3.4 - Quadro de Homogeneização - flaviocardosoadv.com.br · Avaliamos, conforme NBR 14.653-2:2011, em nível de Grau I de Fundamentação e de Precisão, a unidade do presente laudo,

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3.4 - Quadro de Homogeneização

Área M2 Valor VUB FAM1 404,00 1.250.000,00 3.094,06 1,002 1.300,00 7.500.000,00 5.769.23 1,003 617,00 1.620.000.00 2.625,61 1,004 688,00 1.800.000,00 2.616,28 1,005 420,00 1.600.000,00 3.809,52 1,006 1.052,00 4.200.000,00 3.992,40 1,00

Legenda:VUB

FB FF VUV FA FL FT Fl FG FFr Fesq FPC FOs FH DH1,00 0,90 2.784,65 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,9685 2.696,870,75 0,90 3.894,23 1,12 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,1208 4.364,710,90 0,90 2.126,74 1,02 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1.00 1,00 1,00 1,5211 3.235,030,90 0,90 2.119,19 1,04 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,5351 3.253,200,80 0,90 2.742,86 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,9732 2.669,321,00 0.90 3.593,16 1,09 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,9915 3.662,79

= Valor Unitário BrutoFAM = Fator Atualização Monetária / LocaçãoFB = Fator BenfeitoriaFF = Fator FonteVUV = Valor Unitário de Venda

FA = Fator de AreaFL = Fator Loca!FT = Fator TopografiaFl = Fator Infra-estruturaFG = Fator GabaritoFFr = Fator Frente

Fpr = Fator ProfundidadeFPC = Fator Padrão ConstrutivoFOs = Fator Consistência SoloFH = Fator de HomogeneizaçãoDH = Dado HomogeneizadoFe = Fator Esquina

3.4.1 - Medidas de Varíabilidade e TendênciasCentrais

N = 06;N-1:s05 N = Número de Elementos

Média 3.296,99

Mediana 3.244,12

Moda Amodal

Desvio padrão 627,78

Coeficiente de Variação 19,04

Amplitude 1.696,39

Mínimo 2.669,32

Máximo 4.364,71

íntervab de Confiança 421,56

Limite Superior 3.718,55

Média Aritmética 3.296,99

Limite inferior 2.875,43

Grau de Precisão 25,57 %

3.4.2 - Saneamento Amostrai

Saneamento Amostrai

(Xi-X)/S Máximo

1 -0,96 < 1,732 1,70 < 1,73

3 -0,10 < 1.734 -0,07 < 1.73

5 -1,00 < 1.736 0,42 < 1,73Dados Aceitos

11

A' JMÒ

: r

3.4.3 - Gráfico

5.000.00

4.500.00

^ 4.000.00

3.500.00

«

^ 3.000.000•o

1 2.500.00

O 2.000.00S§ 1.500.00

^ 1.000.00

500.00

0.00

0.00 1.000.00 2.000.00 3.000.00 4.000.00

Unitários Estimados pelo Modelo (R$ / m2)

5.000.00

12

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3.5 - Quadro Resumo de Cálculos

1 Lote

2 EdificaçãoA Terreno

B Edificações/BenfeitoriasTotal

Valor Arredondado

Valor de Liquidez Forçada

AM2

522,20200,00

VM2

3.000,001.500,00

Vida

Útil

1,00

60,00

Idade Idade %

0,00

10,00

Legenda:AM2-AreaemM*CDTRH - Coeficiente de Depredação da Tabela Ross-HeideckeEC - Estado de Conservação

0,00

16,67

CB(100-k)/100

Fator K

1,00

5,53

VM2 - Valor em M»

VFD • Valor Final Depredado

EC

0,00

b

CDTRH

1,0000

0,9447

VFD

1.566.600,00283.410.001.566.600,00283.410,00

1.850.010,00R$ 1.850.000,00R$ 1.295.000,00

Percentual

84,68 %

15,32 %100,00 %

r \

5

13

4 - Avaliação

A base adotada para determinação do valor, foi o VALOR DE MERCADO,

tendo analisado o imóvel sob os aspectos de: localização, área, composição,

descrição/especificações e infra-estrutura.

Avaliamos, conforme NBR 14.653-2:2011, em nível de Grau I de

Fundamentação e de Precisão, a unidade do presente laudo, representada pelo imóvel:

Lote Urbano / Edificação Comercial - Av. Assis Chateaubriand - nr 1491 -Quadra R-30 Lote 24 - Setor Oeste - Goiânia - GO, em:

R$ 1.850.000,00 (UM MILHÃO, OITOCENTOS ECINQÜENTA MIL REAIS).

5 - Conclusão

Neste laudo são expostos todos os estudos e pesquisas procedidas pela

equipe especializada da Câmara de Valores. Cumpre-nos salientar que a CÂMARA DEVALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS, conta com uma equipe de profissionaisliberais autônomos, que através dos tempos amealhou grandes conhecimentos de mercado

imobiliário brasileiro.

Goiânia-GO, 04 de outubro de 2016.

eíaStàtay Diretõr PrudenteGO 1029Z-0

14

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Fotos do Imóvel

15

Vista Geral do Imóvel

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16

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PREFEITURA

\SG?

DE GOIÂNIA

Secretaria de FinançasAv. Do Cerrado {Paço Municipal), n 999 - ParK LozandesGoiânia-GO - CEP 74884-092Diretoria da Receita Tributária

IPTU 2016 - BOLETO PARA PAGAMENTO - DIFERENÇA DO LANÇAMENTO

INSCRIÇÃO: 301.055.0339.0001FERTILIZANTES ALIANÇA LTDA

AV ASSIS CHATEAUBRIAND,NR.1491

QD. P.3 0 LT. 24SET OESTE 74130-012

O proprietário deste imóvel fica notificado, na forma da lei, a pagar a diferença de IPTU - ImpostoPredial e Territorial Urbano, referente ao exercício de 2016. Os valores lançados decorrem deacréscimo da área construída sem a devida regularização junto ao Cadastro Imobiliário. As alteraçõesforam identificadas por meio de foto aérea realizada pela Prefeitura de Goiânia.

Área CadastroImpbiJ.iárip:. i8p,qo

Área Identifiçada.Fotp; , 3.ip ,9.6Área Acrescida: 130,96

Valor Venal Área.Á.çresçida: .81. 695 , 46Valor Alíquota: o, oiooo

Valor Imposto Área Acrescida: 8i6,95

CALENDÁRIO DAS PARCELAS

^ 27/06/2016 - PARCELA ÜNICA/1» 25/10/2016 - 5» parcela«é 25/07/2016 - 2» PARCELA > 25/11/2016 - 6" parcela« 25/08/2016 - 3® parcela '■ 20/12/2016 - 7» parcelaô 26/09/2016 - 4® parcela

* Parcela única com 10% de desconto.

Acesse: WWW.IPTUGOIANIA.COM.BR e confiraa foto do seu imóvel.

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..orrKUV.U 'lIJC=.IT-r) .,n.eGCIANIA 301.055.0339.0001 lPrU2016

SBGUKSA PARCELA•ÁiSâ-K GOIANlASecretaria de Finanças

Mlil-tÜllHACt.

GOIÂNIASecretaria de Finanças

301.055.0339.0001 IPTU

SEGUNDA PARCEl

FERTTlIZANTES aliança LTDAAV Aí:S IS CHATEAU3RI AND, NK . 14 91r\'ú. ?'.0 :.T .:a

1 MÉS DE VENCIMENTO: J'JL/iüi61 COO. DEBITO . i ""'O ! TOCiO'. U04 9

DATAVENC.: 25/07/2016PARCELA; C2

TOTAL A PAGAR: 116,70

L...

I Víníjmenio pnoivol em quílquef beneo euioriiaclo. Agcneias <»o* Correios.I cases lotoriees ( ate Í.OBO.OO reais ) e cooperativas de eredilo eonveniadas.! . Apos o vencimento, emite uma nova gula acrescida de multa e jpros da mora no siteI www üoiania.qo.flov.br ou nos VAPT-VUPTS.1 ——————— CONTRIBUINTE

r.tsf. I ' i•r':iO 1612I'9- 22i'lij072511 9 '16661740000-0

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDAAV ASSIS CKATEAUBRIAND.NR. 140-.QD. R30 LT. 24SET OESTE

MÈS OE VENCIMENTO: .1U L / 2 D16CÓD. DÉBITO: 30105503390001 004 -?

DATAVENC.:2t .' i7

PAKCELA r

TOTAL A PAGAR: 116.70

via BAMCO' PNEreitUNA , ,1^ . n86690000001-3 16700161209-9 2:!üloO?25il 9 36631í40ü0u O

GOlÂÍüÃ'u.ri " ^ Secretaria do Fiiianças

301.055.0339.0001 IPTU 2016PRIMEIRA PARCELA

PREFEineAOE INSC«iCA-'.a GOIÂNIA 301.055.0339.0001

Secretana de FinançasIPTU .'t

PRIMEIRA PARCE

I FERTILIZANTES ALIANÇA LTDA;.V ASSIS rriATEAUSRlAKD.NR .l'i9i

I . u. L T . - 4! CESTê:

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDAAV ASSIS CHATEAUBRTAND.NR.1491QD. R30 LT. 24C.V.T OESTE

I MÉS DE VENCIMENTO; JUN/2016 DATAVENC.: 27/06/20'.6i COD. DEBITO jv;C5S03390001Ü04-9 PARCELA. 01

iI importante.1


Ate o vcneimênto pagavei em qualquer banco autoriiado. Agências próprias dos Correios.casas lolericas (ate í.000.00 reais) e cooperativas de credito conveniadas.

• Apos o vencimento, emita uma nova guia acrescida de multa e juros de mora no sitewww.BOiania.go.gov.br ou nes VAPT-VUPTS.

.6'S'i16".279-4 I2CÍ606:ViaCONTRiauWTE

3668'.730000-2

MÊS DE VENCIMENTO: .JtJN/2016CÓD. DÉBITO: 301 05503390001004-9

OATA VENC.: 27, 06 "Cl

PARCcl A O i


86650000001-7 16750161209-4 22016062711 7 I608I ■ 30C00- .r

.1^1 GOIÂNIA4 . - Secretaria de Finanças

301.055.0339.0001 IPTU 2016PARCELA ÚNICA

««nnîx iNSs:i<li,.\t)301.055.0339.0001

Secretana de FinançasIPTU 2

PARCELA ÚN

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDAAV /%:;?•.: r- ckatea-jbr iand, nr .

