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Dívida Imobiliária e Hoteleira 29 de Maio de 2014 Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Dívida Imobiliária e Hoteleira

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Apresentação realizada para a ACISO sobre dívida imobiliária e hoteleira em Portugal, e formas de negociar com a Banca

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Page 1: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Dívida Imobiliária e Hoteleira 29 de Maio de 2014

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Page 2: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Quem sou eu?

Gonçalo Nascimento Rodrigues

• Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!

• Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;

• Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE

Business School;

• Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &

Young, Colliers P&I e RDPE;

• Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento

Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;

• Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.;

• Gestor e dinamizador do blogs “Out of the Box”.

Page 3: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Think Out of the Box | BLOG

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• Índices Imobiliários

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Legislação

Page 4: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Consultor?...

O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão:

• No investimento;

• No desinvestimento;

• No financiamento;

• Na estruturação do negócio.

Page 5: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Estrutura e Serviços

Think. research

Act. consulting

Real Estate &

Finance

Newsletter

Blog

http://out-of-

the-

boxthinking.blogs

pot.com/

Equity Services Debt Services

Procurements Imobiliários

Page 6: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Estrutura e Serviços

Equity Services Debt Services

Análise e avaliação de projectos e

investimentos imobiliários;

Análise e avaliação de carteiras de

Fundos de Investimento Imobiliário;

Dossiers de Investimento;

Rentabilização de activos imobiliários;

Angariação e negociação de parcerias;

Asset Sale & Leaseback;

Constituição de veículos de investimento;

Procurements Imobiliários.

Análise de instrumentos de dívida;

Non-performing loans reviews;

Refinanciamento de operações

imobiliárias;

Dossiers de Financiamento e Planos de

Financiamento;

Angariação e negociação de

financiamentos.

Page 7: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal

Page 8: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Habitação

CH concedido na

ordem dos € 105,5

mil milhões

Subida de 60% entre

2005 e 2011

Ligeira

desalavancagem

desde 2011 Fonte: Banco de Portugal

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

No

v-0

3

Abr-

04

Set-

04

Fev-0

5

Jul-

05

Dez-

05

Mai-

06

Out-

06

Mar-

07

Ag

o-0

7

Jan

-08

Jun

-08

No

v-0

8

Abr-

09

Set-

09

Fev-1

0

Jul-

10

Dez-

10

Mai-

11

Out-

11

Mar-

12

Ag

o-1

2

Jan

-13

Jun

-13

No

v-1

3

Crédito Habitação em dívida (€ milhões)

Page 9: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Habitação

Descida na ordem

dos 80% no crédito

mensal concedido

Duplicação do custo

em apenas 2 anos

(2010-2012)

Fonte: Banco de Portugal

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

0

200

400

600

800

1 000

1 200

Jan

-10

Mar-

10

Mai-

10

Jul-

10

Set-

10

No

v-1

0

Jan

-11

Mar-

11

Mai-

11

Jul-

11

Set-

11

No

v-1

1

Jan

-12

Mar-

12

Mai-

12

Jul-

12

Set-

12

No

v-1

2

Jan

-13

Mar-

13

Mai-

13

Jul-

13

Set-

13

No

v-1

3

Jan

-14

Mar-

14

Montante e Tx Juro de novos CH

CH Concedido a Particulares Tx Juro Novos Contratos

Page 10: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Actividades Imobiliárias

Crédito concedido a

actividades

imobiliárias chegou a

atingir € 35 mil

milhões

Queda de mais de

30% desde pico de

2009

Fonte: Banco de Portugal

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Dez-

97

Jul-

98

Fev-9

9

Set-

99

Abr-

00

No

v-0

0

Jun

-01

Jan

-02

Ag

o-0

2

Mar-

03

Out-

03

Mai-

04

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04

Jul-

05

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6

Set-

06

Abr-

07

No

v-0

7

Jun

-08

Jan

-09

Ag

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9

Mar-

10

Out-

10

Mai-

11

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11

Jul-

12

Fev-1

3

Set-

13

Crédito Concedido (€ Milhões)

Construção Actividades Imobiliárias

Page 11: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Mal-Parado

Fonte: Banco de Portugal

Mal-parado

ultrapassa já € 9 mil

milhões

Estável até 2007,

crescimento

exponencial desde

2008

Mais elevado na

construção (25%)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

No

v-0

3

Abr-

04

Set-

04

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5

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05

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05

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06

Out-

06

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o-0

7

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-08

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-08

No

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11

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2

Jan

-13

Jun

-13

No

v-1

3

Crédito Vencido (€ Milhões)

Construção - vencido Actividades Imobiliárias - vencido

Crédito Habitação - vencido

Page 12: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Actividades Alojamento

Fonte: Banco de Portugal

Tendência similar às

actividades

imobiliárias

Duplicação do crédito

vencido nos últimos

3 anos 0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Dez-

97

Ag

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8

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99

Dez-

99

Ag

o-0

0

Abr-

01

Dez-

01

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2

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03

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03

Ag

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4

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05

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05

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6

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Dez-

07

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8

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09

Dez-

09

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0

Abr-

11

Dez-

11

Ag

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2

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Dez-

13

Crédito Actividades Alojamento e Restauração (€ Milhões)

Crédito Concedido Crédito Vencido Crédito vencido (% total)

Page 13: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Crédito Total Concedido

Fonte: Banco de Portugal

65% do crédito

concedido no

sistema é para

actividades

imobiliárias

Grande parte do

restante crédito tem

imobiliário como

colateral

65,0%9,4%

25,5%

Crédito concedido sistema não-financeiro

% Imobiliário % Particulares % Empresas

Page 14: Dívida Imobiliária e Hoteleira

O Mercado Dados Históricos e

Actualidade

Page 15: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Mercado de Habitação

