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ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELIntroduoA alienao fiduciria em garantia, que num primeiro momento s poderia ter por objeto bem mvel, surgiu por fora do disposto no artigo 66 da Lei 4.728 de 14 de julho de 1.965 (Lei do Mercado de Capitais). Todavia, diante de impreciso legislativa, o instituto s ganhou efetivos contornos materiais e processuais com a promulgao do Decreto-Lei 911/69 que alterou a redao do artigo 66 da citada lei acrescentando-lhe nove artigos, a fim de regul-lo.ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELO referido Decreto-Lei foi editado, durante perodo de exceo, por Junta Militar com poderes legislativos, e sua constitucionalidade foi objeto de forte questionamento nos Tribunais brasileiros. Mesmo diante de forte resistncia doutrinria, a jurisprudncia mostrou-se favorvel sua constitucionalidade, pois o diploma foi recepcionado pelo artigo 181 da Constituio Federal de 1967, com a redao alterada pela Emenda Constitucional n 1, de 17 de outubro de 1969.ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELEssa origem do instituto talvez explique a sua natureza coercitiva e sua grande aceitao pelas instituies bancrias, que poca eram as nicas instituies legitimadas a celebrar o contrato de alienao fiduciria. Considerada por muitos como um instituto inovador e um substituto ideal dos tradicionais meios de garantia, a alienao fiduciria sobre bens mveis acabou se difundindo e abrindo caminho para que fosse estendida aos bens imveis.

ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELTal ocorreu com o advento da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, que alm da instituio e regulamentao da alienao fiduciria de bens imveis ainda trouxe outras disposies destinadas a impulsionar o Sistema de Financiamento Imobilirio.ALIENAO FIDUCIRIA DE BEM IMVELAssim, partindo do conceito de alienao fiduciria at o procedimento de execuo em caso de inadimplemento contratual, a regulamentao do instituto ficou exclusivamente a cargo da Lei 9.514/97, como veremos. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIAEmbora no seja funo do legislador a conceituao de institutos, a Lei 9.514/97, em seu artigo 22, define a alienao fiduciria como o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIAAssim, com o contrato de alienao fiduciria o devedor procura garantir o seu credor do pagamento da dvida, com a transferncia da propriedade resolvel de um bem, enquanto permanece com a posse direta deste bem. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIAAdimplido o dever jurdico, resolve-se a propriedade para o credor, incorporando-se o bem ao patrimnio do garantidor. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIAComo ensina CHALHUB, a relao jurdica estabelecida pelo contrato de alienao fiduciria em garantia marcada pela temporariedade e transitoriedade, no havendo interesse do credor na manuteno ou aquisio definitiva da propriedade da outra parte, mas to s o intuito de assegurar-se de eventual inadimplemento. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIANo entanto, a simples celebrao do contrato de alienao fiduciria no gera o direito real de garantia. O ttulo translativo, assim como ocorre no contrato de compra e venda, no suficiente para a transferncia do bem, devendo ser registrado, a fim de obter status de direito real. A prpria Lei 9.514/97, estabeleceu em seu artigo 23, que se constitui a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante registro, no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo. CONCEITO DE ALIENAO FIDUCIRIAAntes de ser efetuado o registro existe apenas direito obrigacional. Com o registro, transfere-se a propriedade resolvel do bem para o credor, surgindo o direito real de garantia.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATOJ foi dito que indagar sobre a natureza jurdica de um instituto determinar o que ele para o direito. De fato, ao pesquisarmos a natureza jurdica acabamos por delimitar as principais caractersticas de um instituto dentro do contexto em que se insere. Nesse sentido, e com base no estudo de MARIA HELENA DINIZ, possvel afirmar que a alienao fiduciria de bem imvel um contrato tpico, bilateral, oneroso, acessrio, indivisvel e formal.

CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATO tpico, pois encontra sua regulamentao positivada em norma jurdica, devendo os contratantes observar o seu regramento.

