Perguntas Frequentes

Imposto de Renda - Imóvel

Comprei em abril de 2014 um terreno, por instrumento particular de compra e venda. A escritura foi levada a registro apenas em março de 2015. Devo incluir esse terreno na declaração? E o valor deve ser o da escritura ou do contrato particular de compra e venda?

Como lanço o terreno que tenho, sendo que agora construí uma casa?

Resposta: Informe na ficha “Bens e Direitos” a construção da casa. No campo “Situação em 31.12.2015”, informe o valor da construção somado ao valor do terreno.

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel, esclarecendo a data, o nome e CPF/CNPJ do vendedor, as condições de pagamento. Se o pagamento foi a vista, informe no campo “Situação em 31.12.2014” o valor pago conforme contrato particular de compra e venda. No caso de pagamento parcelado, informe somente o valor efetivamente pago em 2014. A informação deve ser prestada ainda que efetuada por instrumento particular.

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Eu e meu irmão recebemos um imóvel de herança. Minha dúvida está em qual data considero para declarar: a data do formal de partilha, que foi encerrado em novembro de 2014; ou a data do registro no cartório de registro de imóveis, em janeiro de 2015?

Tinha uma casa adquirida em 1980. Fiz uma benfeitorias, devidamente lançadas. Em 2015, ampliei a casa e transformei em dois apartamentos, devidamente registrados. Como efetuar o lançamento na declaração?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a ampliação do imóvel, esclarecendo a reforma realizada. No código 12 – casa não informe valor em 31/12/2015. Ainda na ficha Bens e Direitos, inclua os apartamentos no código 11 indicando os valores de cada um na coluna 31/12/2015.

Resposta: A data do recebimento do imóvel a ser informada na ficha “Bens e Direitos” é a do formal de partilha.

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O valor de aquisição não é corrigido para apuração do lucro sobre a venda. Usa-se um fator de correção que considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do imóvel. Utiliza-se o fator de correção somente quando houver lucro? E se houver prejuízo, pode-se usar o fator de correção para se aproximar um prejuízo mais próximo do real?

Na declaração de Bens e Direitos, não sei como colocar o apartamento que tenho financiado pela Caixa e outro financiado pela construtora. Como devo colocar os valores referentes ao 31/12/2015? Coloco os juros cobrados ou somente o valor amortizado mais o valor declarado em 31/12/2014? Caso o imóvel tenha valorizado, como devo colocar o valor referente a 31/12/2015, corrigido?

Resposta: Os imóveis devem ser informados no campo “Situação em 31.12.2015” da ficha “Bens e Direitos" pelo valor efetivamente pago em 2015, acrescido do valor informado no campo “Situação em 31.12.2014”. Os juros e demais acréscimos nas parcelas compõem o custo do bem, entretanto não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

Resposta: O fator de correção apurado no ganho de capital deve ser aplicado sobre o lucro obtido na venda. Não há previsão legal para aplicação sobre o prejuízo.

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Tenho alguns imóveis e vendi um apartamento no valor de R$ 120 mil. Na declaração do ano passado, está no valor de R$ 50 mil. Em outubro, comprei outro imóvel no valor de R$ 250 mil com o dinheiro da poupança. Caso conseguisse vender o apartamento de R$ 120 mil em 2014, teria usado esse dinheiro na compra do outro de R$ 250 mil. Só consegui vender agora de fevereiro de 2015. O imóvel no valor de R$ 50 mil, que é o valor que tenho na minha DIRPF 2014 com o valor da venda, que foi de R$ 120 mil em fevereiro, tenho que recolher o IR sem ganho de capital, mesmo que a intenção era de usar esse dinheiro na compra do novo imóvel?

Eu nunca declarei o meu apartamento no IR. Na realidade, por um erro do contador, não foi declarado quando compramos. Na época, em 2011, compramos por R$ 105 mil e hoje ele está avaliado em R$ 300 mil, compramos a vista. Como faço para declarar esse imóvel, e qual o valor que devo colocar?

Resposta: Retifique as declarações dos últimos cinco exercícios e inclua o imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando o valor efetivamente pago na aquisição. Não é permitida a atualização do valor do imóvel.

Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais está isento de tributação somente se o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial. Assim, como a aquisição ocorreu antes da venda, você deve apurar o ganho de capital na venda do imóvel.

