O objetivo desta apresentação é de analisar a

relação custo-benefício incorrida no processo

de terceirização bem como na contratação de

forma direta, no que se refere as

especificações, operacionalização,

responsabilidades e disposições legais,

decorrentes da prestação de serviços de

Manutenção Predial.

A Norma Brasileira, NBR5674, determina que a

Manutenção consista no procedimento técnico-

administrativo, em benefício do proprietário e/ou

usuários, que tem por finalidade levar a efeito as

medidas necessárias à conservação de um imóvel e à

permanência das suas instalações e equipamentos, de

modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tal

como as que resultaram da sua construção, em

observância ao que foi projetado e durante a sua vida

útil.

Através da Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977,

regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998,

para todos os efeitos legais, as instalações

prediais elétricas e hidráulicas, devem possuir

autoria de responsabilidade técnica, avalizada

através de um instrumento denominado ART

(Anotação de Responsabilidade Técnica),

emitido por profissional de Engenharia e

devidamente registrado no CREA.

Da Manutenção Preventiva

As instalações prediais elétricas e hidráulicas do xxxxxxx, são constituídaspor xxxx equipamentos.

As atividades de monitoramento da conservação destes equipamentosconsistem na elaboração de um cronograma de manutenção preventiva,elaborado pelo Engenheiro responsável pelas instalações prediais, emitidode acordo com o programa de utilização dos equipamentos, considerandoas determinações dos Fabricantes.

Após a elaboração deste cronograma, os equipamentos são catalogados(TAG) e cadastrados no Sistema de Gerenciamento Predial.

Através deste cadastro e de acordo com o cronograma de Manutenção,são geradas ordens de serviço preventivas, as quais são atualizadasperiodicamente no sistema.

Esta atualização é feita, após a verificação in loco dos equipamentos, aqual também é registrada nas fichas (TAG´s) que acompanham todos osaparelhos.

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Da Manutenção Corretiva

Através da lei nº 8.078 de 11 de setembro de1990, no Capítulo IV, Artigo 14, o prestador deserviços responde, independentemente daexistência de culpa, pela reparação dos danoscausados aos usuários por defeitos relativos àprestação de serviços, bem como porinformações insuficientes ou inadequadassobre sua fruição e riscos.

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Da Manutenção Corretiva

As ocorrências corretivas constituem na realização deserviços de manutenção face ao mau uso das instalações,situações que configurem riscos ao patrimônio ou àspessoas, vícios construtivos, danos por intempéries oureposição de peças por desgaste de materiais.

São traduzidas pela necessidade de reposição delâmpadas, luminárias, tubulações elétricas e hidráulicas,correções de vazamentos e infiltrações, serviços depintura, marcenaria, carpintaria e alvenaria, serviços demanutenção eletromecânica, tais como análisetermográfica e medição ôhmica, serviços de manutençãoem sistemas de refrigeração, dentre outros.

Da Manutenção Corretiva

O acompanhamento das atividades de correção é

realizado mediante a emissão de ordens de serviço, as

quais são cadastradas no sistema de Gerenciamento

Predial.

Através do software de Gerenciamento Predial é realizadotodo o cadastramento, planejamento e controle dasmanutenções preventivas e corretivas.

Este cadastramento contém todas as atividades desenvolvidasna prestação de serviços de manutenção, no que se refere àsdependências e instalações, equipamentos e respectivasespecificações de seus componentes, rotinas de manutenção,histórico e controle de ordens de serviço.

Com base nos dados acima especificados, são emitidosrelatórios gerenciais mensais, que mensuram a evolução dasatividades de manutenção preventiva e corretiva, aconsolidação das ordens de serviço, a totalização das horastrabalhadas da equipe fixa, dentre outros.

Seguindo as determinações da Lei 6.496 de 07 dedezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425,de 1998, são mantidas atualizadas em nossos arquivos e noportal de serviços, as Anotações de ResponsabilidadeTécnica das Instalações Prediais Elétricas e Hidráulicas,avalizadas por Engenheiro e registradas no CREA.

De acordo com a NBR 5419, que regulamenta o Sistema dePrevenção de Descarga Atmosférica, mantemos em nossosarquivos e no portal de serviços, Laudo Técnico e Relatóriode Medição Ohmica, correspondentes a conservação emanutenção dos pára-raios, os quais são emitidos porEngenheiro e registrados no CREA.

No tocante à manutenção das instalações elétricasprediais, efetuamos anualmente a Análise Termográficados Equipamentos.

Esta verificação, consiste na realização de serviços demanutenção preventiva, executados através da inspeçãotermográfica dos quadros elétricos, distribuidores deforça e subestações, com a finalidade de identificar pormeio dos pontos de calor excessivo às correçõesnecessárias ao bom funcionamento dos equipamentos.

