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1 Semestre
WMarket Review ‘09 - 1ºS
1-Prime CBD
3-Avenidas Novas
4-Zona Histórica
5-Parque das Nações
7-Outras
6-Corredor Oeste
2-CBD
A2
A5
Monsanto
PonteVasco
da Gama
Ponte25 de Abril
Areeiro
Parquedas Nações
Av. 24 de Julho
BenficaCampoGrande
Algés Chiado
Alvalade
Cais do Sodré
Rato
Baixa
Av. Marechal Gomes da Costa
Av. Alm
iran
te G
ago
Cou
tinh
o
Marquêsde
Pombal
CampoPequeno
Av. da Liberdade
Campolide
Stock e Nova Oferta em Lisboa
3.700.000
3.800.000
3.900.000
4.000.000
4.100.000
0
10.000
20.000
50.000
4.200.000
4.300.000
30.000
40.000
60.000
Nova Oferta
Stock
Fonte: Worx, LPI
Sto
ck d
e Esc
ritó
rios
(m
²)
4.400.000
70.000
80.000
Nov
a O
fert
a de
Esc
ritó
rios
(m
²)
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-1ºS
90.000
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2004
Fonte: Worx, LPI
2005 2006 2007 2008 2009-1ºS
Nova Oferta nas Zonas 5 e 6 e Restantes Zonas de Lisboa
100%
90%
80%
70%
Zona 5 Zona 6 Resto Lisboa
Introdução
Mercado maduro e profissional
Performance do mercado fortemente marcada pela conjunturaeconómico-financeira com restrições e abrandamento da actividade
Tendência para a redução de espaços por parte das empresasnuma lógica de contenção de custos, a suspensão de estratégiasde relocalização e a renegociação de contratos de arrendamento
Proprietários mais receptivos à revisão de rendas para evitarcorrerem o risco de ficar com espaços devolutos .
Poucos impactos da certificação energética no valor e comercializaçãodos activos
Oferta
O stock de escritórios de Lisboa é de cerca de 4,3 milhões de m²no 1º semestre de 2009, tendo crescido 1,4% desde o final de 2008
Os três últimos anos têm vindo a registar níveis de oferta entreos 70.000 e os 80.000 m², sendo as Zonas 5 e 6 as maisimportantes ao nível da nova oferta, embora neste semestre aentrada no mercado de novos edifícios se tenha concentrado nasrestantes zonas de Lisboa
Tendência para a subida da taxa de desocupação do mercadoque ronda actualmente os 8,26%
A oferta futura de Lisboa encontra-se estimada em cerca de 163mil m² sendo o Parque das Nações e o Corredor Oeste responsáveispor mais de 50% da oferta futura
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0%
2%
2004 2005 2006 2007 2008 2009-1ºS.
Evolução da Taxa de Desocupação em Lisboa
Fonte: Worx, LPI
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Take-up de cerca de 37.000 m² no 1º Semestre de 2009, valormuito abaixo (-65%) do registado no 1º semestre de 2008 .
A manutenção deste nível de actividade terá como resultado apior performance do mercado nos últimos 5 anos em termos denovas ocupações de espaços de escritórios
Tendência para a diminuição das áreas médias dos negócios,assumindo os de área inferior a 300 m² um peso superior a 70%
Os Outros Serviços, as TMT’s & Utilities e os Consultores e Advogadosforam os sectores mais dinâmicos no 1º semestre deste ano .
Procura
Absorção por Semestre
50.000
0
100.000
150.000
200.000
250.000
2005 2006 2007 2008 2009
1ºSem.2ºSem.
m²
Fonte: Worx, LPI
Continuação do abrandamento do nível de actividade do mercado
Libertação de espaços usados que se tornam de difícil colocaçãono mercado face à oferta nova a preços competitivos .
Decréscimo do volume de edifícios em pipeline decorrente doadiamento de projectos por parte dos promotores e à exigênciade um contrato de pré-arrendamento antes do início da construção
Redução significativa da construção especulativa
Redução generalizada do nível de rendas em todas as zonas emboracom diferenças significativas entre o CBD e as áreas out-of-town
Aumento da procura de espaços flexíveis, “verdes” e com soluçõestécnicas de topo
Tendências
Valores de Mercado
Fase de reajustamento do mercado com um abrandamentogeneralizado do nível de actividade - este aspecto traduz-se numaprudência estatística na análise dos números e expectativa nodesempenho do mercado no 2º semestre do ano .
