Processo Civil – aula 04 – dia 19/06/09

Gialuca

Aspectos processuais da locação empresarial

1 – Ação renovatória

A ação renovatória tem por finalidade a proteção do fundo de comércio (=

estabelecimento empresarial, que é o previsto no CC, art. 1.142, é o complexo de

bens corpóreos e incorpóreos, reunidos pelo empresário para o exercício de

atividade empresarial)

Entre os bens incorpóreos temos o ponto comercial (outros, marcas, patentes,

etc.), que em muitos casos é o principal patrimônio do empresário. Sendo o

elemento mais importante a ser protegido pela ação renovatória.

1.1 – Legitimidade ativa

É o locatário, mas não é qualquer um. Só é possível ao locatário que for

empresário individual ou sociedade empresária.

Sociedade simples (a sociedade empresária é a PJ que explora a atividade de

empresário, sendo que a sociedade simples, segundo o CC no artigo 982, é a que

explora uma atividade que não é empresária) pode ajuizar ação renovatória.

A lei 8245/91 permite excepcionalmente a ação renovatória ajuizada pela

Sociedade simples. (art. 51, §4º)

4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e

sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos

previstos neste artigo.

A sociedade simples também pode ajuizar ação renovatória. A permissão da

lei é para as sociedades, não se estendendo ao profissional liberal.

**é possível a sublocação na locação empresarial, mas a sublocação precisa

de autorização por escrito do sublocador, nos termos do artigo 13, §2º da lei de

inquilinato. (é um ato que carreta anulação)

Nesse caso, temos o locador, o locatário como sublocador e sublocatário. O

sublocatário pode ajuizar ação renovatória? Como?

O artigo 51, §1º da Lei diz o seguinte:

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da

locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido

pelo sublocatário.

Que o locatário tem legitimidade ativa, mas o sublocatário, em caso de

sublocação total, é quem vai ajuizar a ação renovatória.

É comum, na prática, distribuidora de gasolina alugar imóvel e fazer a

sublocação para determinado posto de gasolina? Nesse caso cabe ação

renovatória? Por quem?

R: As distribuidoras entendem que é somente possível à elas, mas a

jurisprudência (resp. 862818/PR) é pacífica que a distribuidora, que subloca

totalmente o imóvel ao varejista, a legitimidade para ajuizar a ação renovatória será

única e exclusivamente do sublocatário, mas desde que totalmente sublocado o

imóvel.

**Sublocação mista: é comum a locação de parte do imóvel. A jurisprudência

e doutrina dizem que “ante a inseparabilidade material do imóvel, admite-se a

renovação, prevalecendo a parte comercial, e considerando-se a residência mera

dependência utilizada pelo locatário para melhor administrar seu negócio ou

estabelecimento”. Admite a renovatória.

1.2 – Legitimidade passiva

O réu vai ser o locador. Mas em se tratando de sublocação, dispõe o artigo

71, § único:

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados

o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada,

o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a

ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Serão réus o sublocador (locatário) e o locador, sendo hipótese de

listisconsórcio pasivo necessário por força de lei.

1.3 – Requisitos

Estão enumerados no artigo 51 da lei de locação (são requisitos cumulativos):

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

        I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

        II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e

ininterrupto de três anos.

I - O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

determinado:

Não cabe o ajuizamento da ação renovatória quando se tratar de contrato

com prazo indeterminado, nem em caso de contrato verbal. No caso de contrato

com prazo indeterminado posso ajuizar ação revisional, só não posso renovatória;

II - O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos

dos contratos escritos seja de cinco anos

Somente se pode somar contratos escritos (ou seja, se no meio teve contrato

verbal, ele não será somado), sendo que a soma deve ser ininterrupta.

Nos casos de interrupções mínimas, a jurisprudência tem entendido ser

possível contar, em regra a interrupção de 03 a 04 meses (acessio temporis” –

possibilidade de se somar os prazos, mesmo tendo ocorrido interrupção entre os

contratos).

O prazo mínimo de 05 anos ocorre em razão de que, se o prazo da locação

empresarial for menor que 05 anos, no momento final não cabe a opção renovatória,

cabendo apenas denúncia vazia do contrato. Se o prazo é indeterminado, cabe a

regra do artigo 57 da lei de locação:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo

locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Se o prazo é inferior a 05 anos não cabe ação renovatória, sendo possível a

denúncia para o prazo de desocupação em 30 dias.

III - O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo

mínimo e ininterrupto de três anos:

Somente com a presença destes 03 requisitos podemos ajuizar a ação

renovatória. Obs.: o comerciante deve estar na mesma atividade a pelo menos 03

anos, pois o que se visa e proteger o ponto comercial.

