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Manutenção predial

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ÍndiceIntrodução Portões automáticos Limpeza de caixas d’água Controle de pragas Instalações elétricas Playgrounds Para raios Extintores e equipamentos Encanamentos Leitura complementar

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Introdução

Manutenção predial: Zelo pelas áreas comuns evita gastos extras e colabora com a valorização do patrimônio

Cuidar bem das áreas comuns do condomínio é algo tão importante que está descrito no Código Civil como uma das atribuições do síndico, como se lê no art. 1.348:

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Sabe-se, também, que é de fundamental importância que o síndico zele pela manutenção das áreas comuns. Sendo síndico profissional, o es-perado é que cuidados preventivos estejam sempre em dia, o que evita, exponencialmente, problemas corretivos e emergenciais.

Estar sempre de olho da manutenção predial também é importante pois ajuda a manter valorizado o bem dos condôminos – esse, também, é um cuidado primordial que o síndico profissional não deve perder de vista.

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Dicas e orientações sobre os modelos mais adequados e contratação de manutenção preventiva

Portões automáticos

Imagine um equipamento que, dependendo do condomínio, pode ser acionado mais de mil vezes por dia, cujo trabalho seja crucial tanto para a segurança quanto para o bem estar dos moradores do condomínio.

Imagine-o dando problema mensalmente. Imagine você, síndico desse empreendimento, sendo questionado, a cada falha, e tendo que explicar para muitos moradores, o problema da vez. Esse cenário é o que muitos síndicos precisam enfrentar com seus portões elétricos, ou automáticos.

Veja alguns tipos e cuidados que se deve ter com o equipamento:

Tipos

1. Pivotante: a abertura é feita por meio de um eixo central e vertical, sustentado por pivots, pelos quais o portão gira. Acontece que, muitas vezes estes pivots não são suficientemente fortes para sustentar e manter o portão no prumo. Assim, a estrurura do portão deve ser reforçada e os pivots devem conter rolamentos. Por causa disso, esse tipo de portão é o menos indicado para condomínios, já que o abrir e fechar constante causam maior desgaste.

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2. Basculante: é o tipo de portão que abre para cima, com um eixo horizontal através de polias e guias laterais. Apesar de ser o mais comum em condomínios, pois ocu-pa menos espaço, precisa de muita atenção. Para evitar dores de cabeça, o equipamento deve estar muito bem balanceado e estar com a manutenção preventiva em dia, com as peças bem lubrificadas e os cabos em boas condições de uso.

Apesar de trabalhar contra a gravidade, o peso do portão tem pouco a ver com o seu bom funcionamento, já que trabalha com a ajuda de contrapesos. Se for feito de um metal mais pesado, mas tiver um motor compatível com seu peso, o sistema funcionará normalmente.

3. Deslizante: (abertura lateral) considerado pelos es-pecialistas como o equipamento mais econôminco e que dá menos problemas para o condomínio. Mesmo assim, precisa de manutenção preventiva constante - como os outros tipos - e seu uso deve estar de acordo com as es-pecificações do portão.

como o maior causador de problemas para o uso do equipamento é o subdimensionamento do motor – que muitas vezes pode ter sido entregue de maneira errada pela construtora.

É importante que o motor apresente potência de acordo com o peso do portão, e que seu número de ciclos (de abertura e fechamento, por hora) também esteja com-patível com as necessidades do condomínio. Ou seja, um empreendimento que tenha um horário de entrada e sa-ída extremamente corrido, não pode considerar apenas 15 ciclos por hora. Ele pode funcionar por um período, mas isso irá gerar desgaste das peças e menor tempo de uso do motor.

Para o condomínio que deseja mais segurança e agilidade de abertura e fechamento do portão, isso também deve ser levado em conta no momento de se adquirir um novo equipamento, já que a velocidade dos ciclos do portão depende do tipo de motor e da estrutura do portão. No mercado, hoje existem modelos super-rápidos de portões automáticos - mais recomendados para os tipos deslizantes e basculantes.

