Alojamento Local 2017 - Serviços e Gestão para ... · ... orientações e algumas perguntas e respostas ... Grupo de 4 ou 5 jovens entre os 18 e 25 anos, ... Estas percentagens

Alojamento Local2017

Proprietários e ExploradoresAL

António Santos

Disponível em:www.zonabooking.com

Alojamento Local 2017 - Proprietários / Exploradores AL

Alojamento Local 2017

Proprietários / Exploradores AL

Autor: António Santos

O autor deste e-book trabalha em exclusivo com o setor do Alojamento Local desde 2012, sendo fundador e gestor da ZonaBooking e do ZiBiLocal Magazine.

A experiência adquirida na gestão de casas de outros proprietários, consultoria AL, marketing AL, formação AL e o acompanhamento diário do setor permite partilhar experiência e linhas de orientação neste e-book.

Sendo um e-book que obviamente pode ser interessante para muitas pessoas, no entanto foi escrito a pensar nos candidatos a Exploradores de Alojamento Local e atuais gestores de AL que pretendem apostar no AL de qualidade, focados em um turismo de qualidade.

Índice:

Introdução

1- Que turista procura o AL ?2- O que é o AL ( Alojamento Local )3- Factos e Evidências4- O AL como negócio

2Este trabalho está licenciado sob uma Licença Creative Commons Atribuição-Não Comercial-SemDerivações 4.0 Internacional.

Para ver uma cópia desta licença, visite http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/.

Autor: António Santos [email protected] http://www.zonabooking.comSetembro 2017 - Versão: 2017/0.1

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Introdução

Neste e-book vamos deixar dicas, orientações e algumas perguntas e respostasa propósito do Alojamento Local.

Muitas pessoas, ouvem falar de Alojamento Local e do “boom” que este setorde alojamento para turismo teve nos últimos anos e perguntam-se a sipróprios, se é um negócio que também poderiam desenvolver.

Há perguntas importantes que as pessoas fazem logo..., quanto se ganha,quanto se investe, é difícil, é fácil..., o que é preciso para ter sucesso !?

No e-book escrito em 2015, sob o título “ O AL é para mim?” já era necessárioresponder a estas perguntas, porque já se faziam. Mas se algumas coisas nãomudaram muito desde 2015, outras mudaram profundamente.

Já em 2015 na introdução do e-book, havia este excerto que se mantém atual econtinua a ser um dos objetivos para a reedição deste, totalmente revisto eatualizado.

“Pretende-se estimular proprietários de casas em Portugal a perguntarem a sipróprios, se colocar a sua casa no mercado do Alojamento Local é uma boaopção e se é o tipo de atividade que querem ter, usando uma propriedade quejá possuem ou até eventualmente adquirir uma propriedade já a pensarcolocar no mercado de turismo / Alojamento Local”, e portanto fazer apergunta: O AL é para mim?

Em 2017 e para o futuro, não há espaço para o amadorismo, porque oconsumidor Turista é particularmente exigente, global, autónomo, crítico e comuma elevada capacidade de influenciar.

É o Turista que decide, se o seu AL é bom ou mau ! Foram-lhe dados os meios eesses turistas estão a usar esses meios de forma sábia!

Se um gestor de AL a dado momento, não está a gostar do que recebe, tem deolhar para o que oferece e perceber com que mercado está a trabalhar !








Photo credit: nunodantas / Foter / CC BY-NC-SA

O ano de 2017, é claramente o ano de confirmação do grande crescimento doturismo em geral e do Alojamento Local como nicho do setor.

Hoje, em 2017, com o “boom” do turismo, há ainda mais pessoas a fazer estapergunta:

AL..., é um negócio rentável?

Sim é..., ou pode ser..., com os riscos, exigências e responsabilidades dequalquer outro negócio. Não é só ter uma cama, uns móveis, um wc e abrir aporta a turistas. É uma atividade profissional exigente e de rigor.





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1 - Que turista procura o AL ?

A procura é notável e proveniente de todos os continentes.