1.4 – Natureza da ação renovatória:

No artigo 59 da lei de locação dispõe que o rito da ação de despejo é

ordinária, sendo que a ação revisional possui rito sumário. Mas a renovatória não

tem previsão do rito.

A doutrina entende que a ação renovatória deve seguir o rito ordinário.

1.5 – Petição inicial da ação renovatória

A finalidade da ação renovatória é renovar o contrato de locação. Sendo que

ao final, se procedente, o juiz vai julgar procedente e coloca as cláusulas do contrato

que será renovado nas sentença, sendo que a depois esta sentença será levada a

registro.

Em razão disso, para Venosa, ou o autor da ação assina a petição inicial ou o

advogado deverá ter poderes específicos para celebrar o contrato de locação na

procuração.

Deve cumprir os requisitos do artigo 282 do CPC, mas ainda os requisitos do

artigo 71 da lei do inquilinato:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

        I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

        II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

        III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

        IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

        V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

        VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

        VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

        Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão

citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou

renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,

procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

I - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

Os contratos possuem cláusulas das mais diversas, sendo que o autor deve

comprovar o cumprimento de todas as cláusulas (ex.: se devo aluguel, não poderei

ajuizar ação renovatória).

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Tenho que dizer na ação renovatória quais são as condições em que desejo

renovar o contrato. Não precisa ser o mesmo contrato anterior, sendo que na ação

renovatória posso discutir cláusulas contratuais, principalmente o valor do aluguel.

Quem tem que apresentar o preço justo é o auto da ação (que pode pegar

laudos técnicos, como de corretores).

Nos casos de shopping Center, a lei de locação permite o ajuizamento de

ação renovatória (artigo 52, §2º, interpretação):

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação

do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

Sendo que nessas hipóteses de shopping Center e muito discutida a cláusula

de raio. Mas essa cláusula de raio, considerou o CADE, viola o artigo 21 da lei

8884/94, pois viola o princípio da livre concorrência.

V – Se o contrato tiver como garantia a fiança, na renovação posso

estabelecer outra forma de garantia. Mas se pretendo permanecer com a fiança, e

for novo fiador, preciso indicar esse novo fiador e fazer prova da idoneidade deste,

comprovando o seu estado patrimonial (art. 71, V da lei de locação).

Maria Helena Diniz diz que os casos do artigo 71 são requisitos de

admissibilidade da ação renovatória.

** Na ação renovatória é possível pedido de aluguel provisório na petição

inicial?

R: Na ação revisional é perfeitamente possível, mas quando se trata de ação

renovatória, a lei permite expressamente na contestação do locador (art. 72, §4º):

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel

provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente

a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor

do aluguel.

A doutrina é pacífica, entendendo que admite-se sim o pedido de aluguel

provisório na petição inicial, aplicando-se por analogia o artigo 68.

O aluguel provisório é importante em provas. Na ação renovatória o aluguel

provisório não pode exceder a 80% do valor do aluguel solicitado na proposta

contida no pedido inicial.

O artigo 72, §4º diz que ele vai vigorar a partir do 1º mês do prazo do contrato

a ser renovado. Na ação revisional é partir da citação.

“LUVAS”: exemplo se tenho loja em shopping Center e procuro para renovar o

aluguel, a administração (em qualquer contrato pode acontecer isso) cobra uma taxa

para renovar o contrato de locação. Luvas: é a taxa cobrada para renovação do

contrato de locação.

Segundo o artigo 45, temos:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os

objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que

afastem o direito à renovação , na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para

tanto.

É comum em contratos dizendo que não será possível ajuizar ação

renovatória, sendo que essa cláusula é nula de pleno direito.

O problema é quanto à cobrança de taxa (luvas) de renovação, sendo que o

entendimento do STJ é no sentido de que “não se pode impor essa taxa, sendo uma

taca ilegal”. O STJ diz que é nula quando se tratar de renovação.

Porém, no que toca à 1ª locação, o STJ entendei que as luvas iniciais não são

consideradas ilegais, uma vez que não há vedação legal (resp. 1.003.581/SP).

1.6 – Juízo Competente

Segundo a lei de locação o foro competente é o do local do imóvel (art. 58, II),

mas isso quando o contrato de locação não dispor de outra forma.

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel,

salvo se outro houver sido eleito no contrato;

1.7 – Valor da Causa na ação renovatória

A lei do inquilinato, no artigo 58, III diz:

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do

art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

O valor será o do correspondente a 12 meses do aluguel vigente.

1.8 – Prazo para ajuizamento da ação renovatória

O prazo é decadencial, que está no artigo 51, §5º da Lei de locação:

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no

máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Faltando um ano já é possível o ajuizamento da ação renovatória, todavia

quando faltar 06 meses para o fim do contrato expira-se o prazo para

ajuizamento da ação renovatória. Lembrando-se que o prazo é decadencial.