Qual o mais adequado

O mais importante é que o motor seja compatível com portão e a frequência de uso. Os especialistas citaram

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Manutenção

A manutenção preventiva, como sempre, é crucial para que a vida útil do equipamento se prolongue. Uma boa empresa de manutenção é fundamental – saiba mais sobre os cuidados com um contrato de manutenção abaixo.

Os funcionários, porém, também podem colaborar. Manter os trilhos limpos, e perceber se o tempo de abertura e fechamento permanece sempre constante são de ex-trema ajuda. O portão também não deve se fechar com muita rapidez de uma hora para a outra, nem apresentar barulhos ou trepidações.

Além disso, os funcionários devem colaborar não utilizan-do a garagem como entrada e saída de pedestres. Caso isso seja necessário – como nos empreendimentos em que moradores com animais só podem entrar e sair por esse local – deve-se deixar o portão completar seu ciclo, e não deixando-o aberto apenas o suficiente para que o pedestre saia. O mesmo vale para quando um segundo carro aproxima-se do portão ainda em fechamento. Deve-se esperar o fechamento completo para, então, abrir o portão novamente.

O cuidado com a fiação do sistema também é importante. Caso o portão apresente muitos curtos, vale verificar se os fios estão em boas condições.

Uma observação acurada do equipamento também co-labora para prolongar sua vida útil. Não é normal que o portão ou o motor apresente defeitos ou necessitem de reparo mensalmente.

Contrato de manutenção

É muito importante que o contrato com a empresa pres-tadora de serviços contenha as seguintes especificações:

� Se a troca de peças está incluída na prestação de serviços

� O tempo de resposta da empresa, tanto no horário comercial quanto em finais de semana, feriado e ou- tros horários

� A obrigatoriedade da manutenção preventiva. No contrato deve constar o número de visitas mensais (de uma a duas)

� O número de chamados mensais a que o condomí- nio tem direito

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Limpeza de caixas d’águaManutenção deve ser periódica e reservatório deve estar sempre limpo

Dicas de contratação

� Fazer ao menos duas limpezas no local por ano. Em São Paulo e alguns outros municípios, é lei.

� A empresa deve possuir Alvará da Vigilância Sanitária.

� Os períodos sugeridos para a execução do serviço são os meses de outubro e fevereiro, para que o condomínio se prepare para o uso mais frequente da água no verão e quatro meses depois fique com a caixa em dia para o inverno.

� Em geral, empresas de controle de pragas oferecem pacotes desse serviço aliado à limpeza da caixa.

� Os colaboradores da empresa também devem usar o equipamento de proteção individual: luvas, galochas, máscaras de proteção sim- ples, já que ficam em contato com produtos químicos.

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A empresa contratada deve:

� Checar situação estrutural e externa do reservatório

� Fechar a entrada de água e esvaziar o reservatório

� Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (desde que possível), enxaguar e esvaziar novamente

� Fechar adequadamente o reservatório, se possível com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qual- quer elemento estranho.

� O Zelador deve anotar a data da limpeza

� Terminada a tarefa, deixar encher o reservatório e liberar para o consumo

a limpeza da caixa d’água

� Deve ser realizado por um laboratório especializado, pois o teste só tem um bom resultado se a amostra é coletada em frasco estéril.

� As próprias empresas que fazem a limpeza oferecem este tipo de serviço, mas o ideal é que a análise seja feita em laboratório independente

� A coleta deve ser efetuada no reservatório, após sua limpeza

� Ao contratar a empresa para a manutenção e reali-zação do teste, certifique-se que tal empresa ou labora-tório tem o alvará da vigilância sanitária em dia, e que o responsável técnico exista realmente

� Para comprovação, deve exigir a cópia do alvará com a devida validade. A execução dos serviços deve ser acompanhada por um responsável local (zelador/síndico)

� Se a água da caixa for reprovada na análise de pota-bilidade, pode-se entrar em contato com a empresa pe-dindo uma nova limpeza.

