ABNT NBR 12721-2006_val. 21-01-2007 - Avaliação de Custos Unitários de Construção Para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições Para Condomínios Edilícios

ABNT 2006

NORMA BRASILEIRA

ABNT NBR 12721

Segunda edio 21.08.2006

Vlida a partir de 21.01.2007

Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios Procedimento Evaluation for unit costs and elaborations of construction budget for incorporation of joint ownership building Procedure

Palavras-chave: Avaliao de custos unitrios. Construo. Oramento. Incorporao.

Descriptors: Evaluation unit costs. Construction budget. Ownership building.

ICS 91.010.99; 93.010.00

Nmero de referncia ABNT NBR 12721:2006

94 pginas

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Sumrio Pgina

Prefcio.......................................................................................................................................................................vi

Introduo .................................................................................................................................................................vii 1 Objetivo...........................................................................................................................................................1

2 Referncias normativas ................................................................................................................................1

3 Definies.......................................................................................................................................................2

4 Identificao das unidades autnomas ......................................................................................................6 5 Critrios para determinao e clculo de reas.........................................................................................7

5.1 Consideraes gerais ...................................................................................................................................7

5.2 rea real do pavimento .................................................................................................................................7

5.3 rea real privativa da unidade autnoma ...................................................................................................7 5.4 rea real de uso comum...............................................................................................................................7

5.5 rea coberta...................................................................................................................................................7

5.6 rea descoberta.............................................................................................................................................8

5.7 rea equivalente ............................................................................................................................................8 5.7.1 Conceituao .................................................................................................................................................8

5.7.2 Coeficientes para clculo das reas equivalentes s reas de custo padro ........................................8

5.7.3 Coeficientes Mdios ......................................................................................................................................8

5.8 Quadros de reas reais e equivalentes .......................................................................................................9 5.8.1 Quadro I: clculo das reas nos pavimentos e da rea global.................................................................9

5.8.2 Quadro II: clculo das reas das unidades autnomas ..........................................................................10

5.8.3 Quadro IV-B..................................................................................................................................................11

6 Critrios para clculos expeditos dos custos de construo ................................................................12 6.1 Consideraes gerais .................................................................................................................................12

6.2 Homogeneizao das reas para fins de clculo de custo.....................................................................12

6.3 Avaliao dos custos de construo ........................................................................................................13

6.3.1 Estimativas...................................................................................................................................................13 6.3.2 Custo global da construo .......................................................................................................................13

6.3.3 Custo unitrio de construo ou valor por metro quadrado de construo ........................................13

6.3.4 Custo de construo da unidade autnoma.............................................................................................13

6.3.5 Custo da sub-rogao suportado por cada unidade ...............................................................................13 6.3.6 Custo de contribuio total ........................................................................................................................13

6.3.7 Quota de rea dada em pagamento do terreno........................................................................................14

6.4 Atualizao dos custos da construo para arquivamento no Ofcio de Registro de Imveis ..........14

6.4.1 Consideraes gerais .................................................................................................................................14 6.4.2 Justificao ..................................................................................................................................................14

6.4.3 Oramento....................................................................................................................................................14

6.4.4 Oramento atualizado .................................................................................................................................16

6.5 Critrios e procedimentos para reviso de oramento de custo de construo nos contratos por administrao ..............................................................................................................................................16

6.5.1 Justificao ..................................................................................................................................................16

6.5.2 Consideraes gerais .................................................................................................................................16

6.5.3 Clculo da quantidade de cada servio a realizar ...................................................................................16 6.5.4 Clculo das despesas a realizar para a concluso da obra....................................................................16

6.5.5 Reviso da estimativa de custo da obra ...................................................................................................17

6.5.6 Prazos para as revises da estimativa de custo......................................................................................17

7 Rateio do custo da construo ..................................................................................................................17 7.1 Critrio de rateio do custo de construo ................................................................................................17

7.1.1 Critrio de proporcionalidade das reas equivalentes............................................................................18

7.2 Clculo do rerrateio do coeficiente de construo..................................................................................18

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8 Critrios para coleta de preos e clculo de custos unitrios bsicos (CUB) de construo, para uso dos Sindicatos da Indstria da Construo Civil (art. 54, da Lei 4.591/64)....................................18

8.1 Justificao ..................................................................................................................................................18

8.2 Projetos-padro ...........................................................................................................................................18 8.2.1 Enquadramento dos projetos-padro .......................................................................................................25

8.3 Custos unitrios bsicos ............................................................................................................................38

8.3.1 Consideraes gerais .................................................................................................................................38

8.3.2 Lotes bsicos de materiais, mo-de-obra e despesas administrativas.................................................38 8.3.3 Coleta de preos..........................................................................................................................................51

8.3.4 Mtodo de clculo .......................................................................................................................................51

8.3.5 Atualizao e divulgao ............................................................................................................................52

9 Critrios para informaes da especificao construtiva ......................................................................53 9.1 Memorial tcnico descritivo dos projetos.................................................................................................53

9.2 Quadros descritivos de especificao (quadros V a VIII) .......................................................................54

9.2.1 Descrio......................................................................................................................................................54

9.2.2 Quadro V - Informaes gerais ..................................................................................................................54 9.2.3 Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos ...............................................................................54

9.2.4 Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo das unidades autnomas...................................................................................................................................55

9.2.5 Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso comum...................56 10 Critrios para execuo de oramentos de custos de construo para fins do disposto no

art. 53 ............................................................................................................................................................56

10.1 Justificao ..................................................................................................................................................56

10.2 Projetos-padro ...........................................................................................................................................56 11 Critrios para entrosamento entre o cronograma das obras e pagamento das prestaes (art. 53,

item V, da Lei 4.591/64) ...............................................................................................................................56

11.1 Consideraes gerais .................................................................................................................................56

11.2 Critrios ........................................................................................................................................................57 11.2.1 Condies necessrias...............................................................................................................................57

11.2.2 Contratos de construo por administrao............................................................................................57

11.2.3 Contratos de construo por empreitada .................................................................................................60

12 Critrios para registro da incorporao....................................................................................................60 13 Regionalizao dos projetos-padro.........................................................................................................61

14 Disposies gerais ......................................................................................................................................62

Anexo A (normativo) Quadros de reas e quadros descritivos ...........................................................................63

A.1 Introduo ....................................................................................................................................................63 A.2 Denominao ...............................................................................................................................................63

Anexo B (normativo) Discriminao oramentria ...............................................................................................74

B.1 Classificao................................................................................................................................................74

B.2 Discriminao - Modelo ..............................................................................................................................74 B.2.1 Servios iniciais...........................................................................................................................................74

B.3 Infra-estrutura e obras complementares...................................................................................................77

B.4 Supra-estrutura............................................................................................................................................77

B.5 Paredes e painis ........................................................................................................................................77 B.5.1 Alvenarias e divisrias................................................................................................................................77

B.5.2 Esquadrias e ferragens...............................................................................................................................78

B.5.3 Vidros............................................................................................................................................................78

B.5.4 Elementos de composio e proteo de fachadas ................................................................................78 B.6 Coberturas e protees ..............................................................................................................................78

B.6.1 Cobertura......................................................................................................................................................78

B.6.2 Impermeabilizaes.....................................................................................................................................79

B.6.3 Tratamentos especiais ................................................................................................................................79 B.7 Revestimentos, forros, marcenaria e serralheria, pinturas e tratamentos especiais ..........................79

B.7.1 Revestimentos (interno e externo) ............................................................................................................79

B.7.2 Forros e elementos decorativos ................................................................................................................80

B.7.3 Marcenaria e serralheria .............................................................................................................................80 B.7.4 Pintura...........................................................................................................................................................81

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v

B.7.5 Tratamentos especiais internos.................................................................................................................81

B.8 Pavimentaes.............................................................................................................................................81 B.8.1 Pavimentaes.............................................................................................................................................81

B.8.2 Rodaps, soleiras ........................................................................................................................................82

B.9 Instalaes e aparelhos ..............................................................................................................................82

B.9.1 Aparelhos e metais......................................................................................................................................82 B.9.2 Instalaes eltricas....................................................................................................................................83

B.9.3 Instalaes hidrulica, sanitria e de gs.................................................................................................84

B.9.4 Preveno e combate a incndio...............................................................................................................84

B.9.5 Ar-condicionado ..........................................................................................................................................84 B.9.6 Instalaes mecnicas................................................................................................................................84

B.9.7 Outras instalaes.......................................................................................................................................84

B.10 Complementao da obra...........................................................................................................................84

B.10.1 Calafete e limpeza........................................................................................................................................84 B.10.2 Complementao artstica e paisagismo..................................................................................................85

B.10.3 Obras complementares...............................................................................................................................85

B.10.4 Ligao definitiva e certides ....................................................................................................................85

B.10.5 Recebimento da obra ..................................................................................................................................85 B.10.6 Despesas eventuais ....................................................................................................................................85

B.11 Honorrios do construtor ...........................................................................................................................85

B.12 Honorrios do incorporador.......................................................................................................................85

Anexo C (informativo) Anexo C (informativo) ........................................................................................................86

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Prefcio

A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais Temporrias (ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

A ABNT NBR 12721 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de Custo Unitrio e Oramento da Construo (CE-02:139.13). O Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n 09, de 30.09.2005, com o nmero de Projeto ABNT NBR 12721.

