ANÁLISE COMPARATIVA DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL HORIZONTAL ENTRE CIDADES DO ESTADO DO PARÁ

UNIVERSIDADE DA AMAZNIA UNAMA

CENTRO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLOGIA CCET

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

ANLISE COMPARATIVA DE VIABILIDADE ECONMICA DEUM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL HORIZONTAL ENTRE

CIDADES DO ESTADO DO PAR

CARLOS AUGUSTO DE OLIVEIRA ABRAO

IGOR BITAR MATOS

Belm PA

2013

UNIVERSIDADE DA AMAZNIA - UNAMA

CENTRO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

ANLISE COMPARATIVA DE VIABILIDADE ECONMICA DEUM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL HORIZONTAL ENTRE

CIDADES DO ESTADO DO PAR

CARLOS AUGUSTO DE OLIVEIRA ABRAO

IGOR BITAR MATOS

Orientador: WANDEMYR MATA DOS SANTOS FILHO

Trabalho de Concluso de Curso apresentadocomo exigncia parcial para obteno do ttulode Engenheiro Civil, submetido bancaexaminadora do Centro de Cincias Exatas eTecnologia da Universidade da Amaznia.

Belm PA

2013

Trabalho de Concluso de Curso submetido Congregao do Curso de

Engenharia Civil do Centro de Cincias Exatas e Tecnologia da Universidade da

Amaznia, como parte dos requisitos para obteno do ttulo de Engenheiro Civil,

sendo considerado satisfatrio e APROVADO em sua forma final pela banca

examinadora existente.

APROVADO POR:

________________________________________________

Wandemyr Mata dos Santos Filho, Mestre (Unama)

(ORIENTADOR)

________________________________________________

(EXAMINADOR INTERNO)

________________________________________________

(EXAMINADOR EXTERNO)

DATA: BELM - PA, 12 de Dezembro de 2013

RESUMO

O presente trabalho tem por finalidade apresentar uma comparao atravs de umestudo econmico-financeiro da execuo de um condomnio residencial horizontalnas cidades de Ananindeua e Capanema, a fim de verificar onde o projeto ser maisrentvel. A anlise justificou-se devido importncia de se avaliar a viabilidadeeconmica e financeira de um empreendimento antes de sua construo, para evitarque o investidor tome decises precipitadas de forma intuitiva, de acordo com umapercepo momentnea do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa,embasada em dados. As cidades de Ananindeua e Capanema foram escolhidasatravs de um estudo analtico, onde se pode constatar a plena expanso domercado imobilirio, principalmente de habitaes populares. Atravs de um projetopadro, foi gerado um oramento, um cronograma com os dispndios mensaisestimados para a execuo do empreendimento em cada cidade escolhida eaplicadas as tcnicas de engenharia econmica, como Fluxo de Caixa, ValorPresente Liquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR), Tempo de Recuperao doCapital (Payback) e ndice de Rentabilidade (IR), indicadores estes que daro basepara tomada de deciso do investidor. O desenvolvimento do trabalho mostrou quenas duas cidades analisadas, o empreendimento vivel econmico efinanceiramente, apresentando elevada rentabilidade quando se comparado ainvestimentos conservadores de baixo risco, porm ao se comparar os indicadoresgerados, constatou-se que o retorno financeiro na cidade de Ananindeua seriasuperior a cidade de Capanema.

Palavras-chave: Condomnio residencial. Viabilidade econmico-financeira. Mercadoimobilirio.

ABSTRACT

The present research aims to compare, through a financial economic study of theconstruction of a horizontal residential condominium, the cities of Ananindeua andCapanema, in order to verify where the project would be more profitable. Theanalysis is justified due to the importance of evaluating the economic and financialfeasibility of and undertaking before its construction, avoiding that the investor willmake precipitated decisions in an intuitive way, according to a momentary perceptionof the market, without thorough data analysis as the basis of this process. The citiesof Ananindeua and Capanema were selected by an analytical study, in which it waspossible to note the significant expansion of the housing market, mainly in thepopular housing sector. From a standard project, a budget was estimated, along witha chronogram with the monthly expenditures expected for the undertaking of theproject in each city. Then, it was used some engineering economics techniques suchas Cash Flow, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) and PaybackPeriod, in order to generated indicators that would help investors in the decision-making process. The development of this research showed that in both citiesanalyzed the project is economically and financially feasible, presenting high levels ofprofitability if compared to conservative investiments of low risk. However, anoverview considering the indicators generated lead to the conclusion that, ifcompared, the financial return would be greater in the city of Ananindeua than in thecity of Capanema.

Keywords: Residential condominium, Economic and financial feasibility, Housingmarket.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Planta de implantao do empreendimento

Figura 2: Planta baixa da residncia com 57,47 m de rea construda

Figura 3: Mapa da regio metropolitana de Belm

Figura 4: Diagrama de fluxo de caixa para o empreendimento em Ananindeua

Figura 5: Mapa de localizao de Capanema-PA

Figura 6: Inicio da construo da fbrica da Votorantim, em Primavera-PA

Figura 7: Diagrama de fluxo de caixa para o empreendimento em Capanema

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Composio de encargos trabalhistas

Tabela 2: Dispndios mensais estimados para construo do condomnio emAnanindeua

Tabela 3: Anlise de viabilidade econmico-financeira do empreendimento emAnanindeua

Tabela 4: Dispndios mensais estimados para construo do condomnio emCapanema

Tabela 5: Anlise de viabilidade econmico-financeira do empreendimento emCapanema

Tabela 6: Dados comparativos de anlise econmico-financeira

NDICE

Captulo Pgina

1 INTRODUO.............................................................................................. 10

1.1 JUSTIFICATIVA............................................................................................ 10

1.2 OBJETIVO.................................................................................................... 11

1.2.1 Geral.......................................................................................................... 11

1.2.2 Especfico................................................................................................. 11

1.3 MTODO DE TRABALHO............................................................................ 11

1.4 LIMITAO DO TRABALHO........................................................................ 11

2 - REVISO LITERRIA E REFERENCIAL TERICO................................... 12

2.1 MERCADO IMOBILIRIO............................................................................ 12

2.1.1 Mercado Imobilirio Local...................................................................... 13

2.1.2 Dficit Habitacional................................................................................. 13

2.2 AVALIAO DE IMVEIS........................................................................... 14

2.2.1 Valor......................................................................................................... 14

2.3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS....................................................... 15

2.3.1 Oramento............................................................................................... 16

2.3.2 Anlise de Viabilidade Financeira......................................................... 17

2.3.2.1 Fluxo de Caixa....................................................................................... 17

2.3.3 Estudo de Viabilidade Econmica........................................................ 18

2.3.3.1 Taxa Mnima de Atratividade TMA..................................................... 19

2.3.3.2 Mtodo do Valor Presente Lquido VPL............................................. 20

2.3.3.3 Taxa Interna de Retorno TIR.............................................................. 21

2.3.3.4 Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK.................................. 22

2.3.3.5 ndice de Rentabilidade......................................................................... 23

3 ESTUDO DE CASO.................................................................................... 24

3.1 EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL......................................................... 24

3.2 CIDADE DE ANANINDEUA........................................................................ 26

3.2.1 Contexto Histrico................................................................................. 26

3.2.2 Estratgia de Escolha............................................................................ 27

3.2.3 Oramento Ananindeua......................................................................... 28

3.2.4 Mtodo Comparativo............................................................................. 30

3.2.5 Anlise de Viabilidade........................................................................... 31

3.3 CIDADE DE CAPANEMA........................................................................... 34

3.3.1 Contexto Histrico................................................................................. 34

3.3.2 Estratgia de Escolha............................................................................ 35

3.3.3 Oramento Capanema........................................................................... 36

3.3.4 Mtodo Comparativo............................................................................. 38

3.3.5 Anlise de Viabilidade........................................................................... 38

3.4 ANLISE COMPARATIVA DOS DADOS................................................... 42

4 CONCLUSES E RECOMENDAES FUTURAS.................................. 43

4.1 CONCLUSES........................................................................................... 43

4.2 SUGESTES PARA PESQUISAS FUTURAS........................................... 43

REFERNCIAS................................................................................................ 45

APNDICES..................................................................................................... 47

APNDICE 1 Memorial de quantitativos para o projeto................................ 48

APNDICE 2 Planilha oramentria de Ananindeua...................................... 56

APNDICE 3 Composies de preo unitrio para Ananindeua.................... 59

APNDICE 4 Planilha oramentria de Capanema........................................ 84

APNCIDE 5 Composies de preo unitrio para Capanema...................... 87

APNDICE 6 Tabela com coleta de amostras de terrenos............................. 112

APNDICE 7 Tabela com coleta de amostras de casas................................. 113

APNDICE 8 Cronograma fsico-financeiro de Ananindeua........................... 114

APNDICE 9 Cronograma fsico-financeiro de Capanema............................. 116

APNDICE 10 Projeto arquitetnico das residncias...................................... 118

10

CAPTULO 1 - INTRODUO

1.1 JUSTIFICATIVA

O mercado imobilirio um importante setor para a economia do estado do

Par, por gerar inmeras oportunidades de emprego e renda, podendo ser uma boa

fonte de investimentos. Neste contexto, buscar adquirir instrues de educao

financeira de como, onde e quando investir recursos fundamental para o sucesso

futuro. O investimento imobilirio pode ser uma tima fonte geradora de renda com

possibilidades de enriquecimento, quando analisada e estudada previamente.

Realizar a anlise de viabilidade econmica financeira de empreendimentos

uma das principais atividades da construo civil, pois atravs dessa ferramenta

que o empresrio-construtor poder decidir sobre o tipo, local e a quantidade do

produto a ser produzido ou construdo. Segundo Lima Junior, 1998, a deciso de

investir deve ser analisada avaliando a qualidade do investimento, que por sua vez,

gerada pelos indicadores econmicos, que daro ao empreendedor a base de

informaes que ele entende como suficiente para decidir.

Gonzlez e Formoso, 1999, afirmam que o estudo de viabilidade de

investimento ou de lanamento de novas construes muito difcil e muitas vezes o

empresrio toma a sua deciso de forma intuitiva, de acordo com uma percepo

momentnea do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, embasada em

dados.