� Vale lembrar que o síndico é responsável também por esse quesito no condomínio e que se algum condômino passar mal devido a má qualidade da água, ele poderá ser acionado, inclusive judicialmente

Potabilidade

É conveniente (e muito importante) efetuar análise bacte-riológica para verificar a eficiência da desinfecção (limpe-za). Em edifícios, é conveniente fechar antecipadamente a entrada do reservatório inferior, utilizando o superior para o consumo. O teste é uma análise físico-química laboratorial que visa identificar a presença de bactérias, germes, entre outros organismos nocivos aos seres humanos.

� É aconselhável efetuar o teste semestralmente, após

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Controle de pragasCuidados ao contratar empresas e orientações sobre o assunto

Cuidados ao contratar

� Conferir se a empresa tem Alvará de Funcionamento expedido pelo Centro de Vigilância Sanitária e os produtos utilizados são registrados no Ministério da Saúde.

� Para ter o Alvará de Funcionamento, a empresa deve ter um técnico responsável: engenheiro agrônomo, engenheiro químico, biólogo ou um veterinário.

� Observe se consta na proposta o registro do técnico responsável, o nome do produto a ser usado e o antídoto.

� Peça para a empresa uma inspeção no imóvel, com dia e hora pré- determinados, para a empresa elaborar um diagnóstico, e após a visita nos locais, discriminar os tratamentos que serão realizados e passar um orçamento fechado (com custo total do trabalho).

� Só aceite orçamentos fechados. A cobrança por litro utilizado pode não apenas encarecer o tratamento, como também facilitar golpes.

� Verifique a garantia do produto e do serviço.

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Prevenção: melhor época do ano para contratar

1. Controle de insetos deve ser feito antes de período de reprodução

2. O período entre outubro e novembro é o mais indi- cado para ações preventivas contra proliferação de pragas urbanas como baratas, formigas, cupins, mosquitos e ratos nos condomínios. É justamente nessa época, na primavera e também no início do verão, em que ocorrem os acasalamentos e a formação de novas colônias.

3. O ideal é que se faça a aplicação dos inseticidas e raticidas antes que os bichos comecem a se multiplicar.

4. Seis meses é a freqüência recomendada para que condomínios promovam a desinsetização das áreas comuns.

5. Se a área sofrer continuamente com o problema de pragas urbanas, a recomendação é de que o con- trole seja reforçado depois de quatro meses depois da primeira intervenção.

Cuidados na aplicação

� Todos os condôminos devem ser avisados da data e hora do serviço, com pelo menos 48h de antecedência.

� Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar crianças ou animais domésticos durante a aplicação, e sobre a restrição de sua circulação no período pos- terior, para comunicar aos condôminos.

� Para a segurança da população condominial, não uti- lize produtos sem registro na ANVISA (Agência

� Nacional de Vigilância Sanitária), como o popular “chumbinho” anti-ratos. O órgão realiza testes de eficiência e toxicidade com os produtos. Também exige que os produtos tenham no rótulo recomen- dações sobre antídoto e procedimentos em casos de intoxicação.

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Instalações ElétricasRiscos, manutenção e responsabilidade do síndico

Nada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas. O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

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Por isso, tal questão - muitas vezes negligenciada por sín-dicos e administradores - deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, de-vido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios:

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de er-rado com o condomínio.

SinaisInspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especiali-zada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue as recomenda-ções da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),

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como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conse-qüente desperdício - de energia elétrica. Estudos apon-tam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, prova-velmente, reprojetar o centro de medição do empreen-dimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

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PlaygroundsUso correto, manutenção e cuidados evitam problemas

O playground é a área preferida das crianças, principalmente em dias quentes. Elas podem passar horas nos brinquedos ou nas caixas de areia. Portanto, um local que merece atenção. Brinquedos mal conser-vados, por exemplo, podem machucar os pequenos, ou causar pro-blemas de saúde. E a responsabilidade pela manutenção e cuidados com o playground é do síndico. Para te ajudar, o SindicoNet separou algumas dicas, que vão ajudar tanto na implantação de um playground, como na manutenção.