Esta segunda edio cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 12721:1999), a qual foi tecnicamente revisada.

Esta Norma contm os anexos A e B, de carter normativo, e o anexo C, de carter informativo.

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Introduo

Esta Norma visa atender ao que foi prescrito ABNT pela Lei Federal 4.591/64, com as alteraes introduzidas pela Lei Federal 4.864/65 e alteraes posteriores.

Esta verso corresponde a uma ampla reviso da ABNT NBR 12721:1999, que mantm os seus conceitos tericos bsicos anteriores, mas apresenta profundas alteraes em seu contedo, em virtude da sua obrigatria adaptao ao disposto na legislao e aos novos padres arquitetnicos praticados atualmente no mercado imobilirio.

Merecem destaque, entre as principais alteraes introduzidas, as seguintes:

a) novos projetos-padro diferentes dos anteriores, com incluso de subsolos e novas especificaes de acabamento;

b) introduo de critrios para criao dos projetos-padro regionalizados;

c) introduo de metodologia orientadora para a coleta de preos e clculo do custo unitrio bsico por metro quadrado de construo;

d) oramentos dos novos projetos-padro, que resultaram em novos lotes bsicos, a serem orados mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil;

e) introduo de alteraes nos quadros j existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinao, com:

1) explicitao obrigatria nos quadros desta Norma da numerao ou identificao das unidades autnomas;

2) criao dos novos quadros "Informaes Preliminares" e "Resumo das reas reais, a serem usados nos atos de registro e escriturao;

3) criao de quadro especfico (quadro IV.B-1). No caso de necessidade de atribuio de reas de terreno de uso exclusivo das unidades, o quadro IV.B-1 dever substituir o quadro IV.B; e

4) o conceito de rea privativa foi desmembrado em: rea privativa principal (ver item 3.7.2.1.1) e rea privativa acessria (ver item 3.7.2.1.2);

f) as unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta Norma indicadas como reas sub-rogadas) agora so tratadas no quadro IV-A desta Norma como as demais unidades, obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas aps a sua entrega. Para rateio dos respectivos custos durante a construo, foram criadas novas colunas, s utilizveis nestes casos, onde as respectivas cotas-parte dessas unidades so rerrateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os clculos.

Esta Norma entra em vigor no dia primeiro do ms subseqente ao ms que completar 150 dias aps a sua publicao. At esta data, os Sindicatos da Indstria da Construo Civil devem adaptar os mtodos de coleta de preos e adequar a publicao dos custos unitrios bsicos aos novos lotes bsicos.

A Lei 4.591/64 impe exigncias consubstanciadas especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 62, 65, 66 e 68, com o propsito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporaes e as condies tcnicas e econmicas em que estas se realizam, para a alienao total ou parcial da edificao ou conjunto de edificaes. Por sua vez, a ABNT NBR 5671:1989 Participao dos

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intervenientes em servios e obras de engenharia e arquitetura - define tecnicamente os direitos e deveres de cada um dos intervenientes no processo construtivo, e complementada com o disposto na referida Lei e na Lei 10.406/2002, especialmente em seu Captulo VII Do Condomnio Edilcio.

Juntamente divulgao dos novos custos unitrios bsicos, os Sindicatos citados no art. 54 da Lei 4.591/64 devem publicar o seguinte texto:

Estes custos unitrios foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12721:2006, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critrios de oramentao e, portanto, constituem nova srie histrica de custos unitrios, no comparveis com a anterior, com a designao de CUB/2006.

Para efeito de apurao da variao percentual dos custos unitrios bsicos pelo menos nos primeiros dois meses de vigncia desta Norma, os Sindicatos da Indstria da Construo Civil devero tambm calcular os custos unitrios bsicos com base no critrio da ABNT NBR 12721:1999, com a designao de CUB/1999, e divulgar as respectivas variaes percentuais naqueles meses, juntamente com os valores dos custos unitrios apurados de acordo com os novos critrios estabelecidos por esta Norma, com a designao de CUB/2006.

O clculo dos Custos Unitrios Bsicos na forma da metodologia prevista na ABNT NBR 12721:1999, conforme acima estabelecido, objetiva proteger e resguardar os atos e negcios realizados anteriormente a verso da presente Norma, considerando os institutos de direito adquirido e ato jurdico perfeito, conforme previso do inciso XXXV do artigo 5 da Constituio Federal e artigo 6 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil Decreto-Lei n. 4.657/42.

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Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios Procedimento

1 Objetivo 1.1 Esta Norma estabelece os critrios para avaliao de custos unitrios, clculo do rateio de construo e outras disposies correlatas, conforme as disposies fixadas e as exigncias estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

1.2 Esta Norma aplica-se aos edifcios com unidades autnomas dispostas em pavimentos, conjuntos de residncias unifamiliares isoladas ou geminadas, conjunto de edificaes que sejam objeto de incorporao imobiliria, bem como s edificaes, que, mesmo no tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/64, Ttulo II, submetam-se posteriormente forma condominial disposta na legislao aplicvel para perfeita uniformizao dos procedimentos que regem as disposies do condomnio edilcio (partes autnomas e partes de uso comum). NOTA No caso de conjuntos de prdios, e quando julgado necessrio, os quadros desta norma podero ser apresentados com a indicao da participao de cada unidade autnoma nas partes de uso exclusivo no prdio ou subconjunto de prdios, acrescentando-se obrigatoriamente neste caso um quadro geral de participao de cada unidade no todo da edificao.

1.3 Esta Norma no se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, Lei n. 6.766, de 19/12/1979, e legislaes posteriores.

2 Referncias normativas

As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as normas em vigor em um dado momento.

Constituio Federal

Lei Federal n. 4.591 de dezembro de 1964

Lei Federal n. 4.864 de novembro de 1965

Lei Federal n 10.406 de 10 de janeiro de 2002

Decreto-Lei n 4.657 de 04 de setembro de 1942

ABNT NBR 5.671:1989 Participao dos intervenientes em servios e obras de engenharia e arquitetura

ABNT NBR 12.722:1992 Discriminao de servios para construo de edifcios Procedimento

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2 ABNT 2006 - Todos os direitos reservados

3 Definies

Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definies:

3.1 projeto arquitetnico aprovado: Conjunto de pranchas da edificao aprovado pela autoridade local

competente

NOTA Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofcio de Registro de Imveis, conforme art. 32, alnea d, da Lei 4.591/64.

3.2 projetos da edificao: Conjunto de estudos e desenhos constantes nos projetos arquitetnico, estrutural,

de instalaes etc., da obra objeto de incorporao ou instituio de condomnio discriminados na ABNT NBR 12722.

3.3 projetos-padro: Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificaes, que so

usualmente objeto de incorporao para construo em condomnio e conjunto de edificaes, definidos por suas caractersticas principais:

a) nmero de pavimentos;

b) nmero de dependncias por unidade; c) reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades autnomas;

d) padro de acabamento da construo; e

e) nmero total de unidades NOTA Estas caractersticas servem de base aos Sindicatos da Indstria da Construo Civil para o clculo dos custos unitrios bsicos, que obedecem aos lotes-bsicos apresentados nas tabelas 4 a 9 desta norma.