O turista típico situa-se nos seguintes grupos:

50%Famílias com mais que um filho.Grupos de 2 ou 3 famílias que fazem férias juntos.Grupos de amigos com filhos que fazem férias juntos. 30% Casal Jovem Casal Jovem com 1 filho Grupo de 4 ou 5 jovens entre os 18 e 25 anos, em férias

20%Casal Maduro ( terceira idade ) mas muito autónomo. *Profissionais ( não em férias ) ** Nichos em pleno crescimento e de elevado potencial

Estas percentagens variam de região para região e cada explorador de AL devetentar perceber os nichos em que melhor podem e devem promover.

Estando Portugal a ser “descoberto” por turistas de diferentes nacionalidades,continua ser muito procurado por cidadãos de toda a Europa, como Espanha,França e centro e norte da Europa de forma muito marcada e maisrecentemente com grande crescimento, por Norte Americanos, Canadianos,Japoneses e Chineses. Mas..., se a procura por AL é ainda fortemente centradaem Europeus, há uma forte tendência para ser escolhido pelas restantesnacionalidades.

O processo de aceitação psicológica para escolher ficar num AL, em alternativaao Hotel, está fortemente relacionado com o a preocupação do turista, emsentir equilíbrio nesta relação: Privacidade / Qualidade → Segurança /Credibilidade.

O turista que fica em AL, não deixa de ir ao bom restaurante e ao Fast Food,mas também vai ao supermercado, à padaria, ao mesmo café de esquina, do bairro, da vila, onde os locais também vão.








O turista que fica em AL, não é exclusivamente Low Cost. É uma ideiatotalmente errada, ele é sim, um turista gestor e autónomo.

Ele é maioritariamente com formação média / superior, com família ou numarelação, que quer usufruir de algumas funcionalidades e liberdade de fazercoisas que um Hotel não consegue oferecer.

Ele em uma viagem pode escolher um AL..., em outra escolher um Hotel. Ele escolhe com base na relação qualidade/preço mas não tanto por limitaçõesfinanceiras, mas sim por querer mais que um quarto para dormir. Algo queconsegue no AL, pelo mesmo preço ou menos !

Espaço, funcionalidade, privacidade, liberdade, vivência, experiência.

O turista que fica em AL, consegue de forma inteligente dividir o seu budget,por diferentes tipos de consumo. O que gastaria tradicionalmente em 2 ou 3noites com avião e quarto de hotel..., de forma astuta, prefere usar a liberdadede gastar o mesmo e usufruir mais. Conseguindo ficar mais noites, sentindo aliberdade e prazer de viver como vivem os locais..., e isto são experiências !

O turismo em Alojamento Local está completamente de acordo com estanecessidade.Tomam contacto com as realidades de outras pessoas, dos locais e isso sãosensações procuradas por milhões de pessoas. Pessoas que não deixam degostar de conforto, requinte, qualidade e até serviço..., mas querem algo maisreal e menos padronizado.

Não se podendo generalizar a todas as nacionalidades e todas as idades, os turistas que escolhem o AL, são marcadamente os turistas cultos, que querem experiências, que querem mais e melhor, mas detestam pagar por coisa supérfluas.Um turista quando chega, adora conversar algum tempo, ter uma verdadeira visita guiada à casa onde espera ter uns dias tranquilos numa experiência de férias nova e diferente. É muito interessante como o povo Português é conhecido pela sua hospitalidade e esta modalidade corresponde perfeitamente a esta característica.








2- O que é o AL ( Alojamento Local ) ?

O Alojamento Local é uma propriedade, casa, apartamento ou quartos que sãodisponibilizados para Alojamento de Turismo / em curta duração.

A lei define 3 tipologias:

MoradiaApartamento Estabelecimento de Hospedagem

Conforme a lei, qualquer cidadão, desde que seja Empresário em Nomeindividual ou uma Sociedade Lda, pode exercer esta atividade com os CAE:55201 e 55204.

A propriedade tem de ter condições de habitabilidade mínimas, que estãodevidamente definidas por lei, no regime Jurídico do Alojamento Local.

O que são as condições mínimas, conforme o artº 12º - Dec Lei 128 de 2014 :a) Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento dasinstalações e equipamentos; b) Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de umsistema privativo de abastecimento de água com origem devidamentecontrolada;c) Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticasdimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;d) Estar dotados de água corrente quente e fria.2 — As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento localdevem:a) Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior queassegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;b) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;c) Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;d) Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure aprivacidade dos utentes.3 — As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devemdispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.4 — Os estabelecimentos de alojamento local devem reunir sempre condiçõesde higiene e limpeza.….








