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ÍNDICE
1. Introdução 1
2. A propriedade territorial no direito alemão 1
3. O registro geral de Imóveis 1
4. Certifi cação notarial do contrato de compra e venda 2
5. Cumprimento do contrato 4
6. Direitos reais de garantia como garantias creditórias imobiliárias 5
7. Elementos diferenciadores da hipoteca, da hipoteca independente (Grundschuld) e da hipoteca de renda (Rentenschuld) no direito alemão 6
8. Servidões, usufruto e encargos reais (Reallasten) 8
9. Lei da propriedade habitacional alemã (WEG) 10
10. Restrições legais à aquisição de imóveis por estrangeiros 13
11. Direito Locatício 15
12. O imóvel no Direito Tributário 18
13. Contribuições para custeio da urbanização 21
14. Direito Público das Construções 22
15. Resumo: Principais aspectos do Direito Imobiliário alemão 24
16. STOCK Rechtsanwaltgesellschaft 28
Abril de 2011A Câmara de Comércio e Indústria Brasil-Alemanha de São Paulo
agradece a STOCK Rechtsanwaltsgesellschaft pela parceria e patrocínio desta publicação.
Publicado pela Câmara de Comércio e Indústria Brasil-Alemanha de São Paulo.
1
1. INTRODUÇÃO
Na economia alemã, imóveis sempre detiveram importância ímpar.
Todo investidor estrangeiro, ao atuar na Alemanha, acaba por auto-
maticamente entrar em contato com o Direito Imobiliário alemão.
Em todos os casos, já no início das atividades econômicas, deve ser
alugado o local de realização das mesmas. Caso os negócios se de-
senvolvam com sucesso, cedo ou tarde surgirá a questão de adqui-
rir imóveis ou investir em projetos imobiliários.
O presente prospecto tem por objetivo fornecer ao leitor uma vi-
são geral dos principais aspectos do direito imobiliário alemão. Ele
foi desenvolvido com intuito prático, razão pela qual abre mão de
considerações jurídicas aprofundadas. Assim, tratam-se somente de
aspectos legais relevantes para os investidores estrangeiros em seus
primeiros contatos de negócios, sem, contudo, ter a pretensão de
abordar por completo a matéria.
2. A PROPRIEDADE TERRITORIAL NO DIREITO ALEMÃO
O termo “imóvel” é estranho ao Direito Civil alemão. Refere-se, na
realidade, à propriedade territorial. Nesse sentido, entende-se uma
parte da superfície, registrada pelo Ofício do Registro Geral de Imó-
veis da respectiva Comarca em folha do Livro Fundiário sob deter-
minado número. Caso o terreno possua um prédio, ambos passam
a ser considerados conjuntamente, de pleno direito, integrantes da
propriedade territorial. O prédio, que possivelmente é a parte mais
valiosa do imóvel, trata-se, juridicamente, somente de um anexo da
propriedade territorial. Assim, no caso de esta ser vendida, automa-
ticamente se transferem o terreno e o prédio ao adquirente.
3. O REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS
As relações jurídicas referentes a uma propriedade alemã são deter-
minadas pelo constante no Registro Geral de Imóveis (Grundbuch),
2
existente em cada circunscrição da Comarca do Tribunal onde lo-
calizado o imóvel. Somente aquele quem está discriminado no Re-
gistro Geral de Imóveis como proprietário de determinado imóvel
é, para efeitos do Direito Civil, proprietário do mesmo e pode dispor
plenamente de tal bem.
O Registro Geral de Imóveis garante uma comprovação confi ável
das relações jurídicas que regem todos os imóveis. Assim, para efei-
tos legais, é presumida a veracidade do conteúdo do Registro Geral
de Imóveis. Um adquirente de um imóvel pode, assim, confi ar-se do
que consta de tal registro e adquirir a propriedade do mesmo, ainda
que porventura venha a comprovar-se a incorreção excepcional da
informação ali contida.
4. CERTIFICAÇÃO NOTARIAL DO CONTRATODE COMPRA E VENDA
Segundo o direito alemão, os contratos sobre compra e venda de
imóveis necessitam ser certifi cados notarialmente para produzir
efeitos.
Na Alemanha, os notários são indicados pela administração judiciá-
ria dos estados. Eles detêm função pública, mas não são servidores
nem empregados públicos, mantendo independência.
Através da necessidade de certifi cação notarial, o legislador ale-
mão buscou atingir diversos objetivos. Em primeiro lugar, o notário
deve informar acerca do conteúdo do Registro Geral de Imóveis
por ocasião de negócios que envolvam imóveis. Nesse aspecto,
devem ser esclarecidas as relações de propriedade e de ônus sobre
o imóvel, antes de ser realizada a certifi cação notarial. Dessa forma,
podem ser estabelecidas as questões fundamentais para a celebra-
ção do contrato de compra e venda. Por intermédio da expedição
da certidão notarial, do estabelecimento da qualifi cação das partes
contratantes e da sua capacidade civil da encadernação das folhas
do certifi cado expedido e da conservação do documento original
3
pelo notário é conferida segurança jurídica ao ato. Além dos pró-
prios termos da negociação, no mesmo documento é estabelecido
o resultado fi nal oriundo das negociações prévias. Assim, os ter-
mos do acordo são diferenciados das próprias negociações que lhe
deram origem. Como geralmente ocorrem discrepâncias entre as
suposições e expectativas das partes contratantes e sua exteriori-
zação, bem como as partes, como leigos, fornecerem dados muitas
vezes imprecisos, é papel do notário precisar a verdadeira vontade
das partes, esclarecer o caso e explicitar, de forma incontroversa,
na certidão, o conteúdo do acordado. Sob este aspecto, o notário
possui o papel de uma terceira parte neutra, devendo-se orientar
pela intenção fi nal das partes, devendo, ainda, evitar erros e dúvi-
das no contrato. Evita-se , assim, que partes inexperientes sejam
prejudicadas. Uma vez que a compra e venda de imóveis geral-
mente envolvem bens de elevado valor e, consequentemente, a
assunção de obrigações de efeitos relevantes, deve ser evitado que
as partes sejam surpreendidas. A atuação do notário detém, assim,
uma função de prevenção. As partes envolvidas devem estar cons-
cientes do signifi cado do negócio jurídico a ser celebrado.
Sob o aspecto formal, o notário deve lavrar a ata acerca do contrato
de compra e venda. A ata deve conter informações acerca da data
e local do instrumento contratual, a identifi cação exata do notário
e das partes contratantes, bem como sua qualifi cação e, eventu-
almente, a representação das partes. Em seguida, devem-se fazer
constar as declarações das partes, assim como as instruções e es-
clarecimentos do notário enquanto integrantes de suas funções
obrigacionais.
O notário deve então ler em voz alta o conteúdo da ata e, em segui-
da, devem todos assiná-la, depois do que não pode mais ser altera-
da. Caso a certidão seja composta de mais de uma folha, devem as
mesmas ser costuradas por barbante e seladas.
Do descumprimento de ditas formalidades decorre a nulidade do
contrato de compra e venda.
