Sérgio Liporoni
SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL
LEGISLAÇÃO
BASE CARTOGRÁFICA
ORGANIZAÇÃO E CADASTRO TÉCNICO
GEOPROCESSAMENTO
BANCO DE DADOS
AVALIAÇÃO EM MASSA
ORGANIZAÇÃO E PLANTA DE VALORES GEORREFERENCIADA
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
EXEMPLOS DE APLICAÇÃO
TRIBUTOS MUNICIPAIS URBANOS
TRIBUTOS MUNICIPAIS
TRIBUTOS MUNICIPAIS
IMPOSTOS ITBI
ISS
IPTU
REMUNATÓRIAS(DE SERVIÇO)
REGULATÓRIAS OU DISCIPLINARES (DE POLÍCIA)
TAXAS
CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
CONTRIBUIÇÃO PARA O CUSTEIO DO SERVIÇO DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
ESTRUTURA TRIBUTOS MUNICIPAISURBANOS
TRIBUTOS MUNICIPAIS
SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL: FATO GERADOR, BASE DE CÁLCULO E ATIVIDADE
TÉCNICA
TIPO DE TRIBUTO FATO GERADOR BASE DE CÁLCULO ATIVIDADE TÉCNICA
IPTU – Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana
Domínio e Posse da propriedade Valor venal
Planta de Valores e Cadastro Imobiliário
do Município
ITBI – Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis
Transferência da propriedade do bem
imóvelValor venal
Planta de Valores e Cadastro Imobiliário
do Município
ISS – Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza
Prestação de serviços por empresas,
profissionais autônomos, etc.
Valor do serviço prestado
Cadastro destes prestadores de
serviços
IMPOSTOS
TRIBUTOS MUNICIPAIS
TRIBUTOS
SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL: FATO GERADOR E BASE DE CÁLCULO E ATIVIDADE
TÉCNICA CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
TRIBUTOS MUNICIPAIS
TRIBUTOS
TIPO DE TRIBUTO FATO GERADOR BASE DE CÁLCULO ATIVIDADE TÉCNICA
Contribuição de Melhoria
Valorização dos imóveis na região da execução das obras
Valor da obra executada dividido
pelos imóveis beneficiados direta ou indiretamente e
proporcional à valorização inserida
aos imóveis
Cadastro de Infra-estrutura Urbana,
Planta de Valores e Cadastro Imobiliário
A PROGRESSIVIDADE DO IPTU
IPTU
ITBI
ISS
AS TAXAS
CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
CONTRIBUIÇÃO PARA O CUSTEIO DO SERVIÇO DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA
ASPECTOS INCONSTITUCIONAISNA TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL
LEGISLAÇÃO
TRIBUTOS
FUNDAMENTOS DE BASE CARTOGRÁFICA E
GEOPROCESSAMENTOAPLICADOS EM GESTÃO TRIBUTÁRIA DE CIDADES
INTRODUÇÃO
AVANÇO TECNOLÓGICO
INFORMÁTICA
GEOPROCESSAMENTO
PROCESSO AVALIATÓRIO
CARTOGRAFIA
BASE CARTOGRÁFICA
BASE CARTOGRÁFICA
BASE CARTOGRÁFICA
DEFINIÇÃO
Representação gráfica dos elementos geográficos de uma áreade estudo, georreferenciados, ou seja, localizados em suasdeterminadas coordenadas geográficas.
Atualmente, de maneira a acompanhar as evoluções tecnológicas eempregar os recursos de que dispomos, o ideal é que tenhamos esteselementos mapeados em meio digital.
A BASE CARTOGRÁFICA DIGITAL, além de fornecer apossibilidade de que se façam atualizações constantes, permite trabalharcom os diversos tipos de elementos gráficos dispostos em planos ou níveistemáticos diferentes, conhecidos também como “layers”.
Quando falamos em Base Cartográfica, em primeiro plano deve-serelacionar o trabalho à precisão exigida, a qual vai depender das atividadesque nela se apóiam.