Mas chega ter as condições mínimas?

Provavelmente não..., porque o nível de exigência dos turistas é cada vezmaior.

Tem de ter um padrão de qualidade adequado, a pensar que vai receberpessoas que vêm durante alguns dias residir em uma casa, num país ou regiãoque lhes é estranho, que querem conhecer e explorar, mas obviamente comníveis de segurança e conforto adequados.

Perceber que um Alojamento Local, por exemplo, uma moradia ouapartamento, não tem uma receção, serviço de manutenção, etc, para recorrera qualquer hora.

Mas se não tem a receção, então precisa ter outros meios que deemestabilidade e tranquilidade, como por exemplo, equipamentos de segurança,informação de fácil leitura, contactos fáceis e diretos com alguém responsáveletc.

O AL é uma parte material e outra imaterial..., É comunicação, credibilidade, confiança, pessoas, vivências.

O que é ter um padrão adequado?

É um padrão de conforto e segurança, podendo variar o nível de requinte eluxo, onde o turista quer ter associado, um conjunto de equipamentos emregime de uso “self-service”, como uma cozinha, acessórios, equipamentos deapoio a crianças, etc, não privilegiando tanto serviços de quarto e outrosserviços típicos da hotelaria tradicional.

Pode ser um típico apartamento, simples e agradável.

Photo credit: pablokdc / Foter / CC BY-NC-SA








Uma moradia de luxo com piscina.

Photo credit: lucasfoxbcn / Foter / CC BY-NC-ND

.

Ou só 1 quarto numa casa, com qualidade e privacidade.

O turista que escolhe um AL quer independência, privacidade, em detrimentode uma cama feita todos os dias por alguém. E ao contrário do que muitasvezes se pensa, não é um turista de baixo nível de exigência, formação, oucapacidade financeira. É muitas vezes o mesmo turista que em outras viagensfica em hotéis de qualidade.

Não é um turista “low cost” no mau sentido do termo, isso é uma ideia errada eque se tenta por vezes passar, mas tem de ser desmistificado.

O turista de Alojamento Local, muda de opção conforme as circunstâncias enão conforme um perfil pré definido. Umas vezes em Hotel outras em AL, e épor isso que um Alojamento Local que quer receber turistas de qualidade, temde oferecer qualidade !








Muitos turistas também encontram na modalidade só Quarto, a oportunidade de conhecerem mais do país que visitam, os seus costumes e hábitos, poispartilham literalmente uma mesma casa e conhecimentos com os proprietáriosou eventualmente outros turistas.

Nos Estabelecimentos de Hospedagem, os quartos são privados, mas as áreascomuns podem ser partilhadas, como a cozinha e sala por exemplo. Os wcspodem ser privados ou também partilhados. Mas atenção que não se deveconfundir esta modalidade de Estabelecimento de Hospedagem com umHostel. Embora os Hostels estejam regulados pela mesma legislação, ( veralterações ao Dec. Lei 128 em Abril de 2015 ).

Em Portugal, nos Alojamentos Locais registados, destacam-se os Apartamentose Moradias estando a crescer o número de registos de Estabelecimentos deHospedagem.

É considerado Alojamento Local uma propriedade mobilada até 9 quartos e 30utentes, que pode ser arrendada por curta duração e com fins lucrativos natotalidade ou por quarto. ( Dec. Lei 128 de Agosto de 2014 ), entrou em vigorem Novembro de 2014, com atualizações em 2015 e 2017.

3- Factos e Evidências

Em Agosto de 2014, o número de Alojamentos Locais registados no Turismo dePortugal ( RNAL ) eram pouco mais de 1500...

Em 15 de Setembro de 2017 eram: 51983 !

O Alojamento Local é muito importante para o turismo porque é um“produto/serviço” que vem responder a uma crescente procura mundial de umalojamento para férias alternativo aos hotéis..., mas atenção, sem que osubstitua, mas sim complementa.

O Alojamento Local é importante para o turismo porque descentraliza....O Alojamento Local é importante porque diversifica a ofertaO Alojamento Local é importante porque é mais personalizadoO Alojamento Local é importante porque dinamiza economias locais








O Alojamento Local contribui fortemente para a quebra da sazonalidadeturística.

