A Reabilitação em áreas urbanas centrais Instrumentos de Gestão Arq. Margareth Matiko Uemura São Paulo, 13 de dezembro de 2011

A Reabilitação em áreas urbanas centrais Instrumentos de Gestão

Arq. Margareth Matiko Uemura

São Paulo, 13 de dezembro de 2011

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Concentração de déficit habitacional de 0-3 (morando precariamente+valor alto de aluguel+baixo custo de

deslocamento)

Centros Econômicos/Histórico Postos de trabalho

Infraestrutura (água, esgoto, energia) e de transportes (metrô, trem, ônibus)Serviços (escola, creche,hospital, lazer e cultura)

Aumenta o valor da terra /alto custo de produção/custo do aluguel

Gestão da terra

Diagnóstico nos centros das cidades

Problemas e Estratégias de atuação

Esvaziamento das áreas centrais, abandono e degradação de imóveis

Incentivo à utilização de imóveis vazios e ociosos para o cumprimento da função socialIncentivo à moradiaIdentificação, proteção e fomento ao uso de imóveis de interesse culturalIncentivo à diversidade funcional e social

Precariedade de infraestrutura, Espaços, Equipamentos e Serviços Públicos UrbanosQualificação de áreas públicasMelhoria da paisagem urbanaTratamento de áreas de riscoMelhoria das condições de acessibilidade e mobilidade

Perda e/ou mudança transformação na dinâmica Econômica

Atração de novos usosProgramas de capacitação e geração de trabalho e rendaIdentificação, proteção e fomento às atividades econômicas tradicionaisAtendimento à população em situação de vulnerabilidade

Problemas e Estratégias de atuação

Planejamento Investimentos Gestão Pública+ +

PlanosLegislaçãoProjetosProgramas

Recursos OrçamentáriosCooperaçõesFinanciamentos

Estrutura Institucional Instrumentos de Monitoramento e Gestão

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PLANEJAMENTO

Estatuto da Cidade – Lei no 10. 257/2001

Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano

Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, IPTU Progressivo

no Tempo, Desapropriação com Pagamentos em Títulos

Outorga Onerosa do Direito de Construir

Transferência do Direito de Construir

Operações Urbanas Consorciadas

Direito de Preempção

Direito de Superfície

Consórcio Imobiliário

Instituto do Abandono – Código Civil 10.406/2002 - Art. 1276

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Objetivo:

• Dar uso aos imóveis vazios abandonados ou subutilizados,

• Recuperação de valorização do solo/ Recuperação Urbana

Procedimentos:

• Demarcação das áreas no PD

• Regras para isenção da aplicação do instrumento

• Regras para aplicação do instrumento – prazos para a sanção


Imóveis de Interesse Cultural

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ZEIS

PEUC

Vistoria: CulturalInstitucionalEducacionalHabitacional

Dação em Pagamento(troca da dívida por terreno)

Recebe o Terreno para o uso planejado

IPTU Progressivo no tempo =15%

Instituto do Abandono

Desapropriação com títulos da dívida pública

Retoma o imóvel

Instrumentos de Indução do Desenvolvimento UrbanoImóveis vazios - PEUC

Preempção

Recebe o Terreno para o uso planejado

Notificação Apresentação de projetos e/ou realização de obras

Imóvel abandonado a mais de 5 anos

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Curitiba - Transferência do Potencial Construtivo

Objetivo – preservação de bens de interesse cultural e ambiental

- Preservação do Patrimônio histórico e cultural.- Preservação de áreas de proteção ambiental.- Obtenção de recursos para preservação destas áreas e

necessidade de ampliação de recursos para a produção de HIS.- Indução do desenvolvimento urbano



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Imóveis de Interesse CulturalFonte: IPPUC- Curitiba

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Transferência de Potencial - Curitiba

Finalidade: proteção de imóveis de interesse histórico-cultural e ambiental

• Permita ao proprietário de imóvel, por lei municipal, a possibilidade de exercer em outro local ou vender o direito de construir previsto nas normas urbanísticas e que ele ainda não utilizou.

• Previsto no Plano Diretor regras especificando:– as regras de transferência,

– a demarcação das áreas ou imóveis que têm este direito e das áreas que podem receber o potencial construtivo adicional, desde que não exceda o limite máximo permitido na lei de uso e ocupação do solo.