O investidor em empreendimentos imobilirios busca retornos financeiros

atrativos de suas aplicaes. Portanto, a anlise de viabilidade se torna

indispensvel, para que no sejam tomadas decises atravs de intuio ou

experincias prprias, correndo riscos altos do investimento no ser bem sucedido.

O projeto TCC em questo, com o objetivo de fornecer informaes

essenciais para o investidor sobre o comportamento do mercado imobilirio local e

auxilia-lo na forma de investimento ideal, baseia-se na analise de custo, pesquisa de

mercado e estudo de viabilidade de um empreendimento residencial comparando

entre duas diferentes cidades do estado do Par.

1.2 OBJETIVO

11

1.2.1 Geral:

Analisar e fornecer informaes de um estudo comparativo de viabilidade

econmica verificando em qual das duas cidades (Ananindeua e Capanema) o

projeto proposto, um condomnio residencial horizontal, seria mais vantajoso ao

investidor.

1.2.2 Especfico:

a) Com base em um projeto de um empreendimento residencial padro, elaborar

oramento e previso de custo para execuo do mesmo.

b) Realizar estudo de viabilidade econmica e de mercado com base nos preos de

terrenos, materiais de construo e de imveis com padro semelhante, nas

determinadas cidades do estado do Par.

c) Analisar qual cidade seria a opo mais rentvel para o investidor.

1.3 MTODO DE TRABALHO

a) Pesquisa e anlise bibliogrfica;

b) Coleta de dados no mercado imobilirio local;

c) Estudo de caso, comparao da rentabilidade do projeto entre Belm e

Capanema.

1.4 LIMITAO DO TRABALHO

O trabalho em questo limita-se em analisar a viabilidade do projeto base,

com objetivo de venda dos imveis, em apenas duas cidades do estado do Par,

Ananindeua e Capanema.

CAPTULO 2 REVISO LITERRIA E REFERENCIAL TERICO

2.1 MERCADO IMOBILIRIO

12

Segundo Moscovitch, 1997, o mercado imobilirio a instncia de

determinao dos preos de imveis urbanos que, como quaisquer outras

mercadorias, passam pelo crivo da oferta e da demanda.

Para Gonzalez, 2003, o mercado imobilirio pode ser dividido em segmentos,

como o mercado de apartamentos, casas, lojas, escritrios, andar corrido, terrenos e

glebas (urbanas ou rurais), armazns, vagas de garagem, etc. Outra diviso a do

mercado para compra e venda ou para locao.

Uma caracterstica do mercado imobilirio a heterogeneidade, onde cada

imvel possui caractersticas nicas, tais como: localizao, tipo de edificao, tipo

de financiamento, entre outros, so fatores que contribuem para a determinao do

seu valor.

No mercado imobilirio so encontradas constantes divergncias e

desigualdades entre os imveis, apresentando comportamento diferente de outros

mercados, divergncias e desigualdades devido s caractersticas especiais de cada

imvel, o que provocam alteraes no valor do imvel.

Como todo bem econmico, a escassez relativa lei da oferta e procura

define o preo. Os preos dos imveis esto sujeitos a influencias de governos e das

economias local, regional, nacional e global. E, por sua importncia e significado

social, as leis propiciam tratamentos especiais.

No entanto, ocorrer em certo momento um fenmeno chamado de equilbrio

instantneo resultando num valor de mercado, na qual todas as variaes ocorridas

nas condies do mercado so absorvidas e armazenadas pelos imveis,

influenciando seus valores. E assim, outras mudanas na oferta ou na demanda

causaro novo equilbrio em outros nveis de preo.

Num mercado de concorrncia perfeita a situao ideal aquela onde a oferta

e a procura encontra-se equilibrada sendo a relao entre imvel, vendedor e

comprador que so formadores do mercado, especialmente importantes para a

construo do preo. (BRAULIO, 2005)

2.1.1 O Mercado Imobilirio Local

13

O chamado boom imobilirio vivido por varias cidades do estado do Par,em

especial a Regio Metropolitana de Belm, foi devido principalmente a grande oferta

de crdito, o bom momento econmico do mercado imobilirio vivido pelo pas, a

facilidade de financiamentos bancrios e ao aumento da renda familiar, que gerou

oportunidade grande parte da populao de baixa e mdia renda de adquirir sua

casa prpria.

O elevado dficit habitacional que o Brasil apresenta juntamente com o

crescimento do mercado imobilirio, vem atraindo uma grande quantidade de

empresas de fora do estado e influenciando a criao de novas para investirem no

segmento da construo civil, propiciando ao consumidor produtos diferenciados e

competitivos que atendam a qualidade, preo e prazo procurado.

Para o mercado de habitaes populares voltadas ao publico de mdia e

baixa renda, observou-se ao longo dos anos um intenso aumento na construo de

novas unidades nas cidades prximas a capital, Belm, como: Ananindeua, Marituba

e Benevides, em sua maioria devido ao grande crescimento do mercado imobilirio

vivivo por Belm, o que levou ao aumento na concorrncia e disputa por terrenos

principalmente para construo de prdios residenciais e comerciais, resultando

assim na supervalorizao dos mesmos, inviabilizando assim a construo de casas

populares, gerando com isso a oportunidade de novos mercados em cidades

prximas capital.

2.1.2 Dficit Habitacional

O dficit habitacional, pelo conceito etimolgico, a falta fsica da unidade

habitacional (casa, apartamento, etc.) no estoque de habitaes de mercado. o

principal fator que aquece o mercado imobilirio, atravs da criao de programas

habitacionais pelo governo, financiamentos bancrios, alm de vrias outras

facilidades para pessoas de todos os nveis sociais.

Segundo Garcia e Castelo, 2006, o dficit habitacional se refere s carncias

habitacionais existentes. O dficit habitacional uma fotografia que mostra o

excesso de populao que necessita de habitaes. Ou seja, o excedente entre a

demanda e oferta de um bem de carter social.

14

2.2 AVALIAES DE IMVEIS

A Norma NBR-14653/01 da ABNT, de avaliao de bens parte 1:

procedimentos gerais define avaliao como a determinao tcnica do valor de um

imvel ou de um direito sobre o imvel.

Segundo Moreira, 1994, avaliar a arte de estimar valores apropriados

especficos, em que o conhecimento tcnico e o bom-senso so condies

fundamentais.

Para Abunahman, 1998, avaliao uma aferio de vrios fatores

econmicos definidos em relao a propriedades descritas com data prevista, tendo

como base a analise de dados relevantes.

2.2.1 Valor

Diversas reas do conhecimento, como filosofia, sociologia, cincias

econmicas entre outras, tem investigado e conceituado valor, cada uma

abrangendo suas referencias tericas.

O conceito de valor de mercado de um bem pode ser expresso pelo valor que

um produto atinge no mercado, baseando-se na concorrncia de mercado e na lei

de oferta e procura, contrapondo-se ao seu valor real, ou seja, pode ser negociado

um preo muito acima ou mesmo abaixo do seu custo de produo, dependendo do

momento do mercado. Para SCHARF, 2007, o negcio rentvel quando o valor do

mesmo superior ao seu custo real. Para se obter vantagem competitiva em relao

aos concorrentes, preciso produzir o bem a um custo inferior ou execut-lo de

modo a conquistar a diferenciao e o adicional de preo.

Com relao ao conceito de preo, a norma NBR 14653-1, da ABNT, afirma

que a quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao

envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Em relao ao preo de um

imvel, seria a quantia em dinheiro que um determinado imvel pode ser vendido.

Ainda segundo a norma NBR 14653-1, da ABNT, valor de mercado a

quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente

um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

15

Para Barbosa Filho (1998), o valor de um bem antes de tudo um fenmeno

social, e pode ser associado a um vetor composto por um conjunto de variveis que

abrange todas as caractersticas fsicas, do seu entorno, da sua utilidade e dos

fatores subjetivos que a prpria coletividade cria no contexto em que est situado a

cada instante.

O conceito de valor de mercado de um imvel referido como sendo o preo

fixado pelo vendedor desejoso e um comprador tambm desejoso, sem que ambos

sejam forados, nem estarem sujeitos a presses anormais e que ambos tenham

pleno conhecimento das condies de compra e venda e da utilidade do imvel.

Dessa forma, estima-se o preo mdio de mercado, atravs de uma amostragem de

preos, colhidos com todas as imperfeies do mercado.

Portanto, pode-se afirmar que, mesmo que dois imveis possuam valores de

mercado diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preo, bastando

considerar que os mesmos foram transacionados em pocas diferentes.

2.3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Empreendimento o resultado do ato de empreender, o efeito de por um

projeto em execuo (FERREIRA, 2006).

Para Limmer, 1997, um empreendimento pode ser definido como um projeto,

com objetivo ou prerrogativas bem definidos, a ser materializado segundo um plano

preestabelecido e dentro de condies de prazo, custo, qualidade e risco

previamente definidos.

Ainda segundo Limmer, 1997, um empreendimento divido em quatro

estgios: concepo, planejamento, execuo e finalizao.

Na fase de concepo, identifica-se a necessidade de implantao do

empreendimento, seguindo-se com um estudo de viabilidade tcnica, financeira e

econmica, definido, geralmente com um plano preliminar de implantao.

O planejamento compreende o desenvolvimento de um plano de projeto que

servir de diretriz para sua implantao. A execuo e a finalizao compreendem o

estgio operacional do empreendimento, onde as aes so realizadas.

16

Conforme NBR 14653-4 (ABNT, 2002), os empreendimentos so

classificados de acordo com o estgio em: concepo ou anteprojeto, projeto,

implantao ou execuo, pr-operao, operao, paralisado ou embargado,

desativado e desmonte. So ainda classificados segundo sua base em:

empreendimentos imobilirios, de base imobiliria, de base industrial, de base rural,

de base comercial e servios, de base mineral e com base em concesses de

servios pblicos.

2.3.1 Oramento

Para Limmer (1997), oramento a determinao dos gastos necessrios

para a realizao de um projeto, de acordo com o plano de execuo previamente

estabelecido.

