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1. PRELIMINARES
1.1 Objetivo
Constitui objetivo do presente trabalho a constatação do estado de
conservação do Apartamento n° 82 do Edifício Vivien Tereza, situado à
Rua Domingos de Moraes, nº 348, Vila Mariana, São Paulo/SP, em
especial para verificar a existência de áreas afetadas por infiltrações e manchas
de umidade.
No presente trabalho assume-se que os dados constantes da
documentação oferecida ao signatário estão corretos e que as informações
fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.
1.2 Perícia
Para o desenvolvimento dos trabalhos e elaboração do presente laudo,
foram executados os seguintes passos:
- Realização de vistoria técnica no local dos fatos no dia 02/09/09.
Estavam presentes o Eng° Misael Cardoso Pinto Neto, assistente técnico do
autor, a Sra. Maria Olímpia Galati Traldi, proprietária do apartamento n° 82, o
Sr. João Carvalho de Oliveira, zelador do edifício e o Sr. Sebastião Abreu,
proprietário do apartamento n° 92;
- Análise dos documentos anexados aos autos;
- Análise dos documentos e informações obtidas pela perícia.
2. IMÓVEL
2.1 Localização
O imóvel em questão, denominado Edifício Vivien Tereza, está localizado
na Rua Domingos de Moraes, nº 348, Bairro Vila Mariana, em região dotada de
completa infra-estrutura urbana.
A região é caracterizada por edificações residenciais e comerciais de
padrão simples a superior, sendo dotada de amplo comércio.
Como principais vias de acesso à região estão as Avenidas Paulista e 23
de Maio e Rua Vergueiro.
Figura 01: Localização do imóvel
2.2 Características
O Edifício Vivien Tereza é constituído de 01 torre com 16 pavimentos
tipo, com 04 apartamentos por andar, totalizando 64 unidades residenciais.
Trata-se de imóvel de uso misto, contando com uma galeria comercial dotada
de lojas e sobrelojas, denominada Centro Comercial de Vila Mariana.
Classifica-se o imóvel como sendo de padrão construtivo médio, com
idade aparente em torno dos 40 anos.
Foto 01: Vista da fachada do Edifício Vivien Tereza
De acordo com as constatações efetuadas durante a vistoria, o
apartamento n° 82 conta com sala de estar, sala de jantar, 03 dormitórios, 02
banheiros sociais, cozinha, área de serviço e dependências de empregada,
formadas por dormitório e banheiro.
3. VISTORIA
Durante a perícia realizada no Edifício Vivien Tereza foram vistoriados os
seguintes locais:
- Apartamento n° 82 (imóvel do autor): A vistoria teve por objetivo a
constatação do estado de conservação do apartamento, em especial para
verificar a existência de áreas afetadas por infiltrações e manchas de umidade;
- Apartamento n° 92 (imóvel do réu): A vistoria teve por objetivo a
verificação da existência de áreas afetadas por infiltrações e sinais de umidade,
bem como para identificar possíveis reparos executados nas instalações
hidráulicas;
- Apartamento n° 102 (imóvel imediatamente acima do imóvel do réu): O
local foi vistoriado com o objetivo de se constatar a existência de sinais de
umidade ou infiltração.
3.1 Apartamento n° 82
O apartamento n° 82 teve seus cômodos vistoriados, em especial as
suas áreas frias, tendo sido constatada a existência de diversas áreas com
sinais de infiltração e manchas de umidade, bem como deterioração de seus
revestimentos superficiais.
Foram constatados danos no ‘banheiro de empregada’, nos banheiros
sociais, no ‘corredor de circulação’ e no ‘dormitório 1’ que faz divisa com o
‘banheiro social 2’.
Figura 02: Reprodução parcial da planta do apartamento final 2 (sem escala)
Legenda:
Áreas do apartamento n° 82 onde foram constatados danos
Cor
redo
r
Banheiro Social 2
Banheiro Empregada
Dormitório 1
Banheiro Social 1
Área de serviço Quarto
empregada
Cozinha
De todos os ambientes vistoriados, o ‘banheiro de empregada’ é o que
apresentava mais danos (Fotos 03 a 07), com sinais evidentes da ação de
infiltrações, notadamente no forro (Foto 06).
Devido o grau avançado da ação da umidade nas áreas afetadas, a
camada superficial do revestimento encontrava-se comprometida, bem como é
possível afirmar que há proliferação de microorganismos no local.
