COMPRA E VENDA E SUAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS€¦ · alienaÇÃo fiduciÁria de bem imÓvel –aÇÃo anulatÓria – notificaÇÃo para purgaÇÃo da mora que nÃo foi entregue pessoalmente

COMPRA E VENDA E SUAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

Curso de Pós-Graduação em Direito do Consumidor - Módulo II -Contratos em Espécie - Aula n. 26

PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA

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• Contrato

A compra e venda é um contrato sinalagmático, em queuma pessoa (fornecedor) se obriga a transferir a outra odomínio de um determinado produto, mediante pagamento dedeterminado preço.


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• Contratos do dia a dia ou contratos de bagatela


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Da Venda com Reserva de Domínio

• Artigo 521 do Código Civil

Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.


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• Compra e venda com alienação fiduciária

• Lei 4.728/65 e as complementações trazidas pelo Decreto 911/69


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• O consumidor comum, ao realizar uma compra e venda em prestações, não tem em mente o fato de estar fechando também um contrato de financiamento.


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Decreto-Lei n. 911/69

• "Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credoro domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada,independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se oalienante ou devedor em possuidor direto e depositário comtodas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem deacordo com a lei civil e penal.”


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• § 1º A alienação fiduciária sòmente se prova por escrito e seu instrumento,público ou particular, qualquer que seja o seu valor, será obrigatòriamentearquivado, por cópia ou microfilme, no Registro de Títulos e Documentos dodomicílio do credor, sob pena de não valer contra terceiros, e conterá, além deoutros dados, os seguintes:


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• a) o total da dívida ou sua estimativa;

• b) o local e a data do pagamento;

• c) a taxa de juros, os comissões cuja cobrança for permitida e, eventualmente, acláusula penal e a estipulação de correção monetária, com indicação dos índicesaplicáveis;

• d) a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e os elementosindispensáveis à sua identificação.


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• § 4º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, oproprietário fiduciário pode vender a coisa a terceiros e aplicarpreço da venda no pagamento do seu crédito e das despesasdecorrentes da cobrança, entregando ao devedor o saldoporventura apurado, se houver.


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• § 5º Se o preço da venda da coisa não bastar para pagar ocrédito do proprietário fiduciário e despesas, na forma doparágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmenteobrigado a pagar o saldo devedor apurado.


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• § 6º É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisaalienada em garantia, se a dívida não for paga no seu vencimento.


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• § 7º Aplica-se à alienação fiduciária em garantia o disposto nosartigos 758, 762, 763 e 802 do Código Civil, no que couber.(Seguro)


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• § 8º O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros,coisa que já alienara fiduciàriamente em garantia, ficará sujeitoà pena prevista no art. 171, § 2º, inciso I, do Código Penal.


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Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, emprejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro,mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:Pena - reclusão, de um a cinco anos, e multa, de quinhentosmil réis a dez contos de réis. § 2º - Nas mesmas penas incorrequem: Disposição de coisa alheia como própria

I - vende, permuta, dá em pagamento, em locação ou emgarantia coisa alheia como própria;


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• Art. 2o No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuaisgarantidas mediante alienação fiduciária, o proprietário fiduciário ou credorpoderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública,avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvodisposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preçoda venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar aodevedor o saldo apurado, se houver, com a devida prestação de contas


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• § 2o A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento epoderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não seexigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do própriodestinatário


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• § 3º A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas poralienação fiduciária, ou a ocorrência legal ou convencional de algum dos casos deantecipação de vencimento da dívida facultarão ao credor considerar, de plenodireito, vencidas todas as obrigações contratuais, independentemente de avisoou notificação judicial ou extrajudicial.


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• Art. 3o O proprietário fiduciário ou credor poderá, desde quecomprovada a mora, na forma estabelecida pelo § 2o do art. 2o,ou o inadimplemento, requerer contra o devedor ou terceiro abusca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qualserá concedida liminarmente, podendo ser apreciada emplantão judiciário.


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• § 1o Cinco dias após executada a liminar mencionada nocaput, consolidar-se-ão a propriedade e a posse plena eexclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendoàs repartições competentes, quando for o caso, expedir novocertificado de registro de propriedade em nome do credor, oude terceiro por ele indicado, livre do ônus da propriedadefiduciária.