O Oramento um instrumento de gesto necessrio para qualquer empresa,

independente do porte ou atividade que realiza (ZDANOWICZ, 2001).

Segundo Oliveira, Perez Jr., Silva (2005), o oramento pode ser considerado

um plano, uma meta, ou ainda, um objetivo, e sua funo primordial o

planejamento e o controle, ou ainda, um instrumento que traz a definio

quantitativa dos objetivos e o detalhamento dos fatores necessrios para alcan-

los, assim como o controle de desempenho.

Oramento a soma dos custos diretos (mo de obra, materiais,

equipamentos), com os custos indiretos (taxas, despesas gerais, etc.) e adicionando

ainda os impostos e lucros, resultando no preo de venda (MATTOS, 2006).

Para Goldman (2004), o oramento da obra uma das primeiras informaes

que o investidor deseja conhecer ao estudar determinado empreendimento, sabendo

que a construo civil implica em gastos considerveis e por isso devem ser

determinados, j que, a partir de seu valor o mesmo ser estudado sobre sua

viabilidade.

2.3.2 Anlise de Viabilidade Financeira do empreendimento

Para Silva, 1995, a grande maioria dos negcios de construo civil exige o

investimento de capital, embora o preo seja, vias de regra, superior aos custos, a

17

receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas.

Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e

incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente

uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma, quando a

deciso de investir est baseada na disponibilidade de recursos, com objetivo de se

obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada

momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira.

Ainda segundo Silva, 1995, o estudo de viabilidade econmico-financeira tal

que pretende caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos

investidores ao final do negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos

proporcionando consequentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer

momento do empreendimento.

2.3.2.1 Fluxo de Caixa

Fluxo de caixa a apreciao das contribuies monetrias (entradas e

sadas de dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simblica j construda. Pode ser

representada de uma forma analtica ou grfica (Galesne, 1999).

De acordo com a NBR 14653-4 (ABNT, 2002, p.4), fluxo de caixa a srie de

receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado

perodo.

A anlise de fluxo de caixa gerado pelas operaes uma das etapas mais

relevantes para o estudo do fluxo de caixa da empresa. Isso acontece porque a falta

de consistncia na gerao de caixa a partir de sua atividade fim obriga a

organizao a se financiar atravs da captao de recursos dos acionistas, ou da

obteno de recursos das instituies financeiras, ou seja, o seu custo de operao

maximizado, podendo suprimir os retornos planejados no projeto de investimento

(VIEIRA, 2005).

Galesne, 1999, afirma que fluxos de caixa so construdos para dar apoio a

decises empresariais, estudar aplicaes de resduos de caixa de permanncia

temporria e servir de base para a obteno dos indicadores necessrios para a

18

analise financeira. No caso do caixa da incorporao, podem-se mencionar os

seguintes, entre outros:

Exposio mxima (ms onde se verifica o maior saldo positivo);

Prazo de retorno;

Taxa de retorno.

2.3.3 Anlise de Viabilidade Econmica do empreendimento

A anlise de investimento consiste em coletar as informaes e aplicar

tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de desconto, os prazos e

os valores previstos em um fluxo de caixa. A anlise de viabilidade est relacionada

especificamente ao estudo de uma nova construo. Versa sobre a comparao

entre as receitas e as despesas da obra considerando o tempo decorrido. Se os

resultados apontam benefcios, o processo pode prosseguir; caso contrrio, o

projeto deve ser ajustado ou at abandonado (KAZIEMER, 1982).

Um breve estudo de viabilidade econmica consiste em propor a dinmica

operacional, virtual, de um empreendimento, em todas as suas fases futuras, sem

que ocorra sua operao real. Este procedimento visa observar, testar, quantificar,

consistir e concluir todo o seu perfil durante a vida econmica, sem implanta-lo

fisicamente (ZENI, 2008).

Para GOLDMAN, 2004, tratando do planejamento no mbito financeiro, ele

nos fornece informaes relativas viabilidade econmica do empreendimento

referente ao custo da construo obtido pelo oramento da obra, pelo cronograma

fsico-financeiro, e pelo custo da construo de cada unidade do empreendimento

obtido da execuo da NBR 12721.

O processo de viabilizao tem como grande importncia duas variveis: a

estimativa do capital necessrio para executar o empreendimento e o clculo da

remunerao que o empreendimento pode oferecer ao capital (SILVA, 2008).

Segundo Gonzles e Formoso, 1999, na prtica, os parmetros da analise

sofrem ainda por influencia de variveis monitorveis e no monitorveis. As

variveis monitorveis so aquelas que o incorporador pode exercer algum tipo de

19

controle ou pode alter-las de alguma forma. As variveis no monitorveis so as

que fogem totalmente do raio de ao do incorporador, sendo impostas pelo

mercado.

Pode-se citar, como variveis monitorveis, os custos de produo, o

cronograma fsico da obra, o cronograma de desembolso da produo, as taxas de

BDI e a remunerao dos servios.

Quanto as variveis no monitorveis, encontram-se, dentre outras, a

expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no valor dos imveis e a

velocidade de vendas.

Para WARSCHAUER, 1997, os mtodos mais comuns para a tarefa de

anlise econmica e financeira, assumindo certeza, so a taxa interna de retorno

(calculando a remunerao mdia do investimento), o valor presente lquido e o

perodo de retorno do investimento (payback). Geralmente a anlise busca identificar

se h lucro e se a taxa de retorno maior do que a taxa mnima de atratividade,

para orientar a deciso do investidor.

O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero

ser maiores que os gastos, ou sadas. Resumindo, quando a deciso de investir est

baseada apenas na analise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de

sadas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se

de viabilizao econmica (SILVA, 1995).

2.3.3.1 Taxa Mnima de Atratividade TMA

A taxa mnima de atratividade, segundo a norma NBR 14653-4, ABNT, 2002,

uma taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a natureza e

caractersticas do empreendimento, bem como com a expectativa mnima de

emulao do empreendedor, em face a sua carteira de ativos.

Segundo Casarotto Filho e Kopittke, 2008, ao se analisar uma proposta de

investimento, deve-se considerar o fato de estar perdendo a oportunidade de

registrar retornos com aplicao do mesmo capital em outros projetos. O

investimento para ser atrativo deve render, no mnimo, a taxa de juros equivalente a

rentabilidade de aplicaes correntes e de pouco risco.

20

O investidor pode exigir um retorno muito maior do que as oportunidades de

investimento que o mercado oferece, pois pode considerar que o projeto no tenha

tanta liquidez, ou seja, que no apresente um retorno financeiro rpido. Com isso

acaba utilizando uma margem de segurana exigindo um retorno muito mais alto.

Resumidamente, a taxa mnima de atratividade o retorno mnimo que o

investidor se prope a ganhar ao realizar determinado investimento.

2.3.3.2 Mtodo do Valor Presente Lquido VPL

Para GONZLES, 2003, o valor presente lquido um dos critrios de anlise

mais empregados. Reflete a riqueza do investimento no momento inicial, em valores

monetrios, utilizando um fluxo de caixa. Corresponde a um valor nico, fictcio,

equivalente ao fluxo de caixa do investimento, convertido em valores presentes

atravs de um fluxo de caixa descontado permitindo a comparao de alternativas.

Valor presente ou Present Value um conceito matemtico que indica o valor

atual de uma srie uniforme de capitais futuros, descontados a uma determinada

taxa de juros compostos, por seus respectivos prazos (WERNKE,2000).

Sendo assim, o Valor Presente Liquido (VPL) dado pelas somas algbricas

de fluxos de caixa futuros, descontados a uma taxa de juros compostos, em uma

determinada data. Data esta que no necessariamente ser o presente, podendo ser

uma data futura, determinada pelo inicio dos projetos de investimentos analisados.

Este indicador, utilizado apenas em Anlises de investimentos, possibilita o

exame da viabilidade somente de um projeto, se possibilitar o retorno mnimo

esperado, caso em que o VPL retornar acima de zero. No menos, possibilita a

comparao entre projetos de investimentos distintos, ordenados segundo o valor

apurado atravs do calculo deste indicador.

A formula para o calculo do VPL :

21

Onde:

i a taxa de desconto;

j o perodo genrico (j = 0 a j = n), percorrendo todo o fluxo de caixa;

FCj um fluxo genrico para t = [0...n] que pode ser positivo (ingressos) ou

negativo (desembolsos);

VPL(i) o valor presente liquido descontado a uma taxa i;

n o numero de perodos do fluxo.

2.3.3.3 Taxa Interna de Retorno TIR

A TIR Taxa Interna de Retorno aquela taxa de desconto que iguala os

fluxos de entradas com os fluxos de sadas de um investimento. Com ela procura-se

determinar uma nica taxa de retorno, dependente exclusivamente dos fluxos de

caixa do investimento, que sintetize os mritos de um projeto. (ROSS,

WESTERFIELD e JORDAN, 1998)

Segundo Galesne et alli, 1999; Kassai et alli, 1999, a taxa interna de retorno

a taxa que zera o valor presente lquido. uma taxa mdia de desconto do fluxo de

caixa, ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de

caixa igual ao investimento inicial e todo projeto cuja taxa de retorno seja superior

taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus

investidores interessante.

obtida pela formula:

Onde:

i a taxa de desconto;

j o perodo genrico (j = 0 a j = n), percorrendo todo o fluxo de caixa;

22

FCj um fluxo genrico para t = [0...n] que pode ser positivo (ingressos) ou

negativo (desembolsos);

FC0 o valor do investimento inicial;

n o numero de perodos do fluxo.

2.3.3.4 Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK

Casarotto Filho e Kopittke, 2008, consideram o principal mtodo no exato.

Mede o tempo necessrio para que o somatrio das parcelas anuais seja igual ao

investimento inicial.

Segundo a norma NBR 14653-4, ABNT 2002, perodo de recuperao

(payback) o perodo no qual os resultados lquidos acumulados da operao do

empreendimento equivalem ao investimento.