Esta vistoria é realizada através de termovisores, quegeram imagens térmicas chamadas termogramas, quepermitem visualizar a distribuição de calor na regiãofocalizada, diagnosticando os pontos quentes.

No que se refere as especificações,

operacionalização, responsabilidades e

disposições legais, decorrentes da prestação

de serviços de Manutenção Predial,

Ilustramos todos os procedimentos técnicos e

administrativos, necessários a realização

destas atividades.

Após análise dos procedimentos técnicos e

administrativos necessários a realização das

atividades de manutenção predial, a seguir,

apontaremos as diferenças entre os modelos

de gestão sob forma de contratação direta e

terceirizada de mão-de-obra e serviços co-

ligados.

Da Contratação Direta

A Contratação Direta é a manutenção do quadro

funcional, pelo próprio Condomínio, atribuindo-

lhe a função de empregador direto, atraindo

para si todos os encargos decorrentes do

gerenciamento de pessoal.

Dos Benefícios

• Subordinação direta;

• Despesas com mão-de-obra, reduzidas no curto

prazo.

Das Responsabilidades Técnicas

• Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425, de 1998, deverá ser contratada empresa especializada ou profissional de Engenharia, responsáveis pela emissão das ART´s.

• Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14, o Corpo Diretivo do empreendimento, assume todos os encargos decorrentes da prestação de serviços, respondendo civil e criminalmente.

• NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de Descarga Atmosférica, realizar-se-á inspeção anual e posterior emissão de laudo, os quais deverão ser emitidos por profissional de Engenharia, com registro no CREA.

Das Responsabilidades Técnicas

• Elaboração de cronogramas de tarefas de rotina

de Manutenção Corretiva e Preventiva;

• Coordenação e planejamento das atividades de

manutenção;

Das Responsabilidades Trabalhistas

De acordo com o Artigo 2º da CLT, o Condomínio é ainstituição que admite,assalaria e dirige aprestação pessoal de serviço.

Na contratação direta, a responsabilidade doCondomínio é integral e pessoal, respondendo poracidentes de trabalho, demandas trabalhistas comoreal empregador, onde tais encargos poderão serestendidos ao próprio Síndico.

Das Responsabilidades Trabalhistas

•CLT -ART.41 - Registro dos empregados;•CLT –ART.628 – Livro de Inspeção do Trabalho;•CLT –ART.457 -Emissão de folha de pagamento;•LEI 10.243 DE 19/06/2001 -Recolhimento direto dos encargos sociais;•CLT -ART.458 - Pagamento direto dos benefícios trabalhistas, implicando em contratos

com empresas de alimentação, assistência médica e transporte;•CLT -ART.58 - Acompanhamento e supervisão quanto a jornada de trabalho dos

funcionários, visando acréscimo de horas-extras;•CLT -ART.129 -Provisão para pagamento de férias e 13º salários;•CLT -ART.477 -Provisão para pagamento de rescisões de contrato;•CLT –ART.458 -Aquisição e controle de uniformes;•CLT -ART.166 - Aquisição e controle de EPI´s;•NR-09 - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);•NR-07 - Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO);•NR-10 – Normas de Segurança em Instalações Elétricas;•CLT -ART.458 - Seguro de vida dos funcionários;•CLT -ART.179 – Adicional de periculosidade;•CLT -ART.58 - Adicional de insalubridade;•CLT -ART.382 – Repouso semanal remunerado;•CLT –ART.578 - Contribuições Assistenciais e Sindicais;•CLT –ART.611 – Das Convenções e Acordos Coletivos;•CLT –ART.856 - Dos Dissídios das categorias.

Da Gestão de Pessoal

•Processos seletivos para contratação de pessoal;•Emissão e controle de escalas de trabalhos;•Emissão e controle de folhas de ponto (faltas, atrasos,horas-extras);•Substituição dos funcionários em período de férias, licençamédica e paternidade;•Realização de treinamentos técnicos;•Controle e acompanhamento dos Exames Médicos deSaúde Ocupacional;•Fornecimento dos materiais, insumos e ferramental,necessários a realização dos serviços de manutenção predial;•Disponibilização de equipe para Supervisão eGerenciamento.

Da Responsabilidade Civil

Conforme disposto na Lei 7.347 de 24 de julho de1985, na eventualidade de quaisquer danos,ocasionados pela má consecução das atividades,causados direta ou indiretamente, pelosfuncionários alocados no empreendimento, queacarretem acidentes, avarias, lesões próprias ou aterceiros, são de total responsabilidade doempregador, os quais deverão ser ressarcidos emproporção igual ou superior ao agravo.

