilíbrio ambiental, mas principalmente como mananciais de
reserva para o abastecimento de água da região.
Na APA II são permitidos os usos agrícola, florestal, pecuário e o ecoturismo
mediante a prática de métodos e técnicas conservacionistas do solo e das águas,
admitindo-se o agroindustrial e os serviços de hospedagem (§ 2º do art. 134 da Lei de
Zoneamento nº 165/97). Ainda não há plano de manejo para esta APA.
IV. DOS PERÍMETROS EXISTENTES SOBRE SÃO FRANCISCO XAVIER
Dentre outras definições, “perímetro” significa linha que limita uma
determinada área ou região. No que concerne à Discriminação de Terras no Estado de
São Paulo, perímetro significa a área delimitada geralmente por divisas naturais e artificiais
(espigão divisor de águas, rios, vertentes, estradas, etc.), por meio dos setores
especializados da Procuradoria Geral do Estado, a fim de apurar a existência de terras
devolutas em seu interior.
Segundo Vito José Guglielmi, “terras devolutas são necessariamente terras
públicas, que ou nunca passaram ao domínio particular ou dele retornaram para integrar o
domínio público, sempre considerado o estágio inicial, por direito de invenção, do domínio
pertencente à Coroa de Portugal”.3
A Discriminação de Terras Devolutas foi prevista originariamente na Lei
Imperial n° 601/1850 e no Decreto Imperial n° 1318/1854, sendo hoje disciplinada pela Lei
Federal n° 6.383/76.
“O objetivo do processo discriminatório é separar as terras públicas das
particulares, mediante verificação da legitimidade dos títulos de domínio particulares,
3 GUGLIELMI, Vito José. As Terras Devolutas e seu Registro. In Revista de Direito Imobiliário, São Paulo: 1992, nº 29, p.95.
apurando, por exclusão as terras de domínio público” 4.
Ademais, tal lei federal dispõe que a Ação Discriminatória é preferencial e
prejudicial às demais ações em andamento referentes a domínio e à posse de imóveis no
perímetro (art. 23), e que a competência para propositura estende-se somente à União e
aos Estados (art. 27).
O Estado de São Paulo, desde quando recebeu as terras devolutas sitas em
seu território, por força do art. 64 da Constituição de 1891, vem promovendo a
discriminação das mesmas, seja de forma administrativa, seja por meio de ações judiciais.
Pela descrição oficial do distrito de São Franscisco Xavier constante da Lei
Estadual 8.092/1964, ele está inserido no 3º Perímetro de São José dos Campos.
O percurso prévio deste perímetro data de 02/08/1939, e a Ação
Discriminatória foi proposta em 21/09/1939, junto ao Juízo da Comarca de São José dos
Campos.
Ocorre que a Fazenda Estadual, em atenção aos novos conceitos trazidos
com o Decreto-lei Estadual 14.916/1945, entendeu não mais haver terras devolutas no
perímetro em questão, desistindo da aludida Ação Discriminatória em 15/03/1946
(Processo Administrativo 8.600/39 da Procuradoria do Patrimônio).
4 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 14ª. ed. Editora Atlas. São Paulo: 2002. p.590.
Independentemente do êxito na Ação Discriminatória, o percurso prévio
realizado para instruir aludido procedimento judicial caracterizou e quantificou as
ocupações existentes no distrito, tanto na área rural (252) como na vila (46), sendo
importante o registro desde levantamento para comparação com a realidade atual. O
Croqui acompanhado do Rol de Ocupantes de 1939 encontra-se no ANEXO 01.
V. METODOLOGIA DO TRABALHO
A metodologia básica utilizada no trabalho de Cadastro Técnico Rural do
Distrito de São Francisco Xavier consistiu nas seguintes fases:
Fase 1 – Preparativos Iniciais
Levantamento e análise de dados gráficos e literais disponíveis na
Prefeitura de São José dos Campos.
Mobilização de aparato necessário para execução das atividades
propostas.
Divulgação dos trabalhos junto aos ocupantes, associações de
moradores, líderes de comunidades etc.
Fase 2 – Levantamento Cadastral Expedito
Identificação da malha fundiária com uso de GPS de Navegação e
de Precisão (L1), quando necessário, para lançamento das divisas das
glebas em bases cartográficas existentes do acervo do Instituto
Geográfico e Cartográfico (IGC), em escala de representação gráfica
1:10.000.
