-
IMPORTNCIA DO ARQUITETO NA INCEPO: O CASO BRASILEIRO
Arnaldo de Magalhes LYRIO FILHO M.Sc., Arq., Rua Passos da
Ptria, 156 Bl. D Sl. 541. Universidade Federal Fluminense, CEP
24220240 -
So Domingos, Niteri (RJ) Brasil - Correio eletrnico:
[email protected]
Patrcia Fraga Rocha RABELO D.Sc., Arq., Rua Passos da Ptria, 156
Bl. D Sl. 541. Universidade Federal Fluminense, CEP 24220240 -
So Domingos, Niteri (RJ) Brasil - Correio eletrnico:
[email protected]
Sergio Roberto Leusin de AMORIM D.Sc., Arq., Rua Passos da
Ptria, 156 Bl. D Sl. 541. Universidade Federal Fluminense, CEP
24220240 -
So Domingos, Niteri (RJ) Brasil - Correio eletrnico:
[email protected]
RESUMO Um empreendimento imobilirio comea a existir quando surge
a necessidade ou o desejo de que ele se materialize. O papel do
empreendedor descobrir e analisar essas necessidades. No entanto, o
profissional que desempenha esse papel no est bem definido e pode
no ser condizente com a realidade que a atividade exige. O presente
artigo discute as relaes de importncia entre o arquiteto e o
empreendedor na atividade de incorporao imobiliria brasileira,
tendo como referncia a fase de incepo do ciclo de vida de
empreendimentos residenciais, analisando paralelamente uma
ontologia da incepo, para melhor perceber os elementos relacionados
essa fase. Baseado nas concluses de pesquisa realizada junto ao
mercado imobilirio da cidade do Rio de Janeiro, o estudo pretende
contribuir para a discusso de uma ontologia para o setor de
Arquitetura, Engenharia e Construo (AEC), bem como para uma anlise
sobre o desequilbrio entre a tcnica e o negcio na formatao do
produto imobilirio, atentando-se para o espao importante que o
arquiteto pode ocupar na fase de incepo. Conclui-se que, com a
equiparao de papis entre a tcnica e o negcio, entre o arquiteto e o
empreendedor, ganha o mercado da construo civil e conseqentemente o
usurio final.
Palavras-chaves: incepo, ontologia, empreendimento
imobilirio.
1. EMPREENDEDOR IMOBILIRIO Um empreendedor um agente que procura
tornar uma oportunidade de negcio em um empreendimento concreto,
atraindo para si os riscos inerentes assuno das vrias
responsabilidades que assume. Verifica-se que no setor imobilirio
esse papel desempenhado pelo promotor imobilirio, tambm chamado
incorporador, por conta da Lei a que se subordinam suas
atividades.
Kotler (1996), ao descrever o estgio de surgimento do ciclo de
vida de um produto, afirma que antes que um mercado se materialize
ele j existe como mercado latente e compreende pessoas que
compartilham uma necessidade ou desejo similar por algo que ainda
no existe. Para o autor o problema do empreendedor identificar esse
desejo latente e desenvolver um produto timo para esse mercado. No
caso dos empreendimentos imobilirios residenciais brasileiros, o
empreendedor, no papel de incorporador, acumula s vezes o papel de
construtor, vendedor ou gerenciador de empreendimentos.