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Eu e minha esposa declaramos individualmente pois temos CPFs e rendas separadas. Ela comprou um apartamento em 2015 e teve renda (salários + aplicações + venda de terreno) suficiente para suportar a compra ("lastro"). Eu banquei toda a reforma deste apartamento em 2015, que custou cerca de 30% do valor do imóvel, além do que ela não teria "lastro" para justificar os custos da obra. Como devemos declarar: nas duas declarações, cada um com o seu valor, ou somente na declaração dela mesmo sem lastro? Caso seja nas duas, como incorporar o valor da obra ao imóvel no próximo exercício, sem incidir impostos?

Tenho um apartamento que adquiri em 2011 e, desde então, sempre declaro o valor do bem como R$ 70 mil. Gostaria de saber se posso ir aumentando esse valor anualmente, porque está muito defasado. Posso declarar R$ 70 mil no ano de 2014 e R$ 100 mil no ano de 2015?

Resposta: O custo do imóvel não pode ser alterado, exceto se forem efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel, devidamente comprovadas.

Resposta: Se os cônjuges apresentam a declaração em separado, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges, utilizando-se o código 99, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no CPF dele.

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Meu pai é viúvo desde 1989 e desde então vem declarando sua casa normalmente, porém ela estava sem o registro. Em 2015, foi regularizada a documentação e incluídos meu irmão e eu na partilha do bem, dividindo 50% para meu pai e 25% para cada um dos filhos. Como temos que declarar? Meu pai continua declarando os 100% ou precisa diminuir o valor em 50%? Meu irmão e eu temos que declarar os 25% cada conforme o registro? Caso positivo, em que campo temos que inserir a informação? Haverá incidência de imposto? A casa é declarada por R$ 98 mil.

Em 2013, adquiri um terreno e em 2014 declarei no imposto de renda. Em 2014, iniciei a construção de duas casas que finalizei em janeiro de 2015. Como devo proceder na declaração de bens? Coloco as duas construções? Mantenho o terreno? Como detalhar isso?

Resposta: Na ficha Bens e Direitos, informe o terreno no código 13 (Terreno). No campo “Situação em 31.12.2014” repita o valor constante no campo “Situação em 31.12.2013”. Separadamente, informe os gastos com a construção, com o código 16 (Construção). No campo “Situação em 31.12.2014” informe o valor gasto na construção até dezembro de 2014. O gasto com a construção será acrescido ao valor do terreno somente na declaração do ano-calendário de 2014, exercício de 2015.

Resposta: A partilha do bem conforme o formal deve ser declarada em sua proporção para cada um. O pai com 50% e os filhos com 25% cada, informando ainda que se trata de Rendimentos Isentos – Transferência patrimonial.

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Na declaração de Dívidas e Ônus Reais, como devo declarar o financiamento bancário de apartamento?

Nas minhas declarações anteriores eu sempre declarei um imóvel no valor de R$ 40 mil que estava em meu nome, só que em novembro eu transferi o mesmo para o nome dos meus filhos (maiores de idade). Como faço hoje para declarar a transferência do mesmo nessa declaração atual?

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos”, campo “discriminação do imóvel o nome e CPF dos beneficiários da doação (seus filhos) e o valor constante do instrumento de doação. Deixe em branco o campo “Situação 31/12/2015”. Na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, informe a doação efetuada a seus filhos, com o código 81. Perante o imposto de renda a transferência pode ser efetuada pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de mercado, sendo que neste último caso a operação fica sujeita a apuração do imposto de renda sobre o ganho de capital.

Resposta: Na ficha “Dívidas e Ônus Reais” não devem ser incluídas as dívidas de financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento, tais como alienação fiduciária, hipoteca, penhor.

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Gostaria de saber se é correto declarar bens adquiridos antes do ano base da declaração de Ajuste Anual. Acho que só pode declarar no ano da aquisição, estou correto?

Comprei meu segundo imóvel em 2011, porém em outro estado, por R$120 mil e vendi por R$160 mil, pagando R$ 6 mil de comissão por corretagem imobiliária. Por o valor do imóvel ser inferior a R$ 440 mil, posso declarar o lucro obtido como rendimento isento e não tributável? Caso não, posso abater do lucro obtido o valor pago de comissão? Eu poderia usar a venda de dois imóveis de menor valor para compra de um de maior valor?

Resposta : A isenção do ganho de capital sobre a venda de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 aplica-se ao único imóvel que o titular possua. Se houver a venda para aquisição de outro imóvel em 180 dias, o ganho pode ser tratado como isento. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação.

Resposta : Os bens e direitos devem ser declarados no ano de aquisição e nas declarações posteriores a informação também deverá ser prestada na ficha “Bens e Direitos”. Não tendo sido informado nessa época, a pessoa física deve efetuar a retificação da declaração do ano de aquisição e nos posteriores, sendo o caso.

