Registro Eletrônico, Penhora Online e Central de Indisponibilidade – Sistemas de segurança do...

Registro de Imóveis Eletrônico

Flauzilino Araújo dos Santos Registrador em São Paulo – SP

Presidente da ARISP Diretor de Tecnologia do IRIB

Sobre o Registro de Imóveis brasileiro

• É uma instituição segura, moderna, eficiente e que cumpre o papel que lhe é reservado na estrutura jurídica do país.

• O nosso Direito Registral Imobiliário já atingiu um grau de maturidade como micro-sistema jurídico perfeitamente consolidado e até com características próprias, diversas dos ordenamentos alienígenas.

• Desde sua criação sempre esteve na vanguarda da tecnologia.

Padrão organizativo de um Registro de Imóveis

• A natureza da outorga administrativa da delegação de serviço público é somada ao exercício em caráter privado.

• Princípios empresariais autônomos próprios do setor privado são somados com critérios administrativos de prestação, regulamentação e controle de serviços públicos.

• Resultado: Serviço público iluminado por valores,

princípios e procedimentos empresariais inerentes à

iniciativa privada.

1º Serviço Público pela Internet

• Primazia: Desde 1997 o Registro de Imóveis em São Paulo oferece um serviço de pedidos de certidões pela Internet.

• + de 5.000.000 de certidões. • RECLAMAÇÕES NO PROCON: 0 (ZERO) • RECLAMAÇÕES NA CORREGEDORIA DA

JUSTIÇA: 0 (ZERO)

Contador Ofício eletrônico

Os Registradores Imobiliários brasileiros já construíram uma infraestrutura capaz de responder positivamente aos desafios da

Sociedade da Informação. Nós estamos aptos para funcionar o Registro de Imóveis

Eletrônico da Lei 11.977/2009.

Registro de Imóveis Eletrônico PRAZO PARA IMPLANTAÇÃO

8 de julho de 2014

Lei nº11.977, de 7.7.2009: Art. 39 Os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até 5 (cinco) anos a contar da publicação

desta Lei. (Publicada no DOU 8.7.2009)

Registro de Imóveis Eletrônico

Quem deve implantá-lo?

Lei nº 11.977, de 7.7.2009: Art. 37: Os serviços de registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento,

instituirão sistema de registro eletrônico.

(Os registradores tem o poder-dever de alcançar a

finalidade legal).

Registro de Imóveis Eletrônico

• Constitui fator estratégico essencial para o desenvolvimento do Brasil e a sua competitividade no mercado internacional, com reflexos no “Risco Brasil” e no “Custo Brasil”.

• O Brasil ocupa a desconfortável posição de 126º lugar nas economias mundiais com facilidades para fazer negócios (Relatório Doing Business/2012 – Banco Mundial).

O processo de retirada de atribuições e esvaziamento do Registro de Imóveis já evoluiu da ameaça para a concretização.

REALIDADES...

Lei nº 11.922, de 13.3.2009, art. 8º; Lei nº 2.543, de 2011 (acrescentou o art. 63-A na Lei nº 10.931/2004):] Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012, do Banco Central do Brasil.

Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012 Banco Central do Brasil

Art. 1º As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem registrar, em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central do Brasil:

I – As garantias constituídas sobre veículos automotores ou imóveis relativas a operações de crédito; e

Parágrafo único: O sistema de registro a que se refere o caput deve: I – ser de âmbito nacional; II – possibilitar a consulta unificada e informações; e III – Permitir ao Banco Central do Brasil o acesso às informações e aos documentos necessários ao desempenho de suas atribuições legais.

Art. 3º Fica o Banco Central do Brasil autorizado a adotar as medidas necessárias ao cumprimento desta Resolução, disciplinando, em especial os seguintes aspectos: I – informações requeridas para os registros; e II – cronograma para implementação dos registros.

PASSARÁ O REGISTRO

DE IMÓVEIS A SER UM

REGISTRO DE

SEGUNDA CATEGORIA?