BASE CARTOGRÁFICA
A escala da Base Cartográfica vai variar de acordo com a precisãoexigida, a qual vai depender das atividades que nela se apóiam, por exemplo:
Saúde: determinação dos locais onde surgiram epidemias, a basecartográfica será utilizada apenas para situar o tema, portanto sem grandesprecisões;
Educação: estudo do deslocamento de alunos para as escolas, a basecartográfica deve representar, com razoável precisão as ruas do bairro e as escolaspara que distâncias e rotas possam ser bem identificadas;
Concessionária de luz, água ou telefone: planejamento da distribuiçãode seus equipamentos (postes, dutos, postes telefônicos) na malha urbana, a basecartográfica, para representar cada item, deve ter uma precisão compatível para alocação;
Cadastro Imobiliário: para fins de IPTU e/ou ITBI, a base cartográficadeve ter alta definição e, ainda que possibilite medições diretas com precisãorazoável, porém não dispensam verificações em campo.
ESCALA E ELEMENTOS REPRESENTADOS
BASE CARTOGRÁFICA
CARTA CADASTRAL – ESCALA 1:2000
Mais adequada para representação de áreas urbanas, é elaborada em escala grande,entre 1:500 e 1:5.000 por meio de levantamento aerofotogramétrico, mostrando oslimites físicos das propriedades e suas construções.
BASE CARTOGRÁFICA
ORTOFOTOCARTA – ESCALA 1:2000
Executadas em escalas grandes, são composições de imagens corrigidassobrepostas por plantas de sistemas viários, hidrografia, toponímia, constituindo-seem uma carta que possui a imagem aérea como plano de fundo.
DADOS GEOGRÁFICOS
SENSORIAMENTO REMOTO
Formas de obtenção de banco de dados,sobre um objeto, terreno, etc., sem quehaja contato físico com o mesmo, comoexemplos, podemos citar as fotografiasaéreas e imagens de satélite.
DADOS GEOGRÁFICOS
FOTOGRAFIAS AÉREAS OUAEROFOTOGRAMETRIA
Consiste no sobrevôo de uma região de interesse, afim de capturarimagens por meio de máquinas fotográficas, para mapear umterritório desconhecido ou que sofreu transformações.
DADOS GEOGRÁFICOS
SATÉLITES ORBITAIS
Os Satélites Orbitais são instrumentos para captação de imagens, queficam em órbita a centenas de quilômetros da superfície da Terra. Osmesmos podem ser de alta resolução, quando obtêm imagens em grandeescala, podendo ser visualizadas até escala mínima de 1:2.000, e de baixaresolução, com imagens em pequena escala, abrangendo grandes áreasque podem ser visualizadas na escala máxima de 1:25.000.
Satélite QuickBird ll resolução 0,60 cm
Satélite Ikonos resolução 1 m
Satélite Landsat 7 resolução 25 m
DADOS GEOGRÁFICOS
IMAGENS
Imagem obtida por Aerofotogrametria
Imagem de alta resolução QuickBird
Imagem de baixa resolução Landsat 7
DADOS GEOGRÁFICOS
ORTORRETIFICAÇÃO
IMAGEM ORTORRETIFICADA
IMAGEM BRUTAProcesso de transformação da projeção cônica da aerofoto para projeção ortogonal eretificação altimétrica. Podem ser realizada também em imagens de satélites (imagensOrbitais), cuja qualidade de resolução vem aumentando, na razão inversa a seu custo, cadavez menor.
BASE CARTOGRÁFICA
DIAGNÓSTICO DA BASE CARTOGRÁFICA
A Municipalidade não possui base cartográfica
A municipalidade possui apenas algumas cartas emformato analógico
A municipalidade possui material cartográfico digital
De suma importância para realização dos serviços é diagnosticar a qualidade ea validade das informações cartográficas existentes, isto quando existentes.
