Ciclo de Formações

Buy-to-let

Lisboa 14 de Novembro de 2014

Enquadramento de Mercado

Enquadramento do Mercado - Portugal

• Crédito à habitação abaixo dos € 104 mil milhões em Agosto

• Desalavancagem do sector. Valor concedido 90% abaixo de máximos históricos

• Peso significativo do crédito imobiliário no sistema bancário

Fontes: Banco de Portugal

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

No

v-0

3

Abr-

04

Set-

04

Fev-0

5

Jul-

05

Dez-

05

Mai-

06

Out-

06

Mar-

07

Ag

o-0

7

Jan

-08

Jun

-08

No

v-0

8

Abr-

09

Set-

09

Fev-1

0

Jul-

10

Dez-

10

Mai-

11

Out-

11

Mar-

12

Ag

o-1

2

Jan

-13

Jun

-13

No

v-1

3

Abr-

14

Crédito Habitação em dívida (€ milhões)

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

Jan

-04

Jun

-04

No

v-0

4

Abr-

05

Set-

05

Fev-0

6

Jul-

06

Dez-

06

Mai-

07

Out-

07

Mar-

08

Ag

o-0

8

Jan

-09

Jun

-09

No

v-0

9

Abr-

10

Set-

10

Fev-1

1

Jul-

11

Dez-

11

Mai-

12

Out-

12

Mar-

13

Ag

o-1

3

Jan

-14

Jun

-14

Crédito Habitação Concedido (milhões de euros)

60,7%

9,7%

29,6%

Crédito concedido sistema não-financeiro

% Imobiliário % Particulares % Empresas

Enquadramento do Mercado - Portugal

• Prestações de crédito habitação em mínimos históricos, fruto da descida dos indexantes

• Spreads praticados no crédito habitação a subir. Crédito concedido pela Banca portuguesa é escasso e caro

Fontes: INE, euribor.org

0,000%

1,000%

2,000%

3,000%

4,000%

5,000%

6,000%

7,000%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Nov-0

3

Mai-

04

Nov-0

4

Mai-

05

Nov-0

5

Mai-

06

Nov-0

6

Mai-

07

Nov-0

7

Mai-

08

Nov-0

8

Mai-

09

Nov-0

9

Mai-

10

Nov-1

0

Mai-

11

Nov-1

1

Mai-

12

Nov-1

2

Mai-

13

Nov-1

3

Mai-

14

Crédito Habitação

Amortização Capital Juros Taxa de Juro

0

50

100

150

200

250

300

350

Mar-

08

Jun

-08

Set-

08

Dez-

08

Mar-

09

Jun

-09

Set-

09

Dez-

09

Mar-

10

Jun

-10

Set-

10

Dez-

10

Mar-

11

Jun

-11

Set-

11

Dez-

11

Mar-

12

Jun

-12

Set-

12

Dez-

12

Mar-

13

Jun

-13

Set-

13

Dez-

13

Mar-

14

Jun

-14

Em

po

nto

s p

erc

entu

ais

Spread médio novos contratos CH

Enquadramento do Mercado - Portugal

Fontes: INE, CI, Casa sapo

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

Valores Médios de Oferta Lisboa (€/m2)

6,00

7,00

8,00

9,00

10,00

11,00

12,00

13,00

Valores Médios de Renda Lisboa (€/m2)

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

Yields Implícitas

Fontes: cassapo.pt (asking prices)

Em suma…

Bancos não emprestam dinheiro para comprar casa. O pouco que emprestam é caro;

Segundo o Governo de Portugal, rendas residenciais caíram 14% nos últimos 2 anos. Dados de

mercado mostram o mesmo;

Yields implícitas caíram cerca de 1,5 bp’s em quase 5 anos, estando agora perto de 4%;

Rendas caem, rentabilidade cai, negócio é inseguro e rotativo…

porquê investir em buy-to-let???

Buy-to-let

7

Buy-to-let

O que é?

Proceder à aquisição de uma fracção de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se

de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por

via de recebimentos constantes futuros pelo recebimento de rendas.

Porquê investir em buy-to-let?

