Introdução

De quem é a tarefa de avaliação dos imóveis?

Para que serve? (IPTU e ITBI)

Como avaliar?

o Imóveis separados ou por grupos?

O R$ de cobrança dos impostos (IPTU e ITBI)

deveriam ser o valor de mercado dos imóveis!

Outro imposto: ITR (é declaratório!)...

PROBLEMA: fiscalização!

Avaliação em massa versus

avaliação individual

Avaliar vários imóveis de forma automática

– por meio de normativas e dados

estatísticos.

E por mais que existem distintas classes de

classificações dos padrões das construções,

vislumbra-se que em inúmeros casos alguns

imóveis devem ser analisados

separadamente.

Métodos, técnicas e práticas

de avaliação de imóveis

Para proceder de uma classificação dosimóveis através de uma certa coerência, háinúmeras formas, entre elas: tabelas, fórmulasmatemáticas.

PROBLEMA: distância perante o mercadoimobiliário, ou seja, valor venal do imóveldiferente do valor de mercado.

Assim, o método mais eficaz é com a utilizaçãoda estatística (intervalo de confiança,probabilidade de ocorrência, etc.). Os modelossão gerados a partir dos dados dos imóveis.

Para aperfeiçoar os dados estatísticos, são

gerados valores médios de mercado e os

mesmo são empregados fatores

determinísticos a fim de empregar o valor com

a maior exatidão possível dos imóveis.

Para dar suporte aos experimentos

estatísticos usa-se da Planta de Valores

Genéricos ou Planta de Valores.

Nem todo modelo é

perfeito! PROBLEMA: dependendo do segmento

imobiliário a ser avaliado, existe uma série

de inconsistências que resultam em erros e

desvios nas estimativas de valor.

Seria indicado o uso do método

comparativo para todos segmentos nos

quais é possível formar uma amostra

representativa.

Etapas do processo de

avaliação de imóveis para fins

tributários

Etapa 1 - OBJETIVOS E

ABRANGÊNCIA DO TRABALHO

Recomenda-se fazer um diagnóstico dos valores

cadastrais para determinar o nível e a

uniformidade das avaliações em diferentes

segmentos e classes de imóveis.

Diagnóstico deve incluir a análise dos sistemas de

informação disponíveis, assim como deve

identificar os demais recursos existentes e o

prazo para o desenvolvimento dos trabalhos.

Possibilidade de segmentar o trabalho em mais

de um exercício.

deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias

de imóveis em que são observadas as maiores

distorções entre preços praticados e valores

estimados no CTM.

OBS: Qualquer mudança deve estar de acordo

com a ABNT legislação vigente.

Etapa 2 - ANÁLISE DO PERFIL

IMOBILIÁRIO

Para formação de uma amostra de dados

representativa deve-se buscar compreender

as características do estoque de imóveis, ter

conhecimento da potencialidade de uso e

ocupação – atual e potencial – das diferentes

zonas da cidade.

Conhecimento do perfil de uso e ocupação do

solo em médio prazo pode auxiliar a

compreender a evolução dos preços dos

imóveis no período ou mesmo a identificar

tendências de valorização ou desvalorização

imobiliária nas diferentes regiões, sub-regiões e

de acordo com o tipo de imóvel.

Um sistema cadastral mais sofisticado possibilita

a realização de uma análise espacial mais

profunda da cidade visando o (re)zoneamento

da cidade.

Etapa 3 - SELECIONAR

MÉTODOS E TÉCNICAS

Depende das características de cada segmento

de imóveis a ser avaliado, considerando

principalmente a disponibilidade de informação

e os recursos disponíveis em cada instituição.

determinações legais devem ser respeitadas

quando existentes .

análise à parte é exigida por imóveis singulares

que não possuem dados de mercado para

comparação direta .

Etapa 4 - COLETAR OS DADOS

É estruturada em função das características

do estoque de imóveis existente na

jurisdição e do método de avaliação a ser

adotado.

É requisito fundamental o acesso a um

conjunto de informações confiáveis para que

sejam feitas as estimativas.

