TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA MUNICIPAL

Luiz Fernando Chulipa Möller

morrer

pagar impostos

IGUALDADE CONSISTE EM TRATAR

DESIGUALMENTE AOS DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE DESIGUALAM

Aristóteles (350 A.C)

Jesus CristoAcusações:

Dizer-se Messias-ReiImpedir o pagamento de

tributo à César

IGUALDADE TRIBUTÁRIA

“CONSISTE EM COBRAR DESIGUALMENTE DOS

DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE DESIGUALAM”

2009

SISTEMA TRIBUTÁRIO

IMPOSTOS TAXAS CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

TRIBUTOS

IMPOSTOSIMPOSTOSIMPOSTOS

* Não pressupõem

contraprestação

* Captação de riqueza para o

tesouro público

* Não pressupõem

contraprestação

* Captação de riqueza para o

tesouro público

BASE DE CÁLCULO

* Imóveis: Valor

VenalFATO GERADOR

* Existência do

imóvel

IPTU - IMPOSTO REAL (não pessoal- estárelacionado com a riqueza e não com a renda)

CONDOMÍNIO DA CIDADE

VALOR DO TRIBUTO

Econômico

ValorPVGs

Geométrico

Descrição do Fato

Jurídico

Descrição de Direito

CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL

• LEI 5.172 DE 10/66

• “ART.33 - A BASE DE CÁLCULO DO IMPOS-TO É O VALOR VENAL DO IMÓVEL.”

O processo avaliatórioQualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um

critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!)

EM GERALEM GERAL

InformaçãoCritério

Avaliação

Relatório

O processo avaliatórioQualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um

critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!)

EM GERALEM GERAL FISCALFISCAL

Informação Critério

Avaliação Banco de Dados da Prefeitura

++

Estudo do

Mercado Imobiliário

Planta de Valores

Relatório

CTM

RUA “A”

ITBI

Sem Vistoria:400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00

R$ 20.000,00 x 2% = R$400,00

Com Vistoria:400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00

200,00 m2 x R$ 500,00/ m2 =R$100.000,00R$ 120.000,00 x 2% = R$2.400,00

+ ISS construção+ Diferença de IPTU/ano

Qual é

o fato

gerad

or?

Qual é

a base

de cá

lculo?

PLANTA DE PLANTA DE ““CORESCORES””

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

Constituição Federal:Artigo 150 – Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, évedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça.

Somente o Poder Legislativo pode criar ou aumentar tributo.

JURISPRUDÊNCIA

Decisão do Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário 87.763:

" Imposto Predial. Alteração do valor venal do imóvel mediante decreto. O § 2º do artigo 97 do Código Tributário Nacional diz respeito, somente, à correção monetária do valor venal do imóvel ( base de cálculo do Imposto Predial), não alcançando a reavaliação da mesma ( reavaliação econômica) desse valor venal."

ARTIGO 97

§ 2º - " Não constitui majoração de tributo, para fins do disposto no inciso II deste artigo, a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo."

Somente a lei pode estabelecer:II – a majoração de tributos, ou a sua redução, ressalvado o disposto nos artigos 21,26, 39, 57 e 65

2+2

2+2

3 5

iniqüidade

= 2 (ano 0)

= 2,2 (ano 1)

(10%)

3,3 5,5

Art. 97 ou Art.

PÔNCIO

PILATOS

Universo dos imóveis“cidade real”

Imóveis cadastrados“cidade legal”

Imóveis sem contribuinte ou sem endereço

Edificações

Prédios cadastradoscomo terrenos

Tipologiaconstrutiva

Área construídamenor (ou maior)

Cadastrocorreto

Tipologiainadequada

Os “furos” de quase todos cadastros

Imóveis sem cadastro

Como evitar os erros no processo de cadastramento ?

MEDIMEDIÇÇÃOÃO

AVALIAAVALIAÇÇÃOÃO

CLASSIFICACLASSIFICAÇÇÃOÃO

DIGITADIGITAÇÇÃOÃO

Via Administrativa

Análises de consistência:Áreas

Padrões

Fiscalização

“IMÓVEIS”

TRIBUTAÇÃO ALTERNATIVA

CÓDIGO CIVIL (anterior)

Art. 43: São bens imóveis:II – tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a

semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação,

fratura ou dano;

CODIGO CIVIL (atual)

ART. 79: São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou

artificialmente.

ANTENASCONTAINERS

PAINÉIS DEPUBLICIDADE

CAIXAS D’ÁGUA

TANQUES DECOMBUSTÍVEIS

TANQUES DECOMBUSTÍVEIS

OSÓRIO - Cadastramento de Tanques de Petróleo

PETROBRÁS 48.821,77 m2 R$ 29.253.036,39

COPESUL

12.480,89 m2 R$10.630.219,64

ÁREAS INDUSTRIAIS

CANOAS/RS -(Refinaria Alberto Pasqualini)

CANOAS/RS

InformaInformaçções originais do Cadastro:ões originais do Cadastro:

•• LanLanççamento examento ex--ofofíício, de 08/01/1968;cio, de 08/01/1968;

•• 434 hectares de 434 hectares de áárea territorial;rea territorial;

•• 48.000 m2 de 48.000 m2 de áárea edificada;rea edificada;

•• Pouca ou quase nenhuma atualizaPouca ou quase nenhuma atualizaçção;ão;

•• Desmembramentos (2006).Desmembramentos (2006).