Pressão descendente das rendas fruto da actual conjuntura,renegociação de contratos e maior abertura por parte dosproprietários em detrimento de ficarem com espaços devolutos
Evolução da Prime Rent
0
4
8
12
16
20
24
€/m
²/m
ês
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
22
18
14
10
6
2
20092007 2008
Fonte: Worx
Oferta Procura Rendas Yields
<300
[300-800[
[800-1.500[
[1.500-3.000[
[3.000-5.000[>5.000
TOTAL
Área(m²)
26.566
44.708
15.787
39.607
15.515
19.492
161.675
Negócios por Dimensão
Nº Trans.
174
96
15
19
4
3
311
2007
Classe de Áreas Área(m²)
27.010
46.318
27.845
26.577
18.842
54.840
201.432
Nº Trans.
187
91
27
13
5
7
330
Área(m²)
27.892
32.884
26.174
18.813
23.185
103.951
232.899
Nº Trans.
194
67
20
9
6
6
302
Área(m²)
13.408
9.682
9.990
3.772
0
0
36.851
Nº Trans.
87
22
11
3
0
0
123
2008 2009-1ºS.
Fonte: Worx, LPI
2006
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Introdução
Mercado com nível de maturidade elevado e com um ritmo decrescimento e consolidação acelerado ao longo da última década
Actual conjuntura económico-financeira assume-se comodepuradora dos projectos de retalho, tornando o mercado maisselectivo
Entrada em vigor do novo regime do licenciamento comercialque, se por um lado simplifica o regime anterior, por outro integraalguns constrangimentos, destacando-se a eliminação de prazosem momentos-chave dos processos e o deferimento tácito, bemcomo a submissão ao regime de autorização qualquer modificaçãodos conjuntos comerciais o que imporá condicionantes burocráticase temporais a modificações de menor relevância .
Superfícies Comerciais
Área bruta locável atingiu no 1º Semestre de 2009 os cerca de3,3 milhões de m²
Entraram no mercado 3 novos centros comerciais, registou-sea inauguração do Spacio Shopping, fruto da ampliação eremodelação do Olivais Shopping, e 3 retail parks num total de197.000 m²
Destaque para a inauguração do Dolce Vita Tejo na Amadora com122.000 m², sendo a maior abertura desde o Centro ComercialColombo em 1997 e com um peso de 60% no total de ABLinaugurada no 1º Semestre do ano
Área Bruta Locável por Ano
0
50
100
150
200
0
500
1.000
2.500
250
300
1.500
2.000
3.000Outros Formatos de Retalho
Stock
Fonte: APCC, Worx
350
3.500
Tota
l ABL
(m²)
2000 2002 2003 2004 2005 2006
400
2001 2007 2008 2009
Centros Comerciais
Cen
tros
Com
erci
ais
Spacio Shopping(ex-Olivais Shopping)*
Ria Shopping
Dolce Vita Tejo
Gran Plaza Tavira
TOTAL
Portimão Retail Center
Focus Park
In Guarda Retail Park
TOTAL
Inaugurações 1º Semestre 2009
Lisboa
Olhão
Amadora
Tavira
Portimão
V. N. Gaia
Guarda
Mundicenter
Sans Frontiers
Chamartin Inmobiliaria
Martifer
BouyguesImobiliária/Lança SGPS
Parkridge
Banif Gestão de Activos
3.833
14.500
120.000
26.732
165.065
11.946
8.300
11.800
32.046
197.111
Promotor ABL (m²)LocalizaçãoNomeTipo
Ret
ail
Park
s
TOTAL ABL
* Ampliação do Centro Comercial em 3.833m² num total de 20.800m²
Fonte: Worx
7%3% 7%
11%
29%
24%
19%
Dispersão da oferta comercial por todo o país com predominânciana Grande Lisboa e Grande Porto que concentram mais de 50%da ABL existente
Área Bruta Locável por Região
Norte
Grande Porto
Centro
Grande Lisboa
Península de Setúbal
Sul
Regiões Autónomas
Fonte: Worx
m²
Oferta Futura Prevista
100.000
0
200.000
300.000
400.000
500.000
2009 2010 2011 2012
Centros Comerciais
Outros Formatos de Retalho
600.000
A oferta futura estimada de retalho ascende a cerca de 1,2milhões de m² de ABL entre 2009 e 2012
Existem no entanto, um conjunto de projectos cuja situação semantém indefinida dada a actual conjuntura, pelo que poderãoser adiados ou mesmo cancelados
Efectivamente, a maioria dos players encontra-se a reavaliar osprojectos em carteira, sendo mais selectivos no avançar dos mesmos