bilateral ou sinalagmtico por estabelecer obrigaes, tanto para o fiduciante como para o fiducirio. O devedor assume a obrigao de pagar a dvida e o credor tem a obrigao de transferir-lhe a propriedade do bem quando cumprida a condio, requerendo o cancelamento do registro da propriedade fiduciria.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATO considerado como contrato oneroso porque ambos os contratantes suportam um nus (uma diminuio patrimonial) em troca de um benefcio, de uma vantagem. De um lado, o credor fornece o crdito em troca da remunerao obtida com os juros e garantida pela propriedade fiduciria. E, de outro lado, o devedor cede a propriedade da coisa em troca do crdito recebido.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATOO contrato de alienao fiduciria reputado como acessrio, por ter sua estrutura voltada garantia de outro negcio jurdico (principal), em regra, um contrato de mtuo. Perante essa relao de subordinao, plenamente aplicvel alienao fiduciria o princpio da gravitao jurdica, pelo qual o acessrio segue o principal (acessorium sequitur principale). Assim, nula a obrigao principal, nula ser a alienao fiduciria. Tambm, como consequncia desse princpio, temos que uma vez cumprida e extinta a obrigao principal, resolve-se a propriedade fiduciria para o credor, retornado o bem ao patrimnio do fiduciante.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATO indivisvel, pois o cumprimento de uma ou de algumas prestaes no exonera o devedor da dvida e no retira o gravame do imvel, ainda que a garantia incida sobre diversos bens, salvo disposio em sentido contrrio.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATOTambm considerado como um contrato formal, porque deve ser feito por escrito, mas no contrato solene, por no exigir instrumento pblico. Fala-se, ainda, que contrato translativo de domnio, constituindo-se em ato causal (titulus adquirendi) para transferncia da propriedade.CARACTERSTICAS GERAIS DO CONTRATOPor fim, deve ser lembrado que, em regra, formalizado na qualidade de contrato por adeso, donde o credor-fiducirio, normalmente uma instituio bancria, acaba impondo sua vontade sob o devedor-fiduciante, que apenas adere ao seu contedo e disposies. Embora seja comum a contratao tendo como credor-fiducirio uma instituio bancria, a Lei 9.514/97 possibilitou a contratao da alienao fiduciria em garantia de bem imvel, por qualquer pessoa fsica ou jurdica, ainda que no integrante do Sistema Financeiro Imobilirio.CISO DA POSSEPOSSE DIRETA X POSSE INDIRETA

PROTEO POSSESSRIA

RESPONSABILIDADE PELA CONSERVAO

RESPONSABILIDADE PELAS DESPESASO CONTRATO DE ALIENAO FIDUCIRIASUJEITOS DO CONTRATO

Pessoas fsicas ou jurdicas

Pessoas casadas

Cesso Contratual

O CONTRATO DE ALIENAO FIDUCIRIAOBJETO DO CONTRATO

Alm da propriedade plena: I - bens enfituticos, hiptese em que ser exigvel o pagamento do laudmio, se houver a consolidao do domnio til no fiducirio; II - o direito de uso especial para fins de moradia; III - o direito real de uso, desde que suscetvel de alienao; IV - a propriedade superficiria.

FORMAArt. 24. O contrato que serve de ttulo ao negcio fiducirio conter:I - o valor do principal da dvida;II - o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do fiducirio;III - a taxa de juros e os encargos incidentes;IV - a clusula de constituio da propriedade fiduciria, com a descrio do imvel objeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio;V - a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduciria;VI - a indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel e dos critrios para a respectiva reviso;VII - a clusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

REGISTROREGISTRO DO CONTRATO- Qual a consequncia da ausncia do registro?

NATUREZA DO REGISTRO

DESPESAS COM O REGISTRO

INADIMPLEMENTO CONTRATUALCONSTITUIO DO DEVEDOR EM MORA- Intimao pessoal ou por carta com AR- Prazo de carncia para expedio da intimao (definido no contrato) (Ex.: atraso 3 prestaes).

PURGAO DA MORA-Feita no CRI-Prazo : 15 diasCONSOLIDAO DA PROPRIEDADE FIDUCIRIAArt. 26. Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em mora o fiduciante, consolidar-se-, nos termos deste artigo, a propriedade do imvel em nome do fiducirio. 7o Decorrido o prazo de que trata o 1o sem a purgao da mora, o oficial do competente Registro de Imveis, certificando esse fato, promover a averbao, na matrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome do fiducirio, vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmisso inter vivos e, se for o caso, do laudmio.EXECUOOBRIGATORIEDADE DO PROCEDIMENTO-Garantia para o fiduciante e o fiducirio

LEILES EXTRAJUDICIAIS(a execuo s pode ser extrajudicial)

1 LEILO = Valor Mnimo = Valor do Bem + Atualizao

2 LEILO = Valor Mnimo = Valor da DvidaEXECUOVENDIDO O BEM Devolve o valor excedente.

NO VENDIDO O BEM O bem fica em definitivo para o credor e extingue a dvida.