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDAAV ASSTS CHATEAUBRIANÜ.NR. 1491QD. R30 LT. 24CRT OESTE

MÉS DE VENCIMENTO. JilN/.".C". u DATA VENC.: 27 /06/ 2016COD DEBITO .• i :< !9C0010C4 9 PARCELA ÚNICA

: I MÉS OE VENCIMENTO: JUN/2016; . I COD. DEBITO: 30105503 190001004 »

DATA VENC.: 2 ' i Oó •

PAHCElA ÚNIC

TnTai apar:aR-7 3S 7#»

República Federativa do BrasilEstado de Goiás

Comarca da Capital

REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1°CIRCÜNSCRIÇÃO DE GOIÂNIA

Av. T-9, esquina comR C-211, n. 2322, JEdIficio Inove InteligentPlace, Térrec^ Salas 5,6 e7Jardim América, Goiânia-GO CEP 74.255-220

E-mail: [email protected]: (62) 3956-7600

IGOR FRANÇA GUEDESOFICIAL DE Registro

GOIANIA

ESTADO DE OOlAS COMARCA DE GOIAIVIA 56825

Cartório do Registro de Imóveis da 1.

Oficial56.825 01

Matrícula Ficha

Livro 2 - Registro Geral -Goiônicr, 31 de acros to de 1.984

Imóvel: Um lote de terras pará construção urbana de ns 24i'quadra R-30,à Ay-, C,no S. Oeste,n/capital, c/área de 522,20m2;sendo: 20,00m de frente; .21,46m' ■ defundo com o lote 02;30,C0m à esquerda c/o lote 23; e 22,22m à direita c/o lote11; beiji como a casa nele edifiçada c/nove 9 peças .PBDPHIETÃRIDS: Josias de Almeida Cavalcante, radialista, Cl. 187.641-Goi ,CPF. 004.465.051-53, e s/m Goiaci»de Abreu Cordeiro Cavalcanteido lar,Cl. 54.315-Go,,brasileiros,casados,resid^tes e domiciliados n/çapitãl.TITULO AQQISITIVD : Tr^scrito sob ns 75.685 na 3azona.Dou fê. O sub oficial. ^

Rl-56.825-Qoiania, 31 de agosto de 1.984': Por escritura de còJrçira e venda, lavrada no 42 Ofício d/capitol, Ls 775,fls. 9l/2v2, em 21-06-83,os proprietáriosacima qualificados venderam o imóvel' obje,to d/matrícula a HÉLIO ABrS) IUNES ''TRAD. empresário,Cl. 512.128-Go. ,CPF. 117.571.671-5, casado com ADRIAHE CECILIKlIXEIRA DE OLIVEIRA TELES, brasileiros.residentes' e domiciliados n/Capital,pÎo preço de Ci$ 10.000.000,00, sem condições.Dou fé. O sub oficial,

" f:3

09 de outufa^ de l9S6-Rsr EsOritura Publica de coniExra e venda, lavrada no 3®"Oficio desta Capital, La 4^8, fIs.037/038v, em 29/Q9/S6, osproprietários adroa quàllfiçados, venderam o imóvel objeto desta matriculaFERTILI2AHIES ALIANÇA LTDA , cora sede nesta Capital, 0GG-02.203.767/0001-rIo preço de CZ^-800.000,00 sem condições. Dou fé. O Sübr-Oficial.^ xr

R3-56.825 - Goiânia, 05 de Maio de 1.997; Para garantia da Cédula de CréditoIndustrial n° 97/00037-X, emitida em 18/03/97, no valor de R$ 119.000,00 comvencimento para 18/03/98, a proprietária acima qualificada deu o imóvelobjeto desta matrícula em hipoteca cedular do i» grau em favor do BANCO DOBRASIL S/A, CGC n" 00.000.OOO/OO86-8O, agência centro, nas condiçõesconstantes do registro feito no livro 03, sob n® 4.536 desta Serventia. Dou

fé. O Oficial

AV4-56.825 - Goiânia, 19 de Maio de 1.998: Procedo ao cancelamento dahipoteca cedular objetivada no R3 acima, em virtude da autorização expedidapelo Banco do Brasil S/A, em 24/03/98. Dou fé. O Suboficial

irizaoao expe(

R5-56.825 - Goiânia, 19 de Maio de 1.998. Para garantia da Cédula de CréditoIndustrial n® 98/00055-1, emitida em 30/04/98, no valor de R$ 190.000,00 comvencimento para 30/04/99, a proprietária acima qualificada deu o imóvelübjeco déstu mauxTdUlá ém lllpOtéCü TôdUlaiT flO 1"® gjTáU "SW ' f avor do UANCU DO"

Pedido n.61.501, de 05/05/2016Certidão emitida em 05/05/2016 15:50:38

Continua no verso.

Página 01

ESf AOO DE GOIÁS COMARCA DE GOIANIA

Cartório do Registro de Imóveis da 1.' ZonaCoDÜDuacão: da Mobiciila 55 325 '

BRASIL s/A, CGC n." 00.000. OOO/OO8S-8O, agência, centro, nas condiçõesconstantes do registro feito no livro 03, sob n" 5.033 desta Serventia. Doufé. O Suboficial.

Av6-56.825 - Goiânia, 23 de julho de 1999: Procedo a esta averbaçâo tendo emvista a autorização .do credor Banco do Brasil S/A, datada de 02/06/99,assinada por .seus gerentes, Sr. João Paulo Garrara e Valter Rodrigues deMorais, com firmas reconhecidas, protocolada sob n® 254.594 em 21/07/99, paracancelar e tornar sem efeitio o 'registro dà hipoteca cedular objeto do■R5-56.825 desta matricula. Dbu fé. 'O Suboficial.

R7-56.825 - Goiânia, 23 de julho de 1999. Para garantia da Cédula de CréditoIndustrial n® 8600041, protocolada sob n° 254.595 em 21/07/99, emitida em29/Ó6/99 *no"vãlor' dê ' R$' ' 1*48 .OCTO/OO'" çom * vencimento "para 29/06/2000 aproprietáxiâ retro qualificada deu o imóvel objeto dèsta. matricula emhipoteca cedular do 1® grau era favor' do BARCO DO BRASIL S/A, inscrito no CGCn® 00.000.000/0086-80, agência centro, nas condições constantes do registrefeito no livro 03, sob n® 5.533 desta Serventia. Dou íé. O- Suboficial.

R8-56.825 - Goiânia, 15 dé agosto de 2006. Pelo Instrumento Particular deContrato de Locação de Imóvel, datado de. 06/01/2006, protocolado sob n®363.111 em .11/08/2006, o imóvel .objeto desta matricula, .foi.dado em locaçãopela proprietária acima qualificada à CTPA - CENTRP 1 TECNOLÓGICO• PARAPESQUISAS AGROPECUÁRIAS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob n® 02.083.463/0001-90,firitid-.com' sede. nesta Capital, pelo prazo de 02 (dois) anos e pelo aluguelmensal de R$ 4.500,00, exceppcionalmente,' o período compreendido entre15/04/2006 a 30/0'í-/2006, O aluguel mensal corresponderá a-R$- 2.250,00, e serápago no quinto dia útil do mês. Consta ainda do contrato* que o valor doaluguel será reajustado a cada doze meses pelo acumulado do IGPM (FGV),contando como período de 01/04/2006 a 01/04/2007. Na hipóte.se de supressãodeste Índice, será utilizado o indidce do INPC, permanecendo em vigor alocação mesmo que o imóvel locado venha a ser alienado. Ficando, aolocatário, assegurado a preferência na aquisição dos mesmos imóveis locadosem igualdade de condições com terceiros. Demais cláusulas termos e condiçõesconstam do cont:^(Éfto cujâ cópia fica arquivada nesta Serventia. Dou fé. OSuboficial.

Pedido n.61.501, de 05/05/2016Certidão emitida em 05/05/2016 15:50:40

Continua na página 03Página 02

República Federativia do BrasilEstado de Goiás

Comarca da Capital

REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1°CIRCUNSCRIÇÂO DE GOIÂNIA

Av. T-9, esquina com R. C-211, n. 2322, Bdifído Tnwe ínteíigentPlace, Térreo, Salas 5,6 e 7Jardim América, Goiânia-GO CEP 74.255-220

E-mail: contato{^ lrigo.com.brTelefone: (62) 3956-7600

IGOR França GuedesOFrciAL Dt Registro

GOIAN3A

CERTIFICA que, a presente é reprodução autêntica da Matricula n.

56825, e que foi extraida por meio reprográfico, nos termos do art.

19, § 1°, da Lei n. 6.015/1973, e item 80, incisos IV e V, da

Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos do Estado de Goiás.

Emolumentos

FUNDESP

Funesp

Fesemps....Funcomp....

Funproge...Total

R$ 49,58

R$ 4,96

R$ 3,95

R$ 1, 97

R$ 1,46

R$ 1,02

R$ 83, 65

Taxa Judiciária.

ISSQN

Estado

Funemp

FepadsajFundepeg

R$ 12,25R$ 2,48

R$

R$

R$

R$

2,481,461,02

1,02

Selo Digital n. 01911602221737106406301Consulte o selo em: https://extrajudicial.tjgo.jus.br/selo

Goiânia/GO, 05 de maio de 2016.

I1EG.OEÍ10V.1'CÍPWAOMmdGmetdeQmntaiior

Escrevente Autorizado

Pedido n.61.501 , de 05/05/2016Certidão emitida em 05/05/2016 15:50:40

Página 03

República Federativa do BrasilEstado de Goiás

Comarca da Capital '

REGISTRO DE IMÓVEIS DACIRCUNSCRIÇÃO DE GOIÂNIA

Av. T-9, esquina com R C-211^ n. 2312, Edifício In0\'e Inteligent Place^ Téixeo, Salas 5,6 e 7Jardim América, Goiânia-GO CEP 74.255-220

£-maii: contatei® lrigo.com.brTelefone: (62) 3956-7600

IGOR FRANÇA GUEDESOriCrAL DE ROGISTRO

âr

GO]AN'5A

CERTIDÃO DE ÔNUS E AÇÕES

CERTIFICA que, em relação ao lote n° 24, Quadra R-30, à Avenida C,

no Setor Oeste, nesta Capital, de propriedade de FERTILIZANTES

ALIANÇA LTDA, matriculado nesta Serventia sob n. 56825, existem

ônus, conforme consta no R7- HIPOTECA, RS- CONTRATO DE LOCAÇÃO, e

não constam ações reais ou pessoais reipersecutórias. Certidão

emitida nos termos do art. 19, § 1°, da Lei n. 6.015/1973 e item

80, incisos IV e V, da Tabela XIV do Regimento de Custas, e

Emolumentos do Estado de Goiás.

Emolumentos

FUNDESP

Funesp

Fesemps....

Funcomp....

Funproge...Total

R$ 42,60

R$ 4,26

R$

R$

R$

R$

3,41

1,71

1,27

0,84

R$ 73,57

Taxa Judiciária.

ISSQN

Estado

Funemp

FepadsajFundepeg

R$ 12,25

R$

R$

R$

R$

R$

2,14

2,14

1,27

0,84

0,84

Selo Digital n. 01911512211304106806306Consulte o selo em: https://extrajudicial.tjgo.jus.br/selo

Goiânia/GO, 05 de maio de 2016.

ll£l3.j)íi6V.1'ÇPnçMlíaned Gomes devliveim Júnior

Escrevente Autorizado

Pedido n.61.501 , de05/05/2016Certidão emitida em 05/05/2016 15:50:41 Página 01

CÂMARA D€VALORES IMOBOJÂRIOS

DO€STADõe>éãòtÁ€

Departamento de Avalia^õ)|es QjCrea - GO 618/RF 15" Região' ■

Av, Anhanguera n.® 5.674, Ed. Palácio do Comércio,2® Andar, Salas 204 e 208, Centro, Goiânia-GO.