Estabeleça regras de utilização

� Limitar o acesso à caixa de areia, por exemplo, quando a criança portar alimentos – os restos podem apodrecer no local ou atrair animais;

� Afixar no local as normas de utilização.

� Caso o Regulamento interno ou a Convenção não disponham de normas específicas, deve-se aprová-las em assembleia. É necessário que dois terços dos condôminos aprovem tais regras, que farão parte do regulamento interno do Condomínio.

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� O SíndicoNet disponibiliza um modelo de regula-mento e normas para playgrounds para que pode ser usado como referência. Veja aqui.

� Caso não haja quorum no dia da votação, esse modelo de regulamento sugerido também poderá ser usado para efeito de instrução.

� Outros pontos importantes: estabelecer horário para uso, assim você saberá quando cobrir a caixa de areia, efetuar inspeções e possíveis limpezas ou fechar o portão quando o playground estiver dentro de um cercado.

� Deverá haver acompanhamento de adulto para o uso

Preservação e segurança dos brinquedos

Deixe a areia limpa

� No mercado já existe também produtos específicos esterilização de areia. Trata-se de uma fórmula atóxica, capaz de descontaminar a areia e solos, inclusive de vermes, bactérias, vírus, fungos. A empresa que comercializa o produto é a ASSEP TEC Ambiental Ltda. www.asseptec.com.br

� Uma outra alternativa é substituir a areia, o mercado já dispõe de uma areia especial atóxica. Ela é mais fácil de limpar e os gatos não gostam muito dela.

� Os cuidados com o playground devem estar na lista de tarefas que a equipe de manutenção executa diaria-mente. A limpeza é fundamental, da mesma forma como cobrir a areia. Outro ponto importante é a inspeção dos brinquedos: verificar se há parafusos soltos, presença de ferrugem em brinquedos com estrutura metálica, se há parafusos sem proteção, manutenção dos espaços do brinquedo, partes com tinta solta, tudo isso contribui para dar mais segurança às crianças, bem como para a durabilidade dos brinquedos, confira outras dicas:

� Manutenção sempre deve ser preventiva, verifique sempre parafusos, encaixes, apertos e se os brinquedos estão chumbados de maneira adequada;

� A norma ABNT NBR 14350, parte 2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABTN), estabelece que o playground deve ter livro de inspeção e inspeções, diárias, semanais e mensais;

� Os brinquedos devem estar separados por pelo menos 1,30m; e a norma da ABNT define os espaços, e condições dos equipamentos para que o mesmo garanta a segurança a seus usuários.

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� Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado ao zelador ou ao corpo diretivo do condomínio; e interdição deverá ser imediata até a correção do problema

� A durabilidade dos brinquedos varia conforme o ma-terial: os de plástico devem durar, em média, três anos, já os de plástico com estrutura metálica são mais resisten-tes, duram entre 15 e 20 anos;

� Cubra as caixas de areia;

� Pisos de borracha são a melhor alternativa, eles di-minuem o atrito com o chão em caso de queda, melho-ram a aderência dos brinquedos, proporcionando mais segurança;

� Lembre-se, cuidando dos brinquedos eles terão vida útil maior, o que gera economia para o condomínio.

Implantando um playground

� Se o seu condomínio não tem playground, os espe-cialistas sugerem que, antes de levar o tema para vo-tação, você levante três orçamentos, isso também vale para reforma.

� A seguir, algumas dicas passadas por Ian Pacey, di-retor da SPI Play, empresa que comercializa brinquedos

para playground. Ele participou da comissão que redigiu as normas ABNT NBR 14350 1 e 2 da ABNT.

