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i
UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
ELABORAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO DE MODELO DE GERENCIAMENTO DE
RISCOS COM FOCO NA AVALIAÇÃO DA MATURIDADE DE
EMPREENDIMENTOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Autor: Maurício Ataide Machado
Orientador: Prof. Dr. Paulo Roberto Pereira Andery
Co-Orientadora: Profa. Msc. Patrícia Elizabeth Ferreira Gomes Barbosa
Belo Horizonte
Maio/2018
ii
Maurício Ataide Machado
ELABORAÇÃO E IMPLEMENTAÇÃO DE MODELO DE GERENCIAMENTO DE
RISCOS COM FOCO NA AVALIAÇÃO DA MATURIDADE DE
EMPREENDIMENTOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Dissertação apresentada a Escola de Engenharia da Universidade Federal de Minas Gerais como parte dos requisitos para obtenção do título de Mestre em Construção Civil. Área de concentração: Tecnologia na Construção Civil. Linha de pesquisa: Gestão na Construção Civil.
Orientador: Prof. Dr. Paulo Roberto Pereira Andery
Co-Orientadora: Profa. Msc. Patrícia Elizabeth Ferreira Gomes Barbosa
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2018
iii
iv
Machado, Maurício Ataide. M149e Elaboração e implementação de modelo de gerenciamento de riscos
com o foco na avaliação da maturidade de empreendimentos de incorporação imobiliária [recurso eletrônico] / Maurício Ataide Machado. – 2018.
1 recurso online (162 f. : il., color.) : pdf.
Orientador: Paulo Roberto Pereira Andery. Coorientadora: Patrícia Elizabeth F. G. Barbosa.
Dissertação (mestrado) – Universidade Federal de Minas Gerais, Escola de Engenharia. Apêndices: f. 115-162. Bibliografia: f. 110-114. Exigências do sistema: Adobe Acrobat Reader.
1. Construção civil - Teses. 2. Incorporação imobiliária - Teses. 3. Projetos - Avaliação - Teses. 4. Normas técnicas (Engenharia) - Teses. I. Andery, Paulo Roberto Pereira. (Paulo Roberto Pereira). II. Barbosa, Patrícia Elizabeth Ferreira Gomes. III. Universidade Federal de Minas Gerais. Escola de Engenharia. IV. Título.
CDU: 69(043)
Ficha catalográfica: Biblioteca Profº Mário Werneck, Escola de Engenharia da UFMG.
v
AGRADECIMENTOS
Depois de percorrer este desafio de pesquisa gostaria de agradecer:
Ao Prof. Paulo Roberto Pereira Andery, amigo, que dedicou incansáveis horas a
orientação deste trabalho, sendo sempre extraordinário em suas explicações e
abordagens.
A Prof. Patrícia Elizabeth Ferreira Gomes Barbosa pelo excelente incentivo na
moldagem deste trabalho, contribuindo na orientação e execução.
Aos professores e funcionários do Departamento de Engenharia de Materiais e
Construção da UFMG.
Aos professores participantes da banca de apresentação, que contribuíram para a
melhoria do trabalho.
Aos especialistas profissionais, empresas e Grupo Gestão de Projeto e
Desempenho que participaram da pesquisa, cedendo seu tempo e forneceram
informações imprescindíveis para a realização do trabalho.
A minha família por ser a minha base, sempre presente em todos os momentos.
A minha noiva por ter incentivado e apoiado em toda essa trajetória.
E a Deus, por tudo.
Obrigado!
“Inteligente é aquele que não se cansa de aprender”
Socrates
vi
RESUMO
As empresas atuantes no mercado imobiliário brasileiro têm aumentado a
preocupação com a redução de riscos dos empreendimentos. Uma estratégia é a
introdução de métodos para a avaliação do nível de definição ou maturidade do
processo de projeto. O objetivo é a elaboração e validação de um modelo de
gerenciamento de riscos, com foco no grau de definição dos projetos, para
empreendimento da incorporação imobiliária, segmento econômico, na região de
Belo Horizonte/MG. A pesquisa desenvolveu-se através do Design Science
Research (DSR), na qual foi mapeado o processo de incorporação imobiliária das
empresas e identificado as etapas que impactam em todos o processo. A partir
disto, diversos itens de avaliação foram desenvolvidos e segmentados em
categorias, inclusive da ABNT NBR 15.575:2013. Concluído o levantamendo do
estudo exploratório, e com base nos conceitos de Gestão de Risco e do próprio
Project Definition Rating Index (PDRI) foi desenvolvida uma ferramenta, e aplicada
a um empreendimento. A validação por especialistas do uso da Ferramenta de
Risco das Incorporações, mostra que os objetivos do trabalho foram alcançados. O
empreendimento avaliado, o grau de maturidade é considerado adequado, com
poucos itens que necessitam de melhoria na definição e assim redução de riscos.
A ferramenta pode funcionar como maneira de fazer a verificação e validação da
Incorporação e serve como mecanismo de retroalimentação do processo da
empresa incorporadora.
Palavras-chave: Incorporação Imobiliária, avaliação de maturidade de projeto,
análise de risco no processo de projeto, ABNT NBR 15.575:2013.
vii
ABSTRACT
The companies active in the Brazilian real estate market have increased the concern
with the reduction of the risks of the enterprises. One strategy is the introduction of
methods for assessing the level of definition or maturity of the design process. The
aim of this paper is the elaboration and implementation of a risk management
framework, focusing on the level of definition of the design process, for the real
estate projects, in the region of Belo Horizonte / MG. Using the Design Science
Research (DSR) method, for the understanding of design process in real estate, the
paper figure out the activities who could make changes on the process. Some
evaluation itens were developed, sorted in categories, embracing the NBR
15.575:2013 requisites. An adaptation from the Project Definition Rating Index
(PDRI) to be applied in the evaluation of definition level of the design process was
created. Some experts in the theme were consulted for validate the tools. The level
of definition from the building analyzed present that the it was appropriate for the
design processo of real estate. The results point out that the tool seems to be an
interesting resource to control, critical analysis and validation of the design process.
The research project contribution is significant, since presents a new tool to design
risk evaluation including performance-based concepts, applied regarding NBR
15.575:2013.
Keywords: Real estate, Risk analysis in the design process, building performance
assurance, NBR 15.575:2013.
viii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Classificação de Riscos .................................................................................... 7
Figura 2 - Processo de gestão de riscos. .......................................................................... 9
Figura 3 - Processo de gerenciamento de riscos PMBOK. .............................................. 10
Figura 4 - Organograma da estrutura da NBR 15.575:2013 ............................................ 17
Figura 5 - Atividade de construção Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, coordenação de
serviços e comércio (2016) ............................................................................................. 18
Figura 6 - Ciclo da Incorporação Imobiliária .................................................................... 21
Figura 7 - Ciclo Incorporação Imobiliária - Empresa de mercado .................................... 21
Figura 8 - Fases do cilco do empreendimento ................................................................. 24
Figura 9 - Fatores motivadores para o estudo de viabilidade .......................................... 25
Figura 10 - Dificuldade de Viabilidade para investimentos imobiliários ............................ 27
Figura 11 - Principais gargalos nas cadeias imobiliárias ................................................. 29
Figura 12 - Principais Causas dos Gargalos na Cadeia Imobiliária ................................. 29
Figura 13 - Design Science Research ............................................................................. 32
Figura 14 - Fluxo de desenvolvimento da pesquisa ......................................................... 34
Figura 15 - Fluxo de etapas de Coordenação de projetos ............................................... 37
Figura 16 - Referências para criação do PDRI Adaptado ................................................ 38
Figura 17 - Atividades anteriores a decisão de compra de terreno .................................. 40
Figura 18 - Fluxograma de projeto – Empresas ............................................................... 47
Figura 19 - Aspectos decisórios da incorporação imobiliária ........................................... 48
Figura 20 - Destaques dos aspectos decisórios no fluxo de incorporação ....................... 53
Figura 21 - Categorias do constructo (ferramenta) .......................................................... 54
Figura 22 - Sequencia preenchimento ferramenta de avaliação do empreendimento ...... 55
Figura 23 - Tipos de avaliações da ferramenta ................................................................ 81
ix
Figura 24 - Gráficos de resultado da planilha .................................................................. 84
Figura 25 - Ferramentas (Constructos) de avaliação ....................................................... 85
Figura 26 - Dados de preenchimento do projeto .............................................................. 86
Figura 27 - Escolha do tipo de avaliação ......................................................................... 86
Figura 28 - Aba Resumo - Cabeçalho ............................................................................. 89
Figura 29 - Aba Jurídico .................................................................................................. 90
Figura 30 - Aba Viabilidade Econômica ........................................................................... 91
Figura 31 - Aba Aprovação de Projeto............................................................................. 92
Figura 32 - Aba Mercado/Produto ................................................................................... 93
Figura 33 - Ferramenta de Desempenho - Aba Resumo ................................................. 93
Figura 34 - Ferramenta de Desempenho - Aba Pontuação ............................................. 94
Figura 35 - PDRI Adaptado - Seção 4 ............................................................................. 94
Figura 36 - PDRI Adaptado - Seção 1 ............................................................................. 95
Figura 37 - PDRI Adaptado - Seção 2 ............................................................................. 96
Figura 38 - PDRI Adaptado - Seção 3 ............................................................................. 97
Figura 39 - Final Score- PDRI Adaptado ......................................................................... 98
Figura 40 - Aba Dados PDRI Adaptado ........................................................................... 98
Figura 41 - Aba Pontuação .............................................................................................. 99
Figura 42 - Aba Resumo ................................................................................................. 99
Figura 43 - Aba Gráficos ............................................................................................... 100
Figura 44 - Exemplo de comparação de itens ............................................................... 103
x
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Comparação de projetos com pontuação acima e abaixo de 200 no PDRI .... 13
Tabela 2 - Resumo dos aspectos abordados pela NBR 15.575....................................... 15
Tabela 4 - Itens não aplicáveis por ABDALA (2016) ........................................................ 68
Tabela 5 - Itens não aplicáveis por ABDALA (2016) e autor ............................................ 70
Tabela 6 - Itens que necessitam de adaptação na aplicação por ABDALA (2016) .......... 70
xi
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Exemplo classificação do item por categoria ................................................. 77
Gráfico 2 - Pontuação de definição por categoria ............................................................ 78
xii
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 - Fatores dificultadores por grupo de assunto .................................................. 28
Quadro 2 - Modelo final do processo de incorporação imobiliária a preço fechado na
cidade de Porto Alegre/RS. ............................................................................................. 30
Quadro 3 - Lista de especialistas .................................................................................... 56
Quadro 4 - Itens de Avaliação Jurídico (Terreno) ............................................................ 57
Quadro 5 - Itens de Avaliação Jurídico (Incorporadora) .................................................. 59
Quadro 6 - Itens de Avaliação de Viabilidade Econômica. (Compra terreno) .................. 60
Quadro 7 - Itens de Avaliação de Viabilidade Econômica (após compra terreno) ............ 61
Quadro 8 - Itens de Avaliação de Aprovação de Projetos................................................ 63
Quadro 9 - Itens de Avaliação de Mercado/Produto ........................................................ 66
Quadro 10 - Pontuação PDRI adaptado 1 Fonte: Autor ................................................... 71
Quadro 11 - Exemplo do preenchimento das evidências de atendimento ....................... 72
Quadro 12 - Resultado dos itens por categoria ............................................................... 73
Quadro 13 - Nível de definição pelo % de atendimento ................................................... 73
Quadro 14 - Nível de definição por categoria .................................................................. 74
Quadro 15 - Pontuação (score) máximo das categorias .................................................. 75
Quadro 16 - Percentual do score por nível de definição .................................................. 76
Quadro 17 - Score por nível de definição e categoria ...................................................... 76
Quadro 18 - Resultado do nível de definição do projeto .................................................. 77
Quadro 19 - Seções do PDRI Adaptado .......................................................................... 78
Quadro 20 - Pontuação do PDRI adaptado a Norma de Desempenho ............................ 79
Quadro 21 - Seção 4 - Norma ABNT NBR 15.575 ........................................................... 79
Quadro 22 - Categorias da ferramenda de risco das incorporações ................................ 80
Quadro 23 - Pontuação Análise Completa ...................................................................... 81
xiii
Quadro 24 - Pontuação Análise Inicial ............................................................................ 81
Quadro 25 - Pontuação ponderada na análise completa ................................................. 82
Quadro 26 - Pontuação ponderada na análise inicial ...................................................... 82
Quadro 27 - Score por nível de definição ........................................................................ 83
Quadro 28 - Avaliação jurídica (exemplo) ........................................................................ 83
Quadro 29 - Dados PDRI Adaptado ................................................................................ 84
Quadro 30 - Preenchimento Dados PDRI Adaptado ........................................................ 87
xiv
LISTA DE ABREVEATURAS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias
ART – Artigo
CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CII – Construction Industry Institute (Estados Unidos)
DSR – Design Science Research
EAP – Estrutura Analítica de Projeto
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IM – Inteligência de Mercado
ISO – International Organization for Standardization
MBC – Movimento Brasil Competitivo
MG – Minas Gerais
NBR – Norma Brasileira
PAIC – Pesquisa Anual da Indústria da Construção
PBPQ-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat
PDRI – Project Definition Rating Index (Estados Unidos)
PIB – Produto Interno Bruto
PMBOK – Project Management Body of Knowledge (Estados Unidos)
RS – Rio Grande do Sul
SIAC – Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras
UFMG – Universidade Federal de Minas Gerais
VIAB – Viabilidade
VU – Vida útil
VUP – Vida Útil de Projeto
xv
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................ 1
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ................................................................ 1
1.2 OBJETIVOS .......................................................................................... 2
1.2.1 OBJETIVO GERAL .................................................................. 3
1.2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................... 3
1.3 JUSTIFICATIVA .................................................................................... 3
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ............................................................................ 5
2.1 GESTÃO DE RISCOS1 ........................................................................ 5
2.2 Project Definition Rating Index (PDRI) ................................................ 12
2.3 NORMA NBR 15.575:2003 ................................................................. 14
2.4 CONSIDERAÇÕES SOBRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS . 17
3 METODOLOGIA ........................................................................................... 32
3.1 DEFINIÇÃO DO MÉTODO .................................................................. 32
3.2 DESENVOLVIMENTO ........................................................................ 33
4 ESTUDOS DE CASO .................................................................................... 42
4.1 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 1 ................................................ 42
4.2 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 2 ................................................ 42
4.3 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 3 ................................................ 43
4.4 MAPEAMENTO DA ROTINA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA .... 44
5 DESENVOLVIMENTO DA FERRAMENTA ................................................... 48
5.1 PROCESSOS DE ELABORAÇÃO DO CONSTRUCTO ...................... 48
xvi
5.2 DETALHAMENTO DOS ASPECTOS CONSIDERADOS NA
FERRAMENTA (ITENS DE AVALIAÇÃO). .................................................... 56
5.2.1 AVALIAÇÃO JURÍDICA ......................................................... 57
5.2.2 AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA ....................... 60
5.2.3 AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO ...................... 63
5.2.4 AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO ............................. 66
5.2.5 PDRI ADAPTADO .................................................................. 67
5.2.5.1 INCLUSÃO DOS ITENS DE AVALIAÇÃO DA NORMA DE
DESEMPENHO ................................................................................. 71
5.3 FERRAMENTA DE RISCOS DAS INCORPORAÇÕES ...................... 80
6 APLICAÇÃO DA FERRAMENTA .................................................................. 86
6.1 INSTRUÇÕES E PROTOCOLO DE APLICAÇÃO............................... 86
6.2 APLICAÇÃO – EMPRENDIMENTO 1 ................................................. 88
7 ANALISE DOS RESULTADOS ................................................................... 101
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................ 106
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................................. 110
APÊNDECE A – PLANILHA DE AVALIAÇÃO DO NÍVEL DE MATURIDADE DOS
PROJETOS COM FOCO EM GARANTIA DO DESEMPENHO – FERRAMENTA DE
DESEMPENHO ............................................................................................................. 115
APÊNDECE B – PLANILHA DO PDRI ADAPTADO ...................................................... 132
APÊNDECE C – PLANILHA DA FERRAMENTA DE RISCO DAS INCORPORAÇÕES 145
ANEXO A – Tabelas PDRI (CII) .................................................................................... 155
1
1 INTRODUÇÃO
As empresas atuantes no mercado imobiliário brasileiro têm aumentado a
preocupação com a redução de riscos dos empreendimentos. Uma estratégia é a
introdução de métodos para a avaliação do nível de definição ou maturidade do
processo de projeto.
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O mercado imobiliário brasileiro, em seu segmento habitacional, tem sido objeto de
significativas transformações, quer seja pelo aumento da competitividade, quer seja
em função de exigências técnicas ainda pouco absorvidas por esse mercado.
Nesse ambiente, uma das estratégias que pode ganhar destaque é a introdução de
métodos para a avaliação do processo de projeto, do ponto de vista da redução de
riscos de não atendimento aos requisitos de qualidade e desempenho.
De fato, a melhoria na gestão do processo de projeto, incluindo a avaliação de seu
grau de maturidade, vem sendo apontada como caminho para a melhoria da
qualidade e competitividade dos empreendimentos (EMMITT et al., 2011).
A redução de incertezas e indefinições no processo de projeto, especialmente em
seus estágios iniciais, impacta na redução da própria incerteza e risco de não
atendimento dos objetivos do empreendimento ao longo de seu ciclo de vida
(ROSTAMI et al., 2015). Esses tratamentos e análises passam essencialmente por
análises jurídicas, econômicas, financeira e de soluções de projeto.
Diversas pesquisas apontam para o fato de que a identificação e tratamento de
riscos na fase de projeto são fundamentais para a garantia de custos, prazos e
escopo dos empreendimentos (MC GRAW-HILL, 2014).
2
Outras pesquisas sugerem que a forma como os riscos são identificados nas fases
iniciais dos empreendimentos terá grande impacto na maneira como eles serão
mitigados ou monitorados na fase de construção e operação (CHAPMAN, 2001).
Logo, falar em grau de definição ou grau de maturidade é uma exigência na redução
de riscos. De acordo com Abdalla (2016), indefinições de escopo podem gerar
desvios de prazo e custo.
Uma das ferramentas associada à avaliação de riscos, através da definição de
maturidade dos projetos, é o PDRI (Project Definition Rating Index). O PDRI
proposto pelo CII (Construction Industry Institute, 2008) é um método de análise do
nível de detalhamento e definição de um projeto (MARQUES; STARLING;
ANDERY, 2013).
Fageha e Aibinu (2014) associaram a aplicação do PDRI com atividades críticas de
projeto, sugerindo que a ferramenta permite priorizar atividades que precisam ter
melhor nível de definição ou detalhe, confirmando mais uma vez a proposta de
hierarquização do método associada a uma redução de riscos.
O mercado brasileiro ainda possui poucos procedimentos e ferramentas voltadas
para esta análise de maturidade. Assim, este trabalho apresenta uma proposta de
pesquisa visando o desenvolvimento de ferramenta para análise de maturidade de
empreendimentos, envolvendo as atividades pré-obra, ferramenta essa
referenciada no PDRI acima citado.
1.2 OBJETIVOS
São definidos os objetivos gerais e específicos para este trabalho. Ambos, serão
abordados no próximo capítulo.
3
1.2.1 OBJETIVO GERAL
O objetivo geral deste trabalho é a elaboração e implementação, no sentido de
criação de protocolo através de um modelo de gerenciamento de riscos e validação,
com foco no grau de definição dos projetos, para empreendimento da incorporação
imobiliária, no segmento econômico habitacional, com enfoque na região
metropolitana de Belo Horizonte/MG.
1.2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
a) Identificar as possíveis incertezas durante a fase de concepção através de
estudo de caso com entrevistas aos especialistas e referenciais
bibliográficos;
b) propor uma ferramenta para avaliação qualitativa do nível de definição
associado ao nível de risco do empreendimento;
c) aplicar e avaliar o modelo proposto.
1.3 JUSTIFICATIVA
Existem vários fatores que alteram o progresso e sucesso de um empreendimento
de Incorporação Imobiliária, tais como descontrole de custos, prazos e receitas. E,
é na fase de concepção do empreendimento que há as maiores oportunidades para
que sejam tomadas decisões que impactam significativamente nos resultados (MC
GRAW-HILL, 2014).
Percebe-se que diversas empresas não possuem a gestão de riscos mapeados e
fazem uso apenas de rotinas históricas (da própria empresa) para a tomada de
decisão. Isso cria uma lacuna para a geração de oportunidades de melhoria dos
resultados do Projeto.
4
Apesar das áreas técnicas de engenharia estarem em constante evolução dentro
das empresas, a forma como se prevê o negócio e o futuro e como são definidas
ações para antecipá-lo são feitas sob fundamentos não tão concretos como os
empreendimentos construídos (REZLER, 2007).
Entre o início da concepção do Projeto até sua certeza de lançamento imobiliário,
existem um dispêndio financeiro e investimentos em estudos. Assim, a necessidade
de elevar a maturidade das informações antes do compromisso da comercialização
de um produto da Incorporação Imobiliária se torna necessária.
Dessa forma, esta pesquisa vem para contribuir para que as análises preliminares
sejam feitas a partir do modelo, protocolo, de Gestão de Riscos, e assim as
empresas possam gerir melhor os problemas encontrados. E no ponto de vista
acadêmico, a literatura brasileira explora um pouco o tema. Além do mais, dá
continuidade a uma linha de pesquisa realizada no curso de Mestrado em
Construção Civil da UFMG.
5
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Como o objetivo do trabalho, conforme mostrado no Capitulo 1.2, é a criação de um
modelo (ferramenta) de gerenciamento de riscos, com foco no grau de definição
dos projetos de incorporação imobiliária, será apresentado um panorama sobre os
tópicos abordados para melhor endendimento. São eles:
• Gestão de riscos
• Project Definition Rating Index (PDRI)
• NBR 15.575:2013
• Incorporação e mercado imobiliário
o Estudos de viabilidade
o Agentes e atividades intervenientes do negócio imobiliário
o Riscos no Mercado Imobiliário
Assim, este trabalho abordará de forma sucinta, uma visão geral, todos estes
tópicos nos subcapítulos seguintes.
2.1 GESTÃO DE RISCOS
Gradativamente vem crescendo a percepção sobre a importância da gestão de
riscos na fase de projeto, em função de um mercado que, também
internacionalmente, é caracterizado pela restrição de recursos, cronogramas
apertados, aumento da competição e redução das margens de lucro. Esse aspecto
torna-se particularmente crítico no caso de empresas construtoras de médio porte
(ROSTAMI et al., 2015)
A gestão de riscos é um elemento central na gestão da estratégia de qualquer
organização. É o processo através do qual as organizações analisam
metodicamente os riscos inerentes às respectivas atividades, com o objetivo de
atingirem uma vantagem sustentada em cada atividade individual e no conjunto de
6
todas as atividades (AIRMIC, ALARM, IRM: 2002, translation copyright FERMA:
2003).
Percebe-se que os conceitos atrelados ao Risco não são bem definidos e
entendidos pelas empresas e pelo seus colaboradores. Muitas vezes é tratado
como um conceito subjetivo. A Norma Brasileira ABNT ISO 31000 (2009), defini as
seguintes definições:
a) Risco: efeito da incerteza nos objetivos;
b) Gestão de riscos: atividades coordenadas para dirigir e controlar uma
organização no que se refere a riscos;
c) Processo de gestão de riscos: aplicação sistemática de políticas,
procedimentos e práticas de gestão para as atividades de comunicação,
consulta, estabelecimento do contexto, e na identificação, análise, avaliação,
tratamento, monitoramento, e análise crítica dos riscos;
d) Estrutura da gestão de riscos: conjunto de componentes que fornecem os
fundamentos e os arranjos organizacionais para a concepção,
implementação, monitoramento, análise crítica e melhoria contínua da
gestão de riscos através de toda a organização;
e) Identificação de riscos: processo de busca, reconhecimento e descrição de
riscos;
f) Análise de riscos: processo de compreender a natureza do risco e
determinar o nível de risco;
g) Avaliação de riscos: processo de comparar os resultados da análise de
riscos com os critérios de risco para determinar se o risco e/ou sua
magnitude é aceitável ou tolerável;
h) Tratamento de riscos: processo para modificar o risco.
A concepção de risco pode ser diferente de uma pessoa para outra, ou entre
diferentes gestores. De modo geral, há um entendimento sobre risco como um
problema que pode afetar direta ou indiretamente ofuncionamento de alguma coisa
como organização ou projeto (REZZLER, 2007). Assim, deve-se entender que a
7
Gestão de Risco não é uma atividade limitada a área de controladoria e
contabilidade das empresas e não necessariamente possui um viés negativo em
um resultado (CAVALCANTI, 2008).
Segundo Cavalcanti (2008) existem muitas variáveis no processo decisório e
diretivo. Dentre essas variáveis a eliminação de fontes de incertezas torna-se
destaque, pois a partir dela cria-se a oportunidade de geração de valor e melhoria
dos resultados.
De acordo com Cavalcanti (2008) existem variações nas classificações de riscos,
dependendo, por exemplo, da organização e do mercado de atuação. Assim, ele
descreve três grandes classificações genéricas de acordo com a Figura 1, e seus
conceitos definidos abaixo:
a) Riscos operacionais: relacionam-se com perdas resultantes de: processos
internos, pessoas e tecnologia.
b) Riscos de mercado: possibilidade de ocorrerem perdas mediante
movimentos adversos no mercado.
c) Riscos de crédito: tratam atividades cujas quais os êxitos dependem do
cumprimento pela outra parte, emitente ou tomador.
Figura 1 - Classificação de Riscos Fonte: Cavalcanti, 2008
8
A Norma de Gestão de Riscos ABNT NBR ISO 31000:2009, relaciona a incerteza
(falta de definição) com o efeito que se produz nas organizações para alcançar os
seus objetivos. “O efeito que essa incerteza tem sobre os objetivos da organização
é chamado de ‘risco’” (NBR ISSO 31000:2009 pág. 5). Ou seja, a incerteza é um
dos princípios explicitamente abordado pela gestão de riscos.
Ainda segundo a norma, o processo de gestão de riscos compreende as seguintes
etapas, é mostrado na Figura 2.
- Comunicação e consulta: deve acontecer em todas as fases e deve
ocorrer para que as partes interessadas possam compreender os
fundamentos sobre os quais as decisões serão tomadas e razões pela
quais ações específicas são requeridas;
- Estabelecimento do contexto:define os parâmetros a serem levados
em consideração ao gerenciar riscos e estabelece o escopo e os critérios
para o processo;
- Identificação de riscos:aplicação de ferramentas e técnicas de
identificação de riscos que sejam adequadas aos seus objetivos e
capacidades e aos riscos enfrentados;
- Análise de riscos: fornece uma entrada para a avaliação de riscos e
para as decisões sobre a necessidade dos riscos serem tratados, e
sobre as estratégias e métodos mais adequados;
- Avaliação de riscos: envolve comparar o nível de risco encontrado
durante o processo de análise com os critérios de risco estabelecidos
quando o contexto foi considerado;
- Tratamento de riscos: seleção de uma ou mais opções para modificar
os riscos e implementação dessas opções;
- Monitoramento e análise crítica: checagem e vigilância regulares.
9
Figura 2 - Processo de gestão de riscos. Fonte: ABNT NBR ISO 31000:2009 (2009).
O Project Management Body of Knowledge (PMBOK) do Project Management
Institute (PMI), guia para o conjunto de conhecimentos de gerenciamento de
projetos, corrobora com a definição da NBR ISO 31000:2009, quando discorre a
respeito de incerteza. O risco é um evento ou uma condição incerta que, se ocorrer,
tem um efeito em pelo menos um objetivo do projeto PMBOK (PMI, 2008). Podem
incluir escopo, cronograma, custo e qualidade.
De acordo com o guia, o gerenciamento de risco passa pelas etapas relacionadas
abaixo e mostradas na Figura 3.
1. Planejar o Gerenciamento dos Riscos: O processo de definição de como
conduzir as atividades de gerenciamento dos riscos de um projeto.
