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ÍNDICE
Introdução ..................................................................................................................................... 3
1 | A ideia! ..................................................................................................................................... 4
2 | Fase de Análise de Viabilidade ................................................................................................ 5
2.1 | Definição do Âmbito ......................................................................................................... 5
i. Caraterísticas e objetivos .............................................................................................. 5
ii. Modelo de Funcionamento ........................................................................................... 6
iii. Enquadramento Legal ................................................................................................. 14
iv. Entidades Licenciadoras .............................................................................................. 14
v. Calendarização ............................................................................................................ 16
vi. Construção .................................................................................................................. 16
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 | Logotipo da empresa Ventos da Serra. ........................................................................ 5
Figura 2 | Localização do Espaço 1 – “Moinho Grande Cor de Mel” ............................................ 6
Figura 3 | Localização do Espaço 2 – “Moinho Vermelho Vivo” ................................................... 7
Figura 4 | Localização do Espaço 3 – “Moinhos Azuis” ................................................................. 8
Figura 5 | Calendarização das atividades a realizar. ................................................................... 16
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INTRODUÇÃO
Na Unidade Curricular de Gestão de Empreendimentos, lecionada no 3º ano do curso de
Engenharia Civil da Escola Superior de Tecnologia e Gestão (ESTG) do Instituto Politécnico de
Leiria (IPL), fomos convidados a conceber e elaborar um projeto de investimento, com temática
à escolha.
O desenvolvimento deste projeto de investimento passa por planear, organizar e explicar todos
os passos para a efetiva implementação do empreendimento em questão.
No caso do presente trabalho, pretendeu-se desenvolver um projeto de turismo rural em
moinhos de vento, com atividades complementares para eventuais clientes que pernoitem e
também para outro público interessado, mas que não pernoite.
No primeiro capítulo estará explicada a ideia em si, já entregue anteriormente numa fase de
avaliação. No Capítulo seguinte, far-se-á uma primeira fase da análise de viabilidade do
empreendimento.
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Capítulo Um
1 | A IDEIA!
É nossa intenção desenvolver um modelo de turismo rural em vários moinhos de vento, com o
objetivo de lhes dar utilidade, proporcionando contacto com a natureza, alguma aventura,
tradições e atividades típicas que se têm vindo a perder, bem como a promoção da atividade
física, cada vez mais em voga nos dias de hoje.
Numa fase inicial o projeto é aplicado a três moinhos, um deles já completamente restaurado.
A ideia é que este seja o modelo a seguir para a restauração dos restantes moinhos.
A longo prazo existe a perspetiva de expansão a mais moinhos, tentando abranger o Município
de Porto de Mós e a longo prazo o Distrito de Leiria.
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Capítulo Dois
2 | FASE DE ANÁLISE DE VIABILIDADE
2.1 | Definição do Âmbito
i. CARATERÍSTICAS E OBJETIVOS
Definir as caraterísticas e objetivos do empreendimento de uma forma sintética e clara, se necessário recorrendo a
desenhos e esquemas.
A Ventos da Serra tem a capacidade de proporcionar aos seus clientes a felicidade materializada
em agradáveis momentos de fuga da realidade citadina, num dos moinhos rústicos disponíveis.
Poderão ainda participar em atividades de contacto com a natureza, aprender coisas novas ou
recordar tempos antigos, mesmo que não pretendam passar a noite.
Assim, inicialmente teremos 3 antigos moinhos de vento disponíveis, totalmente remodelados,
com possibilidade de alojamento pelo tempo pretendido. Todas as três ofertas são diferentes!
No “Moinho Vermelho Vivo”, com apenas um quarto, poderá desfrutar de um magnífico fim-de-
semana com a sua cara-metade. Contudo, se for necessário, a ocupação poderá ser aumentada
até 4 ou 5 pessoas. Este estará relativamente isolado, no topo da colina.