Coleta de informação referente ao imóvel do ponto de vista de
ocupação através da aplicação de Laudos de Identificação Fundiária
(LIFs).
Fase 3 – Análise dos Laudos de Identificação Fundiária
Análise de todo material do cadastro coletado em campo quando da
aplicação dos Laudos de Identificação Fundiária, com organização de
pastas individuais, bem como a elaboração de rol de ocupantes.
Elaboração de estudo individual dos documentos de titularidade de
cada imóvel, bem como qualificação de todos os ocupantes cadastrados.
Fase 4 – Confecção de Planta Cadastral
Elaboração e processamento de dados cadastrais levantados e
descrição sumária das glebas.
Confecção de plantas cadastrais, na escala 1:10.000, referentes a
toda a malha fundiária contida no Distrito de São Francisco Xavier,
desenvolvida em meio digital com utilização de software adequado,
possibilitando as implementações de bases cartográficas em Campos.
Consolidação de dados cadastrais nas plantas.
Fase 5 - Diagnóstico Fundiário
Análise técnica e jurídica de todo o material coletado, mapeado e
tabulado, visando o relatório final;
Elaboração do Relatório Final, visando o Diagnóstico Fundiário do
Distrito de São Francisco Xavier, apontando para as possibilidades da
regularização propriamente dita.
VI. RECURSOS UTILIZADOS
Visando atender a execução de trabalhos desenvolvidos no Cadastro
Técnico Rural, estão sendo utilizados os seguintes recursos:
Recursos Humanos
01 (um) Analista de Desenvolvimento Fundiário (Engenheiro);
01 (um) Analista de Desenvolvimento Fundiário (Advogado);
04 (quatro) Técnicos de Desenvolvimento Fundiário (Técnicos em
Agrimensura);
01 (um) Técnico de Desenvolvimento Fundiário (Jurídico);
01 (um) Técnico de Desenvolvimento Fundiário (Cadista).
Recursos Materiais
Equipamentos GPS de Navegação e GPS de precisão L1;
Equipamentos de Informática - 02 (dois) computadores com
impressora e softwares para confecção de plantas cadastrais e
elaboração de filiação dos ocupantes e de relatório final;
Base Cartográfica - Cartas do acervo do Instituto Geográfico e
Cartográfico (IGC), na escala 1:10.000, com a rasterização,
disponibilizadas pela Prefeitura Municipal;
Veículos - 05 (cinco) veículos, 3 tipo sedan e 2 utilitários.
VII. PRODUTOS A SEREM ENTREGUES
Relatório de Análise de Dados Gráficos e Literais;
Laudos de Identificação Fundiária (LIFs);
Planta Cadastral com a escala aproximada de 1:10.000, com toda a
malha fundiária rural do Distrito de São Francisco Xavier, município de
São José dos Campos;
Relatório do Diagnóstico Fundiário.
VIII. DOS TRABALHOS REALIZADOS
Utilizando-se da metodologia disposta no Plano de Trabalho, após o
recebimento da Ordem de Serviço em 25/05/2010, foi dado início aos Preparativos Iniciais,
com o levantamento e análise de dados gráficos e literais disponibilizados pela Prefeitura
Municipal de São José dos Campos.
Verificou-se, então, certa inconsistência na articulação de algumas Cartas
IGC 1:10.000 fornecidas pela Municipalidade, o que retardou o início da fase seguinte até
a devida correção, com a substituição das mesmas por fotos aéreas ortorretificadas da
Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano - Emplasa, cedidas gratuitamente por
esta à Prefeitura Municipal.
Ainda nesta fase, em meados de julho, o Grupo Técnico de Campo da
Fundação mobilizou todo o aparato necessário para execução das atividades propostas e
divulgou os trabalhos junto aos ocupantes por meio de vistoria realizada in loco.
Devido à dificuldade de acesso a algumas localidades, foram
disponibilizados veículos utilitários com tração nas quatro rodas.
Já o Levantamento Cadastral iniciou em meados de agosto com a
identificação da malha fundiária do distrito com uso de GPS (de Navegação e de Precisão,
quando necessário) para lançamento das divisas das glebas em base cartográfica
adequada. Os cadastradores desta Fundação aplicaram Laudos de Identificação Fundiária
(LIFs) aos imóveis rurais e notificaram seus ocupantes para que apresentassem
documentos pessoais e do imóvel.