10
2. Identificar os Riscos: O processo de determinação dos riscos que podem
afetar o projeto e de documentação das suas características.
3. Realizar a Análise Qualitativa dos Riscos: O processo de priorização de
riscos para análise ou ação posterior através da avaliação e combinação de
sua probabilidade de ocorrência e impacto.
4. Realizar a Análise Quantitativa dos Riscos: O processo de analisar
umericamente o efeito dos riscos identificados nos objetivos gerais do
projeto.
5. Planejar as Respostas aos Riscos: O processo de desenvolvimento de
opções e ações para aumentar as oportunidades e reduzir as ameaças aos
objetivos do projeto.
6. Controlar os Riscos: O processo de implementação de planos de respostas
aos riscos, acompanhando os riscos identificados, monitorando riscos
residuais, identificando novos riscos e avaliando a eficácia do processo de
gerenciamento dos riscos durante todo o projeto.
Figura 3 - Processo de gerenciamento de riscos PMBOK. Fonte: SANTOS (2009)
11
A implementação dos princípios de gestão de riscos definidos pela NBR ISO
31000:2009 e pelo PMBOK, possibilitam que as organizações possam:
• aumentar a probabilidade de atingir os objetivos;
• estar atento para a necessidade de identificar e tratar os riscos
através de toda a organização;
• melhorar a identificação de oportunidades e ameaças;
• melhorar controles;
Dessa forma, passa a ser importante avaliar o grau de maturidade da fase de
concepção e desenvolvimento de projetos, bem como explicitar mecanismos de
identificação e tratamento de riscos existentes ou que possam ser implementados,
já que o esforço por aperfeiçoar o processo de projeto impacta diretamente na
redução do nível de incerteza e risco ao longo do ciclo de vida dos
empreendimentos (MARQUES; STARLING; ANDERY, 2013; AZEVEDO, 2013;
ROSTAMI et al., 2015).
Em outras palavras, tanto nas práticas de mercado quanto ao aspecto acadêmico
revela-se a importância de diagnosticar e melhorar as práticas de gestão de riscos
no processo de projeto de empresas voltadas à incorporação imobiliária
(BARRETO e ANDERY, 2015).
Um aspecto intrincisco ao processo da análise de riscos é de trabalhar a incerteza
dos projetos. Portanto entender o nível de incerteza, identificar os pontos e propor
ações, como preconiza a ABNT NBR ISO 31000:2009 e PMBOK, é uma forma de
minimar riscos. Como será visto na sequencia, o PDRI é uma ferramenta que
analisa o nível de definição dos projetos. Aumentar o nível de definição resulta na
diminuição de riscos. Assim, os princípios da análise de riscos (visto na Figura 2)
estão aplicadas nesta ferramenta.
12
2.2 Project Definition Rating Index (PDRI)
O PDRI (Project Definition Rating Index) proposto pelo CII (Construction Industry
Institute, 2008) é um método de análise do nível de detalhamento e definição de
um projeto (MARQUES, STARLING e ANDERY, 2013).
O PDRI é uma ferramenta para definição do nível de maturidade (definição) de um
Projeto, podendo ser aplicado a diversos tipos de empreendimentos. Como
exemplo, escritório, igrejas, escolas, laboratórios, shoppings centers, hoteis,
apartamentos, depósitos, aeroportos, estacionamentos, hospitais e bancos.
Para Barreto e Andery (2015) o PDRI configura-se como ferramenta para avaliação
do nível de detalhamento (ou grau de definição de atividades do processo de
projeto), associando esse nível de definição ao nível de incerteza e risco no
desempenho do projeto. Elementos críticos da definição do escopo são descritos
em detalhes, o que fornece à equipe do projeto uma lista de verificação para
determinar a definição do projeto no momento da análise (ABDALA, 2016).
Esta ferramenta pode ser usada para prever o sucesso ou as falhas de um projeto
em termos de custo, cronograma e mudanças, possibilitando que as equipes de
projeto se concentrem em áreas problemáticas ou escopos que faltam para a
definição completa. (GIBSON et al., 1997 apud ABDALA, 2016).
Com o PDRI, avaliam-se, os riscos associados ao projeto por meio de um exame
de um conjunto de 64 elementos tidos como necessários para indicar que o projeto
foi detalhadamente concebido (MARQUES, STARLING e ANDERY, 2013). Este
sistema possui três seções principais que são divididas em 11 categorias, por sua
vez subdivididas em 64 elementos, que abordam questões que precisam ser
tratadas na etapa inicial de planejamento (ABDALA, 2016).
De acordo com Marques, Starling e Andery (2013) o PDRI é calculado com base
em uma avaliação numérica da definição dos elementos em uma escala de 0 a 5.
13
Partindo dessa lógica a nota 0 é empregada para um elemento não aplicável ao
projeto em questão, 1 para uma definição completa, 2 para deficiências menores,
3 para algumas deficiências, 4 para maiores deficiências e 5 para uma definição
que é pobre ou incompleta. Essa avaliação levanta a possibilidade de se identificar
e descrever cada elemento crítico de definição de escopo. Ver anexo C.
O total de atividades, com seus pesos máximos somados, implica um valor máximo
de 1.000 pontos, correspondentes à pior situação possível, ou seja, máxima
exposição ao risco. Quanto menores os pesos das atividades, menor será a
pontuação total, o que implica melhor definição do projeto e menor exposição ao
risco (BARRETO e ANDERY, 2015).
De acordo com o CII (2008), foram analisados como referência 108 projetos de
edificações, de diversos valores, para confirmação das análises. Os
empreendimentos foram monitorados da performance versus estimativa de
execução. Tem-se que os empreendimentos que obtiveram pontuação acima de
200 pts, ocorreram as maiores variações negativas de custos, cronogramas e
pedidos, conforme mostra Tabela 1.
Tabela 1 - Comparação de projetos com pontuação acima e abaixo de 200 no PDRI
Fonte: Adaptador de CII 2008.
Em resumo o PDRI funciona como um check-list que relaciona as atividades na
fase de concepção dos projetos. Para cada atividade é atribuído um peso máximo,
associado à importância da atividade para redução de riscos e atendimento dos
objetivos do empreendimento. Ou seja, atividades mais críticas têm um peso maior.
Por outro lado, para cada atividade, o peso varia de 0 ao valor máximo, em função
do nível de completitude da atividade. Assim, tem-se um mecanismo efetivo de
Performance < 200 > 200
Custo 3 % acima do orçamento 9 % acima do orçamento
Cronograma 5% de atraso 21% de atraso
Alteração pedido 8% do orçamento 11% do orçamento
Pontuação PDRI
14
controle do grau de maturidade ou atendimento do escopo das fases de projeto,
relacionando esse nível de atendimento do escopo à criticidade das atividades, ou
seja, ao risco inerente às deficiências nas mesmas (Fageha e Abinu, 2014).
2.3 NORMA NBR 15.575:2003
A ABNT NBR 15.575:2013 Desempenho de edificações habitacionais, é
conhecidada popularmente como “Norma de Desempenho” por ter o objetivo de
contemplar critérios e métodos de avaliação relacionados ao desempenho de
edificações residenciais e de suas partes. De acordo com Silva (2016) a norma
sugere adequação dos processos construtivos visando atender aos conceitos de
durabilidade e vida útil, objetivamente para edificações de até 05 (cinco)
pavimentos, cabendo as recomendações, entretanto, para edifícios de múltiplos
andares.
A norma é dividida em seis partes, descritas a seguir:
Parte 1 – Requisitos Gerais;
Parte 2 – Requisitos para os sistemas estruturais;
Parte 3 – Requisitos para os sistemas de pisos;
Parte 4 – Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;
Parte 5 – Requisitos para os sistemas de coberturas; e
Parte 6 – Requisitos para os sistemas hidrosanitários.
Okamoto (2015) resume os requisitos, critérios e métodos de valiação de
desempenho, relacionados aos aspectos presentes na Tabela 2.
Segundo Okamoto (2015) um dos itens apresentados na norma é o conceito de
vida útil as preocupações com as necessidades dos usuários, com as condições
climáticas e de entorno próximo nos projetos.
15
Tabela 2 - Resumo dos aspectos abordados pela NBR 15.575
Fonte: OKAMOTO (2015)
De acordo com a ABNT NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2013 (p. 10):
Vida Útil (VU):
“Período de tempo estimado para o qual um edifício e/ou seus sistemas,
elementos e componentes são projetados a fim de atender às atividades
para as quais foram projetados e construídos considerando:
1- O atendimento dos níveis de desempenho previstos na NBR 15.575,
2- A periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção
especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção”.
O projeto deve especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto (VUP) para
cada um dos sistemas que o compõem, não inferiores aos estabelecidos pela
Norma (ABDALA, 2016). Ainda segundo Abdala (2016), a Vida Útil se inicia com a
emissão do Habite-se ou Auto de Conclusão da Obra e depende diretamente de
que cada envolvido na construção da edificação cumpra seu papel.
16
Para Mattos (2013) outro destaque da norma é o fato de ela delegar
responsabilidades a todos os envolvidos no processo construtivo. Esta incumbe
responsabilidades aos fornecedores, projetistas, construtores e incorporadores e,
também, aos usuários, cujos encargos são descritos no Quadro 1.
Quadro 1 - Responsabilidades de cada agente envolvido na projetação, execução e manutenção de um bem construído, determinado pela Norma de Desempenho
Fonte: MATTOS (2013)
Silva (2016) desenvolveu um esquema, Figura 4 , para representar os requisitos e
critérios devem ser analisados a partir dos métodos de avaliação específicos para
cada etapa da construção, considerando desde o exame dos projetos utilizados
para a implantação da obra, inclusive a análise do entorno, até os materiais
empregados nas etapas de construção e manutenção.
17
Vê-se, portanto, que a avaliação proposta pela norma não se resume a
averiguações determinísticas através de ensaios laboratoriais, mas também da
observação completa da edificação. (SILVA, 2016).
Figura 4 - Organograma da estrutura da NBR 15.575:2013 Fonte: SILVA (2016)
A NBR 15.575, pela sua qualidade intrínseca de tratar de desempenho, diferencia-
se da maior parte das normas técnicas brasileiras referentes à construção civil que
são prescritivas (OKAMOTO, 2015).
2.4 CONSIDERAÇÕES SOBRE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
De acordo com dados da Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC),
realizado em 2016, o mercado imobiliário possui um papel fundamental na
economia brasileira. Sendo ele um gerador de empregos, investimentos e
consequentemente a formação do PIB. A mostra Figura 5 alguns números da
pequisa.
18
Neste ano, a atividade de construção de edifícios teve uma relevância expressiva,
de 48,50% do mercado, que, comparado a 2007 que obteve 45,60%. Esta atividade
contribui para a geração de valor na cadeia de construção.
Figura 5 - Atividade de construção Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, coordenação de serviços e comércio (2016)
Segundo Fabrício (2002), a Construção Civil compõe um importante setor para a
economia nacional, sendo responsável direta por parcela significativa do Produto
Interno Bruto.
19
A atividade é marcante na geração de empregos diretos e indiretos. Assim como
descrito no capitulo 2.4, por Chwartzmann (2005), são vários os responsáveis que
participam do processo. Cada um, com uma demanda e geração de serviço para
contribuição na Incorporação Imobiliária. Ou seja, cria-se uma cadeia dentro do
Mercado Imobiliário que fomenta e alavanca vários setores da economia. Tal cadeia
é tão significante e extensa que Wissenbach (2008) ressalta a dificuldade de colher
informações das contribuições na riqueza produzida pelo conjunto da atividade
econômica. Ele esclarece que o cálculo para a formação do PIB não permite uma
divisão setorial que alcance todo o mercado imobiliário.
Corrêa (2009) apresenta como macro setores da construção civil os setores de a)
Edificações; b) Construção Pesada; c) Montagem Industrial.
Logo, este trabalho visa a discussão do setor de edificações da indústria da
construção civil, na qual a incorporação imobiliária está inclusa.
O setor construção civil tem procurado adequar-se às exigências do mercado
imobiliário, com relação às necessidades e à satisfação dos seus clientes e
usuários, quanto à qualidade do produto a ser entregue, ao sucesso econômico das
empresas, ao desenvolvimento e implantação de novas tecnologias, à capacitação
de profissionais, enfim, na busca da eficiência total (ADESSE, MELHADO, 2003
apud BUZZI, 2010).
A incorporação Imobiliária é a atividade empresarial que visa à produção e à
comercialização de unidades imobiliárias em edificações coletivas no mercado
imobiliário. Essa atividade é regulamentada pelas Leis n° 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, n° 4.864, de 29 de novembro 19653, e n° 10.931, de 2 de agosto de 2004
(BARRETO, 2012).
Especificamente pelo Artigo 28, da lei 4.591/64 cria-se a definição da Incorporação
Imobiliária, transcrita abaixo:
20
Art. 28 – As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente lei.
Parágrafo único – Para efeito desta lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto
de edificações compostas de unidades autônomas.
Corroborando com a definição, temos:
“No campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação
imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para
construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em
edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a
articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a
construção até sua conclusão, com individualização e discriminação das
unidades imobiliárias no Registro de Imóveis.” (CHALLUD, 2012, p. 23)
O traço marcante que caracteriza essa atividade é a venda antecipada de unidades
de um edifício a construir, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui
a forma pela qual o incorporador promove a captação dos recursos necessários à
realização da incorporação (BARRETO, 2012).
Um incorporador não é necessariamente um construtor ou vice-versa (BUZZI,
2010). Ainda segundo Buzzi (2010) muitas empresas são capazes de realizar as
duas atividades para um mesmo empreendimento, ou seja, essas empresas, além
de definirem o empreendimento a ser construído e terem o compromisso de venda
das unidades, são responsáveis pela execução do empreendimento.
Assim, como outras atividades presente no ciclo da incorporação imobiliária, a
atividade de construção está inserida neste. Este ciclo, de forma sucinta, está
mostrado na Figura 6.
21
Outro ciclo, de uma empresa do mercado imobiliário é mostrado na Figura 7.
Percebe-se que as macro atividades são semelhantes com os mesmo objetivos.
Figura 6 - Ciclo da Incorporação Imobiliária
Fonte: Autor
Figura 7 - Ciclo Incorporação Imobiliária - Empresa de mercado Fonte: RODOBENS (2017)
A dinâmica do processo de incorporação é bem descrita no trabalho de
Chwartzmann (2005), na qual destaca o autor Chalhub.
22
“O processo de uma incorporação imobiliária possui uma estrutura
dinâmica e complexa. Estão envolvidos ou podem se envolver o
proprietário do terreno para o qual será projetado o prédio, o corretor que
fizer a aproximação entre este proprietário e o futuro incorporador, o
arquiteto que desenvolve o projeto arquitetônico, as autoridades que
fazerm a verificação e aprovação do projeto, os engenheiros e outros
profissionais responsáveis pela execução e demais projetos, o advogado
e demais profissionais do Direito que dão forma aos diversos atos
relativos à incorporação, bem como promovem os respectivos registros,
as empresas de publicidade e de corretagem que promovem o
lançamento e a comercialização do empreendimento e, finalmente, os
adquirentes das unidades.” (CHALHUB, 2003, p. 27).
Souza (1994) afirma que o incorporador é a pessoa que, correndo riscos muito
grandes, desenvolve uma rede de ações: compra do terreno, aprovação da planta
do edifício na prefeitura e registro da incorporação no registro de imóveis.
Entretanto, a venda desse produto não é assegurada.
Lançar, projetar e construir um empreendimento implica na realização de diversas
atividades técnicas, administrativas e financeiras, que necessitam de coordenação
para cada fase e entre elas, de forma que possa apresentar bons resultados em
termos de prazo, qualidade e custos (ADESSE, MELHADO, 2003).
As características especiais do mercado imobiliário tornam muito difíceis o
processo de decisão de investimento ou de lançamento de novas construções.
Principalmente na análise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é
tomada pelo empresário de forma intuitiva, de acordo com sua experiência e sua
percepção das condições momentâneas do mercado, sem ter como base uma
análise criteriosa, embasada em dados (GONZÁLEZ e FORMOSO,1999).
23
Os estudo de viabilidade são realizados por ocasião dos estudos de novos
empreendimentos imobiliários relativos à tomada de decisão para a sua realização
(GOLDMAN, 2015).
Segundo Goldman (2015) os estudo de viabilidade participam do processo
decisório do empreendimento imobiliário, levando em conta seu alcance e
restrições. O objetivo é simular a realidade, contemplando as caracteristicas e
variáveis, apesar de se tratar de uma simplificação (MONETTI, 1996).
Para Pidd (1998), a modelagem (estudo) é uma representação da realidade, para
que se possa entender, modificar e gerenciar tal realidade, de forma a alcançar os
objetivos desejados (GOLDMAN, 2015). Corroborando, González e Formoso
(2001) apontam a análise de viabilidade como o estudo prévio do desempenho do
projeto de uma construção.
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um
bom cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os
indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os
indicadores, estabelecendo critérios particulares de decisão (BEZERRA DA SILVA,
1995).
A análise de investimentos consiste em coletar as informações e aplicar técnicas
de engenharia econômica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os
valores previstos em um fluxo de caixa (BARBOSA, 2012).
Visto que é grande a quantidade de fatores intervenientes e que é longo o período
que decorre entre o momento da decisão e a conclusão do empreendimento, torna-
se necessário analisar objetivamente a viabilidade econômica e financeira do
mesmo, empregando as técnicas gerais de engenharia econômica, acrescidas das
peculiaridades relativas ao mercado imobiliário (BARBOSA, 2012).
24
Para Goldman (2015), a tomada de decisões envolvem as questões descritas
abaixo:
• Financeira
• Legais
• Agentes do mercado imobiliário
• Questões qualitativas
• Riscos
Rocha Lima Junior (1993) relata que há uma distinsão entre Financeiro e
Econômico. O primeiro trata sobre fundos necessários para produção, gestão e
comercialização do empreendimento. Enquanto o Econômico faz a análise do
desempenho do investimento.
A identificação e análise das fases do ciclo de um empreendimento habitacional
possibilitam o entendimento das características e restrições que envolvem seus
processos e subsidiam a modelagem para os estudos de viabilidade (GOLDMAN,
2015). As fases identificadas são mostradas na Figura 8.
Figura 8 - Fases do cilco do empreendimento Fonte: Autor a partir de Goldman, 2015
25
Na fase de incepção é que ocorre a motivação inicial para desenvolvimento do
empreendimento imobiliário. Nela é formatada o escopo do produto e estimativa de
meio e riscos para sua produção (LYRIO FILHO, 2006 apud GOLDMAN, 2015).
Na concepção de um empreendimento, a construtora/incorporadora irá investigar o
público alvo para que possa nomear, dentre possíveis atributos, quais os que
deverão estar presentes no empreendimento (PETERSEN, DANILEVICZ, 2006).
Segundo pesquisa de Goldman e Amorim (2006), os fatores motivadores para um
estudo de viabilidade são mostrados na Figura 9.
Figura 9 - Fatores motivadores para o estudo de viabilidade Fonte: Goldman, Amorim, 2006.
De acordo com Buzzi (2010), a figura representa o número de especialistas que
indicaram cada fator motivacional de viabilidade, de acordo com a pesquisa de
Goldman e Amorim (2006). Segundo esses autores, o risco foi apontado por
especialistas que citaram a segurança do empreendimento e o baixo risco do
negócio como fatores motivadores para o estudo de viabilidade. A localização do
26
terreno, a comercialização das unidades, a facilidade de financiamento e a
expansão das linhas de crédito também foram mencionadas.
Percebe-se que o empreendimento imobiliário trata-se de um grupamento
temporário de competências e agentes, que tem por objetivo desenvolver um
projeto, da forma mais interessante para cada agente, e o gerenciar até a fase de
entrega da obra, atendendo às exigências técnicas, arquitetônicas, econômicas e
normativas (HENRY, 1994).
Por se tratar de uma reunião de pessoas, com competências e interesses distintos,
vários são os agentes com potencial de intervenção.
Para Goldman (2015) a participação da sociedade no desenvolvimento de um
projeto de construção habitacional é relevante, pois é pela pesquisa mercadológica
que é possível a identificação das suas necessidades.
Goldman e Amorim (2006) realizaram uma pesquisa no município do Rio de
Janeiro, com o intuito de identificação dos indicadores e das variáveis dos estudos
de viabilidade econômica e financeira. Assim, todo fator que exerça influência foi
estudado. A pesquisa se deu em bibliografia existente e entrevistas a especialista,
na qual destacou-se a lista abaixo como fatores dificultadores do negócio imobiliário
e mostrado na Figura 10.
• Legislação edilícia
o Incertezas nas mudanças de legislação
o Tempo de aprovação do projeto
o Legislação restritiva e complexa
o Favelização
o Intervenção de órgãos públicos
o Elitização da legislação
• Financiamento
o Custo
27
o Dificuldade de obtenção
o Aumento dos prazos para venda
• Terreno
o Pouca disponibilidade
o Altos preços
• Indicadores
o Velocidade de vendas
o Redução das margens de rentabilidade
• Publicidade
o Custo
• Projeto
o Definição do projeto ideal
• Valor de venda
o Avaliação das unidades para venda
• Pesquisa de mercado
o Falta de dados
• Conjuntura nacional
o Incertezas
Figura 10 - Dificuldade de Viabilidade para investimentos imobiliários Fonte: GOLDMAN e AMORIM (2006)
28
Neste trabalho não será tratado o cenário político e conjuntura nacional, pela
complexidade dos temas.
Uma classificação por grupos de assunto, dos fatores dificultadores resultaria na
lista mostrado no Quadro 2.
Quadro 2 - Fatores dificultadores por grupo de assunto Fonte: Autor a partir de GOLDMAN e AMORIM (2006)
No ciclo da incorporação imobiliária, desde a compra do terreno a entrega do
imóvel, a consultoria Booz&Co (2014), em parceria com a ABRAINC, MBC e CBIC,
mapeou os principais barreiras burocráticas para o desenvolvimento do negócio. O
levantamento foi feito com mais de 50 empresas e destaca dos gargalos conforme
mostrado na Figura 11.
Ainda que existam dificultadores em toda a cadeia, as principais causas são
estruturas ineficientes nas prefeituras, cartórios e legislação que não favorece
segurança jurídica para desenvolvimento de negócios (Booz&Co, 2014), tendo as
causas-raiz exibidas na Figura 12.
Aprovação de projeto
o Incertezas nas mudanças de legislação
o Tempo de aprovação do projeto
o Legislação restritiva e complexa
o Favelização
o Intervenção de órgãos públicos
o Elitização da legislação
Viabilidade Econômica
o Custo financiamento
o Dificuldade de obtenção financiamento
o Aumento dos prazos para venda (financiamento)
o Redução das margens de rentabilidade
o Pouca disponibilidade
o Altos preços
Mercado / Produto
o Velocidade de vendas
o Custo publicidade
o Definição do projeto ideal
o Avaliação das unidades para venda
o Falta de dados
29
Figura 11 - Principais gargalos nas cadeias imobiliárias Fonte: Booz&Co, 2014
Figura 12 - Principais Causas dos Gargalos na Cadeia Imobiliária Fonte: Booz&Co, 2014
Chwartzmann (2005) desenvolveu uma pesquisa, que objetivou a modelagem do
processo de projeto de incorporação imobiliária de edificios, a preço fechado, na
cidade de Porto Alegre/RS. A pesquisa entrevistou e validou as etapas, sub-etapas,
intervenientes, documentação necessária e legislação com 3 empresas
incorporadoras. Este processo está descrito conforme mostrado no Quadro 3.
30
Quadro 3 - Modelo final do processo de incorporação imobiliária a preço fechado na cidade de Porto Alegre/RS.
Fonte: CHWARTZMANN, 2005
O ambiente de incerteza está relacionado às características da mercadoria
produzida, e também ao lapso de tempo entre as distintas etapas de realização de
um empreendimento: planejamento e compra do terreno, aprovação do projeto,
lançamento, construção e vendas (WISSENBACH, 2008).
31
Nota-se que a incorporação de edifícios, no mercado imobiliário, é uma atividade
que envolve inúmeras variáveis com poder de interferir direta ou indiretamente o
resultado do projeto. E a etapa de construção civil mesmo que semelhante, nunca
é igual (ALMEIDA, MOTA, 2008).
Ao longo do seu ciclo de vida, desde a incepção, a análise de resultados e
retroalimentação para novos negócios existem imprevisibilidades e incertezas que
compõem o grau de risco do empreendimento (GOLDMAN, 2015).
É pela qualidade das variáveis e dos indicadores de viabilidade do modelo a ser
empregado para o seu estudo que os riscos podem ser minimizados e,
consequentemente, a tomada de decisão realizada de forma adequada
(GOLDMAN, 2015).
32
3 METODOLOGIA
Este capítulo abordará as etapas e meios que serão utilizados para alcançar os
objetivos propostos no Capitulo 1.2.
3.1 DEFINIÇÃO DO MÉTODO
Este trabalho é classificado como Design Science Research (DSR). O DSR pode
ser entendido como o processo que se iniciar pela busca de um problema real e
relevante, e obtenção de compreensão prática e teórica. A partir disto, é feito o
desenvolvimento de um constructo com a finalidade de contribuir para a solução do
problema encontrado. Após desenvolvimento deverá ser aplicado e avaliado pelo
pesquisador. Tal processo está descrito na Figura 13.
Figura 13 - Design Science Research
Fonte: Lukka, 2003
A teoria requer ainda que o construto seja testado através de aplicação prática e
implica no envolvimento e cooperação do pesquisador e da equipe que atua na
prática (LUKKA, 2003).
33
Dessa forma, fica claro que os objetivos deste trabalho veem de encontro com a
definição do DSR. A pesquisa irá ter o propósito inicial de entendimento de como
as empresas de incorporação imobiliária lidam com a gestão de riscos, em
particular no que diz respeito ao nível de definição ou maturidade dos projetos, e a
sua conexão com as incertezas geradas no processo de concepção das
edificações.
Para isso, serão feitos 3 estudos de casos em empresas, do segmento residencial
habitacional, para melhor compreensão do tema, identificando e mapeando os
processos e problemas a serem discutidos. A partir dessas análises, serão
desenvolvidos os subsídios para o objetivo geral dessa pesquisa, e assim,a
elaboração de uma ferramenta (Constructo) de análise de riscos com foco na
maturidade.
Corroborando com a conceituação de Cotta (2017), serão destacadas as fontes de
evidências definidas para registro das informações: entrevistas com pessoas-
chave, observações diretas, análise de documentos e projetos e análise de
registros em arquivo.
3.2 DESENVOLVIMENTO
Este capítulo concentra nos aspectos gerais do desenvolvimento, dos passos e
marcos metodológicos. Uma explicação mais detalhada da elaboração da
Ferramenta de Risco das Incorporações está na descrita nos capítulos seguintes.
Este trabalho foi estruturado em 8 etapas, que estão descritas na Figura 14, e serão
detalhadas neste capítulo. Inicia com uma pesquisa bibliográfica nas áreas
correlatas ao gerenciamento de riscos de empreendimentos de incorporação
imobiliária. Esta revisão bibliográfica visou abranger os conhecimentos nos níveis
teóricos e práticos sobre o assunto. Há um enfoque nos temas relacionados e com
maior impacto nas incorporações. Esta etapa, denominada de Etapa 1.
34
Figura 14 - Fluxo de desenvolvimento da pesquisa
Fonte: Autor
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35
Após conclusão da etapa 1, deu-se início ao estudo de caso exploratório. Para isso,
foram selecionadas três empresas incorporadoras que serão caracterizadas
posteriormente. Estas possuem projetos no segmento econômico, classificados
como habitações multifamilares, com estágio de obras na fase de concepção do
empreendimento até sua construção.
A disponibilidade para implementação de constructos e compartilhamento de
informações foram aspectos prioritários para a seleção das empresas. Esta é a
etapa 2.
