6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP 5 Novembro 2013 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR

6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP

5 Novembro 2013

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR

1. Base Conceitual, Jurídica e Normativa

2. Passo a passo da aplicação

3. Exemplo de aplicação

Conteúdos




Conteúdos

Por restrições impostas a seu imóvel pela legislação de uso e ocupação do solo em função do

interesse de preservação cultural ou ambiental, o

proprietário pode transferir o potencial construtivo para

outro imóvel

Imóvel cedente

Imóvel receptor

Pode ser utilizada para implantação de equipamentos urbanos e comunitários, preservação de imóveis de interesse cultural e ambiental e servir a programas habitacionais de interesse social.

Prevê a possibilidade de doação ao Poder Público conforme as finalidades previstas.

Deve ser regulamentada por lei específica.

Estatuto da CidadeLei n˚ 10.257/01

Plano Diretor Estratégico

Lei n° 13.430/02

e

Zoneamento Lei n° 13.885/04

Incorpora o conceito estabelecido no Estatuto da Cidade.

Define os imóveis que podem transferir e o potencial passível de transferência.

Define os imóveis que podem receber e o limite a ser recebido por transferência.

Prevê a possibilidade de utilizar a doação de imóveis para fins de regularização fundiária em Paraisópolis.

Define equação de transferência.

Define o conceito de ZEPEC e as categorias BIR, AUE e APP.

Tipos de ZEPEC

Bens Imóveis Representativos (BIR)Bens Imóveis Representativos (BIR)

Imóveis ou conjuntos de imóveis de caráter histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico, inclusive os que tenham valor referencial para a comunidade

Art. 116 Lei 13.885/04

Tipos de ZEPEC

Áreas de Urbanização Especial (AUE) Áreas de Urbanização Especial (AUE)

Conjuntos urbanos com características homogêneas de traçado viário, vegetação e índices urbanísticos, que constituem formas de urbanização de determinada época, que devem ser preservados por suas qualidades ambientais

Art. 116 Lei 13.885/04

Tipos de ZEPEC

Áreas de Proteção Paisagística (APP)Áreas de Proteção Paisagística (APP)Sítios e logradouros com características ambientais, naturais ou antrópicas, tais como: parques, jardins, praças, monumentos, viadutos, pontes, passarelas e formações naturais significativas, entre outras.

Art. 116 Lei 13.885/04

Quanto pode ser transferido (potencial

construtivo virtual)

os imóveis enquadrados como ZEPEC, poderão transferir a poderão transferir a diferença entre o Potencial Construtivo Utilizado existente e diferença entre o Potencial Construtivo Utilizado existente e o Potencial Construtivo Máximoo Potencial Construtivo Máximo;

os imóveis enquadrados como ZEPEC, incluídos na Operação Urbana Centro podem transferir potencial construtivo na forma definida na Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997;

os imóveis doados para o Município para fins de HIS localizados nas ZEIS poderão transferir o correspondente ao poderão transferir o correspondente ao valor do imóvelvalor do imóvel;

os imóveis, lotes ou glebas localizados na Macrozona de Proteção Ambiental, em ZEPAG e em propriedade particular enquadrada no Sistema de Áreas Verdes do Município poderão transferir de forma gradativa o Potencial Construtivo Virtual, de acordo com critérios, prazos e condições definidas em lei;

os imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas aluviais dos parques lineares poderão transferir potencial construtivo para as faixas de até 200 metros localizadas no interior dos mesmos parques lineares, de acordo com o que dispuser lei específica.

Art. 219 Lei 13.430/02



Art. 26 Lei 13.885/04

Regra para doação de imóvel sem edificação:

PCdpt = Atd x CAd x FiPCdpt = Atd x CAd x Fi

onde:

PCdpt = potencial construtivo do imóvel doado passível de transferência.

ATd = área do terreno do imóvel doado.

CAd = coeficiente de aproveitamento básico do imóvel doado.

Fi = fator de incentivo à doação fixado em 1,3.

Regra para doação de imóvel sem edificação:

PCdpt = ACd x FiPCdpt = ACd x Fi

onde:

ACd = área construída do imóvel, conforme consta no documento de cobrança do IPTU do Município.