4
5. CUMPRIMENTO DO CONTRATO
Em regra, o comprador não realiza o pagamento do valor do imóvel
diretamente ao vendedor após a celebração do contrato de com-
pra e venda, porquanto persiste o risco de ocorrer um pagamento
adiantado sem garantias. Exemplifi cando-se, caso o vendedor não
cumpra com sua obrigação de entregar o bem imóvel após o paga-
mento do valor combinado, o comprador deverá eventualmente ter
de enfrentar um vagaroso processo judicial para recuperar o valor
pago, sem garantias de que o vendedor ainda possuirá capacidade
econômica para a devolução do valor depois do fi m do litígio. Uma
possibilidade frequentemente utilizada na prática para garantir o
cumprimento do contrato é, deste modo, o pagamento do valor
via uma conta notarial. Segundo esta variante, o comprador realiza
o depósito do valor acordado na conta notarial logo após a com-
provação do cumprimento das condições contratuais pelo notário.
O notário, então, consoante a concordância das partes e verifi cação
de que o adquirente adquiriu, de fato, o domínio sobre a proprieda-
de, transfere o valor pago ao vendedor.
Uma outra prática usual de garantia de cumprimento do contrato
trata-se da chamada “Inscrição em favor do Adquirente”. Tendo em
vista que entre a celebração do contrato de compra e venda do
imóvel e o registro do mesmo no Registro Geral de Imóveis decorre
geralmente um grande intervalo de tempo, bem como o fato de
o vendedor não desejar transferir sua propriedade antes do paga-
mento do valor contratado, o registro da “Inscrição em favor do Ad-
quirente” no Registro Geral de Imóveis protege o comprador contra
obstruções ou limitações de seu direito à alienação da propriedade
para seu nome. Tal inscrição garante – numa explicação exemplifi -
cada – que, depois de seu registro, não serão admitidos registros de
outras disposições de direitos sobre o imóvel ou atos que o venham
a onerar. Não se trata, contudo, de um impeditivo geral ao Registro
Geral de Imóveis ou uma limitação ao direito do vendedor de explo-
ração do bem, mas importa sim numa nulidade relativa de todos os
registros posteriores, no Registro Geral de Imóveis, que possam lesar
o direito de aquisição do imóvel por parte do comprador.
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6. DIREITOS REAIS DE GARANTIA COMO GARANTIAS CREDITÓRIAS IMOBILIÁRIAS
A garantia de créditos imobiliários, especialmente no ramo do fi -
nanciamento de imóveis, é atualmente realizada, na Alemanha,
quase exclusivamente através da oneração do imóvel através dos
chamados direitos reais de garantia. Entre os direitos reais de ga-
rantia, situam-se, no direito alemão: a hipoteca, a hipoteca indepen-
dente (Grundschuld) e a hipoteca de renda (Rentenschuld). Outras
garantias, como a cessão de propriedade em garantia (Sicherungsü-bereignung von Grundstücken), não lograram fi rmar-se e raramente
são utilizadas.
O conteúdo dos direitos reais de garantia consiste, segundo defi ni-
ção legal, “no pagamento, ao seu titular, de determinada soma de
dinheiro vinculada ao imóvel”.
Essa defi nição legal é, contudo, controversa, já que os direitos re-
ais de garantia não fornecem aos seus titulares qualquer pretensão
direta a pagamento propriamente dito. Na realidade, através do di-
reito real de garantia, a propriedade passa a garantir a execução do
valor contratado. Assim, os direitos reais de garantia prestam-se a
vincular um imóvel ao cumprimento da prestação pelo proprietário,
estando o credor autorizado em buscar a satisfação de seu crédi-
to através do imóvel onerado pela cláusula de garantia, em caso
de inadimplemento. Nesse aspecto, o proprietário estará sujeito à
expropriação do seu imóvel no curso de um processo de execu-
ção. Do produto do arremate público do imóvel, o titular do direito
real de garantia terá seu crédito satisfeito de acordo com o nível
de seu direito real. Os demais credores e/ou o proprietário farão
jus somente ao valor obtido que eventualmente exceder o crédito
garantido. A posição especial do titular do direito real de garantia
reside no fato de este deter preferência na satisfação de seu crédito
com o produto da alienação do imóvel antes dos credores que não
possuem tal garantia. Isto vale, inclusive, no caso de insolvência do
proprietário. Como direitos vinculados ao imóvel, os direitos reais de
garantia produzem efeitos também contra terceiros, inclusive con-
tra posteriores adquirentes do imóvel gravado.
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Como se nota, os direitos reais de garantia oneram diretamente o imó-
vel, servindo como garantia na execução da prestação contratada, su-
jeitando, desta forma, qualquer que seja o novo proprietário do bem.
7. ELEMENTOS DIFERENCIADORES DA HIPOTECA, DA HIPOTECA INDEPENDENTE (GRUNDSCHULD) E DA HIPOTECA DE RENDA (RENTENSCHULD) NO DIREITO ALEMÃO
A hipoteca e a hipoteca independente (Grundschuld) são pratica-
mente idênticas, tanto em sua estrutura quando em seus efeitos.
No direito alemão, a hipoteca está vinculada apenas indiretamente
a uma prestação a ser cumprida pelo devedor, sendo, assim, aces-
sória e produzindo efeitos somente quando lhe corresponder uma
prestação devida pelo titular do direito real de garantia. Satisfeita a
prestação pelo proprietário, a hipoteca deixa de ser efi caz em rela-
ção ao mesmo. No âmbito da exploração do direito, o titular da hi-
poteca somente pode fazê-la valer, na medida em que a prestação
a ela vinculada ainda for devida.
No direito alemão, a diferença da hipoteca para a hipoteca inde-
pendente (Grundschuld) reside no fato de esta não ser acessória. A
hipoteca independente pertence ao seu titular sem necessidade de
existir relação com uma prestação. Assim, ela existe independen-
temente de seu titular ser também credor de uma prestação, e ele
permanece titular desse direito real ainda quando não seja mais
credor da prestação.
A hipoteca de renda (Rentenschuld) é uma subespécie da hipoteca
independente (Grundschuld). Através dela, seu titular pode exigir
não somente uma determinada quantia fi xa de dinheiro, mas tam-
bém o pagamento periódico de valores (em regra, menores) em
datas pré-determinadas, vinculado ao imóvel.
Por todo o exposto, a hipoteca independente (Grundschuld) é a que
fornece maior segurança de recebimento pelo credor. Como conse-
quência, a prática creditícia, na Alemanha, situa a hipoteca indepen-
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dente numa posição preferencial, utilizando-se a hipoteca simples
em casos excepcionais. O mesmo vale para a prática creditícia dos
Bancos de Hipotecas. Uma causa primordial desta segurança qua-
lifi cada reside no fato de uma anulabilidade da prestação segurada
não prejudicar a essência da hipoteca independente (Grundschuld). A validade da prestação segurada não interfere, em regra geral, na
validade da hipoteca independente (Grundschuld) – diferentemen-
te do que ocorre na hipoteca comum. No contexto da utilização de
cláusulas cada vez mais complexas nos contratos de crédito e dos
riscos crescentes daí provenientes de nulidades contratuais, os ban-
cos não desejam correr os riscos de nulidade do direito real de ga-
rantia provenientes de uma hipoteca simples. Ademais, a hipoteca
independente (Grundschuld) é, justamente graças à sua autonomia
em relação à validade e valor da prestação segurada, claramente
mais fl exível, podendo ser administrada mais facilmente.