Simultaneamente, promotores com menor experiência ou queentraram no mercado numa fase mais tardia, tendem a termaiores dificuldades em consolidar a sua presença pelo que sãoos primeiros a cancelar projectos anunciados
Fonte: Worx
Cre
scim
ento
ABL
(10^
³m²)
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Comércio de Rua
Crescente dinamismo do comércio local que continua o seupercurso de afirmação no contexto do consumo
A presença de novas insígnias com uma postura de maior aberturae de proximidade ao Cliente vem dar um novo pulso a áreasespecíficas da cidade
Necessidade das zonas de Lisboa funcionarem enquanto superfíciescomerciais a céu aberto com horários de funcionamento alargadose com sinergias de complementaridade e de vivência urbana .
Uma iniciativa positiva neste contexto são os guias ConVida, jácom 5 anos, roteiros de lojas, restaurantes, lazer e cultura,novidades e história dos principais bairros de Lisboa, funcionandocomo um verdadeiro cartão de visita dos mesmos .
A recuperação de antigos quiosques desactivados em Lisboa eo seu novo conceito são exemplos do dinamismo e dasoportunidades de investimento que o comércio local encerra edo seu papel crucial na vivência do espaço público .
Problemas de licenciamento são o principal entrave pela morosidadee burocracia inerente a estes processos
A maturidade do mercado de retalho, o crescimento da oferta ea partilha de áreas de influência conduz à revisão em baixa dasrendas praticadas nas superfícies comerciais que entraram nomercado nos 2 últimos anos
Esta situação é ainda agravada pela actual conjuntura económica,diminuição do poder de compra e consequentemente diminuiçãodo volume de vendas
Assiste-se à renegociação dos valores de arrendamento, sendoa redução dos mesmos da ordem dos 10-15%
Valores de Mercado
Grande Lisboa
Grande Porto
Cidades Médias
Grande Lisboa
Grande Porto
Cidades Médias
Lisboa (Av. Liberdade/Chiado)
Lisboa (Av. Novas)
Lisboa (Parque das Nações)
Porto (Sta Catarina)
Porto (Boavista)
Valores de Mercado
35-70
25-60
20-40
8-11
7-10
8-10
50-85
25-45
25-35
35-55
20-40
Renda (€/m²/mês)LocalizaçãoTipo
Centro Comerciais(Lojas Média Dimensão)
Retail Parks
Comércio de Rua
Fonte: Worx
Reavaliação e possível adiamento/cancelamento de projectos emlocalizações secundárias e com oferta concorrencial já implementada
Crescimento preferencial em nichos de mercado sobretudo emprojectos diferenciadores, qualificados e de conveniência localizadosem áreas com poder de compra
Consolidação do comércio local e manutenção dos níveis deprocura por localizações prime
Revisão em baixa dos valores de arrendamento sobretudo emsuperfícies comerciais secundárias
Maior tentativa de integração dos novos projectos na malhaurbana numa lógica de continuidade urbanística e prolongamentoda vivência citadina
Reposicionamento dos investidores nacionais e internacionaisface ao risco associado ao investimento em retalho; procura deprojectos diferenciadores e ao encontro de clusters de mercado
Tendências
Oferta Procura Rendas Yields
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Introdução
Evolução da Prime Rent
0
2
4
6
7
1994
5
3
1
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Mercado de indústria e logística apresenta sinais de estagnaçãoressentindo-se da actual situação económico-financeira quecolocou entraves ao desenvolvimento e expansão das empresase consequentemente, condicionou as operações logísticas
A dinamização do sector encontra-se ancorada no desenvolvimentodo Projecto Portugal Logístico que procura a nível nacionalestruturar a função logística e tornar o país mais competitivo.Embora de importância estratégica, a sua implementação, passados3 anos desde a sua apresentação, resume-se às duas plataformasda Grande Lisboa – Castanheira do Ribatejo e Poceirão .
Redução da construção especulativa e tendência crescente paraa construção “fato à medida” com os promotores a construíremapós garantia de pré-arrendamento de acordo com as exigênciasdos proprietários
No entanto, a maior dificuldade de acesso ao crédito e o custodo financiamento têm impactes significativos nestes projectosna medida em que dada a dimensão dos mesmos, estão envolvidosmontantes consideráveis o que restringe algumas opções deexpansão/relocalização
Exigência de maiores garantias por parte dos investidores (boaslocalizações, edifícios flexíveis, inquilinos sólidos e contratos delonga duração)
Valores de Mercado
Os valores de arrendamento prime do mercado mantêm-serelativamente estáveis rondando os 5€/m²/mês para áreas médiasentre os 1.000 e os 1.500 m²
No actual cenário de retracção da procura, o número de transacçõesneste mercado é relativamente reduzido. Neste contexto, duranteo primeiro semestre de 2009, destaca-se o arrendamento de14.000 m² dos armazéns em Pousos-Leiria, propriedade daImopólis a uma empresa do ramo alimentar e de 900 m² noAbrunheira Park do fundo TDF a uma empresa de marketing
Em termos de desocupação, a oferta mais antiga e desqualificadatem tendência a ficar devoluta pela dificuldade de colocação nomercado face à oferta nova e concorrencial existente com preçosapelativos
Simultaneamente, na Margem Norte do Tejo e em particular noeixo Alverca-Carregado-Azambuja, a disponibilidade é muitomenor quando comparada com a Margem Sul onde a construçãopara fins logísticos qualificados se concentra num conjuntoreduzido de empreendimentos e existe oferta de espaços obsoletosde difícil escoamento
Embora apresentando sinais de estagnação, o mercado temcrescido em maturidade e sofisticação existindo uma cada vezmaior preocupação pela qualidade das estruturas construídas,pela eficiência e operacionalidade dos espaços
Oferta e Procura
Mercado com sinais de estabilização em que o stock se mantémem cerca de 2,4 milhões de m², embora com perspectivas decrescimento no curto prazo devido à concretização de um conjuntode projectos em pipeline
Durante o 1º semestre do ano destaca-se a conclusão da 1ª fasedo LogPLace Azambuja, desenvolvido pela Turiprojecto, para aFCC Logística num total de 22.790 m², estando a conclusão da2ª fase prevista para o final do ano
Encontram-se em pipeline cerca de 260.000 m² de novas áreaslogísticas entre 2009 e 2010, aos quais acrescem as primeirasunidades da Plataforma Logística de Castanheira do Ribatejoprevistas para 2010
Azambuja 4
Log Place Azambuja (2ªfase)
Log Place Póvoa (lote 5 e 6)
2ª Fase Leziria Park
2ª Fase do NEAV
Eco Park da Azambuja
Aveiras 3
TOTAL
Azambuja e Carregado
Azambuja e Carregado
Alverca e Póvoa de Sta Iria
Azambuja e Carregado
Arruda dos Vinhos
Azambuja e Carregado
Azambuja e Carregado
Oferta em Pipeline
5.000
52.210
19.000
9.000
10.000
110.000
56.000
261.210
Tiner
ESAF
Turiprojecto
Teixeira Duarte
Turiprojecto
Turiprojecto
Banif
2009
2009
2009
2009
2009
2010
2010
Promotor ConclusãoÁrea (m²)LocalizaçãoEmpreendimento
Fonte: Worx
€/m
²/m
ês
Fonte: Worx
WMarket Review ‘09 - 1ºS
De igual modo, a análise por zona revela a estabilidade domercado não se registando alterações significativas desde o finaldo ano passado, variando o intervalo de rendas de acordo coma qualificação da oferta existente e a disponibilidade de áreasem cada uma das zonas
Tendências
Aumento da actividade no sector dependente da recuperaçãoeconómica e dos sectores económicos que se encontram amontante da actividade logística
Aumento da oferta de espaços logísticos, alguns de naturezaespeculativa, como as plataformas logísticas de Castanheira doRibatejo e do Poceirão, sendo previsível o aumento da concorrênciaentre projectos, o possível aumento das taxas de desocupaçãoe um maior pacote de incentivos concedidos aos inquilinos dadoo valor aceitável de rendas praticadas no mercado .