No aludido ambiente também foi constatada a existência de uma
tubulação que se encontra parcialmente aparente, sendo que a mesma se
encontrava perfurada, no entanto, não foram identificados vazamentos durante
a vistoria.
No ‘banheiro social 1’ (Fotos 08 a 13) foram identificados sinais da ação
de infiltrações, no forro e paredes, com o comprometimento dos seus
respectivos revestimentos.
Parte do revestimento das paredes do ambiente se encontrava
comprometida, com o desplacamento de peças do azulejo, os quais foram
causados pela ação das infiltrações e excesso de umidade no local.
O revestimento do forro também apresentava sinais da ação de
infiltrações e excesso de umidade.
Foram identificados sinais de umidade no ‘corredor de circulação’ (Fotos
14 e 15), localizadas na área da parede que faz divisa com o ‘banheiro social 1’.
Pelo que se verificou, foram identificados sinais de umidade em ambas
as faces desta parede, ou seja, na face da parede voltada para o ‘corredor de
circulação’ e na outra face que está voltada para o ‘banheiro social 1’.
No ‘banheiro social 2’ (Fotos 16 a 18) foram identificados sinais da ação
de infiltrações e excesso de umidade no forro, o qual apresentava trechos de
deterioração de seu respectivo revestimento.
No ‘dormitório 1’ (Fotos 19 e 20) foram constatados sinais de umidade
provenientes de infiltrações, em trechos da parede que faz divisa com o
‘banheiro social 2’, bem como foi constatado o comprometimento de áreas do
revestimento da parede.
Durante a vistoria não foi notado nenhum odor de esgoto nos cômodos
acima descritos, no entanto, em virtude das características das patologias
encontradas, não se pode descartar que os vazamentos são provenientes das
instalações hidráulicas de esgoto.
Foi relatado pela proprietária do apartamento n° 82, Sra. Maria Olímpia,
que os problemas com as infiltrações nos cômodos acima descritos, se
intensificaram há cerca de 02 anos.
Afirmou que logo após esse período foram feitas intervenções nas
instalações hidráulicas do apartamento e nas prumadas do edifício, neste último
caso, apenas em trechos da tubulação localizados no interior das paredes do
seu apartamento.
Segundo a proprietária, mesmo após as intervenções acima descritas, os
sinais e manchas de umidade continuaram a se acentuar.
Vale ressaltar que as intervenções acima descritas não foram
documentadas pelos proprietários do apartamento n° 82, sendo assim, não há
dados disponíveis sobre os locais, datas e extensão dos reparos.
3.2 Apartamento n° 92
O apartamento n° 92, localizado imediatamente acima do apartamento
n° 82, foi vistoriado para constatação do estado de conservação de suas áreas
frias, em especial nos mesmos cômodos descritos no item 3.1 deste trabalho.
Para evitar duplicidade de informações, será utilizada a mesma
nomenclatura dos ambientes descrita no item anterior, uma vez que os
apartamentos n° 82 e n° 92 apresentam a mesma distribuição interna.
Durante a vistoria do local não foi constatada a existência de áreas com
sinais evidentes de infiltração ou manchas de umidade nas áreas frias, bem
como não havia odor de esgoto nos aludidos ambientes.
Os revestimentos dos forros e paredes das áreas frias não apresentavam
deterioração pela ação de infiltrações ou umidade, no entanto, havia trechos
onde os revestimentos foram removidos propositalmente, como veremos a
seguir.
Foram constatados sinais de umidade em uma das paredes do ‘corredor
de circulação’ (Fotos 34 e 35), mais precisamente na divisa com o ‘banheiro
social 1’, bem como em uma das paredes do ‘dormitório 1’ (Foto 36),
localizados na divisa com o ‘banheiros social 2’.
A parede do ‘corredor de circulação’ apresentava sinais de umidade, no
entanto, com menor intensidade e danos inferiores ao verificado no
apartamento n° 82.
No caso da parede do ‘dormitório 1’, os sinais apresentados eram
superficiais, não havendo o comprometimento do revestimento superficial.
Durante a vistoria nos ambientes, foram identificados locais em que
foram feitas trocas de materiais hidráulicos, bem como trechos em que os
revestimentos foram removidos no entorno das tubulações.