O credor adquire tal direito real de garantia por concessão do pro-
prietário, emitindo-se, para tanto, uma certidão, com respectivo re-
gistro junto ao Registro Geral de Imóveis.
A certidão não necessita, para sua efi cácia, de qualquer forma es-
pecial, ainda que o requerimento de registro esteja sujeito ao re-
conhecimento notarial. Na prática bancária, o proprietário fornece
as declarações necessárias ao notário que, em seguida, formaliza o
requerimento. A respectiva certidão deve individualizar o imóvel a
ser gravado, o nome do credor e o valor da prestação garantida, es-
tabelecendo-se, via de regra, a incidência de juros sobre o mesmo.
É comum, ainda, que o proprietário declare em tal documento a
imediata exequibilidade do seu imóvel. Isso signifi ca que o credor
da hipoteca independente (Grundschuld) pode requerer a execução
da dívida através da venda do imóvel, sem que seja antes necessário
propor-se uma ação judicial (com discussão de mérito e, portanto,
demorada) em face do proprietário.
A prática bancária igualmente vem demonstrando o uso da respon-
sabilização pessoal do proprietário sobre a hipoteca independente
como uma garantia adicional. Isto possibilita ao credor não apenas
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levar o imóvel do proprietário a leilão de forma imediata, mas tam-
bém lhe garante – sem prévia necessidade da propositura de uma
ação judicial com análise de mérito – a execução do valor garan-
tido com medidas executórias sobre o restante do patrimônio do
devedor-proprietário.
8. SERVIDÕES, USUFRUTO E ENCARGOS REAIS (REALLASTEN)
8.1. Servidão
Um imóvel pode ser onerado de tal forma que o proprietário es-
tabeleça em favor de outrem a fruição de um direito sobre o imó-
vel, cedendo ao terceiro parte da faculdade de uso e gozo sobre o
mesmo. Se tal ônus recair em favor de um imóvel, trata-se de uma
servidão real. Em contraposição, caso tal ônus seja estabelecido em
favor de uma pessoa determinada, tratar-se-á de uma servidão pes-
soal limitada. Ambos os direitos possuem um conteúdo legal pra-
ticamente idêntico e necessitam, para serem plenamente efi cazes,
serem registrados no Registro Geral de Imóveis.
O signifi cado das servidões para a prática jurídica é variado: elas
garantem segurança jurídica para a manutenção de tubulações e
rede elétrica, a dotação de vias de acesso a imóveis, a proteção con-
tra imissões e similares, entre outros, sem que seja necessária uma
transmissão permanente do domínio sobre o imóvel.
• Servidões reais
De acordo com o direito alemão, uma servidão real fornece ao
proprietário de um imóvel o direito de exigir que o proprietário
de um outro imóvel nele tolere ou que deixe de praticar deter-
minadas ações ou, ainda, que se abstenha de exercer algum di-
reito que existiria em face do proprietário do imóvel favorecido.
Normalmente, as servidões reais garantem obrigações de fazer
e direitos de passagem. Também são comumente estabelecidas
com o objetivo de proibição de demolição de determinadas
construções ou vedações a determinadas imissões.
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• Servidões pessoais limitadas
Diferenciam-se somente pelo fato de não serem estabelecidas em
favor do proprietário de um outro imóvel, mas sim em favor de uma
determinada pessoa. Exemplifi cativamente, podem ser citadas as
servidões de passagem para determinada pessoa ou grupo de pes-
soas ou, ainda, servidões para tubulações e redes de cabos que não
estão conectadas com o imóvel vizinho ou seu proprietário.
8.2. Usufruto
Através do usufruto, a lei alemã possibilita colocar a propriedade
(nua) nas mãos do proprietário e as faculdades de uso e fruição do
imóvel sob o poder do usufrutuário. Enquanto nas servidões são
permitidas apenas determinadas ações ao seu titular – sem impor-
tar, quanto ao restante, restrições ao uso e fruição do imóvel pelo
seu proprietário –, o usufruto acarreta a transferência de toda a fa-
culdade de uso e de fruição do imóvel ao usufrutuário, excluindo o
proprietário de qualquer dessas faculdades.
O usufruto, diferentemente da servidão, não se limita à propriedade
de imóveis, podendo ser constituído sobre direitos e demais coisas,
móveis ou imóveis. Universalidades de fato, a exemplo do estabe-
lecimento empresarial, podem igualmente ser objeto de usufruto.
A utilização principal do usufruto – principalmente no direito imo-
biliário alemão – está intimamente relacionada às consequências
jurídicas da sucessão causa mortis, já que o usufruto possibilita a
transferência gradual do patrimônio à próxima geração, o que pode
signifi car grandes vantagens em termos tributários.
Entre as faculdades do usufrutuário inclui-se a percepção de frutos
através da exploração do bem e/ou direito, tal como o recebimento
de aluguel sobre o bem.
Em contrapartida, deve o usufrutuário cuidar da manutenção da
coisa, velando pelo seu estado econômico. Benfeitorias e renova-
ções incluem-se entre suas obrigações, desde que pertençam à ne-
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cessidade usual de manutenção da coisa. Ademais, o usufrutuário
deve responsabilizar-se por celebrar um seguro do bem e suportar
os encargos de ordem pública que recaírem sobre o mesmo.
A constituição do usufruto requer um acordo (sem forma específi -
ca) sobre o imóvel e seu registro no Registro Geral de Imóveis. Uma
vez que tal registro exige o reconhecimento notarial, na prática, to-
das as negociações prévias relacionadas ao usufruto são registradas,
juntamente com a constituição do mesmo, numa certidão notarial.
8.3. Encargo real (Reallast)
No direito alemão, o encargo real (“Reallast”) possibilita a garantia
real de obrigações prestacionais. Isso não signifi ca que o imóvel
garanta diretamente o cumprimento da obrigação, mas sim que,
no caso de não cumprimento da mesma, o imóvel onerado será
utilizado para busca de pagamento de indenização pelo não cum-
primento da prestação pelo proprietário. Assim, tal instituto se apro-
xima estruturalmente dos demais direitos reais de garantia do direi-
to alemão (hipoteca, hipoteca independente e hipoteca de renda),
que igualmente fornecem uma garantia real para o cumprimento
de uma determinada prestação.
O encargo real (Reallast), contudo, não detém grande relevância
atualmente. Ele é utilizado, por exemplo, como garantia de conser-
vação de um imóvel ou de algum anexo ou para garantia de obriga-
ções de guarda e manutenção.
O encargo real (Reallast) requer também o registro no Registro Geral
de Imóveis para produzir plenos efeitos.