3.4 pavimento: Parte coberta da edificao situada num mesmo nvel ou em vrios nveis situados entre os

planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao p-direito mnimo previsto na legislao municipal, ou parte descoberta do prdio, definida pela sua rea.

3.4.1 pavimento trreo: Pavimento com acesso direto via pblica. Quando forem vrios os acessos diretos, o

pavimento trreo corresponder ao principal pavimento de acesso da edificao.

3.5 andar: Pavimento que est acima ou abaixo do pavimento trreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetnico, tais como mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo etc.

3.6 unidade autnoma: Parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno e coisas comuns, sujeita s

limitaes da lei, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de parcela das dependncias e instalaes de uso comum da edificao, destinada a fins residenciais ou no, assinalada por designao especial numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao.

3.7 reas de edificao: reas estabelecidas a partir da seguinte classificao geral:

a) reas reais de projeto;

b) reas em relao ao uso; c) reas equivalentes em relao s reas padronizadas; e

d) reas em relao forma de diviso (distribuio).

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3.7.1 reas reais de projeto: Medidas de superfcie tomadas a partir do projeto arquitetnico, utilizadas para os clculos dispostos nesta Norma.

3.7.1.1 reas reais: Medida da superfcie de quaisquer dependncias, ou conjunto de dependncias, cobertas

ou descobertas, nela includas as superfcies das projees de paredes, de pilares e demais elementos construtivos.

3.7.1.2 rea real total do pavimento: Soma das reas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, medidas a partir do projeto arquitetnico.

3.7.1.3 rea real total da unidade autnoma: Soma das reas cobertas e descobertas reais e condominiais

que definem a rea total da unidade autnoma considerada, calculadas a partir do projeto arquitetnico aprovado e com auxlio do quadro II do anexo A.

3.7.1.4 rea real global da edificao: Soma das reas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos

pavimentos da edificao, calculadas a partir do projeto arquitetnico aprovado e com auxlio do quadro I do anexo A.

3.7.2 reas em relao ao uso: reas do projeto arquitetnico estabelecidas pelos seguintes tipos:

a) uso privativo; e b) uso comum. 3.7.2.1 reas de uso privativo:

reas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependncias e instalaes de uma unidade autnoma, cuja utilizao privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critrio definido em 5.3. Subdividem-se em reas privativas principais e reas privativas acessrias.

3.7.2.1.1 rea privativa principal: rea da unidade autnoma de uso exclusivo, destinada moradia, atividade

ou uso principal da edificao, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso tambm privativo.

3.7.2.1.2 rea privativa acessria: rea da unidade autnoma de uso exclusivo, situada fora dos limites fsicos

de sua rea privativa principal, destinada a usos acessrios, tais como: depsitos, box de lavanderia e vagas de garagem.

NOTAS

1 O responsvel pelo clculo deve informar a vinculao correspondente da parte acessria principal, com suas respectivas reas e a correspondente parcela na composio do coeficiente de proporcionalidade da unidade autnoma.

2 A vinculao de reas uma unidade autnoma constitui-se em opo do incorporador. No havendo a vinculao explcita, os depsitos, vagas e demais reas assemelhadas podem constituir uma unidade autnoma principal, desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e viabilidade de delimitao fsica e as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificao.

3.7.2.2 rea de vaga de garagem: rea destinada ao estacionamento de veculo automotor.

3.7.2.2.1 rea de vaga de garagem vinculada unidade autnoma: rea coberta e/ou descoberta de

estacionamento privativo de veculo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetnico e vinculada rea privativa principal da unidade autnoma por direito de propriedade, sem atribuio de frao ideal especfica no terreno e partes comuns do condomnio.

3.7.2.2.2 rea de vaga de garagem como unidade autnoma: rea coberta e/ou descoberta de

estacionamento privativo de veculo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetnico, com acesso que independe da ocupao das demais vagas consideradas unidades autnomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critrio do incorporador, ser considerada unidade autnoma, com atribuio de frao ideal prpria no terreno e partes comuns do edifcio.

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3.7.2.2.3 rea de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: rea coberta e/ou descoberta de estacionamento comum e indeterminado de veculo automotor, demarcada e identificada em projeto to somente para efeito de quantificao e disponibilidade. Quando atribudo direito de uso de vaga(s) unidade autnoma, pode ser tratada como rea de uso comum de diviso no proporcional de parte ou do todo da edificao. Quando no atribudo direito de uso de vaga(s) unidade autnoma, pode ser tratada tecnicamente como rea de uso comum de diviso proporcional do todo da edificao.

3.7.2.3 rea de uso comum: rea coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificao e fora

dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autnomas.

3.7.2.4 rea de uso comum de diviso no proporcional: rea coberta e/ou descoberta situada nos

diversos pavimentos da edificao e fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua construo, localizao e uso atribudos responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autnomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso no depender de qualquer relao de proporcionalidade com as respectivas reas privativas da unidade autnoma considerada). 3.7.3 reas em relao s reas padronizadas:

reas utilizadas nos projetos-padro que serviram definio do lote bsico para clculo do custo unitrio bsico, classificadas como:

a) reas cobertas-padro;

b) reas cobertas de padro diferente;

c) reas descobertas; e

d) reas equivalentes rea de custo padro total. 3.7.3.1 reas cobertas-padro:

Medidas de superfcies de quaisquer dependncias cobertas, nelas includas as superfcies das projees de paredes, de pilares e demais elementos construtivos, que possuem reas de padro de acabamento semelhantes s respectivas reas dos projetos-padro adotados nesta Norma.

3.7.3.2 reas cobertas de padro diferente: reas cobertas de padro de acabamento substancialmente

inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma.

3.7.3.3 reas descobertas: Medida da superfcie de quaisquer dependncias no cobertas que integram a

edificao, tendo como exemplos a rea de servio e estacionamento descobertos, terrao privativo etc.

3.7.3.4 rea equivalente rea de custo padro total: reas equivalentes em rea de custo padro total,

estabelecidas pelas seguintes condies:

a) as reas cobertas-padro, com suas medidas reais;

b) as reas equivalentes virtuais, conceituadas em 5.7; e

c) as somas das reas cobertas-padro e equivalentes relativas a uma determinada unidade autnoma ou a um pavimento, ou a determinadas dependncias de uso comum ou privativo ou de toda a edificao.

3.7.4 reas em relao sua diviso: reas estabelecidas conforme 3.7.4.1 e 3.7.4.2.

3.7.4.1 rea de diviso proporcional: rea de uso comum cujo custo da construo da responsabilidade

dos titulares de direito das diferentes unidades autnomas que compem a edificao na proporo das respectivas reas equivalentes de diviso no-proporcional, tendo como exemplo apartamento de porteiro ou zelador

3.7.4.2 rea de diviso no proporcional: rea de uso comum cujo custo da construo da

responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autnomas, independentemente de qualquer relao de proporcionalidade com as respectivas reas privativas ou comuns.

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3.8 custo global da construo: Valor mnimo que pode ser atribudo construo da edificao para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de construo por administrao. calculado com a utilizao do custo unitrio bsico divulgado pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil da localidade correspondente ao padro mais semelhante ao do imvel incorporado, e corresponde ao somatrio dos seguintes itens:

a) valor resultante da multiplicao desse custo unitrio bsico pelo somatrio de todas as suas reas equivalentes rea de custo-padro; e

b) valor de todas as demais despesas no includas no clculo do custo unitrio bsico, com a incluso, no mnimo, dos itens descriminados no quadro III do anexo A. A avaliao do custo global da obra deve ser arquivada no cartrio competente de Registro de Imveis em atendimento alnea h do artigo 32 da Lei n. 4.591/64

3.9 custo unitrio bsico: Custo por metro quadrado de construo do projeto-padro considerado, calculado

de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei n 4.591/64 e que serve de base para a avaliao de parte dos custos de construo das edificaes.

3.10 custo unitrio da construo: Quociente da diviso do custo global da construo pela rea equivalente em

rea de custo padro total.

3.11 custo de construo da unidade autnoma: Valor atribudo parcela de custo da construo da unidade

autnoma, para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, produto da rea equivalente em rea de custo padro da unidade autnoma pelo custo unitrio da construo.

3.12 rea sub-rogada: rea relativa s unidades a serem entregues em pagamento ao proprietrio do terreno,

cuja obrigao de custeio de construo foi transferida aos adquirentes das demais unidades autnomas do empreendimento.