O “Grande Moinho Cor de Mel”, integrado num pequeno conjunto de outros edificados, que
também poderão ser utilizados para pernoita, tem ainda outras comodidades como piscina, um
pequeno bar, mesa exterior, churrasqueira e ainda uma capelinha rústica. A capacidade neste
caso é de 10 pessoas. Aqui será também a sede da Ventos da Serra e o local usado para
realização de alguns workshops para clientes que não pretendam pernoitar.
Nos “Moinhos Azuis”, existirão dois moinhos, o “Azul Céu” e o “Azulão” que partilharão os
mesmos arranjos exteriores, e que estarão disponíveis se o cliente pretender passar uns dias
agradáveis com amigos. Cada moinho poderá albergar 2 pessoas, com possibilidade de ser
aumentado para 4 ou 5 pessoas, por moinho, conforme idade das mesmas.
A médio-longo prazo pretende estender-se a oferta de moinhos de vento para pernoita.
Figura 1 | Logotipo da empresa Ventos da Serra.
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ii. MODELO DE FUNCIONAMENTO
Descrever o modelo de funcionamento do empreendimento. Identificar as necessidades humanas e materiais.
Estabelecer critérios de localização das instalações, caraterizando os edifícios e terrenos necessários. Sugerir
localizações reais.
Conceito:
MOINHOS: NATUREZA, TRANQUILIDADE E TRADIÇÃO
Como já foi indicado no capítulo anterior, o empreendimento será composto por três locais de
alojamento, com diferentes capacidades e especificidades cada, e ainda oferecerá a
possibilidade de participação em diversas atividades a clientes que não pretendam pernoitar.
1. Espaços para Alojamento
Os espaços para alojamento terão sempre que se localizar em pontos que já possuam moinhos
de vento, hoje em dia em desuso. A ideia é reconstruir e remodelar, criar novas utilizações,
usando edifícios já existentes, com significado histórico. Ora, em termos geográficos estes
encontram-se sempre em pontos relativamente altos e relativamente pouco povoados.
Temos já propostas de espaços, com localização existente, para os primeiros três moinhos que
contamos ter no nosso empreendimento e que passamos seguidamente a indicar.
ESPAÇO 1: “Moinho Grande Cor de Mel”
Figura 2 | Localização do Espaço 1 – “Moinho Grande Cor de Mel”
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A localização proposta para este moinho é entre as localidades de Curraleira e Telhados
Grandes, conforme indica a figura anterior. Conhecemos o espaço e sabemos que tem vindo a
ser reconstruído, não tendo tido ainda o uso que poderia por falta de publicidade e mesmo
ausência de interesse em alugar o espaço, por enquanto.
Este moinho, não é só um moinho. É constituído por vários edifícios e um muro que o envolve.
São eles:
1. O Moinho, composto por sala + cozinha + quarto + WC, com lotação para 2 pessoas, com
possibilidade de aumento para 4 ou 5 pessoas, através da utilização de sofás cama na sala; 2. A
Casa do Moleiro, composta por sala + churrasqueira + quarto + WC, com lotação para 2 pessoas,
com possibilidade de aumento para 4 ou 5 pessoas, através da utilização de sofás cama na sala;
3. Uma pequena casinha, composta por quarto + WC, com lotação para 1 ou 2 pessoas; 4. A
Casa Grande, que tem uma piscina interior, muito apropriada para uso em diversas épocas do
ano; 5. Uma Capela; 6. Um pequeno e acolhedor Bar; 7. Pequeno edifício que será a Sede da
empresa Ventos da Serra; 8. Arranjos Exteriores, que incluem mesa + bancos + muro + pequena
fonte, entre outros pormenores decorativos.
ESPAÇO 2: “Moinho Vermelho Vivo”
Figura 3 | Localização do Espaço 2 – “Moinho Vermelho Vivo”
Este moinho está localizado na Poço da Chainça, conforme figura acima. Encontra-se ainda por
reconstruir.
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Pretende-se que seja constituído por:
1. O Moinho, composto por sala + cozinha + quarto + WC com lotação para 2 pessoas, com
possibilidade de aumento para 4 ou 5 pessoas, através da utilização de sofás cama na sala; 2.