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Comprei um imóvel em junho de 2013 por R$ 90 mil reais e, em novembro de 2015, vendi por R$ 160 mil reais, sendo R$30 mil de entrada e restante em oito parcelas R$ 15 mil mensais, mais uma parcela de R$ 10 mil reais no final. Minha duvida é como declaro a transação se ela foi feita em prestação e recebi apenas R$ 45 mil em 2015 e o restante vou receber em 2016?

Resposta: Primeiro verifique se a operação não é isenta. A alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel, é isenta de tributação. Informe a venda do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF/CNPJ do comprador, as condições de venda, esclarecendo o crédito a receber. O campo “Situação em 31.12.2015” não deve ser preenchido. Abra novo item com código 52 “Credito Decorrente de Alienação” e Informe o valor do saldo a receber em 2016. No campo “Situação em 31.12.2015” o valor a receber. Caso não seja isenta preencha o programa Ganho de Capital, informando que a alienação foi a prazo e preencha os valores recebidos em 2015. Importe as informações para sua declaração de ajuste anual.

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Se uma casa foi adquirida com financiamento parcial deve ser declarado o valor total, e, em obrigações, o valor da dívida? Ou devo declarar só o valor que paguei em dinheiro, sem contar a parte financiada?

Vendi meu único imóvel no ano passado. Como morei com uma pessoa durante 17 anos, tive que fazer partilha deste bem em 50%, conforme acordo judicial. Como faço para dar baixa nesse imóvel no IR, pois no ato da venda só entrou para mim 50% da venda?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” faça a baixa do imóvel esclarecendo, minuciosamente, a operação realizada. O campo “Situação em 31.12.2015” não deve ser preenchido. Apure o ganho de capital, observando que sendo o único imóvel e não tendo sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos, a venda por valor inferior a R$ 440.000,00 está isenta de tributação.

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a compra do imóvel indicando as condições de aquisição, e o CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015” deve ser informado o valor de entrada e das parcelas efetivamente pagas até 31 de dezembro. A ficha “Dívidas e Ônus Reais” não deve ser preenchida.

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Tenho um prédio pequeno de dois andares, sendo que o térreo é um ponto comercial e a garagem, no 1º andar, minha casa. No 2º, há uma área de lazer e serviço. O terreno mede 100 m2, comprei no valor de R$ 50 mil uns cinco anos atrás e passei um ano e 8 meses construindo (2011 e 2012), gastei R$ 160 mil entre material e mão de obra. Como nunca foi declarado, gostaria de saber se em 2015 posso declarar com o código 01 e o valor de R$ 210 mil.

Outra pergunta: da casa que construí, aluguei por 3 meses (agosto, setembro e outubro) no valor de R$ 2.200 e desses três meses paguei o DARF no valor de R$ 42,22 por mês. Trabalho em empresa privada e declaro todo ano. Gostaria de saber se mesmo tendo pago o DARF tenho que declarar os valores junto com o da empresa?

Resposta: Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios incluindo a compra do terreno. Informe a construção nos anos em que foi sendo realizada acrescentando, ao valor do terreno, os gastos efetivamente realizados no ano, devidamente comprovados. No final da construção o valor do imóvel deve ser informado pelo valor efetivamente gasto e devidamente comprovado. Os rendimentos de aluguéis não são informados com os rendimentos do trabalho. A sua inclusão deve ter sido na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

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Nas declarações passadas consta no código 12 a parte de 50% de imóvel recebido em doação em 1983 (R$ 9.700), com suas benfeitorias no código 17 (R$2.800). Em 2015, adquiri a outra parte de 50% por R$ 40.000, sendo agora o proprietário único, com as seguintes dúvidas:

a) Declaro a parte comprada junto com a já existente, lançando o total de R$49.700 na coluna de 31/12/2015?

b) Abro um novo item com o código 12 para esta parte de 50% ora comprada,

mencionando R$ 40 mil na coluna de 31/12/2015?

c) Como proprietário único do imóvel, as benfeitorias futuras serão registradas no código 17, no código 12 junto com o imóvel ou em ambas observando-se os 50% para atender a regra de alocação conforme as datas das aquisições das partes?

Resposta: Considerando que a aquisição de 50% ocorreu após 1988, é aconselhável que o registro, de R$ 40.000,00, seja feito em separado, para efeito de apuração do ganho de capital, na hipótese de ocorrer venda futura. Continue a informar as benfeitorias no código 17 em razão de parte ter sido adquirida antes de 1988.

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Comprei um imóvel em 2010 por R$ 100 mil, lancei benfeitorias nos anos de R$ 40 mil, vendi em dezembro 2015 por R$ 200 mil. Como o valor é baixo terei que pagar imposto sobre esta diferença?