Fone/Fax: (62) 3223-8010/3225-0816, CEP: 740434)10.site: www.cviao.com.br e-mail: [email protected]

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FGrtÍIÍZdnt0S AlídnÇ3 Ltdd. solícita à câmara de Valores Imobiliários doEstado de Goiás, avaliação de:

OBJETO: Máquinas, Terrenos e Edificações de Indústria Química de Adubos, localizada à ÁreaIndustrial S/2 do Loteamento Jardim Ipanema, Aparecida de Goiânia-GO.

Laudo 413/15 -10/11/2015.

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índice / Roteiro

1- Metodologia

Conceitos

Métodos

DocumentaçãoValidade

2- Caracterização do Objeto

Contexto Físico GeográficoContexto Urbano

Contexto Sócio Econômico

DescriçãoEspecificações

3- Elementos de Cálculos

Fatores

índicesDeterminação de ValoresElementos Estatísticos

Pesquisa

4- Avaliação

5- Conclusão

6- Anexos - Mapas / Fotos / Outros

Folha Resumo

AVALIAÇÃO

Valor de Mercado Valor de Liquidez Forçada

R$ 26.000.000,00 R$ 20.800.000,0

Diagnóstico de Mercado - Imóveis Similares / Concorrentes

Nível de OfertaNível de

DemandaAbsorção

Desempenho Atual doMercado

Alto Alto Rápida Aquecido

Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/AquecidoX Médio X Médio Normal Normal

Médio/Baixo X Médio/Baixo X Normal/Difícil X Normal/Recessivo

Baixo Baixo X Difícil X Recessivo

1 - MetodologiaO método adotado é o MÉTODO COMPARATIVO DE

DADOS DE MERCADO. MÉTODO EVOLUTIVO, MÉTODO DARENDA, tais como definidos pelo Instituto Brasileiro de avaliações eFeridas - iBAPE, de acordo com os procedimentos gerais da Normade Avaliação de Bens - NBR 14653-1:2001 e as especificas daParte 2 - NBR 14853, para imóveis urbanos, glebas uibanizáveis eservidões urbanas.

1.1 - Conceitos - Valor e Preço

O American tnsUtute cf Real Estate Appraisers e aSodety for Real Estate Appraisers, na literatura do IBAPE, definemo seguinte conceito sobre valor:

"...o preço mais alto que uma propriedade alcançarianum mercado aberto e competitivo...e assumido que o preço nãoseria afetado por estímulos indevidos.'

Distinção - valor e preço:Valor é o que um imóvel vale efetivamente,

considerando-se o mercado numa situação temporal definida.Preço é o que realmente é pago pelo imóvel. Este pode

ser maior ou menor que o valor.Assim uma avaliação objetiva definir o valor do imóvel,

nem sempre seu preço.

1.2 - Classificação dos Métodos

Classificam-se em dois grupos - diretos e indiretos,podendo ser conjugados.

Os diretos subclassificam-se em:

- Comparativo de Dados de Mercado;- Custo de Reprodução.

1.3 - Método Comparativo de Dados de Mercado

'O que define o valor através da comparação comdados de mercado assemelhados quanto às característicasintrínsecas e extrinsecas. As caracterísficas e os atributos dos

dados pesquisadas que exercem influência na formação dovdor, devem ser ponderados por homogeneização ou porinferênda estatística, respeitados os níveis de fundamentaçãoe predsão defirtidos nesta Norma.

É condição fundamental para aplicação deste método aexistênda de um conjunto de dados que possa ser tcxnado,estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.*

1.4 - Método Comparativo do Custo de Reproduçãode Benfeitorias

'Aquele que apropria o valor da benfeitoria, através dareprodução dos custos de seus componentes. A composiçãodos custos é feita com base em orçammrto detalhado ousumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem serjustificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/oudo obsdefismo funcional das benfeitorias.*

Método complementar ao comparativo, em terrenoscom benfeitorias, onde o terreno é calcutado pelo métodoanterior e as benfeitorias por esta metodologia. Em seguida, osdois valores são somados, apficando-se sobre eles o terceirocomponente, chamado fàtor de comercialização.

A composição do valor total do imóvel avaliando podeser obtida através da conjugação de métodos, a parfir do valordo terreno, considmdos o custo de reprodução dasbenfeitorias devidamente depredado e o fator decomerdalização, ou seja:

VI =(VT + \/B).FC,onde:V - Valor do Imóvel;VT - Valor do Terreno;VB - Valor da Benfeitoria;

FC- Fator de Comerdalização. A ̂llcaçâo do métodoevolufivo exige que:O valor do terreno seja determinado pelo método

comparativo de dados de mercado ou, na impossibfildadedeste, pelo método involutivo;

As benfeitorias sejam apropriadas pelo métodocomparativo direto de custo ou pelo método da quarrfificaçãode custo;

O fator de comerdafização sâ levado em conta,admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade,em função da conjuntura do mercado, na época da avaliação.

1.5 - Especificação da Avaliação

Está em razão direta das Informações que possam sercaptadas no mercado. Independendo unicamente da vontadedo profissional avaliador ou do cliente.

A definição, pelo contratante, do grau defundamentação desejado objetiva alcançar um nivel ideal nemsempre passível de ser atingido.

O grau de precisão depende exclusivamente dascaracterisUcas do mercado e da amostra coletada, não sendo

passível de fixação 'a priori*.

Portanto, o presente trabalho é classificado, em seufinal, como Grau I, II, III ou Parecer Técnico quanto àfundamentação e quarrto à precisão, conforme pontuaçãoditada pela NBR 14653-2:2004.

1.6 - Documentação do Imóvel e Premissas

Documentação fornecida pelo solicitante.Preliminarmente, considerou-se, para efeito de avaliação, osbens como livres de hipotecas, arrestes, usufhitos, penhores equaisquer ônus ou problemas que impeçam sua utifização oulivre comerdalização.

A documentação fomedda é, portanto, consideradacomo boa, válida, legitima e correspondendo à atual situaçãodo imóvel, não tendo sido efetuadas análises jurídicas oumedições de campo, sendo tomada de boa fé como correta. Osdocumentos não são analisados juridicamente mas somente noâmbito concernente aos aspectos mercadológicos dos imóveis.

Não fazem parte do âmbito do presente trabalho osestudos e análises estruturais das edificações, ambientais, deequipamentos e instalações pertinentes ao imóvel, que foramconsiderados e presumidos como estando em perfeito estado eliindonamento.

1.7 - Definição do Valor Estabelecido

• Valor de Mercado

'É o preço que uma propriedade terá. se exposta àvenda em mercado aberto, com um comprador e um vendedor,desQosos e interessados, ambas as partes plenamenteinformadas das condições pertinentes e nenhuma estando sobnecessidade indevida ou constrangimento para agir.*

1.8 - Valor de Liquidação Forçada

*É o preço que uma propriedade terá, se exposta àvenda em mercado atrerto, com um comprador e um vendedorconhecendo os usos e finalidades para os quais pode serutilizado, o comprador estando disposto, mas não compelido acomprar; o vendedor, porém, estando compelido a vender.*

1.9 - Validade do Laudo

Em sentido ampfiado, a validade do presente laudopermanece, mantida a estabilidade e as atuais condições queinfluem na formação do valor apurado.

Quando essas condições são alteradas, também o valoré alterado, ocorrendo, *a posterioiT, fetores macro-econômicos,cambiais, sótío-mercadológicos, políticos ou quaisquer outros,de âmbito local ou nacional, próprios da evolução ou involuçãode vdores imobiliários.

A validade, portanto, em sentido estrito, é para a dataindicada no final do presente laudo.

O presente trabalho foi elaborado e é destinadosomente para uso do Cliente contratante. A sua publicação oudividgação total ou pardal não é permitida, a não ser comautorização expressa e por escrito pela Câmara de ValoresImobiliários do Estado de Goiás.

O presente trabalho tem validade em uma ou mais viasem papel impresso e assinado por responsável (is) técnico (s) eadministrativo (s) da Câmara de Valores do Estado de Goiás.

Não terão validade reconhedda cópias xerox comassinaturas copiadas, sendo válidas somente se assinadas

A

Também não terá validade reconhedda qualquerpossível extravio por meios eletrônicos, ou sâ, laudosenviados por e-mails, intemeL fax ou qumsquer outros meioseletrônicos de reprodução que não os expressamenteautorizados pela Câmara de Valores Imobiliórios do Estado deGoiás.

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2 - CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO

De acordo com os elementos fornecidos pelo consulente, eoutros, resultantes de pesquisas, apresentamos as características do imóvelobjeto do presente laudo.

2.1 - LOCALIZAÇÃO INTRA-URBANA

Zona industrial/ comercial em zona de expansão urbana, lindeira àrodovia BR-153.

Com parciais taxas de: ocupação edificada do solo, média taxa dedensidade demográfica e alta taxa de fluxo de trânsito.

De características sócio-econômicas de setor industrial.

2.2 - INFRA-ESTRUTURA URBANA

Possui infra-estrutura urbana total, de redes de energia / telefones/ água / esgotos, asfalto.

2.3-ÁREAS EM

Terreno 36.145,00 m^

Bloco Indústria 01 2.940,00 m^

Bloco Industria 02 3.700,00 m^

Bloco administrativo 285,57 m^

Refeitório 324,12 m^Fontes: medições In locco;

Certidões de Matrículas anexas.

2.4 - COMPOSIÇÃO

Área urbana contendo conjunto edificado de indústria química deadubos, parte administrativa, refeitório.

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2.5 - DESCRIÇÃO / ESPECIFICAÇÕES

2.5.1 - TERRENO

De topografia plana, em nível, solo normal, formato geométricoretangular regular, Terreno cercado em postes de concreto e arames.

2.5.2 - EDIFICAÇÕES

ESCRITÓRIO ADMINISTRATIVO

Contém:

- Hall de recepção;- Salas de contabilidade, diretoria, CPD, administração;- Dois W.C.'s privativos de duas salas, contendo vaso sanitário e um

lavatório cada;- Dois W.C.'s de uso comum. Copa com bancada em mármore e

cuba inox.

REFEITÓRIO

Contém:

- Hall de recepção;- Mini auditório;- Depósito- Salão de refeições;- Dois W.C.'s de uso comum,- Copa e Ambulatório (desativado).

BLOCO INDUSTRIAL 01 e 02

Galpão, em 01 pavimento, edificado em estrutura de pilares deconcreto pré moldado, cobertura em telhas de fibrocimento, laterais comfechamento em canaletas preenchidas em concreto e ferragens, pisos emconcreto armado em malha metálica, de alta resistência.