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• § 2o No prazo do § 1o, o devedor fiduciante poderá [DEVERÁ] pagar aintegralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credorfiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do ônus


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APELAÇÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AÇÃO DE BUSCA E

APREENSÃO COM PEDIDO LIMINAR – TEORIA DO

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INAPLICABILIDADE –

Entendimento da Segunda Seção do C. Superior Tribunal de Justiça

no julgamento do REsp nº 1.622.555/MG que reconheceu a

inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos contratos

de alienação fiduciária – Incontroverso o inadimplemento, possível a

utilização da ação de busca e apreensão, nos termos do Decreto-lei nº

911/1969, não importando sua extensão, se de pouca monta ou se de

expressão considerável, o que torna descabida a aplicação do

adimplemento substancial por falta de compatibilidade com a

legislação especial – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO

IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1016863-36.2018.8.26.0405;

Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32ª Câmara de

Direito Privado; Foro de Osasco - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento:

30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)

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• § 3o O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da liminar.


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• § 4o A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedortenha se utilizado da faculdade do § 2o, caso entenda terhavido pagamento a maior e desejar restituição


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• § 5o Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.

• § 6o Na sentença que decretar a improcedência da ação debusca e apreensão, o juiz condenará o credor fiduciário aopagamento de multa, em favor do devedor fiduciante,equivalente a cinquenta por cento do valor originalmentefinanciado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sidoalienado.


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• § 7o A multa mencionada no § 6o não exclui a responsabilidade do credorfiduciário por perdas e danos.

• § 8o A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processoautônomo e independente de qualquer procedimento posterior.


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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO ANULATÓRIA –

NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA QUE NÃO FOI

ENTREGUE PESSOALMENTE - DEPÓSITO JUDICIAL DAS

PRESTAÇÕES EM ATRASO – NECESSIDADE - SUSPENSÃO DOS

ATOS EXPROPRIATÓRIOS EXTRAJUDICIAIS – TUTELA ANTECIPADA

– DEFERIMENTO. Presentes os requisitos exigidos pelos artigos 294 e

300 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada, mediante

depósito da quantia incontroversa atualizada e discriminada. JUSTIÇA

GRATUITA – DEFERIMENTO - Situação fática da postulante –

Preenchimento, em tese, dos requisitos gizados pela lei de regência.

RECURSO PROVIDO, com observação. (TJSP; Agravo de Instrumento

2146292-56.2019.8.26.0000; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão

Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 4ª Vara

Cível; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)

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RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE

APARTAMENTO POR CULPA DO ADQUIRENTE

(CONSUMIDOR)

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1. Fundamentação Legal da Rescisão Contratual

a) Artigo 475 do Código Civil

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do

contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em

qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

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•COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de unidadeimobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL – Devolução parcial dos valorespagos – Retenção de 20% do valor efetivamente pago que se mostramais adequada para o caso concreto e em conformidade com osparâmetros estabelecidos pelo C. Superior Tribunal de Justiça – JUROSDE MORA – Restituição da diferença que deverá ser acrescida de jurosde mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado – RECURSOPARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000087-96.2016.8.26.0609; Relator (a): Maria Salete Corrêa Dias; ÓrgãoJulgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra - 1ªVara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2019; Data de Registro:19/03/2019)

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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA

ANTE O ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da

vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a

restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Prazo

para entrega do imóvel cujo termo final deve considerar o prazo de tolerância

previsto em contrato. Termo inicial da mora que é a data em que se expirou tal

prazo. Termo final da mora. Entrega das chaves, e não a expedição do "habite-

se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente

comprador na posse. Súmula nº 160 do TJSP. Não comprovada a alegação de

que o atraso após o habite-se foi causado pelos adquirentes. 2. Culpa pela

rescisão e restituição das parcelas pagas. Adquirentes que estavam em dia com

o pagamento das parcelas. Pedido de rescisão se deu em razão do atraso na

entrega. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das

parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral

devida. 3. Litigância de má-fé. Inocorrência das condutas elencadas no art. 80

do CPC. 4. Recurso desprovido. TJSP; Apelação 1014400-27.2017.8.26.0577;

Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de

São José dos Campos - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/03/2018; Data de

Registro: 14/03/2018)

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