Arranjos Exteriores, que incluem mesa + bancos + muro, entre outros pormenores decorativos.
ESPAÇO 3: “Moinhos Azuis”
Figura 4 | Localização do Espaço 3 – “Moinhos Azuis”
Estes moinhos também já existem. Localizam-se em Fontainhas, conforme figura seguinte. Um
dos moinhos está relativamente em boas condições, enquanto o outro está bastante degradado.
Pretende-se que sejam os dois reconstruídos.
Pretende-se então que este conjunto integre os seguintes elementos:
1. O Moinho Azul Céu, composto por sala + cozinha + quarto + WC, com lotação para 2 pessoas,
com possibilidade de aumento para 4 ou 5 pessoas, através da utilização de sofás cama na sala;
2. O Moinho Azulão, composto por sala + cozinha + quarto + WC, com lotação para 2 pessoas,
com possibilidade de aumento para 4 ou 5 pessoas, através da utilização de sofás cama na sala;
3. Arranjos Exteriores, que incluem mesa + bancos + muro, bem como outros pormenores
decorativos.
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2. Atividades para Todos
Estarão ainda disponíveis atividades que poderão ter como participantes só os clientes que
pernoitem, só clientes que não pernoitem ou ambos. Para o desenvolvimento da maior parte
desta oferta de atividades, pensamos contar com parcerias que serão feitas posteriormente,
com empresas já em funcionamento na zona, ou instituições públicas, tentando beneficiar
ambos os lados: o nosso, o deles e, por último, mas sempre em primeiro, (obviamente) o do
cliente.
Apresentamos então uma lista de atividades que poderão ser desenvolvidas através da Ventos
da Serra. Estas poderão passar pela aventura, novas experiências, contacto com a natureza,
descoberta de fauna e flora, mas também por tranquilidade, relaxamento, descanso,
gastronomia ou ainda pela descoberta de costumes locais, festas, gentes e tradições.
A. Rotas Temáticas
Eventos pontuais, sempre com um tema, marcados com antecedência, que podem
incluir caminhadas, workshops, trajes típicos e encenações, etc, abertos a todos os
interessados. Prever parceria com a junta de freguesia e outras entidades/empresas.
Exemplos de rotas:
A1. Rota do Milho; A2. Rota da Azeitona; A3. Rota da Pedra; A4. Rota do Leite;
A5. Rota das Grutas Turísticas (Stº António, Mira de Aire e Alvados); A6. Rota
do Pão; etc …
B. Trilhos
Conceito semelhante ao anterior, mas de modo a poder ser realizado de forma
individual, com recurso a guia (o guia paga-se à parte).
C. Percursos Pedestres
Fornecimento de mapa com os percursos pedestres já marcados na zona, de modo a
que os utilizadores possam descobrir por eles próprios a natureza, aproveitando o
trabalho já feito por outros e que está disponível para todos. Disponível de forma
digital e impressa.
D. Passeios de BTT
Fornecimento de mapa com os percursos de BTT já marcados na zona, de modo a que
os utilizadores possam descobrir por eles próprios a natureza, em bicicleta,
aproveitando o trabalho já feito por outros e que está disponível para todos.
Disponível de forma digital e impressa.
E. Mapa de pontos de interesse
Fornecer no nosso site, todos os pontos de interesse e percursos, geograficamente
localizados e bem registados, com informação de interesse. Exemplos:
E1. Gastronomia; E2. Praia jurássica; E3. Bombeiros e polícia; E4. Património, …
F. Calendário de Atividades
Ter disponível no site, sempre atualizado, para poder ser impresso.
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G. Workshops
Conceito que prevê a existência de pequenos momentos de aprendizagem de
temáticas relacionadas com a natureza ou saberes práticos mais antigos. Aproveitar
alguns que estejam incluídos nas rotas, mas que possam ser realizados com menos
gente. Possibilidade de estarem já marcados semanalmente ou de serem solicitados
pontualmente pelos utentes. Exemplo: Fazer pão.