“Estamos diante de um processo orquestrado e profissionalmente bem conduzido cujo objetivo final é a substituição do sistema registral brasileiro por modelos que fizeram fortuna nos Estados Unidos”. (Sérgio Jacomino)

HIPOTECAS PODRES Nos países onde não houve eficaz controle da garantia do crédito imobiliário em relação a seu lastro propiciou o surgimento de hipotecas subprimes.

Felizmente o Brasil esteve a salvo da bancarrota mundial por ser diferente na organização da propriedade imobiliária e dos direitos conexos.

Em parte o mérito deve ser atribuído à blindagem garantida pela publicidade registral, no absoluto controle da emissão de títulos que representam o crédito do financiamento imobiliário, em relação direta ao imóvel que lhe serve de lastro, por meio da averbação da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

Reclamações do Mercado

Imobiliário: 1. Falta de padronização; 2. Exigências descabidas; 3. Demora na prática dos atos registrais; 4. Remessa eletrônica do contrato de financiamento imobiliário; 5. Acesso remoto às informações registrais.

PADRONIZAÇÃO:

1. Edição de Normas de Serviço evitando assimetrias (estudar as normas já existentes); 2. Desenvolver programas de educação continuada para atualização e capacitação de Oficial e seus prepostos: encontros, seminários, cursos etc. 2. Aproveitamento das tecnologias de comunicação: WebRádio, WebTV, Internet Televison (TV conectada), redes sociais etc; 3. Recebimento e leitura de informativos e publicações institucionais.

EXIGÊNCIAS DESCABIDAS: Oposição pelo Registrador para acesso de títulos ao fólio real de óbices que não constituem causas de nulidade do negócio jurídico.

A Qualificação Registral é uma tarefa eminentemente profissional desenvolvida no âmbito do poder/dever do Registrador. Por consequência, seu alcance e conteúdo devem ser essencialmente jurídicos. Não há espaço para improvisações, conjecturas e suposições.

O Registrador de Imóveis deve examinar o título que lhe foi apresentado com o máximo de disposição psicológica favorável para que as partes consigam inscrever todos os atos e publicar todos os direitos que quiseram constituir, visando os benefícios e as salvaguardas da publicidade registral.

AFASTAR O PESADELO DA ESPADA DE DÂMOCLES (1):

RECONHECIMENTO DA QUALIDADE DO REGISTRADOR DE IMÓVEIS COMO PROFISSIONAL DO DIREITO.

Com estabilidade emocional, a qualificação registral será melhor empreendida.

Lei nº 8.935/1994: Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas funções [...].

Se o Registrador, interpretando, razoavelmente, a lei, toma determinada decisão, fundamentando-a, seguramente está no exercício de sua independência jurídica como profissional do Direito.

Exigências descabidas Questões primárias Matéria já cristalizada na doutrina e jurisprudência.

Dos prazos para qualificação registral, registro e devolução do título: 1 – No Decreto 4.857, de 1939.

2 – No Decreto-lei 1.000, de 1969. 3 – A omissão na Lei 6.015, de 1973.

PROPOSTA 1: Retomar os prazos do antigo Regulamento de 1939 (5 dias para qualificação/devolução com exigências e 5 dias para o registro), com a devida modulação e respeitados os prazos excepcionais previstos em lei.

PROPOSTA 2: Fixar o prazo para emissão de certidão de matrícula em 2 horas úteis, suprindo lacuna da Lei de Registros Públicos.

Lei 6.015, de 31.12.1973: Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos

legais, não podendo ser retardada por

mais de 5 (cinco) dias.

5 dias é o máximo de retardamento tolerado na expedição da certidão do registro de Imóveis. Sendo o retardamento superior a 5 dias caberá aplicação de pena disciplinar pelo Juízo competente (Lei 6.015/73, art. 20).

REMESSA ELETRÔNICA DE TÍTULOS: 1. Formato PDF/A e XML. 2. Plataforma única. 3. Acompanhamento Online do título.