Ainda segundo a NBR 14653-4, da ABNT 2002, o tempo de retorno pode ser

simples ou descontado. O simples corresponde ao tempo necessrio para anular a

diferena entre as despesas de investimento e as receitas liquidas, sem considerar a

remunerao do capital, e o descontado corresponde ao tempo necessrio para

anular a mesma diferena, quando as parcelas so descontadas a uma taxa de

desconto.

Para Ross, 2000, um investimento s aceito se seu perodo de payback

calculado for menor que um perodo predeterminado de anos. A partir desses dados,

o investidor decidir sobre a implementao do projeto, levando em considerao

seus referenciais de tempo de recuperao de capital.

2.3.3.5 ndice de Rentabilidade

A rentabilidade um indicador de atratividade do negocio, pois mostra ao

empreendedor a velocidade de retorno do capital investido. Esse resultado obtivo

sob a forma de valor percentual por unidade de tempo, e mostra a taxa de retorno do

23

capital investido em um determinado perodo, por exemplo, ms ou ano. (SEBRAE,

2011).

O ndice de Rentabilidade dado pela frmula a seguir:

CAPTULO 3 ESTUDO DE CASO:

Neste captulo iremos abordar o estudo de aplicao do projeto base

desenvolvido, nas cidades de Ananindeua, na Regio Metropolitana de Belm, a

referencia do estado, e Capanema.

Nas duas cidades em questo, com base em uma pesquisa de campo iremos

identificar trs possveis terrenos venda para implantao do projeto e trs casas

24

venda, com padres semelhantes do projeto, tomando como referencia o valor do

m baseado no preo de mercado mdio dos mesmos, e, pesquisar tambm, preos

de insumos significativos, gerando um oramento para cada cidade, alm de

determinar a taxa mnima de atratividade, valor presente lquido, taxa interna de

retorno, ndice de rentabilidade e fluxo de caixa para cada cidade estudada, para

apresentar a investidores, descobrindo assim qual seria o local mais vantajoso, com

um retorno mais interessante para se investir.

3.1 EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL

O empreendimento consiste na construo de um condomnio horizontal com

8 casas populares e da infraestrutura do mesmo. As residncias com fundao em

radier com alvenaria estrutural. Paredes em alvenaria de tijolos cermicos,

revestimento de ambos os lados em chapisco, reboco e pintura, sendo tinta PVA nas

paredes internas e acrlica nas externas, revestida com cermica nas reas

molhadas, cozinha e banheiro, at a altura de 1,5 metros. Piso e rodap em

cermica. Cobertura com estrutura de madeira e telha de barro tipo plan. Forro em

PVC. Portas internas em madeira e externas em ferro com pintura. Janelas e

balancins com estrutura de alumnio e vidro.

A rea do condomnio ser toda murada, com um porto de ferro metalon

para entrada e sada, ser pavimentado com blokrets de concreto sextavado,

caladas de passeio e meio-fio de concreto. Placas de concreto para acesso de

veculos residncia e grama nas reas livres restantes.

Figura 1 - Planta de implantao do empreendimento.

25

Fonte: Os autores, 2013.

Figura 2 - Planta baixa da residncia com 57,47m2 de rea construda.

Fonte: Os autores, 2013

26

Em nvel de trabalho, os terrenos nas cidades sero considerados

homogneos, ambos planos sem a necessidade de qualquer tipo de adicional em

despesas com fundaes ou movimentaes de terra, ficando assim os mesmos

quantitativos de servios para os dois projetos.

3.2 CIDADE DE ANANINDEUA

Foi tomado como base comparativa o municpio de Ananindeua, localizado na

Regio Metropolitana de Belm, devido ser o municpio mais prximo da capital do

estado, e por apresentar viabilidade de preos de terrenos, tendo em vista que o

mercado de Belm j se encontra em sua grande parte saturado, com preos

elevados, inviabilizando a construo de obras de padro popular.

3.2.1 Contexto Histrico

De origem tupi, o nome Ananindeua deve-se a grande quantidade de

rvore chamada Anani (Symphonia globulifera), uma rvore que produz a resina de

cerol utilizada para lacrar as fendas das embarcaes, o municpio originrio de

ribeirinhos e comeou a ser povoado a partir da antiga ferrovia, Estrada de Ferro de

Bragana, cujas referncias histricas permitem identificar traos da fundao do

municpio relacionados com o estabelecimento de uma parada e/ou estao da

ferrovia em meados do Sculo XIX, no lugar onde, hoje se encontra instalada sua

sede municipal (IBGE 2013).

Criado pelo Decreto-lei Estadual n 4.505, de 30 de dezembro de 1943,

promulgado pelo Interventor Federal, Magalhes Barata, o muncipio de

Ananindeua, foi instalado como tal, em trs de janeiro de 1944.

Originalmente considerada cidade dormitrio, apresentou um

considervel desenvolvimento nos ltimos anos, decorrente principalmente da falta

de espao para a construo de novas moradias na cidade de Belm.

Teve seu maior incremento populacional a partir da construo da BR-010

(Belm-Braslia) na dcada de 1960, na qual as indstrias localizadas em Belm

comearam a ser estabelecer ao longo desta rodovia.

27

Figura 3 - Mapa da Regio Metropolitana de Belm.

Fonte: site: www. arquidiocesedebelem.org.br. Acesso em: 16 nov. 13.

Localizado na Regio Metropolitana de Belm, no estado do Par,

Ananindeua o segundo municpio mais populoso do estado, com uma populao

estimada em 493.976 habitantes, com uma rea territorial de 190,50 km, tendo

densidade demogrfica de 2.477,55 hab./km (IBGE 2013).

A regio metropolitana de Belm, tambm conhecida como Grande

Belm, formado pelos municpios de Ananindeua, Belm, Marituba, Benevides,

Santa Isabel do Par e Santa Barbara do Par, uma conurbao com uma

populao estimada em aproximadamente 2.176.333 habitantes, sendo a 12 rea

metropolitana mais populosa do Brasil com 35% da populao do estado e a

segunda maior da regio Norte, ocupando uma rea total de 3.566,079 km e um

produto interno bruto de R$ 23,273 bilhes com cerca de 40% da riqueza total do

Par (IBGE 2013).

3.2.2 Estratgia de Escolha

A cidade de Ananindeua foi escolhida como base para comparao, pois

se situa na Regio Metropolitana de Belm e a cidade mais prxima da capital,

tendo em vista que os preos elevados de terrenos praticados em Belm

28

inviabilizaria a execuo do projeto, e com base em uma pesquisa de campo,

constatou-se que o municpio de Ananindeua seria a localizao ideal para o

empreendimento, por apresentar preos acessveis oramento do projeto.

3.2.3 Oramento Ananindeua

Foi gerado um oramento para a construo de cada unidade residencial,

contemplando todos os custos para a mesma e foi multiplicado pelo numero de

casas do empreendimento, somando-se ao oramento de infraestrutura condominial,

obtendo-se ento o custo total para a sua construo.

Com base nos projetos, foram levantados todos os quantitativos de

servios e geradas as composies de preo unitrio de cada item, levando-se em

conta a mo-de-obra e materiais necessrios para o mesmo. As composies foram

feitas baseadas nos ndices de produtividade e material do TCPO (Tabelas de

Composies de Preos para Oramentos) e da SEOP (Secretaria de Estado de

Obras Pblicas do Par) e nelas foram aplicadas as taxas de encargos sociais, B.D.I

e tributos para a construo.

- Taxa de Encargos Sociais.

Para a taxa de encargos sociais, foi considerado o valor de 89,96%,

demonstrado na tabela 1 a seguir, que fornecida pelo Sistema Nacional de

Pesquisa de custos e ndices da construo civil SINAPI, da Caixa Econmica

Federal, para o estado do Par, com a desonerao da mo-de-obra.

Tabela 1 Composio de encargos sociais trabalhistas.

COMPOSIO DE ENCARGOS SOCIAS TRABALHISTASGRUPO A %

A1 INSS 0,00%A2 SESI 1,50%A3 SENAI 1,00%A4 INCRA 0,20%A5 SEBRAE 0,60%A6 SALRIO EDUCAO 2,50%A7 SEGURO ACIDENTE DO TRABALHO 3,00%A8 FGTS 8,00%A9 SECONCI 0,00%

29

Total de encargos sociais bsicos - Grupo A 16,80%

GRUPO BB1 REPOUSO SEMANAL REMUNERADO 18,14%B2 FERIADOS 4,16%B3 AUXLIO ENFERMIDADE 0,92%B4 13 SALRIO 11,05%B5 LICENA PATERNIDADE 0,08%B6 FALTAS JUSTIFICADAS 0,74%B7 DIAS DE CHUVAS 2,79%B8 AUXLIO ACIDENTE DE TRABALHO 0,12%B9 FRIAS GOZADAS 10,09%

B10 SALRIO MATERNIDADE 0,03%Total de encargos sociais que recebem incidncias do Grupo A 48,12%

GRUPO C

C1 AVISO PRVIO INDENIZADO 6,28%C2 AVISO PRVIO TRABALHADO 0,35%C3 FRIAS (INDENIZADAS) 4,23%C4 DEPSITO RESCISO SEM JUSTA CAUSA 5,01%C5 INDENIZAO ADICIONAL 0,53%Total dos encargos sociais que no recebem as incidncias globais de A -

Grupo C 16,40%

GRUPO D

D1 REINCIDNCIA DOS ENCARGOS DO GRUPO "A" SOBRE GRUPO "B" (% do grupo "A" x % do grupo "B") 8,08%

D2REINCIDNCIA DOS ENCARGOS DO GRUPO "A" SOBRE AVISO PRVIO TRABALHADO E REINCIDNCIA DO FGTS SOBRE AVISO PRVIO INDENIZADO

0,56%

Total do Grupo D 8,64%TOTAL DOS ENCARGOS SOCIAS TRABALHISTAS (A+B+C+D) 89,96%

Fonte: SINAPI Caixa Econmica Federal, 2013.