9. LEI DA PROPRIEDADE HABITACIONAL ALEMÃ (WEG)
Em função da concepção jurídica oriunda do Código Civil alemão
(BGB), o prédio que se encontre sobre um terreno é considerado
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parte essencial do imóvel. Assim, todas as partes essenciais detêm o
mesmo destino jurídico do imóvel. A contrario sensu, não se podem
estabelecer direitos sobre as partes essenciais de forma individualiza-
da. Desta forma, de acordo com o Código Civil alemão, o proprietário
detém direito sobre todas as partes essenciais, inclusive os prédios
que se localizem sobre seu terreno. De outra forma, a Lei da Proprie-
dade Habitacional alemã (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) regula a
forma da propriedade sobre cada habitação individualmente.
O conceito jurídico de propriedade habitacional (Wohnungseigen-tum) no direito alemão – similar à propriedade edilícia no direito
brasileiro – está embasado na possibilidade de a propriedade sobre
o imóvel ser dividida num número de habitações ali existentes ou
a serem construídas sobre esse terreno, mediante formalização em
procedimento próprio, de modo que cada (futuro) coproprietário
adquira uma parte da propriedade. Cada coproprietário será então
registrado separadamente no Registro Geral de Imóveis, especial-
mente no Livro de Propriedade Habitacional, existindo juridicamen-
te de forma independente da propriedade sobre o imóvel original.
Uma propriedade habitacional pode, assim, ser autonomamente
transferida ou gravada de um ônus real (seja um direito real de ga-
rantia ou uma servidão, dentre outros), bem como ser, por exemplo,
fi nanciada independentemente das demais.
Desta maneira, a propriedade habitacional consiste, obrigatoriamen-
te, de uma parte condominial em relação à propriedade original,
geralmente dividida em 1/1000 cotas – chamadas de cotas condo-
miniais –, bem como da propriedade especial, isto é, a propriedade
sobre a própria habitação, ou ainda, da chamada propriedade fra-
cionária, ou seja, os espaços que compõem o prédio, mas que não
são utilizadas para fi ns de moradia. Em outras palavras: cada parte
comum do prédio, tal como escadas, hall de entrada, o terreno, as
instalações prediais comuns, a superfície do edifício, os componen-
tes estáticos que necessariamente compõem o prédio, as colunas
comuns do prédio, dentre outros, compõem, de acordo com o es-
tabelecido na legislação alemã, a denominada propriedade comum
(ou condominial). Em regra, compete ao condomínio a administra-
ção da propriedade comum. A universalidade de todos os proprie-
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tários de um imóvel, divididos segundo a composição dos proprie-
tários habitacionais, forma o denominado condomínio habitacional.
O condomínio habitacional deve, por sua vez, realizar regularmente
assembleias, nas quais devem ser determinadas, especialmente, a
administração das partes comuns e como se dará o rateio de des-
pesas. Para o propósito de administração dessas partes comuns e
gerenciamento dos meios fi nanceiros condominiais, o condomínio
habitacional deve eleger um administrador, que fi cará no cargo pelo
prazo máximo de 5 anos. O administrador, por sua vez, se encarre-
gará de apresentar o plano de despesas e a previsão do valor das
cotas condominiais necessárias para fazer frente às mesmas, além de
elaborar o demonstrativo anual de despesas, dirigir as assembleias
e fazer constar as decisões aprovadas pela assembleia na respectiva
ata. Geralmente, o administrador também assume as obrigações da
segurança de circulação, de guarda e de conservação dos aparelhos
técnicos e demais componentes do prédio.
Do outro lado, a propriedade especial sobre a habitação é dada aos
seus titulares de forma plena e exclusiva e é defi nida com base em
tudo no que não é propriedade comum. Inclui tanto a propriedade
habitacional propriamente dita quanto a propriedade fracionária.
Neste último caso, para cada fração individualizada é feito o respec-
tivo registro em folha própria do Registro Geral de Imóveis. Para ser
possível o fracionamento, basta somente que a autoridade técnica
competente ateste a viabilidade do espaço para ser explorado indi-
vidualmente. Para cada propriedade especial é especifi cada a sua
correspondente propriedade condominial e matriculado na folha
própria do Registro Geral de Imóveis. A propriedade condominial
referente ao imóvel original e a participação no condomínio são in-
separáveis da propriedade especial.
A propriedade fracionária (espécie) igualmente consiste numa pro-
priedade especial (gênero), contudo, somente em relação aos es-
paços que não se prestem aos fi ns habitacionais, mas que também
estejam relacionados à propriedade em comum, possibilitando o
uso exclusivo. A este caso pertencem especialmente o porão ou,
em casos de imóveis com uso misto, espaços comerciais.
13
A propriedade fracionária é especifi cada na declaração de fracio-
namento, que deve ser ofi cializada por notário ou por escritura
pública, descrevendo-se os planos estruturais em pormenores no
Registro Geral de Imóveis.
Em geral, cada proprietário arca com os próprios custos por sua pro-
priedade especial ou fracionária, os custos relacionados às partes
comuns da propriedade são divididos de acordo com as cotas da
propriedade condominial. Há, contudo, a possibilidade de o con-
domínio estabelecer outras divisões através de decisão tomada em
competente assembleia, principalmente nos casos em que conce-
didos direitos especiais de uso sobre bens condominiais. Direitos
especiais de uso sobre espaços comuns podem ser constituídos
em relação à propriedade especial ou fracionária. O detentor de tal
direito pode fazer uso do espaço comum sem restrições por parte
dos demais proprietários. As despesas relacionadas às partes co-
muns são especifi cadas num plano de contas anual, estando cada
proprietário obrigado a arcar com sua cota respectiva, segundo a
estimativa apontada no plano. No fi m de cada ano, cada proprie-
tário habitacional recebe um extrato de acerto de contas sobre as
despesas, que pode resultar em um débito ou um crédito a seu fa-
vor, dependendo da diferença entre os custos reais e a estimativa do
plano. Acerca de todas as questões relativas ao condomínio, devem
os condôminos reunir-se em assembleia geral ordinária anual e de-
cidir, em regra, por maioria simples, com exceção de matérias em
que a maioria qualifi cada é estabelecida na lei.
A aquisição ou venda da propriedade habitacional é realizada se-
gundo os mesmos preceitos legais da compra e venda da proprie-
dade simples, devendo igualmente ser concretizada mediante con-
trato com certifi cação notarial.
10. RESTRIÇÕES LEGAIS À AQUISIÇÃO DEIMÓVEIS POR ESTRANGEIROS
Em função da Lei para eliminação de restrições aquisitórias para in-
vestidores estrangeiros e Estados de 23.07.1998, as até então existen-
14
tes limitações para aquisição de imóveis por pessoas físicas e jurídi-
cas estrangeiras deixaram de produzir efeitos a partir de 19.07.1998.
Dita lei autorizou, ainda assim, que o Governo Federal restrinja a
aquisição de imóveis por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras e
estabeleça a necessidade de concessão de uma autorização para a
aquisição. Contudo, não foi feito, até agora, uso de tal faculdade pelo
Governo. Assim, na prática, pode-se afi rmar que não existem restri-
ções à aquisição de imóveis por estrangeiros de uma forma geral.
