Estudo de Viabilidade The Five NH Curitiba

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira - The FiVe NH Curitiba

Curitiba - Paraná Dezembro 2012

1

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira – Curitiba - PR 2012

Índice .................................................................................................................................................................... 1

Introdução .............................................................................................................................................................. 3

MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO .................................................................. 4

O Município de Curitiba ........................................................................................... 4

Dados gerais do Município de Curitiba....................................................................................................................... 5

Localização ................................................................................................................................................................. 5

Transportes ................................................................................................................................................................ 5

Educação .................................................................................................................................................................. 10

Saúde ........................................................................................................................................................................ 10

Aspectos econômicos ............................................................................................................................................... 10

ANÁLISE DA LOCALIDADE ....................................................................................... 13

O Terreno em Estudo ............................................................................................. 13

Localização e Acesso................................................................................................................................................. 14

Análise do Entorno ................................................................................................................................................... 16

Considerações da ..................................................................................................................................................... 18

Avaliação do Local .................................................................................................................................................... 18

ANÁLISE MERCADOLÓGICA .................................................................................... 19

Oferta X Demanda ................................................................................................. 19

Introdução ................................................................................................................................................................ 20

Perfil do Turismo em Curitiba ................................................................................................................................... 20

Negócios ............................................................................................................................................................... 20

Eventos e Convenções .......................................................................................................................................... 21

Lazer ..................................................................................................................................................................... 25

Oferta Hoteleira ....................................................................................................................................................... 26

Análise Mercadológica ............................................................................................................................................. 29

Oferta Futura ............................................................................................................................................................ 31

Considerações da Análise ......................................................................................................................................... 32

Mercadológica .......................................................................................................................................................... 32

ESTUDO DE INSERÇÃO ........................................................................................... 33

2


Dimensionamento .................................................................................................................................................... 34

e Projeção da Demanda ........................................................................................................................................... 34

Análise Econômico - Financeira .............................................................................. 39

Riscos à Operação Hoteleira ..................................................................................................................................... 40

Quadro de Áreas para o Empreendimento .............................................................................................................. 43

Estimativa de Investimento ...................................................................................................................................... 46

Estimativa de Quadro de Funcionários e Salários .................................................................................................... 47

Estimativa de Resultados Operacionais e Financeiros ............................................................................................. 48

Análise Financeira do Investimento ......................................................................................................................... 50

Rateio de Gastos: Condomínio ............................................................................... 51

3


Introdução

O presente relatório é fruto de trabalhos desenvolvidos desde novembro de 2011 até 05.12.12 e tem

teve como objetivo apoiar o planejamento e o desenvolvimento de um empreendimento hoteleiro na

cidade de Curitiba, no Estado do Paraná. O hotel faz parte do complexo imobiliário denominado The

Five East Batel, a ser incorporado e construído pelo Grupo Tecnisa.

Estiveram envolvidos os consultores Leonardo Pires, André Matiello, Jessica Rizzo, Renata Cianciaruso,

o engenheiro Cláudio de Barros Barreto e o consultor sênior Alexandre Pereira Mota, todos

coordenados por José Ernesto Marino Neto, Presidente da BSH International.

A metodologia utilizada está em consonância com os mais modernos métodos internacionais de

avaliação de empreendimentos hoteleiros, direcionada a investidor universal.

Todas as fontes de consulta estão identificadas junto a cada dado apresentado.

Os dados referentes à pesquisa direta dizem respeito aos colecionados diretamente pelos analistas da

BSH junto aos agentes envolvidos.

Este relatório não promete retorno financeiro aos investidores do hotel e não oferece garantias de

retorno. Este relatório é uma opinião técnica da BSH International.

A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos não deve ser

interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e projeções e, por consequência, a BSH

não assume responsabilidade por eventuais prejuízos ocasionados ao cliente ou a outras partes,

decorrentes da utilização desses dados.

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MACRO AMBIENTE SÓCIO ECONÔMICO

O Município de Curitiba

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Dados gerais do Município de Curitiba

* Valor corrigido pelo IPCA / Ano base 2010

Localização

Curitiba localiza-se na parte Leste do território paranaense, a 70 km da costa.

A cidade é a capital do estado e da região metropolitana de mesmo nome. É

também a cidade mais populosa e o principal centro econômico do Paraná.

Os municípios limítrofes são: Almirante Tamandaré, Colombo, Pinhais, São

José dos Pinhais, Fazenda Rio Grande, Araucária, Campo Largo e Campo

Magro.

Transportes

Rodoviário

A rodovia federal BR-116 é o principal acesso rodoviário à cidade, que

também é servida pelas rodovias federais BR-376, BR-277, BR-101 e BR-476.

A cidade conta também com um anel viário, conhecido como rodovia do

Contorno, que distribui o fluxo.

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As rodovias BR-116 e BR-277 cortam o território da cidade, transformando-se

em avenidas durante o perímetro urbano.