-
A figura do incorporador no Pas s veio a tomar forma na dcada de
1960, com a promulgao da Lei 4.591/ 1964.i Antes disso, desde a
dcada de 1930, quando a demanda por imveis nos grandes centros
urbanos se intensificou, as pessoas que se dedicavam construo e
venda de edificaes realizavam seus negcios sem controles, haja
vista a inexistncia de regras legais a respeito da venda de
unidades em construo. No havia garantias para o adquirente, que era
quem acabava herdando as conseqncias das aes nem sempre bem
intencionadas dos promotores daqueles tempos. Segundo CHALOUB
(2005), os dispositivos vigentes na poca regulavam apenas a venda
das unidades de edificaes j construdas. A atividade de incorporao
possui uma caracterstica que a destaca no processo de produo de
habitaes, qual seja a de permitir a comercializao, antes do incio
efetivo da obra, das unidades autnomas que comporo a edificao. Ou
seja, o nico elemento tangvel com que o adquirente da unidade
habitacional faz contato com o terreno onde se construir o
empreendimento. Isso torna o incorporador o agente detentor da
responsabilidade pela gesto do empreendimento, conferindo-lhe a
prerrogativa de escolher o construtor, de planejar a comercializao
e amealhar os recursos necessrios para a realizao do projeto e da
obra. Essa nica caracterstica o coloca no centro do processo de
produo e estabelece relaes que so importantes e precisam ser
consideradas principalmente para a compreenso do processo de
incepo. Em resumo, a atividade de incorporao, portanto, uma
atividade empresarial, cuja gesto deve estar subordinada a um
indivduo com capacidade empreendedora e administrativa. Ao mesmo
tempo, como est atrelada construo fsica do empreendimento, a
incorporao necessita cercar-se de competncia tcnica para concepo e
concretizao do projeto e da obra do empreendimento. Essa dualidade
entre os aspectos gerenciais e tcnicos pode constituir-se num
conflito srio de comunicao e comprometer o resultado final do
empreendimento. Observou-se que, na Frana, por exemplo, a realidade
no muito distinta. Segundo Melhado (1994), as principais
responsabilidades pela realizao dos empreendimentos imobilirios na
Frana so atribudas aos empreendedores, e o instituto que eles
representam a Matrise dOuvrage, que semelhante incorporao
brasileira. Essas responsabilidades so definidas por uma lei de
1985, modificada em 1988 e regulamentada por decreto em 1993,
chamada a Lei MOP (Matrise DOuvrage Publiqueii). As misses do
empreendedor francs concentram-se na garantia do aporte de recursos
financeiros necessrios, no estabelecimento do programa de
necessidades a ser atendido pelo projeto, na contratao do projeto e
da obra e na administrao geral do empreendimento. Em alguns casos,
ele assume tambm a gesto na fase de uso, operao e manuteno, como
nos conjuntos habitacionais de interesse social. E para algumas
dessas misses cerca-se em geral de assessores especializados, como
para a elaborao do programa de necessidades, por exemplo. A
coordenao e controle do desenvolvimento do projeto, assim como o
acompanhamento da execuo da obra at a sua entrega, so confiados ao
matre doeuvre, que pode ser pessoa fsica ou jurdica. A matrise
doeuvre refere-se ao conjunto de todos os projetistas, incluindo-se
aqui os engenheiros, sendo a coordenao normalmente assumida por
arquitetos (matres doeuvre).
2. INCEPO E INCORPORAO Lyrio Filho (2006) descreve a incepo, no
segmento residencial de padro mdio-alto, como um conjunto de
atividades cuja funo principal transformar oportunidades
imobilirias em empreendimentos residenciais, iniciando-se na
prospeco dessas oportunidades e terminando no momento em que os
riscos e incertezas inerentes ao negcio assumem um patamar aceitvel
pelo promotor ou incorporador, como pode ser visualizado na Figura
1. Articulando-se com o planejamento estratgico do promotor, ela
guarda caractersticas mais ligadas gesto de informaes e de
comunicao.
-
Figura 1. Incepo: primeira fase do ciclo de vida do
empreendimento imobilirio.
Fonte : LYRIO FILHO (2006)
Com o objetivo de alcanar uma maior produtividade, atravs de
melhor integrao e interoperabilidade no setor de Arquitetura,
Engenharia e Construo (AEC), alguns estudos tm sido realizados na
busca de padronizao de terminologias e na elaborao de uma ontologia
especfica para o setor (Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006;
Pacheco e Kern, 2001; Chen, 1994; entre outros). Entretanto, apesar
de se verificar, principalmente nesse estudo de incepo, por
exemplo, que esse conhecimento de fundamental importncia, Rabelo
& Amorim (2007) frisam que o desenvolvimento destas ontologias
tem sido uma difcil tarefa no setor de AEC, mas que vem sendo
pesquisada e discutida entre estudiosos do tema.