DADOS ATUAIS LANÇADOS

DADOS DO LEVANTAMENTO CADASTRAL

CADASTROÁrea

Territorial (m²)

Área Edificada

(m²)

Área Territorial (m²)

Área Edificada

(m²)

19580 3.714.310,12 44.326,28 3.714.310,12 198.584,52

19581 283.564,55 3.987,00 283.564,55 15.995,00

64110 5.391,78 75,81 N/A N/A

67596 N/A N/A 1.429.961,01 26.655,70

96563 98.434,30 0,00 98.434,30 2.771,80

97603 3.911,72 55,00 N/A N/A

97604 17.993,94 253,00 3.911,72 1.400,00

109752 53.195,71 0,00 53.195,71 21.610,11

109753 89.258,17 0,00 89.258,17 4.385,91

109754 36.487,33 0,00 36.487,33 32.723,10

109755 10.625,51 0,00 10.625,21 589,23

109756 13.014,16 0,00 13.014,16 5.917,81

109757 17.198,65 0,00 17.198,65 73,91

TOTAIS 4.343.385,94 48.697,09 5.749.960,93 310.707,09

Diferença 1.406.574,99 262.010,00

COMO CALCULAR O IPTU

IPTU = (∑T * at + ∑P * ap) *CC

∑T - somatório dos valores territorias

∑P - somatório dos valores prediais

at - alíquota territorial

ap - alíquota predial

CC – capacidade contributiva

∑∑∑∑T e ∑∑∑∑P parâmetros técnicos

critérios de cálculo(valor)

cadastro(medidas)

parâmetros políticosdefinição do montante do IPTU:

alíquotas (territorial e predial)

relação valor venal / valor de mercado(base tributável = capacidade contributiva)

OBRIGATORIEDADE(ART.142 do C.T.N.)

OMISSÃO NA COBRANÇA DE

TRIBUTOS

PENAS SEVERAS:

LEI DE RESPONSABILIDADE

FISCAL

O município que se furtar àcobrança de impostos não receberá Transferências

Voluntárias.

As renúncias de receita própria (anistia, remissão, subsídio) ficam

limitadas e são exigidas compensações das quantias

renunciadas.

LEI DE RESPONSABILIDADE FISCALLEI DE RESPONSABILIDADE FISCALLEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL

RECEITAS MUNICIPAISReceitas correntes

Receitas próprias Transferências

Receitas tributárias Outras receitas Constitucionais Repasses

IPTU / ITBI

Taxas /Contribuições

ISSQN

Comerciais

Industriais

Outras

FPM

ICMS

IPVA / ITR

Convênios

DISTRIBUIÇÃO DO BOLO TRIBUTÁRIO

Municípios 14,42%

Estados 24,05%

União 61,53%

União

Estados

Municípios

FONTE: FAMURS

Aumento de Receita

•Cadastro

• Alíquotas

•Planta de Valores

Cadastro e Planta de Valores

Procedimentos exclusivamente técnicos

antipopular

AUMENTO DE RECEITA (IPTU / ITBI)AUMENTO DE RECEITA (IPTU / ITBI)AUMENTO DE RECEITA (IPTU / ITBI)

DIAGNDIAGNÓÓSTICO STICO

CADASTRO IMOBILIÁRIO

Cidade Legal ^

Cidade Real

Erros de Informações

DIAGNDIAGNÓÓSTICO STICO

u PLANTA DE VALORESDescritério TécnicoValores Insuficientes

Enquadramento de Benfeitorias

Mas que barbaridade, tchê!

VALE A PENA O INVESTIMENTO?

CADASTRO IMOBILIÁRIOCADASTRO IMOBILICADASTRO IMOBILIÁÁRIORIO

? EM QUANTO TEMPO É POSSÍVEL RECUPERAR O INVESTIMENTO?

DE QUE FORMAS DEVE SER FEITO UM RECADASTRAMENTO?

É OBRIGATÓRIO O USO DE AEROFOTOGRAMETRIA? QUEM DEVE GERENCIAR O PROCESSO?

A PREFEITURA OU EMPRESAS ESPECIALIZADAS?

DúvidasDDúúvidasvidas

Haverá prejuízo político com o recadastramento e com a alteração

dos valores dos impostos?

Só um diagnóstico (exame crítico) através de amostragens

poderá indicar respostas e procedimentos

???Quais são os pontos que devem ser

alterados?

Cadastro Imobiliário

ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICOELABORAELABORAÇÇÃO DE UM DIAGNÃO DE UM DIAGNÓÓSTICOSTICO

Metodologia Avaliatória

Plantas de Valores Genéricos

Código Tributário Municipal

Sistema de Tributação

Potencial de Arrecadação

o que analisar?

Base Cartográfica

TRANSPARÊNCIA

CÁLCULO DO TRIBUTO AO ALCANCE DA

COMPREENSÃO DO CONTRIBUINTE

CARNÊ DO IPTUCARNÊ DO IPTUREFERÊNCIA DE VALORREFERÊNCIA DE VALOR

FOLHA DE ROSTO C/ DADOS FOLHA DE ROSTO C/ DADOS CADASTRAIS:CADASTRAIS:

ÁÁreas, Valores, Padrão Construtivo, Fatoresreas, Valores, Padrão Construtivo, Fatores

CONTRACONTRA--CAPA: FCAPA: FÓÓRMULAS DE RMULAS DE CCÁÁLCULO (Resumo do CTM)LCULO (Resumo do CTM)

VIA ADMINISTRATIVA: qualquer VIA ADMINISTRATIVA: qualquer contribuinte pode questionar o ccontribuinte pode questionar o cáálculo do lculo do

seu imposto (sem nenhum ônus)seu imposto (sem nenhum ônus)

Folha de Rosto

Não existe solução única!!!

Observar conceitos básicos, p/ex. : o Boletim de Cadastro

Imobiliário deve ser, prévia e cuidadosamente, estudado.

MUITO OBRIGADO!!!

CHULIPA MÖLLERwww.chulipa.com.br

chulipa@chulipa.com.br