Fonte: Ministério dos Transportes 2010.

Aeroviário

Curitiba conta com dois aeroportos, sendo um internacional: Aeroporto

Internacional Afonso Pena (Aeroporto Internacional de Curitiba) e Aeroporto

de Bacacheri.

Fonte: INFRAERO

7


Fonte: INFRAERO

O Aeroporto Internacional de Curitiba é o principal aeroporto do Estado e o

segundo aeroporto mais importante da região Sul, atrás somente do

Aeroporto Internacional de Porto Alegre (RS). Localiza-se na cidade de São

José dos Pinhais, a 18 km do centro de Curitiba. As principais companhias

aéreas nacionais operam voos regulares, bem como companhias regionais e

algumas internacionais: TAM, Gol, Azul, Trip, Passaredo, Webjet, Avianca,

NHT e Pluna (Uruguai), bem como companhias de táxi aéreo.

Curitiba possui também o Aeroporto de Bacacheri, cuja origem remonta à

pista do Correio Aéreo Nacional, nos anos 30, e passou a ser propriedade do

Ministério da Aeronáutica. Situado a 7 km do centro da capital, opera voos

regionais e sedia um aeroclube.

Atualmente, é administrado pela Infraero, recebendo pousos e decolagens

de aeronaves de pequeno e médio porte. O local também é reconhecido

como centro de excelência em manutenção de aeronaves e formação de

pilotos.

8


Fonte: INFRAERO

Fonte: INFRAERO

Juntos, os aeroportos de Curitiba movimentaram mais de 7 milhões de

passageiros em 2011, conforme tabela abaixo:

Fonte: INFRAERO

9


Fonte: INFRAERO

Hidroviário – Portos

A proximidade da capital com os principais portos da região Sul contribui

para torná-la mais atrativa e competitiva, pois representa diminuição de

custos e diferencial logístico para empresas cujas atividades sejam ligadas ao

transporte marítimo, tanto para receber insumos quanto para escoar a

produção.

Curitiba está a 90 km dos portos de Paranaguá e Antonina, principais portos

do Paraná, além de 130 km do porto de Itapoá (SC), 180 km do porto de São

Francisco do Sul (SC) e 192 km do porto de Itajaí.

Dados da Agência Nacional de Transportes Aquaviários (ANTAQ) colocam o

Porto de Paranaguá como 5º colocado a nível nacional em termos de

movimentação de cargas (34 milhões de toneladas), sendo também o 1º da

região Sul.

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Educação

De acordo com dados do IBGE 2009, Curitiba possui 1.163 instituições de

ensino, que empregaram 18.233 docentes e receberam 351.769 matrículas,

conforme tabela abaixo:

Fonte: IBGE 2012.

Observa-se o predomínio do setor público na educação de Curitiba, sendo

este responsável por mais da metade das instituições e mais de 2/3 dos

docentes e das matrículas.

Saúde

Segundo o IBGE, Curitiba possui 850 estabelecimentos de saúde, totalizando

5.548 leitos, conforme tabela abaixo:

Fonte: IBGE

Aspectos econômicos

De acordo com o IBGE Curitiba é o centro econômico do Paraná,

representando 24,16% do PIB do Estado, e a quinta cidade mais importante

do País, representando 1,42% do PIB nacional. É também a capital mais

importante da região Sul, ultrapassando Porto Alegre e Florianópolis.

Segundo o Wikipédia Curitiba é a quarta cidade mais rica do Brasil com PIB

superior a R$ 45 bilhões.

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Observa-se que, para o período de 2004 a 2008, o PIB de Curitiba apresenta

crescimento constante, sem variações negativas, tendo apresentado salto de

12,52% em 2007, culminando em mais de R$ 47 bilhões em 2008. Neste

período, o crescimento médio anual auferido foi de 7,64%, índice superior ao

registrado pelo estado do Paraná.

Segundo dados do IBGE 2008, o setor de serviços é o mais relevante para a

cidade, respondendo por 66,50% do PIB, seguido pela arrecadação de

impostos (18,89%) e pela atividade industrial (14,56%). O setor agropecuário

praticamente não possui relevância na geração de riqueza da cidade,

respondendo por apenas 0,05% do PIB.

12


Fonte: IBGE 2009

A cidade é capital da Região Metropolitana de Curitiba (RMC), formada com

outros 25 municípios, dentre os quais merecem destaque Araucárias (sede da

5º maior refinaria do país, a REPAR – Refinaria Presidente Getúlio Vargas) e

São José dos Pinhais. Ambas são detentoras de parques produtivos

diversificados, com indústrias estruturais, como fábrica da Renault. Segundo

dados de 2007 do IBGE, o PIB da RMC foi de R$ 65,2 bilhões, representando

40,3% de toda riqueza do Estado. Os municípios da RMC também

concentram 91% de toda população urbana do Paraná.