Traando-se uma ontologia da fase de incepo, baseado em Rabelo,
Amorim & Lyrio Filho (2006), que buscaram fragment-la,
decompondo suas partes constituintes, simples e complexas, seguindo
as propostas de Ranganathan, Tristo (2005) e do PMI (PMBOK, 2004),
encontram-se detalhados os elementos que constituem essa primeira
fase do ciclo de vida de um empreendimento (ver Figura 2).
Analisando as duas figuras apresentadas, percebe-se que a fase aqui
discutida Incepo tem uma linha flexvel, que permeia a concepo do
projeto e termina quando as anlises prvias foram satisfatrias no
sentido de diminuir os riscos e as incertezas do projeto
pretendido. Percebe-se ainda que muitas so as informaes, os
processos e os agentes que esto ligados diretamente essa fase,
gerando como produto o escopo do projeto. Entre as informaes, por
exemplo, encontram-se as caractersticas do terreno, os dados do
mercado, capital, estudos de viabilidade, etc. Como processo, na
figura 2, encontra-se a prpria gesto do empreendimento. Tem-se
ainda, destacado, como agentes dessa fase, o cliente, os
engenheiros, investidores, promotor e o arquiteto.
Por ainda estar em processo de desenvolvimento, adaptaes e
ajustes so necessrios para que se chegue a um consenso para a
aceitao desta ontologia da Incepo, seus conceitos e relaes, como em
muitas outras da rea da AEC.
-
Figura 2: Ontologia da fase de incepo.
Fonte: Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006
Na realidade da Construo Civil, observa-se, entretanto, com
certa freqncia, uma espcie de distanciamento do arquiteto no que se
refere aos processos que antecedem o momento em que ele convocado
para conceber um empreendimento, por mais crtico que isto seja para
a definio do programa de projeto. As causas desse distanciamento
podem ter origem nos conflitos entre a viso tcnica e a viso
gerencial, ou nas diferenas entre os objetivos do projetista e do
promotor com relao ao empreendimento. De uma ou de outra forma, a
ausncia de um compromissamento entre os agentes responsveis pela
realizao o empreendimento resultar sempre em alguma perda de
consistncia no desenvolvimento do produto.
Alm do afastamento entre mercado e projetista, o distanciamento
entre canteiro de obras e projeto foi um dos tpicos estudados por
Lyrio Filho (2006), no estudo operacional com enfoque na fase da
incepo voltada a empreendimentos imobilirios. A partir da anlise
destes dois itens, pode-se deduzir que o afastamento das prticas do
canteiro, do lado tcnico, e dos movimentos do mercado da construo,
do ponto de vista comercial, possibilita o surgimento de uma
lacuna, de um espao cujas caractersticas convocam o profissional de
arquitetura a ocup-lo. Na busca de melhor refletir sobre o papel do
arquiteto no Produto Edificao, a presente discusso pretende
colaborar com o entendimento da conceituao e da ontologia, alm de
estimular a reflexo sobre a fase da incepo, considerada essencial e
indispensvel em um empreendimento imobilirio residencial. Espera-se
contribuir com a percepo da importncia da insero deste profissional
(e de outros, inclusive) no contexto das discusses, negociaes e
decises relativas ao projeto-produto, que esto prsentes na gesto de
processo de projeto de edifcios e nas experincias desenvolvidas no
mercado.
3. CONCLUSES
-
Na produo de algo to complexo como um empreendimento imobilirio,
as atividades empresariais do incorporador devem se harmonizar com
a excelncia no desempenho tcnico para que o resultado final tenha
qualidade. Conforme foi visto, o empreendedor do ramo imobilirio o
grande idealizador do empreendimento e aquele que concebe a idia ou
o conceito que vai se materializar no empreendimento. Para atuar
com eficcia necessrio conhecimento multidisciplinar, alm de
experincia no ramo. Mas projetar e construir um empreendimento
possui significados ligados realizao de uma aquisio no mnimo
histrica para a vida de muitos. O produto tangvel a unidade
habitacional, e o produto intangvel a moradia, o abrigo, a
segurana. O produto tangvel propicia lucro para o promotor e o
produto intangvel propiciar sensaes para o usurio final. Atender ao
mercado de modo eficiente significa entender e harmonizar os dois
lados dessa demanda.