De outro lado, o direito alemão proíbe, em regra, uma considerável
gama de negócios com imóveis. Dentre os objetivos principais do
legislador para aprovação da lei destacam-se a proteção do desen-
volvimento urbano e da infraestrutura agrária, o fornecimento ao
Estado de instrumentos de controle público sobre determinadas
instituições e sobre setores econômicos sensíveis e, além disso, a ga-
rantia da efetividade de processos administrativos. Em todos os ca-
sos, as limitações ao direito de disposição dos imóveis foram delimi-
tadas de forma que os negócios que envolvam imóveis necessitem,
para sua efi cácia, da aprovação de cada órgão público competente.
Exemplifi cativamente podem ser citados os seguintes campos:
• Enquanto se trate de imóveis públicos ou comunais, o exercício
de disposição sobre tais imóveis necessita, em regra, de uma au-
torização administrativa.
• A chamada Lei de Alienação Imobiliária (Grundstücksverkehrs-gesetz) visa garantir a manutenção da atividade agrícola de de-
terminados imóveis, objetivando, com isso, evitar o perigo de
danos à infraestrutura agrária, bem como garantir a atividade
agrária individual. Evita-se, com isso, que a propriedade sobre
imóveis de potencial agrário, de relevante interesse social, re-
caia em mãos erradas. Lotes e propriedades produtoras rurais,
cuja infraestrutura foi fi nanciada por consideráveis recursos
públicos, não podem ser sub-loteadas em áreas menores do
que o tamanho ideal. O terreno e a propriedade rural não de-
vem ser alienados por preços supervalorizados artifi cialmente.
Por tais motivos, a disposição sobre propriedades rurais a partir
de determinada área necessitam de autorização do órgão pú-
blico competente.
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• Nas chamadas áreas comunais sanitárias, as propriedades so-
mente podem ser alienadas mediante autorização municipal.
• A mesma autorização administrativa é necessária para as deno-
minadas áreas de desenvolvimento urbano.
• É igualmente importante atentar ao fato de que em diversos
municípios existem direitos de preferência comunais sobre
áreas localizadas dentro dos limites do município. Por tal mo-
tivo, é essencial averiguar, antes da celebração da compra do
imóvel, se o município exerceu seu direito de preferência. Re-
gistre-se, no entanto, que na maior parte das grandes cidades,
os municípios renunciaram, de forma sistemática, ao direito de
preferência.
11. DIREITO LOCATÍCIO
No ramo do Direito Imobiliário alemão, o Direito das Locações pos-
sui grande importância. Nesse sentido, no âmbito das atividades
empresariais, será necessário alugar um espaço como alternativa à
aquisição de um imóvel para realização das mesmas. Da mesma for-
ma, quem desejar constituir um domicílio na Alemanha terá igual-
mente que estar ciente das disposições acerca da extensa legislação
pertinente às locações de imóveis.
O contrato de locação de imóveis residenciais ou comerciais, ainda
que celebrados apenas oralmente, são regulados pela legislação
correspondente. O Direito Locatício regula, por um lado, a relação
entre locador e locatário, protegendo especialmente o locatário de
imóvel residencial em face das difi culdades socioeconômicas que
possa vir a enfrentar. Por outro lado, o Direito das Locações também
leva em consideração as expectativas econômicas do locador, uma
vez que, com base no valor do correspondente contrato de locação,
é possível também avaliar o valor econômico do negócio. Portan-
to, torna-se necessário o conhecimento de diversos dispositivos da
legislação locatícia, para evitar decisões equivocadas no momento
de celebrar-se um contrato de locação ou mesmo um contrato de
compra e venda de um imóvel.
16
Em princípio, o contrato de locação passa a existir com a aceitação
da oferta e respectivas declarações de vontade de ambas as partes
contratantes, inexistindo previsão legal de necessidade de forma
especial. O objeto do contrato é o acordo sobre qual espaço será
alugado, determinando-se preço e duração da relação locatícia. Sa-
tisfeitos tais pré-requisitos através da manifestação de vontade das
partes, o contrato passa a produzir efeitos de pleno direito, regidos,
por sua vez, pelo Código Civil alemão (BGB). Segundo este, o loca-
dor se obriga a garantir o uso do imóvel durante o prazo do contra-
to para os fi ns acordados, mantendo o imóvel em condições de uso
adequadas, bem como a suportar os custos necessários vinculados
ao imóvel alugado. O locatário, por sua vez, se obriga a pagar o valor
contratado ao locador.
Todavia, é comum que as partes acordem cláusulas que divirjam
do estabelecido no Código Civil alemão. Neste caso, tais cláusulas
serão válidas, desde que as mesmas, contidas em contratos indi-
viduais ou padronizados, não importem numa lesão (isto é, num
prejuízo desproporcional) a uma das partes. Como exemplo de
divergências juridicamente aceitáveis entre o contrato e a regra
geral do Código Civil alemão, conforme encontrado frequente-
mente nos contratos de locação padronizados, encontram-se
a obrigação de o locatário pagar em adiantamento o aluguel, a
obrigação de o locatário responsabilizar-se pelo pagamento de
consertos e reparos durante o período da locação, ou determinar
que o mesmo arque, em parte, com os custos de reformas e obras
de conservação e de manutenção.
No caso de contratos de locação por tempo determinado, devem
as partes atentar à necessidade legal de estabelecer o prazo por
escrito, nos casos de a duração ser superior a 1 (um) ano. O não
estabelecimento do prazo, por escrito, nesses casos, não acarreta
a invalidade do contrato integral, mas acarreta a transformação do
mesmo em um contrato por tempo indeterminado. Isso importa na
necessidade de prévia notifi cação da outra parte acerca da rescisão
nos prazos legalmente estabelecidos.
17
No caso de locações comerciais, a regra é a celebração de contrato
com prazo determinado, porquanto assim se torna possível às par-
tes a estimativa dos custos econômicos da locação. Já em relação às
locações residenciais são estabelecidas restrições legais mais seve-
ras, já que, neste caso, razões de ordem social possuem signifi cativa
relevância, porquanto o locatário, na maioria das vezes, estabelece
o centro de suas atividades cotidianas e pessoais no local alugado.
Comumente, os contratos de locação contam com cláusulas que
determinam, ao contrário do que estabelecido pela legislação
como regra geral, que os custos relacionados ao imóvel alugado são
de responsabilidade do locatário. No caso de locações residenciais,
os custos a serem suportados pelo locatário são especifi cados mi-
nuciosamente no Regulamento de Custos Imobiliários, norma legal
de caráter federal. No que se refere às locações comerciais, outros
custos relacionados ao imóvel, não incluídos no Regulamento de
Custos Imobiliários, podem ser embarcados na responsabilidade do
locatário, de tal forma que, além do próprio valor do aluguel, em
regra também se incluam na conta do locatário demais despesas
consideráveis que oscilam conforme o uso do imóvel.
Um outro aspecto economicamente importante é a prática de
transferir-se a obrigação de preservação e manutenção do imóvel
pelo uso contratual do locador ao locatário. Isso signifi ca que refor-
mas de manutenção, tais como reparos de componentes defeituo-
sos, renovação de piso, dentre outros, fi cam a cargo do locatário. No
caso das locações residenciais, a lei e a jurisprudência estabelecem
um limite à transferência de responsabilidade dos custos de renova-
ção e manutenção, fi xando determinado valor anual que não pode
ser ultrapassado. Já nas locações comerciais, tais limites são fl exibi-
lizados pela lei, de forma que a estimativa econômica de despesas
adquire importância ímpar.