O início dos serviços de geoprocessamento dependem fundamentalmente dodiagnóstico da base cartográfica municipal e, quanto a este aspecto, encontram-se as seguintes situações:
BASE CARTOGRÁFICA
GEOCODIFICAÇÃOEsta fase, é que vai integrar a base cartográfica ao banco de dados tabulares da área ou município em questão, processo este fundamental para transformar a base cartográfica em um SIG.
ATUALIZAÇÃO / ADAPTAÇÃO DA BASE CARTOGRÁFICA
BASE CARTOGRÁFICA
DADOS CADASTRAIS
São bens geográficos que possuem atributos e podem estar associados avárias representações gráficas, por exemplo, lotes.
GEOPROCESSAMENTO
GEOPROCESSAMENTO
GEOPROCESSAMENTO
Conforme pesquisa do BNDES, Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social Brasileiro, essas informações representam entre 70 e 80% das utilizadas pelas prefeituras.
Processamento informatizado de dados georreferenciados por meio de programas específicos, permitindo o uso de
informações gerais associadas às coordenadas dos mapas.
DEFINIÇÃO
GEOPROCESSAMENTO
SISTEMA DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS - SIG
No momento que deixamos de ter informações puramente gráficas e passamos a terestas informações geocodificadas temos o que chamamos de SIG ou GIS(Geographic Information System).
“SOFTWARES” PARA GEOPROCESSAMENTO
BASE CARTOGRÁFICA DIGITALIZADA OU
VETORIZADA
BANCO DE DADOSPESQUISAS IMOBILIÁRIAS OU
CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL
SIG – SISTEMAS DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS
GEOPROCESSAMENTO
PROCESSAMENTO DE IMAGENS
Obtidas por satélites ou fotografias aéreas, representam forma de capturaindireta do dado espacial (SENSORIAMENTO REMOTO), é necessário recorreràs técnicas de fotointerpretação e classificação para identificar os bensgeográficos.
QUANDO A MUNICIPALIDADE JÁ POSSUI UM SISTEMA DE GEOPROCESSAMENTO
1. Analisar as feições espaciais nele contidas.
2. Reconhecimento do tipo de geocodificação
3. Verificação de todas as feições contidas na base cartográfica para a elaboração da planta de valores.
4. Análise dos formatos do arquivos para evitar a incompatibilidade(ex.: .dwg; .dxf, .dgn, .shp, .txt)
GEOPROCESSAMENTO
CADASTRO TÉCNICO
CADASTRO
IMOBILIÁRIOTrata-se do levantamento “in loco” da situação de desmembramento das quadras fiscais,em sub-unidades territoriais (lotes), retratando-se a configuração do conjunto, e também,das características físicas, atributos e outros dados de cada lote, de suas eventuaisconstruções e de seu uso e ocupação.
CADASTRO
TIPOS DE CADASTRO TÉCNICO
MOBILIÁRIOLevantamento das atividades econômicas e de seus principais indicadores, deestabelecimentos comerciais, indústrias e empresas ou autônomos.
DE LOGRADOUROSConsiste no levantamento dos equipamentos públicos de infra-estruturaurbana, locados em cada face de quadra, por logradouro.
MULTIFINALITÁRIOEste cadastro compreende a identificação dos equipamentos e serviços urbanos e sociais, melhoramentos públicos e todos os elementos de infra-estrutura implantada que definem as feições físicas do Município.
O NOVOGEOAVALIAR
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR DESKTOP
ATUALIZAÇÃO DO GEOAVALAR
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISAS
GEOAVALAR PESQUISAS ONLINE
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
BANCO DE DADOS COMPARTILHADO
O Geoavaliar Pesquisas trata-se de um banco de dadosgeográfico compartilhado, ou seja, trata-se de um ambientemultiusuário cujo conjunto de dados, nesse caso,pesquisas imobiliárias, serão organizadas,georreferenciadas, compartilhadas e integradas, deforma centralizada. Todas as pesquisas estarãoarmazenadas em apenas um local e serão atualizadas,acessadas, adquiridas e qualificadas por diversos usuários.