Definidas as empresas, e em continuação do estudo de caso, foi realizado o
mapeamento das atividades e etapas de desenvolvimento do produto imobiliário de
incorporação. Este mapeamento resultou na criação de um fluxo da incorporação
imobiliária. O mapeamento se deu através das seguintes formas:
i. Entrevistas: foram entrevistados 4 especialistas de 3 empresas
distintas. Estes fazem parte do processo de incorporação
imobiliária sendo feito questões abertas da forma como é gerido
este assunto na empresa.
a. Qual fator motivador para empresa incorporar?
b. Qual estrutura da empresa para o objetivo?
c. Como se inicia a incorporação?
d. De qual maneira os terrenos chegam na empresa?
e. Quais as primeiras análises realizadas no terreno?
f. Como é definido o produto para a incorporação?
g. Quais são as características técnicas do produto?
h. Como são feitas as aprovações de projetos?
i. Qual o método de análise de viabilidade ecônomica?
j. Quais recursos financeiros são utilizados na incorporação?
k. Qual o marco para decisão do lançamento imobiliário?
l. Quando é decidido o início da obra?
m. Como é feito o acompanhamento da obra?
36
n. Como se dá a entrega da obra?
o. Como funciona o pós-obra?
ii. Participação em reuniões: compreender as discussões através de
reuniões com setores internos, externos (ex. órgãos aprovadores
de projetos) e fornecedores. Com o papel de agente ativo em 1
empresa (Empresa 1) e observador nas demais.
iii. Acompanhamento do processo de incorporação: entender como
se dá os controles do processo, através de:
a. Planilhas de controle de aprovação de projeto;
b. Controle de gastos;
c. Atas de reunião;
d. Cronograma de obra;
e. Controle de financiamento bancário
f. Planilha de atividades semanais;
g. Lista de fornecedores;
Nesta Etapa 3, buscou-se entender como as empresas se portam para avaliar os
riscos de um empreendimento imobiliário no momento da aquisição do negócio,
momento marcante empresarial.
Utilizou-se como base para o estudo o fluxo de atividades porposto por Barbosa e
Andery (2013) e indicado na Figura 15 , onde de destaca a etapa “Decisão de
Compra”.
37
Figura 15 - Fluxo de etapas de Coordenação de projetos
Fonte: Barbosa e Andery (2013)
38
A fundamentação para criação dos itens que farão parte da ferramenta teve
elementos de referência: os conceitos obtidos na revisão bibliográfica e o
levantamento feito sobre as práticas das empresas.
No âmbito da revisão bibliográfica foram consideradas as definições feitas pela
PDRI CII, continuidade na pesquisa de Abdala (2016) e trabalhos acadêmicos
publicados.
Na análise de práticas de mercado foi feito estudo de caso em 3 empresas atuantes
no mercado (como definido na Etapa 2). Para isso, houve uma abordagem com as
empresas, incluindo definições de fonte de evidências, roteiro das entrevistas e
referencial do processo de projeto adotado. O objetivo da aplicação deste estudo
de caso é a busca por fatores que impactam no processo da incorporação. Tal
processo de referências está descrito na Figura 16.
Figura 16 - Referências para criação do PDRI Adaptado Fonte: Autor
A partir da conclusão das etapas anteriores, foi possível obter subsídios para início
da elaboração da ferramenta para gerenciamento do risco.
OUTRAS
TRABALHOS
CIENTIFICOS
IMPACTOS NAS
EMPRESAS
ESTUDO DE CASO
LITERATURA
FERRAMENTA
PRÁTICA (MERCADO)
PDRI CII
REFERÊNCIA
AUTOR ABDALLA,
2016
39
Dando sequencia na análise dos projetos de uma incorporação, buscou-se
entender o PDRI (CII, 2008) pela sua importância na avaliação do grau de
maturidade dos projetos e embasamentos no conceito da gestão de riscos,
descritos no Capitulo 2.2.
Foram sugeridas adaptações necessárias para refletir o empreendimento
imobiliário e inclusão do destaque recente as exigências relativas à garantia do
desempenho, em função da NBR 15.575:2013.
Na Etapa 4 essas exigências são ampliadas em função da publicação do novo
Sistema de Avaliação de Conformidade (PBQP-H), que exige explicitamente o
atendimento à Norma, destacando os requisitos associados ao processo de projeto.
Dessa forma, foi realizado o desenvolvimento de uma ferramenta para avaliação
do nível de cumprimento do escopo e grau de maturidade dos projetos, voltada
especificamente ao atendimento dos requisitos da Norma de Desempenho. Esta
ferramenta compõe parte da análise total da Incorporação, podendo ser aplicada
separadamente. Neste trabalho, ela será denominada “Ferramenta de
Desempenho”. Foram distribuídos pontos para os itens e quanto maior a pontuação
sugere-se uma definição pobre ou incompleta. As categorias de requisitos com
maior dificuldade de determinação de soluções construtivas e sua implementação
em obra tiveram pontuação maior. A pontuação foi definida por um grupo de
especialistas que serão detalhados nos próximos capítulos.
Assim, foi realizado uma adaptação do Project Design Rating Index, chamado
neste trabalho de “PDRI-Adaptado”, para o mercado imobiliário habitacional, a partir
de trabalho anterior do autor ABDALA (2016) e pesquisa atual, com a inclusão de
avaliação do Norma de Desempenho (Ferramenta de Desempenho). Esta etapa foi
denominada Etapa 5.
40
Definidas as categorias e itens que impactam no negócio imobiliário, com base na
revisão bibliográfica e nos estudos de caso, desenvolveu-se o modelo de
“Ferramenta de risco das Incorporações”.
Esta elaboração leva em consideração dois momentos, ou duas fases, atribuindo
pesos/notas a cada item avaliado. São eles:
1. Decisão de Compra (Marco decisório): momento em que a empresa avalia
todos os aspectos iniciais de uma incorporação e decide pela compra do
terreno para desenvolver o negócio imobiliário, ilustrado na Figura 17 (que
faz parte do fluxo de projetos na Figura 14).
Figura 17 - Atividades anteriores a decisão de compra de terreno
Fonte: Barbosa e Andery (2013)
2. Avaliação de Projetos (PDRI): avaliação realizada após desenvolvimento
dos projetos. O detalhamento será feito no capítulo 5.
Um detalhamento maior destas etapas e quais itens foram avaliados, serão
discutidos no capítulo 5, referente ao desenvolvimento da ferramenta. Uma vez
41
desenvolvida a ferramenta, foi apresentada aos especialistas das empresas para
validação, compondo a Etapa 6.
Vale destacar que a avaliação dos itens referente a Norma de Desempenho será
realiado a partir da Ferramenta de Desempenho elaborada por Machado e Andery
(2017), conforme será discutido no capitulo 5.2.5.1.
A Etapa 7 compreendeu a aplicação da ferramenta desenvolvida. Anterior ao uso,
será feito um roteiro de aplicação com o intuito de garantir o processo em empresas
distintas e posterior análise da ferramenta. Ela foi aplicada a um empreendimento
imobiliário, caracterizado nos capítulos seguintes, pelo pesquisador deste trabalho
com o auxílio dos documentos discutido com a empresa responsável.
A última etapa, chamada de Etapa 8, teve o enfoque de reflexão a respeito do
potencial uso da ferramenta nas empresas. Neste momento foi analisada a
usabilidade, quais os esforços necessários para a utilização, e a utilidade da
ferramenta. Como parte da reflexão foi discutido quais seriam as possíveis novas
adaptações para melhoria futura do processo. E por fim, a análise da contribuição
do trabalho para o meio acadêmico e mercado.
42
4 ESTUDOS DE CASO
4.1 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 1
A Empresa 1 possui 49 anos e atua no setor de incorporação imobiliária com a
construção dos imóveis a serem comercializados, focada em empreendimentos
econômicos lançados na programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Atualmente
atua nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste do Brasil, e é considerada de grande
porte.
As áreas ou gerências internas possuem escopos bem fixados tanto para a
incorporação imobiliária quanto para o serviço de construção.
Possui um processo de projeto estruturado e formalizado, com setores dedicados
para o gerenciamento de projetos. Exceto o desenvolvimento do projeto
arquitetônico, os demais são subcontratados de escritórios especializados, ficando
a cargo da empresa, pelo profissional de Coordenação de Projetos, o
gerenciamento destes. A construção das unidades habitacionais utiliza o sistema
construtivo autoportante através de paredes de concreto, moldado in loco, usando
formas de alumínio. Os projetos de construção buscam ser padronizados para
melhoria e aprimoramento dos processos construtivos e aumento da
construtibilidade. Possui certificação PBQP-H nível A e ISSO 9001:2008.
4.2 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 2
A Empresa 2, fundada em 1988 atua no segmento de condomínios residenciais e
edifícios empresariais na cidade de Belo Horizonte e Região Metroplitana, nas
faixas econômicas ao médio-alto. Ela atua como incorporadora e construtora. Em
algumas parcerias fica limitada a construção. É considerada de médio porte.
43
Os setores da empresa possuem escopos bem definidos com gestores dedicados
à área de incorporação imobiliária e construção. Todos os projetos são
terceirizados e a empresa possui um banco de fornecedores para estes serviços.
Dessa forma, consegue atender as demandas de uma forma mais enxuta. A
empresa utiliza recursos financeiros obtidos através de financiamentos bancários e
com isso há uma atenção especial ao assunto quando da montagem do negócio
imobiliário. Possui certificação PBQP-H nível A e ISSO 9001:2008.
O sistema de construção pode acontecer em parede de concreto, alvenaria
estrutural e concreto armado (vigas e pilares).
4.3 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 3
A empresa atua desde 2007 no mercado da construção civil, como Construtora e
ações de Incorporadora. Possui experiência em construção de empreendimentos
habitacionais, institucionais, comerciais e demais seguimentos da construção civil.
Exerce suas atividades na cidade de Belo Horizonte e Região Metroplitana,
especialmente nas faixas econômicas. É considerada de médio porte.
As atividades da empresa são bem definidas e com o processo mapeado e
registrado. Possui certificações como ISO 9001:2008 e PBQP-H Nível A. Os
projetos desenvolvidos são feitos por projetistas terceirizados. Os fornecedores de
serviços possuem parceria com a empresa, acompanhando em quase a totalidade
das obras. Para determinadas obras é necessário a obtenção de recursos
financeiros junto ao banco financiador.
O sistema de construção desenvolvido é de alvenaria estrutural e concreto armado
(vigas e pilares).
44
4.4 MAPEAMENTO DA ROTINA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
O mapeamento da rotina levou em consideração todas as macro-atividades que
fazem parte da Incorporação Imobiliária, desde a sua concepção até a entrega das
unidades habitacionais. Para isso, através de entrevistas às empresas, foi
questionado como se dá este processo. O fluxo de projeto se deu de forma comum
entre os empreendedores, com similaridades em todas as macro atividades
desenvolvidas.
O processo se inicia com a Prospecção de Terreno, que é ofertado muitas vezes
por corretores de imóveis. A partir da área prospectada são feitas algumas
avaliações sobre a possibilidade de implantação do empreendimento. São elas:
Consulta a legislação para aprovação dos projetos; Pesquisa de mercado
imobiliário; e Análise Jurídica do terreno e proprietário.
Superadas essas avaliações, são definidos os Requisitos do programa e projeto,
para atendimento ao cliente.
De posse das informações, é possível gerar um Estudo Preliminar sobre a solução
e concepção do negócio. A quantificação de custos é gerada através de uma
Parametrização de custos do estudo preliminar, que é entendido como uma
estimativa do custo do projeto. Neste momento uma prévia do negócio imobiliário
está feita, projeto/programa, custos e avaliações.
Para as empresas que utilizam financiamento bancário, neste momento é feita uma
Pré-Análise pelo banco financiado. Esta Pré-Análise tem o objetivo de verificar as
condições de aceite do empreendimento como garantia de um financiamento.
A simulação do resultado do empreendimento se dá através da Viabilidade
Econômica, que necessita de ser Aprovada para seguir com o processo de
incorporação imobiliária.
45
A próxima etapa é desenvolver com detalhes o Projeto Arquitetônico, os
Preliminares dos Complementares e Legal (aquele que é levado a aprovação
dos órgãos competentes).
Em paralelo é dada sequencia à Análise Definitiva do banco financiador. Enquanto
isso, são desenvolvidos os Projetos Complementáres que subsidiarão a criação
de um Orçamento Detalhado e verificação para confirmação e Aprovação dos
custos.
Com o desenvolvimento completo do projeto, se dá início ao registro do Memorial
de Incorporação e elaboração das Estratégias de Vendas e Marketing para que
a empresa se torne apta a realizar as Vendas e que acontecam conforme previsto.
Dada a comercialização do produto, segue a etapa de obra, que se inicia no
Planejamento detalhado para que ocorra a Execução da Obra.
O acompanhamento da obra é realizado através de Gerenciamento dos Custos
e Supervisão e Controle da Qualidade.
Ao final da obra, pode haver a necessidade de realizar o Projeto As Built, para
representar fielmente o que foi executado.
Finalizados os serviços, é solicitado o documento de Habite-se que atesta a baixa
de construção e habitabilidade do empreendimento.
Procede-se com a Entrega das Unidades e período de Garantia de Obra que
remete a assistência técnica.
A empresa utiliza das lições aprendidas no empreendimento para Retroalimentar
as informações de projeto e Avaliar a Ocupação por parte dos clientes.
46
O fluxo resumidamente no parágrafo anterior é representado esquemativamente
pela Figura 18.
Observa-se que os assuntos relacionados a Norma de Desempenho (NBR
15.575:2013) não são explícitos nos fluxos realizado pelas construtoras. Nelas
estas atividades são desenvolvidas paralelamente a concepção dos projetos, e
muitas das vezes de forma não documentada. Necessário ter uma relevância maior
e processos de atendimento definidos.
Com base no referêncial teórico e no mapeamento do fluxo do processo de
incorporação imobiliária das empresas estudadas, percebe-se que é um tema
multidisciplinar e que requer algumas definições para seu progresso. As etapas de
Avaliações (Legalização, Mercado e Jurídico), logo após a recepção de um terreno,
possuem grande importância no processo, visto que elas são balizadoras do
negócio ter prosseguimento e o terreno não ser descartado. Outro destaque, que
funciona como um gate de decisão, é a Viabilidade Econômica, pois nela há a
simulação do resultado econômico do empreendimento.
47
Figura 18 - Fluxograma de projeto – Empresas
Fonte: Autor (2017)
48
5 DESENVOLVIMENTO DA FERRAMENTA
Será apresentado o processo de elaboração da ferreamenta conforme critérios
definidos na metodologia.
5.1 PROCESSOS DE ELABORAÇÃO DO CONSTRUCTO
Com base no referencial teórico e nos estudos de caso, identificou-se um conjunto
de 4 aspectos que impactam na montagem do negócio imobiliário e que
necessariamente devem ser analisado pela incorporadora, ilustrados na Figura 19.
Os pesos de cada um destes aspectos serão discutidos posteriormente.
Figura 19 - Aspectos decisórios da incorporação imobiliária
Fonte: Autor
Esses processos são resumidamente descritos na sequência.
49
Avaliação Jurídica:
A incorporação imobiliária por ser gerida através de uma lei (4.591 de 1964)
em todo âmbito nacional, um dos aspectos avaliados é de Avaliação
Jurídica. No processo de análise jurídica imobiliária, conhecida também por
due diligence, os profissionais especializados em direito imobiliário irão
preparar e analisar todos os documentos relativos ao imóvel e proprietário,
de modo que reduzam também ao máximo o risco envolvendo a aquisição
ou a venda do imóvel.
Consiste, basicamente, no levantamento de todas as informações e dados
(financeiros, jurídicos, administrativos, de gestão, de pessoal, entre outros)
relativos ao imóvel e a empresa, para que sejam avaliados por um
comprador, diminuindo seus riscos no momento de concretizar o negócio.
Análise de Mercado e do Produto:
Outro aspecto impactante na incorporação é a venda das unidades
habitacionais, objetivo do registro da incorporação imobiliária. Para que isso
aconteça é necessário uma Análise de Mercado e do Produto a ser ofertado.
Esta análise envolve os anseios e desejos do mercado imobiliário através de
uma pesquisa de Inteligência de Mercado.
Procura-se entender a necessidade do público alvo, a inserção do
empreendimento na região, as condições da venda do imóvel e o
mapeamento das empresas do mesmo seguimento.
Tem-se como objetivo conciliar a demanda dos futuros clientes com a
elaboração do empreendimento. Ex: uma região que demanda
apartamentos com compactos de 1 ou 2 dormitórios não sugere uma oferta
de imóveis com 4 dormitórios.
50
Outro aspecto a ser considerado diz respeito as condições comerciais, leva-
se em conta os preços e condições de pagamento e financiamento. A
disponibilidade de oferta na região do lançamento imobiliário é um
importante fator para a definição de preços e prazos.
Aprovação de Projeto:
No intuito de construir as unidades, é necessária previamente as Aprovações
de Projeto. Nesta fase tem por objetivo tornar o empreendimento apto para
a construção.
Verifica-se se o projeto cumpre o que a lei determina, inclusive quanto a
limites de construção, recuos, altura máxima e outros requisitos, bem como
as exigências ambientais e urbanísticas.
Ao serem submetidos à aprovação, os projetos podem passar pela análise
dos órgãos ambientais, de acordo com sua legislação. Dependendo da
localidade, do tamanho, das condições topográficas, dos acidentes
geográficos e de eventuais alterações de uso, as aprovações que sempre
passam por análise na esfera municipal podem demandar análises por
órgãos ligados aos governos estaduais e/ou federal.
Por ocasião da aprovação do projeto, é concedida a licença para construção
após análise de todos os requisitos legais previstos para tais aprovações.
Ex: meio ambiente, lei de uso e ocupação do solo, impactos no trânsito, etc.
Viabilidade Econômica:
Para ir de encontro com os objetivos empresariais, é necessário uma
avaliação da Viabilidade Econômica do futuro empreendimento. Através de
51
um estudo prévio é simulada a realidade abordando as caracteristicas
variáveis, fatores de receitas e desembolso de valores, assim como
resultados financeiros e econômicos da incorporação. Esta etapa participa
do processo decisório do empreendimento imobiliário, levando em conta seu
alcance e restrições.
Estes aspectos mostrados na Figura 19 (que podem ser chamados de categorias),
são decisórios para a incorporação imobiliária e corroboram com as argumentações
discutidas por alguns autores no referencial teórico deste trabalho. São discutidos
os impactos que estas categorias fazem na incorporação e sua importância de
definições nos processos iniciais.
São descritos na sequência essas categorias e autores que descrevem os
processos associados a essas categorias obtidos por este autor.
Aprovação de Projeto:
• Art. 32 - letra d - Lei 4.591/64
• Souza (1994)
• Chawartzmann (2005)
• Goldman (2015)
• Henry (1994)
• Goldman e Amorim (2006)
• Booz&Co (2014)
• Wissenbach (2008)
• Barbosa e Andery (2013)
Análise Jurídica:
• Lei 4.591/64
• Challud (2012)
• Souza (1994)
• Chawartzmann (2005)
• Goldman (2015)
• Henry (1994)
• Goldman e Amorim (2006)
52
• Booz&Co (2014)
• Barbosa e Andery (2013)
Análise de Mercado:
• Chawartzmann (2005)
• Souza (1994)
• Barreto (2012)
• Goldman (2015)
• Petersen, Danilevicz (2006)
• Henry (1994)
• Goldman e Amorim (2006)
• Wissenbach (2008)
Viabilidade Econômica:
• Adesse, Melhado (2003)
• González e Formoso (1999)
• Goldman (2015)
• Monetti (1996)
• Barbosa (2012)
• Bezerra da Silva (1995)
• Henry (1994)
• Goldman e Amorim (2006)
• Barbosa e Andery (2013)
Observando o mapeamento do fluxo de incorporação das empresas estudas, nota-
se que as categorias descritas estão inseridas no processo. Nas 3 empresas, estas
análises da Figura 19, e um marco decisório do processo são realizadas. Isso
demonstra a relação entre as definições deste autor, o referencial teórico e o
processo do mercado imobiliário (empresas). Um desenho esquemático, exibindo
esta relação é mostrado Figura 20.
Superada a primeira etapa com a aprovação do marco decisório, que avalia os
aspectos iniciais (Análise de Mercado, Análise Jurídica, Aprovação de Projeto e
53
Viabilidade Econômica) a empresa incorporadora dá seguimento ao
desenvolvimento do processo.
Figura 20 - Destaques dos aspectos decisórios no fluxo de incorporação Fonte: Autor
A partir deste momento uma série de definições são traçadas para o planejamento
do empreendimento. As determinações de projetos técnicos são iniciadas e
necessitam de uma avaliação do seu grau de definição.
Conforme visto, quanto maiores os graus de definições menores são os riscos
envolvidos. E com base no referencial teórico, percebe-se que o PDRI é uma forma
54
de avaliar o risco do projeto, pois está ancorado nos níveis de definição.
Adicionalmente a relevância da Norma de Desempenho nesta avaliação de
projetos.
Assim, chega as categorias que serão abordadas no constructo (ferramenta) para
a análise de riscos da incorporação imobiliária, que considera os aspectos
decisórios para a aprovação do empreendimento o desenvolvimento do produto
(processo de projeto) conforme mostra a Figura 21, sendo os pesos de cada
categoria definidos posteriormente.
Figura 21 - Categorias do constructo (ferramenta) Fonte: Autor
A ferramenta poderá ser utilizada para avaliar os aspectos iniciais (trecho em azul)
da incorporação e após superado o marco decisório do negócio imobiliário, com a
elaboração dos projetos, avaliar os itens de projeto (PDRI) (trecho em amarelo).
55
A elaboração dos aspectos iniciais se deu pelo autor a partir da escolha das
categorias e itens de avaliação, tendo como referencial os estudos de caso
realizados (incluindo o fluxo de incorporação) e os conceitos e informações obtidos
na revisão bibliográfica. Foram atrelados pesos as categorias de forma que estes
aspectos possam ser analisados isoladamente.
A avaliação nos moldes do PDRI se deu a partir da continuidade de pesquisa
acadêmica de Abdala (2016) com a sugestão de inclusão dos itens referente a
Norma de Desempenho. Esta adaptação foi chamada de PDRI Adaptado.
Assim, torna-se uma ferramenta que avalia 2 momentos da incorporação
imobiliária, conforme mostra a sequência na Figura 22.
Figura 22 - Sequencia preenchimento ferramenta de avaliação do empreendimento Fonte: Autor
56
5.2 DETALHAMENTO DOS ASPECTOS CONSIDERADOS NA FERRAMENTA
(ITENS DE AVALIAÇÃO).
Será discutida nessa sessão a forma de elaboração dos itens de avaliação para as
categorias mostradas no Capitulo 5.1. Para tanto foram usados referências
bibliográficas e consulta a especialistas da área. Todos os itens mostrados nos
subcapítulos quando bem definidos (maturidade) tendem a minimizar os riscos.
Inicialmente os itens foram selecionados a partir de uma listagem prévia feita por
um gerente de incorporação, com experiência prévia como engenheiro residente
de obras e um pesquisador. Esta seleção prévia foi submetida a um grupo focal,
constituídos por profissionais sênior e familiarizados com a incorporação imobiliária,
a fim de validar esta listagem de itens. O grupo foi composto de: um sócio
proprietário de empresa construtora e incorporadora, um diretor comercial e de
incorporação, e uma gerente de projetos com vasta experiência no mercado
imobiliário, conforme ilustrado no Quadro 4.
Quadro 4 - Lista de especialistas
Fonte: Autor
Serão apresentados os itens de cada categoria indicada na na Figura 22. Tanto
para os Aspectos Iniciais, quanto ao PDRI Adaptado. Ou seja, serão mostrados
todos os itens de avaliação para cada categoria, sendo parte destes de elaboração
do autor e parte como adaptação de trabalho acadêmico anterior.
Formação Obras Projetos e Incorporação
Especialista 1 Sócio proprietário Eng. Civil > 30 anos > 10 anos
Especialista 2 Diretor de Incorporação e Comercial Administração - > 20 anos
Especialista 3 Gerente de Incorporação Eng. Civil > 6 anos >3 anos
Especialista 4 Gerente de Projetos Arquitetura > 10 anos > 10 anos
ExperiênciaCargo Atual
57
5.2.1 AVALIAÇÃO JURÍDICA
Os itens foram categorizados em 2 grupos. Sendo o primeiro de avaliação jurídica
do terreno, que analisa todo o histórico, pendências vinculadas a área, processos
e impedimentos de transferências, caracterização, entre outros. A lista de itens é
mostrada no Quadro 5.
Quadro 5 - Itens de Avaliação Jurídico (Terreno)
Itens do terreno Caracterização
Origem do terreno Definir quanto a forma de origem do terreno (compra/leilão/partilha)
Documento do terreno Disponibilidade do documento (matricula ou registro)
Definição da propriedade do terreno
Definição do proprietário do terreno
Histórico dos títulos de propriedade do terreno
Narração do registros aquisitivos de 20 anos
Descrição da área do terreno Descrição técnica para localização da área (georeferênciamento)
Área do terreno similar a matricula Área real do terreno igual do documento
Confrontantes do terreno definidos Pela planta situação é possível identificar todos os confrontantes.
Necessidade de retificação da matricula
Caso a área real seja diferente da área em matricula
Incorporação em andamento Se há existência de incorporação em andamento.
Cancelamento da incorporação ativa
Definição e etapas para cancelamento da Incorporação
Necessidade de anuência dos adquirentes para cancelamento da incorporação
Comunicação com os adquirentes e anuência
Débito de natureza civil do atual proprietário
Existência do débito e regularização
Débito de natureza tributária do atual proprietário
Existência do débito e regularização
Débito de natureza trabalhista do atual proprietário
Existência do débito e regularização
58
Débito de natureza civil dos antigos proprietários
Existência do débito e regularização
Débito de natureza tributária dos antigos proprietários
Existência do débito e regularização
Débito de natureza trabalhista dos antigos proprietários
Existência do débito e regularização
Existência de processo administrativo do proprietário
Existência de processo e implacações/regularização
Existência de processo judicial do proprietário
Existência de processo e implacações/regularização
Existência de processo administrativo do antigo proprietário
Existência de processo e implacações/regularização
Existência de processo judicial do antigo proprietário
Existência de processo e implacações/regularização
Existência de processo administrativo do terreno
Existência de processo e implacações/regularização
Existência de processo judicial do terreno
Existência de processo e implacações/regularização
Existencia de processo de desapropriação no terreno
Existência de processo e implacações/regularização
Levantamento de outras pendências do atual proprietário
Existência de pendências
Levantamento de outras pendências dos antigos proprietários
Existência de pendências
Ônus/Impedimento de comercialização do terreno
Caso exista algum impedimento na comercialização e sua forma de regularização
Terreno com concessão a terceiros Cessão e uso do terreno por terceiros.
Construção existente/necessidade de demolição
Levantamento das construções existentes
Existência de prestação de serviço no local
Uso do terreno
Contratos de locação existente Contrato de locação em andamento e finalização
Contratos de arrendamento existentes
Contrato em andamento e finalização
Faixa de servidão Existência de faixa a ser respeitada
59
Faixa de recuo/alargamento Existência de faixa a ser respeitada
Fonte: Autor (2018)
O segundo grupo da avaliação jurídica se refere a análise da Incorporadora. O
principal objetivo destes itens é o atendimento da Lei. 4.591/64 que regulamenta a
Incorporação Imobiliária no Brasil. Os itens de avaliação são exibidos no Quadro 6.
Quadro 6 - Itens de Avaliação Jurídico (Incorporadora)
Itens da Incorporadora Caracterização
Certidão Negativa de Impostos federais
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de Impostos estaduais
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de Impostos municipais
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de Protesto de títulos
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de ações cívis e criminais
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de ônus reais Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa da Justiça Trabalhista
Obtenção e regularização da certidão.
Certidão Negativa de débitos para com a Previdência Social
Obtenção e regularização da certidão.