O término da relação contratual locatícia ocorre com o decurso do
prazo apontado pelo mesmo, nos casos de contratos com prazo
determinado. Em relação aos contratos com prazo indeterminado,
deve ocorrer a notifi cação da rescisão por parte de uma das partes,
de acordo com as disposições legais. Nesse aspecto, há diferenças
18
entre os requisitos legais da locação residencial e aqueles da locação
comercial. Em relação a esta última, há uma previsão legal do prazo
para rescisão, podendo, todavia, ser estendido ou mesmo reduzi-
do mediante comum acordo. No caso da locação residencial, pelo
contrário, em função do já ressaltado aspecto jurídico social, as pos-
sibilidades de rescisão são consideravelmente limitadas ao locador
e somente mediante comprovação de razões de elevada importân-
cia. Os prazos de rescisão estabelecidos em lei começam a contar-se
a partir do termo fi nal do contrato de locação e prorrogam-se de
acordo com o período contratual ajustado. O locatário pode, ao seu
turno, no caso de um contrato por prazo indeterminado, comunicar
a rescisão, que produzirá efeitos dentro de um prazo de 3 meses
contados do último dia do mês da notifi cação (por exemplo: uma
rescisão comunicada no dia 15 de julho de determinado ano de-
terminará o fi m do contrato no dia 31 de outubro do mesmo ano).
Logicamente, a legislação também prevê casos de rescisão extra-
ordinária, que incidem especialmente no caso de uma das partes
não cumprir com suas obrigações contratuais, a exemplo do não
pagamento pontual do aluguel pelo locatário ou, então, a não dis-
ponibilizarão do imóvel por parte do locador em condições de ser
utilizado para os fi ns acordados entre as partes.
Tanto no caso da locação residencial quanto no da locação comer-
cial vale o princípio da continuidade da relação locatícia, em caso de
venda do imóvel objeto do contrato de locação. Nesta hipótese, os
direitos e obrigações locatícias são transferidos ao novo proprietário
sem que seja necessária uma nova declaração de vontade das partes.
Desta forma, resta garantido que a relação locatícia permaneça incó-
lume ainda que se modifi que a situação de propriedade do imóvel.
12. O IMÓVEL NO DIREITO TRIBUTÁRIO
12.1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
Na Alemanha, os contratos de compra e venda de imóveis estão
sujeitos ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, consistindo
atualmente em 3,5% do valor do contrato.
19
O fato gerador desse imposto não é somente a aquisição direta de
um imóvel. Outras formas jurídicas que economicamente equivalem à
transmissão também geram a obrigatoriedade de pagamento do refe-
rido imposto. Assim, tanto o contrato de compra e venda de um imó-
vel quanto o estabelecimento de um direito econômico de exploração
que se assemelhe aos efeitos da alienação de um imóvel nacional (ex.:
leasing) acarretam o nascimento dessa obrigação tributária. Até mes-
mo nas alterações contratuais em sociedades pessoais detentoras da
propriedade de um imóvel que importem na alteração de pelo menos
95% de sua composição social, ou quando em uma sociedade empre-
sarial, por alteração do quadro societário, reste pelo menos 95% nas
mãos de uma única pessoa, ocorre a incidência do imposto.
Restam isentas apenas as transmissões causa mortis ou por doação, ou
em função de partilha de bens decorrentes de heranças. Entretanto, tais
transmissões geram, em regra, a obrigatoriedade de pagamento do Im-
posto sobre Heranças e do Imposto sobre Doações. Por outro lado, as
transmissões realizadas entre familiares de uma mesma linha de paren-
tesco são isentas do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Como já mencionado, a base de cálculo desse imposto é geralmen-
te o preço de compra do imóvel, sendo irrelevante se tal valor cor-
responde ao preço de mercado. Caso ocorra a transmissão da pro-
priedade em função de alterações societárias nas quais não tenham
sido estabelecidos os valores da negociação, são estimados valores
especiais para efeitos do Imposto sobre Transmissão de Bens Imó-
veis, que, em regra, são menores que o preço de mercado.
É de se ressaltar que o responsável tributário principal, no caso, é o ad-
quirente do imóvel. Caso este não cumpra a obrigação, a Administra-
ção Tributária pode exigir o pagamento do proprietário transmitente,
tratando-se de um caso de responsabilidade tributária subsidiária.
12.2. Imposto sobre a Propriedade (Urbana e Rural)
A propriedade sobre um imóvel gera a obrigação de pagamento
do Imposto sobre a Propriedade ao município. Assim, aquele que
20
deseja adquirir um imóvel na Alemanha, deve ter em conta a ne-
cessidade de pagar, além do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis, o Imposto sobre a Propriedade anualmente.
Em regra, diferencia-se entre o Imposto sobre a Propriedade Rural e o
Imposto sobre a Propriedade Urbana (seja propriedade simples, co-
mum ou até mesmo sobre o direito de superfície estabelecido por um
longo período de tempo, em geral, 99 anos). Como base de cálculo
desse imposto é utilizado o valor fi scal padrão do imóvel, determinado
pela Administração Tributária, que consiste em um valor nitidamente
menor do que o valor de mercado do imóvel. Tal diferença de valo-
res possui uma razão histórica: a determinação do valor fi scal padrão
do imóvel, em relação a imóveis na Alemanha Ocidental, foi realizada,
pela última vez, em 01.01.1964; já para os imóveis localizados na parte
oriental, a última avaliação correu em 01.01.1935. Por razões de ordem
prática, tais valores não foram posteriormente atualizados. Sobre o
valor fi scal padrão incide uma alíquota – o coefi ciente fi scal, deter-
minando o valor-base do Imposto sobre a Propriedade Territorial. Tal
coefi ciente fi scal varia conforme a natureza da propriedade, oscilando
entre 2,6% a 6% do valor fi scal padrão, de acordo com o estabelecido
em lei federal. Sobre o valor-base obtido incidirá, ainda, uma alíquota
multiplicadora variável conforme a localização do imóvel e defi nida
por cada município. Em função disso, é comum uma variação conside-
rável no valor do Imposto sobre a Propriedade, dependendo da área
em que localizado o imóvel. Feitos tais cálculos, resta determinado o
valor da obrigação, que passa a constar da certidão de lançamento do
tributo. Para facilitar a visualização do cálculo do imposto, confi ra-se o
seguinte exemplo:
Para um imóvel habitacional, cujo valor fi scal padrão é de EUR
20.000,00, estando sujeito ao Imposto sobre a Propriedade Urba-
na (IPU):
Valor fi scal padrão: EUR 20.000,00
Coefi ciente fi scal: 3,5%
Valor-base: EUR 70,00 (20.000 x 3,5%)
Alíquota multiplicadora estabelecida pelo município para o IPU: 350%
Valor anual do IPU: EUR 245,00 (70 x 350%)
21
Em regra, o Imposto sobre a Propriedade é parcelado em 4 vezes,
incluindo-se, no valor total, as taxas devidas a título de recolhi-
mento domiciliar de lixo e de limpeza e drenagem das vias públi-
cas. Tais taxas se encontram entre os encargos de ordem pública
vinculados ao imóvel.