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
REDUÇÃO DE CUSTO E TEMPO COM GARANTIA DE SEGURANÇA
Ao centralizar as pesquisas em um único banco de dados, garantiráeconomia de custo e tempo para os profissionais de avaliações.Além disso, para garantir a inserção de informações seguras efidedignas, os usuários serão devidamente cadastrados econstantemente qualificados.
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
AQUISIÇÃO DE PESQUISAS
Os usuários poderão adquirir pesquisas através de três critérios:
MAPA: o usuário poderá localizar pesquisas a partir de sua localizaçãogeográfica, ao definir uma área no mapa.
DATA: o usuário poderá definir a data de interesse para obtenção depesquisas.
TIPO: o usuário poderá informar as Tipologias construtivas constantesnas pesquisas imobiliárias.
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
AQUISIÇÃO DE PESQUISAS
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
BUSCA POR PESQUISAS
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
QUALIFICAÇÃO DAS PESQUISAS
São definidos três tipos de filtros para garantir a qualidade das pesquisas:
FILTRO GEOGRÁFICO: garantirá que uma pesquisa seja inseridacorretamente no mapa.FILTRO DE DUPLICIDADE: garantirá que não sejam inseridaspesquisas com o mesmo endereço.FILTRO DE DADOS: impedirá que sejam inseridas pesquisas cominformações inconsistentes ou repetidas.
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
APROVAÇÃO DAS PESQUISAS
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISAS
VÍDEOS
Compra:http://unidesk.com.br/videos-
geoavaliarpesquisas/compra/compra.html
Exportação:http://unidesk.com.br/videos-
geoavaliarpesquisas/exportacao/exportacao.html
ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR
GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA
PUBLICAÇÃO DAS PESQUISAS E AQUISIÇÃO DE CRÉDITOS
Além de consultar e adquirir as pesquisas de seu interesse, os usuários poderão publicar suaspróprias pesquisas. Ao serem publicadas e, após passarem por todos os filtros para garantiade sua qualidade, as pesquisas incluídas se tornarão créditos. Os créditos acumuladospoderão ser utilizados para aquisição de novas pesquisas.
QUANTIDADE DE PESQUISASA busca/planilha a seguir informa a quantidade de pesquisas existentes por Estado, Municípioe organizados por tipologia.
FORMA DE PAGAMENTOAs pesquisas poderão ser adquiridas individualmente ou por pacotes. Os pagamentos serãorealizados através de PagSeguro.
SIG E
AVALIAÇÃO TRIBUTÁRIA
AVALIAÇÃO
PLANTA DE VALORESGEORREFENCIADOS – PVG’s
AVALIAÇÃO
A Planta de Valores Georreferenciados é uma avaliação em massa queune a clássica Planta de Valores Genéricos e a moderna tecnologia degeoprocessamento.
Isto garante à antiga Planta de Valores, o dinamismo e a praticidade deum sistema de geoprocessamento, permitindo a constante atualização ecorreções no comportamento do mercado durante o tempo.
Assim, a tributação dos impostos e taxas relacionados ao patrimônioimobiliário podem ser feitas com mais exatidão, corrigindo distorções ecaminhando no rumo da JUSTIÇA FISCAL.
AVALIAÇÃO
DIAGNÓSTISCO DA PVG ANTERIOR
Para o início dos serviços e desenvolvimento de toda a metodologia e logística do projetode uma Planta de Valores Georreferenciados, faz-se necessário o conhecimento dasformas de tributação e de toda a estrutura da Planta de Valores Genéricos do municípioestudado.
Aspectos que devem ser analisados:
• Estruturação da Planta de Valores anterior, isto é, verificar onde estão aplicados osvalores unitários de terreno, se nos logradouros, em trechos de logradouros, faces dequadra, bairros, setores fiscais, etc.