- Bonificao de Despesas Indiretas - BDI

A taxa de Bonificao de Despesas Indiretas (B.D.I), foi considerado o

valor de 5,25%, dividindo-se em:

Administrao Central ________ 1,42%

Administrao Local __________ 2,56%

30

Seguro ____________________ 0,20%

Despesas Gerais ____________ 1,07%

- Tributos

Os tributos considerados foram o ISS, CONFINS, PIS, CSSL e I.R,

somando um total de 16,33%, conforme detalhamento abaixo:

ISS _______________________ 5,00%;

CONFINS __________________ 3,00%;

PIS _______________________ 0,65%;

CSSL _____________________ 2,88%;

I.R _______________________ 4,80%.

- Materiais

Os preos de materiais foram obtidos atravs de uma pesquisa de

mercado, em diferentes lojas de materiais de construo da regio, gerando assim o

preo mdio.

Com a ajuda do Software Excel, todos os itens j levantados formaram

uma planilha com o custo total necessrio para a construo do empreendimento no

municpio de Ananindeua pertencente Regio Metropolitana de Belm, vide

apndice 2.

3.3.4 Mtodo comparativo direto

Foi realizada uma pesquisa de campo na cidade de Ananindeua, em trs

terrenos diferentes a venda com padres de localizao semelhantes, a fim de obter

o valor mdio de m da regio. Foi constatado o preo mdio de R$ 70,00/m, vide

apndice 6. Considerando o terreno do empreendimento em anlise, com rea de

1.200 m, e aplicando o preo mdio encontrado, gera o valor de R$ 84.000,00 para

o terreno de projeto.

31

Para definio do valor de venda do imvel do projeto em estudo, na cidade

de Ananindeua, foi estimado pela comparao de valores de mercado de trs casas

a venda, com padro de localizao, rea de terreno, rea construda, quantidade

de ambientes (quartos, banheiros, cozinha, sala e rea de servio) semelhantes ao

projeto modelo em estudo, vide apndice 7. Considerando o valor mdio do metro

quadrado construdo de R$ 1.700,00 e atravs de uma consultoria junto a corretores

da regio, as casas do projeto foram avaliadas no preo de R$ 95.000,00 cada uma.

3.3.5 Anlise de Viabilidade

Neste tpico sero abordados os mtodos e taxas referentes anlise de

viabilidade econmico-financeira, como Fluxo de Caixa, Taxa Mnima de

Atratividade, Valor Presente Lquido, Taxa Interna de Retorno, Payback e ndice de

Rentabilidade do projeto.

- Fluxo de Caixa

O fluxo de caixa do empreendimento foi elaborado levando-se em conta o

investimento inicial de aquisio de terreno, com o valor de R$ 70,00/m, e o terreno

do projeto de 1.200m, totalizando R$ 84.000,00. O valor estimado de venda das

casas foi de R$ 95.000,00 cada unidade.

O perodo total da construo do empreendimento, obtido no cronograma

fsico-financeiro, foi estimado em sete meses, com gastos conforme tabela a seguir:

Tabela 2 Dispndios mensais estimados para construo do condomnio em

Ananindeua.


A previso de venda das casas foi da seguinte maneira:

1 Ms: 0 Casas vendidas;

2 Ms: 1 Casa vendida;

32





7 Ms: 1 Casa vendida.

Gerando ento o fluxo de caixa representado abaixo:

Figura 4 Diagrama de fluxo de caixa para o empreendimento em Ananindeua.


- Taxa Mnima de Atratividade TMA.

A TMA adotada para o projeto de 2% ao ms, como sendo a taxa mnima que o

empreendimento render ao investidor.

- Valor Presente Lquido VPL.

O VPL foi calculado mensalmente atravs da frmula:

Onde:

i a taxa de desconto = 2%;

j o perodo genrico = 0 a 7 meses;

FCj um fluxo de caixa mensal do empreendimento;

VPL(i) o valor presente liquido descontado a taxa(i) de 2%.

33

Tabela 3 Anlise de viabilidade econmico-financeira do empreendimento em

Ananindeua.

Fonte: Os autores 2013.

VPL = R$ 201.479,79

- Tempo de Recuperao do Capital Payback

O Payback pode ser obtivo atravs da seguinte equao:

Custo de Investimento = R$ 523.617,96

Fluxo de Caixa mdio do perodo = R$ 108.571,43

Payback = 4,82 meses

- Taxa Interna de Retorno TIR.

A TIR calculada atravs da seguinte frmula:

Onde:

i a taxa interna de retorno - TIR;

34



FC0 o valor do investimento inicial = R$ 84.000,00;

Com auxilio do Software Excel , obteve-se o valor da TIR = 25%.

- ndice de Rentabilidade - IR

O IR calculado atravs da seguinte frmula:

Receita Bruta = 8 unid. X R$ 95.000,00 = R$ 760.000,00

Total Investido = R$ 523.617,96, vide apndice 2.

IR= 1,45 ~ 45%

3.3 CIDADE DE CAPANEMA

3.3.1 Contexto Histrico

Guilherme Schuch, mais conhecido como Baro de Capanema, foi um mineiro

da freguesia de Antnio Pereira, municpio de Ouro Preto, filho de austracos

integrante da comitiva da imperatriz Maria Leopoldina de ustria. Era formado em

engenharia pela Escola Politcnica de Viena e com essas credenciais, sob os

auspcios do imperador, construiu uma rede telegrfica, o Telegrapho Nacional.

Ento, em sua homenagem, a cidade e o rio, local onde Guilherme e sua equipe

descansavam do trabalho, receberam o nome de Capanema. (IBGE, 2013)

Figura 5 Mapa de localizao de Capanema-PA.

35

Fonte: Google Earth, 2013.

Localizada h uma distancia rodoviria de 160 km da capital Belm,

Capanema possui uma populao estimada em 65.498 habitantes, com uma rea

territorial de 614,69 km, tendo densidade demogrfica de 106,55 hab./km. (IBGE

2013)

considerado o municpio mais desenvolvido economicamente da regio

bragantina do nordeste paraense, principalmente devido fbrica de cimento

Nassau, a primeira e maior do estado. Isso pode ser comprovado pelo produto

interno bruto per capita, acima da mdia regional. Possui tambm um comrcio

desenvolvido, capaz de atender a vrios municpios da regio, deixando o centro

comercial bastante aquecido.

3.3.2 Estratgia de escolha

Capanema foi escolhida devido a sua forte tendncia de crescimento do

mercado imobilirio, pois entre outros fatores recentemente, o grupo Votorantim,

iniciou a construo de mais uma fbrica de cimento na regio, no municpio de

Primavera, como podemos ver na figura 4. Fato este que contribuir para o

desenvolvimento socioeconmico de Capanema, pois o acesso principal cidade de

Primavera feito atravs da PA-124, que liga diretamente os dois municpios por

uma distancia de 35 km rodovirios.

Figura 6 - Inicio da construo da fbrica da Votorantim, em Primavera-PA.

36

Fonte: Votorantim Cimentos N/NE S/A, 2012.

Segundo o Relatrio de Impacto Ambiental RIMA do projeto Primavera da

Votorantim Cimentos N/NE S/A, a fbrica tem um investimento estimado de R$390

milhes, com uma capacidade de produo de 1.300.000 toneladas de cimento por

ano, gerando 1200 postos de trabalho na fase de construo, 500 na fase de

operao e diversos indiretamente.

E o fato de Primavera no possuir infraestrutura para a dimenso deste

empreendimento, como servios bancrios, postos de gasolina, servios pblicos e

outros tipos de servios, o que acabar levando a maior parte da logstica para o

polo de Capanema. Aumentando assim a demanda habitacional no municpio.

J possvel perceber o avano no desenvolvimento de Capanema em

direo Primavera, atravs da PA-124, com investimentos em terrenos l

localizados, como por exemplo, para construo de postos de combustveis e

supermercados.

3.3.3 Oramento Capanema

Para o oramento de Capanema, foram consideradas as mesmas

condicionantes do oramento de Ananindeua, como o projeto e quantitativos de

servios, assim como ndices de produtividade e material do TCPO e da SEOP.

- Taxa de Encargos Sociais

37

Para a taxa de encargos sociais, foi considerado o mesmo valor da cidade

de Ananindeua (vide tabela 1), o valor de 89,96%, que fornecida pelo Sistema

Nacional de Pesquisa de custos e ndices da construo civil SINAPI, da Caixa

Econmica Federal, para o estado do Par, com a desonerao da mo-de-obra.

- Bonificao de Despesas Indiretas

A taxa de Bonificao de Despesas Indiretas (B.D.I), foi considerado o

valor de 5,25%, dividindo-se em:

Administrao Central ________ 1,42%

Administrao Local __________ 2,56%

Seguro ____________________ 0,20%

Despesas Gerais ____________ 1,07%

- Tributos

Os tributos considerados foram o ISS, CONFINS, PIS, CSSL e I.R,

somando um total de 16,33%, conforme detalhamento abaixo:

ISS _______________________ 5,00%;

CONFINS __________________ 3,00%;

PIS _______________________ 0,65%;

CSSL _____________________ 2,88%;

I.R _______________________ 4,80%.

- Materiais

Os preos de materiais foram obtidos atravs de uma pesquisa de

mercado, considerando o mesmo valor mdio de Ananindeua, diferenciando apenas

os itens de maior consumo, como: cimento, areia, seixo, madeira, tijolo cermico,

telha cermica tipo plan e grama, que foram considerados os preos locais.

38

Com a ajuda do Software Excel , todos os itens j levantados formaram

uma planilha com o custo total necessrio para a construo do empreendimento na

cidade de Capanema, vide apndice 4.

3.3.4 Mtodo comparativo direto

Foi realizada uma pesquisa de campo na cidade de Capanema, em trs

terrenos diferentes a venda com padres de localizao semelhantes, prximos ao

centro da cidade, a fim de obter o valor de m da regio. Foi constatado o preo

mdio de R$ 50,00/m, vide apndice 6. Considerando o terreno do empreendimento

em anlise, com rea de 1.200 m, e aplicando o preo mdio encontrado, gera o

valor de R$ 60.000,00 para o terreno de projeto.