• O município pode vender o potencial de seus imóveis tombados para outras áreas, estes recursos vão para um fundo para serem re-investidos na preservação do patrimônio



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Formas de transferência:

1. Imóvel privado transfere para outro imóvel privado passível de receber o potencial construtivo.

2.O potencial construtivo pode ser comercializado através de cotas que podem ser adquiridas por empresas de construção civil para aumentar a área construída ou o número de pavimentos nos empreendimentos.

3. As cotas podem ser utilizadas para regularizar obras em desacordo com as normas municipais, bem como para mudança de uso em algumas zonas ou setores.

4. No caso de imóveis de uso público,deve ser utilizado apenas para o restauro do imóvel em questão.

Aplicação dos recursos

Imóveis de Interesse do Patrimônio

Instrumentos UrbanísticosTransferência do Potencial construtivo

Fonte: IPPUC- Curitiba


Originários dos imóveis públicos

Fonte: A Transferência do Direito de Construir para a conservação do patrimônio natural e cultural: a experiência da cidade de Curitiba” de Ana Paula Mota de Bitencourt.


Áreas que recebem potencial

- Áreas demarcadas pelo Plano Diretor como passíveis de receber.

- As mesmas áreas também são objeto de outorga onerosa do direito de construir.

- A lógica de escolha das áreas está relacionada à capacidade da infraestrutura instalada e prevista. Maior adensamento junto aos eixos de transporte.



Fonte: Acervo IPPUC/Prefeitura Municipal de Curitiba






Aplicação dos recursos Originários das unidades de conservação

Fonte: A Transferência do Direito de Construir para a conservação do patrimônio natural e cultural: a experiência da cidade de Curitiba” de Ana Paula Mota de Bitencourt.




Parque Tingui – área de transferência de potencial




Parque Tanguá – área de transferência de potencial


O que é?

É a obrigação que um proprietário tem, no momento que desejar vender seu terreno, de ofertar, nas mesmas condições de mercado, um terreno à prefeitura antes que a qualquer outro interessado.

Para que serve?

Para a obtenção de terras pelos municípios para os mais diversos fins, a serem adquiridas nas condições reais de mercado, sem qualquer tipo de sobrevalorização ou morosidade decorrentes de processos de desapropriação. É necessário prever o instrumento em uma lei do município, seja no Plano Diretor, seja em lei específica.

O município de Vinhedo, situado na Região Metropolitana de Campinas/SP, vem apresentando expressiva expansão demográfica e econômica. O Plano Diretor de Vinhedo de 2007 regulamentou o Direito de Preempção de forma bastante abrangente, gravando 54 áreas com o instrumento para as mais diversas finalidades.

Instrumentos UrbanísticosPreempção - Vinhedo

CRITÉRIOS

O método criterioso de escolha dessas áreas levou em consideração a

consolidação da área na zona urbana, a subtilização e a dívida ativa dos

proprietários. Além disso, houve ampla participação da comunidade foi

aprovada no texto final do Plano Diretor em Conferência Municipal em 2006.

• dez novos equipamentos de saúde,

• seis de educação e

• três de lazer/cultura.

Instrumentos UrbanísticosPreempção + PEUC - Vinhedo

As ZEIS foram gravadas com aplicação do Direito de Preempção, sendo:

• seis áreas paraZEIS 1 (regularização fundiária),

• 11 áreas para ZEIS 2 (vazios para nova produção) e

• duas áreas para ZEIS 3 (habitação de mercado popular).

A preempção se mantém mesmo depois da comercialização da unidade

habitacional de interesse social. o município continuará tendo a preferência da

compra.

Instrumentos UrbanísticosPreempção+ ZEIS - Vinhedo

O que é?

É uma forma, prevista no Código Civil, do proprietário perder seu direito dePropriedade sobre um imóvel, caso o tenha abandonado.

O dono de imóvel urbano não pode abandoná-lo, sob pena de perdê-lo, o que acontece sem direito a qualquer indenização, pois não se trata de desapropriação.

Se houver construção, deve zelar para que não haja risco de desabamento; Se for um terreno, deve mantê-lo limpo e não permitir que se transforme emdepósito de lixo.

Se o proprietário se omitir nestas e em outras providências e não pagar osimpostos, principalmente o IPTU, seu imóvel poderá ser arrecadado comobem vago e, passados três anos, poderá ser incorporado ao domínio do município.