O Alojamento Local é mais personalizado. Permite que o turista viva o país eneste caso Portugal de uma forma muito mais próxima de como vivem osPortugueses.

Photo credit: Nelson Lourenço / Foter / CC BY

Mas no que toca à influência na economia não ficamos só pela influência diretanos proveitos do Turismo, na parte de alojamento e restauração.

O Alojamento Local foi nas últimas décadas o único e real meio que permitiu eestá a permitir a reabilitação de casas, apartamentos, prédios, que há tantotempo se reclamava como urgente. Nem os fundos comunitários e incentivoscontribuíram, como está a contribuir o Alojamento Local.

2017, é o ano de confirmação, do enorme efeito benéfico indireto, que oAlojamento Local tem na micro economia de cidades, vilas e aldeias, com micronegócios que se reabilitaram após a crise de 2008 e milhares de portugueses,que se revelaram grandes EMPREENDEDORES, sem subsídios !

O Alojamento Local tem um peso grande e positivo na economia nacional /regional e local, mas tem também a um nível familiar e pessoal. Veja-seporquê..., a começar pelo próprios proprietários que precisam rentabilizar assuas casas.





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Ser proprietário não é fácil se pensarmos noscustos de manutenção dessa propriedade.Ser proprietário não é fácil se pensarmos na cargade impostos associados.

Em 2015 o estado arrecadou aproximadamente1500 milhões de euros só com IMI.Em 2016 são aproximadamente 1400 milhões.

Photo credit: davesag / Foter / CC BY-NC-SA

Esse valor em IMI corresponde a um valor médio de + - 300€ por cada casa,para um numero aproximado de 5 milhões de casas.

Esta é só uma pequena parte das despesas fixas que um proprietário tem coma sua casa. Por exemplo, propriedades como moradias, com jardim eeventualmente piscina têm uma despesa mensal muito alta por razões óbviasde necessidade de manutenção. Mesmo apartamentos, têm valores acrescidos de condomínio que não sãodesprezíveis.

Os valores médios anuais só com impostos + manutenção podem ultrapassarmuito facilmente os 1000€ / ano. Sem contar com seguros ou situaçõesimprevistas.

Mas vamos avaliar agora outros aspetos e que passa pela possibilidade de umafamília rentabilizar uma propriedade colocando no mercado do AlojamentoLocal, para fazer frente às despesas, créditos ou até eventuais perdas derendimentos ou outras obrigações.

Muitas pessoas, obtiveram créditos para 1º habitação e também para 2ºhabitação ou até recebem casas em herança, que acabam por ser um encargopesado em vez de um bem rentável, pela necessidade de reabilitação emanutenção.





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O AL pode ser uma opção de rentabilização?

Sim, pode ! Uma opção que não é... para ficar rico, mas uma opção para nãoperder uma riqueza!

O Alojamento Local não é uma solução milagrosa em si mesmo, mas pode serum suporte, pode ser o não ter de vender a casa, pode ser o começar umpequeno negócio.

4- O AL como negócio

Quanto se pode ganhar com um AL?

Numa amostra real feita em 2016/2017, com casas situadas em todo o país:

Norte / Minho e DouroPortoCentroLisboa Algarve

O valor médio de arrendamento dos Alojamentos Locais por semana foi de:880€

O numero médio de semanas arrendadas é muito variável, se estamos a falarde Cidades como Lisboa e Porto ou se estamos a falar do Algarve ou Norte.No entanto podemos dizer que aproximadamente, o numero médio desemanas arrendadas é:

Norte: 12Porto: 30Centro: 10Lisboa: 40Algarve: 20








O que dá uma média aproximada de 22 semanas por ano.

Se fizermos a conta simples:

22 semanas x 880€ = 19360€

Se este é um valor médio, no entanto podemos dizer que um proprietário queassumidamente não queira alugar mais que 12 semanas ( 3 meses ),habitualmente fatura um valor próximo dos 8000€ em um ano.

Já está a perceber a relação que este valor tem com o valor de despesas dacasa? É que o saldo é altamente provável que seja positivo..., mesmo depois deimpostos e despesas e é disso que vamos falar.

Vamos seguidamente avaliar Impostos e Despesas no Alojamento Local.

