AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS POR PESSOAS JURÍDICAS ESTRANGEIRAS

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS POR PESSOAS RURAIS POR PESSOAS

JURÍDICAS ESTRANGEIRASJURÍDICAS ESTRANGEIRAS

PAULO QUINTELAPAULO QUINTELA

20112011

REQUISITOS PARA LAVRATURA DE REQUISITOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA DE IMÓVEL RURALESCRITURA DE IMÓVEL RURAL

REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR PJ ESTRANGEIRARURAL POR PJ ESTRANGEIRA

PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008

PROBLEMAS PRÁTICOSPROBLEMAS PRÁTICOS

PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIASPERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS

REQUISITOS PARA LAVRATURA REQUISITOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA DE IMÓVEL DE ESCRITURA DE IMÓVEL

RURALRURAL


Reconhecimento da identidade e Reconhecimento da identidade e capacidade das partes e comparecentes capacidade das partes e comparecentes (art. 215, §1º, II, do CC)(art. 215, §1º, II, do CC)

Documento de identidade com validade legal + CPF + Certidão do Registro Civil para pessoas físicas;

Certidão do Registro do órgão que confere personalidade jurídica + CNPJ + Ato constitutivo ou última alteração + documentos do representante legal

Se for o caso, procuração pública, devidamente confirmada + documentos do representante legal


Descrição Completa do imóvel, conforme Descrição Completa do imóvel, conforme constar na matrículaconstar na matrícula

Art. 225, §2º, da Lei nº 6.015/73 - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. Princípio da Especialidade Objetiva

Art. 2º da Lei nº 7.433/85 - Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis. § 1º - Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.


GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO OU NA GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO OU NA ESCRITURA?ESCRITURA?

Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação original: Para os fins e efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitadas as divisas do imóvel e os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro, (...).

Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação do Decreto nº 5.570/2005: (...) a primeira apresentação do memorial descritivo (...), não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, (...).


CCIR do INCRA, com dados CORRETOSCCIR do INCRA, com dados CORRETOS

Art. 22, §1º, da Lei nº 4.947/66: Sem apresentação do Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir da data a que se refere este artigo (1º/01/1967), sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais.

§ 6o Além dos requisitos previstos no art. 134 do Código Civil e na Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR: I – código do imóvel; II – nome do detentor; III – nacionalidade do detentor; IV – denominação do imóvel; e V – localização do imóvel.


CND do ITR + Certidão Negativa de Dívida CND do ITR + Certidão Negativa de Dívida AtivaAtiva

Art. 21 da Lei nº 9.393/95: É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Art. 39 do Decreto nº 4.382/2002. Deve ser declarado em sua totalidade o imóvel rural que for titulado a várias pessoas, enquanto este for mantido indiviso (Lei nº 5.172, de 1966, art. 124, inciso I).

Art 62 do Decreto-lei nº 147/67: Em todos os casos em que a lei exigir a apresentação de provas de quitação de tributos federais, incluir-se-á, obrigatòriamente, dentre aquelas, a certidão negativa de inscrição de dívida ativa da União, fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional competente.


CND do IBAMA e, se houver, dos CND do IBAMA e, se houver, dos Órgãos ambientais estadual e Órgãos ambientais estadual e municipalmunicipal

Art. 37 da Lei nº 4.771/65 (Código Florestal). Não serão transcritos ou averbados no Registro Geral de Imóveis os atos de transmissão "inter-vivos" ou "causa mortis", bem como a constituição de ônus reais, sôbre imóveis da zona rural, sem a apresentação de certidão negativa de dívidas referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por decisão transitada em julgado.


Reserva LegalReserva Legal

Art. 16, § 8º, da Lei nº 4.771/65 (Código Florestal): A área de reserva legal deve ser averbada à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, de desmembramento ou de retificação da área, com as exceções previstas neste Código.


Se empresa ou equiparada Se empresa ou equiparada alienante, Certidão Negativa de alienante, Certidão Negativa de Débitos da Seguridade SocialDébitos da Seguridade Social

Art. 47 da Lei nº 8.212/91: É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:

I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer

título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;


Se terreno de marinha, CAT da SPUSe terreno de marinha, CAT da SPU

Art. 3º, §2º, do Decreto-lei nº 2.398/87: § 2o Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio:

I - sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União - SPU que declare: a) ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos; b) estar o transmitente em dia com as demais obrigações junto ao Patrimônio da União; e c) estar autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público;

REQUISITOS DA REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

RURAL POR PJ RURAL POR PJ ESTRANGEIRAESTRANGEIRA

REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR PJ IMÓVEL RURAL POR PJ

ESTRANGEIRAESTRANGEIRAEscritura Pública com menções especiaisEscritura Pública com menções especiais

Art. 8º da Lei nº 5.709/71: Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública.