� Meça o espaço onde será instalado o playground, as medidas são fundamentais para fazer cotações;

� As normas ABNT NBR 14350 1 e 2 da ABNT definem os critérios para planejamento, montagem do playground e ações necessárias de manutenção, as quais devem ser analisadas quanto aos custos de sua vida útil, para defi-nição do modelo e tipo a ser implementado;

� Quando for fazer os orçamentos, verifique se as em-presas que produzem os equipamentos possuem certifi-cado que atende às normas da ABNT;

� Por conta da durabilidade, os brinquedos mais pro-curados são os de plástico com estrutura metálica ou de madeira, que casam com projetos paisagísticos atuais. Esses de madeira não são aqueles antigos com rolinhos de eucaliptos, eles possuem design moderno e bom aca-bamento;

� Exija sempre brinquedos confeccionados com mate-riais atóxicos;

� Em condomínios novos, as construtoras são respon-sáveis pelos equipamentos por cinco anos.

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Para Raios

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção neces- sária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o para raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos. Saiba porque é im-portante a instalação de um e como deve ser feita a manutenção.

Instalação

� Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado. Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum en- contrar instalações falhas.

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� Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

� Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve rece- ber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação. A ART é renovada anualmente, a cada manutenção.

� O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.

� A instalação de um sistema de para raios pode levar de dois a três dias.

� O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que cir- culam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de para raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a des- carga elétrica vem pelas linhas de transmissão.

� A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419. Há casos de condomínios que uti- lizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm con- dução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.

� Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica. Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.

Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequa-da, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que traba-lharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

1. Gaiola de Faraday: composto de seis partes prin-cipais - captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterra-mento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é pos-to um captor a cada cinco metros.

2. Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a capta-ção da descarga é feita pelo mastro.

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Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA tam-bém põe em risco condôminos que estiverem circulando pelo condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar pro-blemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condômi-nos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.

Manutenção

O para raio deve ser checado anualmente, sendo visto-riado por empresa especializada em medição ôhmica (re-sistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

� A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esti- cadas e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.

� O mastro do para raio possui a luz piloto, que iden- tifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.

� A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.

� Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.

� A manutenção deve incluir o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.

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Seguro

As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA, entre-tanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema está fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta decuidados, o que complica e prolonga o pro-cesso de indenização.

Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atesta-do de conformidade.

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Extintores e equipamentosDicas e orientações sobre contratação de serviços de recarga e manutenção de extintores

Certificação obrigatória

� Desde de março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Con- formidade para extintores, que garante a qualidade do equipamen- to e das empresas especializadas na manutenção.

� O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com a data do próximo vencimento (como na troca de óleo de um carro), e é válido em todo território nacional.

� O selo garante que o extintor ou serviço de manutenção foi certifi- cado por uma instituição credenciada pelo Inmetro.

� Os extintores normalmente utilizados nos prédios são aparelhos com mais de dez anos de vida.

Testes e recargas

� Tipos de serviço: Recarga (semestral ou anual) e Teste Hidrostático (realizado a cada cinco anos da data de fabricação ou do último teste)

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� Extintores de gás carbônico devem ser inspecionados semestralmente

� Os demais extintores, anualmente

� Na manutenção são verificados diversos itens, relati- vos a carga do aparelho, enquanto no teste hidrostá- tico (reteste), o cuidado maior é com o casco, que deverá ter sua tinta retirada, testado a pressão de 1,5 vezes a pressão de trabalho, ter a chapa tratada (verificação do casco e demais itens), ser seco em es- tufa, pintado e carregado.

� O extintor deve sofrer teste hidrostático (reteste) a cada cinco anos

� Exija da empresa que fará a manutenção a substituição provisória dos extintores, garantindo a segurança do edifício

� Não permita que pessoas não habilitadas façam a manutenção dos extintores

� A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada pelo técnico responsável pela manutenção

� A troca de peças fica restrita aos anéis vedadores, chamados de “O-ring”. Os extintores que passarem por manutenção devem ter o anel amarelo de iden tificação instalado entre a válvula e o cilindro.