13. CONTRIBUIÇÕES PARA CUSTEIODA URBANIZAÇÃO
Os custos de urbanização são fi nanciados por tributos cobrados pe-
los municípios (assemelhando-se, de certa forma, à contribuição de
melhoria do direto tributário brasileiro) e estão vinculados ao fi nan-
ciamento da conexão de imóveis, principalmente aqueles em que
erguidas construções, à infraestrutura urbana, a exemplo das redes
de água, esgoto, elétrica e canalização de gás, incluindo-se, ainda,
o acesso a vias públicas. Neste último caso, tal contribuição tributá-
ria é entendida como ressarcimento de custos pela construção dos
componentes das vias, tais como o asfalto, as calçadas, a iluminação
das vias, os mecanismos de escoamento da via, estacionamentos, as
ciclovias, bem como para ressarcimento do próprio custo de aquisi-
ção da propriedade por onde passará a via.
Tais contribuições são cobradas pelo uso potencial (não só efeti-
vo) da infraestrutura, podendo ser instituídas tanto por ocasião da
primeira instalação dos elementos de infraestrutura (vias públicas,
redes de água, redes elétricas), quanto da conexão de novos ele-
mentos à rede estrutural já existente.
Em relação à construção dos elementos de urbanização originá-
rios, incluindo-se os custos de aquisição de terrenos, drenagem
e iluminação (e exemplo da construção de vias públicas, estacio-
namentos, dentre outros), os proprietários benefi ciados por tais
obras arcam com 90% dos respectivos custos, enquanto o muni-
cípio fi nanciará os 10% restantes. Os custos são distribuídos de
acordo com o grau de benefício para cada imóvel, estando os
critérios de distribuição fi xados em lei. Assim, os diversos imóveis
serão afetados de forma diferente.
22
Sob a ótica do proprietário ou do comprador, a contribuição para
o custeio de urbanização forma uma grande parte dos custos vin-
culados ao imóvel, principalmente porque não é raro que municí-
pios fi nalizem obras de urbanização depois de várias décadas, im-
portando na cobrança da contribuição de custeio somente em um
momento posterior. Nesse sentido, o contribuinte é o proprietário
do imóvel no momento da realização da cobrança pelo município
por ocasião da fi nalização da obra de urbanização, sendo, portanto,
imprescindível verifi car se não há possível incidência da contribui-
ção para custeio de urbanização antes da celebração do contrato
de compra e venda do imóvel.
14. DIREITO PÚBLICO DAS CONSTRUÇÕES
Na esteira da aquisição de imóveis na Alemanha, essencial aten-
tar a determinados pontos do Direito Público das Construções
desse país.
O Direito Público das Construções alemão pertence ao ramo do Di-
reito Público que se ocupa da natureza das construções, regulando,
especialmente, quais projetos são admitidos em um imóvel em face
de requisitos técnicos e jurídicos. O Direito Público das Construções re-
gula, assim, se determinado uso de um imóvel é admissível, tendo em
vista, de um lado, o interesse do proprietário e, de outro, o interesse co-
mum. Os elementos essenciais a serem aqui abordados se referem ao
direito sobre o ordenamento urbano e ao direito da construção civil.
O direito sobre o ordenamento urbano alemão é primordialmente
regulado por leis federais. A ele cabe estabelecer a qualidade jurídica
do solo e de seu uso, bem como regular os requisitos espaciais dos
projetos de construções. Seu objetivo, assim, consiste em assegurar
o desenvolvimento urbano sustentável, dotando o Poder Público de
instrumentos para dirigir o planejamento urbano de acordo com as
características de cada região. Nesse sentido, na Alemanha, as novas
construções devem inserir-se no local de forma a integrar-se às de-
mais já existentes, evitando-se que venham a confi gurar um objeto
incompatível com as características da localidade. Assim, a admissi-
23
bilidade dos tipos de construções em cada área é regulada através do
ordenamento de planejamento urbano. Ao Poder Público é concedida
a possibilidade de determinar requisitos específi cos para determinadas
áreas, observado o interesse público. Exemplifi cativamente, determina-
das áreas podem ser estabelecidas como exclusivamente residenciais,
áreas de ocupação de baixa densidade populacional, áreas mistas, áre-
as nucleares ou áreas comerciais e industriais. A classifi cação em tipos
específi cos de áreas podem ainda ser subdividas em outras categorias,
de tal forma que gabaritos de altura de prédios, número de andares,
forma do telhado, do cercado, entre outros, possam ser estabelecidos
pelo ordenamento do planejamento urbano. A determinação de áreas
de acordo com tipos de uso tem como objetivo a conciliação do inte-
resse particular com o interesse comum. Assim, por exemplo, evitam-se
a existência de áreas residenciais imediatamente ao lado de áreas indus-
triais, ou a construção de residências em áreas exclusivamente destina-
das ao comércio e à indústria.
O direito sobre a construção civil, regulado essencialmente por leis es-
taduais, ocupa-se com os requisitos técnicos de cada projeto de cons-
trução e tem como objetivo evitar perigos advindos da instalação, da
estrutura e do uso das construções. Assim, em regra, os projetos de
construção devem ser submetidos à autoridade competente, que anali-
sa o projeto em processo administrativo próprio e decide sobre a autori-
zação da obra. No referido processo administrativo prova-se se o projeto
apresentado atende aos requisitos do planejamento urbano (veja aci-
ma), bem como se respeita os dispositivos jurídicos de ordem pública
e técnica, cuidando, ainda, para que não avance sobre os direitos dos
imóveis vizinhos. Somente no caso de cumprimento dos requisitos do
ordenamento urbano, da não violação de direitos de vizinhança, bem
como do atendimento das exigências de ordem técnica (dentre as quais
se incluem a análise acústica, bem como o planejamento anti-incêndio),
é que o projeto receberá a autorização de construção pela autoridade
administrativa competente. Apenas com a obtenção dessa autorização
poderá o proprietário iniciar as obras de construção. No caso de serem
realizadas as obras sem tal autorização ou antes de sua obtenção, restará
confi gurada uma violação ao ordenamento jurídico, sujeitando o pro-
prietário às medidas judiciais por parte do estado.
24
15. RESUMO: PRINCIPAIS ASPECTOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO ALEMÃO
Tema Aspectos gerais Observações
Formalidades
para aqui-
sição da
propriedade
• Elaboração de contrato de
compra e venda de imóvel,
com necessidade de
certifi cação notarial.
• Registro do contrato no
Registro Geral de Imóveis
(Grundbuch).
• Em regra, realização do
pagamento via transferência
do valor a conta notarial,
garantindo a entrega do
imóvel nas condições
acordadas, antes da entrega
do valor ao vendedor, ou
• realização da “Inscrição
em favor do Adquirente” –
registro no RGI que protege
o comprador contra atos que
possam restringir seu direito
de aquisição do imóvel.