Como declarar um apartamento comprado com minha esposa usando nosso FGTS? Tenho que descriminar os dados da compra nas duas declarações? Ela é isenta, mesmo assim tenho que declarar o apartamento na declaração dela?

Resposta: Não. Informe somente na sua declaração o total da compra do imóvel. O FGTS utilizado para a aquisição deve ser informado na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Para justificar o acréscimo patrimonial, preencha a ficha “Informações do Cônjuge ou Companheiro”, informando a base dos rendimentos tributáveis, os rendimentos isentos e não tributáveis (FGTS) e rendimentos tributados exclusivamente na fonte/definitivo.

Resposta : Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua está isenta de tributação desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. Nesse caso, o lucro apurado na venda será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4. Não sendo único imóvel, apure o imposto sobre o ganho de capital, mediante o preenchimento do programa GCAP e importe as informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital da declaração de ajuste anual.

Imposto de Renda

Venho pagando uma casa mensalmente. Como declarar este pagamento? Não é financiamento bancário, é direto com o incorporador. Declaro esta casa em bens imóveis? Só coloco como bens imóveis depois da escritura?

Tenho dois terrenos, mas ainda não estão registrados no meu nome. Um está com documento pronto, mas não está registrado em cartório. O outro que comprei ainda não foi feita a documentação do lote de rural para urbano. Como devo proceder? Posso declarar algo que não está no meu nome?

Resposta : O contrato particular de compra e venda é documento hábil para justificar, perante a Receita Federal, a aquisição do bem. Portanto, informe a aquisição dos terrenos, separadamente, na ficha “Bens e Direitos”, esclarecendo a forma de aquisição (a vista ou financiado) e o nome e CPF/CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

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Em 2013 adquiri um imóvel na planta. Estou pagando as prestações mensalmente até a data da conclusão da obra, em 2016. Como e em que campo devo declarar os pagamentos efetuados? Como e em que campo devo declarar o bem?

Divorciei-me ano passado e o único bem do casal foi vendido, tendo o dinheiro ficado sob a guarda de minha ex esposa até a divisão, em maio. Originalmente também o imóvel somente estava na declaração de minha ex esposa. Ou seja, o apartamento foi vendido, mas não consta esta entrada de dinheiro na minha declaração. Como lançar a entrada de 50% do valor do imóvel na minha declaração deste ano?

Resposta : Na sua declaração de ajuste anual 2016, ano calendário 2015, informe o valor recebido pela meação em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 10.

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel na planta, esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

Como fazer para atualizar o valor de imóvel? Há 20 anos ele tem o mesmo valor na declaração, mas o preço de mercado variou muito.

Resposta : Não há previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

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Comprei um apartamento de uma pessoa física. Preciso declarar na ficha de pagamentos efetuados o valor pago à pessoa da qual eu adquiri o imóvel?

Vendi minha casa ano passado por R$ 150 mil, mas como ainda estava financiada a própria Caixa abateu a divida, nos repassando apenas R$ 93 mil. Essa casa eu tinha comprado por R$ 73 mil. Devo declarar ganho de capital? Li no site da receita que ganho de capital é somente para imóveis acima de R$ 440 mil, está correto?

Resposta : Alienação de imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, está isenta de tributação, desde esse seja o único imóvel que o titular possua e que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. O lucro isento será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4.

Resposta: Informe a compra do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF do vendedor e as condições de aquisição. No campo “Situação em 31.12.2015” informe o valor efetivamente pago até 31 de dezembro.

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Recebi um imóvel de herança dos meus pais, sendo metade de minha irmã. Terei que pagar Imposto de Renda?

Resposta: “O recebimento de bens e direitos de herança é considerado Rendimento Isento. Todavia, uma das regras de obrigatoriedade de entrega da declaração publicadas pela Receita Federal do Brasil dispõe que contribuintes que receberam rendimentos isentos e não-tributáveis cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 devem apresentar a Declaração de Ajuste Anual. Assim, se você recebeu valor superior a este em 2015, mesmo não tendo outros rendimentos, deverá apresentar a Declaração Anual. Preencha a ficha “Rendimentos Isentos – linha 10: Transferências patrimoniais – herança” com o nome/CPF do espólio e o valor transmitido de acordo com o inventário (Formal de Partilha). Inclua também os bens recebidos na ficha “Bens e Direitos” com os respectivos códigos (casa, apartamento, etc.) e os dados do recebimento da herança. Situação em 31/12/2014 saldo zero e o valor do bem na situação em 31/12/2015.”

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