Minuta da Convenção de Condomínio
Texto da futura convenção de condomínio
Minuta do Memorial Descritivo do Condomínio
Texto do futuro memorial descritivo do condomínio
Minuta da Promessa ou Contrato de Compra e venda
Texto do futuro contrato/promessa de compra e venda do terreno
Minuta do Contrato de Compra e Venda com os adquirentes
Texto do futuro contrato de compra e venda das unidades
Definição do regime de construção Definição do regime de construção, como Preço Global ou Taxa de Administração
Atestado de Idoneidade Financeira Atestado fornecido pelo banco
Minuta do contrato de Construção Texto do contrato com a construtora
60
Procuração do instrumento público do mandato
Procuração passada pelo proprietário do terreno ao incorporador
Definição sobre prazo de carência Opção pelo prazo de carência de até 180 dias.
Definição da forma de pagamento Definição da forma de pagamento do terreno
Definição de áreas subrrogadas Explicitação das áreas subrrogadas
Definição de comissão ao vendedor do terreno
Taxa (valor) a ser repassada ao vendedor
Fonte: Autor (2018)
5.2.2 AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
A análise de uma viabilidade econômica, quando feita para o empreendimento, tem
o objetivo de quantificar todos os valores de a serem gastos (saídas) e entradas
(receitas), gerando um fluxo de caixa, indicadores e taxas que serão avaliados.
Assim, é feita uma simulação da situação futura do empreendimento.
Estão categorizados em 2 grupos de avaliação. O primeiro composto por itens que
estão relacionados ao terreno, conforme Quadro 7. E o segundo referente aos
gastos da incorporação que decorrem após a compra do terreno, exibido no Quadro
8.
Quadro 7 - Itens de Avaliação de Viabilidade Econômica. (Compra terreno)
Itens da Compra terreno Caracterização
Valor do terreno Definição do valor a ser pago pelo terreno em moeda corrente
Corretagem Percentual a ser pago ao corretor pela comercialização do terreno
Valor pago no ato para o terreno Definição do valor a ser pago pelo terreno em moeda corrente no ato da assinatura do documento de transação
Prazos de pagamento do terreno Definição do prazo a ser pago o terreno, excetuando o valor pago no ato
Permuta física Existência troca de bens físicos
61
Permuta financeira Exitência de troca por resultado do empreendimento, o proprietário do terreno corre os riscos do sucesso do empreendimento junto com a incorporadora/loteadora.
Seguro permuta Necessidade de contratação de seguro para a garantia da permuta
Carta fiança Necessidade de contratação de carta fiança para a garantia da permuta
Despesas preliminares Despesas previstas para o estudo preliminar do terreno (anterior a compra)
Vigilância mensal terreno Necessidade de contratação do serviço de vigilância do terreno após a posse e/ou propriedade
ITBI terreno Estimativa do valor de imposto para transacionar o terreno
Custo apoio jurídico para compra terreno
Despesas para assessoria juridica preliminar para a aquisição do terreno
Registro e emolumentos de escritura do terreno
Despesas cartorais para registro da compra do terreno
IPTU terreno Estimativa do valor de imposto a ser pago anualmente até a entrega das unidaeds.
Fonte: Autor (2018)
Quadro 8 - Itens de Avaliação de Viabilidade Econômica (após compra terreno)
Itens da Incorporação Imobiliária Caracterização
Custos para registro de incorporação
Valores pagos para o cartório de registro de imóveis
Custos de despachantes para incorporação
Valores a serem pagos a empresas de despachantes/agilizadores
Custos diversos para incorporação Outros custos para registro da incorporação
Custo de instalação do condomínio Valor a ser pago ao cartório para a instalação do condomínio
Custo de entrega e averbação do condomínio
Valor a ser pago ao cartório para a averbação da entrega do condomínio
Custo de demolição Serviço de demolição
Custo de compensação ambiental Valor a ser pago de compensação ambiental por supressão arborea
Custos de laudos ambientais Valor da elaboração dos laudos ambientes para aprovação do projeto
Custos e taxas para aprovação de projeto
Valores pagos ao Município/Estado/União devido as taxas de aprovação de projeto
62
Custo de assessorias Valores pagos de assessoria para acompanhamento da aprovação de projeto
Custo de criação do projeto legal Valor pago para elaboração do projeto legal
Custos de contra-partidas Valores pagos ao Município/Estado/União como contra-partida da implantação do empreendimento
Data escritura terreno Data a ser escriturado no cartório o terreno
Data lançamento empreendimento Data do lançamento imobiliário ao mercado
Data início obra Data para o início da execução da obra
Data entrega obra Data para entrega da obra
Orçamento da obra Estimativa de valor a ser gasto com a execução da obra
Cronograma de execução da obra Curva de andamento de execução da obra
Data entrega aos clientes Data para entrega aos clientes, com documentação regularizada
Valor da unidade Valor de venda da unidade.
Valor de entrada Valor do ato a ser pago pelo cliente
Valores pré-chaves Valores a serem pagos pelos clientes anterior a entrega do empreendimento
Valores pós-chaves Valores a serem pagos pelos clientes posterior a entrega do empreendimento
Qtd vendas mês Volume de vendas previstos para o empreendimento
Custo de registro/docs Valor a ser pago referente a transferência da unidade
% de financiamento % do valor possível de ser financiado no banco
Lucro Esperado Indicador econômico de lucro
Exposição de Caixa Valor de exposição de caixa do projeto, durante todo o periodo, levando em conta aportes no decorrer do tempo
Margem Bruta
Indicador mede a rentabilidade das vendas, logo após as deduções de vendas (impostos sobre vendas, devoluções, abatimentos e descontos incondicionais) e do custo dos produtos vendidos.
63
TIR Taxa Interna de Retorno
Fonte: Autor (2018)
5.2.3 AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO
Os itens de aprovação de projeto envolvem todas as definições necessárias para
as aprovações de projeto em diversos âmbitos e esferas. Também podem ocorrer
a necessidade de aprovações nas diversas concessionáras de abastecimento de
água, esgotamento sanitário, drenagem pluvial, rede elétrica, rede de gás e
agências regulamentadoras. Importante sempre observar a legislação local para
sequencia dos processos.
Os itens que foram julgados como necessário de definição para o bom andamento
do Projeto estão listados na Quadro 9.
Quadro 9 - Itens de Avaliação de Aprovação de Projetos
Itens de Aprovação de projetos Caracterização
Limitação de uso Definição do uso. Entre eles, multifamiliar, unifamiliar, comercial, etc.
Altimetria máxima permitida Definida pela aeronaútica
Gabarito de altimetria Definida pela prefeitura
Zoneamento permitido Definições obtidas nas legislações, referente ao zoneamento
Taxa de permeabilidade Definições obtidas nas legislações, referente a permeabilidade do solo
Taxa de ocupação Definições obtidas nas legislações, referente a taxa de ocupacao do terreno
Proteção ambiental Existência de área de proteção ambiental
Afastamento frontal Definições obtidas nas legislações, referente ao afastamento frontal
Afastamento fundo Definições obtidas nas legislações, referente ao afastamento de fundos
64
Área de estacionamento de veiculos Área necessária para implantação do estacionamento
Afastamento laterais Definições obtidas nas legislações, referente ao afastamento laterais
Áreas de Preservação Permanentes Existência de área de proteção ambiental
Unidades de Preservação Definições obtidas nas legislações. Áreas a serem preservadas
Presença de nascentes Existência de nascentes
Presença de corpos hidricos Existência de corpos hidricos
Presença de áreas brejosas Existência de áreas de brejo
Presença de linhas de transmissão Existência de linha de transmissão lindeiro ao terreno
Faixa Non Aedificandi Necessidade de faixa Non Aedificandi definido pela municipio
Faixa de servidão Necessidade e/ou Existência de faixa de servidão
Faixa de recuo Necessidade e/ou Existência de faixa de recuo
Faixa de alargamento Necessidade e/ou Existência de faixa de alargamento
Coeficiente de aproveitamento Definido em legislação
Quota de unidades permitidas Definido em legislação
Levantamento arboreo realizado Planta com levantamento arboreo
Espécies arboreas de proteção Existência de especies de proteção
Compensação por supressão Definição do valor de compensação ambiental
Levantamento de taxas de aprovação arquitetônica municipal
Emolumentos
Levantamento de taxas de aprovação ambiental municipal
Emolumentos
Levantamento de taxas de aprovação ambiental estadual
Emolumentos
Levantamento de taxas de aprovação ambiental união
Emolumentos
65
Definição contrapartida ambiental Contrapartida devido ao impacto do empreendimento
Definição contrapartida arquitetônica Contrapartida devido a implantação arquitetônica
Obtenção de Informação Básica pela Prefeitura local
Informação Básica do municipio
Demolição Necessidade de demolição
Previsão de alteração do plano diretor e zoneamento
Alteração dos parametros
Necessidade de loteamento Parcelamento do solo
Necessidade de desmembramento Parcelamento do solo
Necessidade de remembramento Parcelamento do solo
Necessidade de doação de área Definição das áreas de parcelamento
Necessidade abertura de vias Definição de vias no caso de parcelamento
Previsão/Instalação de elevador Exigência de previsão
Área de interesse social Área especial de interesse social
Área de operação urbana Área especial de operação urbana
Área alagável Trechos alagáveis
Necessidade de tanques de drenagem Definição técnica e/ou legal
Acessibilidade à Pessoa Portadora de Deficiência
Atendimento a norma de acessiblidade
Necessidade de Outorga Onerosa do Direito de construir
Necessidade de ODC
Classificação como empreendimento de Impacto
Empreendimento de impacto
Estudos para avaliação de impacto Contratação de laudos
Classificação de área rural ou urbana Tipo do imóvel
Áreas de diretrizes especiais Definição pública
66
Áreas de projetos prioritários Definição pública
Padronização de passeio público Parametros do passeio.
Atendimento pela concessionárias Disponibilidade de atendimento pela concessionária de abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem, energia elétrica e gás.
Fonte: Autor (2018)
5.2.4 AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
Os itens deste capitulo são responsáveis pela definição do produto que será
ofertado e das ofertas e demandas por este na região. É fundamental o
entendimento da situação do mercado imobiliário para a região que será implantado
o empreendimento e como os concorrentes estão performando. Este entendimento
pode ser feito através de um bom nível de definição e maturidade dos itens
mostrados Quadro 10. Comumente as empresas possuem um setor de Inteligência
de Mercado (IM) para avaliar e analisar estes itens.
Quadro 10 - Itens de Avaliação de Mercado/Produto
Itens de Mercado e Produto Caracterização
Delimitação da região de influência Delimitação do raio de abrangencia para vendas das unidades
Levantamento do preço da região Levantamento do preço de venda da região, para produtos similares
Mapeamento dos concorrêntes da região Mapeamento das empresas com produtos na região de influência
Mapeamento das empresas do mesmo seguimento
Mapeamento das empresas com produtos simalares for a da região de influência
Estoque próprio Quantidade de unidades em estoque (não vendidos) na empresa
Estoque concorrente Quantidade de unidades em estoque (não vendidos) com os concorrêntes já lançados
Aprovação do financiamento bancário Avaliação para disponibilidade de financiamento bancario
Pesquisa de mercado Realização de pesquisa de mercado, a fim de obter os anseios dos clientes
67
Definição perfil cliente alvo Definição do perfil do cliente alvo
Distribuição de pagamentos a incorporadora
Definição dos valores pagos de ato, pré-chaves e pós-chaves
Formas de pagamento Tipo de transferência de valores por boleto bancario, cartão, deposito
Aceitação de permuta em outro imóvel Definição se haverá aceitação de imóvel como parte do pagamento
Aceitação de veiculo como pagamento Definição se haverá aceitação de veiculo como parte do pagamento
Definição acabamentos Definição do padrão de acabamento das áreas privativas e comuns
Área comum do edifício Definição das áreas de lazer e equipamentos comuns no edificio
Mobiliário área comum Definição se haverá mobiliário para entrega de área comum
Fonte: Autor (2018)
5.2.5 PDRI ADAPTADO
A ferramenta PDRI foi elaborada de forma mais abrangente, atendendo a diversos
tipos de edificações.
O estudo de Abdala (2016) indica que quando o PDRI, originalmente proposto pelo
CII, é aplicado a projetos de incorporação imobiliária para o segmento econômico,
alguns itens não se fazem necessário a aplicação ou devem ser empregados em
um contexto distinto do original, podendo alterar o peso de cada item ou a forma
como é avaliado.
A partir de estudos de caso, Abdala propôs algumas alterações na estrutura original
da ferramenta proposta pelo CII.
Para Abdala (2016) itens devem ser discutivos que devido a baixa complexidade
do PDRI aplicado no cenário de incorporações ou itens que não oferecem grandes
riscos para o empreendimento residencial devem ser reavaliados.
68
De acordo com os estudos de caso feito por este autor, conclui que:
Objetivando avaliação do grau de maturidade dos projetos de incorporação de
médio porte, com base nas análises feitas através dos estudos de caso e
considerando a natureza dos empreendimentos de incorporação como os
estudados considerando o conceito de valor, seja para o cliente, empresa ou órgão
aprovador, apresentam-se algumas sugestões de alteração ou acréscimo do PDRI
que são descritas em sequência.
Assim, para o cenário foco deste trabalho, as incorporações de edificações
multifamiliares do segmento econômico, foram sugeridas algumas alterações,
conforme visto a seguir.
Outro ponto de atenção abordado por Abdala (2016), são aspectos associados a
viabilidade técnica que poderiam ser melhor explicitados, tais como:
• Limitações de concessionárias de abastecimento de água, esgotamento
sanitário e energia;
• Medidas compensatórias;
• Problemas associados ao licenciamento ambiental;
• Dentre outros.
Portanto foram sugeridos alguns itens que poderiam ser omitidos, conforme
mostrado na Tabela 3.
Tabela 3 - Itens não aplicáveis por ABDALA (2016)
69
Encontra-se no ANEXO A – Tabelas PDRI (CII), o PDRI proposto pelo CII com
todas as seções e itens de avaliação.
Além da supressão de alguns itens, outros poderiam ser alterados, conforme
apontou o estudo de Abdala (2016).
Um deles é o item A5 - Requisitos das instalações (de acordo com o trabalho do
autor ABDALA, 2016). Conforme manual do CII, os requisitos de tamanho das
instalações são muitas das vezes determinados pelas condições da legislação, ou
condições locais e são muitas vezes impulsionados pela ocupação do uso da
edificação.
No caso dos empreendimentos objeto desse estudo (empreendimentos
habitacionais do setor econômico), a ocupação é muito bem definida deste sua
concepção (residencial multifamiliar), diferenciando bastante de projetos de
hospitais, shoppings centers, escolar, entre outros.
Outro diferencial seria a indicação, pelo manual da CII, de uso de normas
Antiterrorismo, fato que não é habitualmente considerado no Brasil. Sua pontuação
é representativa no PDRI, sendo 31 pontos totais. Assim, sugere-se a não aplicação
deste item e que os requisitos de instalações sejam tratados como Requisitos de
uso da construção, no item A1.
Dessa forma, fica incluído a eliminação do item A5 - Requisitos das instalações,
como mostra na Tabela 4.
Itens não aplicáveis (eliminar): Pontos
A6 - Considerações sobre futuras expansões/alterações no projeto 22
E3 - Diagramas gerais de adjacência 10
E7 - Diagramas de relacionamento funcional/cômodo por cômodo 10
F4 - Projeto mecânico 20
F8 - Sofisticação tecnológica 9
G2 - Desenhos de localização de equipamentos 10
70
Tabela 4 - Itens não aplicáveis por ABDALA (2016) e autor
Adicionalmente, Abdala (2016) sugere que seja feita uma adaptação na aplicação
de determinados itens, conforme mostra Tabela 5. Estes itens terão suas
pontuações mantidas, apenas adequando a forma de resposta do questionário a
realidade do estudo de caso.
Tabela 5 - Itens que necessitam de adaptação na aplicação por ABDALA (2016)
Fonte: Abdala (2016)
Atendendo as sugestões de ABDALA (2017) e MACHADO (2017), caso o PRDI
venha a ser aplicado em um empreendimento semelhante, ele passa a ter uma
nova pontuação e relação dos 10 itens mais relevantes (Top Ten), conforme
mostrado no Quadro 11.
A análise de avaliação da pontuação do PDRI pelo CII (2008) é feita com base nos
itens Aplicáveis, visto que os itens Não Aplicáveis concebem 0 pontos no somatório.
Logo, a eliminação de itens pode ser relacionada a designação como itens Não
Aplicáceis. Ou seja, ao se deparar com a nova pontuação do PDRI, é possível
manter a mesma análise de pontuação conforme exibida no referencial teórico e
Tabela 1.
Itens não aplicáveis (eliminar): Pontos
A6 - Considerações sobre futuras expansões/alterações no projeto 22
E3 - Diagramas gerais de adjacência 10
E7 - Diagramas de relacionamento funcional/cômodo por cômodo 10
F4 - Projeto mecânico 20
F8 - Sofisticação tecnológica 9
A5 - Requisitos das instalações 31
G2 - Desenhos de localização de equipamentos 10
Itens que necessitam de adaptação na aplicação Pontos
B1 - Filosofia de confiabilidade 18
E1 - Declaração do programa 16
E5 - Crescimento e desenvolvimento faseado 15
G1 - Lista de equipamentos 15
71
Quadro 11 - Pontuação PDRI adaptado 1
Fonte: Autor
5.2.5.1 INCLUSÃO DOS ITENS DE AVALIAÇÃO DA NORMA DE
DESEMPENHO
Fazendo referência à Figura 22, que ilustra esquematicamente a ferramenta de
analise do nível de maturidade dos projetos desenvolvida, uma ferramenta foi
elaborada com o objetivo de avaliar a maturidade dos projetos, nos quesitos
estabelecidos pela NBR 15.575:2013. Para isso, os itens de verificação foram
baseados nas listas da cartilha “Dúvidas sobre a Norma de Desempenho” (CBIC,
2015).
Nota Nota Máx
Seção I - Base de Decisão 360 360
Seção II - Bases de Projeto 370 370
Seção III - Abordagem de execução 158 158
TOTAL 888 888
Nota Nota Máx
1. A1. Requisitos de uso da construção 44 44
2. A7. Considerações sobre a seleção do local 28 28
3. A2. Justificativa do Negócio 27 27
4. C6. Estimativa de Custo do Projeto 27 27
5. A3. Plano do Negócio 26 26
6. C2. Critérios de Concepção do projeto 24 24
7. C3. Avaliação das instalações existentes 24 24
8. F2. Projeto Arquitetônico 22 22
9. A4. Análise Econômica 21 21
10. E2. Resumo da lista de espaços do edifício 21 21
TOTAL 264 264 PDRI BUSINESS SCORE
888
Top ten
100,00%
Overall
100,00%PDRI TOTAL MÁXIMO DE PONTOS = 888
Normalized Score
72
Ao todo são 404 itens de verificação sugeridos pela cartilha. Estes itens foram
exportados para a ferramenta a fim de que o usuário possa indicar qual o status de
atendimento. Para isso, o usuário, através de evidências, deve assinalar as opções:
N.A., quando não se aplica; SIM, quando há evidências de atendimento; NÃO,
quando o aspecto analisado não foi contemplado nos estudos e projetos, a
exigência não foi atendida ou, se atendida, não foi adequadamente evidenciada.
Um exemplo de utilização é mostrado no Quadro 12. As tabelas a serem
apresentadas neste trabalho são reproduções da ferramenta elaborada.
Quadro 12 - Exemplo do preenchimento das evidências de atendimento
Fonte: Autor (2017)
Os itens são divididos em categorias, de acordo com o critério da Norma de
Desempenho e conforme orientação da cartilha CBIC. As categorias com a
quantidade de itens de verificação são:
• Implantação – 24
• Desempenho Estrutural – 120
• Segurança Contra Incêndios – 24
• Segurança no Uso e Operação – 46
• Saúde, Funcionalidade, Conforto Antropodinâmico – 24
• Térmico – 13
• Lumínico – 9
• Desempenho Acústico – 24
• Estanqueidade à Água – 24
• Durabilidade – 72
N.A. Sim Não
1 Plantas e eixos de ref. conferem com arquitetura x
2 RN e cotas obedecem projeto de arquitetura x
3 Cortes e detalhes necessários, escala adequada x
4 Cotas, níveis e caimentos, todos representados x
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
73
Como resultado desta primeira análise, é exibido na ferramenta um compilado dos
itens e seus atendimentos de todas as categorias. Um exemplo é mostrado no
Quadro 13.
Quadro 13 - Resultado dos itens por categoria
Fonte: Autor (2017)
Para cada categoria é feita, automaticamente pela ferramenta, uma avaliação
numérica para o nível de definição. Esta avaliação se dará nos moldes do PDRI, na
qual, emprega-se a nota 1 para uma definição completa, 2 para deficiências
menores, 3 para algumas deficiências, 4 para maiores deficiências e 5 para uma
definição que é pobre ou incompleta (ABDALA, 2016). A definição deste nível se
dará de acordo com o percentual de itens atendidos, descontados os itens não
aplicáveis.
O Quadro 14, apresenta os intervalos de percentual atendidos e seus respectivos
níveis. Por exemplo, se para uma determinada categoria o percentual de itens
atendidos tenha sido 82%, sugere-se que o nível de definição seja 2.
Quadro 14 - Nível de definição pelo % de atendimento
Fonte: Autor (2017)
Verificados N/A Sim Não
10 14 10 0
75 45 70 5
18 6 18 0
39 7 38 1
42 6 38 4
13 0 12 1
9 0 6 3
24 0 12 12
20 4 17 3
51 21 41 10
301 103 262 39TOTAL:
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Atendidos
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Categorias Itens
Nível
Definição
90% a 100% 1
80% a 90% 2
70% a 80% 3
60% a 70% 4
0% a 60% 5
% de Atendimento dos
itens
74
Assim, aplicando esta definição, tem-se o nível de definição de cada categoria,
resultando no exemplo ilustrativo exibido no Quadro 15.
Quadro 15 - Nível de definição por categoria
Fonte: Autor (2017)
Além das colunas, mostrada no Quadro 12, foram incluídas duas outras com o
intuito de gerir os itens não atendidos. São elas:
• Para resposta NÃO indicar observações/providências;
• Responsável pelas providências.
Com a inclusão de informações nestas colunas, espera-se que o usuário possa
realizar um plano de ação e atividades que visam o cumprimento do item e
conseqüentemente melhoria no atendimento da Norma de Desempenho.
Como sequência da analise, foram distribuídos entre as categorias um total de 112
pontos. Sendo este, o score máximo da análise de definição do projeto. Isto é, sua
pontuação máxima, associada ao não atendimento dos requisitos normativos, e
foram estabelecidos baseados na avaliação do nível de dificuldade no atendimento
dessa categoria na fase de projeto.
Ou seja, as categorias de requisitos com maior chances de não atendimento da
norma tiveram uma pontuação maior.
IMPLANTAÇÃO 3
DESEMPENHO ESTRUTURAL 3
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS 2
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO 3
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO 3
TÉRMICO 1
LUMÍNICO 1
DESEMPENHO ACÚSTICO 2
ESTANQUEIDADE À ÁGUA 2
DURABILIDADE 3
Categorias Nível de
Definição
75
A pontuação foi definida por um grupo focal, constituído por profissionais sênior e
familiarizados com a Norma de Desempenho: um diretor de obras de empresa
construtora, uma gerente de projetos, um gerente de incorporação, com experiência
prévia como engenheiro residente de obras, e um pesquisador.
As notas foram revistas pelo grupo após a implementação nos empreendimentos.
Dessa forma, chegou-se ao Quadro 16 que mostra o score (pontuação) máximo de
cada categoria, que sugere uma definição pobre ou incompleta (nível de definição
5).
Quadro 16 - Pontuação (score) máximo das categorias
Fonte: Autor (2017)
Sendo assim, quanto maior o valor da pontuação menor o grau de definição do
projeto. E quanto menor a pontuação indica um projeto mais bem resolvido do ponto
de vista de atendimento à NBR 15.575:2013.
A pontuação máxima mostrada no Quadro 16 remete a um grau de indefinição
máximo (nível de definição 5). Por exemplo, se na categoria “Desempenho
Estrutural” nenhum item de projeto foi atendido, teríamos nível 5, correspondente a
10 pontos no valor final. Contudo, as categorias podem obter o nível de definição
entre 1 e 5, e com isso, variar a pontuação atingida.
IMPLANTAÇÃO 8,00
DESEMPENHO ESTRUTURAL 12,00
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS 10,00
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO 12,00
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO 10,00
TÉRMICO 12,00
LUMÍNICO 6,00
DESEMPENHO ACÚSTICO 15,00
ESTANQUEIDADE À ÁGUA 15,00
DURABILIDADE 12,00
112,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
76
Para determinar as demais pontuações, foi utilizado o mesmo critério adotado pela
distribuição do PDRI. Através de levantamento das pontuações do PDRI, entendeu-
se que os níveis de pontuação são determinados por um percentual da pontuação
máxima. Ou seja, a pontuação de cada nível de definição remete a um percentual
da pontuação máxima (que é definida pelo nível 5). Sabendo que o score máximo
remete ao nível de definição 5, que representa 100%, as demais pontuações são
distribuídas conforme Quadro 17 obtida pela análise do PDRI.
Quadro 17 - Percentual do score por nível de definição
Fonte: Autor (2017)
Por exemplo, para a categoria “Segurança contra incêndios” o score máximo
definido, conforme Quadro 16, é 10 (nível de definição 5). E para obter o score do
nível de definição 4, basta relacionar com o percentual de 77,25% e obter o score
de 7 (10 x 77,25% = 7,75 ). Realizando a correlação entre todos os níveis de
definição e os scores máximos, obtém-se os valores propostos e arredondados no
Quadro 18.
Quadro 18 - Score por nível de definição e categoria
Fonte: Autor (2017)
Nível definição 1 2 3 4 5
Média 7,51% 30,44% 53,76% 77,25% 100,00%
Máximo 14,29% 40,00% 60,00% 85,71% 100,00%
Mínimo 0,00% 25,00% 50,00% 71,43% 100,00%
Score por nível de definição - PDRI CII
1 2 3 4 5
8,00 1,00 2,50 4,00 6,50 8,00
12,00 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00
10,00 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00
12,00 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00
10,00 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00
12,00 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00
6,00 0,50 1,50 3,00 4,50 6,00
15,00 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00
15,00 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00
12,00 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00
112,00TOTAL:
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Score
Máximo
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Score
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Categorias
77
Como resultado final da análise, é obtida uma nota entre 0 a 112. Cada requisito foi
avaliado sobre o seu atendimento (atendido, não atendido e não se aplica) gerando
um nível de definição (entre 1 e 5) para a categoria, que relacionado aos scores
definidos e somados, sugere a nota ao nível de definição do projeto. Para o exemplo
apresentado no Quadro 19, o nível de definição do projeto é de 33,25.
Quadro 19 - Resultado do nível de definição do projeto
Fonte: Autor (2017)
O resultado obtido por atendimento dos itens, é mostrado em forma de tabela e em
representações gráficas, conforme exemplos do Gráfico 1 e Gráfico 2.
Gráfico 1 – Exemplo classificação do item por categoria
Fonte: Autor (2017)
Verificados N/A Sim Não 1 2 3 4 5
10 14 10 0 1 1,00 2,50 4,00 6,50 8,00 1,00
75 45 70 5 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
18 6 18 0 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
39 7 38 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
42 6 38 4 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
13 0 12 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
9 0 6 3 4 0,50 1,50 3,00 4,50 6,00 4,50
24 0 12 12 5 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 15,00
20 4 17 3 2 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 4,50
51 21 41 10 2 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 3,75
301 103 262 39
Pontuação máxima - Score máximo 112,00
Pontuação de Definição - Score obtido 33,25
Score
Obtido
TOTAL:
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Atendidos Nível de
Definição
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Score
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Categorias Itens
78
Gráfico 2 - Pontuação de definição por categoria
Fonte: Autor (2017)
Com o objetivo de avaliar em conjunto os itens do PDRI, com as sugestões dos
autores ABDALA (2016) e MACHADO (2017), e a inclusão da Norma de
Desempenho, foi feito a criação desta seção no PDRI Adaptado, conforme mostra
no Quadro 20.
