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Introdução Cenário Econômico

Consultor Imobiliário

Projeto Porto Maravilha

Oportunidade de Investimento

Porto Investimentos

Veículos

Índice

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Introdução

O Rio de Janeiro deverá receber cerca de R$ 55 bilhões em investimentos em função da Copa

do Mundo 2014 e das Olimpíadas em 2016, gerando 95 mil empregos diretos. A repercussão

desses eventos ocorrerá nos mais diversos setores, como o de turismo, que espera receber

4 milhões de visitantes estrangeiros em 2016, um crescimento de 60% sobre 20101.

Uma das regiões mais beneficiadas desses investimentos é a Zona Portuária, em função de diversos fatores como: (i) existência de um projeto de revitalização (“Porto Maravilha”), envolvendo os setores público e privado; (ii) localização estratégica; (iii) importância histórica da região; e (iv) disparidade entre a crescente demanda frente a oferta de espaços comerciais e residenciais na cidade, dentre outros. Este material, portanto, visa apresentar as principais características do Plano de Negócios da PORTO 02 INVESTIMENTOS, cujo principal objetivo é o de investir em empreendimentos imobiliários comerciais e/ou residenciais previamente selecionados na Zona Portuária da Cidade do Rio de Janeiro.

1 Fonte: PricewaterwouseCoopers (estudo “Maximizando o impacto da carteira de projetos comerciais para os eventos esportivos”, (12/07/2011)

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Oportunidades no

Setor Imobiliário

Valor de Aluguel (R$/m2/mês) em SP + RJ

Vacância (%) em SP + RJ

Demanda aquecida representa um potencial de crescimento sólido no setor imobiliário

Melhor nível histórico de vacância, especialmente no Rio de Janeiro

Baixa oferta frente à crescente demanda

Fonte: CBRE e BR Properties

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Mercado Imobiliário no

Rio de Janeiro

Fonte: Secovi-RJ (coletados em 01 a 30 de junho de 2011)

O valor do m2 para venda em diversas localidades do Rio de Janeiro demonstra um descasamento com os valores atuais na Região Portuária, hoje na faixa de R$ 2.000 o m2.

Valor do m2 das salas comerciais

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Nos últimos nove anos os apartamentos localizados em regiões que viveram períodos sem

investimentos, como Tijuca, Centro e São Cristóvão, tiveram alta de preços de 400%. De olho nesse movimento, construtoras passaram a investir nessas áreas. A Secretaria Municipal

de Urbanismo registrou um crescimento de 4.463% na quantidade de licenças para

construções no Centro, de janeiro a abril deste ano em comparação ao mesmo período de 2010.

No período de dezembro de 2007 a dezembro de 2010 houve uma valorização de 174% no

preço de um imóvel de 2 quartos no Centro. Em relação à locação, a valorização no mesmo período foi de 46%. No empreendimento Cores da Lapa, por exemplo, que foi lançado em 2005, um apartamento de 2 quartos valia, em média, R$ 90.000,00. Hoje o mesmo imóvel já atinge o valor de R$ 400.000,00

uma valorização de 344%.

Fonte: Secovi-RJ e Ademi-RJ

Mercado Imobiliário no

Rio de Janeiro

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Turismo

Desembarques de Turistas Estrangeiros no Brasil

(em milhões de desembarques)

Plano “Aquarela 2020” da Embratur aponta para a consolidação do Brasil como destino turístico após a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.

Copa do Mundo e Olimpíadas

“Após os Jogos Olímpicos de 1992, a cidade de Barcelona apresentou um aumento de 105% nas pernoites em

comparação com o período anterior ao evento. Em 1990, foram contabilizados 3,8 MM de pernoites e em 2000 o

número cresceu para 7,8 MM” - FGV

“A Zona Sul da Cidade praticamente não tem mais espaço para hotéis, a não ser que alguém pegue um hotel mais antigo, coloque uma nova bandeira, e faça um Retrofit.

Construir alguma coisa na Barra ainda é possível. Na Zona Portuária nós temos que abrir espaço para a

expansão hoteleira que nós não permitimos em outras áreas da cidade como, por exemplo, os apart hotéis” -

Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio

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A Porto

Investimentos

A Porto Investimentos atua em todas as etapas da cadeia de valor no desenvolvimento de projetos imobiliários, seja como investidor ou como consultor imobiliário. Criada em agosto de 2010, a Porto Investimentos decidiu focar sua atuação na zona portuária do Rio de Janeiro. Por atuar de forma exclusiva e direcionada, consegue ganhar escala frente a eventuais competidores, acompanhando e se antecipando às evoluções do mercado local. Em fevereiro de 2011, a empresa realizou seu primeiro investimento imobiliário. Adquirindo um imóvel de alta liquidez e potencial de valorização.