3.13 frao ideal: Frao expressa de forma decimal ou ordinria, que representa a parte ideal do terreno e

coisas de uso comum atribudas unidade autnoma, sendo parte inseparvel desta.

3.14 coeficiente de proporcionalidade: Proporo entre a rea equivalente em rea de custo padro total da

unidade autnoma e a rea equivalente em rea de custo padro global da edificao.

3.15 coeficiente de rerrateio de construo: No caso da existncia de unidades ou parte destas dadas em

pagamento do terreno, os coeficientes correspondentes a estas unidades devem ser redistribudos entre as demais unidades autnomas em conformidade com seus coeficientes de proporcionalidade, utilizando-se, para isso, as colunas 43 e 44 do quadro IV-A do anexo A.

3.16 cota proporcional de despesas ordinrias e extraordinrias de condomnio: Cota proporcional que

corresponde s despesas ordinrias, extraordinrias, ou ambas, no condomnio, atribudas unidade autnoma, calculada conforme previsto na conveno de condomnio

3.17 quadros: Relao metdica dos conceitos, clculos de reas, coeficientes e custos estabelecidos nesta

Norma.

NOTAS:

1 Os clculos de reas e outras informaes desta Norma esto consolidados nos quadros do anexo A, os quais se dividem em:

a) informaes preliminares constantes no processo administrativo de aprovao de projeto arquitetnico com suas especificaes, memoriais e documento de propriedade, objetivando identificar o que segue adiante descrito. A critrio do incorporador, podem ser acrescidas outras informaes pertinentes;

b) quadro I: clculo das reas nos pavimentos e da rea global (ver 5.8.1);

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c) quadro II: clculo das reas das unidades autnomas (ver 5.8.2);

d) quadro III: avaliao do custo global e unitrio de construo (ver 6.3.2 e 6.3.3);

e) quadro IV-A: avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do rerrateio de sub-rogao (ver 6.3.4 e 7.2);

f) quadro IV-B: resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (ver 5.8.3). Este quadro serve para resumo final das reas e coeficientes das unidades autnomas, expondo os dados definitivos obtidos a partir dos clculos em quadros que o antecedem. Para o caso de conjunto de edificaes em blocos ou de conjunto de residncias isoladas, deve ser utilizado o quadro IV-B-1, em substituio ao quadro IV-B;

g) quadro V: informaes gerais (ver 9.2.2);

h) quadro VI: memorial descritivo dos equipamentos (ver 9.2.3);

i) quadro VII: memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo das unidades autnomas (ver 9.2.4);

j) quadro VIII: memorial descritivo dos acabamentos de dependncias de uso comum (ver 9.2.5). 2 As eventuais diferenas entre as reas reais calculadas nos quadros desta Norma com outras reas constantes nos projetos, alvars e/ou habite-se, devem-se aos diferentes critrios estabelecidos nas respectivas metodologias de clculo.

3 A utilizao do custo unitrio bsico para oramentao expedita somente pode ser feita pela multiplicao deste pela rea equivalente nos termos desta Norma.

3.18 cronograma de obras: Documento em que se registram, pela ordem de sucesso em que so executados, os servios necessrios realizao da construo e os respectivos prazos, previstos em funo dos recursos e facilidades que supem so disponveis.

3.19 prestaes ou parcelas de pagamento da construo: Partes do custo global da construo a serem

pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas cobertura das despesas com a construo.

3.20 entrosamento do cronograma das obras com as prestaes da construo: Vinculao parcial ou total

de prestaes ou parcelas de pagamento da construo, previstas no contrato, s diferentes fases de desenvolvimento dos servios considerados no cronograma da obra.

NOTA Os contratos, quer sob o regime de administrao ou sob o regime de empreitada, podem ser realizados sem que haja vinculao de qualquer prestao ou parcela de pagamento com o cronograma da obra.

3.21 prazo contratual: Perodo de tempo previsto para a entrega das obras, contado a partir da data de incio da

construo, que deve constar no contrato, o qual estabelece as condies e formas de sua eventual prorrogao, inclusive, quando for o caso, as consideradas em 11.2.3.3.

4 Identificao das unidades autnomas

recomendvel que o profissional responsvel pelos quadros desta Norma adote a nomenclatura de pavimentos e unidades constante no projeto arquitetnico aprovado na prefeitura local. Na sua ausncia, ou caso seja adotada nova nomenclatura, esta deve ser explicitada em planta ou em forma de texto anexo ao projeto, no qual deve constar o critrio adotado de designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao das unidades autnomas, em atendimento ao previsto no pargrafo 1. do art. 32, da Lei 4.591/64.

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5 Critrios para determinao e clculo de reas

5.1 Consideraes gerais

Devem ser adotados os critrios e procedimentos de 5.2 a 5.7 para a determinao e clculo de reas.

5.2 rea real do pavimento 5.2.1 rea da superfcie limitada pelo permetro externo da edificao, no nvel do piso do pavimento correspondente, excludas as reas no edificadas (vazios, dutos, shafts). 5.2.2 No caso do pavimento em pilotis, esta rea igual do pavimento imediatamente acima, acrescida das reas cobertas, externas projeo deste e das reas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveit-las para outros fins que no apenas os de ventilao e iluminao.

5.3 rea real privativa da unidade autnoma rea da superfcie limitada pela linha que contorna as dependncias privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autnoma, excludas as reas no edificadas, passando pelas projees:

a) das faces externas das paredes externas da edificao e das paredes que separam as dependncias privativas da unidade autnoma, das dependncias de uso comum; e

b) dos eixos das paredes que separam as dependncias privativas da unidade autnoma considerada, das dependncias privativas de unidades autnomas contguas.

5.4 rea real de uso comum rea da superfcie limitada pela linha que contorna a dependncia de uso comum, coberta ou descoberta, excludas as reas no edificadas, passando pelas projees:

a) das faces externas das paredes externas da edificao; e

b) das faces internas, em relao rea de uso comum, das paredes que a separam das unidades autnomas.

5.5 rea coberta rea da superfcie limitada pela linha que contorna a dependncia coberta, excludas as reas no edificadas, passando pelas projees:

a) das faces externas das paredes externas da edificao;

b) das faces externas, em relao rea coberta considerada, das paredes que a separam de dependncias de uso comum, no caso de ser ela prpria de uso privativo;

c) das faces externas, em relao rea coberta considerada, no caso de ser ela prpria de uso comum;

d) dos eixos das paredes divisrias de dependncias contguas, se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo; e

e) de projeo de arestas externas do elemento de cobertura quando no for limitada por parede.

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5.6 rea descoberta rea da superfcie limitada pela linha que contorna a dependncia descoberta, passando pelas projees, excludas as reas no edificadas:

a) das faces externas das paredes externas da edificao; b) das faces internas, em relao rea descoberta considerada, das paredes que a separam de quaisquer

dependncias cobertas; e

c) dos eixos das paredes divisrias de reas descobertas contguas, quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum.

5.7 rea equivalente

5.7.1 Conceituao

rea virtual cujo custo de construo equivalente ao custo da respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo unitrio bsico da construo, adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a rea real correspondente.

5.7.2 Coeficientes para clculo das reas equivalentes s reas de custo padro

recomendvel que os coeficientes de equivalncia de custo, para cada dependncia em que forem empregados, sejam calculados na forma indicada em 5.7.2.1 ou, alternativamente, na forma indicada em 5.7.3.

5.7.2.1 Orientaes

5.7.2.1.1 Cada dependncia deve ser considerada em trs dimenses, tendo seu custo real efetivo orado ou estimado com os mesmos critrios utilizados no oramento-padro, ou seja:

a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependncia; e

b) com o seguinte critrio de delimitao de permetro da rea dessa dependncia: incluir as paredes externas no confrontantes com outra rea construda e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras reas construdas.

5.7.2.1.2 O custo unitrio equivalente dessa dependncia obtido pela diviso do custo orado ou estimado conforme 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva rea definida em 5.7.2.1.1 b). Como este custo simplificado por definio, podem ser desconsideradas neste clculo as eventuais repercusses indiretas de custo - nas estruturas, fundaes etc.

5.7.2.1.3 O coeficiente para clculo da equivalncia de rea o resultado da diviso do custo unitrio dessa rea dividido pelo ltimo custo unitrio bsico de mesmo padro divulgado.