ARQUITETURA e-PING PDF/A – Padrão para documento eletrônico de longa duração recomendado XML – Padrão primário para intercâmbio de dados

XML - eXtensible Markup

Language

1 - Documento eletrônico de longa duração 2 – Por ser o padrão primário de intercâmbio de dados eleito pela e-PING; 3 – Por reunir condições de processamento de dados.

1. Traslados notarias eletrônicos; 2. Instrumentos particulares eletrônicos; 3. Instrumentos particulares com caráter de escritura pública: Resumo Executivo do Contrato (REC).

CAPACITAÇÃO ECONÔMICA DAS SERVENTIAS. 1- Criação de serventias deficitárias. 2- Gratuidades.

Gratuidades e isenções existentes ou propostas em projetos de lei

• Regularização fundiária e afins; • Cidadãos com renda familiar até 3 salários mínimos; • Beneficiários da assistência judiciária gratuita; • União, Estados, Municípios e suas autarquias; • Aposentados; • Afro-descendentes; • Indígenas; • Agricultor analfabeto; • Escolas; • Associações, igrejas, grêmios estudantis etc.

Registro de Imóveis & Gratuidade O Registro de Imóveis é um serviço público exercido em caráter privado. O Oficial é responsável pela gerência financeira e administrativa da serventia (CF, art. 236); O Oficial responde com seu patrimônio pessoal pelos danos causados a terceiros por ele ou por seus prepostos, na prática de atos próprios da serventia (Lei 6.015/73, art. 24); Responsabilidade estendida perpetuamente: conservação dos livros, papéis, microfilmes, banco de dados e de imagens. Estes devem ser mantidos atualizados - hardware, software, backups etc. (Lei 6.015/73, art. 26)

A prestação dos serviços registrais exige pessoal qualificado e investimentos crescentes em tecnologia de última geração. O registro eletrônico deve ser implantado até 2.014.

Como fechar essa conta? Quem vai pagar? Não há mágica!

Registradores são delegados de função pública e exercem suas funções como uma atividade profissional, e não como benemerência. Da mesma forma que médicos, advogados, juízes, engenheiros e funcionários públicos exercem suas profissões como meio de sustento, e não como benemerência a terceiros. Os registradores são particulares que se ligaram a essas funções com o propósito de obter uma remuneração pelo serviço que prestam. O Estado confere essa delegação, não como um favor, mas como forma de atingir objetivos da sociedade e o faz por meio de outorga administrativa, via disputadíssimo e dificílimo concurso público. Oferece, em contrapartida, as condições pelas quais esses profissionais do Direito são dignamente remunerados: emolumentos pelos atos praticados, devidamente fixados por Lei.

Frases para reflexão... • “Não é possível que o Estado forneça um serviço de sua obrigação,

do qual se liberou mediante a delegação, transferindo ao delegado a integralidade dos ônus desse benefício. Se a prestação atende o interesse público, legítimo que o poder público remunere o delegado pelos serviços” (Des. José Renato Nalini, do TJSP).

• “Não se pode interpretar o direito achando que o interesse social

da medida é o suficiente para permitir essa conduta, a menos que haja compensação” (Prof. Celso Antônio Bandeira de Mello, a propósito do equilíbrio da relação jurídica Estado/Registrador de Imóveis).

Acesso remoto aos Registros de Imóveis: A importância de plataforma única de acesso. Utilização de ambientes seguros para tráfego de documentos eletrônicos, evitando-se comunicação via e-mail.

A publicidade registral exige a utilização de meios instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar a comunicação do usuário com o Registro de Imóveis e o conhecimento das situações registrais decorrentes.

A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (ARISP/IRIB) cumpre esse papel

Reflexão Final:

Computadores e softwares não fazem

funcionar ou fracassar o Registro de

Imóveis. O elemento chave é o resultado da

equação “pessoas + princípios jurídicos”.

Muito Obrigado!

Flauzilino Araújo dos Santos

flauzilino@arisp.com.br www.arisp.com.br