Potencial de crescimento dos eixos Montijo-Alcochete e Alverca-Azambuja fruto da relocalização do Novo Aeroporto de Lisboa.O primeiro pelo impulso que a nova cidade aeroportuária traráe ao conjunto de actividades satélites que pode impulsionar; osegundo pela libertação das áreas de edificabilidade condicionadaimpostas pelas medidas preventivas do Aeroporto da Ota .
Lisboa - Centro
Amadora - Sintra - Cascais
Azambuja - Alverca
Loures
Almada - Setúbal
Montijo - Alcochete
Rendas por Zonas (Grande Lisboa)
4,5 - 6,5
3,5 - 5,0
3,5 - 5,0
4,0 - 5,0
3,0 - 4,5
3,5 - 4,25
Renda (€/m²/mês)Mercado Industrial e Logística
Fonte: Worx
Oferta Procura Rendas Yields
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Introdução
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
Jan.
Fonte: Turismo de Portugal, Junho 2009
Fev. Mar. Abr. Mai. Jun.
Variação das Taxas de Ocupação (2008-2009)
10%
5%
Taxa de Ocupação/Quarto Taxa de Ocupação/Cama
Consolidação do sector turístico em Portugal, que tem vindo aganhar cada vez maior projecção nacional e internacional .
Retracção dos principais dados estatísticos referentes ao turismocomo resultado da actual conjuntura económico-financeira .
Projectos de turismo residencial em fase de ponderação e deadiamento de fases subsequentes devido à diminuição da procurae aos condicionalismos dos mercados alvos destes empreendimentos
Hotelaria
Decréscimo do número de passageiros desembarcados nosaeroportos portugueses no primeiro semestre de 2009 quandocomparado com igual período no ano passado (-5,7%) devido àquebra acentuada dos desembarques internacionais (-8,4%)
Redução das dormidas e da taxa de ocupação e consequentemente,dos proveitos globais (-13,2%) e por aposento (-12,8%) noprimeiro semestre de 2009
Os mercados do Reino Unido, Alemanha e Espanha continuama ser os maiores emissores de turistas para o nosso paísrepresentando cerca de 35% das dormidas em Portugal .
Lisboa continua a ser um dos destinos principais do investimentoem hotelaria existindo um conjunto alargado de hotéis previstospara esta cidade
Tendência para os projectos de charme/design, de menor dimensãoe com serviço personalizado, resultado da reconversão/reabilitaçãode edifícios antigos muitos dos quais com uma raiz histórica importante
CS Vintage Lisboa Hotel
CS Palace Belém Hotel
Hotel (Palácio Silva Amado)
Inspira Santa Marta Hotel
LA Hotel
Memmo Unforgettable Hotels Alfama
CS Palace da Glória Hotel
Vincci Av. da Liberdade
Sana Vasco da Gama Royal Hotel
Eurostars Cais de Santarém
Eurostar Parque Expo
Novos Hotéis Previstos em Lisboa (2009-2010)
R. Barata Salgueiro 55
Largo da Princesa, Belém
Campo Mártires da Pátria
R. Santa Marta 48
Av. da Liberdade 164
Travessa das Merceeiras 27
R. S. Pedro de Alcântara 27
Av. da Liberdade
Cais das Naus, Torre Vasco da Gama
Campo das Cebolas
Parque das Nações
Grupo CS/Hersal
Grupo CS/Hersal
Rafael Hotels
Blandy/Investoc (Familia Osório de Castro)
Lanidor
TEG
Grupo CS/Hersal
Vincci Hotels
Sana Hotels
Hotusa Hotels
Hotusa Hotels
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
Promotor AberturaLocalizaçãoDesignação Categoria
5
5
5
4
4
4
5
5
5
5
4
Fonte: Worx
Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa, Julho 2009
51,79
68,46
135,27
75,62
Preço Médio por Quarto Vendido € (acumulado Jan. Jun)
2008 €200954,63
75,11
1453,37
83,59Síntese
-5,2%
-8,9%
-11,8%
-9,50%
-2,84
-6,65
-18,09
-7,97
%
Variação 09/08
65,54%
60,60%
39,83%
56,69%
Ocupação Quarto (acumulado Jan. Jun)
2008 PP200976,10%
69,70%
53,70%
67,61%Síntese
-13,80%
-13,10%
-25,90%
16,21%
-0,11
-9,12
-13,91
-10,94
%
Variação 09/08
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Turismo Residencial
O Turismo Residencial tem sido um dos sectores mais dinâmicosno mercado imobiliário português e tem vindo a afirmar-se comouma das principais apostas de um conjunto de promotoresnacionais e internacionais
A oferta actual de resorts em Portugal ascende a cerca de 45projectos em diferentes estados de desenvolvimento, estandoanunciados aproximadamente 40 outros projectos .