Art. 9º, parágrafo único, da Lei nº 5.709/71: Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.


ESTRANGEIRAESTRANGEIRALimitação territorialLimitação territorial

Art. 12 da Lei nº 5.709/71: A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto [25%] da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.

§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo [10% da superfície do Município].


ESTRANGEIRAESTRANGEIRA S/A com ações nominativas e obrigaçãoS/A com ações nominativas e obrigação

Art. 6º da Lei nº 5.709/71: Adotarão obrigatoriamente a forma nominativa as ações de sociedades anônimas: I - que se dediquem a loteamento rural; II - que explorem diretamente áreas rurais; e III - que sejam proprietárias de imóveis rurais não vinculados a suas atividades estatutárias.

Art. 16 da Lei nº 5.709/71: As sociedades anônimas, compreendidas em quaisquer dos incisos do caput do art. 6º, que já estiverem constituídas à data do início da vigência desta Lei, comunicarão, no prazo de 6 (seis) meses, ao Ministério da Agricultura a relação das áreas rurais de sua propriedade ou exploração.

Art. 20 da Lei nº 6.404/76 (Lei das S/A) com redação da Lei nº 8.021/90: As ações devem ser nominativas.


ESTRANGEIRAESTRANGEIRA FINALIDADE AGRÁRIAFINALIDADE AGRÁRIA

Art. 5º da Lei nº 5.709/71: As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

§ 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.

PARECER DA CGU/AGU Nº PARECER DA CGU/AGU Nº 01/200801/2008


Norma em discussãoNorma em discussão

Art. 1º, §1º, da Lei nº 5.709/71: § 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior (domicílio).


Motivações ExplícitasMotivações Explícitas

A crise de alimentos no mundo e a possibilidade de adoção, em larga escala, do biocombustível.

A ausência de controle das aquisições gera, entre outros, os seguintes efeitos:

a) expansão da fronteira agrícola com o avanço do cultivo em áreas de proteção ambiental e em unidades de conservação;

b) valorização desarrazoada do preço da terra e incidência da especulação imobiliária gerando aumento do custo do processo desapropriação voltada para a reforma agrária, bem como a redução do estoque de terras disponíveis para esse fim;

c) crescimento da venda ilegal de terras públicas; d) utilização de recursos oriundos da lavagem de dinheiro, do tráfico

de drogas e da prostituição na aquisição dessas terras; e) aumento da grilagem de terras; f) proliferação de "laranjas" na aquisição dessas terras; g) incremento dos números referentes à biopirataria na Região

Amazônica; h) ampliação, sem a devida regulação, da produção de etanol e

biodiesel; i) aquisição de terras em faixa de fronteira pondo em risco a

segurança nacional.


Contrariedade aos Pareceres anteriores GQ-Contrariedade aos Pareceres anteriores GQ-22 e GQ 181 22 e GQ 181

Entendimento anterior: O § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não havia sido recepcionado em face da redação do art. 171, I da CF que constitucionalizara o conceito de empresa brasileira e não admitia restrições à atuação de empresa brasileira, somente aquelas expressas no texto constitucional.

Após a revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95, não tendo havido repristinação expressa, o dispositivo continuaria excluído do ordenamento jurídico.


Entendimento atual Entendimento atual

O texto constitucional de 1988 admitia, sim, restrições genéricas às empresas brasileiras com sede e administração no país, alem das restrições setoriais específicas e expressas, na saúde, nas comunicações, na pesquisa e lavra de recursos minerais, proteger setores imprescindíveis ao desenvolvimento tecnológico nacional. Por isso, o §1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71 foi recepcionado.

A regra do art. 190 da CF deve ser lida como manifestação do princípio da soberania nacional. O constituinte originário objetivou limitar TODAS as pessoas jurídicas cujo controle efetivo dos seus destinos esteja nas mãos de estrangeiros.


Entendimento atual Entendimento atual

A restrição tem amparo no art. 172 da CF: “A lei disciplinará, com base no interesse nacional, os investimentos de capital estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e regulará remessa de lucros”.

A Lei nº 8.629/93 mandou aplicar as restrições sem revogar o art. 1º, §1º, da Lei nº 5.709/71.

Tendo sido recepcionado, não há que se falar em ausência de repristinação expressa após a revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95.


Decisão da CNJ no PP 0002981-Decisão da CNJ no PP 0002981-80.2010.2.00. 000080.2010.2.00. 0000

Ante o exposto, (...) esta Corregedoria Nacional de Justiça (...) deve recomendar fortemente a imediata adoção pelas Corregedorias locais ou regionais junto aos Tribunais respectivos que determinem aos Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas que façam observar rigorosamente as disposições da Lei nº 5.709 de 1971 quando se apresentarem ou tiverem de lavrar atos de aquisição de terras rurais por empresas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas.