Contém:

Área central de trabalho, contendo máquinas de carregamento;Áreas / baias de depósito de matérias-primas com divisórias deconcreto;

Área de misturaÁrea de carga;

COMPLEMENTO E OUTROS

Pavimentação asfáltica;Urbanismo, com taludes de contenção em pedras; gramagem earborização;Sistema de iluminação noturna em postes de concreto;Caixa d 'água elevada.

2.5.3 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

- Conjunto industrial de padrão funcional eficiente, com layoutprodutivo correto e eficiente, maximizando as atividades industriais,correlatas, de apoio e complementos;

- Sistemas elétrico com funcionamento normal;- Estruturas íntegras;- Edificações de idade seminova entre mediana a boa conservação.- Expectativa de vida útil futura de longo prazo.

2.6 - MAQUINAS E EQUIPAMENTOS

O Conjunto de Máquinas e equipamentos é formado por unidademisturadora de adubo.

Misturador de adubo: composto de moega de entrada, elevadorde caneca, peneira rotativa, desintegrador de correntes, um distribuidorrotativo, 10 silos dosadores, silo com balança (1 T). Misturador cilindricorotativo contínuo em aço carbono. Silo de ensaque, seguindo para conjunto de02 ensacadeiras pneumáticas NIPPON ou para CT de carga seguindo para silode ensaque para Big Bag e silo balança. O conjunto apresenta equipamentosacessórios como balanças individuais nas ensacadeiras e no big bag, quadrode comando elétrico, dala transportadora, compressores, e painel dedistribuição. Possui também motores elétricos, quadro de comando elétrico.

3 - Elementos de Cilculo • Fatores Determinantes

3.1 - Considen-so os Seoulntes Elementos:

FATOR FONTE - Reduçfio / desconto de 10% ou 20%sobre o valor ofertado;

FATOR DE ÁREA - Fator de homogeneização eequivalência de vá ores de áreas diferentes, seguindo aregra inversamente proporcional; maior a área, menor ovalor por nF; menor a área, maior valor por nF;

FATOR DE LOCAUZAÇAO OU DE TRANSPOSIÇÃO -Transposição e homogeneização de áreas em locaisdiferentes, segundo a escala de valores de 01 a 10.Utiliza preferencialmente locais de classificação geo-econômica sírrilar, em local e zoneamento;

FATOR TOPOGRAFIA:

Declive

Até 5% 0,95De 5 a 10% 0,90Maior que 10% 0,80

Aelive

Suave 0,95Acentuado 0,90

FATOR DE INFRA-ESTRUTURA URBANA - Compatibifizaelementos com diferentes infra-estruturas, segundo a escala:

Rede de Água 0,15Rede Esgoto 0,10Rede Águas Ruviais 0,05Arfoorização 0,01Gás 0,04

Meio-Fios / Ssr]etas 0,10Rede Elátiica 0,15RedeTeieffinica 0,05Pavimentação 0,30

FATOR DE ATUAUZAÇÁO DE VALORES - Equivalência deTempo, para atuaTizaç^ dos valores da inflação e outros, deacordo com dados de órgãos econêmicos;

FATOR PROFUNDIDADE - Adota-se a hipótese de Harper

v0,50

- (P/P») ,onde:

F = Profunifidade do Imóvel

Pa = Profurafidade do Avaliando

FATOR TESTADA - Levada em conta, através da relaçãoentre frente projetada (Fp) e a de referência (Fr).

FATOR APROVEITAMENTO - Afetido no mercado

Imobiliário e pela legislação pertinente de zona de uso eocupação do solo.

FATOR PONDERAÇÃO DE ÁREAS - Fator de ponderação /proporcionalidade em relação aos pavimentos:

- Subsolo;- Térreo;

- Mezanino;- Sobreicia;- Superiores;- Área Coberta;- Área Descoberta

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO - Considera aproporcionalidade entre os padrões construtivos diferentes.

FATOR DEPRECIAÇÃO - Considera a obsolescência, vidaútil e conservação das edificações.

FATOR VAGAS - Ponderação da influência da quantidadede vagas em relação ao valor do imóvel.

TAXA DE RENDA MENSAL - Arbitrada em tomo de 1%;podendo ser msor ou menor, conforme dados do mercadoimobiliátio na região analisada.

Alta

Média-elta

Média

Média-baixa

Baixa

3.1.1-índices

A-OcupaçãoEdificada

1,000,900,800,700,60

B-NivelSóclo-Económlco

1,000,900,800,700,60

C-Fator

Comercial

1,000,900,800,700,60

3.1.2.- Determinação de Valer das Edmoações

Baseado em ecfficações sirrõares, mas não idênticas, quepossam representar siárs&tuição das eMStentes em finsCdade e capacidade.

Acrescem-se custos de fundações, urbanização, remuneraçãode corrstrutor, flgações de serviços púbGcos e ouÚds, Integrantes da obra

Consideram-se fatores de depredação física, funcional e demercado, com base no estado de conservação, idade e adequação

Utfliza - se tabelas de valores das seguintes Institiáções:SINDUSCON - Sincficato da Indústria da Construção QvS;Sistema PINI de Valores para a Construção Civil; SINAPI

- Sistema NadonsI de Preços da Construção Civil - do IBGE

Para a determinação da depredação, adota-se o critério deRoss-Keidecke, rdadonando a idade real ou aparente da edificação eseu estado de conservação, em função da vida útil adotada.

3.1.3 • Valor de Mercado o de Liquidação Forçada

Valor de mercado é obtido através do somatório do valor do

terreno e do custo da construção, inddindo sobre eles o fator de ajuste -Fator de Comerdalizaçáo;

As condições analisadas na determinação do fator decomercialização são, entre outras:

• Locáízação do imóvel;- Arquitetura e padrão compatível com o local;• FuncionaOdade;- Equilíbrio econômico do empreerrdimento;- CoiKfições de obsolescência;- Características geo-econômicas da região;• Retração ou euforia do setor imoblEário;- Outros.

Para liquidação forçada estabelece-se deságio sobre valorde mercado, conforme memorial da cálculo.

3.2 - Uso do Fatores de Homogeneização

Utiliza-se o tratamento por fatores, onde, a priori, avalidade da existência de relações fixas entre os atributos específicos eos respectivos preços é admitida

Segundo a NBR 14853-2, os fatores utilizados devem serindicados perioficamente pelas entidades técnicas regionais, revisadosem períodos máxitTKts de dois anos, devendo especificar claramente aregião de sua aplicabilidade.

Alternativamente, podem ser adotados fetores dehomogeneização coletados e medidos no mercado, desde que o estudoespecifico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

Aqui utiliz&-se os fatores efetivamente influendantes nahomogeneização. Analisa-se o coeficiente de variação antes e depoisda aplicação de cada variável isdadsmente, visando sua redução. Esteprocedmento foi utifizado, uma vez que os fetores regionais não forampubficados até o fechamento desta trabalho.

3.2.1 • Tratamento Estatistieo

A análise e saneamento dos restátados obtidos é efetuadaadotando-se uma faixa de 30% em tomo da média, descartando-se oselementos discrepantes.

Notação:

M = média aritmética

q = média saneada

O Intervalo de confiança com 80% de certeza mínima(segundo NBR) cataria-se segundo a rfistiibuição t de Student

EO = t(n - 1,a/2)

Onde:

n = n.<' de Elementos

a - 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padrão

Onde:

t (n-1,10%) é a ordenada de cfistribuição de StudenL com

(n-1) graus de liberdade.

Fórmula do Intervalo de CXmflança:

IC = M ± EO

*q* somente será re)eitadose|t( n-1 )| >t(n-1,a/2)

Para o teste de hipótese:

(M - q)t(n - 1) =

/

Onde:

0,5V n y

n = n.o de Elementos

M = Média AritméticaqS = Desvio Padrão

: Média Saneada

3.3 - Pesquisa de Mercado

1) Oferta: ÁreaEndereço: Alça de acesso ao anel viário, Aparecida de Goiânia GO. Próximo a BR-153 e ao avaliando.

Características: Plano, seco, comercial.Infra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 6.625,00m2Área edificada:Valor R$: 5.300.000,00Fonte: Alfa Center Imóveis, fone 62-3236-6111Data: 28/10/15

2) Oferta: ÁreaEndereço: Próximo a BR-153, Setor Sítios Santa Luzia Aparecida de Goiânia GO.Características: Plana, seca, comercial.Infra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 5.211,00m2Área edificada:Valor R$: 1.600.000,00Fonte: Juliano, corretor, fone 62-9968-1500Data: 28/10/15

CAMWRAOE

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3) Oferta: ÁreaEndereço: Avenida A, Setor Santo Antonio Goiânia GO. Próximo a BR-153.Características: Plana, seca, comercialInfra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 1.088,00m2Área edificada:Valor R$: 840.000,00Fonte: Lokal Imóveis, fone 62-3092-4664Data: 28/10/15

4) Oferta: ÁreaEndereço: Chácara Marivania, Aparecida de Goiânia GO. Próximo a BR-153 eMabel

Características: Plana, seca, comercial.Infra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 7.380,00m2Área edificada:Valor R$: 2.600.000,00Fonte: Mudo lmóveis,fone 62-3259-7015, Dione corretor, 62-8402-0288Data: 28/10/15

ICAMARAOe1VALORG5 tMOSOIARiaS00 CSTMtOW GOIÁS

5) Oferta: LotesEndereço: Rua 2 (Rua secundária à BR-153) - Vila Morais - Goiânia - GOCaracterísticas: "14 de quadra, 5 lotes juntos, com 50,00 mts de frente, frente para2 ruas

Infra- estrutura: Total

Área do terreno: 2.400,00Área edificada:Valor: R$ 850,00Fonte: Castro Imóveis, Sr. Adão, corretor, Fone.:62-8561-7790 em 21/09/15

6) Oferta: ÁreaEndereço: BR-153 - Vila Yate - Goiânia - GOCaracterísticas: Esquina, com 60,00 mts de frente para BR, ao lado Café do Sítio,.Ex-fazenda BotafogoInfra- estrutura: Total

Área do terreno: 4.200,00 m^Área edificada:Valor: R$ 3.300.000,00Fonte: Camelo Imóveis, Sr. Camelo Jr., corretor, Fone.:62-9618-4786/9105-3848em 21/09/15

7) Oferta: ÁreaEndereço: Rua Secundária à BR-153 - Chácara Retiro/Bairro Caiçara - Goiânia -GO

Características: >4 de quadra, plana, ao lado da Carrocerias Flack.Infra- estrutura: Total

Área do terreno: 24.000,00 m^Área edificada:Valor: R$ 1.000,00m^Fonte: Sr. Nelson, proprietário. Fone. :62-9971-8001 em 21/09/15

8) Oferta: ÁreaEndereço: BR-153 - Jardim Guanabara - Goiânia - GOCaracterísticas: 34 de quadra, plano, com 100,00 mts de frenteInfra- estrutura: Total

Área do terreno: 24.533,00 m^Área edificada:Valor: R$ 15.000.000,00Fonte: Viva Imóveis - Corretor Gilmar - Fone: 62-3085-6242 / 9346-6483, em21/09/15

