Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib

Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/

Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

POR ESTRANGEIRO

Estrutura de Nosso Diálogo

1. Estrangeiro e Imóveis

2. Imóvel Rural

3. Questões Relevantes

Bem Imóvel e

Estrangeiros

1/3

Aquisição de Imóvel por Estrangeiro

Estrangeiro:

pessoa natural

pessoa jurídica

Imóvel:

imóvel urbano

imóvel rural

Aquisição de Imóvel Urbano

A legislação brasileira não prevê restrições

Única regra a ser observada:

obrigatoriedade de o estrangeiro estar cadastrado

na Receita Federal do Brasil

pessoa natural: CPF

pessoa jurídica: CNPJ

Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011

Art. 5º. São também obrigados a se inscrever no

CNPJ:

XII - entidades domiciliadas no exterior que, no

País:

a) sejam titulares de direitos sobre: 1. imóveis.

Instrução Normativa RFB nº 1.042/2010

Art. 3º. Estão obrigadas a inscrever-se no CPF as

pessoas físicas:

XII - residentes no exterior que possuam no Brasil

bens e direitos sujeitos a registro público,

inclusive:

a) imóveis.

Imóvel Rural e

Estrangeiros

2/3

Imóvel Rural e Estrangeiro

Constituição Federal

Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

Lei nº 5.709/71 (e o Decreto nº 74.965/74)

Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

Lei nº 8.629/93 (artigo 23)

Incluiu o Arrendamento nas regras da Lei nº 5.709/71.

INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011

Dispõe sobre a aquisição e arrendamento

de imóvel rural por pessoa natural

estrangeira residente no País e pessoa

jurídica estrangeira autorizada a funcionar

no Brasil, e dá outras providências.

norma oportuna

e bem elaborada

pelo Incra

INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 76, de 23/8/2013

Lei nº 5.709/1971

4 décadas depois...

Pessoa Natural Estrangeira

Item essencial:

residência permanente no País (como comprovar isso?)

declaração ou prova documental? (conta de luz? de telefone?)

"endereço" x "residência permanente"

A residência legal em território brasileiro é comprovada

pela cédula de RNE com classificação "permanente"

Pessoa Natural Estrangeira

A Lei nº 5.709/1971 traz limites quanto à

dimensão do imóvel:

até 3 MEI: aquisição livre, exceto exigências gerais

de 3 a 50 MEI: autorização do INCRA (Instrução Normativa nº 76, de 23/8/2013)

+ de 50 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)

ZTM MEI ZTM MEI ZTM MEI

A1 5 ha B1 20 ha C1 55 ha

A2 10 ha B2 25 ha C2 70 ha

A3 15 ha B3 30 ha D 100 ha

Acima de 20 MEI, também será necessária

a aprovação de projeto de exploração pelo

Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido

o órgão federal competente pela respectiva

atividade a ser desenvolvida.

Empresa Estrangeira

Lei nº 5.709/1971

Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no

art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais

destinados à implantação de projetos agrícolas,

pecuários, industriais, ou de colonização,

vinculados aos seus objetivos estatutários.

Mais de 100 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)

portanto o Incra somente pode

autorizar nessas situações;

não há poder discricionário!

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa

jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista

na lei e no regulamento.

§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica

brasileira da qual participem, a qualquer título,

pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que

tenham a maioria do seu capital social e

residam ou tenham sede no exterior.

Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro

INCONSTITUCIONAL?

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa

jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista

na lei e no regulamento.

§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica

brasileira da qual participem, a qualquer título,

pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que

tenham a maioria do seu capital social e

residam ou tenham sede no exterior.

Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro

CONSTITUIÇÃO FEDERAL

Art. 171. São consideradas:

I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede

e administração no País;

II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja

em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas

domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno,

entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu

capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir

suas atividades.

§ 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:

I - conceder proteção e benefícios especiais temporários ...

§ 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento

preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.

Artigo revogado pela

EC nº 6, de 1995.

Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74

Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa

jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista

na lei e no regulamento.

§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica

brasileira da qual participem, a qualquer título,

pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que

tenham a maioria do seu capital social e

residam ou tenham sede no exterior.

Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro

INCONSTITUCIONAL

Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)

considerou constitucional o §1º do artigo 1º da Lei nº

5.709/1971.

Portanto...