Para o atendimento da orientação agora adotada, as Corregedorias locais promoverão em 60 dias a adaptação de suas normas a serem cumpridas pelos Oficiais de Registro, disciplinando também o oportuno envio pelos Cartórios de Registro de Imóveis da relação das aquisições já cadastradas anteriormente na forma da lei referida.


Dispositivos ConstitucionaisDispositivos Constitucionais

Art. 170, IX, da CF (redação original): tratamento favorecido para as empresas brasileiras de capital nacional de pequeno porte.

Art. 170, IX, da CF (redação da EC 6/95): tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte constituídas sob as leis brasileiras e que tenham sua sede e administração no País.

Art. 171 da CF (redação original, revogada): São consideradas: I - empresa brasileira a constituída sob as leis

brasileiras e que tenha sua sede e administração no País;

II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades.


Dispositivos ConstitucionaisDispositivos Constitucionais

Art. 171, §1º da CF (redação original, revogada): § 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional: I - conceder proteção e benefícios especiais temporários para desenvolver atividades consideradas estratégicas para a defesa nacional ou imprescindíveis ao desenvolvimento do País; II - estabelecer, sempre que considerar um setor imprescindível ao desenvolvimento tecnológico nacional, entre outras condições e requisitos: a) a exigência de que o controle referido no inciso II do "caput" se estenda às atividades tecnológicas da empresa, assim entendido o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para desenvolver ou absorver tecnologia; b) percentuais de participação, no capital, de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou entidades de direito público interno. § 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.

Art. 190 da CF. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.


Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº 06/95, que revogou o art. 171 da CF06/95, que revogou o art. 171 da CF

2. A proposta tenciona eliminar a distinção entre empresa brasileira e empresa brasileira de capital nacional e o tratamento preferencial concedida como aquela constituída sob as leis brasileiras e com sede e administração no País.

3. A discriminação ao capital estrangeiro perdeu sentido no contexto de eliminação das reservas de mercado, maior interrelação entre as economias e necessidades de atrair capitais estrangeiras para complementar a poupança interna. Com relação ao tratamento preferencial nas aquisições de bens e serviços por parte do Poder Público, a proposta corrige imperfeição do texto constitucional, passando a favorecer os produtos produzidos e serviços prestados no país, ao invés de empresas classificadas segundo a origem do capital. Com isso, pretende-se restabelecer o importante instrumento de compra do Estado para estimular a produção, emprego e renda no país. É digno de nota que a proposta vincula o tratamento preferencial conferido aos produtos e serviços produzido internamente à igualdade de condições (preços, qualidade, prazos, etc.) entre os concorrentes.


Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº 06/95, que revogou o art. 171 da CF06/95, que revogou o art. 171 da CF

4. Uma vez eliminado o conceito de empresa brasileira de capital nacional, faz necessário proceder o ajuste no inciso IX do art. 170, conforme prevê a emenda mencionada, que mantém, entretanto, o tratamento favorecido a empresa de pequeno porte.

5. Note-se que as alterações propostas não impedem que legislação ordinária venha a conferir incentivos e benefícios especiais a setores considerados estratégicos, inexistindo qualquer vedação constitucional neste sentido.

PROBLEMAS PRÁTICOS

PROBLEMAS PRÁTICOSPROBLEMAS PRÁTICOS

Como saber se a empresa é controlada por pessoa física ou jurídica estrangeira?

Imprestabilidade do Livro Especial para controle das disponibilidades: antes de 1971; ofício com mais de um município; ausência de averbações; desmembramentos de circunscrições; municípios com mais de um ofício; e imóveis em circunscrições limítrofes.

Como enviar aquisições pretéritas, conforme determinação do CNJ?

Alienações fiduciárias em garantia estão proibidas, por não ter projeto agrário?

Todos os direitos reais sobre imóveis estão restringidos? (art. 80, I, do CC)

PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS

PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIASPERSPECTIVAS E ESTRATÉGIASItem 229 do Parecer CGU/AGU nº Item 229 do Parecer CGU/AGU nº 01/2008:01/2008:

A equiparação somente poderá ocorrer se, e, somente, se:

a) o estrangeiro, pessoa física, seja não-

residente ou pessoa jurídica não-sediada no país; e

b) participe a qualquer título da composição acionária de pessoa jurídica brasileira; e

c) essa participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.

PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIASPERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS

Gestão com a Corregedoria de cada Tribunal para afastar ou interpretar restritivamente o Parecer;

Se permitido, consultar ou pedir autorização do Juiz Corregedor para a lavratura da escritura, constando a autorização judicial, se for o caso, para ressalva de responsabilidades;

Formular nota de “exigência notarial” a fim de possibilitar o manejo de Mandado de Segurança contra o Tabelionato;

Gestão com vistas à revogação do parecer e/ou aprovação de nova lei sobre o tema.

OBRIGADO!OBRIGADO!

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