Garantias
imobiliárias
• Hipoteca: garantia real
acessória à prestação con-
tratual. Eventual vício no
contrato que estabelece a
prestação pode acarretar a
nulidade da hipoteca.
• Hipoteca independente
(Grundschuld): garantia real
independente da prestação
contratual. Eventual vício
no contrato que estabelece
a prestação não interfere
na hipoteca independente.
Por seu maior grau de se-
gurança, é mais utilizada na
prática.
• Hipoteca de renda (Ren-tenschuld): garantia real
independente (subespécie
da hipoteca independente)
que garante o pagamento
de uma renda periódica ao
seu titular.
• Necessidade de certifi cação
notarial e registro das ga-
rantias no Registro Geral de
Imóveis.
• Na prática, também se esta-
belece a imediata exeqüibili-
dade do imóvel, evitando-se
a necessidade de propositura
de uma ação judicial para
discussão do mérito.
• Também costuma-se estabe-
lecer a responsabilização pes-
soal do devedor pela dívida,
possibilitando a execução da
dívida com base em outros
bens pessoais do devedor.
Direitos
reais sobre o
imóvel
Servidão:
• real: ligada ao imóvel. Ex.:
direito de passagem sobre
o imóvel vizinho.
• pessoal: ligada à pessoa di-
versa do proprietário de
25
outro imóvel. Ex.: servidões
para passagem de tubu-
lações em imóveis não
vizinhos.
Usufruto: transferência da
faculdade de uso e fruição do
imóvel em favor de terceiro.
Encargo Real (Reallast): garante o cumprimento de
obrigações prestacionais,
servindo o imóvel como
base de indenização no caso
de descumprimento. Atu-
almente pouco utilizado na
prática alemã.
• O usufruto é comum na Ale-
manha por representar vanta-
gens tributárias na sucessão
patrimonial.
• Todos os acordos sobre direi-
to reais sobre imóveis devem
ser certifi cados por notário e
registrados no RGI para pro-
duzir plenos efeitos.
Propriedade
habitacional
(propriedade
edilícia)
• Propriedade habitacional:
propriedade sobre cada
unidade habitacional inde-
pendente; custos arcados
pelo proprietário-habitante.
• Propriedade fracionária:
propriedade sobre espaços
individuais do prédio não
utilizados para fi ns habita-
cionais (ex.: espaço usado
para fi ns comerciais no
térreo); custos arcados pelo
proprietário-titular.
• Propriedade comum (con-
dominial): propriedade so-
bre o imóvel total (terreno
e prédio), dividido entre os
proprietários habitacionais
e fracionários, de acordo
com suas cotas; custos divi-
didos entre os condôminos,
de acordo com suas cotas
condominiais.
• Realização de assembleias
de condôminos para decidir
sobre questões da proprie-
dade comum; eleição de
administrador (prazo máximo
de 5 anos).
• O pagamento da cota condo-
minial é feito mensalmente,
por estimativa de custos
calculada no plano anual de
despesas (a cargo do admi-
nistrador), ao fi m do ano é
encaminhado o extrato das
despesas reais ao condômino,
onde constante eventual cré-
dito ou débito.
• Forma de aquisição da pro-
priedade habitacional obe-
dece aos mesmos requisitos
da propriedade simples (veja
acima os requisitos formais,
tais como necessidade de
certifi cação notarial do con-
trato de compra e venda,
registro no RGI).
26
Restrições à
aquisição de
imóveis por
estrangeiros
Em regra, não existem
restrições à aquisição de
imóveis por estrangeiros
(pessoas físicas ou jurídicas).
Embora exista lei autorizando
o governo federal a restringir
a mesma, tal faculdade não
foi até o momento utilizada.
Necessidade de autorização
administrativa para aquisição
de imóveis, dependendo de
alguns aspetos.
Locação de
imóveis
• Locações residenciais:
maior grau de proteção ao
locatário por questão de
ordem social.
• Locações comerciais: em
regra, realizados por prazo
determinado, tornando
possível a estimativa dos
custos econômicos da lo-
cação. Posição de locador e
de locatário equivalentes.
• Os contratos de prazo supe-
rior a 1 (um) ano devem ser
realizados por escrito, caso
contrário serão caracterizados
como contratos por prazo
indeterminado.
• Cláusulas que estabeleçam
direitos ou obrigações diver-
sas daquelas estabelecidas
para os casos gerais pelo
Código Civil alemão (BGB)
serão válidas, conquanto não
importem em lesão (prejuízo
desproporcional) a uma das
partes. No caso de locações
residências, os custos a serem
suportados pelo locatário
encontram-se regulados
pelo Regulamento de Custos
Imobiliário, norma de caráter
federal.
• Nos contratos por prazo in-
determinado, a rescisão deve
ser notifi cada a outra parte,
produzindo efeitos dentro
de um prazo de 3 (três)
meses contados do último
dia do mês da notifi cação
(ex.: rescisão comunicada no
dia 15/01/2011 determinará
o fi m do contrato no dia
30/04/2011).
• caso o imóvel objeto do
contrato de locação seja ali-
enado, o contrato segue em
vigor (princípio da continui-
dade da relação locatícia).
27
Impostos e
demais tri-
butos
• Imposto sobre Transmissão
de Bens Imóveis: 3,5% do
valor do contrato (valor não
está vinculado ao preço de
mercado). Competência:
estadual (pode repassar
parte do produto arrecada-
do aos municípios). Contri-
buinte principal: adquirente
do imóvel. Responsável
subsidiário: vendedor-
proprietário.
• Imposto sobre Propriedade:
calculado com base no
valor fi scal do imóvel (deter-
minado por norma federal,
não atrelado ao valor de
mercado) multiplicado
por um coefi ciente fi scal
(normalmente, variável de
2,6% a 6% de acordo com a
natureza do imóvel). Sobre
tal valor incide uma alíquo-
ta multiplicadora (ex.: 350%)
defi nida por cada município
e variável conforme a locali-
zação do imóvel, resultando
o imposto a pagar.
• Contribuições de urbani-
zação: similares à contribui-
ção de melhoria do direito
brasileiro, cobradas pelos
municípios para arcar com
os custos de ligação dos
imóveis à infraestrutura
urbana (redes de água,
esgoto, rede elétrica,
construção de vias públicas,
etc.) Calculadas com base
no custo das obras e dividi-
das com base na vantagem
ao imóvel, proporções
estabelecidas na legislação
própria.
• Imposto sobre Transmissão
sobre Bens Imóveis: não só o
contrato de compra e venda
do imóvel acarreta a obriga-
toriedade de pagar tal im-
posto, outros contratos que
se assemelhem economica-
mente igualmente fazem sur-
gir tal imposto (ex.: leasing).
• Imposto sobre Propriedade:
em regra, pagável em 4 par-
celas trimestrais. Incluem-se
nas parcelas os valores refe-
rentes às taxas de lixo e de
limpeza e drenagem das vias
públicas.
• Contribuições de urbani-
zação: importante, antes de
adquirir um imóvel, verifi car-
se não há eventual incidência
dessas contribuições, já que
muitas vezes os municípios
terminam as obras muitos
anos depois de iniciá-las,
cobrando ao fi m os custos
das mesmas do atual pro-
prietário.
28
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