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ANÁLISE DA LOCALIDADE

O Terreno

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Localização e Acesso

O terreno está localizado entre o Batel e o Centro da capital paranaense,

mais especificamente na Rua Dr. Pedrosa, aproximadamente 18 km do

Aeroporto Internacional e a menos de 10 km da Cidade Industrial de Curitiba.

Fonte: Google Earth

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Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba

O acesso é facilitado pelo fato de o terreno possuir frente para a Rua Dr.

Pedrosa, que por sua vez faz a ligação direta entre o Batel e o Centro da

cidade. Outra importante via de acesso é a Avenida Sete de Setembro, uma

das principais avenidas de Curitiba, que é paralela a Avenida Visconde de

Guarapuava e que abriga boa parte dos edifícios comerciais da cidade.

Outro acesso de extrema importância nas imediações do terreno em análise

é a presença da Av. Mal. Floriano Peixoto, principal via de ligação ao

Aeroporto Internacional, seguindo toda sua extensão até adentrar ao

município de São José dos Pinhais onde se torna Avenida das Américas.

O terreno também possui fácil acesso para as principais rodovias da cidade

(BR 116 – Regis Bittencourt, BR 227 – Rodovia do Café / Rod. Curitiba

Paranaguá), que são as vias que praticamente fazem o escoamento no

sentido norte-sul e Leste-Oeste, respectivamente.

Desta forma, o que se verifica é que do terreno facilmente se acessa

qualquer endereço de importância na cidade de forma fácil e rápida.

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Análise do Entorno

O terreno está localizado na intersecção do bairro Batel com o Centro de

Curitiba. Batel, que é considerado um dos bairros mais sofisticados da cidade

é onde se encontram as pessoas com maior concentração de renda. De

acordo com dados do IPPUC – Curitiba em Números, 2008 a renda média do

morador do Batel é de R$ 5.120,73 contra a média de R$ 1.430,96 na cidade

de Curitiba.

Assim, por fazer parte do macroambiente do entorno da localidade, o Batel

dispõe de infraestrutura completa, abrigando prédios residenciais de alto

padrão, hospitais, clinicas medicas, lojas de diversos segmentos, hotéis e

shoppings centers.

Já por sua vez, seu microambiente composto pela própria Dr. Pedrosa e

adjacentes possui características distintas acima mencionadas ao Batel. A

extensão da Dr. Pedrosa é de uma via altamente comercial, de diversos

segmentos e menor poder aquisitivo (comparado ao Batel) dado à

proximidade ao centro da cidade. Prédios residenciais também são

encontrados nas imediações, principalmente na Rua Lamanha Lins.

Fonte: Google Earth

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Dr.Pedrosa x Lamenha Lins – Sentido Centro

Fonte: Google Street View

Dr. Pedrosa x Nunes Machado – Sentido Batel

Fonte: Google Street View

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Considerações da

Avaliação do Local

O terreno para a implantação de um empreendimento hoteleiro mostra-se

atrativo pelos seguintes motivos:

Localização, na intersecção entre os bairros Centro e Batel,

este ultimo, área nobre da cidade, região preferencial de

visitantes e turistas;

Proximidade com o Batel (oferta de apoio) e com o Centro

(gerador de demanda);

Grande oferta de serviços de apoio, compras, gastronomia

e entretenimento que a região oferece;

Proximidade com o centro e centro cívico, onde possui

concentração de empresas e poder público;

Fácil acesso para as Rodovias BR-116 e BR-227, bem como

ao Aeroporto Internacional e ao Centro de Convenções

ExpoTrade, ambos localizados no município vizinho – São José

dos Pinhais;

Rápido acesso a importantes vias expressas de Curitiba: Av.

7 de Setembro e Visc. de Guarapuava;

Proximidade com 3 Shoppings: ‘’Walking distance’’ do

Shopping Curitiba e do Shopping Cristal / 1 km do Shopping

Estação;

Proximidade com a Rua 24 horas, ponto turístico relevante.

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ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Oferta X Demanda

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Introdução

O presente estudo visa a instalação de um empreendimento hoteleiro na

cidade de Curitiba, capital do Estado do Paraná.

Perfil do Turismo em Curitiba

A cidade de Curitiba tem como principais segmentos turísticos, o turismo

corporativo, de lazer e eventos, a serem explanados a seguir.

Negócios

A importância econômica de Curitiba, além de ser capital do estado,

responsável por agregar os diversos órgãos públicos e serviços, Curitiba ainda

apresenta uma predisposição para o segmento industrial. Não

especificamente no interior da cidade em sim nos municípios vizinhos e

região metropolitana.

Um dos principais motores desta demanda é o CIC – Cidade Industrial de

Curitiba. Foi instalada na região oeste da cidade, a 10 km do centro.