A estrutura adotada neste veículo assemelha-se a de um FII, com prazo de investimento de 4 anos, taxa de administração de 2% a.a, taxa de referência (Benchmark) de IGP-M + 6%, e taxa de performance de 20% ao que exceder o benchmark.

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A Porto Investimentos possui um modelo de negócio diferenciado, exposto exclusivamente ao Projeto do Porto Maravilha, posicionando-se de modo a melhor aproveitar as oportunidades na região portuária do RJ.

Cenário Econômico Favorável

Dinâmica Atrativa do Setor Imobiliário

Modelo de Negócio Diferenciado

Foco de Investimentos em uma única Região

Expertise dos Administradores

A Porto

Investimentos

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Processo de

Investimento

Análise seqüencial realizada pela Porto Investimentos para investimento nos projetos imobiliários:

Fechamento Confirmação Comitê de

Investimento Negociação Avaliação Originação

Originação de Potenciais

Investimentos

Avaliação detalhada de

possível projeto a ser desenvolvido, risco e retorno do

investimento

Negociação de termos e

assinatura de instrumentos de

opção

Aprovação entre sócios

considerando aspectos

avaliados e termos

negociados

Verificação das diretrizes

estabelecidas em comitê para a conclusão do

negócio e adequação do fluxo de caixa

Preparação e assinatura da

documentação e desembolso de

recursos

Pós-venda: Após a aquisição do imóvel, o projeto final é submetido à aprovação em comitê, para que seja dado inicio à obra de revitalização. Durante esse período, a empresa buscará possíveis interessados em alugar o imóvel.

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Fundo Imobiliário (FII)

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) apresentam vantagens de investimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobiliários em geral.

Investimento em FII Investimento Direto

Tributação Renda isenta de imposto de renda para pessoas físicas, se atendidos os requisitos da legislação em vigor ¹

Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada

Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em empreendimentos antes exclusivos a grandes investidores,.

Necessidade de alto valor de capital

Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de investimentos em diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverização de incorporadores – mitigando o risco do investimento

Concentração do risco em um único empreendimento

Assuntos relacionados aos empreendimentos

Terceirização: gestão profissional especializada e responsável pelos empreendimentos O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes ao negócio

O investidor é responsável pela avaliação, manutenção e otimização tributária relacionadas ao imóvel

Liquidez Possibilidade de vender as cotas no mercado secundário por meio da BM&F Bovespa podendo haver venda parcial das cotas, não sendo necessário sair completamente do investimento

Necessária com a venda do empreendimento

Nota 1 – Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do Fundo, contando que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o Fundo aplique recursos em empreendimentos imobiliários que tenha como incorporador, construtor ou sócios, cotistas que possuam, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% ( vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo, o Fundo se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas.

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SPE’s

As Sociedades de Propósitos Específicos – SPE’s, também apresentam vantagens de investimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobiliários.

Investimento em SPE Investimento Direto

Tributação Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada

Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada

Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em empreendimentos antes exclusivos a grandes investidores,.

Necessidade de alto valor de capital

Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de investimentos em diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverização de incorporadores – mitigando o risco do investimento

Concentração do risco em um único empreendimento

Assuntos relacionados aos empreendimentos

Terceirização: gestão profissional especializada e responsável pelos empreendimentos O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes ao negócio

O investidor é responsável pela avaliação, manutenção e otimização tributária relacionadas ao imóvel

Liquidez Possibilidade de venda parcial ou total das cotas para terceiros ou cotistas da SPE.

Necessária com a venda do empreendimento

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Processo de

investimento

Cronograma estimado de investimento: Aquisição, elaboração de projeto e reforma dos imóveis: 9-12 meses Período de manutenção do investimento (holding period): 12-24 meses Processo de venda do ativo: 12 meses Sendo assim, o período total de investimento e desinvestimento pode levar até 4 anos

Imóveis – alvo:

Mapeamento inicial dos imóveis conforme os recursos do veículo de investimento Localizado nas principais vias de acesso da região portuária Projeto preliminar de reforma para o imóvel anterior à sua aquisição Documentação aprovada pela área jurídica, sendo priorizada a assinatura de instrumento de opção de compra

O Investimento mínimo inicial de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) compostos de 20 cotas, sendo o valor de cada cota R$ 1.000,00 (hum mil reais).