Valores de venda

duplicaram em

Lisboa entre 2001 e

2007

Quedas em todo o

País

Valores actuais

próximos dos

registados em

2003/2004

Fonte: INE

* Prédios urbanos em propriedade horizontal

0,8

1

1,2

1,4

1,6

1,8

2

2,2

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Valor Médio Prédios Transaccionados

Portugal Porto Lisboa Algarve

Page 16: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Mercado de Habitação

Transacções caíram

para 1/3 de há 10

anos

Pouco mais de 5.000

imóveis

transaccionados em

Lisboa e Algarve

Fonte: INE

* Prédios urbanos em propriedade horizontal

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Nº Prédios Transaccionados

Porto Lisboa Algarve Portugal

Page 17: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Mercado de Escritórios

Absorção de

escritórios em

mínimos históricos

Procura privilegia

rendas mais baixas

Fonte: LPI

148.662

161.675

201.432

232.623

115.628

105.674

87.649

101.974

77.802

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Absorção de Escritórios (m2)

Page 18: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Mercado de Escritórios

Descida das rendas e

subida das yields

origina

desvalorização

acumulada de

carteiras em -44%

Fonte: LPI

-12,0%

-10,0%

-8,0%

-6,0%

-4,0%

-2,0%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1,7%

3,8%

6,7%

-2,7% -3,0%

-1,5%

-7,5%-6,7%

4,9%

0,2%

-10,8%

-2,7%

0,7%

-10,9%

-9,3%

-0,6%

Valorização do mercado por componente de valor

Renda Capital

Page 19: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Mercado de Investimento Imobiliário

Actividade de

investimento a

recuperar, após

mínimos históricos

Cerca de € 300

Milhões

transaccionados em

2013 Fonte: B. Prime

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Investimento Imobiliário em Portugal (€ Milhões)

Investment Voume in Portugal (M€)

Page 20: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Na actualidade

Ligeiro aumento no nº de imóveis residenciais transaccionados, quer em 2013, como no 1º trimestre de 2014 Aumento de 54% no preço dos imóveis residenciais de luxo – Golden Visa Aumento na absorção de escritórios em Lisboa, na ordem dos 40%, até Abril de 2014 (face a período equivalente de 2013) Aumento da actividade de investimento imobiliário

Page 21: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Em suma…

Cerca de € 146 mil milhões de crédito imobiliário concedido pela Banca Portuguesa Mais de € 9 mil milhões de crédito vencido em imobiliário Mais de € 5 mil milhões em activos imobiliários para venda, no balanço dos Bancos Portugueses 6 anos de desvalorização de activos imobiliários Alguns sinais de recuperação…

Page 22: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Como resolver a dívida imobiliária?

Page 23: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Formas de resolver dívida

Negociação de condições

• Prazos

• Taxas / Spreads

• Carências

Page 24: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Formas de resolver dívida

Reestruturação do crédito:

• Tipo de crédito;

• Garantias prestadas / colaterais

• Valores iniciais, residuais, condições de pagamento

Reposicionamento de produto

Page 25: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Formas de resolver dívida

Estratégia “Off-Balance Sheet”:

• Cessão de créditos a um veículo exterior, gerido por 3ª entidade;

• Colocação de activos em veículo de investimento, gerido por 3ª entidade

Page 26: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Preocupações da Banca

Garantias / colaterais / loan-to-value Capacidade de gerar cash-flow Avaliação do activo / geração de imparidades Gestão do activo

Page 27: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Passos a percorrer

1 Abordagem

informal 2

Dossier de Financiamento

3 Processo negocial

•Contacto informal entre

Cliente e Gestor de Conta

ou Director de Balcão

•Explícito, conciso quanto

ao objectivo

•Deve apresentar

claramente o produto

•Deve propor condições

•Deve demonstrar

capacidade de pagamento

• Processo iterativo, moroso,

longo e burocrático

•Abertura negocial

•Elasticidade e alternativas

Page 28: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Casos de Estudo

Page 29: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Terreno para construção de resort

Caso: terreno loteado, infraestruturado para construção de um resort com Hotel, mais de 600 fracções residenciais, campo de golfe, escritórios Dívida vencida: € 20 Milhões Negociação:

• Carência total de capital e juros por 36 meses; • Descida do spread para 2 p.p. • Aumento das garantias – novas garantias hipotecárias, penhor de

quotas da sociedade.

Page 30: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Prédios para habitação em Lisboa

Caso: 2 prédios muito bem localizados, no centro de Lisboa, com construção iniciada e financiada para habitação Dívida aprovada: € 2,5 Milhões Negociação:

• Transformação do produto para alojamento local; • Renegociação dos valores financiados para finalização da

construção; • Contratação de um financiamento adicional junto do Fundo

Jessica; • Transformação do mútuo num crédito de médio e longo prazo, a

15 anos, com carência de capital durante 24 meses, spread de 6,5 p.p. revisto após período de carência.

Page 31: Dívida Imobiliária e Hoteleira

Resort em pré-abertura

Caso: resort em fase final de construção, a necessitar de funding adicional para apetrechamento e abertura. Imobiliário totalmente por vender Dívida a vencer: € 80 Milhões Negociação:

• Negociação do funding adicional; • Constituição de um veículo de investimento, detentor de € 40

Milhões em imóvel, com transformação de 50% da dívida em UP’s;

• Colocação de € 18 Milhões de dívida no imóvel “Hotel”, com amortização a 20 anos, carência de 2 anos, spread de 4 p.p.

• Manutenção de € 22 Milhões na estrutura actual com pagamentos indexados às vendas imobiliárias.

Page 32: Dívida Imobiliária e Hoteleira

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