Quadro 20 - Seções do PDRI Adaptado
Fonte: Autor (2017)
O PDRI sugerido por este autor, resulta numa pontuação de 888, conforme
mostrado no Quadro 11. A NBR 15.575:2013 possui critérios que precisam ser
atendidos a um patamar mínimo de desempenho pelos diferentes elementos e
sistemas da construção. Assim são necessários parâmetros para elaboração de
projeto a fim de atender a norma. Realizando um paralelo com os Parâmetros para
Elaboração do Projeto/Construção (item F. da Seção 2), pode-se sugerir o mesmo
nível de importância destes itens da norma para o contexto do PDRI. Logo, há uma
referência de 122 pontos para esta nova categoria no PDRI.
Esta categoria é acrescida a pontuação total, perfazendo o máximo de 1000 pontos.
Seção I - Base de Decisão
Seção II - Bases de Projeto
Seção III - Abordagem de projeto
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575
Overall
79
Ou seja, houve uma junção para elaborar o PDRI Adaptado, conforme exemplo da
Quadro 21.
Quadro 21 - Pontuação do PDRI adaptado a Norma de Desempenho
Fonte: Autor (2017)
Um novo PDRI é gerado com esta implementação. A criação da Seção 4, que inclui
os itens da norma de desempenho, obtidos a partir da Ferramenta de Desempenho
elaborada por Machado e Andery (2017), mostrado no Quadro 21. São transferidos
os níveis de definição desta planilha para o PDRI Adaptado, conforme mostra o.
Quadro 22 - Seção 4 - Norma ABNT NBR 15.575
Fonte: Autor (2017)
Nota Nota Máx
Seção I - Base de Decisão 360 360
Seção II - Bases de Projeto 370 370
Seção III - Abordagem de projeto 158 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 112 112
TOTAL 1.000 1.000
Overall
100,00%PDRI TOTAL MAXIMUM SCORE = 1000,0
Normalized Score
1000
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
M. IMPLANTAÇÃO
4
N. DESEMPENHO ESTRUTURAL
4
O. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
4
P. SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
4
Q. SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
2
R. TÉRMICO
1
S. LUMÍNICO
2
T. DESEMPENHO ACÚSTICO
5
U. ESTANQUEIDADE À ÁGUA
4
V. DURABILIDADE
1
M1. Implantação
N1. Desempenho Estrutural
Q1. Saúde, funcionalidaed, conforme antropodinâmico
R1. Térmico
SECTION IV – NORMA ABNT NBR 15.575
Score Comments
V1. Durabilidade
T1. Desempenho acústico
U1. Estanqueidade à água
O1. Segurança Contra Incêndios
P1. Segurança no Uso e Operação
S1. Lumínico
80
Dessa forma, é necessário o preenchimento preliminar da “Ferramenta de
Desempenho” de Machado e Andery (2017) referente a Norma de Desempenho. A
planilha está no Anexo D e disponibilizada em meio digital.
5.3 FERRAMENTA DE RISCOS DAS INCORPORAÇÕES
A partir da definição dos aspectos decisórios da Incorporação Imobiliária, Figura
19, e da elaboração do PDRI Adaptado, discutido no Capitulo 5.2.5, será abordado
neste capitulo a elaboração da Ferramenta de Risco das Incorporações.
A base conceitual desta ferramenta para tratamento dos dados e informações é
semelhante a realizada pelo PDRI do Construction Industry Institute (2008). Tal
escolha se deu pela solidez e validação desta ferramenta para a correlação com a
análise de riscos.
Inicia-se pela criação de categorias (seções) dos aspectos que impactam na
Incorporação imobiliária: Jurídico; Viabilidade Econômica; Aprovação de Projeto;
Produto; PDRI Adaptado, mostrado no Quadro 23.
Quadro 23 - Categorias da ferramenda de risco das incorporações
Fonte: Autor (2018)
As categorias podem ser avaliadas todas em conjunto, que é chamada de
Completa, ou Inicial quando se avalia os aspectos decisórios da incorporação
Imobiliária, Figura 23 .
AVALIAÇÃO JURÍDICA
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
DADOS PDRI ADAPTADO
Categorias
81
Figura 23 - Tipos de avaliações da ferramenta Fonte: Autor (2018)
Da mesma forma como o PDRI (CII, 2008) atribui pontos para as seções, foram
relacionados pontuações para cada categoria com diferenciação quando for uma
análise completa e a inicial. A pontuação total da planilha é de 1000, e as
distribuições seguiram as divisões mostradas nos Quadro 24 e Quadro 25.
Quadro 24 - Pontuação Análise Completa
Fonte: Autor (2018)
Quadro 25 - Pontuação Análise Inicial
Fonte: Autor (2018)
A pontuação de cada categoria foi distribuída entre os itens de avaliação,
mostrados no capitulo 5. Para facilitação numérica usou-se um coeficiente de
AVALIAÇÃO JURÍDICA 150,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 400,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 150,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 150,00
DADOS PDRI ADAPTADO 150,00
1000,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
AVALIAÇÃO JURÍDICA 200,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 400,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 200,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 200,00
1000,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
82
ponderação, ou seja, todas as categorias totalizaram 1000, e são ponderadas
conforme tipo de análise realizada. Para a análise completa conforme Quadro 26 e
na Inicial na Quadro 27.
Quadro 26 - Pontuação ponderada na análise completa
Fonte: Autor (2018)
Quadro 27 - Pontuação ponderada na análise inicial
Fonte: Autor (2018)
Ou seja, para todos os itens de avaliação foi atrelado uma pontuação máxima, que
remete a um grau de indefinição máximo (nível de definição 5).
Contudo, os itens podem obter o nível de definição entre 1 e 5, e com isso, variar a
pontuação atingida. Para determinar as demais pontuações, foi utilizado o mesmo
critério adotado pela distribuição do PDRI. Através de levantamento das
pontuações do PDRI, entendeu-se que os níveis de pontuação são determinados
por um percentual da pontuação máxima. Ou seja, a pontuação de cada nível de
definição remete a um percentual da pontuação máxima (que é definida pelo nível
5). Sabendo que o score máximo remete ao nível de definição 5, que representa
Máximo Obtido Coef. Máximo Obtido
AVALIAÇÃO JURÍDICA 1000 150 0,15 150 22,50
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 1000 160 0,40 400 64,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 1000 170 0,15 150 25,50
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 1000 180 0,15 150 27,00
DADOS PDRI ADAPTADO 1000 190 0,15 150 28,50
5000 850 1000 167,50TOTAL:
Pontuação PonderadaCategorias
Pontuação
Máximo Obtido Coef. Máximo Obtido
AVALIAÇÃO JURÍDICA 1000 150 0,2 200 30,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 1000 160 0,40 400 64,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 1000 170 0,2 200 34,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 1000 180 0,2 200 36,00
4000 660 1000 164,00TOTAL:
Pontuação PonderadaCategorias
Pontuação
83
100%, as demais pontuações são distribuídas conforme Quadro 28 obtida pela
análise do PDRI.
Quadro 28 - Score por nível de definição
Fonte: Autor (2017)
Assim, as categorias da análise inicial possuem um tratamento e preenchimento
similar ao do PDRI. Basta indicar na coluna “Nível”, ver Quadro 29, qual a nível de
definição atingido, e caso necessário incluir alguma observação na coluna ao lado.
Nota-se que na coluna de Pontuação são distribuídos os scores de cada nível de
definição. Um exemplo da aba de avalição do Jurídico é mostrada na Quadro
29.Toda as demais categorias (Aprovação de Projeto, Análise de Mercado e
Viabildade Econômica) seguem o mesmo conceito.
Quadro 29 - Avaliação jurídica (exemplo)
Fonte: Autor (2018)
Por fim, é necessário importar somente os valores obtidos no resultado da análise
do “PDRI Adaptado”, explicado no capitulo 5.2.5. Na aba do PDRI ADAPTADO,
esta inserção de dados é direta, conforme mostra Quadro 30.
Nível definição 1 2 3 4 5
Média 7,51% 30,44% 53,76% 77,25% 100,00%
Máximo 14,29% 40,00% 60,00% 85,71% 100,00%
Mínimo 0,00% 25,00% 50,00% 71,43% 100,00%
Score por nível de definição - PDRI CII
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Origem do terreno 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Documento do terreno 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Definição da propriedade do terreno 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Histórico dos títilos de propriedade do terreno 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Descrição da área do terreno 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Área do terreno similar a matricula 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Confrontantes do terreno definidos 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Necessidade de retificação da matricula 3 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 10,75
ObservaçãoPontuação Score
ObtidoItem de avaliação
Nível de DefiniçãoNível
84
Quadro 30 - Dados PDRI Adaptado
Fonte: Autor (2018)
Assim como na avaliação da Ferramenta de Desempenho, foram criados Gráficos
para facilitação da leitura das informações da planilha, mostrados de exemplo na
Figura 24.
Figura 24 - Gráficos de resultado da planilha Fonte: Autor (2018)
Obtido Máximo
Seção I - Base de Decisão 200 360
Seção II - Bases de Projeto 150 370
Seção III - Abordagem de projeto 100 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 50 112
Total 500 1000
DADOS PDRI ADAPTADOPontuação
Observação
85
Após finalização da elaboração da Ferramenta de Risco das Incorporações,
retornou-se aos especialistas para análise e validação. Foram apresentados e
discutidos todos os itens da planilha, com o intuito de legitimar a proposta de
ferramenta. Houve aceitação por este grupo focal, que entenderam que a planilha
atende as necessidade de avaliação das incorporações.
Dessa forma, houve a criação de três constructos que fazem interface para que
seja realizada a avaliação da incorporação imobiliária. São eles: Ferramenta de
Desempenho, PDRI Adaptado e Ferramenta de Risco das Incorporações, conforme
ilustrado pela Figura 25. Estes estão disponibilizados nos Apêndices, A, B e C.
Figura 25 - Ferramentas (Constructos) de avaliação Fonte: Autor
A disponibilização das planilhas também será por meio digital (CD), assim como
serão mostrados as telas da ferramenta na aplicação, contida no Capitulo 6.
86
6 APLICAÇÃO DA FERRAMENTA
Neste capitulo serão apresentados as instruções, protocolo do preenchimento e
aplicação da Ferramenta de Risco das Incorporações.
6.1 INSTRUÇÕES E PROTOCOLO DE APLICAÇÃO
O arquivo disponibilizado em formato XLS, referente ao Excel (Microsoft) é
composto de 9 abas que devem ser preenchidas. Para facilitar a visualização de
campos/células que devem ser preenchidas, todas elas estão destacadas na cor
bege . São mostradas instruções de aplicação na aba inicial do arquivo.
Não se deve alterar as fórmulas contidas nas células de cálculo.
Inicie o preenchimento pela aba Resumo, apenas nos campos: Projeto, Gerente de
Projeto, Tipo de Análise, Data, Versão, Revisão, conforme mostrado na Figura 26.
Basta preencher somente nesta aba, que as demais serão preenchidas
automaticamente.
Figura 26 - Dados de preenchimento do projeto Fonte: Autor (2018)
O próximo passo é de escolha entre a avaliação Completa ou Inicial. Para fazê-la,
basta clicar na célula referente e escolher este as opções, ver Figura 27.
Figura 27 - Escolha do tipo de avaliação
Fonte: Autor (2018)
Projeto: Versão v1
Gerente de Projeto: Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data:
87
Na aba Pontuação não haverá preenchimento. Nela é mostrado os cálculos das
categorias em avaliação.
Na aba Gráficos não haverá preenchimento. Nela é mostrado de forma ilustrativa
os cálculos das categorias em avaliação.
As demais abas se referem as categorias que serão analisadas. São elas: Dados
PDRI, Jurídico, Viab. Econômica, Aprov. Projeto, Mercado e Produto.
Para a categoria: Dados PDRI Adaptado deve ser exportado os valores obtidos
nesta análise, conforme mostrado na Quadro 31.
Quadro 31 - Preenchimento Dados PDRI Adaptado
Fonte: Autor (2018)
Para as categorias Jurídico, Viab. Econômica, Aprov. Projeto, Mercado e Produto
deve-se atribuir uma nota do nível de definição para cada um dos itens de
verificação. Cada item irá receber uma nota entre 0 e 5, de acordo com seu nível
de maturidade e descrito na lista abaixo:
Níveis de definição:
0 - Não se aplica
1 - Definição Completa
2 - Deficiências menores
3 - Algumas deficiências
4 - Maiores deficiências
5 - Definição pobre ou incompleta
Obtido Máximo
Seção I - Base de Decisão 200 360
Seção II - Bases de Projeto 150 370
Seção III - Abordagem de projeto 100 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 50 112
Total 500 1000
DADOS PDRI ADAPTADOPontuação
Observação
88
As fontes de evidências utilizadas para a aplicação da Ferramenta de Risco das
Incorporações devem ser tópicos como planilhas, documentos de análises de
viabilidade econômica, jurídica e técnica, fluxogramas, mapeamento dos
processos, participação em reuniões, visita as obras, entrevistas com os gestores
e analistas, manuais e procedimentos, relatórios de desempenho,
acompanhamento da rotina do trabalho, atas de reunião, memoriais, projetos,
orçamentos, EAP, cronograma de projetos, entre outros.
Ou seja, o profissional que irá aplicar a ferramenta, deve estar familiarizado tanto
com a rotina e procedimentos da empresa quanto do empreendimento avaliado. A
coleta de dados é fundamental para que seja conduzida uma boa avaliação obtendo
resultados que auxiliar no processo da incorporação.
6.2 APLICAÇÃO – EMPRENDIMENTO 1
Fazendo referência ao Capitulo 3 (método da pesquisa), na etapa 7 buscou-se
validar a ferramenta desenvolvida pela sua aplicação empreendimentos.
A aplicação da Ferramenta teve o apoio do Gerente de Incorporação da empresa,
se baseando nos critérios relatados no capítulo 6.1.
O empreendimento, pertencente a Empresa 1, possui 240 unidades habitacionais,
enquadrado no programa MCMV, estando em fase de execução de obras. A região
de implantação do projeto é próxima a centros comerciais e de serviço. A
infraestrutura externa para atendimento ao projeto se deu pelo empreendedor,
ficando a este responsável pela adequação da rede de abastecimento de água,
coletora de esgoto e energia.
A área do terreno é de aproximadamente 22.550,00 m², com forma irregular e
topográfica acidentada em declive. O limite dos fundos se dá por um córrego, que
89
gera uma área de proteção permanente. O projeto conta com contenções de
pequeno e médio porte.
A implantação prevê 12 edifícios, com pavimento térreo e quatro pavimentos tipos.
A divisão interna se dá com duas tipologias distribuídas nos pavimentos que
abrigam 4 unidades, sendo a primeira composta de 2 quartos, banheiro, sala e
cozinha com área de serviço.
A segunda tipologia é adaptada para portadores de necessidades especiais,
localizada no térreo, e conta com 1 quarto, banheiro, dispensa, sala e cozinha com
área de serviço. O padrão de acabamento baixo, conforme norma.
Na parte externa, a fachada recebe acabamento com pintura tipo texturização,
telhados com madeira de lei e telhas de fibrocimento, platibanda,
impermeabilizações em argamassa polimérica ou manta asfáltica e escadas de
concreto armado.
A área comum compreende área verde, pavimentação em concreto, muro pré-
moldado e estacionamento para 240 veículos. Os equipamentos de uso comum
são portaria, salão de festas, playground, fitness, bicicletários, horta/pomar e
churrasqueira.
Preenchimento na Aba Resumo, conforme Figura 28.
Figura 28 - Aba Resumo - Cabeçalho
Fonte: Autor (2018)
Preenchimento na Aba Jurídico, conforme Figura 29.
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data: 17/02/2018
90
Figura 29 - Aba Jurídico Fonte: Autor (2018)
Preenchimento na Aba Viabilidade Econômica, conforme Figura 30.
AVALIAÇÃO JURÍDICA
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Origem do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Documento do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição da propriedade do terreno 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Histórico dos títilos de propriedade do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Descrição da área do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Área do terreno similar a matricula 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Confrontantes do terreno definidos 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Necessidade de retificação da matricula 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Incorporação em andamento 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Cancelamento da incorporação ativa 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Anuência dos adquirentes para cancelamento da incorporação 4 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 30,90
Débito de natureza civil do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza tributária do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza trabalhista do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza civil dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza tributária dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza trabalhista dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo administrativo do proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do proprietário 3 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 10,75
Existência de processo administrativo do antigo proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do antigo proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo administrativo do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existencia de processo de desapropriação no terreno 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Levantamento de outras pendências do atual proprietário 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Levantamento de outras pendências dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Ônus/Impedimento de comercialização do terreno 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Terreno com concessão a terceiros 0 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 0,00
Construção existente/necessidade de demolição 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Existência de prestação de serviço no local 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Contratos de locação existente 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Contratos de arrendamento existentes 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Faixa de servidão 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Faixa de recuo/alargamento 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Certidão Negativa de Impostos federais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Impostos estaduais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Impostos municipais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Protesto de títulos 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de ações cívis e criminais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de ônus reais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa da Justiça Trabalhista 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de debitos para com a Previdência Social 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Minuta da Convenção de Condomínio 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta do Memorial Descritivo do Condomínio 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta da Promessa ou Contrato de Compra e venda 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta do Contrato de Compra e Venda com os adquirentes 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição do regime de construção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Atestado de Idoneidade Financeira 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Minuta do contrato de Construção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Procuração do instrumento público do mandato 0 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 0,00
Definição sobre prazo de carência 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição da forma de pagamento 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição de áreas subrrogadas 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição de comissão ao vendedor do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido 156,50
ObservaçãoPontuação Score
Obtido
INC
OR
PO
RA
DO
RA
TER
REN
O
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível
1000,00
91
Figura 30 - Aba Viabilidade Econômica
Fonte: Autor (2018)
Preenchimento na Aba Aprovação de Projeto, conforme Figura 31.
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Valor do terreno 1 0 4,51 18,3 32,3 46,4 60 4,51
Corretagem 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Valor pago no ato para o terreno 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Prazos de pagamento do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Permuta física 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Permuta financeira 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Seguro permuta 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Carta fiança 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Despesas preliminares 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Vigilância mensal terreno 2 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 4,87
ITBI terreno 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Custo apoio jurídico para compra terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Registro e emolumentos de escritura do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
IPTU terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Custos para registro de incorporação 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Custos de despachantes para incorporação 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custos diversos para incorporação 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Custo de instalação do condomínio 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de entrega e averbação do condomínio 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de demolição 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Custo de compensação ambiental 3 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 21,50
Custos de laudos ambientais 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Custos e taxas para aprovação de projeto 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de assessorias 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Custo de criação do projeto legal 0 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,00
Custos de contra-partidas 2 0 6,01 24,4 43 61,8 80 24,35
Custos seguros de obra (construção e pós entrega) 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de contratação financiamento da obra 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Data escritura terreno 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Data lançamento empreendimento 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Data início obra 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Data entrega obra 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Orçamento da obra 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Cronograma de execução da obra 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Data entrega aos clientes 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Valor da unidade 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Valor de entrada 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Valores pré-chaves 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Valores pós-chaves 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Qtd vendas mês 2 0 2,55 10,3 18,3 26,3 34 10,35
Custo de registro/docs 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
% de financiamento 2 0 1,8 7,31 12,9 18,5 24 7,31
Lucro Esperado 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Exposição de Caixa 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Margem Bruta 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
TIR (Taxa Interna de Retorno) 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
1000,00
161,05
INC
OR
PO
RA
ÇÃ
O
Score
Obtido
TER
REN
O
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível ObservaçãoPontuação
92
Figura 31 - Aba Aprovação de Projeto Fonte: Autor (2018)
Preenchimento na Aba Mercado/Produto, conforme Figura 32.
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Limitação de uso 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Altimetria máxima permitida 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Gabarito de altimetria 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Zoneamento permitido 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Taxa de permeabilidade 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Taxa de ocupação 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Proteção ambiental 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento frontal 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento fundo 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Área de estacionamento de veiculos 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento laterais 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Áreas de Preservação Permanentes 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Unidades de Preservação 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Presença de nascentes 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de corpos hidricos 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de áreas brejosas 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de linhas de transmissão 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa Non Aedificandi 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa de servidão 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa de recuo 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Faixa de alargamento 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Coeficiente de aproveitamento 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Quota de unidades permitidas 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Levantamento arboreo realizado 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Espécies arboreas de proteção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Compensação por supressão 3 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 21,50
Levantamento de taxas de aprovação arquitetônica municipal 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental municipal 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental estadual 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental união 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Definição contrapartida ambiental 3 0 4,51 18,3 32,3 46,4 60 32,26
Definição contrapartida arquitetônica 3 0 7,51 30,4 53,8 77,3 100 53,76
Obtenção de Informação Básica pela Prefeitura local 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Demolição 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Previsão de alteração do plano diretor e zoneamento 0 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 0,00
Necessidade de loteamento 0 0 3,16 12,8 22,6 32,4 42 0,00
Necessidade de desmembramento 0 0 3,16 12,8 22,6 32,4 42 0,00
Necessidade de remembramento 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Necessidade de doação de área 0 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 0,00
Necessidade abertura de vias 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Previsão/Instalação de elevador 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Área de interesse social 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Área de operação urbana 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Área alagável 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Necessidade de tanques de drenagem 2 0 1,65 6,7 11,8 17 22 6,70
Acessibilidade à Pessoa Portadora de Deficiência 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Necessidade de Outorga Onerosa do Direito de construir 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Classificação como empreendimento de Impacto 1 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 3,76
Estudos para avaliação de impacto 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Classificação de área rural ou urbana 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Áreas de diretrizes especiais 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Áreas de projetos prioritários 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Padronização de passeio público 3 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 8,60
Atendimento pela concessionárias 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
Score
Obtido
1000,00
168,48
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível ObservaçãoPontuação
93
Figura 32 - Aba Mercado/Produto
Fonte: Autor (2018)
Para o preenchimento da aba PDRI Adaptado houve a necessidade de avaliar a
Ferramenta de Desempenho inicialmente e posteriormente a própria planilha PDRI
Adaptado. Para isso, o preenchimento da planilha foi realizado, resultando nos
dados da Figura 33 e Figura 34, tendo a pontuação final de 33,25.
Figura 33 - Ferramenta de Desempenho - Aba Resumo
Fonte: Autor (2018)
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Delimitação da região de influência 2 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 12,18
Levantamento do preço da região 2 0 6,01 24,4 43 61,8 80 24,35
Mapeamento dos concorrêntes da região 2 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 15,22
Mapeamento das empresas do mesmo seguimento 2 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 12,18
Estoque próprio 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Estoque concorrente 3 0 6,01 24,4 43 61,8 80 43,01
Aprovação do financiamento bancário 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Pesquisa de mercado 2 0 7,51 30,4 53,8 77,3 100 30,44
Definição perfil cliente alvo 1 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 3,76
Definição da tipologia do empreendimento 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Distribuição de pagamentos a incorporadora 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Formas de pagamento 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Aceitação de permuta em outro imóvel 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Aceitação de veiculo como pagamento 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Definição acabamentos 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Área comum do edificio 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Mobiliário área comum 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
Score
Obtido
1000,00
177,20
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível ObservaçãoPontuação
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
IMPLANTAÇÃO 1,00 8,00
DESEMPENHO ESTRUTURAL 1,00 12,00
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS 0,75 10,00
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO 1,00 12,00
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO 0,75 10,00
TÉRMICO 1,00 12,00
LUMÍNICO 4,50 6,00
DESEMPENHO ACÚSTICO 15,00 15,00
ESTANQUEIDADE À ÁGUA 4,50 15,00
DURABILIDADE 3,75 12,00
33,25 112,00
# Pontuação Pont. Máx.
1 15,00 15,00
2 4,50 15,00
3 4,50 6,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Top 3
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
LUMÍNICO
Categoria
Pontuação
Obtida
94
Figura 34 - Ferramenta de Desempenho - Aba Pontuação
Fonte: Autor (2018)
A importação deste resultado de Desempenho para o “PDRI Adaptado”, obtem-se
o preenchimento da Seção 4, conforme visto na Figura 35.
Figura 35 - PDRI Adaptado - Seção 4
Fonte: Autor (2018)
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
Verificados N/A Sim Não 1 2 3 4 5
10 14 10 0 1 1,00 2,50 4,00 6,50 8,00 1,00
75 45 70 5 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
18 6 18 0 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
39 7 38 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
42 6 38 4 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
13 0 12 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
9 0 6 3 4 0,50 1,50 3,00 4,50 6,00 4,50
24 0 12 12 5 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 15,00
20 4 17 3 2 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 4,50
51 21 41 10 2 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 3,75
301 103 262 39
Pontuação máxima - Score máximo 112,00
Pontuação de Definição - Score obtido 33,25
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Categorias Itens Score
Obtido
TOTAL:
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Atendidos Nível de
Definição
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Score
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
M. IMPLANTAÇÃO
1
N. DESEMPENHO ESTRUTURAL
1
O. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
1
P. SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
1
Q. SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
1
R. TÉRMICO
1
S. LUMÍNICO
4
T. DESEMPENHO ACÚSTICO
5
U. ESTANQUEIDADE À ÁGUA
2
V. DURABILIDADE
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
V1. Durabilidade
T1. Desempenho acústico
U1. Estanqueidade à água
O1. Segurança Contra Incêndios
P1. Segurança no Uso e Operação
S1. Lumínico
M1. Implantação
N1. Desempenho Estrutural
Q1. Saúde, funcionalidaed, conforme antropodinâmico
R1. Térmico
Empreendimento 1
SECTION IV – NORMA ABNT NBR 15.575
Score Comments
95
Dando sequencia no preenchimento do PDRI Adaptado, foram preenchidas a
seções 1 na Figura 36, secão 2 na Figura 37 e seção 3 na Figura 38.
Figura 36 - PDRI Adaptado - Seção 1
Fonte: Autor (2018)
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
A. BUSINESS STRATEGY
1
2
1
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 Item ELIMINADO DO PDRI
2
3
B. OWNER PHILOSOPHIES
4
2
1
2
C. PROJECT REQUIREMENTS
3
1
1
4
3
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
B4. Design Philosophy
C3. Evaluation of Existing Facilities
C4. Scope of Work Overview
C5. Project Schedule
C6. Project Cost Estimate
C1. Value-Analysis Process
C2. Project Design Criteria
A4. Economic Analysis
A5. Facility Requirements
A6. Future Expansion/Alteration Considerations
A7. Site Selection Considerations
A8. Project Objectives Statement
B3. Operating Philosophy
B1. Reliability Philosophy
B2. Maintenance Philosophy
A3. Business Plan
A2. Business Justification
SECTION I - BASIS OF PROJECT DECISION
Empreendimento 1
Score Comments
A1. Building Use
96
Figura 37 - PDRI Adaptado - Seção 2
Fonte: Autor (2018)
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
D. SITE INFORMATION
1
2
3
3
2
2
2
3
E. BUILDING PROGRAMMING
5
2
0 Item ELIMINADO DO PDRI
4
4
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
4
3
1
1
1
1
F. BUILDING/PROJECT DESIGN PARAMETERS
2
1
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
1
2
2
0 Item ELIMINADO DO PDRI
G. EQUIPMENT
3
0 Item ELIMINADO DO PDRI
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
G2. Equipment Location Drawings
E12. Furnishings, Equipment, & Built-Ins
E13. Window Treatment
F1. Civil/Site Design
F2. Architectural Design
G3. Equipment Utility Requirements
F5. Electrical Design
F6. Building Life Safety Requirements
F7. Constructability Analysis
F8. Technological Sophistication
G1. Equipment List
E2. Building Summary Space List
E3. Overall Adjacency Diagrams
F3. Structural Design
F4. Mechanical Design
E6. Circulation and Open Space Requirements
E7. Functional Relationship Diagrams/Room by Rm
E8. Loading/Unloading/Storage Facilities Req'mts
E9. Transportation Requirements
E10. Building Finishes
E11. Room Data Sheets
E4. Stacking Diagrams
E5. Growth & Phased Development
D2. Site Surveys
D3. Civil/Geotechnical Information
D4. Governing Regulatory Requirements
D5. Environmental Assessment
D6. Utility Sources with Supply Conditions
D7. Site Life Safety Considerations
D8. Special Water and Waste Treatment Req'mts
E1. Program Statement
D1. Site Layout
SECTION II - BASIS OF DESIGN
Empreendimento 1
Score Comments
97
Figura 38 - PDRI Adaptado - Seção 3
Fonte: Autor (2018)
Dado o preenchimento e avaliação completa do PDRI Adaptado, resultou no
resumo mostrado na Figura 39, obtendo uma pontuação total de 313 pontos, sendo
100 na Seção 1, 125 na Seção 2, 55 na Seção 3 e 33 na Seção 4.