Atualmente, segundo dados da Agência Curitiba de Desenvolvimento, a CIC

configura-se como um bairro de grande concentração de tecnologia. Nos dias

de hoje, estão instaladas 7.991 empresas, sendo: 1.713 indústrias, 3.712

comércios e 2.515 serviços.

Não obstante da realidade industrial do CIC e da Região Metropolitana,

formando praticamente um cinturão industrial, o centro de Curitiba também

é responsável pela grande movimentação corporativa. Neste caso, destaca-se

os escritórios de multinacionais, comércio/serviços e bancos. Todos os

segmentos citados fomentam o segmento corporativa de Curitiba.

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Eventos e Convenções

Os principais pontos que facilitam a captação de eventos para a cidade de

Curitiba, de acordo com o Curitiba Convention & Visitors Bureau são: a

proximidade com importantes polos emissivos, a facilidade de acesso e a

qualidade dos equipamentos.

Dos principais espaços para convenções destacam-se dois:

EXPOUNIMED:

Localizado dentro do complexo da Universidade Positivo, dista 15 minutos do

centro da cidade e aproximadamente 25 minutos do Aeroporto Internacional

Afonso Pena. Possui uma área total construída de 11.535 m² e área para

exposições de 7.633 m².

Fonte: ExpoUnimed

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Fonte: Expo Unimed

EXPOTRADE

Considerado um dos maiores centro de convenções do sul do país, oferece

34.000 m² de área construída. Localizado em São José dos Pinhais, região

metropolitana de Curitiba, se encontra a aproximadamente 5 minutos do

Aeroporto Internacional Afonso Pena.

Fonte: Expotrade

Dispõe de completa infraestrutura possibilitando a realização de eventos em

vários formatos. O Pavilhão de Convenções possui 18 auditórios que

funcionam de forma integrada com capacidade para até 5.000 pessoas

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Fonte: Expotrade

Segundo relato do Curitiba Convention & Visitors Bureau, o ano de 2011 foi

positivo para o setor de eventos captados, promovidos ou apoiados pelo

CCVB. O calendário aponta 277 eventos no ultimo ano, o que indica um

incremento de 31,28% em relação a 2010.

Ainda de acordo com o levantamento da entidade, o destaque ficou por

conta dos eventos técnicos científicos, com participação de 72% no

calendário, seguido por Feiras com 14%; eventos culturais, com 7%; e outros

também com 7%.

Os eventos em 2011 reuniram 516 mil participantes, sendo 465 mil turistas,

entre participantes do evento e acompanhantes, impactando na economia

local com estimativa de gastos de R$ 945 milhões.

É esperado que 2012 termine com 636 mil participantes, sendo 572 mil

pessoas de fora da cidade. A duração média da estada deste público é de 3,8

dias, gerando 351 milhões de pernoites.

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EXPO RENAULT

Mais novo espaço de exposição de Curitiba o Expo Renault está localizado no

Parque Barigui. O mesmo será administrado pelo grupo Positivo, mesmo

proprietário do Expo Unimed.

Sua estrutura é composta por:

Salão com 5.000 m² de área livre e foyer amplo;

Estacionamento para carga e descarga

Acesso ao interior do pavilhão para caminhões com até 10 toneladas

Salas de apoio

Áreas de exposição com pontos de instalação de hidráulica e elétrica

flexíveis com tensão de 220V e 380V

Portfólio de serviços terceirizados no próprio local

Praça de alimentação com os restaurantes

Fonte: Expo Renault

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Lazer

Curitiba é uma cidade completa em infraestrutura a todos os tipos de

turistas. A quem se destina ao turismo de lazer, por exemplo, a cidade ainda

oferece ônibus especiais da linha de Turismo que disponibilizam um passeio

de aproximadamente 2h30 pelos principais pontos turísticos da cidade.

Fonte: Urbanização Curitiba

O roteiro começa na Praça Tiradentes, mas é possível iniciar em qualquer um

dos 24 pontos. O custo deste transporte é de R$ 27,00 com direito a cinco

tíquetes (um embarque e quatro reembarques).

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Oferta Hoteleira

Curitiba apresenta um setor hoteleiro voltado para negócios e eventos, com

opções de hospedagem em diversas categorias, desde empreendimentos de

categoria superior até supereconômico.

Atualmente, além de hotéis independentes, participam deste mercado

empresas hoteleiras nacionais e internacionais como: Bristol Hotéis e

Resorts, Atlântica Hotels International, Accor Hotels, Slaviero Hotéis, Blue

Tree Hotels, Hotéis Deville, Pestana Hotels, entre outras.

A hotelaria da cidade apresentou crescimento expressivo a partir de meados

da década de 90, devido ao desenvolvimento econômico que gerou aumento

da demanda dos segmentos de negócios e eventos.