5.7.3 Coeficientes Mdios

Na falta destas demonstraes, podem ser utilizados os seguintes coeficientes mdios que foram utilizados no clculo de equivalncia de reas dos projetos-padro:

a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;

b) rea privativa (unidade autnoma padro): 1,00;

c) rea privativa (salas com acabamento): 1,00;

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d) rea privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90;

e) rea de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; f) varandas: 0,75 a 1,00;

g) terraos ou reas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;

h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;

i) rea de projeo do terreno sem benfeitoria: 0,00;

j) rea de servio residncia unifamiliar padro baixo (aberta): 0,50;

k) barrilete: 0,50 a 0,75;

l) caixa dgua: 0,50 a 0,75;

m) casa de mquinas: 0,50 a 0,75; e

n) piscinas: 0,50 a 0,75.

o) quintais, caladas, jardins etc.: 0,10 a 0,30. NOTA A ttulo de exemplo de clculo, considera-se: Se para uma determinada rea real coberta, de 60 metros quadrados, estima-se que, em virtude de sensvel melhora no padro de acabamento, o custo unitrio efetivo cerca de 50% maior que o custo unitrio bsico adotado para as reas cobertas-padro do edifcio considerado, a rea equivalente (Se) corresponde a:

Se = 60 x 1,50 = 90 m2

5.8 Quadros de reas reais e equivalentes

5.8.1 Quadro I: clculo das reas nos pavimentos e da rea global

O clculo da rea real global e da rea equivalente em rea de custo-padro global feito com auxlio do quadro I do anexo A, que permite conhecer discriminadamente, por pavimento e em toda a edificao, as reas reais e equivalentes privativas e de uso comum.

Este quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:

a) coluna 1: as designaes de todos os pavimentos;

b) coluna 2: as reas reais privativas cobertas-padro;

c) coluna 3: as reas reais privativas cobertas de padro diferente e as descobertas;

d) coluna 4: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 3, cumpridos, na falta de justificativa, os parmetros estabelecidos em 5.7.3;

e) coluna 5: os totais das reas reais privativas nos diversos pavimentos - soma dos lanamentos feitos nas colunas 2 e 3;

f) coluna 6: os totais das reas equivalentes rea de custo padro privativas em cada pavimento - soma dos lanamentos feitos nas colunas 2 e 4;

g) coluna 7: as reas reais de uso comum cobertas-padro, de diviso no proporcional;

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h) coluna 8: as reas reais de uso comum cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso no proporcional;

i) coluna 9: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 8, cumpridos, na falta de justificativa, os parmetros estabelecidos em 5.7.3;

j) coluna 10: os totais das reas reais de uso comum de diviso no proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 7 e 8;

k) coluna 11: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum, de diviso no proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 7 e 9;

l) coluna 12: as reas reais de uso comum cobertas-padro, de diviso proporcional;

m) coluna 13: as reas reais de uso comum cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso proporcional;

n) coluna 14: as reas equivalentes correspondentes s reas lanadas na coluna 13 - cumpridos, na falta de justificativa, os parmetros estabelecidos em 5.7.3;

o) coluna 15: os totais das reas reais de uso comum, de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 12 e 13;

p) coluna 16: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum de diviso proporcional - soma dos lanamentos nas colunas 12 e 14;

q) coluna 17: os totais das reas reais de cada pavimento - soma dos lanamentos das colunas 5, 10 e 15;

r) coluna 18: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de cada pavimento - soma dos lanamentos feitos nas colunas 6, 11 e 16;

s) quantidade nmero de pavimentos idnticos;

t) rea real global - soma dos lanamentos feitos na coluna 17; e

u) rea equivalente em rea de custo padro global - soma dos lanamentos na coluna 18.

5.8.2 Quadro II: clculo das reas das unidades autnomas

O clculo das reas reais das unidades autnomas e das reas equivalentes rea de custo padro das unidades autnomas feito com auxlio do quadro II do anexo A, levando-se em conta, no que tange s reas de uso comum de diviso proporcional, sua distribuio pelas diferentes unidades autnomas na proporo das respectivas reas equivalentes rea de custo padro de diviso no proporcional.


a) coluna 19: as designaes de todas as unidades autnomas da edificao;

b) coluna 20: as reas reais privativas cobertas-padro, correspondentes a cada unidade autnoma;

c) coluna 21: as reas reais privativas cobertas de padro diferente ou descobertas;

d) coluna 22: as reas equivalentes correspondentes s reas reais lanadas na coluna 21, cumpridos, na falta de justificativa, os limites mnimos estabelecidos em 5.7.3;

e) coluna 23: as reas privativas de cada tipo de unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 20 e 21;

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f) coluna 24: as reas equivalentes rea de custo padro privativa da unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 20 e 22;

g) coluna 25: as reas reais de uso comum cobertas-padro de diviso no proporcional, atribudas a cada unidade autnoma;

h) coluna 26: as reas reais de uso comum cobertas de padro diferente ou descobertas, de diviso no proporcional, atribudas a cada unidade autnoma;

i) coluna 27: as reas equivalentes correspondentes aos lanamentos feitos na coluna 26, cumpridos, na falta de justificativa, os limites mnimos estabelecidos em 5.7.3;

j) coluna 28: os totais das reas de uso comum de diviso no proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 25 e 26;

k) coluna 29: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum de diviso no proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 25 e 27;

l) coluna 30: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de diviso no proporcional relativas a cada unidade autnoma - soma dos lanamentos feitos nas colunas 24 e 29;

m) coluna 31: os coeficientes de proporcionalidade obtidos dividindo-se os totais das reas equivalentes de diviso no proporcional de cada unidade lanada na coluna 30 pelo total da mesma coluna;

n) coluna 32: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 12 do quadro I do anexo A;

o) coluna 33: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 13 do quadro I do anexo A;

p) coluna 34: o produto de cada coeficiente lanado na coluna 31 pelo total da coluna 14 do quadro I do anexo A;

q) coluna 35: os totais das reas reais de uso comum de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 32 e 33;

r) coluna 36: os totais das reas equivalentes rea de custo padro de uso comum de diviso proporcional - soma dos lanamentos feitos nas colunas 32 e 34;

s) coluna 37: as reas reais das unidades autnomas - soma dos lanamentos feitos nas colunas 23, 28 e 35;

t) coluna 38: as reas equivalentes em rea de custo padro das unidades autnomas - soma dos lanamentos feitos nas colunas 30 e 36;

u) quantidade nmero de unidades autnomas idnticas;

v) rea real global - soma dos lanamentos feitos na coluna 37; e

w) rea equivalente em rea de custo padro global - soma dos lanamentos na coluna 38.

5.8.3 Quadro IV-B

Resumo das reas reais das unidades autnomas para atos de registro e escriturao das unidades autnomas. O quadro IV-B deve conter resumo das reas reais das unidades autnomas a partir dos quadros I e II, com discriminao dos coeficientes de proporcionalidade obtidos no quadro II.

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a) coluna A: designao da unidade autnoma, referida na coluna 19 do quadro II; b) coluna B: rea privativa principal da unidade autnoma, conforme 3.7.2.1.1;

c) coluna C: outras reas privativas acessrias, conforme 3.7.2.1.2;

d) coluna D: rea privativa total (soma de B + C);

e) coluna E: reas de uso comum, conforme 3.7.2.3;

f) coluna F: rea real total da unidade autnoma (soma de D + E);

g) coluna G: coeficiente de proporcionalidade calculado na coluna 31 do quadro II. NOTAS

1 O quadro IV-B deve ser substitudo pelo quadro IV-B-1 quando for o caso de casas isoladas ou geminadas, conjuntos de galpes ou edificaes, inclusive as incorporaes por etapas definidas no art. 6 da Lei 4.864/1.965. Quando no for o caso, o quadro IV-B-1 deve ser omitido na apresentao do conjunto de planilhas. O quadro IV-B-1 apresenta coluna especial para discriminao das reas de terreno de uso exclusivo atribudas s unidades autnomas, com incluso da projeo da edificao, rea de terreno de uso comum e rea de terreno total.