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9) Oferta: ÁreaEndereço: BR-153, próximo ao CD do Novo Mundo, Goiânia GO.Características: Plano, seco, comercialInfra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 12.000,00m2. Frente 90,00 metrosÁrea edificada:Valor R$: 3.600.000,00Fonte: José Misael, fone 62-8528-3985 / 9289-5556 / 8305-8130Data: 21/09/15

10) Oferta: ÁreaEndereço: BR-153, a 2 Km do Shopping Flamboyant, Goiânia GO.Características: Plano, seco, comercialInfra-estrutura: CompletaÁrea do terreno: 69.636,97m2Área edificada:Valor R$: 17.000.000,00Fonte: Araguaia Imóveis, fone 62-3878-3400 / 7811-7534Data: 21/09/15

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3.4 - Quadro de Homogeneização

AréàM2

Valor VUB FAM FB FF VUV FA FL FT Fi FG FFr Fpr FPG FCs FR DH

1 5.300.000,00 BGOiOO 1,00 1,00 0,90 720iÓ0 0,83 0,80 1,00 1,00 1,00 IjOO 1,00 1,00 1,00 0,63 452,13

2 1.600.000,00 mm 1,00 1,00 0,90 276.34 0,80 1,20 1,00 ; 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00. 1,00 1,10 304,93

3 7.380,00 2.600.000,00 1,00 1,00 0,90 317,07 0,84 1,20 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,14 361,21

4 4.9Õ3vQ0 1.700.000,00 346,73 1,00 0,70 0,90 218.44 0,80 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,30 283,40

5 2.40ÔyOO: 2.040.000,00 850.00 1,00 1,00 0,90 765,00 0,73 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,63 481,39

6 4.20W 3.300.000,00 785.71 1,00 1,00 0,90 707,14 0,78 0,90 1,00 1,00 1,00 liOO 1,00 1,00 1,00 0,68 482,35

7 24.000,00 24.000.000,00 1.000,00 1,00 1,00 0,90 900.00 0,97 0,80 0,90 0,90 1,00 1.00 1,00 1.00 1,00 0,57 515,24

8 24.533,00 15.000.000,00 611.42 1,00 1,00 0,90 550,28 0,98 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,88 481,59

9 12.000i00 3.600.000,00 300,00 1,00 1,00 0,90 270,00 0,89 1,20 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,19 321,78

10 69.636,97 17.000.000,00 244,12 1,00 1.00 0,90 219,71 1,11 1,20 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,41 310,01

Legenda;VUB s Valor Unitário BrutoFAM = Fator Atualização Monetária I LocaçãoFB - Fator Benfeitoria

FF = Fator Fonte

VUV ° Valor Unitário de Venda

FA

FL

FT

Fh

FG

FFr

= Fator de Área3 Fator Local= Fator Topografia' Fator Infra-estrutura- Fator Gabarito

= Fator Frente

Fpr = Fator ProfundidadeFPC - Fator Padrão Construtivo

FCs = Fator Consistônda SoloFH ° Fator de HomogeneizaçãoDH = Dado HomogeneizadoFe " Fator Esquina

Fb. 3^

3.4.1 - Medidas de Variabilidade e Tendências

Centrais

N-ip;N-1 -09 N = Número de Elementos

Média 399,40•a*»

Mediana 406,67

Moda Amodal

Desvio padrão 90,93

Coeficiente de Variação 22,77

Amplitude 231,85

Mínimo 283,40

Máximo 515,24

tntérvalp de Confiança 47,30íca, AM2

Limite Superior 446,70 30.000,00

Média Aritmética 399,40 30.000,00

1^ Limite inferior 352,11 30.000,00

Grau de Precisão 23,68 %

3.5 - Dados Aceitos

SanGamCniO #iinOSl|3l:- : .

(Xi-X)/S Máximo

/*\1 0,58 < 1,96

2 -1,04 <

-0,42 <

1,96

-'3;^4 -1,28 < 1,96

6

0j9P <0,91 <

1,96

1,96

! 7": ■ ■-:i:,27^ " :■<:8 0,90 < 1,969 -0,85 < 1.96

/0\10 -0,98 < 1,96

CAMARADE

00 eST/U» Of GOIAS'

qntc/T;

3.6 - Gráfico

600,00

500,00

w 400,00

> 300,00

.2 200,00•<ü

100,00

0,00

0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1.000,00

Unitários Estimados pelo Modelo (R$ / m2)

) ) > > ) > > > > ) > > > > i > í ) J> ) > 3 > ) ) > > í > > ) > ) •> > ) ) } >') > ) > ? > )■) >> >

3.7 - Quadro Resumo de Cálculos

AM2 \^2 VidaÚtil Idade

Idade%

C«(100-k)/100 EC CDTRH VFD

Fator K

1 Gleba 3Ç.145,00 445^00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 16.084.525,002 Galpão MIOto3 Galpão aJOiòO

950,00 60,00 19,00 :'-31-,!S7r' 23,10 0,77 2.147.817,00Percentual950,00 60,00 19,00 31,67 23,10 0 0.77 2.703.035,00

4 Bloco 285Í57 1.250,00 60,00 19,00 31,67 23,10 c 0,77 274.504,16. administrativo ^

5 Refeitório 324,12 1.250,00 60,00 19,00 31,67 23,10 ; . ^ c 0,77 311.560,356 Misturador 1,00 5.200.000,00 60,00 15,00 25,00 14,90 0,80 4.160.000,00

A Terreno 16.084^25,00 62,63%

B Edificações/Benfeitorias 9.596.916,5125.681.441,51

37,37 %100,00%

Valor Arredondado R$26.000.000,00Valor de Liquidez Forçada R$20.800.000,00

Legenda:AM2 - Área em M'CDTRH - Coeficiente de Depreciação da Tabela Ross-HeideckeEC - Estado de Conservação

VM2 - Valor em M»VFD - Valor Final Depredado

M

4 - Avaliação

A base adotada para determinação do valor, foi o VALOR DE

MERCADO, tendo analisado o imóvel sob os aspectos de; localização, área,

composição, descrição/especificações e infra-estrutura.

Avalio, conforme NBR 14.653:2004, em nível de Parecer Técnico, a

unidade do presente laudo, representada pelo imóvel:

Máquinas, Terrenos e Edificações de Indústria Química de Adubos,localizada à Área Industrial do Loteamento Jardim Ipanema, Aparecida de Goiânia-GO.

R$ 26.000.000,00 (VINTE E SEIS MILHÕES DEREAIS).

Valor de Liquidez ForçadaR$ 20.800.000,00 (ViNTE MILHÕES,

OITOCENTOS MIL REAIS).

5 - Conclusão

Neste laudo são expostos todos os estudos e pesquisas procedidas

pela equipe especializada da Câmara de Valores. Cumpre-nos salientar que aCÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS, conta com umaequipe de profissionais liberais autônomos, que através dos tempos amealhougrandes conhecimentos de mercado imobiliário brasileiro.

Goíânia-GO, 10 de novembro de 2015.

Memiçae ̂adviçueâ S. da SiàuiArquiteto / Diretor Presidente

CAÜ-GO-Al 0292-0

CÃMAHAiDE ' \ T 01 \St;*!.-. \ íIVA10RS5 MOBIUARiaS^*] c

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Fotos do Imóvel

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CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSDEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

CREA/GO 618/RF ISa REGIÃO

Av. Anhanguera n.® 5.674, Ed. Palácio do Comércio, 2^ Andar, Salas 204 e 206, Centro,Goiânia-GO. Fone/Fax: (62) 3223-8010 / 3225-0816, 74043-010.

site: www.cvigo.com.br - e-mail: [email protected]

rsA'^'

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDA. solicita à Câmara de Valores Imobiliários doEstado de Goiás, avaliação de:

OBJETO: Gleba de terras, denominada Fazenda São Domingos / FazSamambaia, gleba Samambaia II, pertencente a Fertilizantes Aliança LTDA.

LAUDO 539/12 -14/11/2012.

Índice

RESUMO DAS AVALIAÇÕES

1 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

2 - CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

3 -TERRAS

4 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

5 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

6 - PESQUISA DE MERCADO

7 - CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

8 -CONCLUSÃO

9 - DADOS DO AVALIADOR

10 - EMPRESA AVALIADORA

11 - DOCUMENTOS ANEXOS

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1»s


RESUMO DA AVALIAÇÃO

2>f;íirací

Pb.

OBJETO:

Gleba de terras, denominada Fazenda São Domingos / Faz Samambaia, glebaSamambaia II, pertencente a Fertilizantes Aliança LTDA.

MATRÍCULAS E ÁREAS:

Matrícula Cartório Área Ud

11.739 1 2 CRI Palmeiras de Goiás-GO 337,0489 ha

r«S

VALOR:

Valor comerciai: R$ 7.583.000,00 (SETE MILHÕES, QUINHENTOS EOITENTA E TRÊS MIL REAIS).

Valor Venda Forçada: R$ 5.308.000,00 (CINCO MILHÕES, TREZENTOS EOITO MIL REAIS).

CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSDEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES % ̂

1.1 - CONCEITOS - VALOR E PREÇO

O American Institute of Real Estate Appraisers e a Soclety for Real EstateAppraisers, na literatura do IBAPE, definem o seguinte conceito sobre valor:

"...o preço mais alto que uma propriedade alcançaria num mercado aberto ecompetitivo...e assumido que o preço não seria afetado por estímulos indevidos."

^ Distinção - valor e preço:Valor é o que um imóvel vale efetivamente, considerando-se o mercado numa

situação temporal definida.Preço é o que realmente é pago pelo imóvel. Este pode ser maior ou menor que

o valor.

Assim uma avaliação objetiva definir o valor do imóvel, nem sempre seu preço.

^ 1.2 - CLASSIFICAÇÃO DOS MÉTODOS

Classificam-se em dois grupos - diretos e indiretos, podendo ser conjugados.Os diretos subclassificam-se em:

^ - Comparativo de Dados de Mercado;^ - Custo de Reprodução.

1.3 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

"O que define o valor através da comparação com dados de mercadoassemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os

^ atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação do valor, devem serponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis defundamentação e precisão definidos nesta Norma.

É condição fundamental para aplicação deste método a existência de umconjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercadoimobiliário."

1.4 - MÉTODO COMPARATIVO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DEBENFEITORIAS

"Aquele que apropria o valor da benfeitoria, através da reprodução dos custosde seus componentes. A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ousumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justificados e quantificados osefeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias."

Método complementar ao comparativo, em terrenos com benfeitorias, onde oterreno é calculado pelo método anterior e as benfeitorias por esta metodologia. Em seguida, os

^ dois valores são somados, aplicando-se sobre eles o terceiro componente, chamado fator decomercialização.

1 - METODOLOGIA

^ . O método adotado é o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO,MÉTODO EVOLUTIVO, MÉTODO DA RENDA, tais como definidos pelo Instituto Brasileiro de

^ avaliações e Perícias - IBAPE, de acordo com os procedimentos gerais da Norma de Avaliação^ de Bens - NBR 14653-1:2001 e as específicas da Parte 3 - NBR 14653, para imóveis rurais..