Impostos

Com base no regime jurídico do Alojamento Local e o regime fiscal a vigorar em2017, os impostos sobre a atividade de Exploração de Alojamento Local sãocalculados as seguinte forma:

Para ENI ( Empresário em Nome Individual )Moradias e apartamentos35% estão sujeitos a tributação para IRS*Os 65% que restam da faturação são considerados lucro líquido e paradespesas.

* Na modalidade de Estabelecimentos de Hospedagem são 15%

Exemplo: 1 casa factura 8000€ como Alojamento Local8000 x 35% = 2800€Ou seja: Sobre 2800€ é que será tributado em IRS.

A que taxa de IRS?Essa taxa está diretamente dependente dos restantes rendimentos queprovenham de outras fontes ou atividades. Por exemplo, se for um trabalhador por conta de outrem, os 2800€ vão ser somados ao valor do salário anual.








Se existirem outros rendimentos provenientes de outros negócios ou pensões,serão somados os 2800€, aos rendimentos declarados.

Portanto para saber que taxa vai ser atribuída ao rendimento do AlojamentoLocal, deverá ver em que escalão de IRS se enquadram a totalidade dos seusrendimentos.

Será essa a taxa, a que vão estar sujeitos os rendimentos de AL.

Dificilmente encontramos uma atividade empresarial ( o Alojamento Local éconsiderado como tal ) em que os encargos fiscais e formas de os declararsejam tão baixos e tão simples se estivermos a falar da figura jurídica maissimples prevista na lei que é a de ENI – Empresário em Nome Individual. ( queé a que está a ser mais usada nos registos já existentes )

Esta figura jurídica não implica custos de abertura, é feita em qualquer serviçode finanças e não tem custos de encerramento nem nenhum prazo fixo.

O exemplo acima foi calculado para um regime simplificado, com faturação até10.000€ e estando isento de IVA por não ultrapassar este valor anual. Se nãoestiver isento, o valor do IVA a reter e entregar ao estado é de 6%.

Com base nesta figura jurídica, a declaração dos rendimentos referentes aoAlojamento Local é feita no Anexo B da sua normal declaração de IRS.

Sobre as contribuições para a Segurança Social, há situações em que poderáestar isento de contribuição. Basta por exemplo, que seja trabalhador por contade outrem ou reformado. Se não for o caso, verifique junto da Segurança Socialqual será o seu escalão de contribuição obrigatória.








Que outras despesas tem a exploração de um Alojamento Local?

Há 2 fases e níveis de despesas associadas, a fase de arranque com oinvestimento inicial e a fase de despesas operacionais.

Quando iniciar a atividade tem de ter em conta que a casa deverá estaradaptada para receber turistas, que vão lá dormir e comer. Assim, é inerenteque terá de ter roupas de cama e atoalhados num numero diretamenterelacionado com o numero de pessoas que a sua casa vai suportar comomáximo.

Já lá vai o tempo em que se alugava casas de férias a turistas, sem incluirroupas e louças.

Portanto, irá provavelmente ter de fazer um investimento em roupas de camae atoalhados..., mas atenção, tendo sempre em mente esta regra:

Por cada pessoa que a casa suporte deverá ter roupas em TRIPLICADO.

3 JOGOS DE LENÇOIS3 JOGOS DE TOALHAS

A regra habitual é uma casa ter limpeza de 7 em 7 dias ( a decisão é sua, maseste é um procedimento habitual ) ou sempre que haja uma mudança dehóspedes.Por isso ( e esta é uma diferença para um hotel ) o Hóspede deverá ter àdisposição no mínimo uma 2º muda de roupas de cama e atoalhados, se porele próprio quiser mudar roupas dentro dos 7 dias.

A 3º muda deverá servir de reserva para quando não há tempo para fazerlavagem de roupa entre um Check-out e um Check-in no mesmo dia. Muitasvezes com poucas horas de diferença. Então use o 3º conjunto de roupas e nomais breve espaço de tempo deixe no AL um 2º conjunto de substituição.

Se esta despesa inicial lhe parece poder ser alta..., pense que no entanto nãotem as despesas de limpeza diárias, como em um hotel.








Quanto a louças, sendo menos exigente, no entanto deverá também ter mais louças que aquelas que seriam à conta para o numero máximo de hóspedes.Lembre-se que umas das razões de escolha por uma casa é a liberdade de oturista poder fazer as suas próprias refeições, mas que... ele está de férias...