Devido ao grande número de chácaras de recreio e outros imóveis cujos
proprietários não residem no local, inicialmente foi encontrada dificuldade para a efetivação
do cadastro e entrega de documentos pelos ocupantes. Ressalta-se que, em algumas
oportunidades, os cadastradores sequer tiveram autorização para ingressar nos imóveis.
Desta forma, a Municipalidade se comprometeu a fornecer agente local de
apoio com vasto conhecimento sobre a região e seus ocupantes para acompanhar as
equipes de cadastradores, o que foi efetivado em outubro.
Visando complementar o trabalho de divulgação, foram realizadas reuniões
com agentes sociais junto ao Núcleo Gestor da APA de São Francisco Xavier e,
posteriormente, houve distribuição de panfleto informativo aos agentes sociais e alunos
das escolas municipais para avisarem seus pais. Além disso, foram feitas divulgações nos
meios de comunicação da região (rádio e jornal).
Tais ações surtiram efeito e geraram maior efetividade do cadastro com um
maior interesse dos ocupantes, inclusive com uma maior entrega de documentos por
estes.
Em decorrência dessas dificuldades iniciais, especificadas no
Ofício/Itesp/DARF/1832/2010, depois de pareceres jurídicos favoráveis, o contrato foi
aditado em 10/01/2011, por meio do contrato 23.668/11, prorrogando-se o prazo por 6
meses.
Ocorre que, no decorrer do trabalho, verificou-se acréscimo de quase 75%
ao número inicialmente previsto para o levantamento (600 imóveis), ou seja, foram
identificados na zona rural do distrito quase 1.100 imóveis, contabilizando-se nestes mais
18 glebas que se constituem como núcleos urbanos em zona rural, que juntos somam
cerca de 550 lotes com características urbanas (não contabilizados), que deverão ser alvos
de novos trabalhos.
Observe-se que, para cada imóvel rural - inclusive chácaras de recreio
abaixo da fração mínima de parcelamento - é previsto o preenchimento de um Laudo de
Identificação Fundiária - LIF (cadastro individualizado de cada ocupante), o levantamento
de suas divisas, o seu lançamento e edição em base apropriada, além, por óbvio, da
análise individualizada da documentação imobiliária enviada pelo ocupante para confecção
do Diagnóstico Fundiário.
Ademais, houve acréscimo da área a ser cadastrada, levantada e estudada,
com a alteração da Lei Complementar Municipal nº 306, de 17/11/2006, pela Lei
Complementar Municipal nº 428, de 09/08/2010, que redefiniu as descrições das regiões
geográficas do município, em especial o limite da área urbana do distrito de São Francisco
Xavier (art. 124).
Deste modo, havendo uma maior necessidade de tempo, recursos humanos
e de materiais para consecução dos mesmos objetivos, foi solicitado novo aditamento de
prazo e valores pelo Ofício/Itesp/DARF/779/2011, o qual, apesar de contar com pareceres
jurídicos favoráveis, culminou na opção da Municipalidade, em razão de questões legais e
de ordem burocrática, pela assinatura do contrato nº 25.218/11 em 20/09/2011, que previu
tal acréscimo com a entrega de produtos complementares e o prazo de 4 meses para a
entrega final dos produtos.
Os trabalhos de campo foram concluídos em novembro de 2011,
remanescendo a finalização dos trabalhos de escritório (conferência dos laudos aplicados,
confecção de Planta Cadastral, Plantas Temáticas e análise jurídica de mais 1200
documentos imobiliários para elaboração de diagnóstico fundiário) que foram concluídos
em janeiro de 2012 e entregues à municipalidade para análise.
VIII. DOS RESULTADOS
O trabalho realizado pela Fundação Itesp identificou, cadastrou e estudou
1.094 glebas (ANEXO 02), das quais somente 59 não tiveram seus ocupantes identificados
e 109 tiveram a identificação apenas do primeiro nome do ocupante.
Dos imóveis com ocupantes identificados completamente (907), 618
apresentaram documentos de aquisição do bem, o que representa cerca de 70% desses
ocupantes.
Quanto à análise de regularidade de dimensão, foram identificadas 234
áreas (chácaras de recreio) inferiores à fração mínima de parcelamento para a região (2
hectares), em uma área total de 206,63 hectares. Contabilizando-se a esta as áreas dos
18 núcleos com características urbanas chega-se a 340,71 hectares.
Importante destacar que desses imóveis abaixo da fração mínima, 38 são
imóveis registrados como fração ideal, ou seja, contam com uma aparente regularidade
registral.
0
200
400
600
800
1000
1200
Ocupantes nãoidentificados
completamente
Ocupantes nãolocalizados
(identificados)
1094 imóveis
618 apresentaram documentos
234
841
Quantidade deimóvies maioresque a FMP
Quantidade deimóvies menoresque a FMP
Exemplos de parcelamento irregular na zona rural do distrito
Fotos aéreas com exemplos de desmatamento, silvicultura e parcelamento.
Excluindo-se a área urbana do distrito, bem como os 18 núcleos urbanos
cadastrados, identificou-se a seguinte situação relativa às 1.075 glebas restantes,
conforme documentação apresentada pelos seus ocupantes: 297 comprovaram domínio,
representando uma área total de 8.461,93 hectares; 79 comprovaram domínio de parte do
imóvel, representando uma área total de 6.315,82 hectares; 242 apresentaram
documentos possessórios, representando uma área de 3.451,86 hectares; e, por fim, 457
não apresentaram documentos de aquisição do imóvel, representando uma área de
11.265,25 hectares.. A planta temática da situação dominial encontra-se no ANEXO 04.
SITUAÇÃO COM RELAÇÃO AO TOTAL DE GLEBAS CADASTRADAS
Importante mencionar que a fim de fazer o diagnóstico fundiário do distrito,
desde o início dos trabalhos foram solicitadas aos Cartórios de Registro de Imóveis da
Comarca de São José dos Campos certidões dos imóveis existentes no distrito, bem como
de todos os ocupantes localizados. Mais de 550 certidões foram fornecidas pelos cartórios
e analisadas juntamente com os mais de 600 documentos de aquisição entregues pelos
ocupantes. O estudo individualizado de todas as matrículas encontra-se no ANEXO 03.
Ademais, identificou-se que das 1.075 glebas, somente 353 são ocupadas
por proprietários ou possuidores que lá residem, representando uma área de 6.421,22
hectares.
Em relação à questão ambiental, São Francisco Xavier encontra-se inserido
em Áreas de Proteção Ambiental (APAs) instituídas pelos Poderes Municipal, Estadual e
Federal (Lei Municipal nº 4.212/92, Lei Estadual nº 11.262/02 e Decreto Federal
87.561/82), fazendo parte do Mosaico da Mantiqueira, criado pela Portaria nº 351/2006 do
Ministério de Meio Ambiente, e sendo alvo de estudos do ICMBio para criação de um
Parque Nacional ao norte.
Apesar dessa legislação de proteção ambiental, em análise acerca da
regularidade, verificou-se que constam averbadas as reservas legais em apenas 14
registros imobiliários, representando uma área de apenas 48,8618 hectares (1,3% das
ocupações cadastradas e 0,16% da área apurada no Distrito), e, mais, na APA Estadual
foram identificados 93 imóveis abaixo da fração mínima de parcelamento e 14 núcleos
urbanos. Plantas temáticas nos ANEXOS 05 e 06.
O destaque positivo fica por conta da existência de uma Reserva Particular
do Patrimônio Natural – RPPN, denominada “O Primata”, com área de 352,918851
hectares, instituída por particulares e averbada na matrícula do imóvel cadastrado sob nº
307.
X. DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Sob a égide da dignidade da pessoa humana e da cidadania, objetivando
construir uma sociedade mais livre, justa e solidária, assegurando o desenvolvimento
sustentável e a redução das desigualdades, bases do sistema de garantias e direitos
instituído pela Constituição Federal de 1988, o administrador público tem o dever de atuar
com mais atenção às questões sociais, dentre elas a regularização fundiária.
Isso porque a propriedade somente cumprirá sua função social, direito
fundamental e princípio da ordem econômica (arts. 5°, XXIII, e 170, inciso III, da
Constituição Federal de 1988), quando for representada pelo registro imobiliário capaz de
gerar segurança jurídica, ao mesmo tempo em que garantir a moradia digna, respeitar as
normas ambientais e urbanísticas (caso urbana) e, ainda, for explorada racionalmente e
proporcionar bem-estar aos proprietários e trabalhadores (caso rural – art.186, CF/88).
Não é sem razão, portanto, que regularização fundiária foi conceituada na
Lei nº 11.977/2009, em seu art. 46, como sendo o “conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares
e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno
desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado”.
Importante ressaltar que, além de sanar e evitar conflitos pela posse da
terra, a regularização fundiária promove justiça social e desenvolvimento, uma vez que o
título registrado gera segurança jurídica e possibilita ao proprietário ter acesso a crédito.
Ademais, é certo que o registro imobiliário acompanhado de cadastro atualizado gera
maior eficiência na fiscalização pelo Poder Público quanto ao cumprimento das normas
ambientais e urbanísticas.
Não obstante a aptidão ambiental que muito contribui para o
desenvolvimento do turismo na região, o trabalho realizado pela Fundação Itesp em São
Francisco Xavier constatou que o território do distrito vem sofrendo com o parcelamento
cada vez maior dos imóveis rurais, de forma, inclusive, em algumas regiões, a
descaracterizar a zona rural e a contribuir para a degradação ambiental.
Nesse sistema, o homem do campo (aquele que sobrevive da atividade
agropecuária) é cada vez mais raro. Sem a regularidade de sua propriedade e sem
conseguir alcançar financiamentos para atividades agropecuárias - ainda que sustentáveis
-, o pequeno agricultor acaba, muitas vezes, por se render às pressões do mercado,
parcelando ou arrendando suas terras para atividade de silvicultura.
Assim, o planejamento do desenvolvimento do distrito de São Francisco
Xavier deve passar pela regularização das propriedades rurais, especialmente dos
pequenos agricultores.
Neste caso, para regularização individual dos imóveis rurais acima da fração
mínima de parcelamento cujos ocupantes detenham a posse, sugere-se o ingresso de
ações individuais de usucapião (art. 191 da Constituição Federal/1988, e art.1.238 e s.s. do
Código Civil), cujos advogados poderão ser contratados pelos próprios ocupantes, por
sindicatos de empregados rurais, associações ou, caso preencham os requisitos legais,
fornecidos gratuitamente pela Assistência Judiciária do Estado.
Contudo, para tanto, será necessário material técnico (planta e memorial
descritivo) individual de cada imóvel, contendo as coordenadas dos vértices definidores
dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com
precisão posicional fixada pelo INCRA (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/75, com redação dada
pela Lei 10.267/01). Além disso, tendo em vista o art.16 da Lei nº. 4771/1965, com a
redação da Lei nº 7.347/1985, tal material técnico deverá ser combinado com estudos
ambientais individualizados de modo a serem estipuladas as Reservas Legais.
Entende-se que este trabalho técnico poderá ser contratado pela
municipalidade para áreas específicas ou conglomerados de áreas - desde que com áreas
individuais acima da fração mínima de parcelamento (2,0 hectares) e abaixo de 4 módulos
rurais para a região, que justificam a intervenção do Poder Público Municipal nos moldes
do art.176, § 3º da Lei 6.015/1973, com a redação dada pela Lei nº10.267/2001.
Já no caso das glebas com domínio regularizado, mas cujo título ainda não
tenha a descrição nos moldes da Lei nº 10.267/01, sugerimos que cada proprietário, com o
material técnico acima referido, ingresse no Cartório de Registro de Imóvel com
procedimento administrativo de retificação do registro, de acordo com a Lei n°
10.931/2004, bem como com a averbação da respectiva área de reserva.
Quanto às áreas inferiores à fração mínima de parcelamento e núcleos com
características urbanas, considerando o dever municipal de ordenar o uso e a ocupação do
seu território, bem como de promover a regularização fundiária em seu aspecto
ocupacional, jurídico e social (art. 30, VIII, da Constituição de 1988, art. 40 da Lei n°
6.766/1979 e art. 2°, inc. XVI, da Lei n°10.257/2001), sugere-se, preliminarmente, a
imediata intervenção da Prefeitura a fim de que sejam congelados tais parcelamentos,
estudando-se cada caso para mantença ou dissolução, nos moldes da legislação
urbanística e ambiental vigente, especialmente do Plano Diretor Municipal.