é altamente recomendável a formação de

um sistema de informações permanente

no qual fiquem armazenados dados

coletados de forma contínua sobre

transações e operações envolvendo todos os

tipos de imóveis.

Grupos de dados a serem coletados

Transações: inclui informações sobre

imóveis

comercializados no período.

custos de construção: inclui despesas deconstrução diretas, indiretas e custosadministrativos relacionados a diferentestipologias construtivas considerando ascondições vigentes no mercado local na datadesejada.

Locações: inclui informações sobre aluguelenvolvendo propriedades exploradas parafins de investimento dados financeiros

dados financeiros: taxas de jurospraticadas no mercado, custos financeirosenvolvidos em financiamentos imobiliários(hipotecas), inflação e outros indicadores.

Etapa 5 - ANÁLISE E

VERIFICAÇÃO DOS DADOS

Tem como objetivo examinar dados atípicos,

propor ou revisar o zoneamento, avaliar sobre a

viabilidade de emprego de um modelo único

para determinado segmento ou classe de

imóveis, propor variáveis de segmentação para

desenvolvimento de modelos específicos, e

formular as principais hipóteses que serão

consideradas no desenvolvimento dos modelos

de avaliação.

Etapa 6 - DESENVOLVIMENTOS

DE MODELOS DE ANÁLISE

Uma vez definida a estrutura geral do

modelo, são utilizadas rotinas

computacionais

para determinar os modelos de avaliação

que melhor se ajustam aos dados

amostrais.

Conhecimento da expressão estatística

ou matemática possibilita estimar o

valor da variável de interesse com base

nos valores observados das variáveis

explicativas que participam do modelo.

Etapa 7 - VALIDAR OS

RESULTADOS consiste em testar o modelo de avaliação

desenvolvido com uma amostra de dados

independente, visando verificar a habilidade

do modelo de estimar valores para um grupo

de dados não empregados na sua

construção.

Quanto menor a variabilidade das

estimativas em relação ao preço de venda

dos imóveis, maior é a precisão do trabalho

desenvolvido.

Etapa 8 - APLICAR O MODELO

Efetivação do resultado do trabalho.

é prática comum em diversos países, como

Canadá, Estados Unidos e Hong Kong,

enviar uma nota prévia sobre o resultado da

avaliação para os contribuintes. O objetivo é

fornecer um período para atender às

reclamações e eventualmente realizar

revisões no valor estimado antes do

lançamento oficial do imposto.

Etapa 9 - PUBLICAR OS

RESULTADOS

A confecção de manuais, boletins

informativos e relatórios de avaliação

simplificados é altamente recomendável para

que os procedimentos básicos considerados

sejam compreendidos.

Estruturação de um banco de dados

imobiliários municipal e o

estabelecimento de parcerias

A amostra de dados é fator preponderante para aqualidade dos trabalhos avaliatórios.

Nem sempre a informação sobre preços decomercialização é facilmente acessível.

valores de avaliação defasados podem desmotivarcompradores e vendedores a declarar os preçosreais.

Além disso existe a subdeclaração e sonegação e alavagem de dinheiro.

Atualmente, há inclusive grande ênfase na formaçãode parcerias para o desenvolvimento de uma base dedados única.

Fontes de informação do

mercado imobiliário

Fontes de dados sobre transações

imobiliárias incluem cartórios de registro de

imóveis; jornais, classificados e revistas

especializadas; leilões; anúncios no local;

agências de corretagem ou corretores

autônomos; agentes financeiros; ou, ainda,

dados divulgados por produtores,

construtores e incorporadores

Diversas estratégias são empregadas para

a coleta de dados no mercado de imóveis.

Em muitos casos, é necessário simular o

interesse na negociação.

Variáveis e modelos de

avaliação de imóveis

No trabalho de avaliação de imóveis, uma das

etapas mais importantes é identificar quais os

possíveis atributos ou fatores que podem

influenciar a formação do valor do bem a

avaliar.

Topografia

Geomarketing

Licenciamento ambiental

Obtenção e tratamento de dados

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Mapas e plantas Georreferenciados

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