/«SCÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSDEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

1.5 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

\ ̂

Está em razão direta das informações que possam ser captadas no mercado,independendo unicamente da vontade do profissional avaliador ou do cliente.

A definição, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado objetivaalcançar um nível ideal nem sempre passível de ser atingido.

O grau de precisão depende exclusivamente das características do mercado eda amostra coletada, não sendo passível de fixação "a priori".

Portanto, o presente trabalho é classificado, em seu final, como Grau I, li, 111 ouParecer Técnico quanto à fundamentação e quanto à precisão, conforme pontuação ditada pelaNBR 14653-2:2004.

1.6 - DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL E PREMISSAS

Documentação fornecida pelo solicitante. Preliminarmente, considerou-se, paraefeito de avaliação, os bens como livres de hipotecas, arrestes, usufrutos, penhores equaisquer ônus ou problemas que impeçam sua utilização ou livre comercialização.

A documentação fornecida é, portanto, considerada como boa, válida, legitima^ e correspondendo à atual situação do imóvel, não tendo sido efetuadas análises jurídicas ou

medições de campo, sendo tomada de boa fé como correta. Os documentos não sãoanalisados juridicamente mas somente no âmbito concernente aos aspectos mercadológicos

^ dos imóveis.Não fazem parte do âmbito do presente trabalho os estudos e análises

^ estruturais das edificações, ambientais, de equipamentos e instalações pertinentes ao imóvel,^ que foram considerados e presumidos como estando em perfeito estado e funcionamento.

1.7 - DEFINIÇÃO DO VALOR ESTABELECIDO

- Valor de Mercado

"É o preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto,com um comprador e um vendedor, desejosos e Interessados, ambas as partes plenamenteinformadas das condições pertinentes e nenhuma estando sob necessidade indevida ouconstrangimento para agir."

1.8 - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

"É O preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto,com um comprador e um vendedor conhecendo os usos e finalidades para os quais pode serutilizado, o comprador estando disposto, mas não compelido a comprar; o vendedor, porém,

^ estando compelido a vender."

^ 1.9 - VALIDADE DO LAUDO

Em sentido ampliado, a validade do presente laudo permanece, mantida aestabilidade e as atuais condições que influem na formação do valor apurado.

Quando essas condições são alteradas, também o valor é alterado, ocorrendo,"a posteriori", fatores macro-econômicos, cambiais, sócio-mercadológicos, políticos ou

^ quaisquer outros, de âmbito local ou nacional, próprios da evolução ou involução de valoresimobiliários.

A validade, portanto, em sentido estrito, é para a data indicada no final dopresente laudo.

O presente trabalho foi elaborado e é destinado somente para uso do Cliente^ contratante. A sua publicação ou divulgação total ou parcial não é permitida, a não ser com^ autorização expressa e por escrito pela Câmara de Valores Imobiliários do Estado de Goiás.


O presente trabalho tem validade em uma ou mais vias em papel impresso eassinado por responsável (is) técnico (s) e administrativo (s) da Câmara de Vaiores do Estadode Goiás.

Não terão vaiidade reconhecida cópias xerox com assinaturas copiadas, sendováiidas somente se assinadas pessoaimente.

Também não terá validade reconhecida qualquer possível extravio por meioseietrônicos, ou seja, laudos enviados por e-mails, internet, fax ou quaisquer outros meioseietrônicos de reprodução que não os expressamente autorizados peia Câmara de ValoresImobiliários do Estado de Goiás.

2 - ELEMENTOS DE CÁLCULO - FATORES DETERMINANTES

2.1 - CONSIDERA-SE OS SEGUINTES ELEMENTOS:

FATOR FONTE - Redução / desconto de 10% ou 20% sobre o valor ofertado;

FATOR DE ÁREA - Fator de homogeneização e equivaiência de vaiores de áreas diferentes,seguindo a regra inversamente proporcional: maior a área, menor o valor por m^; menor a área,maior valor por m^;

FATOR DE LOCALIZAÇÃO OU DE TRANSPOSIÇÃO - Transposição e homogeneização deáreas em locais diferentes, segundo a escala de valores de 01 a 10.Utiliza preferencialmente locais de ciassificação geo-econômica simiiar, em iocai ezoneamento;

FATOR PADRÃO CONSTRUTiVO - Considera a proporcionaiidade entre os padrõesconstrutivos diferentes;

FATOR DEPRECiAÇÃO - Considera a obsoiescência, vida útii e conservação das edificações;

FATOR DE CAPACiDADE DE USO DA TERRA - Nesse procedimento, os elementospesquisados e o imóvel avaliando são comparados de acordo com os parâmetros do ManuaiBrasiieiro de Capacidade de Uso da Terra, que em sua aproximação estabeiece as diferençasentre as 8 classes de solos, com relação à capacidade de uso dos soios.

TABELA 1 - FATOR DE USO DO SOLO RELATiVO A CADA CLASSE,EM FUNÇÃO DO PERCENTUAL DE RENDA LÍQUIDA:

Classe do Solo Escala de Valor (% de renda líquida)

1 100,00

II 95,00

III 75,00

IV 55,00

V 50,00

VI 40,00

VII 30,00

VIM 20,00

FATOR DE RECURSOS HÍDRICOS - Procura corrigir a discrepância dos valores através doíndices comparativos que homogeneizam os elementos quanto a riqueza de sua hidrografia,levando em conta a quantidade a qualidade e a distribuição de águas peia propriedade.

/«VCÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSDEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

TABELA 2 - RECURSOS HÍDRICOS, TIPO, QUALIFICAÇÃO EESCALA DE VALOR PARA CALCULO DO FATOR:

TIPO QUALIFICAÇÕES ESCALA DE VALOR

Muito Bom

Recursos naturais: margem de rios secundáriosou de grande rio, com várias nascentes perenes eintermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc.Recursos artificiais: serviços de fornecimentopúblico, cisternas, poços artesianos, açudes,represas, caixas d'água. bebedouros, etc

Entre 1,50 e 1,30, quandorelacionados à qualidade,quantidade e distribuição dosrecursos hídricos.

Bom

Recursos naturais: margem de rio secundário,com várias nascentes perenes e intermitentes,cónêgos ou veredas, lagoas, etc.Recursos artificiais: cistemas, poços artesianos,açudes, represas, caixas d'água, bebedouros, etc


Normal

Recursos naturais: margem de rio secundário,nascentes perenes e intermitentes, córregos ouveredas, lagoas, etc.Recursos artificiais: cistemas, poços artesianos,açudes, represas, caixas d'água, bebedouros, etc


Regular

Recursos naturais: nascentes perenes eintermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc.Recursos artificiais: cistemas, poços artesianos,açudes, represas, caixas dágua, bebedouros, etc

Fixo em 1,00, quandoqualidade, quantidade edistribuição dos recursoshídricos não contribuem paramelhorar as condições doimóvel rural.

RuimRecursos naturais ou artificiais que nãopossibilitem a total utilização do imóvel.


Muito Ruim

Inexistência de Recursos naturais ou artificiais, oque impossibilita a utilização do imóvel dentro dasua vocação regional e natural.

Entre 0,50 e 0,79, dependendoda vocação regional e naturaldo imóvel.

FATOR DE ACESSO - Procura comparar e corrigir a discrepância quanto a diferentesacessos aos imóveis, comparando-os pelas diferentes distâncias, tipos de estradas eobstáculos naturais, temporários ou perenes.

/*V

TABELA 3 - CLASSIFICAÇÃO DOS DIFERENTES TIPOS DE ACESSOPARA CÁLCULO DO FATOR DE ACESSO:

SITUAÇÃO TIPO DE ACESSO PRATICABILIDADE ESCALA DE VALOR

Muito Boa Asfalto O ano todo 1,11 a 1,20

Boa Asfalto e pouca terra 0 ano todo 1,01 a 1,10

Normal Asfalto e muita terra 0 ano todo 1,00

Regular Terra 0 ano todo 1,00

Ruim Muita terra Apenas parte do ano 0,90 a 0,99

Muito Ruim Obstáculos Apenas parte do ano 0,80 a 0,89

CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS ''".DEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

2.2 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES

Baseado em edificações similares, mas não idênticas, que possam representar^ substituição das existentes em finalidade e capacidade.^ Acrescem-se custos de fundações, urbanização, remuneração de construtor,

ligações de serviços públicos e outros, integrantes da obra.^ Consideram-se fatores de depreciação física, funcional e de mercado, com

base no estado de conservação, idade e adequaçãoUtiliza - se tabelas de valores das seguintes instituições;SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil;Sistema PINI de Valores para a Construção Civil;SINAPI - Sistema Nacional de Preços da Construção Civil - do IBGEPara a determinação da depreciação, adota-se o critério de Ross-Heidecke,

^ relacionando a idade real ou aparente da edificação e seu estado de conservação, em funçãoda vida útil adotada.

2.3 - VALOR DE MERCADO E DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Valor de mercado é obtido através do somatório do valor do terreno e do custo

da construção, incidindo sobre eles o fator de ajuste = Fator de Comercialização;As condições analisadas na determinação do fator de comercialização são,

_ entre outras:

- Localização do imóvel;- Arquitetura e padrão compatível com o local;- Funcionalidade;

^ - Equilíbrio econômico do empreendimento;- Condições de obsolescência;- Características geo-econômicas da região;- Retração ou euforia do setor imobiliário;

_ - Outros.

Para liquidação forçada estabelece-se deságio sobre valor de mercado,conforme memorial de cálculo.

2.4 - USO DE FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

^ Utiliza-se o tratamento por fatores, onde, a príorí, a validade da existência derelações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços é admitida.

Segundo a NBR 14653-2, os fatores utilizados devem ser indicados^ periodicamente pelas entidades técnicas regionais, revisados em períodos máximos de dois

anos, devendo especificar claramente a região de sua aplicabilidade.Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização coletados

e medidos no mercado, desde que o estudo específico que lhes deu origem seja anexado aoLaudo de Avaliação.

Aqui utiliza-se os fatores efetivamente ínfluenciantes na homogeneização.Analisa-se o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada variávelisoladamente, visando sua redução. Este procedimento foi utilizado, uma vez que os fatores

^ regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.

GAMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS ADEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES \bÒ.

3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se umafaixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discrepantes.

Notação:

M = média aritmética

q = média saneada

1^

o intervalo de confiança com 80% de certeza mínima (segundo NBR) calcula-se segundo a distribuição t de Student:

E0 = t(n-1.|-) ^ s ^

V n y

Onde:

n = n.2 de Elementos

a = 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padrão

Onde:

t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus deliberdade.

Fórmula do Intervalo de Confiança:

IC = M ± EO

"q" somente será rejeitado se 11( n -1) 1 > t( n -1, — )

Para o teste de hipótese:

(M-q)

í s ^r>0-5\ n J

Onde:

n = n.s de Elementos

M = Média Aritmética

q = Média Saneada

S = Desvio Padrão

/íS

C C C C t € C C C C C C C €C C C í C C

t:

c c c c c c

C C € C C C €

VC C € € C C C C C C C C C € C C

/%

0^

'T CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS^ DEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

4 - FICHA DE PESQUISA " , T

^ 4.1 - DADOS PESQUISADOS

^ 01) Oferta: Fazenda/9b^ Endereço: Distante 4 km da Cidade - Indiara - GO^ Característica: Plana, com água.