•Variáveis utilizadas para formação dos valores unitários do exercício anterior.
•Verificar na legislação a existência de possíveis fatores aplicados ao Valor Unitário deTerreno, como fatores de testada, profundidade, glebas, topografia, etc.
Independentemente do método empregado, a base de todas as avaliações, seja ela em massa ou não,é a COMPARAÇÃO.
Os métodos de avaliação são divididos em dois grupos:
- Métodos Diretos: métodos básicos, definem o valor de forma imediata através da comparação diretacom dados de elementos assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas desse bem.
- Métodos Indiretos: que o fazem através de processos de cálculo com emprego de sub-métodosauxiliares como o método do custo, da renda, involutivo, residual, entre outros.
Conforme a NBR 14.653-1 Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais; em seu item 8.2.1.:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio detratamento técnico dos atributos comparativos, constituintes da amostra.
MÉTODOS AVALIATÓRIOS
AVALIAÇÃO
ORGANIZAÇÃOE
METODOLOGIA
ORGANIZAÇÃO
INSTALAÇÕES E MONTAGEM DA EQUIPE
ORGANIZAÇÃO
Primeiramente devem ser dimensionados os recursos
humanos e materiais necessáriosà elaboração dos trabalhos.
GERENTE GERAL DO PROJETO
SUPERVISOR DE CAMPO
SUPERVISOR DE GABINETE
PESQUISADORES AUXILIARES
PROCESSAMENTO DOS DADOS
EQUIPE DE CONTROLE DE QUALIDADE
GEOPROCESSAMENTO
Em seguida, a realização de treinamento para capacitação da equipe.
PESQUISADORES
INSTALAÇÕES E MONTAGEM DA EQUIPE
ORGANIZAÇÃO
Reconhecimento de Campo
Material obtido junto à Prefeitura
Rec. e Planejamento dos Trabalhos
Atualização Base Cartográfica
Pesquisa de Valores
Análise, simulação e fixação dos valores
Valor Unitário por face de quadra
Coleta e Análise dos Dados
Metodologia
Valor Unitário das
Construções
Definição da Minuta do Projeto
de Lei
ATIVIDADES PRELIMINARES
PVG
Atividades Complementares
PESQUISA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
•Definição das características a serem observadas.
METODOLOGIA
•Elaboração das fichas de pesquisa.
•Logística: coleta dos dados em campo.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
AT (ÁREA)Variável quantitativa que corresponde à área superficial do terreno. Infere-se que quanto maior a área do imóvel menor o seu valor unitário.
FP (FRENTEPROJETADA)
Variável quantitativa correspondente à metragem frontal do imóvel para a via pública, geralmente, a testada influencia positivamente no valor dos imóveis. Em contrapartida, podem ocorrer casos em que no mercado imobiliário local constata-se a influência da testada no valor unitário é quase nula.
PE (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE)
Variável quantitativa que representa a profundidade dos terrenos da amostra, isto é, a relação área do terreno / testada. Contudo dentre as três variáveis, AT, FP e PE apenas duas podem ser utilizadas em conjunto devido a correlação entre elas.
DC (DISTÂNCIA AOCENTRO)
Variável quantitativa correspondente à distância emmetros ou quilômetros da face de quadra ao centro dacidade.
X COORDY COORD
Variáveis quantitativas que representam eixosimaginários para ordenar a valorização a partir docentro. Substitui a variável DC, devendo-se tomar ocuidado para que a região avaliada esteja no mesmoquadrante para que os resultados sejam semprepositivos.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
VP (VIA PRINCIPAL)
Variável dicotômica. Proveniente de dados coletados em campo, traduz a importância do logradouro ao Município, economicamente, assume-se que vias principais devam ser mais valorizadas do que os demais tipos de vias.