Assim, tenha louça suficiente, EM DOBRO. Por outro lado, alguma peça delouça, poderá partir-se e portanto isso não será um problema até sersubstituída.Estas despesas deverão ser associadas a despesas de equipamento queeventualmente a casa necessite.

Veja uma lista de coisas fundamentais:

O que deve ter uma cozinha?

• Louças e Talheres, travessas e saladeiras.• Máquina de café ( modelo à sua escolha ) mas tenha em conta que há

povos de gostam dos Expresso e outros que preferem o chamado café decafeteira. Quer agradar ao seu turista e ter muitos arrendamentos? Nãopoupe neste pormenores e invista em 2 tipos de máquina.

• Panelas e frigideiras• Os utensílios completos para cozinhar. Desde a colher de pau até

espátulas e escorredores de massas e tesoura ou descascador debatatas... ou seja, aquilo que você gosta de ter em sua casa...!

• Forno • Torradeira• Cafeteira para chá ou para água quente.• Bule• Panos • Pegas• ...etc etc

Nota muito importante, tenha acessórios para bebés. Se possível um berço euma cadeira de bebé.Ter equipamentos para bebés faz muitas vezes a diferença de arrendar a casamais ou menos vezes.Nunca se esqueça que o Alojamento Local é muitas vezes escolhido em opçãoao hotel, precisamente por estes não estarem na maior parte dos casos adaptados para crianças pequenas.








Partindo do principio que já tem a casa mobilada, estas são as despesas iniciaisque poderá ter por ir começar a explorar um Alojamento Local.

Mas há as despesas correntes que derivam da colocação no mercado de AL.

Então agora vamos falar das despesas de 2ºnível e que são as inerentes aosconsumos feitos pelos turistas.

• Água• Eletricidade• Gás• Internet• Televisão• Produtos de limpeza e para casa de banho• Lavagem de roupas• Despesas de limpeza• Outras variáveis

Nota: Habitualmente à chegada do turista a casa deverá estar equipada compapel higiénico, guardanapos, liquido lava louça, liquido de lavagem de chão,fósforos, esponja, panos de limpeza etc.No entanto não se considera que seja algo que o proprietário esteja obrigado asubstituir no meio de uma estadia. Será algo ao seu critério também ter emquantidades de reserva ou não.

Não havendo regras pré definidas, uma coisa interessante que se verifica é quehá uma forma de se fazer..., que acaba até por ser parecida entre diferentespaíses.

No entanto o bom senso e sentido de bem servir o “seu turista” vai ditar muitoo seu sucesso como explorador de um Alojamento Local.








Então que despesas terá?

Photocredit: bitzcelt / Foter / CCBY- NC-ND

Para facilitar os seus cálculos considere que para despesas correntes inerentesa cada reserva, vai precisar de 35% a 40% da sua faturação. Se for menosótimo..., mas prefira sempre dar mais e pedir um preço um pouco mais alto.

( os custos e “danos” quase irreparáveis por maus comentários por parte dosturistas..., serão bem mais altos que custos com papel higiénico e sabonetes ).

Se alugar 4 semanas a 800€ por semana, a sua faturação é = 3200€Despesas correntes de 40% = 1280€IRS = 280€ *Se a sua taxa de IRS ( mera suposição ) for de 25%

Então...

Faturação: 3200 - ( 1280 + 280 ) = 1640€ *

Então, 1640€ seria o seu lucro líquido de 4 semanas.

Acha que é um negócio rentável?Compensa o trabalho?Paga os custos de manutenção e impostos sobre a propriedade?

...não poderemos ser nós a dar essa resposta, porque cada caso é um caso enuma contabilidade e gestão bem feitas há ainda que abater valores deinvestimento, desgaste, seguros etc etc. Mas acreditamos que sim, é umnegócio rentável.






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Estatisticamente, para uma propriedade que seja comprada imediatamentecom o propósito de colocar no mercado de AL ( não estamos a falar depropriedades já existentes de família, por exemplo ) o retorno do investimentooscila entre 6% e 12% ao ano.

Mas isto acontece sem trabalho? Vai ser sempre assim?

Claro que não!