H. Espeleologia
Espeleologia (do latim spelaeum, do grego σπήλαιον, "caverna", da mesma raiz da
palavra "espelunca") é a ciência que estuda as cavidades naturais e outros fenómenos
cársticos, nas vertentes da sua formação, constituição, características físicas, formas
de vida, e sua evolução ao longo do tempo.
Não se pretende estudar as cavidades naturais, mas apenas fazer algumas descidas ou
visitas desportivas de exploração de grutas, não turísticas. Pretende-se ainda
despertar as pessoas para esta ciência e a sua importância.
Prever parceria com o NEL (Núcleo de Espeleologia de Leiria) | http://nel.pt/
I. Escalada, Rappel e Slide
Prever parceria com o NEL (Núcleo de Espeleologia de Leiria) | http://nel.pt/
J. Atividades de Educação Ambiental
Prever parceria com a Quinta da Escola
http://www.quintadaescola.com/quintadaescola/
K. Batismo Equestre
Prever parceria com o Centro Hípico de Alcaria
http://www.chalcaria.com/
L. Batismo de Parapente
Prever parceria.
M. Observação de Aves
O guia, que faz parte dos quadros, também tem conhecimentos de ornitologia.
http://www.spea.pt/pt/
N. Passeio de Burro
Prever parceria com a Quinta da Escola
http://www.quintadaescola.com/quintadaescola/
O. Serviço de Refeições
Prever parceiras.
P. Massagens
Prever parceria.
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3. Necessidades Humanas
Inicialmente prevê-se uma equipa pequena com bastantes características de polivalência e
algumas pessoas a trabalhar em regime de part-time. Com o tempo, esperamos aumentar o
quadro de pessoal, uma vez que iremos aumentar a quantidade de espaços de alojamento.
Assim, a equipa inicial seria composta por:
> Gestor de Projeto (1)
Eng.º Civil
> Assessoria (4)
_ Legislativa, (1) em part-time
Jurista, Advogado, …
_ Financeira, (1) em part-time
Economista, ou alguém da área dos números
_ De Imagem (1)
Designer, Curso de Comunicação, Relações Públicas, Marketing,…
_ Operacional e da Qualidade (1)
Eng.º Civil
> Senhora da Limpeza, (1) em part-time
> Faz tudo ou Homem das Reparações, (1) em part-time
> Jardineiro, (1) em part-time
> Guia Turístico, (1) em part-time
Prevendo uma evolução positiva do empreendimento, segue abaixo um quadro de pessoal
proposto a 3 anos, de modo a acompanhar esse crescimento positivo.
> Gestor de Projeto (1)
Eng.º Civil
> Assessoria (4)
_ Legislativa, (1) em part-time
Jurista, Advogado, …
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_ Financeira, (1) em part-time
Economista, ou alguém da área dos números
_ De Imagem, (1)
Designer, Curso de Comunicação, Relações Públicas, Marketing,…
_ Operacional e da Qualidade, (1)
Eng.º Civil
> Senhora da Limpeza, (1)
> Faz tudo ou Homem das Reparações, (1)
> Jardineiro, (1) em part-time
> Guia Turístico, (2)
4. Necessidades Materiais
Por necessidades materiais entendemos que seja todo o tipo de material necessário ao bom
funcionamento do empreendimento, mas que nada têm a ver com necessidades relativas a
processos de construção.
Consideramos que há necessidades materiais com diferentes características temporais. Assim,
dividiu-se as necessidades materiais em pontuais e mensais.