Da Terceirização

A terceirização de mão-de-obra ou contratação deempresa interposta, é a transferência do controle e daresponsabilidade, do quadro funcional necessário ao bomandamento do Condomínio, para uma empresa que sedestina a tal finalidade.

Na terceirização, o Condomínio é o tomador do serviço,assumindo a necessidade de manutenção do quadrofuncional exclusivamente para a operacionalização dosserviços, considerando que sua finalidade não é de gerarlucro e sim de conservar as suas instalações.

Das Responsabilidades Técnicas

Por disposições legais e contratuais, a empresa contratada para realização dosserviços de manutenção predial, assume toda e qualquer responsabilidadequanto às Anotações de Responsabilidade Técnica (ART´s), emissão de Laudos eRelatórios do Sistema de Prevenção e Descarga Atmosférica, ocorrênciaspreventivas e corretivas.

• Lei 6.496 de 07 de dezembro de 1977, regulamentada pela Resolução n° 425,de 1998, a empresa contratada assume a responsabilidade quanto àconservação e manutenção das instalações elétricas, hidráulicas e prediais doempreendimento.

• Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, Capítulo IV, Artigo 14, a empresacontratada assume todos os encargos decorrentes da prestação de serviços,respondendo civil e criminalmente.

• NBR 5419, que regulamenta o Sistema de Prevenção de DescargaAtmosférica, realizar-se-á inspeção anual e posterior emissão de laudo, osquais deverão ser emitidos pela empresa contratada,com registro noCREA.

Das Responsabilidades Trabalhistas

De acordo com a Lei 8.666 de 21 de Junho de 1993,

na terceirização a responsabilidade trabalhista é

subsidiária, ou seja, o Condomínio somente arcará

com eventuais verbas devidas aos empregados, em

caso de inadimplência por parte da empresa

contratada.

As empresas proponentes a quaisquer prestações de serviços, noprocesso licitatório, deverão apresentar:

1. Contrato Social e suas alterações;2. Prova de inscrição no CNPJ;3. Prova de inscrição no Cadastro de Contribuinte Municipal;4. Certidão negativa de débitos municipais, estaduais e federais;5. Prova de regularidade relativa à Seguridade Social (INSS) e

Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);6. Registro ou inscrição na entidade profissional competente;7. Balanço patrimonial e declaração de Imposto de Renda;8. Certidão negativa de falência ou concordata;9. Relação de clientes para consulta;10. Atestados de capacidade técnica fornecidos pelos clientes;11. Certificados de qualidade.

Após a escolha da empresa, durante o período de

prestação dos serviços, a contratada deverá

apresentar, juntamente com a nota fiscal de

faturamento: Folha de pagamento, GFIP, SFIP, GPS

quitada correspondente ao recolhimento do INSS,

dos colaboradores alocados no empreendimento,

sem os quais, por determinação de contrato, não

efetuamos o pagamento das faturas mensais.

A apresentação das Certidões Negativas de

Débitos, também é condicionada ao pagamento

das faturas.

Além das determinações elencadas anteriormente,

consta de Cláusula Contratual, a apresentação de

uma Carta Fiança, na qual a contratada assegura,

por meio de uma instituição bancária, a

importância correspondente a dois meses de

contrato, para o caso de inadimplemento no

pagamento de suas obrigações trabalhistas.

Da Gestão de Pessoal

•Absenteísmo: acompanhamento na reposição de

postos de trabalho, no caso de faltas e/ou atrasos,

objetivando, se for o caso, descontos posteriores

no faturamento;

•Monitoramento da apresentação das

documentações trabalhistas, as quais

acompanham a nota fiscal de faturamento mensal.

Da Responsabilidade Civil

Conforme disposto nas Leis 8666 de 1993 e 8078 de 1990 eseguindo determinações impostas em contrato, nossascontratadas, assumem toda e qualquer responsabilidadedecorrente da prestação de serviços, afiançando através deum Seguro de Responsabilidade Civil, tendo comobeneficiário o Condomínio e emitido por empresaSeguradora, a reposição, o ressarcimento e/ou demaisgarantias necessárias a restituição de danos que,eventualmente, possam incorrer das atividades realizadas.A cópia da apólice de seguro e/ou certificado de cobertura,são encaminhados à Contratante, sem os quais, opagamento mensal das faturas, por questões contratuais,não é realizado.

Após a realização da análise comparativa acerca do

escopo decorrente dos padrões de gestão

baseados na contratação de mão-de-obra direta e

dos serviços terceirizados, apreciaremos os custos

relacionados a cada modelo.