Para definio do valor de venda do imvel do projeto em estudo, no

municpio de Capanema, foi estimado pela comparao de valores de mercado de

trs casas a venda, com padro de localizao, rea de terreno, rea construda,

quantidade de ambientes (quartos, banheiros, cozinha, sala e rea de servio)

semelhantes ao projeto modelo em estudo, vide apndice 7. Considerando o valor

mdio do metro quadrado construdo de R$ 1.260,00 e atravs de uma consultoria

junto a corretores da regio, as casas do projeto foram avaliadas no preo de R$

80.000,00 cada uma.

3.3.5 Anlise de Viabilidade

Neste tpico sero abordados os mtodos e taxas referentes anlise de

viabilidade econmico-financeira, como Fluxo de Caixa, Taxa Mnima de

Atratividade, Valor Presente Lquido, Taxa Interna de Retorno, Payback e ndice de

Rentabilidade do projeto.

- Fluxo de Caixa

O fluxo de caixa do empreendimento foi elaborado levando-se em conta o

investimento inicial de aquisio de terreno, com o valor de R$ 50,00/m, e o terreno

do projeto de 1.200m, totalizando R$ 60.000,00. O valor estimado de venda das

casas foi de R$ 80.000,00 cada.

39

O perodo total da construo do empreendimento, obtido no cronograma

fsico-financeiro foi estimado em sete meses, com gastos mensais conforme tabela a

seguir:

Tabela 4 - Dispndios mensais estimados para construo do condomnio em

Capanema.


A previso de venda das casas foi da seguinte maneira:







7 Ms: 1 Casa vendida.

Gerando ento o fluxo de caixa representado abaixo:

Figura 7 Diagrama de fluxo de caixa para o empreendimento em Capanema.


- Taxa Mnima de Atratividade TMA.

A TMA adotada para o projeto de 2% ao ms, como sendo a taxa mnima que o

empreendimento render ao investidor.

40

- Valor Presente Lquido VPL.

O VPL foi calculado mensalmente atravs da frmula:

Onde:

i a taxa de desconto = 2%;



VPL(i) o valor presente liquido descontado a taxa(i) de 2%.

Tabela 5 Anlise de viabilidade econmico-financeira do empreendimento em

Capanema.

Fonte: Os autores 2013.

VPL = R$ 129.264,71

- Tempo de Recuperao do Capital - Payback

O Payback pode ser obtivo atravs da seguinte equao:

41

Custo de Investimento = R$ 485.406,04

Fluxo de Caixa mdio do perodo = R$ 91.428,57

Payback = 5,31 meses

- Taxa Interna de Retorno TIR.

A TIR calculada atravs da seguinte frmula:

Onde:

i a taxa interna de retorno - TIR;



FC0 o valor do investimento inicial = R$ 60.000,00;

Com auxilio do Software Excel , obteve-se o valor da TIR = 20%.

- ndice de Rentabilidade - IR

O IR calculado atravs da seguinte frmula:

Receita Bruta = 8 unid. X R$ 80.000,00 = R$ 640.000,00

Total Investido = R$ 485.406,04, vide apndice 4.

IR = 1,32 ~ 32%

3.4 ANLISE COMPARATIVA DOS RESULTADOS

42

Tabela 6 Dados comparativos de anlise econmico-financeira.


Comparando os dados obtidos nas anlises, tem-se que, em Ananindeua,

o custo tanto de terreno quanto de execuo do projeto maior que em Capanema,

porm o preo de venda das casas tambm maior, e ao se calcular os parmetros

de viabilidade, observa-se que o VPL, a TIR e o IR, em sete meses, so superiores

em Ananindeua, alm da recuperao do capital investido ser mais rpida que em

Capanema.

43

CAPTULO 4 CONCLUSES E RECOMENDAES FUTURAS

4.1 CONCLUSES

Ao se calcular parmetros de viabilidade econmico-financeira, como

VPL, TIR, IR, payback atravs de um fluxo de caixa e uma TMA para o projeto de

um condomnio residencial horizontal com oito casas de 57,47 m de rea construda

cada, nas duas cidades estudadas, verificou-se que o investidor teria sucesso com

retornos elevados e bem mais interessantes quando se comparado a investimentos

conservadores de baixo risco, como caderneta de poupana ou tesouro nacional.

O desenvolvimento do trabalho em questo mostrou que o

empreendimento tende a ser vivel e aceito, dentro do ponto de vista tcnico,

econmico, financeiro e de mercado.

Foi observado que na cidade de Ananindeua, o custo para aquisio de

terreno e para execuo do projeto mais elevado, apesar disto, verifica-se que a

Taxa Interna de Retorno 5% (cinco por cento) maior, assim como ndice de

Rentabilidade sendo 13% (treze por cento) superior e Valor Presente Liquido maior

ao final do empreendimento tornando-se mais interessante quando comparados

Capanema, para a projeo estimada.

Portanto pode-se afirmar que o estudo proporcionou um embasamento

suficiente para definir o projeto como vivel dentro de todos os parmetros

analisados nas duas cidades, sendo Ananindeua a mais interessante quanto

rentabilidade do empreendimento.

4.2 SUGESTES PARA PESQUISAS FUTURAS

A anlise de viabilidade econmico-financeira, com as mesmas

metodologias aplicadas neste trabalho para outras cidades, comparando assim,

mais resultados.

Pode-se criar um novo projeto para o empreendimento, dando nfase em

novos mtodos e tecnologias de construo visando prticas mais sustentveis e

questes ambientais.

44

Um estudo mais aprofundado na rea de engenharia de avaliaes,

considerando um nmero maior de amostras de dados para determinao precisa

de valores de compra e venda de imveis.

Alm disso, fazer a anlise considerando outras previses de venda para

as casas, estendendo esse perodo. Tambm se pode levar em conta a questo do

pagamento parcelado, ou atravs de medies financiadas por uma instituio

bancria.

45

REFERNCIAS

GONZLEZ, M. A. S.; FORMOSO, C. T. Anlise de viabilidade econmicafinanceira de construes residenciais. In: ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR,9, 2001, Rio de Janeiro. Anais... Rio de Janeiro: [s.n.], 2001.

ASSOCIAO BRASILEIRA NORMAS TCNICAS NBR14653-1: Avaliao de bens Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001.

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WERNKE, Rodney. Aplicaes do conceito de valor presente na contabilidade

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APNDICES

47

APNDICE 1 Memorial de Quantitativos para o Projeto

48

1 SERVIOS PRELIMINARESN Und Descrio1.1 m Limpeza manual de terreno

Comentrio Largura Comprimento Total 10 10 100,00

N Und Descrio1.2 m Locao da Obra a trena e gabarito

Comentrio Un Largura (m) Comprimento (m) rearea de projeo da construo. 1 9,5 9,5 90,25

2 RADIER / FUNDAESN Und Descrio2.1 m Escavao manual at 2m

Comentrio Un Permetro(m) Espessura (m) Alt.(m) TotalAlvenaria de conteno 1 42,33 0,14 0,2 1,19

Caixa de gordura 1 0,70 0,50 0,50 0,18Caixa de inspeo 1 0,50 0,50 0,50 0,13Tubo de 100mm 1 12,00 0,50 0,30 1,80Tubo de 50mm 1 6,00 0,30 0,25 0,45Tubo de 40mm 1 3,00 0,30 0,20 0,18 Total: 3,93

N Und Descrio2.2 m2 Alvenaria estrutural de fundao - 1 fiada

Comentrio Un Permetro Alt.(m) TotalAlvenaria de fundao 1 42,33 0,2 8,47

N Und Descrio2.3 m Aterro c/ material de fora da obra, incl. Apiloamento

Comentrio Un Volume escavado % estimada TotalConsiderando 10% do volume escavado.

3,93 0,10 0,393

N Und Descrio2.4 m Concreto fck = 25 Mpa e=10cm

Comentrio Un rea Profundidade (m) Totalrea do radier vezes

10cm de altura 1 57,47 0,10 5,75

N Und Descrio2.5 Kg Armadura de Ao CA-60 (tela Q-61 2,45x6,0m)

Comentrio Un Qt de Telas Kg/pea Total KgArmadura do radier 1 4,58 14,25 65,265

N Und Descrio2.6 m Impermeabilizao com lona plstica

Comentrio Un rea do radier(m) Total 1 57,47 57,47

N Und Descrio2.7 m Forma e desforma p/ concreto 2reap. (radier)

Comentrio Un Permetro (m) Altura (m) Total

49

rea estimada para formas demadeira para o radier.

Radier 1 31,40 0,15 4,71rea total 4,71

3 PAREDES E PAINEIS

N Und Descrio3.1 m Alvenaria de tijolo de barro a singelo

Un Pdireito Metro linearrea s/descont

o

rea c/descont

o TotalComentrio Medido do piso at o teto 1 2,85 42,17 120,18 106,05 106,05

Desconto de esquadrias

UnLargur

a Altura rea

P1 1 0,80 2,10 1,68P2 2 0,70 2,10 2,94P3 2 0,60 2,10 2,52J1 3 1,50 1,20 5,40J2 1 1,50 0,90 1,35J3 1 0,60 0,40 0,24

rea Total 14,13

N Und Descrio3.2 m Concreto Fck 25MPa (cintas)

Comentrio und Comp. Alt. Esp. TotalVolume das cintas 1 42,17 0,15 0,1 0,63

N Und Descrio3.3 kg Ao CA-60 (cintas) 4.2mm

Comentrio Un kg/casa Total 1 11,77 11,77

Und Descrio3.4 kg Ao CA-50 (cintas) 6.3mm

Comentrio Un kg/casa Total 1 41,32 41,32

N Und Descrio3.5 m Forma de Madeira para estruturas com tbuas de 3 cat., 3

reaproveitamentos.