Instrumentos Tributário/ UrbanísticosInstituto do Abandono

Para que serve?

Contribui para fazer cumprir a função social da propriedade, ou seja, daruso adequado a imóveis vazios e subutilizados em estado de abandono.

Caso o proprietário não cumpra seus deveres, cabe ao município garantirseu uso


Como aplicar?

• Realizar um levantamento de imóveis abandonados.• Instaurar um processo administrativo de arrecadação para cada imóvel

abandonado, instruindo-o com prova da omissão no pagamento do IPTU e informações do setor de fiscalização (inclusive fotografias).

O tributo não pode ser usado como instrumento de confisco, pois a omissão no pagamento dos tributos é apenas um indício a mais do abandono. Nele não se vê o objetivo de confisco de propriedade via ordem tributária, mas sim a busca do uso social da propriedade.


Como Aplicar

• Notificação ao proprietário, pessoalmente por funcionário da prefeitura segundo a Lei 10.257/01, art. 5º, § 2º,carta com Aviso de Recebimento - AR (registrada) ou, no caso de insucesso, por edital, para que possa exercer seu direito de defesa.

• Proferir decisão administrativa, decretando (ou não) a arrecadação como bem abandonado.

Ao município, depois de declarada a vacância do bem imóvel, cumpre aguardar por três anos. Neste espaço de tempo, cabe ao Poder Público exercer a posse do imóvel, para tanto tomando as medidas que se fizerem necessárias (limpeza, cerca,etc.).

Se passados os três anos, a situação continuar a mesma, cabe ao município ingressar em Juízo requerendo seu direito. Julgada procedente a ação, será ela averbada no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo-se o domínio para o município


Como Aplicar

• Notificação ao proprietário, pessoalmente por funcionário da prefeitura segundo a Lei 10.257/01, art. 5º, § 2º,carta com Aviso de Recebimento - AR (registrada) ou, no caso de insucesso, por edital, para que possa exercer seu direito de defesa.

• Proferir decisão administrativa, decretando (ou não) a arrecadação como bem abandonado.

Ao município, depois de declarada a vacância do bem imóvel, cumpre aguardar por três anos. Neste espaço de tempo, cabe ao Poder Público exercer a posse do imóvel, para tanto tomando as medidas que se fizerem necessárias (limpeza, cerca,etc.).

Se passados os três anos, a situação continuar a mesma, cabe ao município ingressar em Juízo requerendo seu direito. Julgada procedente a ação, será ela averbada no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo-se o domínio para o município

Não há necessidade de aprovação de lei específica, após o levantamento dos imóveis

Oito imóveis situados em Feira de Santana foram declarados pelo Governo Municipal como abandonados em 2009. Após transcorridos três anos da edição dos decretos, os imóveis serão incorporados pelo município, conforme a Lei Civil e a Lei Municipal nº 2.986, de 22 de junho de 2009.A partir daí a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária fica autorizada a promover a identificação e cadastro dos imóveis, constando no cadastro a atual situação de uso.Depois de incorporados ao patrimônio imobiliário do município, os imóveis serão destinados a implantação de programas habitacionais e de regularização fundiária de interesse social. Para reaver os imóveis, onde foi preciso limpar e murar, os proprietários deverão ressarcir o poder público as benfeitorias realizadas, construir passeio e executar manutenção constante, além de pagar os impostos devidos

Instrumentos Tributário/ UrbanísticosInstituto do Abandono – Feira de Santana - BA

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OURO PRETO

Apoio aos Municípios para Recuperação de Financiamentos de Imóveis Privados

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• É uma linha de crédito dirigida à proprietários e usuários de imóveis localizados nos centros históricos que promove a recuperação dos bens e fortalece os Fundos Municipais de Preservação do Patrimônio Cultural.

Quais imóveis podem ser atendidos?

• Cidades históricas – municípios com sítios e conjuntos urbanos tombados ou em processo de tombamento em nível federal e municípios com lugares registrados ou em processo de registro com patrimônio cultural do Brasil

Foi implementado pelo Programa Monumenta em 26 cidades e é uma das linhas de ações estratégicas do PAC das Cidades Históricas a ser oferecida em 173 cidades históricas

O que é o financiamento?

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• Recuperação de fachadas e coberturas, demolição

de acréscimos descaracterizadores da edificação;• Estabilização ou consolidação da estrutura do imóvel;• Embutimento da fiação e adequação das instalações

elétricas;• Projeto e placa de obra;• Taxas cartoriais para registro do contrato.