Complementarmente, sugere-se a fiscalização intensiva in loco para coibir
novos parcelamentos. Isso porque se trata de região com tendência de aumento da
pressão do mercado imobiliário e, agora, parte da Região Metropolitana do Vale do
Paraíba e Litoral Norte (Lei Complementar Estadual nº 1.166, de 9 de janeiro de 2012).
Neste sentido, a Fundação Itesp, consciente da necessidade de gestão do
território rural pelo município, em uma região com forte tendência de urbanização e
aumento da demanda por alimentos, elaborou também material técnico básico de controle
e gestão do território consistente de um banco de dados georreferenciado que pode ser
atualizado e compartilhado visando ações efetivas de reordenamento e a melhora no
planejamento social, ambiental e econômico daquele distrito.
Esse material adicional contém dados gráficos (plantas e imagens
georreferenciadas) e literais (informações relativas às ocupações e aos direitos relativos
aos imóveis), em arquivos chamados de shapefiles que podem ser utilizados em Sistema
de Informação Geográfica (SIG ou GIS - Geographic Information System), o que facilitará a
análise, gestão e representação do espaço e dos fenômenos que nele ocorrem, bem como
o entrelaçamento com informações de diversas outras fontes, inclusive de GPS (Global
Positioning System ou geoposicionamento por satélite, em português), o que, sem dúvida,
facilita a fiscalização in loco.
O mal da irregularidade fundiária cresce de forma alarmante e gera conflitos
sociais e danos ambientais. Deve, portanto, ser combatido com a maior brevidade possível
a fim de não proliferar ainda mais. Cabe à Administração Pública, por meio de seus
órgãos, a devida interpretação e aplicação da lei, atuando de forma integrada e por meio
de ações eficazes para resolução deste problema.
XI. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Desta forma, a Fundação Itesp, por meio da Diretoria Adjunta Recursos
Fundiários, apresenta o presente Relatório Final acompanhado de rol de ocupantes e
croqui de 1939 do 3º Perímetro de São José dos Campos (ANEXO 01), relatório
consolidado de ocupações (anexo 02), relatório consolidado de registros imobiliários
(anexo 03), planta temática da situação dominial (anexo 04), planta temática do
zoneamento da APA Estadual de São Francisco Xavier (anexo 05), planta temática do
fracionamento (anexo 06), rol e relatório fotográfico dos núcleos urbanos (anexo 07),
planta geral (anexo 08), 24 plantas articuladas em escala 1:10.000 (anexo 09), 3 pastas de
certidões de registros imobiliários (anexo 10), 22 pastas de LIFs e documentos dos
ocupantes (anexo 11), bem como CDs com o material em digital, para que a Prefeitura
Municipal de São José dos Campos, na qualidade de contratante, efetue a devida análise.
Taubaté, 20 de janeiro de 2012
Thiago Francisco Neves GobboSupervisor do GTC - DARF
Advogado - OAB/SP 239.350
Waldir Marques JuniorAnalista de Desenvolvimento Fundiário
Advogado - OAB/SP 161.709
Olavo Reis da SilvaAnalista de Desenvolvimento Fundiário
Engenheiro - CREA/SP 0601929376
ANEXO 01ROL DE OCUPANTES E CROQUI DE 1939 DO 3º PERÍMETRO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
ANEXO 02 RELATÓRIO CONSOLIDADO DE OCUPAÇÕES
ANEXO 03RELATÓRIO CONSOLIDADO DE
REGISTROS IMOBILIÁRIOS
ANEXO 04PLANTA TEMÁTICA DA SITUAÇÃO DOMINIAL
ANEXO 05PLANTA TEMÁTICA DO ZONEAMENTO DA APA
ESTADUAL DE SÃO FRANCISCO XAVIER
ANEXO 06 PLANTA TEMÁTICA DO FRACIONAMENTO
ANEXO 07ROL E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
DOS NÚCLEOS URBANOS
ANEXO 08PLANTA GERAL
ANEXO 0924 PLANTAS ARTICULADAS EM ESCALA 1:10.000
ANEXO 105 PASTAS DE CERTIDÕES
DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS
ANEXO 1122 PASTAS DE LIFs E DOCUMENTOS
DOS OCUPANTES