� Ele deve informar o mês/ano/empresa que realizou a manutenção

Contratação

Um problema que tem ocorrido com freqüência em con-domínios diz respeito ao orçamento para manutenção e recarga de extintores. Muitas vezes o síndico ou adminis-trador contratam uma empresa pelo melhor preço, e no meio do processo há um “susto”: grandes aumentos de custo, motivados por itens não previstos inicialmente.

Por isso, administradores profissionais recomendam que os condomínios trabalhem com orçamentos fechados.

1. Exija da empresa a Certificação do INMETRO

2. Solicite orçamentos fechados. Isso evita grandes au- mentos de custo, motivados por itens não previstos inicialmente

3. O técnico visita o condomínio, checa os equipamentos, entrega um laudo e orçamento

4. Aprovado o orçamento, retira os extintores, deixando equipamentos de reserva no local

5. No retorno, verifique se o lacre não está violado

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Encanamentos

Em um sábado de noite, o pior aconteceu no condomínio onde José é síndico e morador. Primeiro, foram os lamentos de alguns moradores. Logo depois, foi o zelador, desavisado, a próxima vítima desse terrível mal que habita tantos condomínios.

Só que dessa vez não era um ladrão o que estava espalhando a preo-cupação no condomínio. Era o retorno do esgoto de um cano entupido.

Esse filme de terror e suspense pode não acontecer nunca com a sua unidade, mas é mais frequente do que se imagina.

Isso porque muitos condomínios têm problemas - crônicos ou não - com canos entupidos.

Por que os canos entopem?

Os canos dos condomínios entopem, principalmente, por dois motivos:

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1. Falta de manutenção preventiva: 2. Descarte incorreto de materiais:

“Dificilmente um condomínio que conta com um serviço anual ou semestral de cuidados com ralos e canos vai apresentar uma emergência”, aponta Gabriel Karpat, di-retor da administradora GK.

Por isso, muitos condomínios apostam em um contrato de manutenção com empresas do tipo. Elas fazem um trabalho de prevenção e, caso haja um problema duran-te o contrato, o mesmo é resolvido sem custo adicional.

Essa manutenção geralmente envolve uma limpeza de todos os ralos do condomínio, muitas vezes até os de dentro das unidades condominiais. Dessa forma, com toda a tubulação limpa uma ou duas vezes por ano, fica bem mais fácil evitar que os entupimentos ocorram.

Outro ponto destacado por Gabriel Karpat como positivo é o preço do serviço. “Caso aconteça uma emergência, essa situação já está prevista no contrato. Se não, o con-domínio poderá ter que pagar um extra, que não estava previsto”, argumenta ele.

“É muito improvável irmos a um local e não encontrar-mos itens que não devem ser descartados pelo encana-mento como fraldas, absorventes, papel higiênico, palha de aço, preservativos, etc.”, aponta Claiton Selloti, sócio da empresa CS, que oferece serviço de desentupimento.

Um inimigo da tubulação: o óleo de cozinha

O descarte incorreto do óleo de cozinha também pode ser um grande problema para os encanamentos.

“O óleo vai se juntando a outros materiais por dentro dos canos e vai formando crostas. Eventualmente essas cros-tas impedem a água de passar pelo local, ocasionando entupimentos”, aponta Andersom Aparecido, gerente de operações da Júpiter, empresa que oferece serviços de desentupimento.

Além de ser um fator de risco para entupimentos, o des-carte incorreto de óleo de cozinha também é prejudicial ao meio ambiente.

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Caso fosse jogado diretamente em um rio ou represa, um litro de óleo pode contaminar até um milhão de litros de água, além de comprometer também o solo do local.

Onde há saneamento e cuidados com o esgoto há trata-mento adequado para o óleo de cozinha, mas a presen-ça do mesmo encarece e dificulta o tratamento da água.

Por isso, o mais indicado é não jogar restos de óleo pelo ralo. Pode-se, por exemplo, contatar parceiro que retire o óleo do condomínio – como é o caso da Lirium.