Segurança no rendimento, menor risco;

Habitação, bem de 1ª necessidade;

Replicação da taxa de inflação;

Valorização temporal do imóvel;

Segurança no investimento.

8

Buy-to-let

Como ganhar dinheiro?

Rendas - yield

Valorização do imóvel – ganho de capital

9

Rendibilidade

Rendas Vendas

Yield Mais-Valias

Yield = Renda (anual)

Valor Imóvel

Buy-to-let

Limitações da Yield

Medida estática, não incorpora dinamismo na análise, alterações temporais;

Não leva em linha de conta a estrutura de financiamento de um investimento;

Normalmente, é uma taxa bruta, há que contar com os custos de propriedade, gestão e

manutenção.

10

Buy-to-let

Regra de Ouro nº1

11

Definir rentabilidade objectivo

«Qual o mínimo que quero ganhar? Quanto devo pagar pela casa?»

Buy-to-let

Regra de Ouro nº2

12

Entender o que a procura pretende

«Devemos decidir com base naquilo que os outros querem e gostam!»

Buy-to-let

Regra de Ouro nº3

13

Escolher a(s) melhor(es) localização(ões)

«Melhores localizações => mais segurança no valor do imóvel»

Buy-to-let

Regra de Ouro nº4

14

Fazer um bom trabalho de campo

Buy-to-let

Regra de Ouro nº5

15

Determinar preço máximo a pagar

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

Preço

a p

ag

ar

Renda

Para uma yield de 6%

Buy-to-let

Regra de Ouro nº6

16

Estimar custos de propriedade e manutenção

• Na aquisição:

• IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;

• Imposto de Selo;

• Custos com registos e actos notariais;

• Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.

• Na propriedade / manutenção:

• IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;

• Seguros;

• Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;

• Custos com manutenção e

• Condomínio;

• Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;

• Contabilista (se aplicável).

• No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar e comissão do mediador (se aplicável).

Buy-to-let

Regra de Ouro nº7

17

Definir um nível de alavancagem

Cenário 1 Momento 0

Valor de Aquisição: € 100.000 Dívida: € 50.000 Equity: € 50.000 Alavancagem: 1

Momento 1

Valor do Imóvel: € 95.000 Dívida: € 50.000 Equity: € 45.000 Alavancagem: 1,(1) Ganho/Perda: -11,(1)%

Cenário 2 Momento 0

Valor de Aquisição: € 100.000 Dívida: € 90.000 Equity: € 10.000 Alavancagem: 9

Momento 1

Valor do Imóvel: € 95.000 Dívida: € 90.000 Equity: € 5.000 Alavancagem: 18 Ganho/Perda: -50,0%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

0 10/90 20/80 30/70 40/60 50/50 60/40 70/30 80/20 90/10

Retorno mínimo consoante alavancagem

Reu

Rel

Retorno mínimo de 5,31%

Buy-to-let

Regra de Ouro nº8

18

Fazer análises de sensibilidade

Buy-to-let

Regra de Ouro nº9

19

Definir uma estratégia de saída

Buy-to-let

Regra de Ouro nº10

20

Concentrar esforços na gestão

Buy-to-let

21

Buy-to-let

O caso dos Estados Unidos

22

• Queda do preço das casas fez aumentar procura por investidores

• Diminuição do financiamento fez aumentar actividade de arrendamento => rendas subiram 60%

• Yield implícitas dispararam!

O caso do Reino Unido

23

Fontes: HomeLet,, Kent Reliance, Savills

• Rendas subiram 8,2% num ano (4,6% excluindo Londres)

• Acumulam subida de 16% em 3 anos

• O valor das casas arrendadas subiu de £ 302 Bll em 2009, para £ 930,7 Bll actualmente. Mercado vale hoje 3,5 vezes mais que valia em 2001

• Mercado londrino valorizou entre 5,6% e 14% desde 2013, chegando a subir 41% desde mínimos nas zonas prime

Ranking de Buy-to-let

24

Fonte: Global Property Guide

Os Nossos Contactos:

goncalonr@gmail.com

think@outofthebox.com.pt

www.outofthebox.com.pt

Financial Capabilities. Real Estate Expertise