Necessidades Materiais Pontuais
> Computadores
> Software (Autocad, Adobe Illustrator, Adobe Photoshop, Microsoft Office, Antivírus…)
> Impressora Multifunções (A3 e A4)
> Construção do Site e Backoffice
> Sistema de Vigilância
Necessidades Materiais Mensais
> Subcontratos
> Contencioso e Notariado
> Consumíveis de Escritório
> Livros e Documentação Técnica
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> Formação
> Ferramentas e Utensílios
> Eletricidade
> Água
> Luz
> Comunicações (móveis, fixas e internet)
> Combustível
> Seguros
> Publicidade, Divulgação e Impressões
> Vigilância e Segurança
> Conservação e Reparações
> Limpeza, Higiene e Conforto
> Tecnologias
> Outros.
iii. JUSTIFICAR, ANÁLISE SWOT
Justificar o empreendimento. Realizar uma análise SWOT do empreendimento.
Forças (Strengths)
_ Contacto com a natureza e ar puro (vs. confusão/pressão/poluição citadina a que as pessoas
estão habituadas)
_ o facto de ser alojamento em Moinhos de vento
_ o preço da pernoita
_ acessos relativamente fáceis
Fraquezas (Weaknesses)
_ talvez demasiada dependência de parcerias/empresas externas
Oportunidades (Opportunities)
_ Aproveitar épocas festivas
_ Aproveitar empresas que já desenvolvem atividades que nos interessam para parcerias
_ Aproveitar financiamento disponível
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Ameaças (Threats)
_ Outras empresas com ofertas semelhantes e mais baratas
_ Que o conceito “Natureza” e o interesse pelo ar livre passe de moda
iv. ENQUADRAMENTO LEGAL
A instalação e funcionamento de um Empreendimento de Turismo Rural envolve o
cumprimento de Legislação adequada, que envolve o cumprimento de normas técnicas de
construção aplicáveis às edificações em geral designadamente em matéria de segurança
contra incêndio, saúde, higiene, ruído e eficiência energética, sem prejuízo do disposto no
presente decreto-lei e respetiva regulamentação. O local escolhido para a instalação do
empreendimento tem em conta as restrições de localização com vista a acautelar a segurança
de pessoas, possuir uma rede interna de esgotos e respetiva ligação às redes que conduzam as
águas residuais ao sistema através da rede pública, ou de um sistema de recolha e tratamento
adequado ao volume e natureza dessas águas, de acordo com a legislação em vigor. O
empreendimento é dotado de sistema de abastecimento de água.
É apresentada a respetiva legislação relevante na área de licenciamento que poderá influencia
a forma como é concebido o empreendimento:
Decreto-Lei n.º 15/2014 de 23 de janeiro
Decreto-Lei n.º 39/2008 de 7 de Março
Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de agosto
Portaria n.º 326/2008 de 28 de Abril
Portaria n.º 517/2008 de 25 de Junho
Portaria n.º 937/2008 de 20 de Agosto
Lei n.º 60/2007 de 4 de Setembro
v. ENTIDADES LICENCIADORAS
No que respeita ao tipo de entidades licenciadoras, necessitamos de obter licenciamento
positivo por parte das seguintes entidades:
Município de Porto de Mós
Praça da Republica
2484-001 Porto de Mós
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Telefone Geral: 244 499 600
Fax: 244 499 601
E-mail: [email protected]
Turismo de Portugal, I.P.
Rua Ivone Silva, Lote 6
1050-124 Lisboa
Tel. 211 140 200
Fax. 211 140 830
Autoridade de Segurança Alimentar e Económica
Rua Rodrigo da Fonseca, nº 73
1269-274 Lisboa
Tel. 217 983 600
Fax: 217 983 654
Email: [email protected]
O pedido de informação prévia sobre a possibilidade de instalar um empreendimento turístico
e o pedido de licenciamento são efetuados junto do respetivo Município onde se insere o
Empreendimento.
O Turismo de Portugal, I. P., emite um parecer que se destina a verificar o cumprimento de
normas, designadamente a adequação do empreendimento previsto ao uso e tipologia
pretendidos.
Antes de iniciada a utilização do empreendimento, nos casos que tenham havido obras,
solicita-se a concessão de autorização de utilização para fins turísticos.