“Nós deixamos um vasilhame de 50L no condomínio, e vamos retirar periodicamente. O único custo é para com-prar o vasilhame, que custa cerca de R$ 50”, explica Nel-son Danuzzo Jr., gerente da Lirium.

No ato da retirada, a empresa troca a quantidade de óleo por produtos de limpeza para o condomínio.

Além da Lirium, há outras opções para a retirada do óleo de cozinha do condomínio, como o aplicativo Vitaliv, o programa Óleo Sustentável, a ONG Trevo, a Ecóleo e o Instituto Triângulo.

Como evitar entupimentos em condomínio

Apesar de todos esses cuidados, nada garante que, mes-mo com uma empresa fazendo a manutenção preventi-va, seus canos nunca mais ficarão entupidos.

O ideal é, além da manutenção, apostar na prevenção e conscientização dos próprios moradores.

“O síndico deve investir na conscientização dentro do condomínio. Cartazes para moradores, funcionários, alertando sobre o que se deve ou não jogar pelo ralo (ou vaso sanitário) é fundamental. Falar sempre em assem-bleia sobre o assunto. Explicar que mesmo papel higiê-nico não se deve jogar pelo vaso, assim como restos de alimento”, ressalta Claiton.

Download: veja nosso cartaz sobre o tema aqui

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Como funcionam as tubulações Como a caixa guarda esse material, ela deve ser limpa pe-riodicamente por uma empresa especializada e que deve licença para descartar esse material em um local correto.As tubulações funcionam da seguinte maneira: há uma

entrada de água no condomínio. Essa água geralmente é distribuída por prumadas e depois por ramais, até che-gar nos pontos de uso da água, como torneiras, chuvei-ros, máquina de lavar roupa, etc.

Nos condomínios mais modernos há dois tipos de enca-namento de água: um que atende a cozinha e outro que atende aos banheiros e a lavanderia.

Na “saída” do condomínio, o encanamento da cozinha e lavanderia terminam na caixa de gordura, enquanto que a parte advinda dos banheiros termina na caixa de esgoto.

Caixa de gordura do condomínio

Em empreendimentos mais antigos não há o uso da cai-xa de gordura.

A mesma tem um papel importante: o de reter as gordu-ras (como óleos de cozinha, por exemplo), evitando que as mesmas sejam despejadas no esgoto.

Caixa de esgoto do condomínio

A caixa de esgoto não retém nenhum tipo de material. É importante, porém, contar com uma manutenção preven-tiva uma ou duas vezes por ano para evitar um problema de entupimento bastante comum no local: as raízes de ár-vores que porventura cresçam próximas às caixas podem encontrar ali um local propício para crescerem e, assim, acabam impedindo o fluxo necessário de água no local.

Cores da tubulação do condomínio

Como para tudo há uma norma, para as tubulações do condomínio não poderia ser diferente.

E para facilitar o reconhecimento de qual material passa por qual cano, há cores certas para cada tipo de tubula-ção. Veja:

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� Verde: água limpa

� Marrom: esgoto

� Cinza: parte elétrica

� Azul: água quente

� Vermelho: hidrante

� Amarelo: gás

Inundações: por que acontecem?

A cena de terror descrita no início do texto, quando o esgoto volta pelo encanamento pode acontecer sim, in-felizmente, quando há entupimentos no caminho até a caixa de esgoto.

O primeiro e segundo andar são as vítimas mais comuns. Isso porque para “subir” pelo encanamento, o esgoto precisa de pressão – o que fica mais difícil a cada andar.

Por isso, estar sempre de olho nas caixas de gordura e de esgoto do condomínio, assim como na saúde dos ca-nos ajuda a evitar esse tipo de situação problemática.

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Leitura complementar

Como realizar cotações para o seu condomínio

Energia reativa excedente

Guia SíndicoNet de Inspeção predial

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Conteúdo: Mariana Desimone e Julio Paim | Design: Carol Charapa

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