2 As reas das vagas de garagem devem constar:

na coluna C, quando forem acessrias, conforme definido em 3.7.2.1.2;

na coluna E, quando forem consideradas reas comuns;

quando forem consideradas unidades autnomas:

a rea principal da vaga ser lanada na coluna B;

a rea comum, correspondente vaga, lanada na coluna E;

a rea total da vaga, soma da rea principal com a rea comum, lanada na coluna F;

o respectivo coeficiente de proporcionalidade, lanado na coluna G.

6 Critrios para clculos expeditos dos custos de construo

6.1 Consideraes gerais

Para atender ao disposto na alnea h do art. 32 da Lei 4.591/64, esta Norma introduziu o critrio de clculo de reas equivalentes de custo de construo, que deve ser utilizado para estimativa parcial dos custos previstos nesta seo, conforme detalhado em 6.2 e 6.3.

6.2 Homogeneizao das reas para fins de clculo de custo

O custo unitrio bsico, acrescido das parcelas referidas no quadro III que formam o custo unitrio da edificao, s pode ser aplicado rea da edificao para fins de obteno de custos parciais (das unidades autnomas) ou globais (da edificao), quando esta for convertida, usando-se a metodologia desta Norma, em rea equivalente rea de custo padro.

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6.3 Avaliao dos custos de construo

6.3.1 Estimativas

A estimativa dos custos de construo, que em cada caso particular deve ser arquivada no Ofcio de Registro de Imveis pelo incorporador, feita com auxlio dos quadros III e IV-A do anexo A, e a partir dos custos unitrios bsicos correspondentes aos projetos-padro definidos nesta Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil e das reas equivalentes em rea de custo padro calculadas como indicado nesta Norma.

6.3.2 Custo global da construo

O valor estimado com auxlio do quadro III do anexo A a soma das seguintes parcelas:

a) produto da rea equivalente em rea de custo padro global pelo custo unitrio bsico, correspondente ao projeto-padro que mais se assemelhe ao da edificao objeto de incorporao;

b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condies no includas nas relaes quantitativamente discriminadas de materiais e mo-de-obra correspondentes ao projeto-padro, tais como: fundaes, elevadores, equipamentos e instalaes, playground, obras e servios complementares e outros servios;

c) impostos, taxas e emolumentos cartorrios;

d) projetos; e) remunerao do construtor; e

f) remunerao do incorporador.

6.3.3 Custo unitrio de construo ou valor por metro quadrado de construo

O valor estimado obtido dividindo-se o custo global da construo, calculado do modo indicado em 6.3.2, pela rea equivalente em rea de custo padro global, determinada nos quadros I e II do anexo A.

6.3.4 Custo de construo da unidade autnoma

O valor estimado obtido com auxlio das colunas 40 e 41 do quadro IV-A do anexo A, multiplicando-se o valor por metro quadrado da construo pela rea equivalente em rea de custo padro da unidade autnoma considerada, determinada na coluna 38 do quadro II do anexo A.

6.3.5 Custo da sub-rogao suportado por cada unidade

o valor obtido na coluna 47 do quadro IV-A do anexo A, por diferena entre o custo da construo total, coluna 46, e o custo prprio da unidade, coluna 41, todas do quadro IV-A do anexo A.

6.3.6 Custo de contribuio total

Quando no houver sub-rogao, o custo obtido na coluna 41 do quadro IV-A do anexo A. Em caso de sub-rogao, o custo de construo total obtido na coluna 46, mediante o procedimento de clculo indicado no mesmo quadro.

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6.3.7 Quota de rea dada em pagamento do terreno

a parcela obtida pela multiplicao da rea real global da edificao pela quota de sub-rogao suportada por cada unidade autnoma no sub-rogada, conforme o procedimento de clculo indicado na coluna 49 do quadro IV-A.

NOTAS para preenchimento das colunas do quadro IV-A do anexo A:

1 Os totais das colunas 40 a 42 so obtidos a partir do somatrio que considera o nmero de unidades idnticas (quantidade), sub-rogadas ou no, declaradas na coluna 50 do referido quadro.

2 Os totais das colunas 43 a 47 e 49 so obtidos a partir do somatrio que considera o nmero de unidades (quantidade) que suportam o custo da edificao, declaradas na coluna 52 do referido quadro.

3 Quando no houver rea construda dada em pagamento do terreno, as colunas 43 a 49 do referido quadro sero anuladas.

4 No caso de a coluna 52 do referido quadro apresentar valor nulo, a linha correspondente (desde a coluna 43 a 47 e 49) deve ser declarada tambm com valor nulo, dispensadas as operaes de clculo indicadas.

6.4 Atualizao dos custos da construo para arquivamento no Ofcio de Registro de Imveis

6.4.1 Consideraes gerais

A avaliao do custo global da obra e dos custos das unidades autnomas s considerada atualizada, em certo ms, para fins de arquivamento no Registro Geral de Imveis, se baseada em custo unitrio bsico e demais custos, relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores, conforme 3, artigo 54 da Lei 4.591/64.

6.4.2 Justificao

Atender ao inciso II do art. 53, da Lei 4.591/64, e normalizar a execuo do oramento que deve constar no contrato de construo por administrao, nos termos do art. 59, da Lei 4.591/64.

6.4.3 Oramento

6.4.3.1 Neste documento onde se registram as operaes de clculo de custo da construo, somando todas as despesas correspondentes execuo de todos os servios previstos nas especificaes tcnicas e constantes na discriminao oramentria apresentada no anexo B.

6.4.3.2 Para este oramento, recomenda-se a utilizao do modelo indicado na figura 1.

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Figura 1 Memria do clculo do custo unitrio bsico para uso dos Sindicatos da Indstria da Construo Civil

6.4.3.3 As despesas de execuo de cada servio so determinadas como o produto da quantidade de servio efetivamente medido no projeto pelo respectivo custo unitrio, acrescido do que se estimar necessrio, a fim de compensar eventuais aumentos de custo no semestre subseqente.

6.4.3.4 Os custos unitrios dos servios so calculados aos preos vigentes na data do oramento, utilizando-se as composies de custo que, no entender do responsvel pela construo, sejam as mais adequadas a cada caso.

6.4.3.5 As quantidades de servio que, por falta do projeto completo disponvel nessa ocasio, no puderem ser levantadas por medio em plantas, sero estimadas por processo aproximado de uso corrente.

6.4.3.6 O montante do oramento calculado para figurar em contratos, nas construes por administrao, lavrados antes do trmino das fundaes, no pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos custos unitrios bsicos e arquivado no Registro Geral de Imveis.

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6.4.4 Oramento atualizado

Considera-se o oramento atualizado quando estiver baseado nos preos vigentes no ms do contrato ou relativos a um dos dois meses anteriores.

6.5 Critrios e procedimentos para reviso de oramento de custo de construo nos contratos por administrao

6.5.1 Justificao

Permitir a reviso do oramento para atender ao disposto no art. 60, da Lei 4.591/64.

6.5.2 Consideraes gerais

6.5.2.1 Em qualquer reviso, o montante do oramento do custo da obra a soma de duas parcelas: despesas j efetuadas e despesas a realizar.

6.5.2.2 As despesas j efetuadas so representadas pelo total das importncias despendidas para a construo, neste total, includos os valores dos materiais j pagos e em estoque e o dos adiantamentos eventualmente feitos a empreiteiros e a fornecedores.

6.5.3 Clculo da quantidade de cada servio a realizar

O clculo da quantidade de cada servio a realizar feito a partir da medio no projeto da quantidade total de servio, subtraindo-se deste total a quantidade do servio efetivamente realizada, levantada no local da obra.

6.5.4 Clculo das despesas a realizar para a concluso da obra

6.5.4.1 Este clculo feito pelo mesmo processo indicado adiante para o clculo de oramento de custo de construo que deve constar nos contratos de construo por administrao. Deve ser utilizado o modelo da figura 2.

Figura 2 Reviso do oramento do custo da construo

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6.5.4.2 As despesas para concluso de cada servio ou para sua execuo completa, se este ainda no foi iniciado, so determinadas individualmente multiplicando-se a quantidade a executar, na data da reviso, pelo respectivo custo unitrio, deduzindo-se do resultado o valor atualizado do estoque de material para o servio considerado, se j pago, e os adiantamentos eventualmente feitos a empreiteiros ou a fornecedores.