Comentrio Un Altura

Perimetro dascintas(alvenaria) Total

1 0,15 42,17 12,651

4 REVESTIMENTO

N Und Descrio4.1 m Chapisco de cimento e areia 1:3

Unrea

Alvenaria

Comentrio Total

50

1 212,10 212,10

N Und Descrio4.2 m Reboco com argamassa trao 1:3

Comentrio Un Total 1 212,10

N Und Descriom Camada regularizadora trao 1:4

Comentrio Un rea dos

ambientes Total 1 33,33 33,33

N Und Descriom Revestimento cermico em piso - 30x30cm



N Und Descriom Rodap cermico h=5cm

Comentrio Un Metragem

linear Total 1 45,29 45,29

N Und Descriom Revestimento cermico em paredes - 15x15

Comentrio UnPermetr

o wcPermetrocozinha Altura(m)

Total(m2)

rea do banheiro e da cozinha - h=1,5m

1 5,6 7,14 1,5 19,11

5 COBERTURAN Und Descrio

m Estrutura de madeira para telhas de barro - pea aparelhadaComentrio Un rea gua 1 rea gua 2 Total 1 29,6 25,77 55,37

N Und Descriom Cobertura - telha de barro tipo plan

Comentrio Un rea gua 1 rea gua 2 Total 1 29,6 25,77 55,37

N Und Descrioml Cumeeira de barro

Comentrio UnMetrolinear Total

1 7,5 7,50

N Und Descriom Forro de PVC



51

6 ESQUADRIASN 6.1 Und Descrio

und Porta externa de ferro completa 80x210Comentrio Un qtd rea(80x210) Total 1 1 1,68 1,68

N 6.2 Und Descriound Porta externa de ferro completa 60x210

Comentrio Un qtd rea(60x210) Total 1 1 1,26 1,26

N 6.3 Und Descriom2 Porta interna de madeira completa 70x210


N 6.4 Und Descriom2 Porta interna de madeira completa 60x210


N 6.5 Und Descriound Janela de correr, 2 folhas com vidro 150x120cm

Comentrio Un qtd Total 1 3 3

N 6.6 Und Descriound Janela basculante 150x90cm

Comentrio Un qtd Total 1 1 1

7 PINTURA

N Und Descriom Tinta PVA - Paredes Internas c/massa e selador

Comentrio Un. TotalTinta PVA p/ Dormitrios I e II, Sala 1,00 88,34

Comp. Altura

Dormitrio I 11,36 2,8 31,81J1 -1,5 1,2 -1,80P2 -0,7 2,1 -1,47

Dormitrio II 11,34 2,8 31,75J1 -1,5 1,2 -1,80P2 -0,7 2,1 -1,47

Sala de Estar 10,33 2,8 28,92

52

J1 -1,5 1,2 -1,80P1 -0,8 2,1 -1,68

Circulao 3,6 2,8 10,08P2 -0,7 2,1 -1,47P2 -0,7 2,1 -1,47P3 -0,6 2,1 -1,26

Total: 88,34

N Und Descriom Tinta Acrlica - Paredes Banheiro/rea Externa c/ massa e selador

Comentrio Un. TotalTinta Acrlica p/ reas molhadas e externas. 1,00 131,20

Comp. Altura

Banheiro 6,12 1,3 7,96J3 -0,6 0,4 -0,24P3 -0,6 0,8 -0,48

Cozinha 7,8 1,3 10,14J2 -1,5 0,9 -1,35P3 -0,6 0,8 -0,48

Parede Externa 44,4 2,8 124,32J1 -1,5 1,2 -1,80J1 -1,5 1,2 -1,80J1 -1,5 1,2 -1,80J2 -1,5 0,9 -1,35J3 -0,6 0,4 -0,24P1 -0,8 2,1 -1,68

Total: 131,2

N Und Descriom2 Pintura esmalte sinttico para esquadrias de alumnio

Comentrio Un Porta externa 80x210

Porta externa60x210 Total

1 1,68 1,26 2,94

8 APARELHOS E METAIS

N Und DescrioUnd Pia de cozinha (1,20x0,50m)

Comentrio Un Quantidade Total 1 1 1

N Und DescrioUnd Tanque de lavar roupa (PVC)


N Und DescrioUnd Lavatrio

Comentrio Un Quantidade Total

53

1 1 1

N Und DescrioUnd Vaso sanitrio c/ assento e caixa de descarga acoplada


N Und DescrioUnd Engate flexvel 30cm


N Und DescrioUnd Chuveiro (P.V.C.)


N Und DescrioUnd Porta toalhas


N Und DescrioUnd Porta papel


N Und DescrioUnd Saboneteira


N Und DescrioUnd Reservatrio de fibra de vidro 250 litros


10 DIVERSOS CONDOMINIO

N Und Descriom Barrao de madeira

Comentrio Un Largura (m) Comprimento (m) rea 1 4 6,5 26,00

N Und Descrio0 m Limpeza manual de terreno

Comentrio Largura Comprimento Total 10 40 400,00

N Und Descriom2 Placa da Obra em lona impressa

Comentrio Un Largura (m) Comprimento (m) rea

54

Placa da obra em material plstico tipo lona.

1 2 3 6,00

N Und Descrioml Muro em alvenaria, rebocado e caiado 2 faces

Comentrio Un Lateral 1 Lateral 2 Frente Fundos TotalIgual ao permetro do terreno 1 40 40 26,5 30,00 137,50

N Und Descriom2 Porto de entrada em metalon

Comentrio Un Altura (m) Comprimento (m) rea

Porto de entrada do condominio1 3 3,5 10,50

11 PAVIMENTAO

N m2 Descriom2 Blokret sextavado e=8cm (incl. Colcho de areia e rejuntamento)

Comentrio Un Largura Comprimento Total (m2) 3,8 40 152

N m2 Descriom2 Calada de passeio em concreto

Comentrio Un Largura Comprimento Total (m2) 2 0,7 40 56

N ml Descrioml Meio-fio em concreto com lmina d'gua

Comentrio Un Comprimento Total (ml) 2 40 80

12 PAISAGISMO

N m2 Descriom2 Plantio de grama (incl. Terra preta)

Comentrio Un Largura Comp.rea (m2) Total (rea-desc.)

Conforme planta de implantao 30 40 1200 527,44

rea Qtd TotalRadier 57,47 8 459,76

Pav e meio-fio 160 1 160Placas de conc 0,3 176 52,8

Total de desconto 672,56

N und Descriound Plantio de rvore

Comentrio Un Quantidade TotalDuas para cada lote 8 2 16

N und Descrio

55

m2 Placa pre-moldada de concreto simples e=5cm Comentrio rea(50x60cm) Quantidade Total 0,3 176 52,8

13 SERVIOS FINAIS

N m2 Descriom2 Limpeza geral e entraga da obra

Comentrio Un rea do radier Total (m2) 8 57,47 459,76

APNDICE 2 Planilha Oramentria de Ananindeua

Item Descrio Unid. Quant. Preo Un. Total (R$)

1 Servios Preliminares 455,171.1 Limpeza manual de terreno m2 100,00 1,05 105,001.2 Locao da Obra a trena e gabarito m2 90,25 3,88 350,17

2 Radier / Fundao 5.161,602.1 Escavao manual at 2m m3 3,93 38,56 151,542.2 Alvenaria estrutural de fundao - 1 fiada m2 8,47 134,56 1.139,722.3 Aterro c/ material de fora da obra, incl. m3 0,39 62,46 24,36

56

Apiloamento2.4 Concreto fck = 25 Mpa e=10cm m3 5,75 538,70 3.097,532.5 Armadura de Ao CA-60 (tela Q-61 2,45x6,0m) kg 65,27 7,09 462,762.6 Impermeabilizao com lona plstica m2 57,47 1,03 59,192.7 Forma e desforma p/ concreto 2reap. (radier) m2 4,71 48,09 226,50

3 Paredes e painis 6.356,813.1 Alvenaria de tijolo de barro a singelo m2 106,05 47,22 5.007,683.2 Concreto fck = 25 MPa (cintas) m3 0,63 538,70 339,383.3 Ao CA-60 (cintas) 4.2mm kg 11,77 6,99 82,273.4 Ao CA-50 (cintas) 6.3mm kg 41,32 7,05 291,313.5 Forma e desforma p/ concreto 2reap. (cintas) m2 12,65 50,29 636,17

4 Revestimento 10.156,344.1 Chapisco de cimento e areia 1:3 m2 212,10 6,12 1.298,054.2 Reboco com argamassa trao 1:3 m2 212,10 23,10 4.899,514.3 Camada regularizadora trao 1:4 m2 33,33 19,94 664,604.4 Revestimento cermico em piso - 30x30cm m2 33,33 56,50 1.883,154.5 Rodap cermico h=5cm ml 45,29 10,94 495,474.6 Revestimento cermico em paredes - 15x15 m2 19,11 47,91 915,56

5 Cobertura 5.842,73

5.1 Estrutura de madeira para telhas de barro - pea aparelhada m2 55,37 53,70 2.973,37

5.2 Cobertura - telha de barro tipo plan m2 55,37 36,52 2.022,115.3 Cumeeira de barro m 7,50 12,31 92,335.4 Forro de PVC m2 33,33 22,65 754,92

6 Esquadrias 3.732,736.1 Porta externa de ferro completa 80x210 m2 1,68 484,51 813,986.2 Porta externa de ferro completa 60x210 m2 1,26 484,51 610,486.3 Porta interna de madeira completa 70x210 m2 2,94 277,59 816,116.4 Porta interna de madeira completa 60x210 m2 1,26 277,59 349,766.5 Janela de correr, 2 folhas com vidro 1,50x1,20m un 3,00 292,86 878,586.6 Janela basculante 1,50 x 0,90 un 1,00 263,82 263,82

7 Pintura 3.832,017.1 Tinta PVA - Paredes Internas c/massa e selador m2 88,34 15,05 1.329,52

7.2 Tinta Acrlica - Paredes Banheiro/rea Externa c/massa e selador m2 131,20 18,64 2.445,57

7.3 Esmalte sinttico para esquadrias de alumnio m2 2,94 19,36 56,92

8 Aparelhos e metais 1.785,198.1 Pia de cozinha (1,20x0,50m) un 1,00 410,51 410,518.2 Tanque de lavar roupa (PVC) un 1,00 376,62 376,62

8.3 Lavatrio de loua s/ coluna c/ torneira, sifo e vlvula un 1,00 321,07 321,07

8.4 Vaso sanitrio c/ assento e caixa de descarga acoplada un 1,00 282,19 282,19

57

8.5 Engate flexvel 30cm un 2,00 7,61 15,228.6 Chuveiro (P.V.C.) un 1,00 16,28 16,288.7 Porta toalhas un 1,00 35,14 35,148.8 Porta papel un 1,00 33,46 33,468.9 Saboneteira un 1,00 31,19 31,19