Anexos

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Puerto Madero Estudo de caso

Até o final da década de 80, Puerto Madero (Buenos Aires, Argentina) era um porto degradado com a maioria dos galpões do século passado abandonada. Após investimentos públicos e privados na recuperação e reforma da área, a região tornou-se um dos pontos turísticos e de negócios mais importantes de Buenos Aires.

A restauração e revitalização dos antigos armazéns são vistas como um dos projetos mais importantes na valorização do espaço público em uma cidade da América Latina. Puerto Madero passou por um processo de revitalização urbana em 1992, após mais de 80 anos de abandono e degradação natural.

• 56 hectares de área de parques com mobiliário urbano;

• 17 hectares de áreas verdes;

• Criação de áreas públicas e de recreação;

• Elaboração de uma norma urbanística de preservação de edifícios;

• Criação de novos espaços de trabalho e de residência;

Ficha Técnica

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Recuperação de antigos e decadentes galpões portuários, que deram lugar a um conjunto sofisticado de edifícios e espaços de conveniência.

transporte residências

comércio modernidade

Puerto Madero Estudo de caso

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Projeto Porto

Maravilha

A Lei Municipal numero 101/2009 criou a Operação Urbana Consorciada, Publico-Privada (OAS, Odebrecht, Carioca) da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro. Sua finalidade é

promover a reestruturação local, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços públicos da região, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e à sustentabilidade

ambiental e socioeconômica da área.

Como as obras serão financiadas? Para atrair o interesse de investidores e conseguir financiamento para as obras de renovação urbana foi autorizado o aumento do potencial construtivo na região. Para explorar este novo potencial construtivo, os interessados deverão comprar os Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs). Todo o valor arrecadado com a venda dos CEPACs é obrigatoriamente investido na melhoria da infraestrutura urbana e em serviços na região.

“O centro da cidade é um símbolo como expressão do imaginário coletivo tanto para os cariocas como para todo o país. Portanto é urgente recuperar nossa memória urbana antes que restem apenas ruínas do que foi a importante e bela capital do Brasil das primeiras décadas do século XX”. - Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio (2010)

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I. Recuperação da infraestrutura urbana e de transportes

• Requalificação de 1 milhão de m² de infraestrutura urbana (drenagem, esgoto, água, telecom, energia)

• Atração de sedes de grandes empresas, empresas de tecnologia e inovação, modernização e incremento do turismo marítimo

• Investimentos de R$ 3 bilhões

M

M

M M T

BUS

BUS

12 km de ciclovia

9,6 km de VLT integrado

com trem, ônibus e

metrô

61 km de vias

2 km de túneis

T

M

M M

M

Projeto Porto

Maravilha

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I. Melhoria das condições habitacionais atuais e atração de novos moradores

• Crescimento do número de moradores da região de 20 mil para 100 mil

• Recuperação do casario através do programa Novas Alternativas

• Desenvolvimento de potencial construtivo de até 5 milhões de m²

Projeto Porto

Maravilha

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I. Preservação e melhoria do meio ambiente, com arborização de calçadas, novas praças e parques, bem como do canal do mangue.

T

M

M M

• Economia de consumo de água, Geração local de energias limpas, Uso de aquecimento solar, Telhados reflexivos, Ventilação e iluminação naturais, Materiais com certificação ambiental.

• 79 km de rede de água potável, 28 km de rede e galerias (drenagem fluvial), 60 km de dutos de iluminação publica.

Projeto Porto

Maravilha

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I. Criação de um novo Pólo Turístico para a cidade, com a recuperação do patrimônio histórico e cultural existente, e a implantação de novos equipamentos culturais, de entretenimento e de educação.

1. Museu do Amanhã 2. Nova Sede do Banco Central

3. Museu de Arte do Rio 4. Aquário

Projeto Porto

Maravilha

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Praça Mauá Av. Francisco Bicalho

Av. Rodrigues Alves Binário do Porto

Projeto Porto

Maravilha

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Cronograma das Obras:

Início: janeiro 2011 Entrega: Maio 2016

LEGENDA – OBRAS

VIA BINÁRIA INFRA/URBANISMO

VIA EXPRESSA DEMOLIÇÃO DA PERIMETRAL

VIADUTOS DESÁGUES

TÚNEIS RESERVATÓRIO

A Porto estima que com o andamento das principais obras do Projeto, o valor do m2 atingirá o

mesmo patamar que os imóveis do centro, podendo chegar a R$ 8.000,00 o m2, uma valorização de 300%.

Projeto Porto

Maravilha

Antonio Quirino (021) 9461 - 1404

aquirino@portoparticipacoes.com

Phillip Trauer (021) 8748 - 3951

phillip@portoparticipacoes.com