Art. 7 Lei 12.349/97

Operação Urbana Centro

Imóveis tombados com CA efetivo ≤ 7,5: transfere a diferença entre o potencial do lote e o máximo de 12.

Imóveis com CA efetivo ≥ 7,5 (ACUMULATIVO):a) Até CA efetivo ≤ 12: 60% ou 0,6 x (12At)b) CA efetivo entre 12 e 15: 40% ou 0,4 x (15At – 12At)c) CA > 15: 20% ou 0,2 x (Ac - 15At)

Equação da transferência

(para todos os casos)

Art. 26 Lei 13.885/04

Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCptAcr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt

Onde:

Acr = Área construída equivalente a ser recebida.

Vtc = Valor do m² de terreno cedente, determinado na PGV.

Vtr = Valor do m² de terreno receptor determinado na PGV.

CAr = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno receptor.

CAc = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno cedente.

PCpt = Potencial construtivo do terreno cedente passível de transferência para o terreno receptor.

Quanto pode ser recebido por

transferência:

até 50% do potencial construtivo derivado

do CA básico

Potencial construtivo Potencial construtivo derivado do CA básicoderivado do CA básico

Potencial construtivo Potencial construtivo recebido por transferência: recebido por transferência: 50% do CA básico, 50% do CA básico, devendo abater do devendo abater do estoque do distritoestoque do distrito

Potencial construtivo Potencial construtivo adicional a ser obtido por adicional a ser obtido por meio de outorga onerosameio de outorga onerosa

Art. 220 Lei 13.430/02

Onde pode ser recebido por

transferência:

faixa ao longo da rede de transporte público de alta capacidade no

território da Macrozona de Estruturação e

Qualificação Urbana, excluindo áreas de Operação Urbana

Art. 220 Lei 13.430/02




Conteúdos

Passo a passo

1. Interessado: solicita Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência.

2. DEUSO: analisa solicitação e emite declaração (3 vias: interessado, PA e livro de controle interno).

3. DOM: publicação da declaração (interessado recebe 1 via).

4. Interessado: solicita transferência (dados do cedente, com cópia da Declaração + dados do receptor).

5. DEUSO: analisa solicitação, reserva estoque e emite comunique-se para registro em cartório.

6. Interessado: apresenta registro na matrícula + declaração original e recebe certidão de transferência (3 vias).

7. DEUSO: emite nova declaração do saldo do potencial construtivo transferível restante, se necessário.

8. DOM: publicação da certidão (e da declaração, se for o caso).




Conteúdos

Dados do cedente

Tipo: ZEPEC/BIR

Área do terreno = 1.296,00m²

Área construída = 440,00m²

Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5)

Valor m² PGV: R$ 2.400,00

Dados do cedente

Tipo: ZEPEC/BIR

Área do terreno = 1.296,00m²

Área construída = 440,00m²

Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5)

Valor m² PGV: R$ 2.400,00

Potencial construtivo passível de

transferência

Potencial construtivo transferível:

(At x CA max )– Ac existente

[ (1.296 * 2,5) – 440 ] = 2.800m²

Dados do receptor

Área do terreno = 4.110,00 m²

Zona: ZM2 (CA básico = 1 | CA máximo = 2)

Valor m² terreno: R$ 1.000,00

Potencial construtivo máximo: 8.220,00

Potencial construtivo máximo passível de recepção por transferência:

50% do potencial derivado do CA básico = 2.055,00m²

Aplicação fórmula da transferência

Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt2.055,00 = [ (2.400,00/1000,00) x (1x1) x PCpt ]2.055,00 = 2,4 PCptPCpt= 856,25m² (Equivalente à 2.055,00m²)

Declaração de potencial passível de transferência 01:Potencial transferível de 2.800m²

Certidão de transferência: receptor recebe 856,25m² do cedente

Saldo do cedente: 2.800 – 856,25 = 1.943,75m²

Declaração de potencial passível de transferência 02:Potencial transferível de 1.943,75m²

Combinação Transferência com Outorga

6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP

5 Novembro 2013

Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano -SMDUDepartamento Uso do Solo – DEUSO

Documents

6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP 5 Novembro 2013 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR