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SWISSCAM - Câmara de Comércio Suíço-Brasileira - São Paulo, Brasil - 13 de agosto de 2010
ALTERAÇÕES À LEI DE LOCAÇÃOLei nº. 12.112/2009
MULTA CONTRATUAL
Lei nº. 8.245/91
O locatário poderia devolver o imóvel antes do termo final do contrato, arcando com multa proporcional nos termos do art. 413 do atual Código Civil ou, na sua falta, o que fosse judicialmente estipulado.
Lei nº. 12.112/09
O art. 4º passou a dispor expressamente sobre a possibilidade de previsãocontratual de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Art.4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
SUB-ROGAÇÃO E COMUNICAÇÃO AO LOCADOR E FIADOR
Lei nº. 8.245/91
O art. 12 dispunha acerca do instituto da sub-rogação em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária. Haveria sub-rogação automaticamente ao cônjuge ou companheiro que permanecesse no imóvel. A sub-rogação deveria ser comunicada por escrito ao locador, o qual tinha o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Lei nº. 12.112/09
A partir de agora a sub-rogação automática deve obrigatoriamente ser comunicada ao locador e ao fiador .Ainda existe a possibilidade de o fiador, quando for esta a modalidade de garantia, exonerar-se das responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias a partir do recebimento do comunicado da sub-rogação, permanecendo responsável pelos efeitos de fiança no prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificaçã o ao locador.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
SUBSTITUIÇÃO DO FIADOR
Lei nº. 8.245/91
O locador poderia exigir novo fiador ou substituir o tipo de garantia nas seguintes hipóteses:•morte do fiador;•ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declarados judicialmente;•alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;•prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;•desaparecimento de bens imóveis;•desapropriação ou alienação do imóvel;•exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;•liquidação ou encerramento do fundo de investimento, por cessão fiduciária das quotas.
SUBSTITUIÇÃO DO FIADOR
Lei nº. 12.112/09
O locador poderá exigir novo fiador ou substituir a modalidade de garantia também em caso de recuperação judicial judicialmente declarada , bem como na hipótese de prorrogação da locação por prazo indeterminado, devendo o fiador comunicar a sua intenção de desoneração ao locador, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação.
Ademais, passa a existir a possibilidade de o locador notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 ( trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...)II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;.............................................................................................X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
EXTENSÃO DAS GARANTIAS
Lei nº. 8.245/91
Qualquer das garantias da locação se estendia até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
Lei nº. 12.112/09
As garantias da locação passam a ser estendidas ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
DA LIMINAR NA AÇÃO DE DESPEJO
Lei nº. 8.245/91
De acordo com o art. 59, § 1º, a liminar seria concedida para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:•o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pela partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;•disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;•o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;•a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;•a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
DA LIMINAR NA AÇÃO DE DESPEJO
Lei nº. 12.112/09
Acrescentaram-se mais quatro hipóteses de concessão de liminar:•necessidade de se produzirem reparações urgentes no imóvel , determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;•o término do prazo para o locatário apresentar nova garantia quando notificado pelo locador, sem apresentação de nova garantia apta a manter a s egurança inicial do contrato ;•o término do prazo na locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de n otificação comunicando o intento de retomada;•a falta de pagamento de aluguel e acessórios da loc ação no vencimento , estando o contrato sem garantia, independentemente de motivo. Nessa hipótese pode o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos , incluindo aluguéis, acessórios, juros e custas processuais e honorários advocatícios.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Lei nº. 8.245/91
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação observam-se as hipóteses do artigo 62 da referida lei:
•o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
•O locatários poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:a)os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até sua efetivação;b)as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;c)os juros de mora;d)as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Lei nº. 8.245/91
• autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito até 15 (quinze) dias após a intimação do deferimento se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência dessa manifestação;
• não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
• os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados àdo juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
• havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
O mesmo art. 62, em seu parágrafo único, estabelece que não será admitida a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Lei nº. 12.112/09
A partir de agora as ações de despejo podem também ser fundadas no pagamento de aluguel provisório e de diferença de aluguéis.
O fiador deverá ser citado para responder ao pedido de cobrança.