A evolução da oferta hoteleira da cidade se acelerou entre os anos de 1990 e

2005, como segue:

Fonte: Guia 4 Rodas 2012

27


A oferta segmentada é a seguir apresentada:

Fonte: Guia 4 Rodas 2012

O desempenho do mercado hoteleiro de Curitiba tem apresentado o

seguinte cenário, de acordo com os dados coletados junto ao Fórum dos

Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB):

Fonte: Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil

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Assim, pode-se observar o crescimento da demanda mensurável em diárias:

Fonte: FOHB / BSH International

Nota-se claramente a forte expansão do valor das diárias médias. No passado

as baixas diárias médias eram o principal problema.

O crescimento do valor das diárias médias decorreu primeiramente pela alta

demanda e segundo pelo posicionamento correto dos produtos que

deixaram de competir entre si.

Quanto às perspectivas para final de 2012:

a. Espera-se que haja um leve decréscimo nas ocupações devido à queda no segmento de eventos;

b. Aumentos nas diárias médias; c. Pequeno incremento no RevPar.

Esta análise pode ser observada com maior clareza através do gráfico de

desempenho do primeiro semestre, período 2010-2012.

Fonte: FOHB

Quanto à localização, a maior parte da oferta hoteleira curitibana está

distribuída em dois principais pontos: o centro e o Batel.

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Análise Mercadológica

Para efetuar analise mercadológica do empreendimento em analise, faz-se

necessário focar o estudo para o mercado hoteleiro superior de Curitiba.

Para tanto, a oferta hoteleira referencial é abaixo apresentada:

Fonte: Pesquisa direta BSH International

São hotéis que se posicionam como 4 e 5 estrelas, tradicionais e referentes

na cidade. As últimas entradas neste segmento ocorreram em 2004, com o

Pestana e o Crowne Plaza. Est’último está próximo de seu fechamento em

razão de desapropriação por parte dos Poderes Públicos.

O mapa abaixo indica a localização desses hotéis:

Fonte: Google Earth

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Pestana Four Points by Sheraton

Todos os empreendimentos apresentados trabalham essencialmente com

público corporativo e de eventos, que é de grande importância. O Four Points

by Sheraton é o líder do mercado no segmento superior. Sua recente reforma

e adequações trouxeram melhor percepção de produto. Diária Média gira em

torno dos R$ 360,00 com ocupação superior a 55%, segundo declaração de

sua equipe gerencial. Tem sido a grande preferência dos viajantes

corporativos internacionais, bem como o Radisson e o Pestana.

O mercado de Curitiba teve seu desenvolvimento acentuado ao longo da

última década. Uma de suas principais características eram as baixas diárias.

O não adequado posicionamento dos produtos de todas as categorias

presentes (Econômico, Midscale e Superior) com o desequilíbrio entre oferta

e demanda, ou seja, havia mais quartos que clientes, corroborou para a

agressiva competição tarifária, impedindo o desempenho ideal do mercado.

A categoria Midscale foi o principal responsável para o reposicionamento de

todos os segmentos e melhoria dos índices. Uma vez que decidiu aumentar

suas tarifas praticadas, havendo margem para tal (alta demanda), ocorreu

uma natural divisão entre os mercados. Os produtos que mantinham tarifas

acima eram considerados Superiores e abaixo, Econômicos.

Este movimento espontâneo da categoria impulsionou o crescimento das

diárias médias de todos os segmentos. O ultimo grande exemplo desta

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movimentação foi com a entrada do Ibis Curitiba Shopping com 250 Uhs

(maior hotel em número de quartos da cidade), inaugurado em 2011. A partir

de sua entrada, o mesmo optou por iniciar sua operação com as tarifas

elevadas, consequentemente os hotéis Mercure (também do Grupo Accor)

incrementaram as diárias levando consigo todo o mercado intermediário.

Curitiba é carente de produtos hoteleiros de segmento superior, fazendo

com que hotéis de padrão inferior ocupem esta lacuna.

Como foi apresentado anteriormente Curitiba apresenta dois fortes

mercados geradores de demanda: Corporativo e Eventos.

Acontecimentos pontuais, como o fechamento do Centro de Convenções

Estação e a o fechamento parcial do Expotrade afetaram o mercado de

eventos e os hotéis acabaram sentindo um decréscimo de 10% a 15% em

suas ocupações. Porém, a tendência é de recuperação, fomentada pela

consolidação do Expo Unimed como um grande gerador de demanda

agregado à já existente demanda corporativa.

Os principais polos emissores são: São Paulo, Porto Alegre, Joinville e interior

do Estado do Paraná. A permanência média durante a semana é de 2 a 3

pernoites. Terça a quinta os hotéis ficam praticamente lotados. No final de

semana a ocupação cai para 20% a 40%, dependendo da época.

A sazonalidade é característica dos destinos urbanos de demanda fortemente

corporativa. Após o carnaval até Novembro há grande movimentação, com

julho apresentando bom desempenho devido o mercado corporativo e com o

segundo semestre sempre mais forte (principalmente para eventos).