6.5.5 Reviso da estimativa de custo da obra

A estimativa de custo revista pode ser representada pela seguinte expresso:

Ec = De + Dr

Onde:

Dr igual a (Mo - Me) c.i + Vr + Df - E A; Ec igual estimativa de custo atualizada;

De igual s despesas j efetuadas; Dr igual s despesas a realizar;

Mo igual quantidade total de cada servio, medida no projeto; Me igual quantidade executada de cada servio, medida na obra;

c igual ao custo unitrio atualizado de cada servio;

i igual ao coeficiente para atender ao aumento de custo previsvel no semestre subseqente;

Vr igual ao valor atualizado de itens do oramento ainda no realizados e considerados por estimativa global (verba); Df igual s despesas a pagar, referentes aos servios j realizados ou aos materiais em estoque; E igual ao valor atualizado, estimado, dos materiais j pagos, em estoque; e A igual aos adiantamentos feitos a empreiteiros ou a fornecedores.

6.5.6 Prazos para as revises da estimativa de custo

Na forma dos art. 59 e 60, da Lei 4.591/64, as revises da estimativa de custo nas construes por administrao devem ser feitas pelo menos semestralmente, a contar da data da assinatura do primeiro contrato de construo por administrao, atinente incorporao.

7 Rateio do custo da construo

7.1 Critrio de rateio do custo de construo

O custo de construo nas incorporaes em condomnio deve ser rateado de acordo com o critrio de proporcionalidade das reas equivalentes, conforme disposto em 7.1.1.

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7.1.1 Critrio de proporcionalidade das reas equivalentes

A cota de construo ou coeficiente de proporcionalidade calculada pela proporo entre a rea equivalente em rea de custo padro total da unidade autnoma e a rea equivalente em rea de custo padro global da edificao.

AEqGAEqICc =

Onde:

Cc igual cota de construo;

A EqI igual area equivalente em rea de custo padro da unidade "i" considerada; e

A EqG igual rea equivalente em rea de custo padro global da edificao.

7.2 Clculo do rerrateio do coeficiente de construo

No caso da existncia de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno, os coeficientes correspondentes a estas unidades devem ser redistribudos entre as demais unidades autnomas na proporo de seus coeficientes de construo, utilizando-se, para isso, as colunas auxiliares (43, 44, 45, 46 e 47) do quadro IV-A do anexo A.

8 Critrios para coleta de preos e clculo de custos unitrios bsicos (CUB) de construo, para uso dos Sindicatos da Indstria da Construo Civil (art. 54, da Lei 4.591/64) 8.1 Justificao

Estabelecer as caractersticas de diferentes projetos selecionados, tendo em vista o disposto no art. 53, da Lei 4.591/64; fornecer os lotes bsicos de materiais e mo-de-obra, por metro quadrado, levantados a partir dos respectivos projetos; indicar o modo de obteno dos preos dos insumos que sero aplicados aos coeficientes fsicos e determinar o mtodo pelo qual devem ser calculados os custos unitrios bsicos a serem divulgados mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, nos termos do art. 54 da mesma Lei.

NOTA Os custos unitrios bsicos resultantes dos projetos regionalizados tambm devem seguir as normas de obteno de preos, bem como a metodologia de clculo, determinadas em 8.3.

8.2 Projetos-padro Para representar os diferentes tipos de edificao, usualmente objeto de incorporaes, so considerados nesta Norma os projetos definidos na tabela 1 por suas caractersticas principais e acabamentos.

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Tabela 1 Caractersticas principais dos projetos-padro Residncia unifamiliar

Residncia padro baixo (R1-B)

Residncia padro normal (R1-N)

Residncia padro alto (R1-A)

Residncia composta de dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea para tanque

Residncia composta de trs dormitrios, sendo um sute com banheiro, banheiro social, sala, circulao, cozinha, rea de servio com banheiro e varanda (abrigo para automvel)

Residncia composta de quatro dormitrios, sendo um sute com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala ntima, circulao, cozinha rea de servio completa e varanda (abrigo para automvel)

rea real: 58,64 m2 rea real: 106,44 m2 rea real: 224,82 m2 rea equivalente: 51,94 m2 rea equivalente: 99,47 m2 rea equivalente: 210,44 m2

Residncia popular (RP1Q)

Residncia composta de um dormitrio, sala, banheiro e cozinha

rea real: 39,56 m2 rea equivalente: 39,56 m2

Residncia multifamiliar

Projeto de interesse social (PIS)

Composio do edifcio: Pavimento trreo e quatro pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos:

Pavimento trreo: Hall, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servio. Na rea externa esto localizados o cmodo da guarita, com banheiro e central de medio

Pavimento-tipo: Hall, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servio

rea real: 991,45 m2 rea equivalente: 978,09 m2

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Tabela 1 (continuao)

Prdio popular - Padro baixo (PP - B)

Composio do edifcio: Pavimento trreo e trs pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos:

Pavimento trreo: Hall de entrada, escada e quatro apartamentos por andar com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servio. Na rea externa esto localizados o cmodo de lixo, guarita, central de gs, depsito com banheiro e 16 vagas descobertas

Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea de servio

rea real: 1.415,07 m2 rea equivalente: 927,08 m2

Prdio popular - Padro normal (PP - N)

Composio do edifcio: Garagem, pilotis e quatro pavimentos-tipo.

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 32 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, copa, dois banheiros, central de gs e guarita

Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com trs dormitrios, sendo um sute, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha, rea de servio com banheiro e varanda

rea real: 2.590,35 m2 rea equivalente: 1.840,45 m2

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Residncia multifamiliar R8 - Padro baixo (R8 - B)

Composio do edifcio: Pavimento trreo e sete pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos

Pavimento trreo: Hall de entrada, elevador, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea para tanque. Na rea externa esto localizados o cmodo de lixo e 32 vagas descobertas

Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada e quatro apartamentos por andar, com dois dormitrios, sala, banheiro, cozinha e rea para tanque


R8 - Padro Normal (R8 - N)

Composio do edifcio: Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao sanitria Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, copa, dois banheiros, central de gs e guarita

Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com trs dormitrios, sendo um sute, sala estar/jantar, banheiro social, cozinha, rea de servio com banheiro e varanda


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Tabela 1 (continuao) Residncia multifamiliar R8 - Padro alto (R8 - A)

Composio do edifcio: Garagem, pilotis e oito pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 48 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria

Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, salo de jogos, copa, dois banheiros, central de gs e guarita

Pavimento tipo:

Halls de circulao, escada, elevadores e dois apartamentos por andar, com quatro dormitrios, sendo um sute com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala ntima, circulao, cozinha, rea de servio completa e varanda


R16 - Padro normal (R16 - N)

Composio do edifcio: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 128 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao sanitria Pilotis Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, copa, dois banheiros, central de gs e guarita

Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada, elevadores e quatro apartamentos por andar, com trs dormitrios, sendo um sute, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha e rea de servio com banheiro e varanda


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Residncia multifamiliar

R16 - Padro alto (R16 - A)

Composio do edifcio: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 96 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria Pilotis

Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, salo de jogos, copa, dois banheiros, central de gs e guarita

Pavimento tipo: Halls de circulao, escada, elevadores e dois apartamentos por andar, com quatro dormitrios, sendo um sute com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala ntima, circulao, cozinha, rea de servio completa e varanda


Edificao comercial (padres normal e alto) Comercial - Salas e lojas (CSL - 8)

Composio do edifcio Garagem, pavimento trreo e oito pavimentos-tipo

Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria

Pavimento trreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas

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Edificao comercial (padres normal e alto) Comercial - Salas e lojas (CSL - 8)

Pavimento tipo: Halls de circulao, escada, elevadores e oito salas com sanitrio privativo por andar


Comercial - Salas e lojas (CSL -16) Composio do edifcio: Garagem, pavimento trreo e 16 pavimentos-tipo Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 128 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria Pavimento trreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas Pavimento-tipo: Halls de circulao, escada, elevadores e oito salas com sanitrio privativo por andar rea real: 9.140,57 m2 rea equivalente: 5.734,46 m2

Comercial - Andar livre (CAL- 8) Composio do edifcio: Garagem, pavimento trreo e oito pavimentos-tipo Descrio dos pavimentos: Garagem Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao sanitria Pavimento trreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas Pavimento-tipo: Halls de circulao, escada, elevadores e oito andares corridos com sanitrio privativo por andar rea real: 5.290,62 m2 rea equivalente: 3.096,09 m2

Galpo industrial (GI) rea composta de um galpo com rea administrativa, dois banheiros, um vestirio e um depsito rea real: 1.000,00 m2

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8.2.1 Enquadramento dos projetos-padro

Em conformidade com o disposto na letra b) do pargrafo 1 do art. 53 da Lei 4.591/64, esse enquadramento definido em ALTO, NORMAL e BAIXO, levando em conta, exclusivamente, as consideraes de acabamentos. Nas composies dos oramentos dos projetos-padro foram utilizadas as caractersticas de acabamento constantes nas tabelas 2 e 3.