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5 Level
H. PROCUREMENT STRATEGY
1
2
J. DELIVERABLES
3
2
K. PROJECT CONTROL
2
2
3
3
2
L. PROJECT EXECUTION PLAN
1
2
2
3
1
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
L2. Owner Approval Requirements
L3. Project Delivery Method
L4. Design/Construction Plan & Approach
L5. Substantial Completion Requirements
J1. CADD/Model Requirements
J2. Documentation/Deliverables
K1. Project Quality Assurance and Control
K2. Project Cost Control
K3. Project Schedule Control
K4. Risk Management
K5. Safety Procedures
L1. Project Organization
H1. Identify Long Lead/Critical Equip. & Mat'ls
H2. Procurement Procedures and Plans
Comments
SECTION III - EXECUTION APPROACH
Empreendimento 1
98
Figura 39 - Final Score- PDRI Adaptado Fonte: Autor (2018)
Finalizada a avaliação da Ferramenta de Desempenho e consequentemente o
PDRI Adaptado, é possível exportar os dados para a Ferramenta de Risco das
Incorporações, na aba Dados PDRI Adaptado. Sendo ela mostrada na Figura 40.
Figura 40 - Aba Dados PDRI Adaptado
Fonte: Autor (2018)
Project: Date:
Project Manager:
Facilitator:
Status of Project:
Nota Nota Máx
Seção I - Base de Decisão 100 360
Seção II - Bases de Projeto 125 370
Seção III - Abordagem de projeto 55 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 33 112
TOTAL 313 1.000
Nota Nota Máx
1. A1. Requisitos de uso da construção 1 44
2. A7. Considerações sobre a seleção do local 8 28
3. A2. Justificativa do Negócio 8 27
4. C6. Estimativa de Custo do Projeto 8 27
5. A3. Plano do Negócio 2 26
6. C2. Critérios de Concepção do projeto 1 24
7. C3. Avaliação das instalações existentes 2 24
8. F2. Projeto Arquitetônico 1 22
9. A4. Análise Econômica 2 21
10. E2. Resumo da lista de espaços do edifício 6 21
TOTAL 39 264
PDRI BUSINESS SCORE
313
Top ten
14,77%
Empreendimento 1
Mauricio Machado
Feasibility
Overall
31,33%PDRI TOTAL MAXIMUM SCORE = 1000,0
Normalized Score
Low
Definition
Section III
Unweighte
Section II
Unweighte
Section I
Unweighte
Section II Weighted
Section III Weighted
Section I Weighted
Score
Chart
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
Obtido Máximo
Seção I - Base de Decisão 100 360
Seção II - Bases de Projeto 125 370
Seção III - Abordagem de projeto 55 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 33 112
Total 313 1000
DADOS PDRI ADAPTADO
DADOS PDRI ADAPTADOPontuação
Observação
99
Atingido todos os passos de análise e preenchimento, conclui-se as informações e
dados para a Ferramenta de Desempenho. Neste momento é possível verificar as
pontuações atingidas nas abas de Pontuação (Figura 41) e Resumo (Figura 42). A
ferramenta possui gráficos que auxiliam na leitura das informações, e estes são
mostrados na Figura 43.
Figura 41 - Aba Pontuação
Fonte: Autor (2018)
Figura 42 - Aba Resumo
Fonte: Autor (2018)
Os gráficos obtidos são exibidos na Figura 43.
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data: 17/02/2018
Máximo Obtido Coef. Máximo Obtido
AVALIAÇÃO JURÍDICA 1000 156 0,15 150 23,47
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 1000 161 0,40 400 64,42
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 1000 168 0,15 150 25,27
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 1000 177 0,15 150 26,58
DADOS PDRI ADAPTADO 1000 313 0,15 150 46,95
5000 976 1000 186,70
Pontuação - Score máximo 1000,00
Pontuação - Score obtido 186,70
TOTAL:
Pontuação PonderadaCategorias
Pontuação
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data: 17/02/2018
AVALIAÇÃO JURÍDICA 23,47 150,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 64,42 400,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 25,27 150,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 26,58 150,00
DADOS PDRI ADAPTADO 46,95 150,00
186,70 1000,00
# Pontuação Pont. Máx.
1 64,42 400,00
2 46,95 150,00
3 26,58 150,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Top 3
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
DADOS PDRI ADAPTADO
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
Categoria
Pontuação
Obtida
100
Figura 43 - Aba Gráficos
Fonte: Autor (2018)
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
1000 1000 1000 1000 1000
156 161 168 177
313150
400
150 150 150
23,47
64,42
25,27 26,5846,95
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
AVALIAÇÃO JURÍDICA AVALIAÇÃO DAVIABILIDADEECONÔMICA
AVALIAÇÃO DAAPROVAÇÃO DE PROJETO
AVALIAÇÃO DE MERCADO/ PRODUTO
DADOS PDRI ADAPTADO
Classificação do item por categoria
Pont. Máxima
Pont. Obtida
Pont. Máxima Ponderada
Pont. Obtida Ponderada
AVALIAÇÃO JURÍDICA
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADEECONÔMICA
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DEPROJETO
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
DADOS PDRI ADAPTADO
Pontuação Ponderada de Definição por categoria
Obtido
Máximo
0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00 1000,00
Pontuação - Score máximo
Pontuação - Score obtido
1000,00
186,70
Pontuação do projeto
101
7 ANALISE DOS RESULTADOS
A estrutura conceitual da ferramenta é baseada na gestão de riscos, na qual verifica
pontos de melhoria (indefinição) no processo de projeto como forma de minimizar
incertezas e riscos de insucesso (EMMITT et al., 2011; ROSTAMI et al., 2015; MC
GRAW-HILL, 2014).
Por definir o nível de definição dos itens, e atividades, a ferramenta serve como
alerta e forma de acompanhamento das providencias que precisam ser
implementadas para minimizar os riscos.
Apesar de analisar todo o processo da incorporação imobiliária, de acordo com o
nível de definição e rigor com o qual cada atividade foi executada, a ferramenta não
se propõe a avaliar a qualidade das soluções. Além disso, o critério de análise do
processo de incorporação imobiliária na ferramenta não pressupõe itens de
avaliação de caráter eliminatório ao processo. Ou seja, caso possua algum item
que é imprescindível de atendimento para sequencia no processo, ele não é
alertado e tratado pela ferramenta, devendo o profissional abordar este evento.
Diante dos fatos de análise e direcionamento das etapas de projeto, a ferramenta
deve supor o apoio dos níveis hirerárquicos superiores da empresa e deve dar
suporte gerencial para a tomada de decisões.
Quanto ao uso da ferramenta, verificou-se que a é bem viável a implementação.
Para o seu preenchimento é necessário o acompanhamento do gestor de
Incorporação Imobiliária, auxiliado pelo gestor de Projetos (técnico). Estes dois
profissionais terão a multidisciplinaridade necessária para a completa inserção de
informações. Por se tratar de uma ferramenta que é preenchida ao longo do
processo, o tempo necessário para preenchimento é adequado. A organização e
disponibilidade das informações na empresa, sobre o empreendimento, é
102
fundamental para que o tempo seja reduzido. O gestor de Incorporação deve ter
acesso fácil aos profissionais específicos de cada categoria, as rotinas, assim como
aos documentos de evidencia do processo. Para cada avaliação (inicial e completa)
estima-se uma média de oito horas de dedicação, variando sempre com a
disponibilidade de informação.
No caso específico da norma de desempenho, pode ser um instrumento
interessante de avaliação do grau de maturidade do empreendimento no
atendimento dos requisitos, além de funcionar como um check list de análise crítica
e validação durante o processo de projeto.
O preenchimento integral da Ferramenta de Risco das Incorporações permite
realizar análises segmentadas ou conjuntas, visto que há constructos
independentes na ferramenta. Ou seja, cada categoria pode ser avaliada
isoladamente. Dessa forma é possível entender o comportamento e desempenho
dos itens com relação ao seu nível de maturidade, definição e criticidade. Neste
sentido, a relação de um item com nível de definição baixo com pontuação alta
remete a uma criticidade elevada, sugerindo uma prioridade de ação para este.
A análise do empreendimento neste estudo foi feita posteriori, sendo o sugerido
nas fases iniciais da concepção do empreendimento (CHAPMAN, 2001) com o
intuito de mitigar e monitorar os riscos. A vantagem de uso da ferramenta nesta
etapa inicial é justamente para que se possa usar como ferramenta de análise
crítica do desenvolvimento do Design (projetos) e dos planos do Project
(empreendimento), ou seja, em vários momentos pode ser empregada e, ao se
identificar pontos de indefinição, refazer as atividades mais críticas. Dentro do fluxo
da incorporação imobiliária, a ferramenta serve como gates para avanços no
desenvolvimento do negócio.
Além do nível de definição, o score obtido revela o criticidade do item, quanto maior
mais crítico. Com isso, vale recordar que o score obtido é resultante do nível de
103
definição versus a pontuação máxima. Assim, pode ocorrer itens com níveis de
definições fraco e o score obtido baixo. Como exemplo de comparação os itens da
Figura 44.
Figura 44 - Exemplo de comparação de itens Fonte: Autor (2018)
Apesar do item 1 remeter a um nível de definição com deficiências menores (2),
inferior ao item 2 que possui nível de definição com algumas deficiências (3),
percebe-se pelo score alcançado da pontuação total que o Item 1 com 9,13 merece
uma atenção maior do que o Item 2 com 5,38.
Considerando a aplicação da ferramenta no empreendimento, a nota 186,70 mostra
que a Incorporação Imobiliária teve um bom grau de maturidade, baixo risco e
entendimento satisfatório dos itens.
Pelos resultados, pode-se observar que o empreendimento tem um nível de
definição satisfatório, bem definido e equilibrado entre as categorias.
A empresa estudada possui o processo de projeto estruturado e formalizado, com
setores dedicados para o gerenciamento destes. O empreendimento analisado tem
por necessidade o atendimento da Norma de Desempenho e foi submetido a
incorporação.
Para a análise das categorias isoladas, pode-se seguir conforme divisão do
constructos.
Avaliação jurídica: a pontuação alcançada foi satistatória. A situação que
determinou esta pontuação se dá devido o terreno, na qual o empreendimento foi
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Item 1 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Item 2 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Score
ObtidoItem de avaliação
Nível de DefiniçãoNível
Pontuação
104
implantado, ser de propriedade da incorporadora a bastante tempo, permitindo
haver tempo suficiente para que as definições e maturidade das informações
fossem elevadas e desempenhadas com maior excelência. Contudo alguns itens
merecem atenção. Quando da decisão de desenvolver o projeto, havia a
necessidade de cancelar a incorporação imobiliária vigente para iniciar a nova. Este
fator foi decisório sendo tratado em parceria com os clientes. Outros itens que
precisam de desenvolvimento se refere as certidões negativas de impostos,
protestos e ações. Por se tratar de uma empresa de grande porte com atuação
nacional, há necessidade de desenvolver uma gestão eficaz deste assunto.
Viabilidade Econômica: a pontuação foi considerada adequada tendo como foco os
itens de “Contra-partida” e “Compensação ambiental”. Estes itens costumam ter
gastos elevados impactando negativamente a viabilidade. Por isso, os estudos
necessitam de valores bem definidos para que possam representar e simular a
realidade futura do projeto.
Aprovações de projeto: poucos foram os itens com baixa definição. Por se tratar do
terceiro empreendimento da Incorporada na região, e por ter empreendimentos
muito semelhantes, os requisitos de aprovação de projetos foram identificados e
atendidos perante os órgão solicitantes sem demasiado esforço. Corroborando com
a análise de viabilidade, itens de definição das solicitações de Contrapartida e
compensações ambientais merecem atenção.
Avaliação de Mercado/Produto: resultou em uma avalição bem definida. A demanda
reprimida do mercado imobiliário na região fez com que a comercialização e
escolha do produto fosse facilitada. Contudo, as ofertas de unidades dos
concorrentes na região fazem com que o item “Estoque concorrente” seja
destacado para desenvolvimento.
Já para o processo de projeto, o PDRI alerta para que o item de Declaração do
Programa seja melhor desenvolvido e atinja níveis de definições mais satistatórios.
105
Este item identifica os níveis de desempenho para a instalação em termos de
planejamento de espaço e relações funcionais. Percebeu que há pouco registro da
descrição dos objetivos que devem ser atingidos pelo projeto/empreendimento.
Com relação da Ferramenta de Desempenho, demonstrou que existem melhorias
que podem ser implementadas. O destaque negativo neste aspecto ocorreu nas
disciplinas de Desempenho Acústico e Lumínico, em função de não ter sido
realizado a totalidade dos ensaios em campo. Ainda que as evidências coletadas
não permitam uma conclusão definitiva, o conjunto de dados permite que sejam
levantadas duas causas principais.
a) O fato de que as questões de Acústica e Lumínico ainda são recentes nas
práticas de mercado, particularmente no segmento de habitações de
interesse social, faz com que soluções de projeto ainda não sejam
padronizadas para os vários empreendimentos, ou não sejam compatíveis
com os níveis de custo esperados, ficando em aberto;
b) Consta-se em alguns casos que as soluções são efetivamente
implementadas, ou seja, os requisitos são atendidos, mas os projetos não
contêm registros de evidências que permitam verificar a implementação da
solução. Em outras palavras, a análise do nível de definição exige o registro
das informações sobre como as soluções para os requisitos de desempenho
foram desenvolvidas e implementadas, o que nem sempre acontece.
106
8 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente trabalho apresentou uma ferramenta (Ferramenta de Risco das
Incorporações) com o objetivo de avaliar a maturidade dos empreendimento a ser
objeto das Incorporações Imobiliárias, regidas pela Lei 4.591/64. Além disto sugeriu
a elaboração de um PDRI Adaptado, com adaptações dos itens propostos pelo CII
(2008) e inclusão de itens de avaliação da Norma de Desempenho (trazidas por
publicação anterior).
O referencial teórico demonstra que o risco em que um empreendimento está
sujeito é associado ao grau de maturidade e nível de definições obtidos. Isso, na
medida que a redução de incertezas do processo de projeto impacta na redução do
próprio risco.
Percebe-se a necessidade de identificação dos riscos envolvidos no
desenvolvimento de projetos, principalmente nas etapas preliminares e de
concepção.
Através da verificação do processo de incorporação imobiliária, dentro do cenário
exposto, percebeu-se que há possíveis melhorias a serem implementadas. O tema
é multidisciplinar e exige um ambiente de colaboração entre os envolvidos, com
aplicações de métodos de coordenação de projeto, para que seja alcançado êxito
no lançamento imobiliário.
Os métodos de coordenação de projeto devem ser utilizados em conjunto uma
avaliação do grau de definição do empreendimento.
Dessa forma, a incorporadora possui maiores chances de alcançar o objetivo e
minimizar os riscos, inclusive reduzindo o tempo gasto no planejamento. Os
modelos voltados à coordenação de projeto devem ser adotados de forma flexível
107
com o intuito de adaptarem a incorporação imobiliária. A estrutura conceitual pode
ser replicada e adaptada à outro tipo de empreendimento.
Assim, este trabalho contribui com uma análise sobre a maturidade de um projeto
de incorporação imobiliária e desenvolveu um constructo (ferramenta) de análise
do grau de definição.
A aplicação da ferramenta elaborada se mostrou interessante, na medida que
explicita o grau de maturidade envolvida nas seções estudadas.
Nesta ótica, foram estudados:
i. os itens que podem implicar no processo de incorporação imobiliária.
ii. concepção das pontuações de definição dos itens e suas interligações entre
categorias e os próprios itens.
iii. criação de uma ferramenta para análise do nível de maturidade, em dois
momentos distindos, da incorporação imobiliária.
iv. apresentou uma análise e adaptação do PDRI, com a inclusão de critérios
da Norma de Desempenho.
Dessa forma, a validação por especialistas do uso da Ferramenta de Risco das
Incorporações, mostra que os objetivos do trabalho foram alcançados. Em função
da natureza do estudo foi compreendido o contexto e o método de estudo de caso
e desenvolvimento da ferramenta mostrou-se adequado, coerente com os objetivos
da pesquisa.
Ao obter desvios negativos de resultados, seja em custo, prazo ou qualidade a
empresa teve a percepção de que a indefinição de elementos importantes foram
presentes no projeto. E neste sentido uma ferramenta de auxilio se mostra
interessante para a empresa, com o enfoque quantitativo sendo um instrumento
para a análise do nível de definição e gestão de riscos.
108
Através do uso fica fácil verificar o que não está sendo atendido, e qual o risco
relativo, ou seja, uma avaliação e impacto desse não atendimento, do ponto de
vista de ações que precisam ser tomadas no processo: revisões, retrabalho com
complementação do trabalho.
A ferramenta pode funcionar como maneira de fazer a verificação e validação da
Incorporação e serve como mecanismo de retroalimentação do processo da
empresa incorporadora.
No empreendimento avaliado, o grau de maturidade é considerado adequado.
Sugere-se uma melhoria em todo o processo de projeto, para se obter uma
pontuação menor, relacionando a diminuição de riscos devido o aumento do grau
de maturidade (definição).
A explicitação dos requisitos de um empreendimento se torna importante na medida
em que se evidência os pontos com necessidade de adequação e serve como
mecanismo de aprimoramento do processo. Dessa forma, a ferramenta se mostra
interessante para esta contribuição.
Sugestão para trabalhos futuros
O registro e gestão de informações nas fases preliminares da Incorporação
Imobiliária pode ser melhorada. Nos estudos de caso, percebeu-se que muitas
vezes as informações são descartadas por não ter tido prosseguimento do negócio.
Contudo, este registro pode retroalimentar e auxiliar o entendimento de novas
concepções.
A avaliação do uso, ocupação e manutenção dos empreendimentos multifamiliares
é baixa, sendo necessária a criação de método desta atividade, com finalidade de
utilizar o conhecimento adquirido em outro projeto.
109
Ampliar o número de estudos de casos fazendo com que a base conceitual de
mercado sobre o processo de incorporação imobiliária seja cada vez mais
consolidado, podendo assim identificar inclusões, ajustes ou exclusões de itens de
avaliação.
No âmbito das pontuações quantitativas atribuídas aos itens, é necessário ter um
acompanhamento completo do empreendimento imobiliário, desde sua concepção
até sua entrega, para que se possa verificar os impactos de custo, prazo e
qualidade.
110
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113
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115
APÊNDECE A – PLANILHA DE AVALIAÇÃO DO NÍVEL DE MATURIDADE
DOS PROJETOS COM FOCO EM GARANTIA DO DESEMPENHO –
FERRAMENTA DE DESEMPENHO
116
Esta planilha é composta de 15 abas.
Na aba Pontuação não haverá preenchimento. Nela é mostrado os cálculos das categorias em avaliação.
Na aba Gráficos não haverá preenchimento. Nela é mostrado de forma ilustrativa os cálculos das categorias em avaliação.
1 - Evidências atendidas: marcar com um "x" a coluna correspondente ao atendimento (Sim ou Não ou Não se Aplica).
2 - Para resposta NÃO indicar observações/providências: Descrever providencias caso a evidência não tenha sido atendida.
3 - Responsável pelas providências: inserir o nome do responsável pela demanda.
Ver a aba de Instruçoes detalhadas para o preenchimento das listas de verificação.
Legenda dos níveis de definição:
1 - Definição Completa
2 - Deficiências menores
3- Algumas deficiências
4 - Maiores deficiências
5 - Definição pobre ou incompleta
Para facilitar a visualização de campos/células que devem ser preenchidas, todas elas estão destacadas na cor:
Não se deve alterar as fórmulas contidas nas células de cálculo.
Sugestões de melhoria e críticas devem ser dirigidas ao autor da planilha.
Eng. Maurício Machado
mauricioataide@yahoo.com.br
(31) 98812-5179
Para todas as categorias, é atribuido um nível de definição de acordo com o % de itens atendidos. A tabela abaixo apresenta os intervalos de %
atendidos e seus respectivos níveis. Exemplo.: se na categoria Estrutural 76% dos itens foram atendidos, significa que o nível de definição é 3.
INSTRUÇÕES PARA PREENCHIMENTO DA PLANILHA DE
AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO DE PROJETOS
Planilha criada com o objetivo de avaliar a maturidade de projetos, nos quesitos estabelecidos pela NBR ISO 15.575:2013 - Norma de
Desempenho.
Os itens de verificação foram baseados nas listas da cartilha Dúvidas sobre a Norma de Desempenho Especialistas respondem da Câmara
Brasileira da Industria da Construção (CBIC) de abril de 2015.
Inicie o preenchimento pela aba Resumo, apenas nos campos: Projeto, Gerente de Projeto, Data, Versão, Revisão. Basta preencher somente
nesta aba, que as demais serão preenchidas automaticamente.
As demais abas se referem as categorias que serão analisadas. São elas: Implantação, Estrutural, Incêndio, Uso e Operação, Saúde e Conforto,
Térmico, Lumínico, Acústico, Estanqueidade e Durabilidade. Haverá 3 colunas a serem preenchidas. São elas:
É atribuida uma nota ao nível de definição do projeto, sendo que quanto maior o valor da nota menor o grau de definição. E quanto menor a
nota, indica um projeto mais bem definido. Sendo que a pontuação máxima é 112.
Projeto: ______________________________________________________________ Versão v3
Gerente de Projeto: ______________________________________________________________ Rev 02
Data: ____ / ____ / ________
117
No modelo proposto, cada ficha é constituída pelas seguintes colunas:
Evidências de atendimento: a coluna subdivide-se em três, apresentando as seguintes opções:
Responsáveis pelas providências relacionadas na coluna anterior.
Não – o aspecto analisado não foi contemplado nos estudos e projetos; a exigência não foi atendida ou, se
atendida, não foi adequadamente evidenciada.
Observações/providências: sempre que for assinalado um NÃO na coluna anterior, deverá ser indicada a
providência a ser tomada (reestudo, novos levantamentos, repetição de ensaios, solicitar informação mais
detalhada ao fornecedor, etc);
As listas de verificação propostas ainda trazem, na parte superior, a identificação da obra, do projetista que está
mais diretamente relacionado ao assunto que está sendo tratado e do coordenador de projetos. A critério da
empresa construtora ou incorporadora, mais pessoas podem ser agregadas ao processo de análise, por
exemplo, o Coordenador ou o Supervisor de Obras, a Gerência de Suprimentos, etc.
Por fim, na base das fichas propostas, aparecem: o número da análise (já que, havendo pendências iniciais,
novas análises deverão ser executadas, sempre confluindo para a melhor solução técnica e econômica), a
identificação dos responsáveis pelas análises, o local e a data de cada análise. Desta forma, além de se listar
todos os requisitos de desempenho contemplados na NBR 15575, propõe-se a forma sistematizada de análise
de projetos, sugerindo-se que tais fichas possam também servir de referência para a contratação e
desenvolvimento dos projetos das diferentes disciplinas.
INSTRUÇÕES DETALHADAS PARA PREENCHIMENTO DAS LISTAS DE VERIFICAÇÃO
AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO DE PROJETOS
As listas de verificação propostas a seguir constituem roteiro geral, devendo ser adaptadas e/ou
complementadas em função das características particulares de cada obra ou de cada sistema construtivo.
Fonte: cartilha Dúvidas sobre a Norma de Desempenho Especialistas respondem da Câmara Brasileira da
Industria da Construção (CBIC) de abril de 2015.
Item de verificação/exigência: relaciona os aspectos ou fenômenos mais importantes que interferirão no
atendimento ou não das correspondentes exigências;
N.A – não se aplica (ruído de impacto nos entrepisos quando está se analisando uma casa térrea; efeito de
grupo de estacas quando está se tratando de fundação
Sim – há evidências do atendimento (resultados de ensaios; levantamentos geotécnicos ou do nível de ruído no
entorno da obra; especificação apropriada do tipo de placa cerâmica de revestimento; detalhes construtivos
devidamente inseridos no projeto, etc).