Portanto, o prazo para ajuizamento da ação renovatória expira-se 06 meses

antes do fim do contrato. Deve ser entre 01 ano e os 06 meses antes do fim do

contrato (isso para evitar o decaimento - para conseguir evitar o direito de renovação

basta fazer contratos com prazo pequenos, tipo de 3 meses, ou renovações

pequenas).

Para o STJ, se considera proposta a ação renovatória com o ingresso em

juízo do pedido, bastando protocolizar no foro competente para afastar a

decadência.

Renovação por igual prazo: o STJ tem entendido que “igual prazo” da lei é o

prazo do contrato não superior a 05 anos. Só que nas magistraturas estaduais a

reposta deverá ser outra, qual seja, se o contrato for inferior a 05 anos, o prazo da

renovação será de 05 anos; se o contrato for de 05 anos o prazo manterá em 05

anos; mas se o contrato for superior a cinco anos, por exemplo 7 anos, a renovação

por igual prazo será no prazo do contrato, qual seja, 07 anos no caso em questão.

Se menor ou igual a 5 anos, renovação por 5 anos.

Se maior do que 5anos, renovação igual a do prazo do contrato.

1.8 – Contestação

A contestação possui caráter dúplice, sendo que o locador pode contestar

pedindo a devolução do imóvel. O locador, na contestação da ação renovatória,

pode alegar a exceção de retomada.

Estão previstas no artigo 52 c/c 72 da Lei de locação:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

        I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

        II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de

comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,

ascendente ou descendente.

a) Quando o poder público solicitar reforma no imóvel que implique na radical

transformação do imóvel;

b) Reforma do imóvel que resulte em sua valorização;

c) Para quando a proposta for insuficiente.

No artigo 72, II temos:

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da

renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

O locador, quando considera a valorização, não pode computar o fator

decorrente do ponto comercial criado pelo locatário. Quando o locador não concorda

com a proposta, ele deve fazer um contra-proposta.

O locatário, em réplica, até pode concordar com essa contra-proposta.

d) Proposta melhor de 3º

A lei exige que deve ter declaração escrita do 3º, com firma reconhecida,

indicando ainda a atividade a ser desenvolvida, pois este não poderá explorar o

mesmo ramo de atividade do locatário anterior.

e) Uso próprio

De acordo com a sumula 483 do STF, é dispensável a prova da necessidade

para o caso de exceção de retomada se tenho um única residência.

f) Quando se tratar de pedido de transferência para fundo de comércio

existente a mais de 01 ano, sendo cônjuge, ascendente e descendente;

Cabe ação renovatória no caso de Shopping Center?! R: Sim. Mas cabe

exceção de retomada numa ação renovatória nesse caso?

R: Isso porque a letra E e F não é caso de exceção de retomada para ação

renovatória nas relações de locação de Shopping Center. (artigo 52, §2º)

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a

renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

Assim, pode o shopping Center apresentar exceção de retomada, com

exceção dos casos de uso próprio e fundo de comércio existente a mais de ano (até

porque não possui cônjuge, etc.)

O §1º dispõe:

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do

locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Se o locador pedir o imóvel para uso próprio, ele não pode explorar o mesmo

ramo de atividade que o locatário. Exceto quando se tratar de locação gerencial (são

as locações em que não se permite outro tipo de atividade no local, a não ser a que

já existia ou o imóvel foi construído. Ex.: posto de gasolina).

Fábio Ulhoa entende que o artigo 52, §1º é inconstitucional. Diz que lei

ordinária pode disciplinar sobre propriedade, função social, mas entende que não

pode impedir o uso, gozo e disposição da propriedade. Mas José Carlos de Moraes

Sales, em posição majoritária, entende que o art. 52, §1º não é inconstitucional, pois

visa proteger o locatário e o seu ponto comercial, criando obstáculos ao

enriquecimento sem causa do locador.

Esse enriquecimento ilícito representaria uma violação à função social da

propriedade.

Mas se o locador exercer o mesmo ramo de atividade que o do locatário, este

terá direito à indenização. As hipóteses de indenização são:

Quando o terceiro ou o locador exercer o mesmo ramo de atividade;

Artigo 52, §3º:

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros

cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,

se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o

locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel , não der o destino alegado ou não iniciar

as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Se não der o locador o destino alegado, fará o locatário direito à idenização. A

isso se dá nome de “insinceridade” (quando o locador não dá destinação no prazo

de 03 meses).

1.9 – Sentença

Se a ação renovatória for julgada procedente, deve o juiz constar na

sentença:

I – Condições do aluguel;

II – Valor do aluguel:

III – Prazo do contrato renovado

O problema aqui é que, no artigo 51 da lei de locação dispõe:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação

do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

Renovação por igual prazo: o STJ tem entendido que “igual prazo” da lei é o

prazo do contrato não superior a 05 anos. O prazo é igual ao do último contrato,

sendo que o limite máximo é de 05 anos. Se o prazo for de 03 anos, será uma

renovação de 03 anos (resp. 693.792). (Vale lembrar que a renovatória poder ser

proposta antes do término).

Obs.: ele não falou do entendimento das magistraturas estaduais.

Só que nas magistraturas estaduais a reposta deverá ser outra, qual seja,

se o contrato for inferior a 05 anos, o prazo da renovação será de 05 anos; se o

contrato for de 05 anos o prazo manterá em 05 anos; mas se o contrato for superior

a cinco anos, por exemplo 7 anos, a renovação por igual prazo será no prazo do

contrato, qual seja, 07 anos no caso em questão.

Se menor ou igual a 5 anos, renovação por 5 anos.

Se maior do que 5 anos, renovação igual a do prazo do contrato.

IV – A sentença deve determinar a expedição de mandado para registro no

RDD, registro de títulos e documentos (art. 129 da Lei 6015).

Casos: o autor da ação diz que o valo do alugeul diz que é 1400 e o locador

diz que é 1600, sendo que um laudo vem e diz que é de 2000. O STF diz que se o

juiz julgar no valor do laudo será sentença extra petita.

Isso porque, como a contestação tem caráter dúplice, o valor do aluguel

estará limitado ao pedido dúplice.

- o juiz tem a possibilidade de modificar os índices de reajuste (art. 72, §5º,

mas desde que pedido pelo locador ou sublocador)

- Aluguel provisório: a diferença entre o valor estipulado do aluguel provisório

e o valor estipulado definitivo na sentença, será paga nos termos do artigo 73:

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos

próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Será paga nos próprios autos da renovatória. Mas se a ação for julgada

improcedente, não havendo renovação, pode ocorrer:

I – Indenização (na sentença o juiz define, mas na hipótese em que ele pode

prever a indenização, no caso na hipótese de proposta melhor de 3º; nas demais a

indenização será ajuizada depois, quando se constatar a lesão, como no caso do

locador que exercer o mesmo ramo de atividade);

Segundo o artigo 75 da lei de locação, a indenização será devida

solidariamente pelo locador e o proponente (o 3º que fez uma proposta melhor).

II – desocupação do imóvel: a lei de locação no artigo 74 diz:

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito

em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Se o locador pedir na contestação o “pedido de desocupação”, esta será feita

em até 06 meses.

O STJ entende que, na medida em que peço a retomada do imóvel, o pedido

de desocupação já está implícito na exceção de retomada.

2 – Ação Revisional

A ação revisional é admitida para a locação empresarial e na locação

residencial.

O rito da revisional é sumário.

Essa ação é muito utilizado no caso de aluguel de shopping Center. Na

relação de shopping Center temos os alugueis fixo e o aluguel variável (percentual

de 2 a 5%, em regra, sobre o faturamento do lojista).

Essa ação passou a ser muito comum depois que os shoppings passaram a

poder cobrar estacionamento. Alguns municípios editaram leis proibindo, mas o STJ

entendeu que eram ilegais. O entendimento é de que a lei municipal não pode tratar

de direito civil, sobre o uso da propriedade. Assim, os shoppings passaram a cobrar

estacionamento.

Porém, muitos lojistas tinham feito contrato quando o shopping não cobrava

estacionamento. Assim, passaram a ajuizar ação revisional para discutir os preços.

A revisional pode ser tanto para baixar quanto para aumentar os valores, bem como

pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário.

- Para ajuizar a ação renovatória, o artigo 19 disciplina:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato

ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao

preço de mercado.

O requisito é ter um prazo de locação, no caso 03 anos, para poder ajuizar

ação revisional. Ou se já fiz um acordo revisando, somente depois de 03 anos posso

pedir a revisão judicial.

- Na petição inicial, o interessado vai ter que atentar para as regras do artigo

282 e também do artigo 276 do CPC. (quando o valor é muito alto, podem as partes

indicar mais de um assistente técnico; o juiz, nos termos do artigo 431-B do CPC,

poderá nomear mais de um perito).

- O autor irá, na petição inicial, artigo 68, II, pedir a fixação do aluguel

provisório (tem que pedir), sendo que esse será de até 80% do valor definido como

justo ou real na inicial. Ele vai retroagir desde a citação.

- Até o momento da audiência, o réu pode pedir a revisão do aluguel

provisório. Na audiência apresenta contestação, sendo obrigado ao réu apresentar

contra-proposta.

Sendo que o juiz irá tentar a conciliação entre as partes, sendo que se restar

infrutífera, vai definir a necessidade de prova pericial e depois vai proferir a

sentença.