Oferta Futura

Durante as pesquisas em campo não foram identificados empreendimentos

futuros a serem construídos para a categoria em questão (superior). Há, no

entanto, a possibilidade de retomada das obras do Hotel White Plaza, junto

ao Shopping Novo Batel.

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Considerações da Análise

Mercadológica

Depois de explicados e correlacionados os principais segmentos da hotelaria

local, pode-se perceber os dados da demanda hoteleira comuns ao mercado

como um todo, conforme segue:

a. O bairro do Batel é o mais valorizado e procurado pelos viajantes

devido sua vasta gama de serviços;

b. Segmento de feiras e convenções de extrema importância para o bom

funcionamento do mercado. Exemplo percebido com o fechamento do

Estação, todo o mercado sentiu o impacto.

c. Retomada do mercado de eventos. Consolidação do Expo Unimed e

inauguração do Expo Renault.

d. Amadurecimento do mercado recente, ocasionando crescimento na

diária média.

e. Categoria Midscale e Econômico de importância vital para o bom

desempenho do mercado. Manter sempre as tarifas elevadas para a não

deterioração do mercado.

f. Sazonalidade típica de destino corporativo. Terça a quinta ocupações

elevadas e baixa aos finais de semana.

g. Praças emissoras: São Paulo; Rio Grande do Sul, Joinville, além do

interior do Paraná são os principais. Brasília e Rio de Janeiro também são

praças emissoras, porém menos relevantes.

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ESTUDO DE INSERÇÃO

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Dimensionamento

e Projeção da Demanda

O dimensionamento do hotel em estudo a ser apresentado é a verificação da

viabilidade mercadológica do estudo.

Assim, o processo consiste em verificar se há possibilidade de absorção de

novas Uhs (unidades habitacionais ou quartos hoteleiros) no mercado dentro

de uma estimativa de desempenho médio do mesmo.

O grupo concorrencial que hoje opera em Curitiba e que potencialmente

fará parte do hotel em estudo assim se apresenta:

Fonte: Guia 4 Rodas 2012 Obs.: Hotel Crowne Plaza encerrará operações antes da abertura do The FiVe NH Curitiba

O Grupo Concorrencial definido apresentou níveis de ocupação hoteleira ao

longo dos últimos anos, como segue:

Fonte: BSH International

Desta forma para estimar taxa de crescimento da demanda hoteleira do

grupo em estudo, foram ponderados alguns indicadores:

Crescimento da demanda dos hotéis que o compõem;

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Crescimento do PIB do Paraná (2005 a 2009);

Crescimento do PIB de Curitiba (2005 a 2009), e.

Crescimento do Aeroporto Internacional Afonso Pena (2005 a 2011)


Os pesos foram ponderados conforme análise subjetiva da equipe da BSH

International envolvida neste projeto, levando em consideração as

características do mercado local.

Considerando que todo mercado passa por ciclos, bem como considerando

que o período projetado é de longo prazo, foram aplicados ao longo dos anos

índices de redução à taxa de crescimento apurada para a demanda, por

prudência.


Com base nas taxas de crescimento apuradas estimou-se o crescimento da

demanda potencial do mercado referencial de Curitiba nos períodos futuros.

Na tabela a seguir se demonstra o estimado crescimento da demanda em

diárias.

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A tabela a seguir representa a estimativa de comportamento futuro da oferta

hoteleira do mercado em estudo (número em diárias ou pernoites). Note-se

que se considera a saída do Crowne Plaza do mercado já em 2013.


O Crowne Plaza será retirado da oferta referencial uma vez que o mesmo

será a nova sede da Procuradoria Geral do Estado. O decreto que declara o

edifício como de utilidade pública, leva o número 6.090 e foi publicado no

Diário Oficial do Estado no dia 4 de Outubro segundo matéria publicada na

Gazeta do Povo em 30/10/2012.

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Uma vez que se contrapõe a oferta e demanda estimadas, chega-se à

projeção de desempenho do mercado:


Com a estimativa de desempenho do mercado, e considerando que um

mercado saudável deve atingir desempenho médio adequado para que todos

tenham possibilidade de atingir bons resultados, há como verificar o espaço

para nova oferta através de um estudo de absorção.

Para o mercado em estudo, definiu-se a taxa de média ideal em 55%.


A absorção de novas Uhs é positiva e crescente. Assim, o estudo de absorção

para o hotel com 180 Uhs mostra-se abaixo a tendência de sua ocupação:


38


A estimativa de desempenho aponta resultados entre 58,12% e 74,55% para

o nível de ocupação da propriedade.

Contudo, devido o perfil da demanda de negócios que é a grande maioria na

cidade, entende-se que esse hotel, urbano e de negócios, sofre com a

sazonalidade de fins de semana, feriados prolongados e férias. Desta forma,

para as projeções de resultados, será considerado como desempenho

máximo de 71% de taxa de ocupação.