§1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica

brasileira da qual participem, a qualquer título,

pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que

tenham a maioria do seu capital social e

residam ou tenham sede no exterior.

CONTROLADOR:

sócio estrangeiro (PF ou PJ)

que resida (tenha sede) no Exterior

Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro

(Espanha)

(Espanha)

Controladores do Santander Brasil:

duas empresas estrangeiras: 82%

(espanhola e holandesa)

ambas com sede fora do Brasil

Controlador da Webmotors:

Santander BR: empresa brasileira

Santander BR: sede no Brasil

Aquisição Livre

para as demais

empresas

Mudança de Entendimento

Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)

os efeitos do presente Parecer devem ser

produzidos a partir de sua publicação no Diário

Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo

único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.

Empresa Nacional sob controle Estrangeiro

de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições

de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições

desde 24/8/2010: incidência das restrições

QUESTÕES RELEVANTES

3/3

Providências Registrais

Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:

a soma das áreas rurais pertencentes a

pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar

25% (1/4) da superfície do município;

a totalidade das pessoas de uma mesma

nacionalidade não pode ser proprietária de mais

de 10% da área total do Município.

total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade

total em poder

de estrangeiros portuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha

368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha

36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha

M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade

área em m2 645.000.000 m2 161.250.000 m2 64.500.000 m2

área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha

área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI

100% 25% 10%

Exemplo: Município de Bofete

Mas esses dados espelham a realidade?

infelizmente, não!

- arrendamento rural não se registra; e

- aquisições sem título (contratos de gaveta)

Empresas brasileiras equiparadas: - agora piorou de vez: controle artificial !!

Aplica-se a Lei nº 5.709/2001

Questões Relevantes

As restrições aplicam-se também à constituição de

outros direitos reais sobre imóveis rurais a

estrangeiros?

a lei diz apenas “aquisição” e “arrendamento”,

ou seja, proíbe não apenas a titularidade, mas

também a posse efetiva do imóvel rural;

portanto...

superfície

usufruto

direito real de uso

comodato

Questões Relevantes

As restrições aplicam-se também à constituição de

alienação fiduciária em garantia de imóveis rurais a

estrangeiros?

a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas

interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual

leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva

(permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem

escopo de garantia e é provisória)

eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições

dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC

nº 6 de 1995 o dispositivo que tratava da inclusão da

empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às

restrições legais.

Questões Relevantes

Problemas derivados dessa interpretação:

empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já

registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu

capital a estrangeiros?

quem vai controlar isso? a Junta Comercial?

ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Santander S/A-ECE”)

no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de

vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro,

o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da

incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a

ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?

como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da

porcentagem da área do município em poder de

estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas

da simples mutação do controle acionário”?

Questões Relevantes

Estrangeiro Português submete-se às restrições?

Sim, exceto se...

CONSTITUIÇÃO FEDERAL:

Art. 12. // § 1º. Aos portugueses com residência permanente no

País, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, serão

atribuídos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos

previstos nesta Constituição.

Decreto nº 70.436/1972 - Estatuto da Igualdade.

Art 14 O português, no gozo dos direitos e obrigações civis, pode

exercer o comércio, indústria, a agricultura e o magistério em

qualquer grau.

§ 1º Pode também: V - Ser propietário de terras ou estabelicimentos

industriais ou comerciais na faixa de fronteiras;

Requerer ao Ministério da Justiça uma das 2 formas

de Igualdade (formas idênticas às estipuladas pelo

governo português):

1. Certificado de Igualdade de Direitos e

Obrigações Civis; ou

2. Certificado de Igualdade de Direitos e

Obrigações Civis e Gozo dos Direitos Políticos

Comentários Finais

O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a

segurança nacional do país;

No entanto, o dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa

nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira

passou a ser inconstitucional em 1995, pois a EC nº 6/1995

revogou toda forma de discriminação entre as empresas

brasileiras de capital nacional e de controle estrangeiro;

Além disso, o controle de imóveis rurais de titularidade de

estrangeiros passou a ser uma falácia, pois sua efetivação é

inviável quanto às empresas brasileiras sob controle

estrangeiro.

Por fim, esse tema requer uma

análise jurídica que seja isenta

de sentimentos ideológicos.

OBRIGADO

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

POR ESTRANGEIRO

Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib

Registrador Imobiliário em Conchas-SP

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Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.