Ao mesmo tempo, a projetao na rea imobiliria no segue a mesma
metodologia que o designer de outros produtos industriais pratica.
E isso talvez se explique pela natureza peculiar do produto
habitao, ou talvez pela ausncia, em sua formao profissional, de
disciplinas que contemplem o lado mercadolgico do seu trabalho. Por
fim, o incorporador ou promotor quem desempenha o papel de
desenvolvedor do produto imobilirio, mantendo contato estreito com
o mercado consumidor e demandando os servios do arquiteto, que
passa a ser, na maior parte das vezes, o coadjuvante tcnico do
processo de produo de edificaes residenciais. A formao humanista do
arquiteto permite que ele perceba ambos os lados desse servio, e o
torna apto a atuar mais prximo da demanda do mercado
imobilirio.
Este espao situa-se a montante no ciclo de vida do
empreendimento imobilirio. Na verdade o preenchimento desse espao
pelo arquiteto pode ser positivo para o mercado como um todo. Nele
o arquiteto poderia agregar criao de empreendimentos imobilirios a
sua capacidade de pensar na escala humana, de projetar, praticar,
debater e influenciar no sistema de produo de habitaes atual, de
modo que a sua competncia contribusse para equilibrar a balana
entre a qualidade tcnica e a eficincia comercial na produo de
habitao. A incepo seria, assim, desempenhada num patamar em que
ambos os aspectos, tcnico e comercial, se regulariam em igualdade
de condies, com vantagens para o usurio final. Contudo, para se
alcanar esse desenvolvimento, imprescindvel que a conceituao e as
ontologias no setor da AEC sejam definidas e aceitas para
possibilitar melhor integrao e interoperabilidade contribuindo na
excelncia da qualidade da gesto dos processos de projeto de
edifcios.
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS CHALOUB, M. N.. Da incorporao
imobiliria. 2.ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005
CHEN, H. The vocabulary problem in collaboration. IEEE Computer:
Special Issue on CSCW, New York, v.27, n.5, p.2-10, 1994b.
KOTLER, Philip. Administrao de marketing: anlise, planejamento,
implementao e controle. 4. ed. So Paulo: Atlas, 1994. LYRIO FILHO,
A. M. Contr ibuio modelagem de empreendimentos imobil ir ios: um
enfoque operacional da fase de incepo. 2006. Dissertao (Mestrado)
Universidade Federal Fluminense, Niteri. MELHADO, S. B. Qualidade
do projeto na construo de edifcios: aplicao ao caso das empresas de
incorporao e construo. 1994. Tese (Doutorado) - Escola Politcnica,
Universidade de So Paulo, So Paulo.
PACHECO, R.C.S.; KERN,V.M. A common ontology for information and
knowledge integration in science and technology; Ci. Inf., Braslia,
v. 30, n. 3, p. 56-63, set./dez. 2001.
PMBOK. Project Management Book of Knowledge. 3 ed. Pensilvania:
PMI, 2004 RABELO, P.F.R., AMORIM, S. R. L de, LYRIO FILHO, A.M. de.
Ontology, management of Project Process and Information
Technologies. In: ECPPM-2006: e-Business and e-Work in
Architecture, Engineering and Construction. Valencia, Espanha,
2006.
-
RABELO, P.F.R., AMORIM, S. R. L de. Ontoarq Ontologia para
Arquitetura, Engenharia e Construo. Visualizao e Gerenciamento na
web. TIC 2007 III Encontro de Tecnologia e Informao e Comunicao na
Construo Civil. Porto Alegre, 2007.
TRISTO, A.M.D. Sistema de classificao facetada: instrumento para
organizao das informaes. Disponvel em;
http://www.informacaoesociedade.ufpb.br/pdf/ISI420405.pdf,
Consultado em: 12/12/2005.
Notas: i Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as
Incorporaes.
ii Loi 85-704 du 12 Juillet 1985. Loi relative la matrise
d'ouvrage publique et ses rapports avec la matrise d'oeuvre
prive. Disponvel em Acesso em 06fev2006