Área do terreno: 8,5 alqsValor: R$ 50.000,00 alq.Fonte: Sr. Agnel, corretor, Fones.:64-3457-1736/8139-5088, abril 2012

02) Oferta: Fazenda(5^ Endereço: Distante 3 km da Cidade - Indiara - GO.^ Característica: Plana, com água.

Área do terreno: 10,0 alqsValor: R$ 50.000,00 alq.Fonte: Sr. Agnel, corretor, Fones.:64-3457-1736/8139-5088, abril 2012

03) Oferta: FazendaEndereço: Distante 18 km da Cidade - Indiara - GO

^ Característica: Plana, com águaÁrea do terreno: 65,0 alqsValor: R$ 70.000,00 alq.Fonte: Sr. Agnel, corretor. Fones. :64-3457-1736/8139-5088

04)Venda: Fazenda^ Endereço: Próximo à Usina - Indiara - GO^ Característica: Plana, com água, cultura.

Área do terreno: 26,0 alqsValor: R$ 80.000,00 alq.Fonte: Ilhanova, Sr. Paulo corretor. Fones.:62-3087-5057/9983-3494, abril 2012

05) Oferta: FazendaEndereço: Distante 10 km da Cidade - Indiara - GOCaracterística: Plana, pastagemÁrea do terreno: 130,0 alqsValor: R$ 80.000,00 alq. Recebeu proposta de R$ 65.000,00Fonte: Sr. Adilson, corretor. Fones.:9266-8646

06) OpiniãoEndereço: Fazenda na região de Paraúna, Acreúna, IndiaraCaracterísticas: plana, lavouraInfra-estrutura: Total

Área do terreno: hectareValor R$ 20.000,00 a R$ 25.000,00 .hectare

^ Fonte: João Camilo de Souza - Rafael Imóveis - 64 - 3621 -1506

07) OpiniãoEndereço: Fazenda na região de Paraúna, AcreúnaCaracterísticas: Área de sojaÁrea do terreno: hectareValor R$25.00P,QP/h9Fonte: Rafael ̂ Rafael IfhPvejs - 64 - 9405-9230


4.2 - CÁLCULO DO VALOR DA TERRA

TABELA 4 - HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES:

//

Amostra VT FOFator de

atualizaçãoFator de uso FB RH FRH VH

1 10.330,57 0,9 1.3 1.2 1.2 regular 1.1 19.145,44

2 10.330,57 0,9 1.3 1.2 1.2 regular 1.1 19.145.44

3 14.462,80 0,9 1 1.2 1.2 regular 1.1 20.618,17

4 16.528,90 1 1.2 1.2 1.2 bom 1 28.561,94

S 5 16.528,90 0,9 1 1.2 1.2 bom 1 21.421,45

6 22.500,00 1 1 1 1 bom 1 22.500,00

7 25.000,00 1 1 1 1 bom 1 25.000,00

Legenda:VT - Valor da Terra (R$/ha)RH - Recursos Hídricos r- . ̂Fator de atualização (soja abril 2012 cdu c ^ u-w •R$48,00, out 2012- R$ 73,49 CEPEA " Recursos Hídricos08/10/12

FB-Fator de BENfVH - Valor Homoge

-EITORIASi

neizado (R.3

S/ha)

Para os 07 dados amostrais temos:

Dado eliminado: 00

Média saneada: 22.341,78Desvio Padrão: 3.416,45Coeficiente de Variação: 15,29%

INTERVALO DE CONFIANÇA:

sLc = X ± to .

(n -1)',0.5

Para n = 7

V =6

to,9 - 1,44

Limite superior: 24.350,23

Limite inferior: 20.333.33

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5 - CARACTERIZAÇÁO DO IMÓVEL

5.1- NOME DO IMÓVEL:

Fazenda Samambaia ou Fazenda São Domingos - GLEBA II

5.2- ÁREAS:

337,0489 hectares (escrituras).^ Reserva extra propriedade (área de 743,50 ha localizada no^ municipio de Caiapônia).

5.3 - PROPRIETÁRIOS:

Fertilizantes Aliança Ltda.

5.4 - LOCALIZAÇÃO:

Distante cerca de 10 km de Indiara em estrada de chão.

5.5- RELEVO E SOLOS:

O relevo, em sua maior extensão, é plano, com extensõesmecanizáveis com necessidade de técnicas conservacionistas simples, não

^ impede a utilização de máquinas de qualquer natureza.Solos do tipo latossolo, argilosos, de coloração vermelha.

^ Segundo a tabela de Norton classificam-se como de classe II(tabela de Norton) em sua maior extensão.

5.6- USO ATUAL:

Ocupação Atual Área - haÁrea de lavoura (soja, milho) 272,00APP e outras 65,0489Área de reserva legal extra propriedade (proporcional) 128,0714

5.7- RECURSOS HÍDRICOS:

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5.8 - CLIMA:

1 Córrego, nascentes, duas lagoas.

O clima característico é o Aw de Kõppen, com duas estações bemdefinidas, sendo uma quente e chuvosa e outra seca e de temperatura maisamena. Precipitação pluviométrica em torno de 1.800 mm/ano, distribuída nosmeses de setembro a maio.

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agricultura

CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSDEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES \

5.9 - ATIVIDADE ECONÔMICA:

A atividade econômica desenvolvida no imóvel é a pecuária e a

5.10- BENFEITORIAS:

^ Area preparada para lavoura.

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6- CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

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6.1- VALOR IMÓVEL

Valor Adotado: R$ 22.500,00 (samambaia II)

R$ 1.500,00 (Caiapônia)

Valor da área: Área (ha) x Valor Adotado

Área (ha) Valor Adotado Valor da área

Samambaia II 337,0489 22.500,00 7.583.600,25

Valor total 7.583.600,25

Valor Arredondado: R$ 7.583.000,00

Valor venda forçada: R$ 5.308.000,00

CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁS .'n,DEPARTAMENTO DE AVALIAÇÕES

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7 -CONCLUSAO

O imóvel possui uma boa caracterização, com instalações paradesenvolvimento de atividade de agricultura. A oferta de áreas de plantio está

^ bastante restrita e devido à valorização da saca de soja o mercado de terras^ para agricultura está bastante aquecido.

Avaliamos o imóvel em:

^ Valor comercial: R$ 7.583.000,00 (SETE MILHÕES. QUINHENTOS EOITENTA E TRÊS MIL REAIS).

Valor Venda Forçada: R$ 5.308.000,00 (CINCO MILHÕES, TREZENTOS EOITO MIL REAIS).

8 - DADOS DO AVALIADOR

Nome : José Gabriel de Medeiros

CREA :7164/D

CPF : 566.022.001-00

e-mail : [email protected]/«s Titulo : Engenheiro Agrônomo


Empresa : Câmara de Valores Imobiliários de Goiás^ CNPJ : 01604586/0001-66

Endereço : Avenida Anhanguera, n^ 5.674, Edifício Palácio do^ Comércio, salas 204,206 1.101 - Setor Central -

Goiânia-GO

^ Telefone : (62) 3223-8010.e-mail : [email protected]

Goiânia-GO, 14 de Novembro de 2012.

^ CREA-G0 7164/D

Eng." Agrônomo / Diretor Financeiro

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CÂMARA DE VALORES IMOBILIÁRIOS DO ESTADO DE GOIÁSS^WT/ilENTO DE AVALIAÇÕES ■ I. >33.

FOTOS DO IMÓVEL

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VISTA GERAL DO IMÓVEL

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VISTA GERAL DO IMÓVEL

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SAMAKÍâV^40,1625lha

SAMAMBAIA II

337,0489 ha"VáLDO pereira LOPES

M"ÊLINA VIEIRA DE OLIVEIRA

^ (Í.ODIG0 liVCRÃ:0,U.t33.006.3,73-2)

SAMAMBAIA V

352,2182 ha

AUGUSíO

SAMAMBAIA403,4581 ha

TAVARES

SilvaIlUq. afíKOir

SAMAMBAIA IV

327,9994 ha

SAMAMBAIA VI

454,6306 haAPUANDO SILVA FARIA E OUTRO

(CCDICO fXCRÃ:933.0B0.102.822-õ J

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[iFazenda Samambalai'

; iFERTILQLAi^'ESALIAi40A | tVkUSRASOEGaAs GO

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ARMANDO SILVA FARIA E OUTRO(CODtCO .tNCRA:033.090.t02.a2S-A)

P' I"OJWa

REPÚBLICA FEDERATIVA DO B

ESIADO D£ GOIÁS

COMARCA DE PALHEIRAS DE GOIÁS

ABSUIim J. SIORAIS

OFICIAL

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REGISTRO DE ç

AMA FIxÁVIA m. GUFMiEAixUOAMA m. üas2Êm

SUB-OFICIAIS

CERTIDÃO

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Ademir José de Morais - Oficial do Registrede Imóveis de Palmeiras de Goiás — Estadode Goiás, na forma da Lei, etc. H

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CERTIFICO, a requerimento verbal de pessoa interessada, queconstar do Livro 2 (REGISTRO GERAL), às fls. 001," a

BíítTRICUIA n® 11-739 referente ao IMÓVEL RDRAL situado naFazenda ^^SAMAMBAIA II", deste município, consistente dê urr.quinhão de terras contendo a área de 337,0489 hectares,correspondentes a 69 alqueires, 51 litros e 034,OOm', de terrasr.,istas, cujo perímetro submetido a Georreferenciamento obedecea seguinte descrição: "Inicia-se a descrição deste perímetro novértice Ml, de coordenadas N a.ll9.487,1593m e E 608.032,1723n;deste segue confrontando com a estrada vicinal -> Jandaia, comos seguintes azimutes e distâncias: 73®07'30" - 975,526m até ovértice M2, de coordenadas N 8.119.770,3410m e E 608.965,6920m;86 10 33" - 42,717m até o vértice M3, de coordenadas N8.119.773,1900m e E 609.008,3140m; 107®28'.26" - 1.657, 030m aráo vértice M4, de coordenadas N 8.119.275,6280m e610.558,8776m; deste segue confrontando com a Fazenda SAí'íAí-a3?^.:V, com os seguintes azimutes e distâncias: 215^11'37"1.124,803m até o vértice M33, de coordenadas N 8.118.356,4287m6 E 609.940,6070m; deste segue confrontando com a FazendaSAWAMBAIA I, com os seguintes azimutes e distâncias: 215''ll'37"-■595,000m até o vértice M32, de coordenadas N 8.117.870,1893me E 609.597,6838m; deste segue confrontando com a FazendaSAM^BAIA III, com os seguintes azimutes e distâncias:274 06'49" - 1.324,678m até o vértice M31, de coordenadas bí8,. 117.965,2160m e E 608.276,4190m; deste segue confrontando comterras de Laudelina Vieira de Oliveira e de Osvaldo PereiraLopes com o azimute e distância de 350"52'58" - 1.541,417m atéo vértice Ml, ponto inicial da descrição deste perímetro"' .Cadastrado no INCRA/CCIR sob código n° 936.154.036 560-7 e n.'-Receita Federal com NIRF/DARF/ITR n® 7.^.72.058-8. PROPRIETÁRIA.:FERTILIZANTES ALIANÇA LTDA - Pessoa Jurídica, CWPJ/I-"02.208.7 67/0007-21, com sede á Rua Paraíso, às margens -iõBR-153, Km 1.290, Jardim Ipanema, Aparecida de Goiânia(GO).AMTERIOR: M: 11.737. Palmeiras de Goiás, 06 de novembro de 2008.Dou fé. AJMORAIS - OFICIAL.