Em termos de localização, assiste-se à concentração da maioriadestes projectos no Algarve (53%), seguido da Costa Oeste(16%) embora com tendência crescente para a descentralização
4%
16%
4%
7%
5%
11%
53%
Oferta de Resorts por Região
Alentejo
Algarve
Costa Azul
Douro
Madeira
Oeste
Ribatejo
Fonte: Worx
Consolidação do mercado hoteleiro em Portugal e em especialna cidade de Lisboa cuja oferta se tem vindo a diversificarapostando na exclusividade e no prestígio através do número deunidades de charme/design ou boutique hotéis
Crescimento do mercado interno como resultado das sucessivascampanhas do Turismo de Portugal, da qualificação da ofertaexistente e de uma maior apetência para turismo de natureza,gastronómicas (gourmet e vinicultura) com recursos importantesno País
Sustentabilidade como conceito base de todos os resorts a seremconstruídos no sentido mais lato do termo: respeito pelo meioambiente, construção com base em princípios de sustentabilidade,práticas “verdes” na gestão hoteleira e imobiliária, melhoria dosskills e apetências da população da região, criação de empregolocal e dinamização da economia e dos produtos autóctones .
Tendências
Os investidores nacionais com maior relevância neste segmentosão a Sonae Turismo, o Grupo Imocom, Grupo CS, Grupo Pestana,Grupo Atlântica e Pelicano
Os mercados emissores de maior relevância para Portugal sãoo Reino Unido, a Alemanha, a Irlanda e a Holanda. Dada a actualsituação económico-financeira destes países tem-se vindo aassistir à retracção da procura destes mercados sendo importanteconsolidar o destino Portugal noutros países
Simultaneamente, importará rever alguns dos projectos empipeline, perceber a sua vocação e target de forma a que oconceito se adapte à procura potencial e se adeqúe igualmenteao mercado interno
Tendência para o ajustamento em baixa dos valores de mercadodada a actual situação económica, o aumento da ofertaconcorrencial e a retracção da procura dos principais paísesemissores de turistas para Portugal
Oferta Procura Receitas
WMarket Review ‘09 - 1ºS
Fonte: Knight Frank
Varsóvia
Praga
Paris
Munique
Moscovo
Madrid
Londres
Frankfurt
Dublin
Bruxelas
Amsterdão
0 2 4 6 8 10 12 14 %
Evolução das Prime Yield de Escritórios nas Principais Cidades Europeias
2009-Primavera 2008-Outono 2008-Primavera 2007-Outono 2007-Primavera 2006-Outono 2006-Primavera
Introdução
Abrandamento significativo da actividade do mercado com volumesde investimento consideravelmente abaixo dos registados nosúltimos anos
Retorno à essência do mercado: localizações prime, activos core,bons inquilinos e contratos de longo termo
Inexistência de stock de oportunidades de investimento queresponda aos actuais requisitos dos investidores .