Adicionalmente explica-se a adoção de taxas de penetração inferior a 100%,

pois parte-se da premissa que o The Five NH Curitiba pretende se posicionar

como superior à toda oferta atual com preços superiores aos de seus

concorrentes.

Ou seja, admite-se que o The FiVe NH Curitiba poderá ter taxa de ocupação

inferior à média de mercado, mas em cenário no qual sua tarifa seja superior

a dos concorrentes. O benefício desse posicionamento é o de provável

margem de lucratividade maior com menores custos variáveis.

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Análise Econômico - Financeira

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Riscos à Exploração Hoteleira

É de se lembrar que todo investimento pressupõe riscos, e no caso presente

não é diferente.

A história de investimentos hoteleiros tem mostrado a existência desses

riscos. Há riscos conhecidos e há riscos que ainda vão se mostrar presentes,

mas atualmente desconhecidos.

“O risco fundamental em um investimento hoteleiro é a possibilidade de o

hotel não gerar fluxos de caixa estimados para anos futuros, ou que esses

fluxos não se traduzirão no valor estimado”.

Portanto, o principal risco ao investimento hoteleiro é não alcançar o fluxo

de caixa projetado.

Sabe-se que os riscos conhecidos, que podem impactar o fluxo de caixa

projetado, de acordo com o Professor José Ernesto Marino Neto (in “Gestão

de Ativos Hoteleiros” in “Barbosa”, FGV, 2003), são os seguintes:

Os riscos associados ao investimento hoteleiro podem ser divididos em

quatro grupos básicos ou em quatro categorias:

Riscos operacionais

Riscos mercadológicos ou de propriedade

Riscos legais ou políticos

Riscos financeiros

Os riscos Operacionais podem ser agrupados em seis itens distintos:

Demanda: Durante períodos de forte demanda, a indústria tem reagido

crescendo a oferta de quartos numa dada região, limitando a oportunidade

de hotéis existentes se beneficiarem da situação e ganharem mais dinheiro e

ainda estabelecerem tarifas como premio. Quando a demanda decresce, os

hoteleiros enfrentam situações de tarifas mais baixas para tentar manter a

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demanda. Todavia, caso os competidores enfrentem a mesma situação, é

provável que todos reajam igualmente.

Custos Salariais: Embora a tecnologia tenha avançado muito e tomado o

lugar de alguns trabalhadores, a indústria hoteleira continua a ser intensiva

de mão de obra ou forte dependente do trabalho de pessoas. Em grandes

destinos turísticos e nas maiores metrópoles, os trabalhadores são

organizados em fortes sindicatos que limitam condições de negociação de

acordos trabalhistas para os hoteleiros, aumentando consideravelmente os

custos fixos de um hotel.

Operacionais Strictu Sensu: em períodos de baixa utilização de um hotel,

arca-se com custos fixos altos, pois são fixos. Em períodos de alta utilização,

os custos fixos representam menos que os variáveis. Porém, em épocas de

alta utilização gasta-se mais com a manutenção e o atendimento ao cliente.

Investimentos de Capital: A reposição do ativo é sempre um ponto crítico

para o hotel. Quando a utilização do hotel é baixa, o desgaste dos ativos

instalados nos quartos é menor, porém os hotéis apresentam áreas públicas

como lobby, restaurantes, bares, piscina, salões de eventos etc.

Independentemente de o hotel estar atendendo apenas a um hóspede ou a

centenas deles, a aparência das áreas deve ser positiva, gerando sempre a

necessidade de novos investimentos. Outros fatores que contribuem para as

despesas nesse nível são os altos gastos em hotéis, que ficam abertos 24

horas por dia, bem como a complexidade dos sistemas de energia e a

variedade de usos internos, como lavanderia, e outros.

Requisitos legais: Pelo fato de serem edifícios “públicos”, os hotéis são alvos

naturais de fiscalizações e de inovações tecnológicas, bem como de

solicitações das mais diversas. As legislações têm ficado mais complexas,

exigindo sistemas de segurança cada vez mais sofisticados e caros, sistemas

contra incêndio mais eficientes, espaços e caminhos adequados aos

deficientes físicos, sistemas logísticos distintos para tratamento de produtos

perigosos, e isso tem ajudado a fazer com que os custos operacionais de

hotéis estejam sempre crescendo.

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Riscos mercadológicos ou de propriedade: São os relacionados aos fatores de

haver riscos imobiliários e de mercado no qual o hotel se insere. Apenas para

ilustrar: um hotel concebido para ser cinco estrelas em mercado cuja

demanda busca hotéis três estrelas - nesse caso, haverá pouca clientela para

o hotel concebido; hotel que foi concebido para viver de demanda gerada

por cassino é fortemente afetado se há fechamento do cassino; um hotel

planejado e concebido com base na demanda do aeroporto – se o aeroporto

fechar, o hotel sofrerá as consequências. Um hotel desenvolvido e construído

em mercado cuja oferta supera a necessidade da demanda - nesse caso

haverá poucos hóspedes a serem disputados, além de uma guerra de preços

que prejudicará os menos capazes.