Firaça São Sebastião, n** 364 Centro CEP.: 76.190-000 FOriB/PAX: 3571-1446

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ÃVl-11.739 - Palmei vae» ^ -o.objeto desta Matriculada^' °l novembro de 20087^1

Dn AVERBAran integrante do TERMO Dkpropriedade firmado em 17^ 07 . ̂̂ERVA LEGAL EXTRAfAi-IANÇA LTDA e a AGÊNPra' nr\TTi ' celebrado entre FERTILIZAWTfÍ

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o referido é verdade e dou fé".

Palmeiras de Goiá<? m ̂J novembro de 2008

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L£aÍFReiras cte Goiás - GOj

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^ Câr^òS^gisiro de ímoveií^f ADEMIR J. MORAIS ' 1

OFICIAL-ANA FLAVIA M. GUERRA-•LÜCIANA m. urzêda

suboficlÍÍí'^^^(064) 3571-1446

-Palnêiras Hq Goiás - nn

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CREA/GO 618/RF 15a REGIÃO

Av. Anhanguera n.® 5.674, Ed. Palácio do Comércio, 2- Andar, Salas 204 e 206, Centro,Goiânia-GO. Fone/Fax: (62) 3223-8010 / 3225-0816, 74043-010.

^ site: wvvw.cvigo.com.br - e-mail: cvi(5)cvigo.com.br

FERTILIZANTES ALIANÇA LTDA. solicita à Câmara de Valores Imobiliários doEstado de Goiás, avaliação de:

OBJETO: Gleba de terras, denominada Fazenda São Domingos / FazSamambaia, gleba Samambaia VI, pertencente a Fertilizantes Aliança LTDA.

LAUDO 546/12 -14/11/2012.

iNDiCE

RESUMO DAS AVALIAÇÕES

1 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

2 - CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

3 -TERRAS

4 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

5 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

6 - PESQUISA DE MERCADO

7 - CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

8 -CÓNCLUSÃO

9 - DADOS DO AVALIADÓR


11 - DOCUMENTOS ANEXOS


RESUMO DA AVALIAÇÃO

OBJETO:

Gleba de terras, denominada Fazenda São Domingos / Faz Samambala, glebaSamambala VI, pertencente a Fertilizantes Aliança LTDA.

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MATRÍCULAS E ÁREAS:

Matrícula Cartório Área Ud

11.743 1 9 CRI Palmeiras de Golás-GO 454,6306 ha

VALOR:

Valor comercial: R$ 10.229.000,00 (DEZ MILHÕES, DUZENTOS E VINTE ENOVE MIL REAIS).

Valor Venda Forçada: R$ 7.160.000,00 (SETE MILHÕES, CENTO ESESSENTA MIL REAIS).


1 - METODOLOGIA

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O método adotado é o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO,MÉTODO EVOLUTIVO, MÉTODO DA RENDA, tais como definidos pelo Instituto Brasileiro deavaliações e Perícias - IBAPE, de acordo com os procedimentos gerais da Norma de Avaliaçãode Bens - NBR 14653-1:2001 e as específicas da Parte 3 - NBR 14653, para imóveis rurais..

1.1 - CONCEITOS - VALOR E PREÇO

O American Institute of Real Estate Appraisers e a Society for Real EstateAppraisers, na literatura do IBAPE, definem o seguinte conceito sobre valor:

"...o preço mais alto que uma propriedade alcançaria num mercado aberto ecompetitivo...e assumido que o preço não seria afetado por estímulos indevidos."

Distinção - valor e preço:Valor é o que um imóvel vale efetivamente, considerando-se o mercado numa

situação temporal definida.Preço é o que realmente é pago pelo imóvel. Este pode ser maior ou menor que

o valor.Assim uma avaliação objetiva definir o valor do imóvel, nem sempre seu preço.

1.2 - CLASSIFICAÇÃO DOS MÉTODOS

Classificam-se em dois grupos - diretos e indiretos, podendo ser conjugados.Os diretos subclassificam-se em:

- Comparativo de Dados de Mercado;- Custo de Reprodução.

1.3 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

"O que define o valor através da comparação com dados de mercadoassemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e osatributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação do valor, devem serponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis defundamentação e precisão definidos nesta Norma.

É condição fundamental para aplicação deste método a existência de umconjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercadoimobiliário."

1.4 - MÉTODO COMPARATIVO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DEBENFEITORIAS

"Aquele que apropria o valor da benfeitoria, através da reprodução dos custosde seus componentes. A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ousumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justificados e quantificados osefeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias."

Método complementar ao comparativo, em terrenos com benfeitorias, onde oterreno é calculado pelo método anterior e as benfeitorias por esta metodologia. Em seguida, osdois valores são somados, aplicando-se sobre eles o terceiro componente, chamado fator decomercialização.


1.5 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Está em razão direta das informações que possam ser captadas no mercado,independendo unicamente da vontade do profissional avaliador ou do cliente.

A definição, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado objetivaalcançar um nível ideal nem sempre passível de ser atingido.

O grau de precisão depende exclusivamente das características do mercado eda amostra coletada, não sendo passível de fixação "a priori".

Portanto, o presente trabalho é classificado, em seu final, como Grau I, II, III ouParecer Técnico quanto à fundamentação e quanto à precisão, conforme pontuação ditada pelaNBR 14653-2:2004.

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1.6 - DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL E PREMISSAS

Documentação fornecida pelo solicitante. Preliminarmente, considerou-se, paraefeito de avaliação, os bens como livres de hipotecas, arrestes, usufrutos, penhores equaisquer ônus ou problemas que impeçam sua utilização ou livre comerciaiizaçâo.

A documentação fornecida é, portanto, considerada como boa, válida, legitimae correspondendo á atual situação do imóvel, não tendo sido efetuadas análises jurídicas oumedições de campo, sendo tomada de boa fé como correta. Os documentos não sãoanalisados juridicamente mas somente no âmbito concernente aos aspectos mercadológicosdos imóveis.

Não fazem parte do âmbito do presente trabalho os estudos e análisesestruturais das edificações, ambientais, de equipamentos e instalações pertinentes ao imóvel,que foram considerados e presumidos como estando em perfeito estado e funcionamento.

1.7 - DEFINIÇÃO DO VALOR ESTABELECIDO

- Valor de Mercado

"É o preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto,com um comprador e um vendedor, desejosos e interessados, ambas as partes plenamenteinformadas das condições pertinentes e nenhuma estando sob necessidade indevida ouconstrangimento para agir."

1.8 - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

"É o preço que uma propriedade terá, se exposta à venda em mercado aberto,com um comprador e um vendedor conhecendo os usos e finalidades para os quais pode serutilizado, o comprador estando disposto, mas não compelido a comprar; o vendedor, porém,estando compelido a vender."

1.9 - VALIDADE DO LAUDO

Em sentido ampliado, a validade do presente laudo permanece, mantida aestabilidade e as atuais condições que influem na formação do valor apurado.

Quando essas condições são aiteradas, também o valor é alterado, ocorrendo,"a posteriori", fatores macro-econômicos, cambiais, sócio-mercadológicos, políticos ouquaisquer outros, de âmbito local ou nacional, próprios da evolução ou involuçâo de valoresimobiliários.

A validade, portanto, em sentido estrito, é para a data indicada no final dopresente laudo.

O presente trabalho foi elaborado e é destinado somente para uso do Clientecontratante. A sua publicação ou divulgação total ou parcial não é permitida, a não ser comautorização expressa e por escrito pela Câmara de Valores Imobiliários do Estado de Goiás.


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O presente trabalho tem validade em uma ou mais vias em papel impresso eassinado por responsável (is) técnico (s) e administrativo (s) da Câmara de Valores do Estadode Goiás.

Não terão validade reconhecida cópias xerox com assinaturas copiadas, sendoválidas somente se assinadas pessoalmente.

Também não terá validade reconhecida qualquer possível extravio por meioseletrônicos, ou seja, laudos enviados por e-mails, internet, fax ou quaisquer outros meioseletrônicos de reprodução que não os expressamente autorizados pela Câmara de ValoresImobiliários do Estado de Goiás.

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2 - ELEMENTOS DE CÁLCULO - FATORES DETERMINANTES

2.1 - CONSIDERA-SE OS SEGUINTES ELEMENTOS:

FATOR FONTE - Redução / desconto de 1ü% ou 20% sobre o valor ofertado;

FATOR DE ÁREA - Fator de homogeneização e equivalência de valores de áreas diferentes,seguindo a regra inversamente proporcional: maior a área, menor o valor por m^; menor a área,maior valor por m^;

FATOR DE LOCALIZAÇÃO OU DE TRANSPOSIÇÃO - Transposição e homogeneização deáreas em locais diferentes, segundo a escala de valores de 01 a 10.Utiliza preferencialmente locais de classificação geo-econômica similar, em local ezoneamento;

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO - Considera a proporcionalidade entre os padrõesconstrutivos diferentes;

FATOR DEPRECIAÇÃO - Considera a obsolescência, vida útil e conservação das edificações;

FATOR DE CAPACIDADE DE USO DA TERRA - Nesse procedimento, os elementospesquisados e o imóvel avaliando são comparados de acordo com os parâmetros do ManualBrasileiro de Capacidade de Uso da Terra, que em sua aproximação estabelece as diferençasentre as 8 classes de solos, com relação à capacidade de uso dos solos.

TABELA 1 - FATOR DE USO DO SOLO RELATIVO A CADA CLASSE,EM FUNÇÃO DO PERCENTUAL DE RENDA LÍQUIDA:

Classe do Solo Escala de Valor (% de renda líquida)

1 100,00

II 95,00

III 75,00

IV 55,00

V 50,00

VI 40,00

VII 30,00

VIM 20,00

FATOR DE RECURSOS HÍDRICOS - Procura corrigir a discrepância dos valores através doíndices comparativos que homogeneizam os elementos quanto a riqueza de sua hidrografia,levando em conta a quantidade a qualidade e a distribuição de águas pela propriedade.

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Documents

3.4 - Quadro de Homogeneização - flaviocardosoadv.com.br · Avaliamos, conforme NBR 14.653-2:2011, em nível de Grau I de Fundamentação e de Precisão, a unidade do presente laudo,