O que pode ser financiado?

Para proponentes com renda inferior a 3 salários mínimos, também poderão ser financiadas:

• Reforma no interior do imóvel, para atender à legislação sanitária brasileira, quanto à insolação, ventilação e instalações sanitárias;

• Reforma e adequação do imóvel para fins de geração de renda.

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• Sem juros;• Sem seguro obrigatório;• Prazo de carência de 6 meses para o início da amortização da dívida;• Sem limite de idade;• Garantias: hipoteca, fiador ou depósito caução (até R$ 50 mil);• Adiantamento de até 25% do orçamento para proponentes com renda até

3 salários mínimos;• Prestações fixas ao longo do ano; • Os custos operacionais (análises) são cobertos pelo Programa

Monumenta, inclusive a tarifa operacional mensal para os proponentes com renda até 3 salários mínimos.

Quais são as condições do financiamento?

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Prazos para Pagamento:• 10 anos - imóveis comerciais; • 15 anos - imóveis residenciais ou

mistos;

• 20 anos - imóveis residenciais ou mistos cujos proponentes tenham renda inferior a 3 salários mínimos.

Em quanto tempo pode ser pago o financiamento?

Os recursos provenientes dos pagamentos serão

destinados ao Fundo Municipal de Preservação.

Cartilha FUNPATRI

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Área de Atuação do Financiamento de Imóveis Privados

Atualmente, 26 cidades participam deste Programa. Todas escolhidas de acordo com a representatividade histórica e artística, levando em consideração a urgência das obras de recuperação e outros critérios técnicos de seleção.

São elas: Alcântara (MA), Belém (PA), Cachoeira (BA), Congonhas (MG), Corumbá (MS), Diamantina (MG), Goiás (GO), Icó (CE), Laranjeiras (SE), Lençóis (BA), Manaus (AM), Mariana (MG), Natividade (TO), Oeiras (PI), Olinda (PE), Ouro Preto (MG), Pelotas (RS), Penedo (AL), Porto Alegre (RS), Recife (PE), Rio de Janeiro (RJ), Salvador (BA), São Cristóvão (SE), São Francisco do Sul (SC), São Paulo (SP), Serro (MG).

● CIDADES PARTICIPANTES DO PROGRAMA MONUMENTA

● ÁREAS HISTÓRICAS ELEGÍVEIS PARA O PROGRAMA MONUMENTA

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Áreas de Projeto – exemplo Cachoeira/BA

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Áreas de Projeto – exemplo Lençóis/BA

Fonte: Acervo do Programa Monumenta

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Contratos de financiamento assinados - Total

Valores dos contratos Quant. % Valores Totais (R$) %

Até R$ 20 mil 189 57% 2.706.846,29 16%

De R$ 20 mil a R$ 50 mil 89 27% 3.089.384,06 19%

De R$ 50 mil a R$ 100 mil 29 9% 2.041.961,78 12%

Mais de R$ 100 mil 26 8% 8.669.689,77 53%

TOTAL 333 TOTAL 16.557.381,44

Contratos de financiamento assinados - Renda até 3 salários mínimos

Valores dos contratos Quant. % Valores Totais (R$) %

Até R$ 20 mil 125 74% 1.786.203,36 52%

De R$ 20 mil a R$ 50 mil 39 23% 1.259.407,80 37%

De R$ 50 mil a R$ 100 mil 4 2% 373.170,27 11%

TOTAL 168 TOTAL 3.418.781,43

Panorama dos Resultados

Fonte: Acervo do Programa Monumenta

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Contratos de financiamento assinados - por usoValores dos

contratos Quant. % Valores Totais (R$) %

Residencial 258 78% 7.214.939,62 44%

Comercial 42 13% 6.932.751,32 42%

Misto 29 9% 2.042.044,50 12%

Outros 3 1% 318.146,46 2%

TOTAL 332 TOTAL 16.507.881,90

CIDADE MUTUÁRIO ENDEREÇO VALOR

Menor valor contratado LENÇÓIS/BA Silvado Vieira de Souza R. Maria Adilson, nº 2 5.000,00

Maior valor contratado BELÉM/PA Eduardo Moreira Rodrigues de Souza

Trav. Campos Sales, nº 276 290 962.878,85

Panorama dos Resultados

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