Parte do revestimento em cerâmica do piso do ‘banheiro de empregada’
foi removido (Fotos 22 e 23), no entanto, onde foi possível visualizar, não havia
indícios de umidade no local.
No ‘banheiro social 1’ (Fotos 24 a 30) foi identificada a troca de parte
dos azulejos das paredes, reparos na tubulação de alimentação do vaso
sanitário e ausência de trechos do revestimento da parede na região das
tubulações do lavatório, localizadas no interior do gabinete em madeira.
Nas áreas e tubulações acima citadas, ou seja, onde foi possível
constatar visualmente, não havia indícios de umidade.
O ‘banheiro social 2’ (Fotos 31 a 33) apresentava uma abertura na
parede de divisa com o ‘banheiro social 1’ e o ‘banheiro de empregada’, onde
foi removido parte do revestimento superficial.
Na aludida abertura, bem como na janela de inspeção do motor da
banheira de hidromassagem, não havia indícios de umidade.
As intervenções executadas nas instalações hidráulicas do apartamento
n° 92 não foram documentadas pelo réu, sendo assim, não há dados
disponíveis sobre os locais, datas e extensão das intervenções.
Foi relatado pelo réu, Sr. Sebastião Abreu, que as intervenções
executadas no apartamento n° 92 foram iniciadas há 02 anos, com o objetivo
de sanar os problemas existentes no apartamento n° 82, tendo sido realizadas
pelo encanador indicado pelo condomínio.
Afirmou também que é comum ocorrer o retorno de água servida através
do ralo localizado na ‘área de serviço’.
3.3 Apartamento n° 102
O apartamento n° 102, localizado imediatamente acima do apartamento
n° 92, foi vistoriado para se constatar a existência de sinais de umidade ou
infiltração.
Durante a vistoria no local não foi constatada a existência de áreas com
sinais de infiltração ou manchas de umidade, bem como não havia odor de
esgoto nos ambientes (Fotos 37 a 44).
Os revestimentos dos tetos e paredes dos ambientes não apresentavam
sinais de deterioração pela ação de infiltrações e vazamentos.
Foram constatados sinais característicos de condensação no forro dos
banheiros sociais (Fotos 40 e 43), na região localizada acima dos chuveiros
elétricos, os quais estão associados à má ventilação no ambiente, não sendo
causados por infiltrações advindas de pavimentos superiores.
3.4 Condomínio
Durante a vistoria foi verificado um trecho da fachada externa do
condomínio, localizada entre o 08° pavimento e o 09° pavimento, na região da
parede que faz divisa com a ‘área de serviço’, ‘banheiro de empregada’,
‘banheiro social 2’ e ‘dormitório 1’ (Fotos 45 e 46).
Pelo que foi possível constatar visualmente, à partir do 10° pavimento, o
revestimento da fachada não se encontrava deteriorado, não havendo indícios
da ação de infiltrações.
De acordo com informações do zelador, Sr. João Carvalho de Oliveira,
não há registros no condomínio de problemas semelhantes aos que foram
verificados no apartamento n° 82.
Indagado sobre as manutenções nas prumadas do edifício, o zelador
afirmou que as mesmas são feitas por etapas, geralmente de acordo com as
reformas em andamento no interior dos apartamentos, não havendo uma
periodicidade determinada.
Sobre o controle dos serviços que já foram executados, o mesmo
afirmou que o condomínio dispõe de uma relação das colunas já reformadas ou
substituídas, no entanto, tal informação não foi disponibilizada para o
signatário.
4. FOTOS
Foto 02: ‘Área de serviço’ (Ap 82) Foto 03: ‘Banheiro de empregada’ (Ap 82)
Foto 04: Manchas de umidade no forro e
paredes do ‘banheiro de empregada’ (Ap 82)
Foto 05: Umidade e pintura danificada no
forro do ‘banheiro de empregada’ (Ap 82)
Foto 06: Umidade e pintura danificada no
forro do ‘banheiro de empregada’ (Ap 82)
Foto 07: Parede do ‘banheiro de empregada’
com umidade e desplacamento (Ap 82)
Foto 08: ‘Banheiro social 1’ (Ap 82) Foto 09: Parede do ‘banheiro social 1’ com
desplacamento do revestimento (Ap 82)
Foto 10: Paredes do ‘banheiro social 1’ com
umidade e desplacamento (Ap 82)
Foto 11: Paredes do ‘banheiro social 1’ com
umidade e desplacamento (Ap 82)
Foto 12: Forro do ‘banheiro social 1’ com
umidade e pintura danificada (Ap 82)
Foto 13: Umidade e pintura danificada no
forro do ‘banheiro social 1’ (Ap 82)
Foto 14: Parede do ‘corredor de circulação’
com manchas de umidade (Ap 82)
Foto 15: Parede do ‘corredor de circulação’
com manchas de umidade (Ap 82)
Foto 16: ‘Banheiro social 2’ (Ap 82) Foto 17: Manchas de umidade no forro do
‘banheiro social 2’ (Ap 82)
Foto 18: Manchas de umidade no forro do
‘banheiro social 2’ (Ap 82)
Foto 19: Parede do ‘dormitório 1’ com
manchas de umidade (Ap 82)
Foto 20: Parede do ‘dormitório 1’ com
manchas de umidade (Ap 82)
Foto 21: ‘Área de serviço’ (Ap 92)
Foto 22: ‘Banheiro empregada’ (Ap 92) Nota-
se ausência de trecho da cerâmica do piso
Foto 23: Piso do ‘banheiro de empregada’
em boas condições (Ap 92)
Foto 24: ‘Banheiro social 1’ (Ap 92) Foto 25: Reparos na tubulação do vaso
sanitário do ‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 26: Peças de azulejo substituídas na
parede do ‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 27: Peças de azulejo substituídas na
parede do ‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 28: Gabinete em madeira localizado no
‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 29: Tubulação aparente no interior do
gabinete do ‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 30: Tubulação aparente no interior do
gabinete do ‘banheiro social 1’ (Ap 92)
Foto 31: ‘Banheiro social 2’ (Ap 92)
Foto 32: Ausência de revestimento na
parede do ‘banheiro social 2’ (Ap 92)
Foto 33: Vista do motor da banheira de
hidromassagem do ‘banheiro social 2’ (Ap 92)
Foto 34: Parede do ‘corredor de circulação’
com sinais de umidade (Ap 92)
Foto 35: Detalhe dos sinais de umidade na
parede do ‘corredor de circulação’ (Ap 92)
Foto 36: Parede do ‘dormitório 1’ com
manchas superficiais (Ap 92)
Foto 37: ‘Banheiro de empregada’ (Ap 102)
Foto 38: Forro do ‘banheiro de empregada’
em boas condições (Ap 102)
Foto 39: ‘Banheiro social 1’ (Ap 102)
Foto 40: Forro do ‘banheiro social 1’ com
manchas de condensação (Ap 102)
Foto 41: Parede do ‘corredor de circulação’
em boas condições (Ap 102)
Foto 42: ‘Banheiro social 2’ (Ap 102) Foto 43: Forro do ‘banheiro social 1’ com
manchas de condensação (Ap 102)
Foto 44: Forro do ‘banheiro social 2’ em boas
condições (Ap 102)
Foto 45: Fachada do edifício, entre o 08° e
09° pavimentos, em boas condições.
Foto 46: Detalhe da fachada, entre o 08° e
09° pavimentos, em boas condições.
Foto 47: Portaria do Edifício Vivien Tereza
Foto 48: Galeria comercial localizada no
pavimento térreo do condomínio
Foto 49: Fachada do Edifício Vivien Tereza,
de quem da Rua Domingos de Moraes olha
09° andar
08° andar
Banheiro de empregada
5. CONCLUSÕES
Diante do exposto nos itens anteriores, e após analisarmos os
documentos, plantas e informações, relacionamos abaixo as seguintes
conclusões:
- Foram constatados danos em diversos ambientes do apartamento
n° 82 (imóvel do autor), os quais foram causados por infiltrações e grau de
umidade elevado, provocando a deterioração dos seus respectivos
revestimentos;
- De acordo com as características e extensão dos danos encontrados no
apartamento n° 82, entendemos que há proliferação de microorganismos nos
ambientes afetados, denotando a presença de esgoto nas infiltrações;
- Em vistoria realizada nos apartamentos n° 92 e n° 102, não foram
verificadas as mesmas patologias encontradas no apartamento n° 82, portanto,
entendemos que as infiltrações que causaram os danos no imóvel do autor
estão concentradas na laje do 09° andar;
- Foram encontrados indícios de intervenções executadas nas instalações
hidráulicas do apartamento n° 92, no entanto, como não foi apresentada
documentação referente aos serviços, bem como pelo fato das tubulações
serem embutidas nas paredes, não foi possível determinar a sua extensão;
- De acordo com informações obtidas com o réu durante os trabalhos, há
registro de ocorrências de retorno de água servida pelo ralo da área de serviço
do seu apartamento, o que denota a existência de problemas nas tubulações de
esgoto do imóvel;
- Não foi possível determinar se as colunas (prumadas) dos
apartamentos de final 2 sofreram manutenção nos últimos 02 anos, período em
que os problemas no imóvel do autor se agravaram, pois o condomínio não
segue um cronograma específico de reparos e tampouco forneceu
documentação sobre os serviços executados no período;
- Pela extensão dos danos encontrados no imóvel do autor, os quais
foram verificados em diversos ambientes, estando mais concentrados no
banheiro de empregada, entendemos que as infiltrações causadoras de tais
danos têm origem nas tubulações da laje do 09° andar;
- Para uma identificação precisa do local de origem do vazamento, uma
vez que as conclusões acima estão baseadas em inspeções visuais,
recomendamos a realização de inspeção nas tubulações da laje do apartamento
n° 92, executadas através de aberturas no revestimento do piso.
Em função de tudo que foi descrito, entendemos que os danos materiais
verificados no apartamento n° 82 foram causados por vazamentos originados
nas instalações hidráulicas do apartamento n° 92.
6. QUESITOS
Quesitos do réu (fls. 61)
1) Quais as providências que o Senhor Perito pode localizar no imóvel do réu,
como sendo sinais, evidências, provas, de que o réu, trocou ralos, pisos,
válvulas, canos, lavatórios, torneiras, conexões, mangueiras, aplicações
recentes de impermeabilizantes, e, outras obras visíveis, ou constatadas de
ação do réu, comprovando ter ele tomado providências dirigidas à solução da
lide?
R.: Favor reportar-se ao item 3.2 do Laudo. De acordo com as constatações
efetuadas durante a vistoria do apartamento n° 92, foi possível identificar
algumas intervenções nas áreas frias, como sinais de manutenção na tubulação
de alimentação do vaso sanitário do ‘banheiro social 1’, remoção de
revestimento do piso do ‘banheiro de empregada’, substituição de trechos do
revestimento das paredes do ‘banheiro social 1’, remoção de trecho do
revestimento da parede do ‘banheiro social 2’ e remoção do revestimento com
troca da tubulação do lavatório do ‘banheiro social 1’. Por se tratarem de
constatações meramente visuais, a correta identificação dos materiais
efetivamente substituídos somente seria possível com a completa remoção dos
revestimentos. Vale ressaltar que nenhuma documentação acerca das
intervenções foi fornecida, como notas fiscais de material e recibos de mão
obra, as quais poderiam fornecer dados mais precisos sobre os locais e a
extensão dos serviços executados.
2) Que, o Senhor Perito faça perguntas aos Senhores: Síndico e Zelador
averiguando se eles podem precisar quais conhecimentos possuem sobre as
danificações havidas no apartamento do autor, e, quais as providências que
podem testemunhar essas pessoas, sobre os fatos apontados pelo réu, de que
tomou todas as providências que poderiam estar ao seu alcance para evitar
e/ou minimizar os danos sofridos pelo autor?
R.: As informações fornecidas pelo Sr. João Carvalho de Oliveira, zelador do
edifício, dizem respeito às áreas comuns do condomínio, ou seja, sobre as
manutenções realizadas nas prumadas do edifício. Sobre as unidades
residenciais, o zelador citou que não havia no edifício problema semelhante ao
que ocorre no apartamento n° 82. Favor reportar-se ao item 3.4 do Laudo.
3) Quais as origens dos danos sofridos pelo autor? Se, os vazamentos são
provenientes da unidade do réu, ou, de encanamentos pertencentes ao próprio
condomínio, portanto, excluindo o réu, como responsável?
R.: Favor reportar-se ao item 5 do Laudo. De acordo com as constatações
visuais realizadas durante a vistoria, ao que tudo indica, são os vazamentos
provenientes das tubulações de hidráulica da unidade do réu os causadores dos
danos no imóvel do autor.