VS (VIA SECUNDÁRIA)
Variável dicotômica. Traduz a importância da via para a região / bairro, isto é, são vias principais dentro dos bairros, geralmente onda há itinerários de ônibus e comércio setorial. Contudo, a associação das variáveis VP e OV, normalmente descarta-se o uso desta variável.
OV (OUTRAS VIAS) Variável dicotômica. Representa as vias locaisresidenciais ou não do Município.
PAV (PAVIMENTAÇÃO)
Variável dicotômica. Representa a importância dapavimentação de vias na composição do valorunitário de terreno.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
ZH (ZONAS HOMOGÊNEAS)
Variáveis Dicotômicas. Após a realização da pesquisade mercado, faz-se necessário o agrupamento daspesquisas em grupos homogêneos, isto é, em mesmaregião geoeconômica, visto que o Setor Fiscal emquestão pode não apresentar uma valorizaçãosistêmica. Assim, podemos dividir homogeneamente aregião em A, B, C etc.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
OT (OFERTA / TRANSAÇÃO)
Variável dicotômica. Tem por objetivo retirar do valorunitário de terreno a especulação imobiliária quecompõe o valor do imóvel. Assim, um imóveltransacionado habitualmente tem o valor inferioraqueles dispostos em oferta.
Também, dependendo-se da região analisada, podem-se utilizar outrasvariáveis, como por exemplo:
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
ABA (ABASTECIMENTO DE ÁGUA)
Variável Dicotômica. Esta variável corresponde aexistência ou não de abastecimento de águapotável.
ITO (ITINERÁRIO DE ÔNIBUS)
Variável Dicotômica. Representa os logradourospúblicos onde existe linhas de ônibus operantes,infere-se que as quadras com face para esteslogradouros possuem valor mais alto do que asdemais.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
TOCUP (TAXA DE OCUPAÇÃO) Variável quantitativa. Indica à parcela do
terreno ocupada pela projeção horizontal dabenfeitoria.
CAPRON (COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO)
Variável qualitativa. Indica o resultado dadivisão da área construída pela área deterreno, que caracteriza casos de sub ousuper aproveitamento de terreno.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
CM – CLASSE DE MANANCIAL
Variáveis Dicotômicas que representam classes demananciais, utilizadas em Municípios dentro da Áreade Proteção aos Mananciais.
ZON – ZONEAMENTO MUNICIPAL
Variável qualitativa ou séries de dicotômicas querepresentam o Zoneamento Municipal, sugere-se autilização desta variável quando o Municípioestudado possuir um zoneamento atualizado.
INFERÊNCIA ESTATÍTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
ENCHENTES
Variável dicotômica que representa, em municípioscom problemas de inundações, se o imóvelanalisado está ou não situado em área sujeita ainundações, depreciando os imóveis em casoafirmativo.
Assim, escolhidas as variáveis, passa-se à análise estatística da equação,determinando-se uma função matemática entre os dados observados, definindo se omodelo estatístico elaborado realmente representa o mercado imobiliário analisadocomo um todo, idealizando, por fim, a essência da planta de valores.
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA
FICHAS DE PESQUISAS
METODOLOGIA
VISTORIA E LEVANTAMENTO DE DADOSCOMPLEMENTARES EM CAMPO
• Complemento dos atributos de cada pesquisa (topografia, superfície,etc.).
• Conferência e complemento das plantas e equipamentos urbanos epúblicos fornecida pela Municipalidade.
• Definição dos pólos de valorização e variáveis influenciantes.
• Definição das situações paradigmas a serem adotadas.
• Definição das zonas homogêneas.
• Definição dos valores básico das edificações das ofertas pesquisadas.
METODOLOGIA
DIGITALIZAÇÃO
São digitalizados todos os elementos de pesquisa, além de todos as variáveis coletadas em campo.
METODOLOGIA
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre tipos de vias.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIADados sobre pólos valorizantes e desvalorizantes.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre Plano Diretor Urbano – Uso do Solo.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre delimitação de bairros.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre delimitação de setores fiscais.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre elementos de pesquisa.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIADados sobre pavimentação.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIADados sobre redes de abastecimento de água.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIADados sobre rede de energia elétrica domiciliar.