118
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
IMPLANTAÇÃO 1,00 8,00
DESEMPENHO ESTRUTURAL 1,00 12,00
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS 0,75 10,00
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO 1,00 12,00
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO 0,75 10,00
TÉRMICO 1,00 12,00
LUMÍNICO 4,50 6,00
DESEMPENHO ACÚSTICO 15,00 15,00
ESTANQUEIDADE À ÁGUA 4,50 15,00
DURABILIDADE 3,75 12,00
33,25 112,00
# Pontuação Pont. Máx.
1 15,00 15,00
2 4,50 15,00
3 4,50 6,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Top 3
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
LUMÍNICO
Categoria
Pontuação
Obtida
119
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
Verificados N/A Sim Não 1 2 3 4 5
10 14 10 0 1 1,00 2,50 4,00 6,50 8,00 1,00
75 45 70 5 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
18 6 18 0 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
39 7 38 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
42 6 38 4 1 0,75 3,00 5,50 7,75 10,00 0,75
13 0 12 1 1 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 1,00
9 0 6 3 4 0,50 1,50 3,00 4,50 6,00 4,50
24 0 12 12 5 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 15,00
20 4 17 3 2 1,25 4,50 8,00 11,50 15,00 4,50
51 21 41 10 2 1,00 3,75 6,50 9,25 12,00 3,75
301 103 262 39
Pontuação máxima - Score máximo 112,00
Pontuação de Definição - Score obtido 33,25
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Categorias Itens Score
Obtido
TOTAL:
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Atendidos Nível de
Definição
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Score
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
120
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
10
75
18
39 42
139
2420
51
10
70
18
38 38
126
1217
41
05
0 1 4 1 3
12
310
1 1 1 1 1 1
4
5
2 2
00,511,522,533,544,55
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Classificação do item por categoria
Verificados
Atendidos
Não atendido
Nível de definição
IMPLANTAÇÃO
DESEMPENHO ESTRUTURAL
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTOANTROPODINÂMICO
TÉRMICO
LUMÍNICO
DESEMPENHO ACÚSTICO
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
DURABILIDADE
Pontuação de Definição por categoria
Score obtido
Score máximo
0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
112,00
33,25
Pontuação do projeto
121
IMPLANTAÇÃO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Região sujeita a abalos sísmicos x
2 Efeitos de antiga presença de aterro sanitário x
3 Idem antiga presença de indústria perigosa x
4 Idem atmosferas agressivas/chuvas ácidas x
5 Idem contaminação do lençol freático x
6 Efeitos causados por pedreira próxima x
7 Idem posto de gasolina/depósito combustíveis x
8 Idem linhas de alta tensão aéreas ou enterradas x
9 Idem vibrações por vias férreas/autoestradas x
10 Proximidade de aeroporto/rota de aeronaves x
11 Presença de solos colapsíveis ou expansíveis x
12 Idem dolinas/piping/subsidência do solo x
13 Idem, risco de desconfinamento do solo x
14 Idem ocorrência significativa de matacões x
15 Idem argilas moles em camadas profundas x
16 Idem rebaixamento do lençol freático x
17 Idem sobreposições de bulbos de pressão x
18 Idem efeitos de grupo de estacas x
19 Vibrações decorrentes da terraplenagem x
20 idem, risco de erosão x
21 Idem, risco deslizamentos x
22 Idem, risco de enchentes/risco de inundação x
23 Risco de danos causados por obras próximas x
24 Risco de danos a obras vizinhas x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 10 100%
Total de itens de verificação N/A 14 -
Total de itens de verificação Atendidos 10 100%
Total de itens de verificação Não Atendidos 0 0%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
122
DESEMPENHO ESTRUTURAL
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Plantas e eixos de ref. conferem com arquitetura x
2 RN e cotas obedecem projeto de arquitetura x
3 Cortes e detalhes necessários, escala adequada x
4 Cotas, níveis e caimentos, todos representados x
5 Traz tolerâncias para locação/seção das peças x
6 Fundações compatíveis com planta de cargas x
7 Recalques compatíveis com o conjunto da obra x
8 Análises interferências com impermeabilizações x
9 Apoios/detalhes para antenas, pára-raios etc x
10 Analises interferências com sistemas prediais x
11 Representadas juntas, nichos, furos, insertos etc x
12 Representados rebaixos de vigas e lajes x
13 Corretas as composições de carregamentos x
14 Indicação/necessidade de contraflechas x
15 Flechas compatíveis com alvenarias e acabam. x
16 Projeto atende exigências acústica/vibrações x
17 Projeto atende exigências de resistência ao fogo x
18 Adequada consideração da ação do vento x
19 Análisadae possibilidade de colapso progressivo x
20 Idem deformaç. impostas (recalques, térmica) x
21 Correta classe de agressividade do meio x
22 Registrada a vida útil prevista para a estrutura x
23 Corretos os modelos para previsão da vida útil x
24 Adequado manual de manutenção da estrutura x
25 Indicação e correção fck do concreto x
26 Correto módulo de deformação do concreto x
27 Identificado software de cálculo/algoritmos x
28 Cálculo fissuração e flechas das peças fletidas x
29 Considerada redução de inércia pela fissuração x
30 Aceitável o nível de fissuração previsto x
31 Correta consideração apoios e engastamentos x
32 Corretas armaduras construt. e de suspensão x
33 Ganchos, arranques, emendas por transpasse x
34 Adequação reforços em mísulas e aberturas x
35 Seções sem elevada densidade de armaduras x
36 Correta dimensão máxima do agregado graúdo x
37 Slump compativel cobrimento/dens. armaduras x
38 Corretos tipo de cimento, fck e cobrimento x
39 Rigidez adequada de fôrmas e cimbramentos x
40 Eventual necessidade de fundações provisórias x
41 Definidos tempo e processo de cura do concreto x
42 Corretos número e localização de espaçadores x
43 Memorial descritivo, especificações completas x
44 Armaduras foram convenientemente detalhadas x
45 Consumo armaduras é compatível com a obra x
46 Volume de concreto é compatível com a obra x
47 Área de fôrmas é compatível com a obra x
48 Planos de concretagem, escoramento residual x
49 Especificação correta do tipo de aço x
50 Especificação correta do tipo de solda x
51 Especificação correta parafusos, stud bolts etc x
52 Relação completa de perfis, chapas e outros x
53 Identificado o software de cálculo/algoritmos x
54 Memória de cálculo/flechas de vigas e lajes x
55 Correta consideração graus de engastamento x
56 Det. balanços frontais e laterais lajes steel deck x
57 Todas as ligações estão bem detalhadas x
58 Corretos tipo e local de conectores lajes mistas x
59 Corretas armaduras complementares steel deck x
60 Adequação reforços em mísulas e aberturas x
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Para resposta NÃO indicar observações/providências
123
61 Cimbramentos de lajes apresentam boa rigidez x
62 Adequada forma de encamisamento de pilares x
63 Ok proteção da estrutura c/ argamassas e fibras x
64 Ok proteção da estrutura c/ pintura intumescente x
65 Sem pontos empoçamento de água nos perfis x
66 Sem riscos de corrosão por pits x
67 Sem riscos de corrosão bimetálica x
68 Adequado sistema de proteção anticorrosiva x
69 Memorial descritivo, especificações completas x
70 Peso de aço é compatível com o tipo de obra x
71 Previsão de controle da produção na fábrica x
72 Adequado plano de montagem da estrutura x
73 Correta distribuição de cargas nas paredes x
74 Especificação correta resistência dos blocos x
75 Idem especificação argamassa assentamento x
76 Especificação correta de grautes (fcg e slump) x
77 Especificação correta fck do concreto x
78 Modulação horiz. fiadas, vãos de portas, janelas x
79 Blocos especiais para encontros “L” ou “T” x
80 Modulação vertical vãos de portas e de janelas x
81 Blocos tipo canaleta, compensadores e outros x
82 Resistência ao fogo comprovada por ensaios x
83 Especificação de juntas verticais preenchidas x
84 Dimensionamento adequado vigas em alvenaria x
85 Idem trechos curtos/pilares em alvenaria x
86 Corretos detalhes de arranques das fundações x
87 Corretas armaduras verticais de reforço x
88 Idem armaduras de arranque entre pavimentos x
89 Corretas armaduras de cintas e vergas x
90 Corretas armaduras de reforços de vãos x
91 Corretas armaduras e disposições de lajes x
92 Rigidez adequada de fôrmas e cimbramentos x
93 Presença e acabamento de juntas de controle x
94 Adequação de encontros com paredes vedação x
95 Apoios deslizantes de lajes de cobertura x
96 Memorial descritivo, especificações completas x
97 Interações paredes/ações transmitidas portas x
98 Capacidade de fixar peças suspensas - paredes x
99 Capacidade de fixar redes de dormir - paredes x
100 Capacidade para peças suspensas - tetos x
101 Adequada especificação dispositivos de fixação x
102 Resistência a impactos de corpo mole - paredes x
103 Resistência a impactos de corpo mole - pisos x
104 Impactos de corpo mole – coberturas acessíveis x
105 Resistência a impactos de corpo duro - paredes x
106 Resistência a impactos de corpo duro - pisos x
107 Impactos de corpo duro – tubulações aparentes x
108 Resistência ao granizo – telhados x
109 Resistência a cargas concentradas - pisos x
110 Cargas concentradas - coberturas acessíveis x
111 Cargas concentr. – peças estrutura da cobertura x
112 Resistência a arrancamento pelo vento – telhado x
113 Sção do vento – arrancamento telhas em beirais x
114 Juntas de controle em vedações x
115 Juntas de controle/dessolidarização em pisos x
116 Isolação térmica de lajes de cobertura x
117 Resistência de aderência – acabamentos pisos x
118 Resistência de aderência – acabam. paredes x
119 Resistência a cargas de vento – muros de divisa x
120 Memorial descritivo, especificações completas x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 75 100%
Total de itens de verificação N/A 45 -
Total de itens de verificação Atendidos 70 93%
Total de itens de verificação Não Atendidos 5 7%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Escala Definição
124
SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Afastamento entre edifícios x
2 Peitoris resistentes ao fogo x
3 Abas que impeçam propagação vertical do fogo x
4 Adequação rotas de fuga (dimensões, piso etc) x
5 Facilidade de acesso Corpo de Bombeiros x
6 Adequação da pressurização das escadas x
7 Adequação das portas corta-fogo x
8 Proteção contra descargas atmosféricas x
9 Prevenção contra sobrecargas, curto-circuítos x
10 Sem riscos de vazamento instalações de gás x
11 Sem risco de confinameno de gás x
12 Resistência ao fogo estrutura de C.A. x
13 Resistência ao fogo estrutura de aço x
14 Resistência ao fogo outro tipo de estrutura x
15 Resistência ao fogo paredes, forros, pisos etc x
16 Propagação superf. de chamas acabamentos x
17 Densidade ótica de fumaça dos acabamentos x
18 Compartimentação horizontal x
19 Selos corta-fogo em shats e outros x
20 Sistema de alarme em situação de incêndio x
21 Detectores de fumaça x
22 Sist. de sinalização/iluminação de emergência x
23 Disponibilidade de hidrantes e/ou mangotinhos x
24 Disponibilidade e adequação de extintores x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 18 100%
Total de itens de verificação N/A 6 -
Total de itens de verificação Atendidos 18 100%
Total de itens de verificação Não Atendidos 0 0%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
125
SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Adequada ventilação de subsolos/garagens x
2 Acesso restrito à casa de máquinas x
3 Acesso restrito à compartimento de gerador x
4 Acesso controlado de crianças a piscinas x
5 Dispositivos anti-sucção em ralos de piscinas x
6 Acesso controlado de crianças a playgrounds x
7 Brinquedos normalizados em playgrounds x
8 Pisos adequados em playgrounds x
9 Dimensões corretas degraus (espelho e pisada) x
10 Guarda-corpos em todos os locais necessários x
11 Espaço livre entre montantes dos guarda-corpos x
12 Espaço livre entre travessas dos guarda-corpos x
13 Resistência guarda-corpos às cargas horizontais x
14 Resistência guarda-corpos às cargas verticais x
15 Resistência g. corpos impactos de corpo mole x
16 Sem presença vasos altos próximos g. corpos x
17 Sem risco tombamento lavatórios, tanques, etc x
18 Sem risco ruptura tampos pia, vasos sanitários x
19 Pisos sem ressaltos ou descontinuidades x
20 Sinalização pisos c/ pequena diferença de cota x
21 Declividades adequadas dos pisos x
22 Rugosidade correta pisos/pisos quadras esport. x
23 Pisos antiderrapantes nos locais necessários x
24 Drenagem adequada de pisos externos x
25 Sem risco partes perfurantes qualquer elemento x
26 Sem risco partes cortantes todos os elementos x
27 Idem ferimentos partes móveis, portas, janelas x
28 Sem risco de queda de elementos das fachadas x
29 Sem risco de queda vidros e peças dos caixilhos x
30 Acesso restrito a partes elevadas da construção x
31 Sem risco de queda telhas e peças da cobertura x
32 Dispositivos para cintos de segurança (telhados) x
33 Linha de vida para trabalhos em altura x
34 Sem risco caminh. sobre seixo/argila expand. x
35 Segurança no caminhamnto sobre telhados x
36 Platibandas possibilitam fixação balancins x
37 Aterramento de coberturas metálicas x
38 Sem risco de ferimentos em torneiras e registros x
39 Dispositivos alivio em aquecedores acumulação x
40 Adequada temperatura da água de aquecedores x
41 Equipamentos com emissão controlada de CO2 x
42 Cabine de força bem estruturada e protegida x
43 Caixas energia elétrica com portas chaveadas x
44 Partes energizadas totalmente isoladas x
45 Aterramento de todas as tomadas de energia x
46 Adequação n° de circuitos/bitolas dos fios x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 39 100%
Total de itens de verificação N/A 7 -
Total de itens de verificação Atendidos 38 97%
Total de itens de verificação Não Atendidos 1 3%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
126
SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Pé direito atende às exigências x
2 Dimensões dos cômodos atendem às exigências x
3 Adequada organização dos espaços x
4 Adequada orientação solar x
5 Aberturas adequadas para ventilação e insolação x
6 Todos os cômodos com portas x
7 Adequada largura das portas x
8 Adaptação ergonômica de trincos, fechaduras, etc x
9 Sem risco de ferimentos em guilhotinas e outros x
10 Sem rampas com excessiva declividade x
11 Escadas com degraus e patamares adequados x
12 Pisos sem dentes, frestas ou outras falhas x
13 Pisos não são excessivamente rústicos x
14 Vibração de pisos não causa desconforto x
15 Áticos e beirais não facultam abrigo de pombos x
16 Nenhum local favorece abrigo de roedores x
17 Sem frestas para baratas,escorpiões e outros x
18 Correto rejuntamento de tampos de pia e outros x
19 Não há favorecimento à proliferação de ácaros x
20 Não há elevada concentração de gases garagens x
21 Gases de escapamento não adentram dormitórios x
22 Boas condições para ampliação unid. evolutivas x
23 Previstas unidades p/ pessoas com deficiências x
24 Unidades, acessos e equip. atendem NBR 9050 x
25 Vazão e pressão de AF em todos os pontos x
26 Não há risco de golpe de ariete x
27 Vazão e pressão de AQ em todos os pontos x
28 Adequação dos misturadores AF/AQ x
29 Adequada reserva de água potável x
30 Reservatórios de água com tampas herméticas x
31 Paredes reserv. enterrado sem contato com solo x
32 Alimentação reservatório acima da cota do ladrão x
33 Há total independência do sist. de água potável x
34 Não há risco contaminação com metais pesados x
35 Não há risco de estagnação da água x
36 Instalações não favorecem microorg. patogênicos x
37 No solo, tubos de água acima tubos de esgoto x
38 Diâmetro e declividade adequada tubos esgoto x
39 Adequada disposição de caixas de inspeção x
40 Adequada disposição de caixas de gordura x
41 Tubos de ventilação esgoto ultrapassam telhados x
42 Não há risco de retrossifonagem x
43 Não há risco de retorno de espuma x
44 Adequação dos selos hídricos em ralos x
45 Idem selos hídricos/sifões pias e lavatórios x
46 Adaptação ergonômica de torneiras, registros, etc x
47 Manual registra processo de limpeza cxs d’água x
48 Manual registra processo de limpeza cxs gordura x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 42 100%
Total de itens de verificação N/A 6 -
Total de itens de verificação Atendidos 38 90%
Total de itens de verificação Não Atendidos 4 10%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
127
TÉRMICO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Cobertura atende transmitância térmica x
2 Paredes de fachada atendem transmitância x
3 Paredes fachada atendem capacidade térmica x
4 Foi realizada simulação computacional x
5 Software de análise foi devidamente validado x
6 Análise corresponde à região onde está a obra x
7 Dados de clima estão corretos x
8 Características físicas de todos os materiais x
9 Ambientes foram analisados na pior situação x
10 Atendido critério de desempenho no inverno x
11 Atendido critério de desempenho no verão x
12 Cor das fachadas corresponde à análise x
13 Respeitadas aberturas mínimas para ventilação x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 13 100%
Total de itens de verificação N/A 0 -
Total de itens de verificação Atendidos 12 92%
Total de itens de verificação Não Atendidos 1 8%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 1
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
128
LUMÍNICO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Janelas: adequada comunicação com o exterior x
2 Software de simulação tem a devida validação x
3 Iluminamento natural tem potencial de atender x
4 Ensaio de campo: iluminamento natural atende x
5 Fator de luz diurna tem potencial de atender x
6 Ensaio de campo: fator de luz diurna atende x
7 Iluminamento artificial tem potencial de atender x
8 Ensaio de campo: iluminamento artificial atende x
9 Nível de ofuscamento, qualidade da cor x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 9 100%
Total de itens de verificação N/A 0 -
Total de itens de verificação Atendidos 6 67%
Total de itens de verificação Não Atendidos 3 33%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 4
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
129
DESEMPENHO ACÚSTICO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim .
1 Ruído do entorno foi devidamente considerado x
2 Correto Rw da parede de fachada e das janelas x
3 Correta combinação Rw paredes + janelas x
4 Fachada: Rw tem potencial de atender isolação x
5 Realizado ensaio de campo fachada + cobertura x
6 Campo: atende isolação acústica envelope obra x
7 Correto Rw das paredes internas x
8 Rw c/ potencial atender dormit/áreas comuns x
9 Realizado ensaio de campo paredes internas x
10 Campo atende isolação dormit/áreas comuns x
11 Correto Rw das paredes de geminação x
12 Rw tem potencial atender isol. unid. geminadas x
13 Realizado ensaio de campo paredes geminação x
14 Campo: atende isolação acústica geminação x
15 Correto Rw portas de entrada halls sociais x
16 Potencial atend. isolação do som através do hall x
17 Realizado ensaio de campo halls de entrada x
18 Campo: atende isolação acústica halls sociais x
19 Correto Rw das lajes de piso x
20 Rw laje potencial atender isolação som aéreo x
21 Realizado ensaio de campo laje de piso x
22 Campo: piso atende isolação ao som aéreo x
23 Realizado ensaio de campo ruído de impactos x
24 Laje de piso atende isolação ruído de impactos x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 24 100%
Total de itens de verificação N/A 0 -
Total de itens de verificação Atendidos 12 50%
Total de itens de verificação Não Atendidos 12 50%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 5
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Evidências atendidasItem de verificação/Exigência
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
130
ESTANQUEIDADE À ÁGUA
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Construção acima do nível do terreno x
2 Sem empoçamentos de água vizinhos à obra x
3 Enxurradas não invadem o terreno x
4 Águas não são represadas no lote x
5 Impermeabilização das fundações, jardins etc x
6 Camada de brita ou lona plástica sob piso térreo x
7 Contenções estanques em subsolos (SS) x
8 Sistema de drenagem/bombeamento em SS x
9 Paredes de fachadas estanques x
10 Janelas estanques x
11 Janelas providas de peitoris e pingadeiras x
12 Adequado rejuntamento entre janelas e paredes x
13 Pisos de terraços/varandas estanques x
14 Lajes cobertura corretamente impermeabilizadas x
15 Telhados com caimentos e panos apropriados x
16 Telhados estanques, inclu. aberturas ventilação x
17 Sistema captação e condução de águas pluviais x
18 Sem respingos de água na base das fachadas x
19 Pisos externos com caimento para fora da obra x
20 Pisos internos estanques em áreas molhadas x
21 Impermeabilização em área de box de chuveiro x
22 Paredes estanques áreas molhadas e molháv. x
23 Rejuntes tampos de pia, pisos, vasos sanitários x
24 Instalações de água estanques x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 20 100%
Total de itens de verificação N/A 4 -
Total de itens de verificação Atendidos 17 85%
Total de itens de verificação Não Atendidos 3 15%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 2
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
131
DURABILIDADE
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 04 / 02 / 2018
N.A. Sim Não
1 Ação local de névoa salina/ataque por cloretos x
2 Local com elevada poluição atmosférica, SO2, etc x
3 Sem possibilidade de ataque por sulfatos x
4 Sem possibilidade de reação álcali-agregado x
5 Sem risco de lixiviação por ação da água x
6 Necessidade de proteção superficial do concreto x
7 Sem possibilidade de fadiga, fluência ou relaxaç. x
8 Acentuada insolação/ação dos raios ultravioleta x
9 Sem risco de fissuras por dilatação térmica x
10 Idem fissuras por movimentações higroscópicas x
11 Sem risco de fissuras por retração de secagem x
12 Fachadas c/ pontos acúmulo/escorrimento água x
13 Sem riscos descolamento revestimento fachadas x
14 Idem revestimento de tetos e paredes internas x
15 Sem riscos descolamento revestimentos de pisos x
16 Sem risco de condensação do vapor de água x
17 Umidade favorecendo formação bactérias, algas x
18 Sem risco de fungos emboloradores em madeiras x
19 Idem fungos apodrecedores em madeiras x
20 Sem risco de infestação por cupins de solo x
21 Idem infestação cupins de madeira seca/brocas x
22 Sem risco de formação de eflorescências x
23 Sem risco de descolam. de pintura/saponificação x
24 Sem risco de calcinação de pinturas x
25 Resistência da fachada a choques térmicos x
26 Estabilidade de cor de fachadas x
27 Estabilidade de cor de coberturas x
28 Resistência de paredes a pequenos impactos x
29 Risco de lascamentos pisos e quinas de paredes x
30 Risco de gretamento em peças de acabamento x
31 Resist. à umidade de paredes – amb. molháveis x
32 Proteção contra umidade topo de muros x
33 Proteção contra umidade topo de platibandas x
34 Proteção contra umidade peitoris de janelas x
35 Resistência de pisos à umidade x
36 Resistência de pisos ao desgaste por abrasão x
37 Resistência de pisos ao riscamento/puncionam. x
38 Resistência de pisos ao manchamento x
39 Resist. pisos e paredes a produtos quim. limpeza x
40 Proteção anticorrosiva componentes em alumínio x
41 Proteção anticorrosiva componentes em aço x
42 Possibilidade de corrosão por frestas x
43 Possibilidade de pits de corrosão x
44 Risco de corrosão bimetálica em guarda-corpos x
45 Risco de corrosão bimetálica em tubos e registros x
46 Risco de corrosão bimetálica em caixilhos x
47 Resist. à névoa salina de componentes metálicos x
48 Idem atmosfera de SO2 componentes metálicos x
49 Degradação fotoquímica em produtos de plástico x
50 Idem em produtos à base de asfalto x
51 Resistência à umidade de portas de entrada x
52 Idem portas internas de áreas molháveis x
53 Resistência de portas a impactos x
54 Resistência de portas a manobras anormais x
55 Resist. de portas – fechamento com obstrução x
56 Risco de delaminação capas de portas x
57 Risco de descolamento de capas de portas x
58 Estanqueidade à água de janelas x
59 Resistência de janelas a manobras anormais x
60 Resist. de janelas – fechamento com obstrução x
61 N° de ciclos de abertura e fechamento de janelas x
62 Registro da vida útil sistemas estruturais x
63 Registro da vida útil vedações verticais x
64 Registro da vida útil sistemas de pisos x
65 Registro da vida útil da cobertura x
66 Registro da vida útil pinturas e acabamentos x
67 Registro da vida útil das esquadrias x
68 Registro da vida útil instalações hidrossanitárias x
69 Registro da vida útil demais instalações x
70 Acesso para manutenção a todos os elementos x
71 Manual de manutenção abrange todos elementos x
72 Especificados todos os processos de manutenção x
Resumo itens de verificação
Total de itens de verificação 51 100%
Total de itens de verificação N/A 21 -
Total de itens de verificação Atendidos 41 80%
Total de itens de verificação Não Atendidos 10 20%
1 90% 100%
2 80% 90%
3 70% 80%
4 60% 70%
5 0% 60%
Nível de definição 2
Responsável pelas providências
Lista de verificação para desenvolvimento/recebimento -
Item de verificação/ExigênciaEvidências atendidas
Escala Definição
Para resposta NÃO indicar observações/providências
132
APÊNDECE B – PLANILHA DO PDRI ADAPTADO
133
Project: Date:
Project Manager:
Facilitator:
Status of Project:
Nota Nota Máx
Seção I - Base de Decisão 100 360
Seção II - Bases de Projeto 125 370
Seção III - Abordagem de projeto 55 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 33 112
TOTAL 313 1.000
Nota Nota Máx
1. A1. Requisitos de uso da construção 1 44
2. A7. Considerações sobre a seleção do local 8 28
3. A2. Justificativa do Negócio 8 27
4. C6. Estimativa de Custo do Projeto 8 27
5. A3. Plano do Negócio 2 26
6. C2. Critérios de Concepção do projeto 1 24
7. C3. Avaliação das instalações existentes 2 24
8. F2. Projeto Arquitetônico 1 22
9. A4. Análise Econômica 2 21
10. E2. Resumo da lista de espaços do edifício 6 21
TOTAL 39 264
PDRI BUSINESS SCORE
PDRI TOTAL MAXIMUM SCORE = 1000,0
Normalized Score
16/01/2018
313
Top ten
14,77%
Empreendimento 1
Mauricio Machado
Feasibility
Overall
31,33%
Print PDRI 1
Low
Definition
Spreadsheet Invisibile
Section III
Unweighte
Section II
Unweighte
Section I
Unweighte
Clear PDRI 1Save as
Section II Weighted
Section III Weighted
Section I Weighted
PDRI Cover Page Save
Score
Chart
134
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
A. BUSINESS STRATEGY
1
2
1
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 Item ELIMINADO DO PDRI
2
3
B. OWNER PHILOSOPHIES
4
2
1
2
C. PROJECT REQUIREMENTS
3
1
1
4
3
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
B4. Design Philosophy
C3. Evaluation of Existing Facilities
C4. Scope of Work Overview
C5. Project Schedule
C6. Project Cost Estimate
C1. Value-Analysis Process
C2. Project Design Criteria
A4. Economic Analysis
A5. Facility Requirements
A6. Future Expansion/Alteration Considerations
A7. Site Selection Considerations
A8. Project Objectives Statement
B3. Operating Philosophy
B1. Reliability Philosophy
B2. Maintenance Philosophy
A3. Business Plan
A2. Business Justification
SECTION I - BASIS OF PROJECT DECISION
16/01/2018Empreendimento 1
Score Comments
A1. Building Use
Save Clear PDRI 1Section III Section II Low Final Score Print PDRI 1
135
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
D. SITE INFORMATION
1
2
3
3
2
2
2
3
E. BUILDING PROGRAMMING
5
2
0 Item ELIMINADO DO PDRI
4
4
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
4
3
1
1
1
1
F. BUILDING/PROJECT DESIGN PARAMETERS
2
1
1
0 Item ELIMINADO DO PDRI
1
2
2
0 Item ELIMINADO DO PDRI
G. EQUIPMENT
3
0 Item ELIMINADO DO PDRI
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
G2. Equipment Location Drawings
E12. Furnishings, Equipment, & Built-Ins
E13. Window Treatment
F1. Civil/Site Design
F2. Architectural Design
G3. Equipment Utility Requirements
F5. Electrical Design
F6. Building Life Safety Requirements
F7. Constructability Analysis
F8. Technological Sophistication
G1. Equipment List
E2. Building Summary Space List
E3. Overall Adjacency Diagrams
F3. Structural Design
F4. Mechanical Design
E6. Circulation and Open Space Requirements
E7. Functional Relationship Diagrams/Room by Rm
E8. Loading/Unloading/Storage Facilities Req'mts
E9. Transportation Requirements
E10. Building Finishes
E11. Room Data Sheets
E4. Stacking Diagrams
E5. Growth & Phased Development
D2. Site Surveys
D3. Civil/Geotechnical Information
D4. Governing Regulatory Requirements
D5. Environmental Assessment
D6. Utility Sources with Supply Conditions
D7. Site Life Safety Considerations
D8. Special Water and Waste Treatment Req'mts
E1. Program Statement
D1. Site Layout
SECTION II - BASIS OF DESIGN
Empreendimento 1 16/01/2018
Score Comments
Save Clear PDRI 1Section III Section I Low Final Score Print PDRI 1
136
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5 Level
H. PROCUREMENT STRATEGY
1
2
J. DELIVERABLES
3
2
K. PROJECT CONTROL
2
2
3
3
2
L. PROJECT EXECUTION PLAN
1
2
2
3
1
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
L2. Owner Approval Requirements
L3. Project Delivery Method
L4. Design/Construction Plan & Approach
L5. Substantial Completion Requirements
J1. CADD/Model Requirements
J2. Documentation/Deliverables
K1. Project Quality Assurance and Control
K2. Project Cost Control
K3. Project Schedule Control
K4. Risk Management
K5. Safety Procedures
L1. Project Organization
H1. Identify Long Lead/Critical Equip. & Mat'ls
H2. Procurement Procedures and Plans
16/01/2018
Comments
SECTION III - EXECUTION APPROACH
Empreendimento 1
Save Clear PDRI 1Section II Section I Low Final Score Print PDRI
137
Project: Date:
CATEGORY Definition Level
Element 0 1 2 3 4 5
M. IMPLANTAÇÃO
1
N. DESEMPENHO ESTRUTURAL
1
O. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
1
P. SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
1
Q. SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
1
R. TÉRMICO
1
S. LUMÍNICO
4
T. DESEMPENHO ACÚSTICO
5
U. ESTANQUEIDADE À ÁGUA
2
V. DURABILIDADE
2
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
V1. Durabilidade
T1. Desempenho acústico
U1. Estanqueidade à água
O1. Segurança Contra Incêndios
P1. Segurança no Uso e Operação
S1. Lumínico
M1. Implantação
N1. Desempenho Estrutural
Q1. Saúde, funcionalidaed, conforme antropodinâmico
R1. Térmico
Empreendimento 1 16/01/2018
SECTION IV – NORMA ABNT NBR 15.575
Score Comments
Save Clear PDRI 1Section III Section II Low Final Score Score Print PDRI
138
SECTION I – BASIS OF PROJECT DECISION
A. BUSINESS STRATEGY
A1. Requisitos de uso da construção
A2. Justificativa do Negócio
A3. Plano do Negócio
A4. Análise Econômica
A5. Facility Requirements
A6. Future Expansion/Alteration Considerations
A7. Considerações sobre a seleção do local
A8. Project Objectives Statement
B. OWNER PHILOSOPHIES
B1. Reliability Philosophy
B2. Maintenance Philosophy
B3. Operating Philosophy
B4. Design Philosophy
C. PROJECT REQUIREMENTS
C1. Value-Analysis Process
C2. Critérios de Concepção do projeto