Assim, como o locatário, o fiador também poderá evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contando da citação, e não mais no prazo da contestação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, não havendo mais necessidade de requerer a purgação da mora ao juiz.
Ademais, efetuada a purga da mora, e não mais a mera autorização de emenda da mora e efetuação do depósito judicial até 15 (quinze) dias após a intimação do deferimento , se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, e não da manifestação , que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador.
Ainda, o depósito complementar deve ser integral , sob pena de a rescisão prosseguir pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.
Por fim, de relevante significado há uma mudança do período de utilização de emenda da mora. Ela não será admitida caso o locatário já tenha se valido da emenda da mora nos 24 ( vinte e quatro) meses imedi atamente anteriores àpropositura da ação.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
PRAZO FIXADO PARA O DESPEJO
Lei nº. 8.245/91
O art. 63 da Lei fixava o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, com exceções:
•15 (quinze) dias se entre a citação e a sentença houver decorrido mais de 4 (quatro) meses e caso o despejo houver sido decretado em decorrência da prática de infração legal ou contratual ou da falta de pagamento de aluguel e demais encargos ou na hipótese de denúncia do contrato pelo locador, quando prorrogado por prazo indeterminado;•no período de férias escolares para estabelecimentos de ensino autorizados pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e máximo de 1 (um) ano;•tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto no caso que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.
PRAZO FIXADO PARA O DESPEJO
Lei nº. 12.112/09
Referida norma foi alterada, de forma que uma vez julgada procedente a ação ,o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 (t rinta) dias para desocupação voluntária.
O prazo para o despejo pode ser de 15 (quinze) dias também na hipótese da locação ter sido desfeita por mútuo acordo e para r eparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la.
EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO
Lei nº. 8.245/91
Apenas para ações de despejo por falta de pagamento havia necessidade de prestação de caução não inferior a 12 (doze) meses e nem superior a 18 (dezoito) meses de aluguel , atualizado até a data do depósito da caução, a fim de que seja possível a execução provisória da sentença.
EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO
Lei nº. 12.112/09
A prestação de caução para a execução provisória é requisito para qualquer hipótese de locação ter sido desfeita (i) por mútuo acordo; (ii) do despejo houver sido decretado em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (iii) ou em decorrência da falta de pagamento de aluguel e demais encargos ou na hipótese de denuncia do contrato pelo locador, quando prorrogado por prazo indeterminado e (iv) para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la.
Houve a redução do prazo para a execução provisória do despejo. Ela dependeráda caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel , atualizado até a data da prestação da caução.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependeráde caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
Lei nº. 8.245/91
Essa ação era procedida no rito sumaríssimo , observando as hipóteses dispostas no artigo 68, entre elas:
•ao designar a audiência de instrução e julgamento , o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
•na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deveráconter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
Lei nº. 12.112/09
As principais alterações são quanto ao rito usado nessas ações e, via de consequência de todos os procedimentos .
Essas ações passam a ser procedidas no rito sumário , observando as mesmas hipóteses deste artigo, porém com as seguintes modificações:
O Juiz designará audiência de conciliação, e não mais de instrução e julgamento, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário , ou nos que indicar, e não somente fornecido pelo autor, fixaráaluguel provisório, que será devido desde a citação, em novos moldes:
•em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido;•em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
Lei nº. 12.112/09
Na audiência de conciliação, apresentada a contestação, havendo discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.
Ademais, o pedido de revisão do aluguel provisório previsto no inciso III do artigo 68 passa a interromper o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:(...)II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderáser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;(...)IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.(...)
AÇÃO RENOVATÓRIA
Lei nº. 8.245/91
Conforme previsão do art. 74 da Lei, nas ações renovatórias, não sendo renovada a locação, o juiz fixava o prazo de até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Lei nº. 12.112/09
O prazo a ser fixado pelo juiz para a desocupação diminui de 6 (seis) meses para30 (trinta) dias .
Portanto, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, se houver pedido na contestação.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
OBRIGADO!
Lautenschleger, Romeiro e Iwamizu [email protected]
Michelli Oliveira de Magalhães [email protected]
Ana Saito da [email protected]