8.10 Reservatrio de fibra de vidro 250 litros un 1,00 263,51 263,51

TOTAL PARC. CASA (R$) 37.322,58

9 Instalaes Casa 5.971,629.1 Instalaes Hidrulicas % 3,00% 37.322,58 1.119,689.2 Esgoto sanitrio % 5,00% 37.322,58 1.866,139.3 Instalaes eltricas % 8,00% 37.322,58 2.985,81

TOTAL CADA CASA (R$) 43.294,20

TOTAL X OITO CASAS

(R$) 346.353,60

10 Diversos Condominio 48.294,55

10.1 Barrao de madeira m2 26,00 151,05 3.927,3010.2 Limpeza manual de terreno m2 400,00 1,05 420,0010.3 Placa de obra em lona impressa m2 6,00 191,44 1.148,6410.4 Muro em alvenaria, rebocado e caiado 2 faces ml 137,50 291,45 40.074,3810.5 Porto de entrada em metalon m2 10,50 259,45 2.724,23

11 Pavimentao 16.184,00

11.1 Blokret sextavado e=8cm (incl. Colcho de areia e rejuntamento) m2 152,00 67,86 10.314,72

11.2 Calada de passeio em concreto m2 56,00 61,58 3.448,4811.3 Meio-fio em concreto com lmina d'gua ml 80,00 30,26 2.420,80

12 Paisagismo 12.597,70

12.1 Plantio de grama (incl. Terra preta) m2 527,44 18,48 9.747,0912.2 Plantio de rvore un 16,00 56,36 901,7612.3 Placa pr-moldada de concreto simples (e=5cm) m2 52,80 36,91 1.948,85

13 Servios Finais 3.324,06

13.1 Limpeza geral e entrega da obra m2 459,76 7,23 3.324,06

TOTAL PARC. (R$) 426.753,91

14 Instalaes Condominio 12.864,0514.1 Instalaes Hidrulicas % 3,00% 80.400,31 2.412,0114.2 Esgoto sanitrio % 5,00% 80.400,31 4.020,0214.3 Instalaes eltricas % 8,00% 80.400,31 6.432,02

TOTAL COND. (R$) 439.617,96

VALOR DO TERRRENO(R$) 84.000,00

58

TOTAL GERAL(R$) 523.617,96

APNDICE 3 Composies de Preo Unitrio para AnanindeuaITEM: 1.1 UN: M2 Limpeza manual do terreno c/ raspagem superficial

MO DE OBRA UN COEF. CUSTOUNIT.CUSTOTOTAL

Servente H 0,12 3,65 0,44SUB TOTAL 0,44

LEIS SOCIAIS 89,96% 0,40TOTAL (A) 0,84

CUSTO DIRETO TOTAL 0,84BDI 5,25% 0,04

SUBTOTAL 0,88TRIBUTOS 16,33% 0,17

PREO TOTAL 1,05

ITEM: 1.2 UN: M2

59

Locao da obra a trena


Servente H 0,05 3,65 0,18Carpinteiro H 0,07 4,87 0,34

SUB TOTAL 0,52LEIS SOCIAIS 89,96% 0,47

TOTAL (A) 0,99

MATERIAL/SUB-CONTRATADO UN COEF. CUSTOUNIT.CUSTOTOTAL

Arame recozido n18 kg 0,0020 4,70 0,01Prego 2 1/2"x10 kg 0,0030 5,41 0,02Tbua de madeira branca 20pls dz 0,0100 98,00 0,98Linha de nylon n80 rl 0,0100 8,50 0,09Pernamanca 3"x2" 20pls - madeira branca dz 0,0100 100,00 1,00

TOTAL (C) 2,10CUSTO DIRETO TOTAL 3,09

BDI 5,25% 0,16SUBTOTAL 3,25

TRIBUTOS 16,33% 0,63PREO TOTAL 3,88

ITEM: 2.1 UN: M3 Escavao manual at 2m






PREO TOTAL 38,56

ITEM: 2.2 UN: M2 Alvenaria estrutural de fundao - graute e armao - 1 fiada


Servente H 1,20 3,65 4,38Pedreiro H 1,20 4,87 5,84


TOTAL (A) 11,09


60

Canaleta estrutural - 14x19x39 - 4,5 Mpa UN 20,00 2,00 40,00Ao CA - 50 d=10mm KG 11,18 2,82 31,53Concreto Fck = 13,5 Mpa ( incl. Preparo e lanamento ) M3 0,06 327,02 19,62

Argamassa cimento e areia trao - 1:6 M3 0,02 236,33 4,73TOTAL (C) 95,88



PREO TOTAL 134,56

ITEM: 2.3 UN: M3 Aterro c/ material de fora da obra, incl. Apiloamento





Aterro arenoso M3 1,25 22,00 27,50Compactador de solo CM-13 Hp 0,30 4,50 1,35


BDI 5,25% 2,61SUBTOTAL 52,26


ITEM: 2.4 UN: M3 Concreto com seixo FCK=25MPa (incl. Preparo e lanamento)




TOTAL (A) 115,61

EQUIPAMENTO UN COEF. CUSTO UNIT.CUSTOTOTAL

Betoneira eltrica H 0,72 6,5 4,68TOTAL (B) 4,68


Seixo Lavado M3 0,84 80,00 67,20

61

Cimento SC 7,33 28,50 208,91Areia M3 0,91 35,00 31,85


BDI 5,25% 22,48SUBTOTAL 450,73


ITEM: 2.5 UN: KG Armadura de Ao CA-60 (tela Q-61 2,45x6,0m)


Servente H 0,04 3,65 0,15Armador H 0,02 4,87 0,10


TOTAL (A) 0,47


Arame recozido 1,25mm, 18bwg kg 0,01 5,00 0,05Tela de ao Q-61, dim. da trama 15x15cm kg 1,03 4,96 5,11




ITEM: 2.6 UN: M2 Impermeabilizao com lona plstica





Lona plstica preta 200 micras m2 1,02 0,47 0,48TOTAL (C) 0,48



PREO TOTAL 1,03

62

ITEM: 2.7 UN: M2 Forma e desforma p/ concreto 2reap. (radier)


Carpinteiro H 1,25 4,87 6,09Servente H 1,60 3,65 5,84


TOTAL (A) 22,66


Tbua de madeira forte 20pls dz 0,05 98,00 4,90Rgua 3"x7/8" 20pls apar. dz 0,05 45,00 2,25Prego 2 1/2"x12 kg 0,30 4,72 1,42Pernamanca 3"x2" 20pls - madeira forte dz 0,07 100,00 7,00


BDI 5,25% 2,01SUBTOTAL 40,24


ITEM: 3.1 UN: M2 Alvenaria de tijolo de barro a singelo




TOTAL (A) 15,25


Argamassa de cimento e areia 1:4 m3 0,02 309,25 6,19Tijolo 6 furos und 46,00 0,35 16,10


BDI 5,25% 1,97SUBTOTAL 39,51


ITEM: 3.2 UN: M3 Concreto com seixo FCK=25MPa (incl. Preparo e lanamento)


Servente H 8,00 3,65 29,20

63

Pedreiro H 6,50 4,87 31,66SUB TOTAL 60,86


EQUIPAMENTO UN COEF. CUSTOUNIT.CUSTOTOTAL

Betoneira eltrica H 0,72 6,5 4,68TOTAL (B) 4,68


Seixo lavado m3 0,84 80,00 67,20Cimento sc 7,33 28,50 208,91Areia m3 0,91 35,00 31,85


BDI 5,25% 22,48SUBTOTAL 450,73


ITEM: 3.3 UN: M2 Armao de ao CA-60 diam. 4.2mm




TOTAL (A) 1,63


Arame recozido n. 18 kg 0,02 5,00 0,10Ao CA-60 4.2mm kg 1,10 3,48 3,83




ITEM: 3.4 UN: M2 Armao de ao CA-50 diam. 6.3mm



SUB TOTAL 0,86

64



Arame recozido n. 18 kg 0,03 5,00 0,15Ao CA-50 6.3mm kg 1,10 3,48 3,83




ITEM: 3.5 UN: M2 Forma e desforma p/ concreto 2reap. (cintas)


Carpinteiro H 1,25 4,87 6,09Servente H 1,60 3,65 5,84


TOTAL (A) 22,66


Tbua de madeira forte 20pls dz 0,05 98,00 4,90Rgua 3"x7/8" 20pls apar. dz 0,05 80,00 4,00Prego 2 1/2"x12 kg 0,30 4,72 1,42Pernamanca 3"x2" 20pls - madeira branca dz 0,07 100,00 7,00


BDI 5,25% 2,10SUBTOTAL 42,08


ITEM: 4.1 UN: M2 Chapisco de cimento e areia 1:3




TOTAL (A) 3,72


Argamassa de cimento e areia 1:3 m3 0,003 378,59 1,14

65




ITEM: 4.2 UN: M2 Reboco com argamassa trao 1:3




TOTAL (A) 8,91


Argamassa de cimento e areia 1:3 m3 0,025 378,59 9,46TOTAL (C) 9,46



PREO TOTAL 23,10

ITEM: 4.3 UN: M2 Camada regularizadora trao 1:4




TOTAL (A) 8,91


Argamassa de cimento e areia 1:3 m3 0,025 277,51 6,94TOTAL (C) 6,94



PREO TOTAL 19,94

ITEM: 4.4 UN: M2 Revestimento cermico em piso - 30x30cm

66




TOTAL (A) 15,25


Lajota cermica 30x30cm m2 1,050 22,00 23,10Rejunte (cermica) kg 1,200 3,30 3,96Argamassa AC-I kg 5,000 0,52 2,60


BDI 5,25% 2,36SUBTOTAL 47,27


ITEM: 4.5 UN: M2 R

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ANÁLISE COMPARATIVA DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL HORIZONTAL ENTRE CIDADES DO ESTADO DO PARÁ