Tendência generalizada de subida das yields em todos os segmentos
O volume de investimento continuou a decrescer na Europa no1º Semestre de 2009. Em 2008 o volume total de investimentofoi cerca de metade do registado em 2007, estimando-se no 1ºsemestre de 2009 uma contracção de cerca de 30% quandocomparado com igual período do ano passado
Sinais de aumento da actividade em Londres e Paris no 2º Trimestrede 2009
Incremento da actividade dos investidores alemães devido àdebilidade da economia nacional e ao desajustamento dos valoresdos activos que tornaram os activos internacionais muito maisapelativos. Neste contexto, os Fundos Abertos Alemães, após acrise que atravessaram no ano passado, estão a “reabrir”novamente ao mercado sendo expectável que se tornem maisactivos no 2º semestre deste ano
Crescimento das prime yields na maioria dos mercados durantea primeira metade do ano, embora a um ritmo menor do que oregistado no último semestre do ano passado
Variações significativas no comportamento das yields pela Europa:se na Europa Central e de Leste se regista uma subida significativadas yields, no Reino Unido assiste-se aos primeiros sinais derecuperação das prime yields de escritórios e retalho .
Contracção das rendas praticadas, tendo-se assumido como oprincipal driver para o declínio do valor dos activos
Perspectiva Internacional
WMarket Review ‘09 - 1ºS
O Mercado Nacional
2007 2008
11
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
%
9
8
7
6
5
Industrial
Retalho
Escritórios
Evolução das Prime Yields por Sector
2009-1ºS.
A conjuntura actual conduziu a uma mudança da preferência dosprincipais investidores para prime locations, activos core, cominquilinos financeiramente sólidos e com contratos de longaduração, tentando desta forma reduzir o risco do investimentoe aproveitar a descida de valor de algum destes activos nomercado
O tempo associado à concretização de uma transacção tende acrescer pela postura mais cautelosa dos investidores que seencontram igualmente mais selectivos. É assim expectável quealgumas da operações que tenham vindo a ser preparadas duranteo 1º semestre de 2009 se concretizem durante o segundosemestre. Um dos exemplos desta situação é a aquisição porparte do FII Maxirent de dois edifícios de escritórios na Av. FontesPereira de Melo anteriormente sedeados na carteira do FII VisionEscritórios
As prime yields têm vindo a ajustar-se gradualmente, apresentandouma tendência de subida em todos os sectores que se prevê quese mantenha no curto prazo
Os valores apresentados são fruto do reajustamento do mercadobem como do número reduzido de transacções que têm ocorridopelo que importa perceber o comportamento futuro do mercadoe quais os níveis de estabilização para que o mesmo aponta .
O investimento nacional no 1º semestre de 2009 ascendeu acerca de 180 milhões de €, valor bastante aquém do registadoem anos anteriores (2008: cerca de 730 milhões de €; 2007:cerca de 1,2 mil milhões de €)
Esta forte contracção do investimento imobiliário deve-se àconjuntura económico-financeira global, à grande incerteza domercado e a uma postura mais cautelosa dos investidores naselecção das oportunidades de investimento que possam surgiràs quais associam um risco superior o que, consequentemente,pressiona a subida das yields
Simultaneamente, o ajustamento dos preços no mercado emPortugal tem-se feito sentir de forma mais lenta e tem havidoalguma dificuldade no “encontro” de quem quer vender e dequem quer comprar o que se traduz num conjunto reduzido detransacções
Os fundos de investimento imobiliário continuam a ser os principaisplayers de mercado tendo o seu Volume sob Gestão (VLG) atingidoos 10,936 milhões de Euros, distribuídos por 238 fundos, o querepresenta um acréscimo de cerca de 2,8% face ao final do anopassado
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2002
Fonte: CMVM
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-1ºS
Evolução do VLG (milhões de €) dos FII (2002-1ºS 2009)
Tendências
Manutenção do abrandamento da actividade do mercado deinvestimento nacional
Investidores internacionais com tendência a investir em mercadosconsolidados com níveis de yields atractivos
Manutenção da falta de liquidez no mercado agravado pelo adiarde decisões de investimento e pela maior selectividade dasoperações realizadas
Reduzida rotatividade das carteiras dos FII e dificuldade emdepurar alguns dos imóveis dos fundos adquiridos quando omercado estava “em alta” e que se revelam pouco atractivos econsequentemente de difícil alienação
Carência de stock de investimento adequado e tendência paraos investidores considerarem oportunidades de investimentonoutros activos menos tradicionais como residências assistidas,edifícios públicos, residências de estudantes entre outros mesmotendo que subir na escala de risco/retorno
Fonte: Worx