É uma atividade lucrativa que exige aposta na qualidade a todos os níveis mas Fazemos questão de deixar aqui uma mensagem que repetimos várias vezes:

Ser um Explorador de Alojamento Local, é de grande responsabilidade sejaporque vai receber turistas na sua casa, seja porque..., é uma atividadeempresarial e tem de ser encarada com responsabilidade.

Vai ser um agente do Turismo Português..., vai ser uma imagem do que osPortugueses oferecem ao mundo em termos de qualidade turística.

Ser um explorador de Alojamento Local, é ter responsabilidades que muitasvezes numa unidade hoteleira estão repartidas por variadas pessoas edepartamentos.








Se o tempo e disponibilidade para essa gestão global a dado momento serevelar difícil, avalie a alternativa de entregar uma parte dessasresponsabilidades a profissionais que fazem a gestão Parcial ou Total do seu AL.

Por isso não arrende a sua casa sem fazer um plano para si próprio. Prevejahoras de trabalho, valores de investimento, valores para gestão corrente. Falecom quem já tenha alguma experiência. Faça formação, aprenda como fazerantes de fazer... !

Não arrende a sua casa sem antes REGISTAR como ALOJAMENTOLOCAL

Uma breve lista de responsabilidades

• Vai preparar o espaço, a sua casa, para Alojamento Local.• Vai registar / legalizar o seu Alojamento Local.• Vai promover em diferentes canais, mas sempre na Internet.• Vai garantir que está tudo de acordo com o que promoveu. • Vai receber o turista ou ter alguém de confiança que o faça.• Vai garantir que o turista e a família estão em segurança e com higiene.• Vai ter de estar 24 horas contactável para alguma eventualidade ou

emergência.








Conclusão

Felizmente que estamos a assistir em 2016 / 2017 a um grande número depessoas que estão a arrancar neste mercado com bom senso, pés na terra, deforma MUITO SAUDÁVEL.

Mas também vemos pessoas que estão a iniciar este negócio, como quemcomeça uma casa pelo telhado. Ou seja, a preparar a casa com mobiliário,equipamentos etc, promoverem a casa, receberem as primeiras reservas edepois é que perguntam..., e agora o que faço quando os turistas chegarem?

Alguma vezes sem terem noção de obrigações legais, fiscais ou simplesmentede regras básicas para se ser explorador de Alojamento Local. E não sendo porfalta de informação sobre o tema.

Gerir um AL não é difícil. Mas gerir um AL não é a mesma coisa querecebermos familiares em nossa casa por uns dias. Explorar um Alojamento Local é uma atividade com diferentes graus decomplexidade e exigência e acreditamos que o futuro será a consolidaçãodeste tipo de oferta de alojamento para turismo, a colaborar para um turismosustentável, mas que ficarão só os melhores.

Os melhores são os que oferecem qualidade e serviço, sabendo ler asnecessidades do turista e os porquês na escolha de um AL.

… até breve !

António Santos








E-Book

Alojamento Local 2017 - Proprietários / Exploradores AL - Setembro 2017

Proibida a comercialização, cópia, modificação, sem autorização do autor.

Disponível por via Digital no website: www.zonabooking.com, ou outros desde que com autorização do autor.

Autor: António Santos

Email: [email protected]










Fontes e Referências

ZonaBooking – Alojamento Local | Consultores Airbnb – Dados públicosTripAdvisor - Dados públicosHomeaway - Dados públicosRentalia - Dados públicosHomelidays – Dados públicosBooking.com - Dados públicosRegisto Nacional do Alojamento LocalTurismo de Portugal – Dados públicosRegime Jurídico do Alojamento Local

Notas do autor:

Alguns dados inseridos neste e-book resultam de 5 anos de estatísticas acumuladas em ZonaBooking.com. Outros dados apresentados resultam de informação solicitada e fornecida ao autor por gestores de Alojamento Local.

Os dados médios de valores de arrendamento apresentados, resultam de dados estatísticos da atividade ZonaBooking nos serviços que presta e igualmente de um levantamento feito nos principais websites de reservas e acima relacionados.

Não se pretende que este ebook seja um estudo técnico e rigoroso, mas sim um suporte com dados aproximados da realidade, inclusive pela ainda curta vida dos dados e da legislação que suporta o Alojamento Local.







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