Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

Luciano Dias Bicalho CamargosProcurador PFE/Incra/MG

Tópicos a serem abordados

Marco legal aplicável; Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas

estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra;

Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações;

Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU

Marco legal aplicável

Marco legal aplicável

Constituição 1988 Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou o

arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

Lei no 5.709/1971– Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro

residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil

Marco legal aplicável

Decreto no 74.965/1974– Regulamenta a Lei no 5.709/71

Lei no 8.629/1993 – art. 23Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971.§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo.§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.

Principais Limitações Tamanho da propriedade; Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas particulares

de colonização; Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos

objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras a elas equiparadas

Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área considerada indispensável à segurança nacional;

Escritura pública, com elementos especiais; Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis; Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da

Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual e ao Incra;

Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% - mesma nacionalidade)

Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.

Linha do tempo

Até 10/03/1969 – não existência de limitações – Decreto-lei no 494/69

A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no 5.709/1971 – limitações para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras – sem alterações – inclusão expressa do arrendamento pela Lei no 8.629/1993

Aquisição de terras por pessoas jurídicas – pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às estrangeiras

Constituição de 1988 – art. 171– Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971

“Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.”

Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo Parecer GQ-22 – não publicado

Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em 22/01/99 – EC no 06/95

Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010

Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra

Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra

Competência para aprovação– Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN

62/2010) Usufruto

– não aplicação das limitações; Nacionalidade portuguesa:

– Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001. Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade governamental competente – Ministério da Justiça

Casamento com brasileira– afasta somente a aplicação dos limites percentuais de

imóveis estrangeiros no município

Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra - continuação

Necessidade de autorização de qualquer aquisição, independente da área– Segunda aquisição e seguintes– Problema – verificação em outras circunscrições– Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo

decreto regulamentador - controvêrsia Necessidade de aprovação de projeto de exploração

para aquisição de áreas superiores a 20 MEI– Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel

rural– Órgão para aprovação – controvérsias? Incra.

Convalidação – impossibilidade– Autorizações por Superintendências - possibilidade– Decisões judiciais – ex.: adjudicações

Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações

Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações

Necessidade de autorização em qualquer aquisição – até 100 MEI – Incra

Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do Congresso Nacional

As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações

A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente. – São competentes para apreciar os projetos:

- INCRA, para os de colonização; - SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários

situados nas respectivas áreas; - O Ministério da Indústria e do Comércio, para os

industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.

Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU

Empresa Nacional sob controle estrangeiro

Mudança de entendimento da AGU

Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da Constituição Federal

Insegurança jurídica – parecer vinculante para Administração Pública Federal Direta e Indireta – questionamentos judiciais?

Empresa Nacional sob controle estrangeiro

Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as empresas:– Com a maioria do capital social detida por estrangeiros,

pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior.

O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país;

O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título , de pessoa jurídica brasileira;

A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por Ações).

Situações Específicas – controle por pessoa física residente no brasil e por empresa brasileira, com controle estrangeiro, com sede no brasil

Pessoa física estrangeira residente no Brasil – limitação aplicável

Pessoa física estrangeira, residente no Brasil, controlador de pessoa jurídica criada, com sede no brasil – limitação não aplicável

Pessoa jurídica brasileira, com sede no brasil, controlada por outra pessoa jurídica brasileira, controlada por pessoa física ou jurídica, residente ou com sede fora do Brasil – limitação não aplicável?

Situações Específicas – negócios anteriores

Aplicação do novo entendimento somente após a publicação do parecer:– Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas

anteriormente e ainda não registradas– Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta

Comercial ainda não averbadas na matrícula; Certamente gerará grande controvérsia –

entendimento do Incra – A autorização é necessária no momento do Registro, pois é ele que transmite a propriedade

Questões relevantes – grande responsabilidade do tabelião e registrador

A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.

Questões relevantes

Como controlar?– Análise da estrutura societária – grande complexidade;– Controle ou maioria do capital?– Quem controla posteriores alterações de capital e de

estrutura societária?– Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais? – Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto?

Na dúvida, consultar o Incra?

Breves Conclusões

Alteração do entendimento – gerará grande insegurança, pois a questão já não era tratada pela Procuradoria do Incra e será necessário retomar a questão;

Certamente surgirão questionamentos judiciais; Não há estrutura no Incra para análise e

encaminhamento dos pedidos, em face do aumento que advirá do aumento do número de pedidos.

OBRIGADOluciano.camargos@bhe.incra.gov.br