LANÇAMENTO DE DADOS
METODOLOGIA
Dados sobre distância à praia.
PRODUTOS FINAIS
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
•Planta do Município em escala compatível (1:5.000 – 1:10.000) comlançamento de todos os valores unitários médios de terreno, por facede quadra, nas condições paradigma estabelecidas.
• Listagem de Valores por Logradouro (LVL) ou Listagem deValores por Face de Quadra(LVFQ) definidos por Setores e QuadrasFiscais, lançando os valores de face de quadra de forma tabular,codificados.
•Implantação no sistema de Informática.
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
PRODUTO FINAL DE UMA PVG
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
MAPA DE VALORES
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
MAPAS TEMÁTICOS DE VALORES
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
MAPA DE ISOLONHAS DE VALORES
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
LISTAGEM DE VALORES
Assim, como dito anteriormente, ao clicar em um dos elementos de pesquisa, você terá acesso a todas as informações do imóvel.
SÃO BERNARDO DO CAMPO
ASPECTOS GERAIS
PRODUTOS FINAIS
SIT – SISTEMA DE INFORMAÇÕES TRIBUTÁRIAS
EXEMPLOS DE APLICAÇÃO
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
VARIÁVEIS QUANTITATIVAS
ST – ÁREA FP – FRENTE PROJETADA
DP – DISTÂNCIA À PRAIA
VARIÁVEIS QUALITATIVAS
TOPOGRAFIA PDU – PLANO DIRETOR URBANO
VARIÁVEIS DICOTÔMICAS (DUMMY)
VS – VIA PRINCIPAL ZE4 – ZONA ECONÔMICA 4
VS – VIA SECUNDÁRIA ZE5 – ZONA ECONÔMICA 5
OV – OUTRAS VIAS ZE6 – ZONA ECONÔMICA 6
ZE1 – ZONA ECONÔMICA 1 ZE7 – ZONA ECONÔMICA 7
ZE2 – ZONA ECONÔMICA 2 ZE8 – ZONA ECONÔMICA 8
ZE3 – ZONA ECONÔMICA 3 OT – OFERTA / TRANSAÇÃO
ESCOLHA DAS VARIÁVEIS
Após diversas simulações envolvendo todas as variáveis seleciondas em campo,as variáveis que se destacaram no modelo matemático representativo domercado imobiliário do Munícípio de Vitória, foram:
EXEMPLOS DE APLICAÇÃO
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
MODELO PARA A VARIÁVEL DEPENDENTE
[VU] = (-30,208 - 3,1809 x 10-4 x [DP] + 0,18289 x [VP] - 0,3406 x [OV] + 4,8933 x 10-3 x [PDU]3 + 0,5990 x [OT] + 37,632 x [ZE1] + 37,201 x [ZE2] + 36,767 x [ZE3]+ 36,009 x [ZE4] + 35,981 x [ZE5] + 35,500 x [ZE6] + 35,066 x [ZE7] + 34,648 x
[ZE8])3
É importante ressaltar que todas as variáveis se mostraram coerentes com o mercado imobiliário local, resultando numa explicação lógica de 92,94 %.
EXEMPLOS DE APLICAÇÃO
MÓDULO PVM PESQUISA DE VALORES DE MERCADO
Este módulo apresenta os elementos comparativos que deram subsídios a elaboração da Planta de Valores Georreferenciados.
DESENVOLVIMENTO DO SISTEMA
EXEMPLOS DE APLICAÇÃO
MÓDULO PVM IMPRESSÃO DAS FICHAS DE PESQUISA
Selecionando o elementocomparativo natela de pesquisa, o aplicativo gera um relatório com osdados e foto dapesquisaselecionada.
DESENVOLVIMENTO DO SISTEMA