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vi. CALENDARIZAÇÃO
Figura 5 | Calendarização das atividades a realizar.
vii. CONSTRUÇÃO
Os Moinhos são caracterizados pela torre fixa em alvenaria de pedra.
A Torre fixa tem uma construção cilíndrica sólida, com grossas paredes de pedra, é constituída
por três pisos: o rés-do-chão, o soto e o sobrado.
A cobertura do moinho tem forma cónica constituída por uma estrutura radial em madeira
forrada a chapa zincada. Assenta no fechal de madeira cujas rodas encalham no fechal de pedra
possuindo mobilidade rotacional. No topo da cobertura está um cata-vento que indicava ao
moleiro a direção do vento.
ESPAÇO 1: “Moinho Grande Cor de Mel”
O moinho está totalmente reconstruído manteve a construção tradicional, alvenarias em pedra
aparelhada, portas e janelas em madeira com traços rústicos. A casa do moleiro e o edifício com
piscina interior, bar e capela foram reconstruídos mais tarde mas seguiram uma construção
totalmente rustica como a existente no moinho.
Toda a decoração é efetuada com mobiliário e objetos de decoração antigos que se encontrem
em bom estado de conservação.
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ESPAÇOS 2 E 3: “Moinho Vermelho Vivo” e “Moinhos Azuis”
A intervenção que se propõe nos moinhos por restaurar consiste em manter as alvenarias
existentes melhorando-as tapando as juntas que se encontrem abertas entre as pedras que
constituem alvenaria, de forma a que cada moinho mantenha as suas linhas exteriores.
As portas e janelas serão em castanho idêntico ao rustico com vidro duplo, o pavimento será
com aplicação de pedra rustica, a cobertura será em chapa moldada com aplicação de
isolamento.
viii. CUSTOS
Na estimativa de custos vamos analisar o valor de custo do Espaço 1 que está pronto a ser
utilizado e o investimento necessário para a reconstrução e mobiliário para os Espaços 2 e 3.
O valor de compra do Espaço 1 inclui todo o mobiliário, decoração, acessórios/utensílios
existentes no mesmo.
Para os Espaços 2 e 3, é necessário analisar o valor de reconstrução assim como todo o
mobiliário, decoração, acessórios/utensílios necessários para cada um.
Localização Freguesia de S. Bento
Moinho 1
Moinho 2
Moinho 3
Valor de Reconstrução Valor de Mobiliário
Moinho 1 0,00 € 0,00 €
Moinho 2 17 000,00 € 5 500,00 €
Moinho 3 12 000,00 € 3 000,00 €
Total 29 000,00 € 8 500,00 €
Licenciamento
Análise de Investimento
Área de Terreno
2600 m2
250 m2
900 m2
TOTAL 1 097 500,00 €
Custos de Aquisição
Valor Aquisição
980 000,00 €
30 000,00 €
50 000,00 €
1 060 000,00 €
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O mobiliário e acessórios de decoração vão ser rústicos seguindo o modelo do “Moinho Grande
Cor de Mel”, será efetuada uma pesquisa de locais ou de pessoas particulares que estejam
interessados em vender este tipo de mobiliário e acessórios de decoração, pelo que será difícil
estimar um valor, no entanto iremos estimar um valor que pensamos se aproximar da realidade.
Apesar dos custos de compra, construção e mobiliário, são considerados custos de Licenças e
Taxas.
Os custos com necessidades humanas e materiais serão apenas considerados na próxima fase
do trabalho.
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ANEXOS
> Declaração de Originalidade
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DECLARAÇÃO DE ORIGINALIDADE
Os autores deste relatório/trabalho/ projeto declaram que o conteúdo do mesmo é da sua
autoria e não constitui cópia parcial ou integral de trabalhos de outro(s) autor(es).
_____________________________________
Fátima Gisela Andrade Lopes N.º 2110681
_____________________________________
Susana Isabel Rosa Ribeiro Nº 2110421
O não cumprimento está sujeito a sanção disciplinar conforme previsto no artigo 134º do Estatutos do IPL