Tabela 2 Especificaes dos acabamentos nos oramentos dos projetos-padro residenciais Padro Acabamento

Servio/local Alto Normal Baixo

Portas:

- Externas e internas sociais Madeira macia lisa encerada Madeira compensada lisa, com Madeira, semi-oca, com Batente e guarnio de madeira 3,5 cm de espessura, pintura 3,5 cm de espessura, sem para cera esmalte acetinado fosco pintura de acabamento

Batente e guarnio de madeira Batente de ferro para pintura para pintura esmalte esmalte

- Externas e internas de servio Madeira macia lisa encerada Madeira compensada lisa, com Madeira, semi-oca, com Batente e guarnio de madeira 3,5 cm de espessura, pintura 3,5 cm de espessura, sem para cera esmalte acetinado fosco pintura de acabamento

Batente e guarnio de madeira Batente de ferro para pintura para pintura esmalte esmalte

- Fechadura para portas internas Fechadura para trfego Fechadura para trfego Fechadura para trfego

moderado, tipo VI (70 mm), moderado, tipo IV (55 mm), em moderado, tipo II (40 mm), em ferro com acabamento ferro com acabamento em zamak

cromo-acetinado cromado

- Fechadura para portas de entradas Fechadura para trfego Fechadura para trfego Fechadura para trfego moderado, tipo VI (70 mm), em moderado, tipo IV (55 mm), em moderado, tipo II (40 mm), ferro com acabamento ferro com acabamento cromado em zamak

cromo-acetinado

Janelas e basculantes Alumnio anodizado bronze Alumnio anodizado cor Esquadria de ferro de chapa

perfis linha 30 natural, padronizado, perfis dobrada n 18, para

linha 25, com vidro pintura esmalte sinttico, com

Vidro liso/fantasia 4 mm liso/fantasia 4 mm vidro liso/fantasia 4 mm

- Janela de ferro Perfil de chapa dobrada n 20, Perfil de chapa dobrada n 20, Perfil de chapa dobrada n 20,

com tratamento em fundo com tratamento em fundo com tratamento em fundo

anticorrosivo e acabamento anticorrosivo e acabamento anticorrosivo e acabamento

em pintura esmalte brilhante em pintura esmalte brilhante em pintura esmalte brilhante

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Tabela 2 (continuao) Padro

Acabamento


Peitoris Granito cinza Mau e = 2 cm Concreto Concreto com pingadeira

Impermeabilizao de:

- Pisos de banheiros, cozinhas, Argamassa, cimento e areia, e Argamassa, cimento e areia, e Argamassa, cimento e areia, e lajes e reas de servio pintura com tinta de base pintura com tinta de base pintura com tinta de base betuminosa betuminosa betuminosa - Lajes de cobertura, cobertura Manta asfltica pr-fabricada Manta asfltica pr-fabricada Manta asfltica pr-fabricada da casa de mquinas

- Caixa d'gua Argamassa rgida Argamassa rgida Argamassa rgida

Acessrios sanitrios de:

- Banheiros Bacia sanitria com caixa Bacia sanitria com caixa Bacia sanitria com caixa de acoplada e cuba em loua de acoplada e cuba em loua de cor- descarga no acoplada cor- modelo especial modelo simples

Metais de luxo (gua quente e Metais simples (gua quente e fria) Metais simples (gua fria) fria); ducha manual

Bancada de granito cinza Mau e = 3 cm com cuba de loua em cor

Bancada de mrmore branco e = 2 cm com cuba de loua em cor

Lavatrio de loua branca sem coluna

Acessrios de justapor de Acessrios de justapor simples Acessrios de embutir de luxo loua branca

- Cozinha

Bancada de granito/cuba de inox/metais de luxo (gua quente e fria)

Bancada de mrmore branco, medida padronizada/cuba simples de inox/metais cromados simples (gua fria)

Bancada de mrmore sinttico com cuba de mrmore sinttico e metais simples (gua fria)

- reas de servio Tanque de loua de luxo/metais cromados de luxo

Tanque de loua simples sem coluna/metais cromados simples

Tanque de mrmore sinttico/metais simples

- Banheiro de empregada Lavatrio de loua colorida Lavatrio de loua colorida sem Lavatrio de loua branca sem com coluna coluna coluna

Metais cromados simples Metais cromados simples Metais simples (gua fria) (gua fria) (gua fria)

Bacia sanitria colorida com caixa acoplada

Bacia sanitria colorida com caixa acoplada

Bacia sanitria branca com caixa de descarga no acoplada

Acessrios de justapor simples

Acessrios de justapor simples Acessrios de embutir de loua simples

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Tabela 2 (continuao) Padro

Acabamento


Pisos e rodap de:

- Salas, quarto e circulao

Frisos de madeira (tbua corrida) raspados e resinados

Placa cermica esmaltada 40 cm x 40 cm PEI IV

Cermica esmaltada 20 cm x 20 cm PEI III

- Banheiros Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada

30 cm x 30 cm PEI V 20 cm x 20 cm PEI III 20 cm x 20 cm PEI III

- Cozinha e rea Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada

30 cm x 30 cm PEI V 30 cm x 30 cm PEI IV 20 cm x 20 cm PEI III

- WC empregada Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada 30 cm x 30 cm PEI V 20 cm x 20 cm PEI III 20 cm x 20 cm PEI III

- Quarto de empregada ou Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada Placa cermica esmaltada depsito 30 cm x 30 cm PEI V 20 cm x 20 cm PEI III 20 cm x 20 cm PEI III

- Pilotis Lajota de pedra So Tom 40 cm x 40 cm

Ladrilho de pedra ardsia 40 cm x 40 cm

Cimentado desempenado

- Escadas Cimentado antiderrapante Cimentado antiderrapante Cimentado antiderrapante

- Hall de entrada (portaria) Granito Cinza Mau 1,5 cm Ladrilho de pedra ardsia Ladrilho de pedra ardsia

- Hall de pavimentos Granito Cinza Mau 1,5 cm Ladrilho de pedra ardsia Ladrilho de pedra ardsia

Revestimento interno - paredes de:

- Salas, quartos e circulao

Chapisco e massa nica Chapisco e massa nica Chapisco e massa nica

- Cozinha, rea e banheiros Placa cermica (azulejo) de dimenses 20 cm x 20 cm, PEI II, em cor clara

Placa cermica (azulejo) de dimenses 20 cm x 20 cm, PEI II, em cor clara

Placa cermica (azulejo),de dimenses 15 cm x 15 cm, PEI II, em cor clara

- Piso cermico Placa cermica de dimenses 40 cm x 40 cm, PEI II

Placa cermica de dimenses 20 cm x 20 cm e 30 cm x 30 cm, PEI III

Placa cermica de dimenses 20 cm x 20 cm e 30 cm x 30 cm, PEI III

- Hall de entrada e hall de pavimentos


- Banheiro de empregada Placa cermica (azulejo) de dimenses 15 cm x 15 cm, PEI III, em cor clara

Placa cermica (azulejo) de dimenses 15 cm x 15 cm, PEI III, em cor clara

Placa cermica (azulejo) de dimenses 15 cm x 15 cm, PEI III, em cor clara

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Tabela 2 (concluso)

Padro Acabamento


Revestimento interno - tetos:

- Salas, quartos e circulao cozinha e rea


- Banheiros Forro de placas de gesso Forro de placas de gesso Forro de placas de gesso

- Banheiro de empregada Forro de placas de gesso Forro de placas de gesso Forro de placas de gesso

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ABNT NBR 12721-2006_val. 21-01-2007 - Avaliação de Custos Unitários de Construção Para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições Para Condomínios Edilícios