No tocante aos riscos legais ou políticos, as novas legislações vêm exigindo

modificações na estrutura do hotel, bem como variações na política local,

que causam impacto nos negócios da região e reduzem o ritmo da atividade

econômica. Crimes sendo noticiados como comuns na região etc.

Os riscos financeiros são os riscos inerentes à política financeira do local onde

está situado o hotel. Por exemplo: o BNDES pratica taxas de juros flutuantes.

A TJLP é uma taxa de juros que é calculada trimestralmente pelo próprio

governo. Se a taxa de juros subir muito, é possível que a taxa gerada pelo

hotel seja insuficiente para pagar o financiamento que auxiliou a construí-lo.

Se a taxa de inflação subir muito, pode comprometer o caixa do negócio, pois

talvez o hotel não tenha condições de aumentar seus preços para compensar

o crescimento inflacionário e, por consequência, o crescimento de seus

custos.

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Quadro de Áreas para o Empreendimento

A seguir apresentam-se as áreas do empreendimento, conforme informação

recebida do Grupo Tecnisa:

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Estimativa de Investimento

Os valores são estimados e consideram a provável tabela de vendas a ser utilizada pela Tecnisa.

O valor médio do investimento foi utilizado para os cálculos de análise financeira do investimento.

A TIR para o investidor tende a variar se houver alteração no valor de aquisição do empreendimento,

bem como tende a variar dependendo da forma de pagamento/prazo contratado com a Tecnisa.

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Estimativa de Quadro de Funcionários e Salários

O quadro representa uma estimativa preparada pela equipe da BSH. Os valores de folha de pagamento

foram estimados para os primeiros cinco anos de operação, baseados em salários pagos atualmente no

mercado e utilizados na projeção de resultados. Os cargos e quantidade de funcionários alocados estão

adequados à operação do hotel conforme seu porte e categoria, de acordo com a opinião da equipe da

BSH, mas podem variar dependendo da política a ser adotada por NH Hoteles quando da operação. Os

salários foram definidos para cada cargo conforme pesquisas realizadas na cidade durante o ano de

2012.

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Estimativa de Resultados Operacionais e Financeiros

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As estimativas de resultados foram realizadas conforme a pesquisa de mercado apresentada pela BSH

International; o estudo apresentada a estimativa de cenário possível conforme as informações

coletadas, sendo as análises e recomendações da BSH International válidas e coerentes no ambiente

social e econômico delimitado pelo momento da pesquisa.

A projeção de resultados operacionais e o cálculo do fluxo de caixa a ser disponibilizado aos

proprietários das unidades autônomas do hotel foram guiados pelos acordos firmados com a NH

Hoteles, locatária do hotel, e com a BSH International, Asset Manager hoteleiro.

A projeção de distribuição aos sócios é uma estimativa, pode variar, não é uma garantia de

desempenho financeiro e não deve ser lida pelo investidor imobiliário como uma promessa.

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Análise Financeira do Investimento Imobiliário

A Taxa Interna de Retorno (TIR), em inglês IRR (Internal Rate of Return), é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente, seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: os projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma taxa interna de retorno maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos.

O Valor Presente Líquido (VPL), também conhecido como valor atual líquido (VAL) ou método do valor atual, é a fórmula matemático-financeira capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial. Basicamente, é o calculo de quanto os futuros pagamentos somados a um custo inicial estariam valendo atualmente.

Yield é a taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento.

O Cap Rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor.

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Rateio de Gastos: Condomínio

O empreendimento foi conceituado para que houvesse benefícios cruzados

entre o residencial e o hotel.

Serviços permanentes no residencial ajudam a reduzir o custo fixo do hotel.

Serviços permanentes no residencial pagos como rateio de custo tendem a

gerar valores baixos de cotas de condomínio e, portanto, tendem a gerar

valores imobiliários com prêmio nesses imóveis residenciais. É a equação

que o norte-americano chama de “win-win”, ou seja, “ganha-ganha”.

Portanto, tendo esse norte como premissa relevante no planejamento do

empreendimento, estabeleceu-se na Convenção de Condomínio uma

política de rateio de gastos.

Nessa política de rateio de gastos há conceito de que os funcionários

dedicados integralmente ao negócio hoteleiro são pagos apenas pelas

unidades que compõe o hotel, os funcionários que prestam serviços para o

hotel e para o residencial são pagos por ambos, mas em índices de rateios

diferentes.

Os rateios definidos foram utilizados para a projeção de resultados

operacionais.

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O rateio de gastos entre o residencial e o hotel, conforme anexo à Minuta da

Convenção de Condomínio do The FiVe – East Batel, é o seguinte:

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Investor Relations

Estudo de Viabilidade The Five NH Curitiba