C3. Avaliação das instalações existentes
C4. Scope of Work Overview
C5. Project Schedule
C6. Estimativa de Custo do Projeto
SECTION II – BASIS OF DESIGN
D. SITE INFORMATION
D1. Site Layout
D2. Site Surveys
D3. Civil/Geotechnical Information
D4. Governing Regulatory Requirements
D5. Environmental Assessment
D6. Utility Sources with Supply Conditions
D7. Site Life Safety Considerations
D8. Special Water and Waste Treatment Req'mts
E. BUILDING PROGRAMMING
E1. Program Statement
E2. Resumo da lista de espaços do edifício
E3. Overall Adjacency Diagrams
E4. Stacking Diagrams
E5. Growth & Phased Development
E6. Circulation and Open Space Requirements
E7. Functional Relationship Diagrams/Room by Rm
E8. Loading/Unloading/Storage Facilities Req'mts
E9. Transportation Requirements
E10. Building Finishes
E11. Room Data Sheets
E12. Furnishings, Equipment, & Built-Ins
E13. Window Treatment
F. BUILDING/PROJECT DESIGN PARAMETERS
F1. Civil/Site Design
F2. Projeto Arquitetônico
F3. Structural Design
F4. Mechanical Design
F5. Electrical Design
F6. Building Life Safety Requirements
F7. Constructability Analysis
F8. Technological Sophistication
G. EQUIPMENT
G1. Equipment List
G2. Equipment Location Drawings
G3. Equipment Utility Requirements
SECTION III – EXECUTION APPROACH
H. PROCUREMENT STRATEGY
H1. Identify Long Lead/Critical Equip. & Mat'ls
H2. Procurement Procedures and Plans
J. DELIVERABLES
J1. CADD/Model Requirements
J2. Documentation/Deliverables
K. PROJECT CONTROL
K1. Project Quality Assurance and Control
K2. Project Cost Control
K3. Project Schedule Control
K4. Risk Management
K5. Safety Procedures
L. PROJECT EXECUTION PLAN
L1. Project Organization
L2. Owner Approval Requirements
L3. Project Delivery Method
L4. Design/Construction Plan & Approach
L5. Substantial Completion Requirements
SECTION IV – NORMA ABNT NBR 15.575
M. IMPLANTAÇÃO
M1. Implantação
N. DESEMPENHO ESTRUTURAL
N1. Desempenho Estrutural
O. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS
O1. Segurança Contra Incêndios
P. SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO
P1. Segurança no Uso e Operação
Q. SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO
Q1. Saúde, funcionalidaed, conforme antropodinâmico
R. TÉRMICO
R1. Térmico
S. LUMÍNICO
S1. Lumínico
T. DESEMPENHO ACÚSTICO
T1. Desempenho acústico
U. ESTANQUEIDADE À ÁGUA
U1. Estanqueidade à água
V. DURABILIDADE
V1. Durabilidade
139
Project: Date:
CATEGORY Definition Level Max
Element 0 1 2 3 4 5 Score
A. BUSINESS STRATEGY (Maximum Score = 161)
0 1 12 23 33 44 1 1 44
0 1 8 14 21 27 2 8 27
0 2 8 14 20 26 1 2 26
0 2 6 11 16 21 1 2 21
0 2 6 11 16 21 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 1 8 15 21 28 2 8 28
0 1 4 8 11 15 3 8 15
CATEGORY A TOTAL 29 161
B. OWNER PHILOSOPHIES (Maximum = 68)
0 1 5 10 14 18 4 14 18
0 1 5 9 12 16 2 5 16
0 1 5 8 12 15 1 1 15
0 1 6 10 14 19 2 6 19
CATEGORY B TOTAL 26 68
C. PROJECT REQUIREMENTS (Maximum = 131)
0 1 6 10 14 19 3 10 19
0 1 7 13 18 24 1 1 24
0 2 7 13 19 24 1 2 24
0 1 5 9 13 17 4 13 17
0 2 6 11 15 20 3 11 20
0 2 8 15 21 27 2 8 27
CATEGORY C TOTAL 45 131
Section I Maximum Score = 413 SECTION I TOTAL 100 360
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
C2. Project Design Criteria
C1. Value-Analysis Process
B4. Design Philosophy
B3. Operating Philosophy
C6. Project Cost Estimate
C5. Project Schedule
C4. Scope of Work Overview
C3. Evaluation of Existing Facilities
A6. Future Expansion/Alteration Considerations
A5. Facility Requirements
A4. Economic Analysis
A3. Business Plan
B2. Maintenance Philosophy
B1. Reliability Philosophy
A8. Project Objectives Statement
A7. Site Selection Considerations
A1. Building Use
A2. Business Justification
SECTION 1 - BASIS OF PROJECT DECISION
Empreendimento 1
CommentsLevel Score
16/01/2018
Clear PDRI Section II Section I Low Final SaveSection III Score Print PDRI 1
140
Project: Date:
CATEGORY Definition Level Max
Element 0 1 2 3 4 5 Score
D. SITE INFORMATION (Maximum = 109)
0 1 4 7 10 14 1 1 14
0 1 4 8 11 14 2 4 14
0 2 6 10 14 19 3 10 19
0 1 4 8 11 14 3 8 14
0 1 5 9 12 16 2 5 16
0 1 4 7 10 13 2 4 13
0 1 2 4 6 8 2 2 8
0 1 3 6 8 11 3 6 11
CATEGORY F TOTAL 40 109
E. BUILDING PROGRAMMING (Maximum = 142)
0 1 5 9 12 16 5 16 16
0 1 6 11 16 21 2 6 21
0 0 0 0 0 0 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 1 4 7 10 13 4 10 13
0 1 5 8 12 15 4 12 15
0 1 4 7 10 13 1 1 13
0 0 0 0 0 0 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 1 2 4 6 8 4 6 8
0 1 3 5 7 9 3 5 9
0 1 5 8 12 15 1 1 15
0 1 4 7 10 13 1 1 13
0 1 4 8 11 14 1 1 14
0 0 2 3 4 5 1 0 5
CATEGORY G TOTAL 59 142
F. BUILDING/PROJECT DESIGN PARAMETERS (Maximum = 93)
0 1 4 7 11 14 2 4 14
0 1 7 12 17 22 1 1 22
0 1 5 9 14 18 1 1 18
0 0 0 0 0 0 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 1 5 8 12 15 1 1 15
0 1 3 5 8 10 2 3 10
0 1 4 8 11 14 2 4 14
0 0 0 0 0 0 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
CATEGORY H TOTAL 14 93
G. EQUIPMENT (Maximum = 26)
0 1 5 8 12 15 3 8 15
0 0 0 0 0 0 0 0 0 Item ELIMINADO DO PDRI
0 1 4 6 9 11 2 4 11
CATEGORY I TOTAL 12 26
Section 2 Maximum Score = 429 SECTION 2 TOTAL 125 370
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
E11. Room Data Sheets
E12. Furnishings, Equipment, & Built-Ins
E13. Window Treatment
F1. Civil/Site Design
G2. Equipment Location Drawings
G3. Equipment Utility Requirements
F4. Mechanical Design
F5. Electrical Design
F6. Building Life Safety Requirements
F7. Constructability Analysis
F8. Technological Sophistication
G1. Equipment List
E1. Program Statement
E2. Building Summary Space List
F2. Architectural Design
F3. Structural Design
E5. Growth & Phased Development
E6. Circulation and Open Space Requirements
E7. Functional Relationship Diagrams/Room by Rm
E8. Loading/Unloading/Storage Facilities Req'mts
E9. Transportation Requirements
E10. Building Finishes
E3. Overall Adjacency Diagrams
E4. Stacking Diagrams
D1. Site Layout
D2. Site Surveys
D3. Civil/Geotechnical Information
D4. Governing Regulatory Requirements
D5. Environmental Assessment
D6. Utility Sources with Supply Conditions
D7. Site Life Safety Considerations
D8. Special Water and Waste Treatment Req'mts
Empreendimento 1
Comments
SECTION II - BASIS OF DESIGN
Level Score
16/01/2018
Clear PDRI Section II Section I Low Final SaveSection III Score Print PDRI 1
141
Project: Date:
CATEGORY Definition Level Max
Element 0 1 2 3 4 5 Score
H. PROCUREMENT STRATEGY (Maximum = 25)
0 1 4 7 10 14 1 1 14
0 1 3 6 9 11 2 3 11
CATEGORY L TOTAL 4 25
J. DELIVERABLES (Maximum = 11)
0 0 1 2 3 4 3 2 4
0 1 2 4 6 7 2 2 7
CATEGORY M TOTAL 4 11
K. PROJECT CONTROL (Maximum = 62)
0 1 3 4 6 8 2 3 8
0 1 4 7 10 13 2 4 13
0 1 4 8 11 14 3 8 14
0 1 6 10 14 18 3 10 18
0 1 3 5 7 9 2 3 9
CATEGORY N TOTAL 28 62
L. PROJECT EXECUTION PLAN (Maximum = 60)
0 1 3 5 8 10 1 1 10
0 1 4 6 9 11 2 4 11
0 1 5 8 12 15 2 5 15
0 1 4 8 11 15 3 8 15
0 1 3 5 7 9 1 1 9
CATEGORY P TOTAL 19 60
Section 3 Maximum Score = 158 SECTION 3 TOTAL55 158
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
L4. Design/Construction Plan & Approach
L5. Substantial Completion Requirements
K3. Project Schedule Control
K4. Risk Management
K5. Safety Procedures
L1. Project Organization
L2. Owner Approval Requirements
L3. Project Delivery Method
Comments
SECTION III - EXECUTION APPROACH
H1. Identify Long Lead/Critical Equip. & Mat'ls
H2. Procurement Procedures and Plans
J1. CADD/Model Requirements
J2. Documentation/Deliverables
Empreendimento 1
ScoreLevel
16/01/2018
K1. Project Quality Assurance and Control
K2. Project Cost Control
Clear PDRI Print AllSection II Section I Low Final SaveSection III Score
142
Project: Date:
CATEGORY Definition Level Max
Element 0 1 2 3 4 5 Score
M. IMPLANTAÇÃO (Maximum Score = 8)
0 1 2,5 4 6,5 8 1 1 8
CATEGORY M TOTAL 1 8
N. DESEMPENHO ESTRUTURAL (Maximum = 12)
0 1 3,75 6,5 9,25 12 1 1 12
CATEGORY N TOTAL 1 12
O. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIOS (Maximum = 10)
0 0,75 3 5,5 7,75 10 1 0,75 10
CATEGORY O TOTAL 0,75 10
P. SEGURANÇA NO USO E OPERAÇÃO (Maximum = 12)
0 1 3,75 6,5 9,25 12 1 1 12
CATEGORY P TOTAL 1 12
Q. SAÚDE, FUNCIONALIDADE, CONFORTO ANTROPODINÂMICO (Maximum = 10)
0 0,75 3 5,5 7,75 10 1 0,75 10
CATEGORY Q TOTAL 0,75 10
R. TÉRMICO (Maximum = 12)
0 1 3,75 6,5 9,25 12 1 1 12
CATEGORY R TOTAL 1 12
S. LUMÍNICO (Maximum = 6)
0 0,5 1,5 3 4,5 6 4 4,5 6
CATEGORY S TOTAL 4,5 6
T. DESEMPENHO ACÚSTICO (Maximum = 15)
0 1,25 4,5 8 11,5 15 5 15 15
CATEGORY T TOTAL 15 15
U. ESTANQUEIDADE À ÁGUA (Maximum = 15)
0 1,25 4,5 8 11,5 15 2 4,5 15
CATEGORY U TOTAL 4,5 15
V. DURABILIDADE (Maximum = 12)
0 1 3,75 6,5 9,25 12 2 3,75 12
CATEGORY U TOTAL 3,75 12
Section IV Maximum Score = 112 SECTION IV TOTAL 33,25 112
Definition Levels
0 = Not Applicable 2 = Minor Deficiencies 4 = Major Deficiencies
1 = Complete Definition 3 = Some Deficiencies 5 = Incomplete or Poor Definition
V1. Durabilidade
T1. Desempenho acústico
Q1. Saúde, funcionalidaed, conforme antropodinâmico
R1. Térmico
S1. Lumínico
U1. Estanqueidade à água
M1. Implantação
N1. Desempenho Estrutural
P1. Segurança no Uso e Operação
O1. Segurança Contra Incêndios
Empreendimento 1 16/01/2018
SECTION IV – NORMA ABNT NBR 15.575
Level Score Comments
Clear PDRI Section II Section I Low Final SaveSection III Score Print PDRI 1
143
Level
>3
Section Level Score Assigned to: Comments
B1. Reliability Philosophy 4 14
C4. Scope of Work Overview 4 13
E1. Program Statement 5 16
E4. Stacking Diagrams 4 10
E5. Growth & Phased Development 4 12
E8. Loading/Unloading/Storage Facilities Req'mts 4 6
Low Definition Items
Clear PDRI Section II
UnweighteSection I
Final
Score SaveSection III
UnweighteScore Print PDRI 1
144
PDRI I
PDRI II
PDRI III
Level
>3
Section Level Score Assigned to: Comments
Low Definition Items
Clear PDRI Section II Section I Low Final SaveSection III Score Print PDRI
Level
>3
Section Level Score Assigned to: Comments
Low Definition Items
Clear PDRI 2iSection II Section I Low Final SaveSection III Score Print PDRI 2i
Level>3
Section Level Score Assigned to: Comments
Low Definition Items
Section II Section I Low Final
ScoreSection III Save Clear PDRI 3Score Print PDRI 3
145
APÊNDECE C – PLANILHA DA FERRAMENTA DE RISCO DAS
INCORPORAÇÕES
146
Para o completo preenchimento desta Avaliação, deve-se proceder previamente com as seguintes aplicações :
1 -
2 -
Caso seja selecionado a Análise Inicial, as cetegorias abaixo serão avaliadas:
Caso seja selecionado a Análise Completa, as cetegorias abaixo serão avaliadas:
Na aba Pontuação não haverá preenchimento. Nela é mostrado os cálculos das categorias em avaliação.
Na aba Gráficos não haverá preenchimento. Nela é mostrado de forma ilustrativa os cálculos das categorias em avaliação.
1 - Para a categoria: Dados PDRI Adaptado deve ser exportado os valores obtidos nesta análise
2 -
Níveis de definição:
0 - Não se aplica
1 - Definição Completa
2 - Deficiências menores
3 - Algumas deficiências
4 - Maiores deficiências
5 - Definição pobre ou incompleta
Esta planilha é composta de 9 abas.
Para facilitar a visualização de campos/células que devem ser preenchidas, todas elas estão destacadas na cor:
Não se deve alterar as fórmulas contidas nas células de cálculo.
Sugestões de melhoria e críticas devem ser dirigidas ao autor da planilha.
Eng. Maurício Machado
mauricioataide@yahoo.com.br
(31) 98812-5179
Para as categorias Jurídico, Viab Econômica, Aprov. Projeto, Mercado e Produto deve-se atribuir uma nota do nível de definição para
cada um dos itens de verificação. Cada item irá receber uma nota entre 0 e 5, de acordo com seu nível de maturidade e descrito na
lista abaixo:
É atribuida uma nota ao nível de definição da Incorporação, sendo que quanto maior o valor da nota menor o grau de definição. E quanto menor
a nota, indica um projeto mais bem definido. Sendo que a pontuação máxima é 1000, realizada a partir de ponderações entre as categorias.
INSTRUÇÕES PARA PREENCHIMENTO DA PLANILHA DE
AVALIAÇÃO DE INCORPORAÇÃO
Planilha criada com o objetivo de avaliar a maturidade de Incorporações, regida pela Lei 4.591/64, com referência nos quesitos estabelecidos em
bibliografias e no mercado.
Os itens de verificação foram baseados em referências bibliográficas como dissertações, artigos e leis, assim como entrevistas com especialistas
da área.
Inicie o preenchimento pela aba Resumo, apenas nos campos: Projeto, Gerente de Projeto, Tipo de Análise, Data, Versão, Revisão. Basta
preencher somente nesta aba, que as demais serão preenchidas automaticamente.
As demais abas se referem as categorias que serão analisadas. São elas: Dados PDRI, Jurídico, Viab Econômica, Aprov. Projeto, Mercado e
Produto.
Project Definition Rating Index (PDRI) Adaptado conforme sugerido pelo autor ABDALA (2016) e MACHADO (2018). Trabalho
disponível no Departamento de Engenharia de Materias e Construção da UFMG.
Avaliação do Nível de Maturidade dos Projetos com foco em garantia do desempenho, desenvolvido por ANDERY e MACHADO (2017)
e apresentado no Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto (SBQP) 2017.
Projeto: Versão v3
Gerente de Projeto: Tipo de Análise: Inicial Rev 00
Data:
AVALIAÇÃO JURÍDICA 250,00 250,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 250,00 250,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 250,00 250,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 250,00 250,00
1000,00 1000,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Pontuação
Obtida
AVALIAÇÃO JURÍDICA 200,00 200,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 200,00 200,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 200,00 200,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 200,00 200,00
DADOS PDRI + NORMA DE DESEMPENHO 200,00 200,00
1000,00 1000,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Pontuação
Obtida
147
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data: 17/02/2018
AVALIAÇÃO JURÍDICA 23,47 150,00
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 64,42 400,00
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 25,27 150,00
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 26,58 150,00
DADOS PDRI ADAPTADO 46,95 150,00
186,70 1000,00
# Pontuação Pont. Máx.
1 64,42 400,00
2 46,95 150,00
3 26,58 150,00
Pontuação
MáximaCategorias
TOTAL:
Top 3
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
DADOS PDRI ADAPTADO
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
Categoria
Pontuação
Obtida
148
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Tipo de Análise: Completa Rev 00
Data: 17/02/2018
Máximo Obtido Coef. Máximo Obtido
AVALIAÇÃO JURÍDICA 1000 156 0,15 150 23,47
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA 1000 161 0,40 400 64,42
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO 1000 168 0,15 150 25,27
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO 1000 177 0,15 150 26,58
DADOS PDRI ADAPTADO 1000 313 0,15 150 46,95
5000 976 1000 186,70
Pontuação - Score máximo 1000,00
Pontuação - Score obtido 186,70
TOTAL:
Pontuação PonderadaCategorias
Pontuação
149
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
1000 1000 1000 1000 1000
156 161 168 177
313150
400
150 150 150
23,47
64,42
25,27 26,5846,95
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
AVALIAÇÃOJURÍDICA
AVALIAÇÃO DAVIABILIDADEECONÔMICA
AVALIAÇÃO DAAPROVAÇÃO DE
PROJETO
AVALIAÇÃO DEMERCADO /PRODUTO
DADOS PDRIADAPTADO
Classificação do item por categoria
Pont. Máxima
Pont. Obtida
Pont. Máxima Ponderada
Pont. Obtida Ponderada
AVALIAÇÃO JURÍDICA
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADEECONÔMICA
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DEPROJETO
AVALIAÇÃO DE MERCADO /PRODUTO
DADOS PDRI ADAPTADO
Pontuação Ponderada de Definição por categoriaObtido
0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00 1000,00
Pontuação - Score máximo
Pontuação - Score obtido
1000,00
186,70
Pontuação do projeto
150
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
Obtido Máximo
Seção I - Base de Decisão 100 360
Seção II - Bases de Projeto 125 370
Seção III - Abordagem de projeto 55 158
Seção IV - Norma ABNT NBR 15.575 33 112
Total 313 1000
DADOS PDRI ADAPTADO
DADOS PDRI ADAPTADOPontuação
Observação
151
AVALIAÇÃO JURÍDICA
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Origem do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Documento do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição da propriedade do terreno 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Histórico dos títilos de propriedade do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Descrição da área do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Área do terreno similar a matricula 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Confrontantes do terreno definidos 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Necessidade de retificação da matricula 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Incorporação em andamento 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Cancelamento da incorporação ativa 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Anuência dos adquirentes para cancelamento da incorporação 4 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 30,90
Débito de natureza civil do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza tributária do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza trabalhista do atual proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza civil dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza tributária dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Débito de natureza trabalhista dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo administrativo do proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do proprietário 3 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 10,75
Existência de processo administrativo do antigo proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do antigo proprietário 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo administrativo do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existência de processo judicial do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Existencia de processo de desapropriação no terreno 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Levantamento de outras pendências do atual proprietário 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Levantamento de outras pendências dos antigos proprietários 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Ônus/Impedimento de comercialização do terreno 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Terreno com concessão a terceiros 0 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 0,00
Construção existente/necessidade de demolição 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Existência de prestação de serviço no local 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Contratos de locação existente 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Contratos de arrendamento existentes 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Faixa de servidão 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Faixa de recuo/alargamento 2 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 3,04
Certidão Negativa de Impostos federais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Impostos estaduais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Impostos municipais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de Protesto de títulos 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de ações cívis e criminais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de ônus reais 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa da Justiça Trabalhista 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Certidão Negativa de debitos para com a Previdência Social 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Minuta da Convenção de Condomínio 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta do Memorial Descritivo do Condomínio 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta da Promessa ou Contrato de Compra e venda 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Minuta do Contrato de Compra e Venda com os adquirentes 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição do regime de construção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Atestado de Idoneidade Financeira 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Minuta do contrato de Construção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Procuração do instrumento público do mandato 0 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 0,00
Definição sobre prazo de carência 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição da forma de pagamento 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição de áreas subrrogadas 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Definição de comissão ao vendedor do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido 156,50
ObservaçãoPontuação Score
Obtido
INC
OR
PO
RA
DO
RA
TER
REN
O
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível
1000,00
152
AVALIAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Valor do terreno 1 0 4,51 18,3 32,3 46,4 60 4,51
Corretagem 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Valor pago no ato para o terreno 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Prazos de pagamento do terreno 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Permuta física 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Permuta financeira 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Seguro permuta 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Carta fiança 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Despesas preliminares 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Vigilância mensal terreno 2 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 4,87
ITBI terreno 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Custo apoio jurídico para compra terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Registro e emolumentos de escritura do terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
IPTU terreno 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Custos para registro de incorporação 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Custos de despachantes para incorporação 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custos diversos para incorporação 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Custo de instalação do condomínio 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de entrega e averbação do condomínio 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de demolição 3 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 5,38
Custo de compensação ambiental 3 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 21,50
Custos de laudos ambientais 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Custos e taxas para aprovação de projeto 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de assessorias 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Custo de criação do projeto legal 0 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,00
Custos de contra-partidas 2 0 6,01 24,4 43 61,8 80 24,35
Custos seguros de obra (construção e pós entrega) 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Custo de contratação financiamento da obra 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Data escritura terreno 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Data lançamento empreendimento 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Data início obra 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Data entrega obra 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Orçamento da obra 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Cronograma de execução da obra 2 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 6,09
Data entrega aos clientes 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Valor da unidade 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Valor de entrada 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Valores pré-chaves 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Valores pós-chaves 1 0 1,05 4,26 7,53 10,8 14 1,05
Qtd vendas mês 2 0 2,55 10,3 18,3 26,3 34 10,35
Custo de registro/docs 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
% de financiamento 2 0 1,8 7,31 12,9 18,5 24 7,31
Lucro Esperado 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Exposição de Caixa 2 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 9,13
Margem Bruta 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
TIR (Taxa Interna de Retorno) 1 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 1,50
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
1000,00
161,05
Score
ObtidoItem de avaliação
Nível de DefiniçãoNível Observação
Pontuação
153
AVALIAÇÃO DA APROVAÇÃO DE PROJETO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Limitação de uso 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Altimetria máxima permitida 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Gabarito de altimetria 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Zoneamento permitido 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Taxa de permeabilidade 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Taxa de ocupação 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Proteção ambiental 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento frontal 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento fundo 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Área de estacionamento de veiculos 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Afastamento laterais 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Áreas de Preservação Permanentes 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Unidades de Preservação 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Presença de nascentes 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de corpos hidricos 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de áreas brejosas 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Presença de linhas de transmissão 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa Non Aedificandi 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa de servidão 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Faixa de recuo 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Faixa de alargamento 3 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 6,45
Coeficiente de aproveitamento 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Quota de unidades permitidas 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Levantamento arboreo realizado 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Espécies arboreas de proteção 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Compensação por supressão 3 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 21,50
Levantamento de taxas de aprovação arquitetônica municipal 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental municipal 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental estadual 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Levantamento de taxas de aprovação ambiental união 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Definição contrapartida ambiental 3 0 4,51 18,3 32,3 46,4 60 32,26
Definição contrapartida arquitetônica 3 0 7,51 30,4 53,8 77,3 100 53,76
Obtenção de Informação Básica pela Prefeitura local 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Demolição 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Previsão de alteração do plano diretor e zoneamento 0 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 0,00
Necessidade de loteamento 0 0 3,16 12,8 22,6 32,4 42 0,00
Necessidade de desmembramento 0 0 3,16 12,8 22,6 32,4 42 0,00
Necessidade de remembramento 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Necessidade de doação de área 0 0 2,25 9,13 16,1 23,2 30 0,00
Necessidade abertura de vias 0 0 1,5 6,09 10,8 15,5 20 0,00
Previsão/Instalação de elevador 1 0 0,6 2,44 4,3 6,18 8 0,60
Área de interesse social 0 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,00
Área de operação urbana 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Área alagável 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Necessidade de tanques de drenagem 2 0 1,65 6,7 11,8 17 22 6,70
Acessibilidade à Pessoa Portadora de Deficiência 1 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,75
Necessidade de Outorga Onerosa do Direito de construir 0 0 0,75 3,04 5,38 7,73 10 0,00
Classificação como empreendimento de Impacto 1 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 3,76
Estudos para avaliação de impacto 2 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 3,65
Classificação de área rural ou urbana 1 0 0,9 3,65 6,45 9,27 12 0,90
Áreas de diretrizes especiais 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Áreas de projetos prioritários 0 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 0,00
Padronização de passeio público 3 0 1,2 4,87 8,6 12,4 16 8,60
Atendimento pela concessionárias 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
Score
Obtido
1000,00
168,48
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível ObservaçãoPontuação
154
AVALIAÇÃO DE MERCADO / PRODUTO
Projeto: Empreendimento 1 Versão v1
Gerente de Projeto: Maurício Machado Rev 00
Data: 17/02/2018
0,08 0,3 0,54 0,77
0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
Delimitação da região de influência 2 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 12,18
Levantamento do preço da região 2 0 6,01 24,4 43 61,8 80 24,35
Mapeamento dos concorrêntes da região 2 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 15,22
Mapeamento das empresas do mesmo seguimento 2 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 12,18
Estoque próprio 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Estoque concorrente 3 0 6,01 24,4 43 61,8 80 43,01
Aprovação do financiamento bancário 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Pesquisa de mercado 2 0 7,51 30,4 53,8 77,3 100 30,44
Definição perfil cliente alvo 1 0 3,76 15,2 26,9 38,6 50 3,76
Definição da tipologia do empreendimento 1 0 9,02 36,5 64,5 92,7 120 9,02
Distribuição de pagamentos a incorporadora 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Formas de pagamento 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Aceitação de permuta em outro imóvel 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Aceitação de veiculo como pagamento 0 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 0,00
Definição acabamentos 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Área comum do edificio 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Mobiliário área comum 1 0 3,01 12,2 21,5 30,9 40 3,01
Pontuação máxima - Score máximo
Pontuação de Definição - Score obtido
Score
Obtido
1000,00
177,20
Item de avaliaçãoNível de Definição
Nível ObservaçãoPontuação
155
ANEXO A – Tabelas PDRI (CII)
PDRI - Project Definition Rating Index - Building Projects
Construction Industry Institute - July 2008 - Appendix A
Unweighted Project Socre Sheet
156
157
158
PDRI - Project Definition Rating Index - Building Projects
Construction Industry Institute - July 2008 - Appendix B
159
Weighted Project Score Sheet
160
161
162
Recommended